5-1 物业租赁代理服务模式
一、 物业租赁代理运作模式
物业租赁代理业务是一种中介信托关系的经济活动，其可以分为代理经租和租赁代理两个具体的运作形式。
1．代理经租
代理经租是指开发商或业户将自己拥有的物业交给物业管理企业承包经营，物业管理企业要承担风险，要保证业户的基本收入要求。如果物业管理企业经营不力或管理不善，达不到业户的基本收入要求，则由物业管理企业赔偿业户损失；如果经营得好，超过保底收入的部分，则属物业管理企业，或根据合同按不同的比例进行利润分成。
2．租赁代理
租赁代理是指物业所有人将其物业委托物业管理企业代理租赁给他人使用，物业管理企业一次性收取佣金的行为。房屋的所有权或其他权属仍属于委托人所旅游，使用人只拥有一定期限内的房屋使用权。租约到期或因其他原因解除租约时，房屋使用权即归还委托人。经委托的物业管理企业可根据委托合同向承租人收取租金，并从租金的收入中提取该房屋的管理费和其他诸如维修费等费用，并向委托人按时结算。
二、 租赁代理运作流程
1．合作意向交待
委托方与物业管理企业的合作意向协商，主要内容有：委托方介绍代理租赁产业的基本情况，如物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、装修情况、月租额、户数、对租赁户的要求、高层物业规定等。以及要求达到租金
的标准等。物业管理企业要表示对委托方要求的接受程度并对佣金的支付办法提出意见，这是双方最敏感的问题，可共同协商解决。
2．验证
委托方应向物业管理企业移交代理租赁物业的所有资料，如产权证等。
3．签约
如物业管理企业与委托方对代理租赁的诸项条件、要求达成共识的合作意向，就根据其内容拟定一份《代理租赁合同》，双方签章，共同遵守。期满可续签或终止合同。
4．移交
物业移交，物业管理企业会同承租方在验收物业时发现问题应明确记录在案督促出租方及时整改，整改结束后，在物业管理企业的见证下，由出租方和承租方根据租赁合同当面移交。
5．建立档案资料
档案资料中应包括：委托方姓名、联系电话；代理租赁物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、月租金的标准；对租赁户的要求和对温度也管理企业代理租赁的要求；物业管理企业收取代理租令费用与管理费以及承租方的姓名、联系地址、电话；承租日期与期限等。
6．结算
物业管理企业根据委托合同的约定结算佣金。
三、 物业租赁移交及停租收回
1．物业租赁移交
（1） 合同签订后，租赁关系即成立，即由业户服务部派员与承租方一
同到物业内查看；
（2） 双方签填《物业移交底单》，发现物业有损坏问题，当场区别责任，分别记明，及时维修；
（3） 由业户服务部同志水电服务部共同商定供电有关事项，明确电费收取起始时间；
（4） 由业户服务部通知治安办共同检查物业消防设施及储水池使用现状，明确治安费收取起始时间；
（5） 由业户服务部通知自来水公司，并明确受阻起始时间；
（6） 业户服务部应将合同复印一份叫公司财务部，并明确收租起始时间；
（7） 电梯、电话等其他物业内使用工具，又业户服务部通知有关部门共同察看，并明确具体收费起始时间。
2．物业的停租收回
（1） 业户服务部会同承租方共同到物业内认真查看，发现we 那天，明确提出，区分责任，及时维修；
（2） 由业户服务部负责通知水电服务站、治安办、财务部，到物业现场共同明确双方在交接物业时，各所需承担的责任、义务，并确定时间，及时完成；
（3） 在承租方的有关形影债务责任未明确情况下，也互服务部应及时报告企业，并报请治安办协助，阻止承租方将财物运出；
（4） 一旦业户服务部与承租方将所有物业租赁关系债权、债务关系明确终止，也互服务部应及时通知企业所有相关职能部门。
备忘与提示10
租赁清册
编号：_______ ____年____月____日
_________物业管理有限公司 ______管理处
5-2物业租赁代理业务
一、物业租赁代理服务程序
1．登记委托
（1）业主、租户有意出租房屋或想租房，可以分别在出租登记、需求登记中填写自己的意向，或者直接登记委托。作为业务人员，应热情地接待业户，从专业人员的角度额为业户提供一切顾问咨询。针对业户关心的问题，例如房租的收取，房屋的人为损坏等问题提供各种物业服务，物业管理企业在租赁代理工作中的重点就是尽量避免业户担心的问题出现，及时解决新问题，真正做到“不断满足业户日益增长的服务需要。”
（2）办理物业委托登记：凡物业委托出租的业主需携带该物业的有效证明（原件）、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料，委托办理出租的须出具委托人的书面证明（由公司留存）。若是公司，需携带营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等。
（3）办理业主委托承租登记：凡委托承租的业主需携带本人有效的身份证明或户籍证明。属境内单位需携带有效的营业执照副本；属境外人士须提供有效的护照或回乡证明，填写需求并签署有关协议。
2．勘查定价
（1）出租房屋登记完毕，业务员与业主约定勘查日期、时间；
（2）在约定时间，业务员根据勘查口径对房屋进行勘查（重点勘查确认物业的装潢谁拼合设施配备）；
（3）业务员将与业主根据租赁价格行情和房屋具体情况，协商确定物业租金，并对租赁的各项条件达成一致。
3．配对看房
（1）承租方。
①业务员应与承租方约定上门看房日期、时间，并在约定时间陪承租方
上门看房；
②承租方应严格守约，准时到出租方处看房；
③承租方在看房过程中，因自身过错导致出租房屋设施损坏的，责任一律自负。
（2）出租方。
①出租方预约承租方上门看房日期、时间，并通知承租方详细的房屋地址；
②出租方应严格守约，准时等候承租方前来看房；
③看房过程中，应尽力配合。
4．签订合同与收付费用
（1） 如果出租方与承租方商洽无异议，即可进入签约阶段。业务员按照双方所达成的各项条件填写合同，并收集出租人和承租人双方的有效证明文件，公司则出示营业执照等。
（2） 签订的合同及相关协议：《房屋租赁合同》、《房屋出租授权委托确认书》、《房屋承租确认书》。双方在租赁合同和协议的有效位置签名（签章）。
（3） 根据《市房屋租赁管理办法》中的规定，房屋租赁实行登记制度，未向租赁登记机构登记的租赁行为不受法律保护。所以租赁双方在签订合同后应前往房管局的租赁登记所办理登记手续。
（4） 支付有关费用：出租方支付中介费及相关的税金，承租方支付押金和租金。
① 物业管理企业代理租赁完成后，租赁双方在《房屋租赁合同》上签字、签章后，向出租方收取该出租房的一个月租金作为种计费。
② 国家税费：参见财政部、国家税务总局《关于调整住房市场税收征政策的通知》、财税（2000）125号文件。一般来说个人私有产权房屋出租应当缴纳税费如下：
a 、合同印花税：出租双方当事人各按合同金额的0.1%缴纳；
b 、营业税及附加、房产税、个人所得税等：由出租人按租金收入的5%综合缴纳税款；
c 、房屋租赁合同登记备案费：100元/件。
③ 承租方根据《房屋租赁合同》中的规定向出租方支付押金和租金。
5．交房验房
（1）按《房屋租赁合同》规定日期，租赁双方到房屋所在地交验房屋；
（2）交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表数字、钥匙和其他；
（3）交验方式：由业务员陪同承租方到房屋现场可，并有出租方在场，进行房屋交验；
（4）交验手续：业务员、承租双方负责填写《房屋交验单》；
（5）在租赁双方对《房屋交验单》无异议后，出租方向承租方支付钥匙。
二、普通住宅租赁代理业务
1．物业委托出租人登记
填写《居住物业委托出租情况登记表》。
2．物业现场评估
物业管理企业根据委托人出租的要求，又业务接待员到出租物业现场勘查，核实《居住物业委托出租情况登记表》中所填写的情况，并提出租赁建议价格供委托人参考。
3．物业委托承租人登记
填写《居住物业委托出租情况登记表》, 以便物业管理企业根据承租人的需求，电脑搜索，打印符合需求的物业清单供承租人选择。
4．现场看房
由租赁代理网点派业务接待员，在约定的时间陪同承租人到物业现场看房。
5．签订租赁合同
在承租意向明确后，又业务接待员组织租赁双方（出租方、承租方）与物业管理企业签订《委托确认书》。然后再物业管理企业的见证下租赁双方签订《租赁合同》，物业管理企业盖经纪人章。
6．租户入住
租户在入住时，在物业管理企业业务接待员陪同下，对屋内设施设备的完好程度进行确认，同时对入住时的水、电、煤等表的抄见数进行确认，有通讯设备的，如电话、电脑等，还需要对通讯费用签订相关协议。如要对房屋进行必要的装修，须到小区物业管理处进行申请，在业主同意的情况下，可以进行装修。
7．租后服务
物业管理企业在房屋出租后，对入住的租户进行登记，以掌握租户的动向，便于收取物业管理费，提供必要的服务。
8．租赁合同期满
租户在搬离所租房屋时，必须得到业主的确认（对房屋内的所有物品），并且付清各项费用，物业管理企业方可放行。
三、公寓、别墅租赁代理业务
1．签订租赁合同
租赁合同的主体为出租人（业主或业主委托的代理人）和承租人（租户或租户坐在公司），租赁合同通常由双方代表签字。合同的内容、条款应公正、合理、公平，更应全面、细致、具体。一般应包含以下内容：
⑴合同主体：即业主和租户，包括其姓名（名称）和地址。
⑵合同标的：即房屋和房屋内的设施、设备、家具，前者一般注明数量、房型、房号和位置，后者一般以财产清单形式列出。
⑶租金及其它费用：一般以月租金计，若有管理费、服务费、水电煤费用或其它费用，则一并明确，同时应说明付款方式和期限。
⑷租期：即租赁有效期，包括起始年月日。
⑸提前退房及延期退房处理规定。
⑹业主（或管理方）的责任和义务：
①确认对居住区的管理职责，以保证租户享有良好的居住环境，包括生态环境、文明程度和安全状况；
②确认对租户所租房屋建筑、内部设施设备、家具及水电煤、通讯、电视、保安等系统的正常维护保养及维修责任；
③确保租户在租赁期内对所租房屋的使用权；
④确认及时将有关租户利益或影响租户正常生活的信息通知租户。 ⑺租户的责任和义务：
①遵守当地政府及管理方制定的法律和规章制度；
②及时支付各类费用和房租；
③妥善使用房屋及内部设施；
④允许在紧急情况下、维修保养时或退房前一定时间内管理方进入所租房屋；
⑤退房时，即使将房屋及其中财产交还管理方；
⑥居住期间或退房时，对所造成的损坏和短缺承担赔偿或修复责任。 ⑻规章制度和限制条款。
为维护管理方利益和保障租户利益，涉及租户居住期间的有关事宜作出程序规定和限制规定。其中包括环境卫生、交通规则、出入制度、登记制度、噪音控制、房屋装潢和改造及设施安装、利用所租房进行与居住无关的行为、安全规定等，此类条款涉及面较广，并且直接影响租户的日常生活及日后的管理。因此，应从维护租户公共利益、提高居住环境出发，坚持合情、合理、合法的原则，并通过细则进行不断的完善。
⑼免责申明条款。
即对非管理方所能控制的外力或自然因素所造成的管理方未能履行责任进行规定。
⑽押金及违约处理规定。
即对租户提前中止租赁合同，未能按时支付房租费用或严重违反规章制度，给管理方或其它公众利益造成严重损害时作出相应规定条款。
⑾冲突和纠纷处理。
规定当冲突或纠纷发生时的处理程序，如平等协商、诉讼或仲裁等。
2．租户管理
合同管理是别墅管理的基础和依据。然而，由于租户来自世界各地，有
着不同的生活习惯和生活方式，加之居住期长，居住生活涉及广，在其日常生活中必定会遇到诸多不时应和困难。因此，在坚持合同管理的同时，从双方长远利益出发，在不影响公众利益的情况下，租赁双方应加强沟通，互谅互让，管理方可以通过各种途径、方式，向租户宣传、介绍当地的社会、经济、文化、治安、法规、交通及服务等各方面情况；同时，让租户了解管理方的管理政策及程序。也就是让租户尽快适应当地的情况，减少因不适应而产生的各种冲突和矛盾。通常，这种情况在新客户中较多，当矛盾产生后，管理方一方面要坚持企业政策，但同时，也应设身处地为租户考虑，向租户解释说明。另外，应积极主动为客户提供意见及解决问题的办法。
四、办公楼租赁代理业务
1．管理费用的确定
租赁合同中，除应规定房间租金外，还应规定管理费及公共能耗费用（包括中央空调能耗）。公共能耗可以放在租金内，电费可以放在管理费内。因为，租金是由业主收取的，而管理费用是物业管理企业用于管理的，承租者必须承担大楼的管理费用，一般是在租赁合同中注明管理费的标准，按月收取。
2．让租户确认管理公约
做好办公楼的物业管理必须有一套健全的管理公约，入住的租户必须遵守公约的各项规定。在签订租赁合同前，一般将管理公约请租户看过，得到确认。签订合同时，作为合同附件之一，以法律形式确保管理公约的执行。
3．办理租户入住手续
租户的入住一般程序是：
⑴签订租赁意向书，并支付定金。有的租户一次看中了房子，可以不签意向书而直接签署租赁合同。
⑵签订《租赁合同书》其中《管理公约》可单独签订或作为合同附件。 ⑶缴付押金和首期租金。
⑷验收房屋，支付钥匙（同购房入伙验收相同），并将《租户手册》（《租户须知》）交给租户。
⑸帮助租户办理入住后办公所需的事项，一般有：
①帮助办理电话、传真等通讯事项：电话、传真等通讯线路的开通，一般由电信局统一办理；若租户需要，可签委托书，服务中心为租户代办；有的办公楼未业户配备了一些通讯线路和设备，供租户租用，租户签订租用协议后应办理好领用手续；
②帮助解决室内装修中遇到的一些问题：例如：装修公司的推荐、确定，装修手续的办理，装修中的注意事项以及与设备部的协调等等；
③有关停车方面的问题：如介绍停车场的位置、租赁费用等，帮助办理停车场的租赁手续；
④介绍委托清洁有关事项：帮助与清洁部的接洽联系。
4．租赁合同到期的处理
⑴合同到期前的通知。
业户服务部必须随时掌握租赁户合同到期情况，在合同到期前两个月应向租户发出书面通知，以提醒对方就续签或退租事项进行商谈。通知发出后，应及时电话联系，约定商谈时间。
⑵合同终止确认。
①如果租户或大厦管理处任何一方决定不再续签，那么合同终止就被确认。在谈判确认合同终止时，必须确认一下事项：
a 、合同终止的时间；
b 、结清拖欠的租金和管理费；
c 、房间的恢复和赔偿；
d 、押金的归还；
e 、搬家的时间及配合要求。
②如果租户要求提前退租，在谈判中双方应就赔偿事项取得一致。一般有：
a 、押金不再退还。一般租赁合同中均规定，承租方提前中止合同，押金不予退还；
b 、空关期间（指提前退租日志合同终止日之间的期限）的赔偿和原合同规定的其他赔偿；
c 、通过谈判确认租户合同终止后，业户服务部应及时向财务、保安、设备部等有关部门发出书面通知。通报该租户合同终止时间，并要求抓紧做好各自未了事项。
⑶房间恢复原状。
房间的恢复是租户退租时意见比较大的事项。一般办公楼的租赁合同中均规定，租户退租搬迁时应将办公室恢复原状。有两种处理方式：
①有租户自己恢复。采用这一种方式，应规定恢复的期限，一般的说应不超过合同到期日。恢复工程结束，应经过管理处验收，达不到要求应补做，直至合格通过；
②租户委托管理处代为恢复。如果是这样，首先应确定装修公司，然后由租户、设备部、业户服务部和装修公司以其对房间进行验收和检查，确定需要恢复的内容及费用，租户一次性付清费用即了结。凡是租赁期间所损坏的室内物品，租户应赔偿责任。
⑷退租手续书。
退租手续书与入伙手续书相似，为租户及搬家提供一个方便的程序。 ⑸提供搬家服务。
租户退租手续完成后即可按预定时间搬家，这是物业管理企业大楼管理处为租户的最后一次服务，应该尽可能为租户搬家提供方便，决不能因为是最后一次而随意处之，降低服务标准。服务工作的主要内容有：
①将《搬家须知》交给搬家租户；
②帮助租户确定搬家时间和办理使用电梯申请：搬家时间由租户提出，业户服务部帮助联系确定。这里的主要矛盾是电梯，因为电梯使用者多，设备部应合理调整矛盾，尽量满足租户的要求，一般来讲，搬家的时间安排在下班后为宜；
③搬家队伍的确定：有的租户自己外请搬运公司，也有的希望物业管理企业帮助联系搬运公司，不论哪一种，都应热情帮助；
④搬家现场管理：现场管理非常重要，管理不好就会发生矛盾或物品损坏。
这里应把好几个关：
a 、业户服务部及时将租户搬家的具体时间通知设备部和保安部； b 、设备部派出电梯工为搬家租户提供专门服务；
c 、保安部把好出门关，正确指挥车辆进出，确保安全；
d 、设备部或保安部派人到楼面监督，防止墙壁地面因碰撞拖拉而遭损坏。如发现有此类现象应及时制止，并要求搬运公司赔偿损失。
⑤搬运结束，业户服务部应负责将房间钥匙收回。
备忘与提示11
出租屋及暂住人员管理
一、 出租屋管理标准
1. 业主出租房屋，须到房管所办理房屋出租许可证，方可出租；
2. 出租业主须到管理处将房屋出租情况登记备案；
3. 只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需具承租人的单位证明；
4. 出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途；
5. 出租屋内不得进行违法活动；
6. 业主必须经常了解其承租人的活动情况，发现有不轨行为，及时报告管理处或派出所；
7. 违反以上规定者将视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。
二、 暂住人员管理标准
1. 暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口。
（1） 在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证；
（2） 本市工作的港澳台和外国人，须持有居住证。
2. 投亲靠友的暂住人员，暂住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。
3. 暂住人员必须遵守管理处的有关管理规定。
4. 暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处理。
5-3房屋租赁问题与纠纷处理
一、房地产租赁问题处理的原则
一般来说，可按以下原则处理房地产租赁问题：
⑴公正、公平，依法保障房屋租赁当事人的合法权益。
⑵公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
⑶住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由阻力双方协商议定租金和其它租赁条款。
⑷有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得房屋所有权的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
③未取得共有人同意的共有房屋；
④权属有争议的；
⑤属于违章建筑的；
⑥已抵押、未经抵押人同意的；
⑦已抵押、未经抵押人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
⑸在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造的房屋出租，应将收取租
金中的土地收益部分上缴国家。
⑹无效合同必须相互返还对方已交付的房屋和租金，由有关机关代表国家追缴因无效合同所得的收益，由过错方赔偿对方损失。
⑺租赁期内双方权利和义务的争议，按以下情况分别处理：
①房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应义务和责任；
②出租人应当依照合同约定期限将房屋交付给承租人，逾期应当支付违约金，由此而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；
③修缮房屋是出租人的责任，如未能及时修复而使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失和人身伤害的，应当承担赔偿责任；双方另有约定的，按约定处理；
④承租人应当按期交纳租金，违约者应交违约金；
⑤承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，应先征得出租人的同意并签订书面合同；因承租人过错造成的损坏，有承租人负责修复或赔偿。
⑻根据有关规定，承租人有以下行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并由承租人赔偿所造成的损失：
①擅自将所租房屋转租、转借、转让他人或与他人调换使用；
②擅自拆改所租房屋结构或改变用途；
③承租人搬离房屋所在城镇；
④拖欠租金累计六个月以上；
⑤无正当理由将承租房屋闲置六个月以上；
⑥利用所租房屋进行违法行为；
⑦故意损坏承租房屋；
⑧法律、法规规定可以收回的其他情形。
⑼承租人将房屋在行出租的，可区别以下情况处理：
①租赁期内，征得出租人同意，可以将房屋的部分或全部转给他人； ②房屋转租应当订立转租合同并经原出租人书面同意，且按有关规定办理登记备案手续；
③如非双方协商同意，转租合同终止期限不得超过原租赁合同期限； ④转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同中规定的承租人的义务；
⑤转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。
⑽对于违反房地产管理法、行政法规和建设部规章以及地方法规规章的行为，应分别追究有关责任人的民事、行政、刑事责任。
二、合同不清而导致的房屋阻力纠纷处理
1．签订房屋租赁合同应注意以下问题
（1）必须是书面合同才能生效。
（2）合同必须具备以下条款才能成立：
①当事人的姓名、名称和住址；
②房屋的坐落地点、面积、装修程度、设施状况等；
③租赁房屋的用途；
④租赁的期限；
⑤租赁价格，包括租金及其交付方式、交付时间；
⑥房屋的修缮责任；
⑦变更和解除合同的条件；
⑧当事人约定的其他条款。
有了以上这些条款，就容易界定双方的权利、义务，即使发生纠纷，也能根据合同内容解决矛盾。
2．房屋租赁合同不清而导致的纠纷处理
对于租赁合同不清而承租人事实上住进了房屋的，本着既保护出租人的所有权，又保障承租人有房可住，稳定住房秩序的原则，根据有关法律规定处理：
⑴如果房屋租赁合同的主要条款不具备或不清楚，该租赁合同无效，承租人退出房屋，出租人退还租金；或者重新签订有效租赁合同。
⑵房屋数量（面积）、特征在租赁合同中不清楚的，依房屋住宅现状为准，但以不脱离房产蓝图为限。
⑶对租金数额在租赁合同中不清楚的，公房（国有的、具体的）依国家标准，不能确定依国家何级标准的，取中间标准；私房可以依国家标准提高10-30%，如当地国家标准过低，还可再提高一些，以不超过公房全额房租（包括房屋折旧费、修缮、管理费、房产税、土地使用费、支出的建房贷款利息、保险费、社会平均利润）为宜。我国《城市私有房屋管理条例》第十六条规定：“房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。”
⑷对期限在租赁合同中不清楚的，推定无期限。根据《城市私有房屋管理条例》的规定，如果承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益、或承租人累计六个月不交房租，出租人有权解除租赁合同。
⑸对违约责任在租赁合同中未订明的，视为按实际造成损失赔偿。 ⑹在租赁合同中就修缮责任未订明的，推定按国家有关法律规定执行，即修缮由出租人承担。
三、房主提出解除合同而导致的租赁纠纷处理
⑴租赁合同终止时，出租人有收回房屋的权利：
①租赁合同中未规定租期的，出租人确因住房困难，要求收回出租房屋自住的，原则上应当准许；
②出租人应给承租人一定的找房搬家时间；
③如果承租人有条件搬迁而不腾房，则应延期搬迁，否则强制执行。 ⑵承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋： ①承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借；
②承租人利用承租的房屋从事非法活动，损害公共利益；
③承租人累计六个月不交房租；
④承租人未经出租人同意，擅自改建、扩建承租房屋；或者换房、擅自改变承租房屋的用途，损害出租人利益。
⑶房屋租赁期限未满，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移，新房住为此要收回房屋的，不予支持，应当确认原租赁合同对承租人和新房主继续有效。这就是民法理论中的“买卖不破租赁”原则。
⑷承租人以本人名义承租房屋，在租赁期内承租人死亡，该户共同住宅的家庭成员在原租赁期限内，有继续承租的权利，出租人以原承租人死亡为由要求收回房屋的，不予支持。
⑸出租房屋被拆迁后安置的新房，产权仍归原房主，但原租赁关系应继续保持，出租人借拆迁之机要求收回房屋的，不予支持，但租金应作相应变动。
⑹非所有权人擅自出租他人房屋的，应宣布租赁关系无效，部分共有人出租共有房屋，其他共有人知情后提出异议的，应认定租赁关系无效，给承租人造成的实际损失，由共有人中的过失方承担；其他共有人当明知或事后知道未提出异议的，应确认租赁关系。
四、承租人违反租赁合同、非法使用而引起的纠纷处理
⑴承租人不经出租人同意，擅自将房屋转租、转让、转借的，这些行为均属违法行为，应予以制止，承租人因此而获利应予没收，并视情节轻重处以罚款。对第二承租人应分别不同的情况作出不同的处理；第二承租人明知所租赁的房屋不归承租人所留有，应责令其迁出；第二承租人不知或无法知道所租赁的房屋是否归承租人所有，应允许其与出租人协商，另行订立租赁合同。
⑵承租人未经出租人同意，擅自拆毁或改变房屋结构，严重毁损房屋的，应责令承租人恢复原状、赔偿损失，出租人也可据此终止合同，收回房屋l
⑶承租人未经出租人同意，擅自与他人换房的，该换房行为无效；如果是由此给出租人造成损失的，应予以赔偿。
⑷承租人未经出租人同意，擅自改变房屋用途；或利用租赁合同作为犯
罪场所，出租人有权予以制止，由此给承租人造成损失的，应予以赔偿。
五、租金纠纷处理
1．处理原则
租赁双方的租金纠纷主要是因为租金的数额、收取和调整等委托发生的争执。在处理此类纠纷时，应在查明纠纷原因后，根据不同的情况，依法分别处理。
⑴私房的租金标准。房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金标准，协商议定，没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意提高。]
⑵租赁一方要去调整租金而引起的纠纷，凡属政策法律所允许的合理要力求，应予支持。但出租人违反规定，擅自提高租金，或者除收取租金外，加收了押租或其他额外费用的，则应依照有关政策法律的规定，追究其违法行为的法律责任。
⑶承租人应该按照合同规定交足，不得拒交或拖欠。出租人要求给付欠租的，要查明钱租的原因和双方的经济生活特别是住宅的情况，合法合理地处理。承租人无故拖欠的，应责令其如数偿付；一次给付确有困难的，可以分期给付；房租金过高显失公平，承租人拖欠的，应根据公平合理的原则，参照当地同类私房金标准，进行合理调整，责令承租人按调整后的租金给付。
2．因房屋租金的收取、拖欠而引起的纠纷的解决
⑴对于因按时交纳租金的，如属因故一时交纳困难，应限期交清；如属无故不交或拖交达三个月或半年以上的，出租方有权解除合同，并限期交纳所欠房租。
⑵当事人双方就租金标准发生争议，如承租方认为租金过高显失公平，可经房产监管机关评价认定后合理调整租金。但在新租金标准未商定以前，应按原租金交纳，出租人拒收的，不视为拒交或欠交租金。
⑶承租方因出租方不及时修缮房屋，造成承租方的利益受到损害而欠租的，一方面应责令承租方交清房租；另一方面，出租房也应修缮房屋，维护承租方的合法权益。
六、 出租期间因修缮、改建引起的纠纷处理
⑴租赁双方应当依法或按约定履行威胁房屋的义务。修缮、维修房屋的义务，如果合同有约定的，按约定处理；如果没有约定的，依法由出租人承担。这是实践中处理因修缮引起的纠纷，在分担责任时的一项基本原则。
⑵房屋确需修缮，而出租人呢又确实无力修缮的，可以和承租人合修。经出租人同意，也可以由承租人单方威胁。但承租人付出的维修费用应折抵租金或由出租人分期偿还。如经鉴定，房屋确有倒塌危险，出租人不在当地，承租人来不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代修，所花费用可以折抵租金。
⑶承租人未经出租人同意，擅自将承租的公、私房屋返修、改建、扩建、添建、搭建、拆除或其他使房屋受损、影响质量的行为，不予准许。造成出租人损失的，应予赔偿。这是处理此类问题时的一般原则。
另外，在实践中还有几种常见的因租赁房屋的修缮引起的纠纷处理： ①承租人为了住宅方便、舒适或营业的需要，在租赁期内装修房屋或铺面的，必须事先征得出租人的同意。对原房屋结构无危害时的装修，出租人应予支持，所花费用由承租人负担。承租人迁出时，有约定的按约定办；无
约定的应恢复原状，不能恢复原状的，房屋内外所增设的一切嵌装附属设施，承租人不得拆除，出租人也不予补偿。承租人在安装或拆除时对房屋造成损坏的，应赔偿损失。
②承租人未经出租人同意，擅自搭建的与承租房屋项链或距离过近的影响其通风、采光、通行、滴水的建筑物，如出租人要求拆除，而且能够拆除的，应责令承租人拆除；不能拆除或出租人不要求拆除的，可以折价归出租人所有，造成财产损失的，承租人呢应负赔偿责任。
七、因租约期满发生的房屋纠纷处理
房屋租赁合同所载明的期限届满后，如当事人双方都无续约的意思，合同终止。如就此问题发生纠纷，应本着既维护出租人的所有权，又保障承租人有房可住，充分利用房屋资源，稳定住房秩序的原则处理：
⑴租期已满，出租房确因工作和生活的需要，需收回房屋自住，法律是允许的。承租方另找他房租赁。
⑵承租人和出租人都有续约的意思，但出租方或承租方要求按原租赁合同续约，另一方不同意；出租房或承租方要求变更原租赁条件，另一方不同意，就此纠纷，应由当事人双方协商解决，如果原租赁合同的内容、条件继续存在不违反法律的规定，可以不变更租赁合同；如果原租赁合同、条件继续存在违反有关法律的规定，就要予以变更。
5-1 物业租赁代理服务模式
一、 物业租赁代理运作模式
物业租赁代理业务是一种中介信托关系的经济活动，其可以分为代理经租和租赁代理两个具体的运作形式。
1．代理经租
代理经租是指开发商或业户将自己拥有的物业交给物业管理企业承包经营，物业管理企业要承担风险，要保证业户的基本收入要求。如果物业管理企业经营不力或管理不善，达不到业户的基本收入要求，则由物业管理企业赔偿业户损失；如果经营得好，超过保底收入的部分，则属物业管理企业，或根据合同按不同的比例进行利润分成。
2．租赁代理
租赁代理是指物业所有人将其物业委托物业管理企业代理租赁给他人使用，物业管理企业一次性收取佣金的行为。房屋的所有权或其他权属仍属于委托人所旅游，使用人只拥有一定期限内的房屋使用权。租约到期或因其他原因解除租约时，房屋使用权即归还委托人。经委托的物业管理企业可根据委托合同向承租人收取租金，并从租金的收入中提取该房屋的管理费和其他诸如维修费等费用，并向委托人按时结算。
二、 租赁代理运作流程
1．合作意向交待
委托方与物业管理企业的合作意向协商，主要内容有：委托方介绍代理租赁产业的基本情况，如物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、装修情况、月租额、户数、对租赁户的要求、高层物业规定等。以及要求达到租金
的标准等。物业管理企业要表示对委托方要求的接受程度并对佣金的支付办法提出意见，这是双方最敏感的问题，可共同协商解决。
2．验证
委托方应向物业管理企业移交代理租赁物业的所有资料，如产权证等。
3．签约
如物业管理企业与委托方对代理租赁的诸项条件、要求达成共识的合作意向，就根据其内容拟定一份《代理租赁合同》，双方签章，共同遵守。期满可续签或终止合同。
4．移交
物业移交，物业管理企业会同承租方在验收物业时发现问题应明确记录在案督促出租方及时整改，整改结束后，在物业管理企业的见证下，由出租方和承租方根据租赁合同当面移交。
5．建立档案资料
档案资料中应包括：委托方姓名、联系电话；代理租赁物业的地址、类型、建筑面积、新旧程度、月租金的标准；对租赁户的要求和对温度也管理企业代理租赁的要求；物业管理企业收取代理租令费用与管理费以及承租方的姓名、联系地址、电话；承租日期与期限等。
6．结算
物业管理企业根据委托合同的约定结算佣金。
三、 物业租赁移交及停租收回
1．物业租赁移交
（1） 合同签订后，租赁关系即成立，即由业户服务部派员与承租方一
同到物业内查看；
（2） 双方签填《物业移交底单》，发现物业有损坏问题，当场区别责任，分别记明，及时维修；
（3） 由业户服务部同志水电服务部共同商定供电有关事项，明确电费收取起始时间；
（4） 由业户服务部通知治安办共同检查物业消防设施及储水池使用现状，明确治安费收取起始时间；
（5） 由业户服务部通知自来水公司，并明确受阻起始时间；
（6） 业户服务部应将合同复印一份叫公司财务部，并明确收租起始时间；
（7） 电梯、电话等其他物业内使用工具，又业户服务部通知有关部门共同察看，并明确具体收费起始时间。
2．物业的停租收回
（1） 业户服务部会同承租方共同到物业内认真查看，发现we 那天，明确提出，区分责任，及时维修；
（2） 由业户服务部负责通知水电服务站、治安办、财务部，到物业现场共同明确双方在交接物业时，各所需承担的责任、义务，并确定时间，及时完成；
（3） 在承租方的有关形影债务责任未明确情况下，也互服务部应及时报告企业，并报请治安办协助，阻止承租方将财物运出；
（4） 一旦业户服务部与承租方将所有物业租赁关系债权、债务关系明确终止，也互服务部应及时通知企业所有相关职能部门。
备忘与提示10
租赁清册
编号：_______ ____年____月____日
_________物业管理有限公司 ______管理处
5-2物业租赁代理业务
一、物业租赁代理服务程序
1．登记委托
（1）业主、租户有意出租房屋或想租房，可以分别在出租登记、需求登记中填写自己的意向，或者直接登记委托。作为业务人员，应热情地接待业户，从专业人员的角度额为业户提供一切顾问咨询。针对业户关心的问题，例如房租的收取，房屋的人为损坏等问题提供各种物业服务，物业管理企业在租赁代理工作中的重点就是尽量避免业户担心的问题出现，及时解决新问题，真正做到“不断满足业户日益增长的服务需要。”
（2）办理物业委托登记：凡物业委托出租的业主需携带该物业的有效证明（原件）、业主的有效身份证明和同住人同意出租的证明材料，委托办理出租的须出具委托人的书面证明（由公司留存）。若是公司，需携带营业执照（商业登记）、法人代表证明书、法人代表委托书等。
（3）办理业主委托承租登记：凡委托承租的业主需携带本人有效的身份证明或户籍证明。属境内单位需携带有效的营业执照副本；属境外人士须提供有效的护照或回乡证明，填写需求并签署有关协议。
2．勘查定价
（1）出租房屋登记完毕，业务员与业主约定勘查日期、时间；
（2）在约定时间，业务员根据勘查口径对房屋进行勘查（重点勘查确认物业的装潢谁拼合设施配备）；
（3）业务员将与业主根据租赁价格行情和房屋具体情况，协商确定物业租金，并对租赁的各项条件达成一致。
3．配对看房
（1）承租方。
①业务员应与承租方约定上门看房日期、时间，并在约定时间陪承租方
上门看房；
②承租方应严格守约，准时到出租方处看房；
③承租方在看房过程中，因自身过错导致出租房屋设施损坏的，责任一律自负。
（2）出租方。
①出租方预约承租方上门看房日期、时间，并通知承租方详细的房屋地址；
②出租方应严格守约，准时等候承租方前来看房；
③看房过程中，应尽力配合。
4．签订合同与收付费用
（1） 如果出租方与承租方商洽无异议，即可进入签约阶段。业务员按照双方所达成的各项条件填写合同，并收集出租人和承租人双方的有效证明文件，公司则出示营业执照等。
（2） 签订的合同及相关协议：《房屋租赁合同》、《房屋出租授权委托确认书》、《房屋承租确认书》。双方在租赁合同和协议的有效位置签名（签章）。
（3） 根据《市房屋租赁管理办法》中的规定，房屋租赁实行登记制度，未向租赁登记机构登记的租赁行为不受法律保护。所以租赁双方在签订合同后应前往房管局的租赁登记所办理登记手续。
（4） 支付有关费用：出租方支付中介费及相关的税金，承租方支付押金和租金。
① 物业管理企业代理租赁完成后，租赁双方在《房屋租赁合同》上签字、签章后，向出租方收取该出租房的一个月租金作为种计费。
② 国家税费：参见财政部、国家税务总局《关于调整住房市场税收征政策的通知》、财税（2000）125号文件。一般来说个人私有产权房屋出租应当缴纳税费如下：
a 、合同印花税：出租双方当事人各按合同金额的0.1%缴纳；
b 、营业税及附加、房产税、个人所得税等：由出租人按租金收入的5%综合缴纳税款；
c 、房屋租赁合同登记备案费：100元/件。
③ 承租方根据《房屋租赁合同》中的规定向出租方支付押金和租金。
5．交房验房
（1）按《房屋租赁合同》规定日期，租赁双方到房屋所在地交验房屋；
（2）交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表数字、钥匙和其他；
（3）交验方式：由业务员陪同承租方到房屋现场可，并有出租方在场，进行房屋交验；
（4）交验手续：业务员、承租双方负责填写《房屋交验单》；
（5）在租赁双方对《房屋交验单》无异议后，出租方向承租方支付钥匙。
二、普通住宅租赁代理业务
1．物业委托出租人登记
填写《居住物业委托出租情况登记表》。
2．物业现场评估
物业管理企业根据委托人出租的要求，又业务接待员到出租物业现场勘查，核实《居住物业委托出租情况登记表》中所填写的情况，并提出租赁建议价格供委托人参考。
3．物业委托承租人登记
填写《居住物业委托出租情况登记表》, 以便物业管理企业根据承租人的需求，电脑搜索，打印符合需求的物业清单供承租人选择。
4．现场看房
由租赁代理网点派业务接待员，在约定的时间陪同承租人到物业现场看房。
5．签订租赁合同
在承租意向明确后，又业务接待员组织租赁双方（出租方、承租方）与物业管理企业签订《委托确认书》。然后再物业管理企业的见证下租赁双方签订《租赁合同》，物业管理企业盖经纪人章。
6．租户入住
租户在入住时，在物业管理企业业务接待员陪同下，对屋内设施设备的完好程度进行确认，同时对入住时的水、电、煤等表的抄见数进行确认，有通讯设备的，如电话、电脑等，还需要对通讯费用签订相关协议。如要对房屋进行必要的装修，须到小区物业管理处进行申请，在业主同意的情况下，可以进行装修。
7．租后服务
物业管理企业在房屋出租后，对入住的租户进行登记，以掌握租户的动向，便于收取物业管理费，提供必要的服务。
8．租赁合同期满
租户在搬离所租房屋时，必须得到业主的确认（对房屋内的所有物品），并且付清各项费用，物业管理企业方可放行。
三、公寓、别墅租赁代理业务
1．签订租赁合同
租赁合同的主体为出租人（业主或业主委托的代理人）和承租人（租户或租户坐在公司），租赁合同通常由双方代表签字。合同的内容、条款应公正、合理、公平，更应全面、细致、具体。一般应包含以下内容：
⑴合同主体：即业主和租户，包括其姓名（名称）和地址。
⑵合同标的：即房屋和房屋内的设施、设备、家具，前者一般注明数量、房型、房号和位置，后者一般以财产清单形式列出。
⑶租金及其它费用：一般以月租金计，若有管理费、服务费、水电煤费用或其它费用，则一并明确，同时应说明付款方式和期限。
⑷租期：即租赁有效期，包括起始年月日。
⑸提前退房及延期退房处理规定。
⑹业主（或管理方）的责任和义务：
①确认对居住区的管理职责，以保证租户享有良好的居住环境，包括生态环境、文明程度和安全状况；
②确认对租户所租房屋建筑、内部设施设备、家具及水电煤、通讯、电视、保安等系统的正常维护保养及维修责任；
③确保租户在租赁期内对所租房屋的使用权；
④确认及时将有关租户利益或影响租户正常生活的信息通知租户。 ⑺租户的责任和义务：
①遵守当地政府及管理方制定的法律和规章制度；
②及时支付各类费用和房租；
③妥善使用房屋及内部设施；
④允许在紧急情况下、维修保养时或退房前一定时间内管理方进入所租房屋；
⑤退房时，即使将房屋及其中财产交还管理方；
⑥居住期间或退房时，对所造成的损坏和短缺承担赔偿或修复责任。 ⑻规章制度和限制条款。
为维护管理方利益和保障租户利益，涉及租户居住期间的有关事宜作出程序规定和限制规定。其中包括环境卫生、交通规则、出入制度、登记制度、噪音控制、房屋装潢和改造及设施安装、利用所租房进行与居住无关的行为、安全规定等，此类条款涉及面较广，并且直接影响租户的日常生活及日后的管理。因此，应从维护租户公共利益、提高居住环境出发，坚持合情、合理、合法的原则，并通过细则进行不断的完善。
⑼免责申明条款。
即对非管理方所能控制的外力或自然因素所造成的管理方未能履行责任进行规定。
⑽押金及违约处理规定。
即对租户提前中止租赁合同，未能按时支付房租费用或严重违反规章制度，给管理方或其它公众利益造成严重损害时作出相应规定条款。
⑾冲突和纠纷处理。
规定当冲突或纠纷发生时的处理程序，如平等协商、诉讼或仲裁等。
2．租户管理
合同管理是别墅管理的基础和依据。然而，由于租户来自世界各地，有
着不同的生活习惯和生活方式，加之居住期长，居住生活涉及广，在其日常生活中必定会遇到诸多不时应和困难。因此，在坚持合同管理的同时，从双方长远利益出发，在不影响公众利益的情况下，租赁双方应加强沟通，互谅互让，管理方可以通过各种途径、方式，向租户宣传、介绍当地的社会、经济、文化、治安、法规、交通及服务等各方面情况；同时，让租户了解管理方的管理政策及程序。也就是让租户尽快适应当地的情况，减少因不适应而产生的各种冲突和矛盾。通常，这种情况在新客户中较多，当矛盾产生后，管理方一方面要坚持企业政策，但同时，也应设身处地为租户考虑，向租户解释说明。另外，应积极主动为客户提供意见及解决问题的办法。
四、办公楼租赁代理业务
1．管理费用的确定
租赁合同中，除应规定房间租金外，还应规定管理费及公共能耗费用（包括中央空调能耗）。公共能耗可以放在租金内，电费可以放在管理费内。因为，租金是由业主收取的，而管理费用是物业管理企业用于管理的，承租者必须承担大楼的管理费用，一般是在租赁合同中注明管理费的标准，按月收取。
2．让租户确认管理公约
做好办公楼的物业管理必须有一套健全的管理公约，入住的租户必须遵守公约的各项规定。在签订租赁合同前，一般将管理公约请租户看过，得到确认。签订合同时，作为合同附件之一，以法律形式确保管理公约的执行。
3．办理租户入住手续
租户的入住一般程序是：
⑴签订租赁意向书，并支付定金。有的租户一次看中了房子，可以不签意向书而直接签署租赁合同。
⑵签订《租赁合同书》其中《管理公约》可单独签订或作为合同附件。 ⑶缴付押金和首期租金。
⑷验收房屋，支付钥匙（同购房入伙验收相同），并将《租户手册》（《租户须知》）交给租户。
⑸帮助租户办理入住后办公所需的事项，一般有：
①帮助办理电话、传真等通讯事项：电话、传真等通讯线路的开通，一般由电信局统一办理；若租户需要，可签委托书，服务中心为租户代办；有的办公楼未业户配备了一些通讯线路和设备，供租户租用，租户签订租用协议后应办理好领用手续；
②帮助解决室内装修中遇到的一些问题：例如：装修公司的推荐、确定，装修手续的办理，装修中的注意事项以及与设备部的协调等等；
③有关停车方面的问题：如介绍停车场的位置、租赁费用等，帮助办理停车场的租赁手续；
④介绍委托清洁有关事项：帮助与清洁部的接洽联系。
4．租赁合同到期的处理
⑴合同到期前的通知。
业户服务部必须随时掌握租赁户合同到期情况，在合同到期前两个月应向租户发出书面通知，以提醒对方就续签或退租事项进行商谈。通知发出后，应及时电话联系，约定商谈时间。
⑵合同终止确认。
①如果租户或大厦管理处任何一方决定不再续签，那么合同终止就被确认。在谈判确认合同终止时，必须确认一下事项：
a 、合同终止的时间；
b 、结清拖欠的租金和管理费；
c 、房间的恢复和赔偿；
d 、押金的归还；
e 、搬家的时间及配合要求。
②如果租户要求提前退租，在谈判中双方应就赔偿事项取得一致。一般有：
a 、押金不再退还。一般租赁合同中均规定，承租方提前中止合同，押金不予退还；
b 、空关期间（指提前退租日志合同终止日之间的期限）的赔偿和原合同规定的其他赔偿；
c 、通过谈判确认租户合同终止后，业户服务部应及时向财务、保安、设备部等有关部门发出书面通知。通报该租户合同终止时间，并要求抓紧做好各自未了事项。
⑶房间恢复原状。
房间的恢复是租户退租时意见比较大的事项。一般办公楼的租赁合同中均规定，租户退租搬迁时应将办公室恢复原状。有两种处理方式：
①有租户自己恢复。采用这一种方式，应规定恢复的期限，一般的说应不超过合同到期日。恢复工程结束，应经过管理处验收，达不到要求应补做，直至合格通过；
②租户委托管理处代为恢复。如果是这样，首先应确定装修公司，然后由租户、设备部、业户服务部和装修公司以其对房间进行验收和检查，确定需要恢复的内容及费用，租户一次性付清费用即了结。凡是租赁期间所损坏的室内物品，租户应赔偿责任。
⑷退租手续书。
退租手续书与入伙手续书相似，为租户及搬家提供一个方便的程序。 ⑸提供搬家服务。
租户退租手续完成后即可按预定时间搬家，这是物业管理企业大楼管理处为租户的最后一次服务，应该尽可能为租户搬家提供方便，决不能因为是最后一次而随意处之，降低服务标准。服务工作的主要内容有：
①将《搬家须知》交给搬家租户；
②帮助租户确定搬家时间和办理使用电梯申请：搬家时间由租户提出，业户服务部帮助联系确定。这里的主要矛盾是电梯，因为电梯使用者多，设备部应合理调整矛盾，尽量满足租户的要求，一般来讲，搬家的时间安排在下班后为宜；
③搬家队伍的确定：有的租户自己外请搬运公司，也有的希望物业管理企业帮助联系搬运公司，不论哪一种，都应热情帮助；
④搬家现场管理：现场管理非常重要，管理不好就会发生矛盾或物品损坏。
这里应把好几个关：
a 、业户服务部及时将租户搬家的具体时间通知设备部和保安部； b 、设备部派出电梯工为搬家租户提供专门服务；
c 、保安部把好出门关，正确指挥车辆进出，确保安全；
d 、设备部或保安部派人到楼面监督，防止墙壁地面因碰撞拖拉而遭损坏。如发现有此类现象应及时制止，并要求搬运公司赔偿损失。
⑤搬运结束，业户服务部应负责将房间钥匙收回。
备忘与提示11
出租屋及暂住人员管理
一、 出租屋管理标准
1. 业主出租房屋，须到房管所办理房屋出租许可证，方可出租；
2. 出租业主须到管理处将房屋出租情况登记备案；
3. 只准将房屋出租给有正当职业的本地人或有暂住证的外地人居住，并需具承租人的单位证明；
4. 出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途；
5. 出租屋内不得进行违法活动；
6. 业主必须经常了解其承租人的活动情况，发现有不轨行为，及时报告管理处或派出所；
7. 违反以上规定者将视情节轻重处以罚款或将承租人交公安机关处理。
二、 暂住人员管理标准
1. 暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报临时户口。
（1） 在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住证；
（2） 本市工作的港澳台和外国人，须持有居住证。
2. 投亲靠友的暂住人员，暂住时间超过三天以上，须到派出所申报临时户口。
3. 暂住人员必须遵守管理处的有关管理规定。
4. 暂住人员不得在本辖区内从事非法活动，违者从严处理。
5-3房屋租赁问题与纠纷处理
一、房地产租赁问题处理的原则
一般来说，可按以下原则处理房地产租赁问题：
⑴公正、公平，依法保障房屋租赁当事人的合法权益。
⑵公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
⑶住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由阻力双方协商议定租金和其它租赁条款。
⑷有下列情形之一的房屋不得出租：
①未依法取得房屋所有权的；
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
③未取得共有人同意的共有房屋；
④权属有争议的；
⑤属于违章建筑的；
⑥已抵押、未经抵押人同意的；
⑦已抵押、未经抵押人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
⑸在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造的房屋出租，应将收取租
金中的土地收益部分上缴国家。
⑹无效合同必须相互返还对方已交付的房屋和租金，由有关机关代表国家追缴因无效合同所得的收益，由过错方赔偿对方损失。
⑺租赁期内双方权利和义务的争议，按以下情况分别处理：
①房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应义务和责任；
②出租人应当依照合同约定期限将房屋交付给承租人，逾期应当支付违约金，由此而给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；
③修缮房屋是出租人的责任，如未能及时修复而使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失和人身伤害的，应当承担赔偿责任；双方另有约定的，按约定处理；
④承租人应当按期交纳租金，违约者应交违约金；
⑤承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添；确需变动的，应先征得出租人的同意并签订书面合同；因承租人过错造成的损坏，有承租人负责修复或赔偿。
⑻根据有关规定，承租人有以下行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并由承租人赔偿所造成的损失：
①擅自将所租房屋转租、转借、转让他人或与他人调换使用；
②擅自拆改所租房屋结构或改变用途；
③承租人搬离房屋所在城镇；
④拖欠租金累计六个月以上；
⑤无正当理由将承租房屋闲置六个月以上；
⑥利用所租房屋进行违法行为；
⑦故意损坏承租房屋；
⑧法律、法规规定可以收回的其他情形。
⑼承租人将房屋在行出租的，可区别以下情况处理：
①租赁期内，征得出租人同意，可以将房屋的部分或全部转给他人； ②房屋转租应当订立转租合同并经原出租人书面同意，且按有关规定办理登记备案手续；
③如非双方协商同意，转租合同终止期限不得超过原租赁合同期限； ④转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并应当履行原租赁合同中规定的承租人的义务；
⑤转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止。
⑽对于违反房地产管理法、行政法规和建设部规章以及地方法规规章的行为，应分别追究有关责任人的民事、行政、刑事责任。
二、合同不清而导致的房屋阻力纠纷处理
1．签订房屋租赁合同应注意以下问题
（1）必须是书面合同才能生效。
（2）合同必须具备以下条款才能成立：
①当事人的姓名、名称和住址；
②房屋的坐落地点、面积、装修程度、设施状况等；
③租赁房屋的用途；
④租赁的期限；
⑤租赁价格，包括租金及其交付方式、交付时间；
⑥房屋的修缮责任；
⑦变更和解除合同的条件；
⑧当事人约定的其他条款。
有了以上这些条款，就容易界定双方的权利、义务，即使发生纠纷，也能根据合同内容解决矛盾。
2．房屋租赁合同不清而导致的纠纷处理
对于租赁合同不清而承租人事实上住进了房屋的，本着既保护出租人的所有权，又保障承租人有房可住，稳定住房秩序的原则，根据有关法律规定处理：
⑴如果房屋租赁合同的主要条款不具备或不清楚，该租赁合同无效，承租人退出房屋，出租人退还租金；或者重新签订有效租赁合同。
⑵房屋数量（面积）、特征在租赁合同中不清楚的，依房屋住宅现状为准，但以不脱离房产蓝图为限。
⑶对租金数额在租赁合同中不清楚的，公房（国有的、具体的）依国家标准，不能确定依国家何级标准的，取中间标准；私房可以依国家标准提高10-30%，如当地国家标准过低，还可再提高一些，以不超过公房全额房租（包括房屋折旧费、修缮、管理费、房产税、土地使用费、支出的建房贷款利息、保险费、社会平均利润）为宜。我国《城市私有房屋管理条例》第十六条规定：“房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。”
⑷对期限在租赁合同中不清楚的，推定无期限。根据《城市私有房屋管理条例》的规定，如果承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益、或承租人累计六个月不交房租，出租人有权解除租赁合同。
⑸对违约责任在租赁合同中未订明的，视为按实际造成损失赔偿。 ⑹在租赁合同中就修缮责任未订明的，推定按国家有关法律规定执行，即修缮由出租人承担。
三、房主提出解除合同而导致的租赁纠纷处理
⑴租赁合同终止时，出租人有收回房屋的权利：
①租赁合同中未规定租期的，出租人确因住房困难，要求收回出租房屋自住的，原则上应当准许；
②出租人应给承租人一定的找房搬家时间；
③如果承租人有条件搬迁而不腾房，则应延期搬迁，否则强制执行。 ⑵承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋： ①承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借；
②承租人利用承租的房屋从事非法活动，损害公共利益；
③承租人累计六个月不交房租；
④承租人未经出租人同意，擅自改建、扩建承租房屋；或者换房、擅自改变承租房屋的用途，损害出租人利益。
⑶房屋租赁期限未满，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移，新房住为此要收回房屋的，不予支持，应当确认原租赁合同对承租人和新房主继续有效。这就是民法理论中的“买卖不破租赁”原则。
⑷承租人以本人名义承租房屋，在租赁期内承租人死亡，该户共同住宅的家庭成员在原租赁期限内，有继续承租的权利，出租人以原承租人死亡为由要求收回房屋的，不予支持。
⑸出租房屋被拆迁后安置的新房，产权仍归原房主，但原租赁关系应继续保持，出租人借拆迁之机要求收回房屋的，不予支持，但租金应作相应变动。
⑹非所有权人擅自出租他人房屋的，应宣布租赁关系无效，部分共有人出租共有房屋，其他共有人知情后提出异议的，应认定租赁关系无效，给承租人造成的实际损失，由共有人中的过失方承担；其他共有人当明知或事后知道未提出异议的，应确认租赁关系。
四、承租人违反租赁合同、非法使用而引起的纠纷处理
⑴承租人不经出租人同意，擅自将房屋转租、转让、转借的，这些行为均属违法行为，应予以制止，承租人因此而获利应予没收，并视情节轻重处以罚款。对第二承租人应分别不同的情况作出不同的处理；第二承租人明知所租赁的房屋不归承租人所留有，应责令其迁出；第二承租人不知或无法知道所租赁的房屋是否归承租人所有，应允许其与出租人协商，另行订立租赁合同。
⑵承租人未经出租人同意，擅自拆毁或改变房屋结构，严重毁损房屋的，应责令承租人恢复原状、赔偿损失，出租人也可据此终止合同，收回房屋l
⑶承租人未经出租人同意，擅自与他人换房的，该换房行为无效；如果是由此给出租人造成损失的，应予以赔偿。
⑷承租人未经出租人同意，擅自改变房屋用途；或利用租赁合同作为犯
罪场所，出租人有权予以制止，由此给承租人造成损失的，应予以赔偿。
五、租金纠纷处理
1．处理原则
租赁双方的租金纠纷主要是因为租金的数额、收取和调整等委托发生的争执。在处理此类纠纷时，应在查明纠纷原因后，根据不同的情况，依法分别处理。
⑴私房的租金标准。房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金标准，协商议定，没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意提高。]
⑵租赁一方要去调整租金而引起的纠纷，凡属政策法律所允许的合理要力求，应予支持。但出租人违反规定，擅自提高租金，或者除收取租金外，加收了押租或其他额外费用的，则应依照有关政策法律的规定，追究其违法行为的法律责任。
⑶承租人应该按照合同规定交足，不得拒交或拖欠。出租人要求给付欠租的，要查明钱租的原因和双方的经济生活特别是住宅的情况，合法合理地处理。承租人无故拖欠的，应责令其如数偿付；一次给付确有困难的，可以分期给付；房租金过高显失公平，承租人拖欠的，应根据公平合理的原则，参照当地同类私房金标准，进行合理调整，责令承租人按调整后的租金给付。
2．因房屋租金的收取、拖欠而引起的纠纷的解决
⑴对于因按时交纳租金的，如属因故一时交纳困难，应限期交清；如属无故不交或拖交达三个月或半年以上的，出租方有权解除合同，并限期交纳所欠房租。
⑵当事人双方就租金标准发生争议，如承租方认为租金过高显失公平，可经房产监管机关评价认定后合理调整租金。但在新租金标准未商定以前，应按原租金交纳，出租人拒收的，不视为拒交或欠交租金。
⑶承租方因出租方不及时修缮房屋，造成承租方的利益受到损害而欠租的，一方面应责令承租方交清房租；另一方面，出租房也应修缮房屋，维护承租方的合法权益。
六、 出租期间因修缮、改建引起的纠纷处理
⑴租赁双方应当依法或按约定履行威胁房屋的义务。修缮、维修房屋的义务，如果合同有约定的，按约定处理；如果没有约定的，依法由出租人承担。这是实践中处理因修缮引起的纠纷，在分担责任时的一项基本原则。
⑵房屋确需修缮，而出租人呢又确实无力修缮的，可以和承租人合修。经出租人同意，也可以由承租人单方威胁。但承租人付出的维修费用应折抵租金或由出租人分期偿还。如经鉴定，房屋确有倒塌危险，出租人不在当地，承租人来不及事先告知或告知后出租人拖延不修的，承租人可以代修，所花费用可以折抵租金。
⑶承租人未经出租人同意，擅自将承租的公、私房屋返修、改建、扩建、添建、搭建、拆除或其他使房屋受损、影响质量的行为，不予准许。造成出租人损失的，应予赔偿。这是处理此类问题时的一般原则。
另外，在实践中还有几种常见的因租赁房屋的修缮引起的纠纷处理： ①承租人为了住宅方便、舒适或营业的需要，在租赁期内装修房屋或铺面的，必须事先征得出租人的同意。对原房屋结构无危害时的装修，出租人应予支持，所花费用由承租人负担。承租人迁出时，有约定的按约定办；无
约定的应恢复原状，不能恢复原状的，房屋内外所增设的一切嵌装附属设施，承租人不得拆除，出租人也不予补偿。承租人在安装或拆除时对房屋造成损坏的，应赔偿损失。
②承租人未经出租人同意，擅自搭建的与承租房屋项链或距离过近的影响其通风、采光、通行、滴水的建筑物，如出租人要求拆除，而且能够拆除的，应责令承租人拆除；不能拆除或出租人不要求拆除的，可以折价归出租人所有，造成财产损失的，承租人呢应负赔偿责任。
七、因租约期满发生的房屋纠纷处理
房屋租赁合同所载明的期限届满后，如当事人双方都无续约的意思，合同终止。如就此问题发生纠纷，应本着既维护出租人的所有权，又保障承租人有房可住，充分利用房屋资源，稳定住房秩序的原则处理：
⑴租期已满，出租房确因工作和生活的需要，需收回房屋自住，法律是允许的。承租方另找他房租赁。
⑵承租人和出租人都有续约的意思，但出租方或承租方要求按原租赁合同续约，另一方不同意；出租房或承租方要求变更原租赁条件，另一方不同意，就此纠纷，应由当事人双方协商解决，如果原租赁合同的内容、条件继续存在不违反法律的规定，可以不变更租赁合同；如果原租赁合同、条件继续存在违反有关法律的规定，就要予以变更。