当前我国房地产周期波动研究
【摘要】
20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,本文以当前的中国宏观经济政策为基础,剖析了我国房地产经济周期的特征,进而从投资、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响，并进一步给出对我国房地产业宏观调控的建议。
【前言】
相关概念
1、宏观经济（Macro Economy）：指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价的总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。
2、经济周期：是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上，其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。
3、房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。
【主体】
一、历史背景
我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。
因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。本文从宏观经济角度出发，对房地产经济周期波动的初步探索，希望能对于房地产的健康发展有一定帮助。
二、发展历程
（一）20世纪90年代以来中国宏观经济调控的发展阶段：
20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。
1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控；
2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控；
3.2003年以来的中性宏观调控。
（二）我国房地产发展情况：
建国初期，我国实行的福利分配房，直到80年代中期，才出现了一些房地产开发项目，进入90年代，房地产开发产生了第一个高潮。1992年以来，由于住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段，整个中国的房地产快速发展，是我国房地产发展最为迅速的时期。从2000年到2005年，我国度过了“地产15年”这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向。
三、研究现状与存在问题
（一）当前中国宏观经济形势分析：
自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。
1、物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升；
2、投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长；
3、信贷规模扩张,流动性过剩问题突出；
4、房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险；
5、来自国际收支双顺差的压力与困境；
6、国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现。
（二）中国房地产经济周期的特征：
我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长
过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。
比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。
（三）房地产周期与宏观经济周期的关系：
一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、 波长大体一致。在我国两者的周期大致都是 4 - 5 年。但复苏、 繁荣、 衰退、 萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说 ,房地产的复苏、 萧条期滞后 ,而繁荣、 衰退期超前。
四、中国房地产与经济周期性波动的原因
影响中国房地产周期波动的原因很多 ,我们只分析投资和政策这两个最具代表性的因素。
（一）投资与房地产周期波动
投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。我们利用回归方程对投资变量和房地产业进行定量分析，但由于我国目前房地产业的产值指标还没有建立，所以我们在分析两者关系时采用如下两种方法:
1、用历年来城镇住宅竣工面积这一物量指标来代替房地产产值指标，进而分析两者关系；
2、模拟房地产业的产值，分析投资与房地产业发展间的相关性。
每种方法都具有很好的拟合度，最终得出的结果基本接近真实情况，即投资波动与房地产波动具有高度相关性。
（二）政策与房地产周期波动
政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地产周期波动产生重要影响。根据我国房地产经济发展的有关资料，一般从发展目标、 指导方针、 政策内容、 经济影响等方面体现中国房地产政策周期。
中国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致。同时政策周期与房地产周期互成因果关系。
经济扩张政策与经济紧缩政策交替变动，构成中国特有的 “政策周期”。现代经济周期理论认为，经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线，它是外部系统与经济系统相互作用的结果。总的来说，中国房地产经济波动的主要根源来于外部冲击——政策周期。
五、当前宏观经济政策对房地产和经济周期的影响分析
近期密集出台的“新国十条”调控措施，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。我们将这些政策区分为影响房地产供给和需求两类政策。影响供给的政策主要有土地政策、信贷政策、税收政策；影响需求的政策主要有土地政策、利率政策、信贷政策、税收政策以及直接控制需求的政策。
（一）土地政策：主要的政策措施是增加住房建设用地的有效供给，特别是增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。并打击开发商炒地、 囤地、闲置土地等行为。
（二）信贷政策：严格限制房地产开发贷款可以降低房地产开发投资增速，抑制经济走向过热，但这也减少了房地产的供给增长，不利于房价的回调。
（三）税收政策：提高个人住房转让营业税征免时限尽管可能会减少投机性需求，但减少了二手房供给；针对住房消费和房地产收益的税收可以引导个人合理住房消费，打击投机性需求，是抑制房价过快上涨的有效措施。
（四）利率政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的
1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率都大幅度提高。这实际上意味着对房地产行业的加息，融资成本的上升可以比较有效的抑制住房需求，有利于遏制房价过快上涨。
除了以上政策外，出台直接的控制需求政策也是这次房地产调控的一个特点。比如，在房价过快上涨地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等措施。这些措施都可以非常有效的在短期内压抑住房需求，抑制房价过快上涨，但一旦政策放开，被压抑的需求集中爆发，可能反而造成房价的过度上涨。
综上，近期的一系列调控政策具体细致，针对性强，尤其是较强的土地供给政策、信贷政策和利率政策，短期内可以比较有效的压抑住房需求，对房地产价格和投资也将产生积极的影响。
六、对当前中国房地产宏观调控的建议
（一）严格实施政策，短期内能有效抑制房价过快上涨
近期的一系列房地产调控政策力度大、措施具体，利用土地政策、信贷政策、税收政策、 利率政策以及直接控制需求的措施来试图增加土地供给，抑制投资性需求同时引导个人合理购房消费。如果这些政策能够严格实施，房价的过快上涨将能够得到有效抑制。
（二）逐步放松或取消部分短期管制性措施，更多地关注通胀预期和利率政策 当房地产政策短期内达到了遏制了房价的过快上涨并抑制了经济走向过热， 政策重新回归正常的过程中，政策应当更多的关注通胀预期和利率政策。通过上浮利率或者提高中长期利率等方式，形成持续的较高利率预期，有利于对房地产价格上涨形成严厉的约束。
（三）保证政策的执行力度和执行期限。
如果过早取消或执行不力，可能会动摇政策的权威性，市场可能会出现报复性反弹，届时，资产泡沫可能会更加严重，而未来的调控风险也就更大。
【总结】
2000年以后，中国的房地产快速发展，一方面促进了经济的发展，另一方面大大提高了人民的生活水平。但随着房价的上涨，一定程度上影响了经济体制的健康发展，房地产经济周期也出现了4-5年的较规律波动。面对此现状，找到影响房地产经济周期波动的因素并实施合理的宏观调控政策是解决问题的重要方法。研究发现，投资与政策是最明显的两个影响因素，政府当前出台的宏观经济政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体，且短期内能达到抑制房价过快上涨的效果，但必须要严格实施政策，保证政策的执行力与执行期限，更多地关注通胀预期和利率政策，逐步放松或取消部分短期管制性措施，这样才能保证政策实施的有效性，真正达到宏观调控的目的。
当前我国房地产周期波动研究
【摘要】
20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,本文以当前的中国宏观经济政策为基础,剖析了我国房地产经济周期的特征,进而从投资、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响，并进一步给出对我国房地产业宏观调控的建议。
【前言】
相关概念
1、宏观经济（Macro Economy）：指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，如总供给与总需求；国民经济的总值及其增长速度；国民经济中的主要比例关系；物价的总水平；劳动就业的总水平与失业率；货币发行的总规模与增长速度；进出口贸易的总规模及其变动等。
2、经济周期：是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上，其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。
3、房地产经济周期：指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，另一方面又同相关行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。
【主体】
一、历史背景
我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。
因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。本文从宏观经济角度出发，对房地产经济周期波动的初步探索，希望能对于房地产的健康发展有一定帮助。
二、发展历程
（一）20世纪90年代以来中国宏观经济调控的发展阶段：
20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。
1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控；
2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控；
3.2003年以来的中性宏观调控。
（二）我国房地产发展情况：
建国初期，我国实行的福利分配房，直到80年代中期，才出现了一些房地产开发项目，进入90年代，房地产开发产生了第一个高潮。1992年以来，由于住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。进入2000年，我国地产市场进入到大规模的市场化开发阶段，整个中国的房地产快速发展，是我国房地产发展最为迅速的时期。从2000年到2005年，我国度过了“地产15年”这场大戏中分量最重的五年，房地产进入以“新产品主义”为开发导向。
三、研究现状与存在问题
（一）当前中国宏观经济形势分析：
自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。
1、物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升；
2、投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长；
3、信贷规模扩张,流动性过剩问题突出；
4、房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险；
5、来自国际收支双顺差的压力与困境；
6、国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现。
（二）中国房地产经济周期的特征：
我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长
过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。
比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。
（三）房地产周期与宏观经济周期的关系：
一个国家房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系、 波长大体一致。在我国两者的周期大致都是 4 - 5 年。但复苏、 繁荣、 衰退、 萧条四个阶段在时间上不一致。一般来说 ,房地产的复苏、 萧条期滞后 ,而繁荣、 衰退期超前。
四、中国房地产与经济周期性波动的原因
影响中国房地产周期波动的原因很多 ,我们只分析投资和政策这两个最具代表性的因素。
（一）投资与房地产周期波动
投资是造成房地产周期波动的重要内生因素之一。我们利用回归方程对投资变量和房地产业进行定量分析，但由于我国目前房地产业的产值指标还没有建立，所以我们在分析两者关系时采用如下两种方法:
1、用历年来城镇住宅竣工面积这一物量指标来代替房地产产值指标，进而分析两者关系；
2、模拟房地产业的产值，分析投资与房地产业发展间的相关性。
每种方法都具有很好的拟合度，最终得出的结果基本接近真实情况，即投资波动与房地产波动具有高度相关性。
（二）政策与房地产周期波动
政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对我国房地产周期波动产生重要影响。根据我国房地产经济发展的有关资料，一般从发展目标、 指导方针、 政策内容、 经济影响等方面体现中国房地产政策周期。
中国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，其经济扩张和经济紧缩政策交替与房地产经济波动的周期基本一致。同时政策周期与房地产周期互成因果关系。
经济扩张政策与经济紧缩政策交替变动，构成中国特有的 “政策周期”。现代经济周期理论认为，经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线，它是外部系统与经济系统相互作用的结果。总的来说，中国房地产经济波动的主要根源来于外部冲击——政策周期。
五、当前宏观经济政策对房地产和经济周期的影响分析
近期密集出台的“新国十条”调控措施，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。我们将这些政策区分为影响房地产供给和需求两类政策。影响供给的政策主要有土地政策、信贷政策、税收政策；影响需求的政策主要有土地政策、利率政策、信贷政策、税收政策以及直接控制需求的政策。
（一）土地政策：主要的政策措施是增加住房建设用地的有效供给，特别是增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。并打击开发商炒地、 囤地、闲置土地等行为。
（二）信贷政策：严格限制房地产开发贷款可以降低房地产开发投资增速，抑制经济走向过热，但这也减少了房地产的供给增长，不利于房价的回调。
（三）税收政策：提高个人住房转让营业税征免时限尽管可能会减少投机性需求，但减少了二手房供给；针对住房消费和房地产收益的税收可以引导个人合理住房消费，打击投机性需求，是抑制房价过快上涨的有效措施。
（四）利率政策：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的
1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率都大幅度提高。这实际上意味着对房地产行业的加息，融资成本的上升可以比较有效的抑制住房需求，有利于遏制房价过快上涨。
除了以上政策外，出台直接的控制需求政策也是这次房地产调控的一个特点。比如，在房价过快上涨地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等措施。这些措施都可以非常有效的在短期内压抑住房需求，抑制房价过快上涨，但一旦政策放开，被压抑的需求集中爆发，可能反而造成房价的过度上涨。
综上，近期的一系列调控政策具体细致，针对性强，尤其是较强的土地供给政策、信贷政策和利率政策，短期内可以比较有效的压抑住房需求，对房地产价格和投资也将产生积极的影响。
六、对当前中国房地产宏观调控的建议
（一）严格实施政策，短期内能有效抑制房价过快上涨
近期的一系列房地产调控政策力度大、措施具体，利用土地政策、信贷政策、税收政策、 利率政策以及直接控制需求的措施来试图增加土地供给，抑制投资性需求同时引导个人合理购房消费。如果这些政策能够严格实施，房价的过快上涨将能够得到有效抑制。
（二）逐步放松或取消部分短期管制性措施，更多地关注通胀预期和利率政策 当房地产政策短期内达到了遏制了房价的过快上涨并抑制了经济走向过热， 政策重新回归正常的过程中，政策应当更多的关注通胀预期和利率政策。通过上浮利率或者提高中长期利率等方式，形成持续的较高利率预期，有利于对房地产价格上涨形成严厉的约束。
（三）保证政策的执行力度和执行期限。
如果过早取消或执行不力，可能会动摇政策的权威性，市场可能会出现报复性反弹，届时，资产泡沫可能会更加严重，而未来的调控风险也就更大。
【总结】
2000年以后，中国的房地产快速发展，一方面促进了经济的发展，另一方面大大提高了人民的生活水平。但随着房价的上涨，一定程度上影响了经济体制的健康发展，房地产经济周期也出现了4-5年的较规律波动。面对此现状，找到影响房地产经济周期波动的因素并实施合理的宏观调控政策是解决问题的重要方法。研究发现，投资与政策是最明显的两个影响因素，政府当前出台的宏观经济政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体，且短期内能达到抑制房价过快上涨的效果，但必须要严格实施政策，保证政策的执行力与执行期限，更多地关注通胀预期和利率政策，逐步放松或取消部分短期管制性措施，这样才能保证政策实施的有效性，真正达到宏观调控的目的。