《经济问题探索》２００８年第１０期
美国次债危机对我国住房信贷的启示
何树红，薛国喜
（云南大学数学与统计学院，昆明６５００９１）
摘要：由于美国房价的持续下跌和房贷违约率的增多，次债危机不仅袭击了美国，同时也袭击了欧洲、日本，甚至中国都被波及到，美国、欧洲等国央行采取向市场注入流动资金，此次危机成了全球各主要股指大幅调整的元凶。这次危机爆发在金融业高度发达的美国房地产市场，应该引起我们的高度警惕。本文对次债危机进行全面的剖析，分析次债的由来、运作过程及产生危机的原因，并在此基础上分析我国房地产信贷的现状和面临的风险，提出了防范风险应采取的措施。
关键词：次级抵押贷款；信用等级；次级抵押贷款债券
从１９９０年代初期，美国政府为了刺激经济增长，在美国按揭贷款市场，次级抵押贷款主要是指面连续１３次降低利率，房地产市场受到刺激开始迅猛向信用等级低、收入不能保证并背负较重债务的家庭发展，投资愈演愈烈，从２００３年到２００６年短短的四或个人发放的住房抵押贷款。
年间，平均房价涨幅竞超过５０％，从１９９５年算起，美国的按揭贷款市场有三项指标来衡量客户质到２００６年房价竞翻一番多。但是自２００５年第四季度量：第一项是借款人的债务与收入比例（Ｄｅｂｔ
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以来。美国房地产市场开始衰退，开工量、新建房和ｃｏｍｅ
Ｒａｔｉｏ，ＤＴＩ），第二项是借款人申请的抵押贷款
存量房的销售量也开始下降，２００６年８月份旧房销价值与房地产价值比率（Ｌｏａｎ
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Ｒａｔｉｏ，【爪７），
售中间价已连续六个月下降，至９月份新房开工量下第三项也是最重要的是客户的信用等级，根据信用等降１０．２％，降至１４年来的新低，同时美国建筑商信级，市场大致可以分三个层次：优质贷款市场心也降至历史最低水平。２００７年４月２日美国次级（ＰｒｉｍｅＭａｒｋｅｔ），主要面向信用等级高（信用分数在债发行商新世界申请破产保护，标志着美国次债危机６６０分以上）、收入稳定可靠、债务负担合理、能够爆发，之后危机迅速蔓延至全球各个角落。２００８年３提供全套收入证明文件的优质群体；Ａｌｔ—Ａ贷款市月１８日美联储宣布，联邦基金利率从３．００％降至场（ＡｌｔｅｒｎａｔｉｖｅＡ）是介于优质贷款市场与次级贷款２．２５％，降息７５个基点，这已经是２００８年第三次降市场之间的庞大灰色中间地带，主要面向一些信用记息，降息频率之高、幅度之大令人震惊，这几次大幅录不错但缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件降息，目的显然是要缓解次债引发的危机。这次危机的人（信用分数在６２０到６６０分之间）；次级贷款市不仅对美国本国的银行和金融业造成极大的冲击。而场面向的是信用分数低于６２０分、收人证明缺失、负且还严重拖累全球资本市场，造成全球经济下行风险债较重、ＤＩＴ超过５５％、Ｌ１Ｖ超过８５％的借款者，加大。
这部分群体高度集中在少数族裔和经济欠发达地区，一、次级抵押贷款和次级债危机的剖析这里少数族群或新移民占比较高，其信用史料及收入（一）次级抵押贷款和次级债的由来
证明缺失。据调查拉美裔美国人占次级抵押贷款借款
‘
作者简介：何树红（１９６６年一），男。云南玉溪人，教授，博士。研究方向为金融工程；薛国喜（１９８１年一）。男，硕士
研究生。研究方向为金融工作。
・
基金项目：国家社科基金（０＂／ＢＴＪ００１）。云南省教育厅重点科研项目（０７２１１０６３）和云南大学“中青年骨干教师培养计划”专
项经费资助。
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人的３７．８％，非裔美国人占５３％，平时这些人受歧视或不符合抵押贷款市场标准，很难申请到贷款，次级抵押贷款给他们提供了贷款的机会，大受欢迎。．
次级抵押贷款相比于优质贷款违约率高得多，对金融机构而言，虽然其违约率很高，但由于房地产升值，金融机构用抵押的房地产转换成现金流，收回贷款。再者，通过次级抵押贷款证券化，将不可流动的资产转化成可流动的证券，次级抵押贷款市场的风险就转嫁给资本市场，为追逐利润，多数房贷机构通过降低贷款门槛吸引借款人，推出“低担保、低首付”甚至“零首付、零文件”等，开发出多种抵押贷款品种，如在按揭贷款市场占多数的可调整利率抵押贷款（ＡＲＭ），其中“２＋２８”混合利率产品占据大多数，规定偿还期为３０年，前两年利率固定且低于市场利率，第三年开始实行浮动，利率用基准利率加风险溢价，此时借款者的还款压力骤增。可以看出这些
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贷款有一个共同特征，最初几年还款利率很低，通常被称为诱惑性利率，当固定利率期限过后，利率重新设定或本金重新计算，还款者面临很大的还款压力，违约风险增大。在２００６年发放的抵押贷款中，优质贷款只占到２ｌ％，Ａｌｔ—Ａ贷款占２５％，次级债占到２ｌ％，同比２００１年次级债总规模占抵押贷款市场的５．６％，可以看出上升了将近１６百分点。根据瑞银国际（ＵＢＳ）的研究数据表明，截止２００６年底，次级抵押贷款违约率是优质贷款的７倍。
自上世纪９０年代起，在当时美联储实施的低利率刺激下，房屋抵押贷款是很划得来的投资，借款人即使无力还款，也可将房产二次抵押偿还过高的月供，只要房地产不断升值，借款者通过举借新的抵押贷款或出售房产偿还本息。从图１可以看出，最近几年美国房价逐年下降，使借款人违约风险也逐年上升，次债危机逐步显现。
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图１美国房价指数同比增长
资料来源：中信建投证券研究所
总之。次级抵押贷款危机的直接原因是美国利率上升和房贷市场的持续降温，间接原因就是金融信贷机构降低信贷门槛、忽视风险管理，借贷人过度借款，而监管当局监管不力错过了调整最佳时机，造成危机全面爆发。
（二）房屋抵押贷款证券化运作过程及危机发展２０世纪全球资本市场最为重要创新之一是资本证券化。若当前某项资产缺乏流动性，并且它能在未来产生预期的收益，拥有该资产的机构为了增加此资产流动性，就以此资产为基础，发行抵押贷款支持的证券（ＭＢＳ）并向资本市场出售而收回其流动性，借款者偿还抵押贷款的本息，成为证券发行机构向ＭＢＳ投资者支付本息的基础，于是这部分资产从资产负债表中剥离出来，优化了资本充足率，节省大量
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的资本流。根据规定，个人住房信贷的风险权重为５０％，目前《新巴塞尔协议》规定商业银行的核心资本充足率必须达到８％，ＡＡ一级债券的风险权重采用２０％，例如某商业银行以一亿美元的住房信贷发行ＡＡＡ级住房抵押贷款证券，采用２０％风险权重，可以计算出节省的部分。计算方法如下：
１００００×（５０％一２０％）×８％＝２４０（万美元）银行节省了２４０万美元，所以资产证券化能有效降低资产非流动性风险。通过证券化操作，次级抵押贷款的违约风险由投资者承担，从而风险分散到更广泛的领域。
资产证券化为资产所有者提供了一种将非流动性资产迅速流动化的快捷方式，对资本市场则提出了全新的投资理念，全体国民分享房地产业的繁荣果实，
所以抵押贷款证券化市场规模逐年迅增，从图２可看出贷款市场证券化规模从２０００年迅猛发展，截止２００２年最高峰时期，已经达到７５０．１亿美元，从证券化规模逐年扩大看，其成立之初的优势和资本市场
８０７０６０５０４０３０
２０
的需求促进了证券化的发展，但是其扩张速度太快、设计方面存在缺陷、当局监管不力种种因素，使得证券化规模大幅度衰退，并使住房抵押贷款证券化成为次债危机爆发的潜在因素。
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图２美国抵押贷款证券化规模
房地产贷款机构将ＭＢＳ出售给其它金融机构，机构投资者根据资产质量差异，创新设计出几种不同的债券，有优先级（ＳｅｎｉｏｒＴｒａｎｃｈ）：中间级（Ｍｅｚｚａ．
Ｔｒａｎｃｈ）、股权级（ＥｑｕｉｔｙＴｒａｎｃｈ），并制定出相
应的现金流分配原则：
＿表示收益分配顺序＜＝＝］表示承担损失顺序
箭头顺序的不同决定了债券在评级公司心中的份量，必然就有了信用等级的不同，也就影响了其定价。全球各级金融机构根据风险偏好的不同，参照评级公司的信用评级，购买与自己风险偏好相同的债券。养老基金、保险基金等风险偏好低的稳健机构投资者购买优先级的债券，投资银行依靠自身设立专用法律实体也来购买；对冲基金、投资银行等风险偏好较高的机构一般购买中间级的；而股权级的发行价格较低，收益率也最高，一般由发起人自己持有。
同时投资银行以ＭＢＳ为基础，经过复杂的金融产品衍生，创新设计出担保债务权证（ＣＤＯ），也可通过金融创新设计信用风险掉期组合为合成ＣＤＯ。内涵的违约风险成本一并转嫁给投资者，至此投资者承担了整个链条中的风险，同时也获得一定的现金流作为风险溢价，该现金流将会再次集合和普通ＣＤＯ的现金流一起作为备用资本池，表面看来具备了充足现金流，得到评级公司的青睐，获得较高信用评级，这样做的结果将以更高的价格出售，此时未来游离不定的现金流经过了复杂的证券化，投资者根本不明其中原理、风险如何存在，只觉得不用付出资金，承担了一定风险，却能得到很高的收益，因此衍生产品在资本市场大受欢迎，信息不对称风险日益加剧。另一
方面美国监管当局的监督不力，没有严格要求信息披露并解释衍生品收益和风险的形成机制，以及设计开发过程中的一些缺陷，就产生了很大风险，在产品ｊｉｊ生过程中，风险层层叠加，累积到一定程度，必然导致危机爆发。
二、次债危机给中国房贷市场的启示
美国次级债占美国全部金融资产的规模不很高，次级债在金融业极为发达的美国地位不突出。但什么原因促使规模不大的次债危机，由美国迅速波至全球，引发全球资本市场大震荡呢？其中原由不外乎风险积累到一定程度、全球资本流动频繁导致风险放大、美国政府金融危机处理能力不足等。当前一段时间我国经济高速增长，ＣＰＩ高居不下。流动性严重过剩，通胀压力逐渐加大。现阶段房价处于上升阶段，拖欠贷款的比例较低，银行视住房信贷为优质资产，但一些潜在信贷风险不容忽视。
（一）我国房贷市场现状
在过去五年里，房地产市场高速发展，房价涨帽超过１２０％，房地产投资规模平均以每年２５％的比例增长，并带动了２０多个相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。
．
随着按揭制度的发展，房贷余额逐年攀升，截止
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２００７年底达到４．８万亿元，占银行全部信贷的比例也逐步扩大，至２００７年上半年房贷余额占金融机构全部信贷余额的１７．１３％．房贷已经成为银行信贷的重中之重，倘若此行业出现起伏，势必影响我国金融
３．房贷市场操作和管理不足，银行内控不严。存在着道德和信用风险。首先，银行贷前存在操作风险。银行在贷前审查流于形式，没有严格执行贷款规定，特别是２００５年３月份以前，由于个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，一些房地产企业或中介机构以“假按揭”骗取银行贷款，“假按揭”是开发商以本单位职工或其关系人冒充客户和购房人套取银行贷款，它已成为房贷市场风险源头。房贷期限一般为１０—３０年，房贷风险还未暴露，但我们应该未雨绸缪。其次，贷后管理缺失。银行没有建立一套房贷市场风险预警机制，银行不具备风险管理、经营目标、资本约束等现代商业银行的经验，负责房贷人员素质不高，对房地产知识缺乏了解，不能有效把握房
业的稳定。另一方面我国的住房消费耆，偿债能力比
较高，据统计截止２００５年我国１０大城市居民债务率和月供收入比都低于５０％，近几年来我国居民消费观念有了较大的变化，但倾向于储蓄的仍为主流，有着极高的储蓄率，可以确保首付的支付，即使如此也不能对房贷危机掉以轻心，从美次债危机中发现，房贷市场极易引发系统性风险。
（二）中国房贷市场存在的主要问题
Ｉ．房贷投放地区分布不平衡及海外热钱涌人。
一是绝大多数的贷款投向东部沿海，其中北京、上、地产行业的走势，更缺少相应的应对措施。从而没能海、广东、江苏、浙江五省市的房贷余额占全国总量的一半多。二是由于人民币升值及房地产业投资增值的预期，海外资金对我国房地产业的投资力度加大，同时使用了国内金融机构的贷款，增强了外资在国内房地产业中的竞争力，截止２００５年，大约有７５０亿元和６３１亿元的外资结汇进入房地产开发和销售市场。分别占当年房地产开发和销售量总投资额的４．８％和３．５％，极大地增加了房地产市场的流动性，使得宏观调控难度加大。风险随之增加。
有效规避贷款风险，不能有效监督企业使用房地产开发资金，抵押物评估不规范，贷后管理缺失。再次，未建立相对完善的个人信用体系。目前，我国信用制度的建设刚刚起步，没有完整的借贷人资信状况，个人收入制度不透明，全社会总体诚信差，使银行很难把握个人收入、信用高低及借贷人是否用同一抵押物
在多家银行借贷等情况，对个人资信状况的了解，依
赖于申请人的自述及其单位的证明，这就难免出现道德风险。银行对贷款申请人所提交的证明材料缺乏正
２．涉及房贷市场的风险集中于银行系统。首先。’常途径鉴别，导致银行和借贷人之间的信息不对称难融资渠道狭窄是导致房地产开发资金主要来自银行贷款的直接原因。我国房地产开发过程中，企业直接融资渠道狭窄，股权融资债券融资不发达，自２００２年以来，房地产企业上市的不多，并且融资金额也只有几十亿，自有资金占比很少，银行通过各种环节直接或间接地参与了房地产开发，企业的８０％左右的资金来自银行。其次，银行将房贷视为优质资产是其间接原因。目前我国房地产市场繁荣。房贷业务快速增长，居民购房意愿持续增强，银行为快速从这块大蛋糕中抢得一杯羹，更加注重房贷量的扩张，房贷审查流于形式，甚至未曾出示各种证明，就可办理房贷，其方便性加速了房贷向银行的集中。
．
以确保贷后资金的安全。最后，还款人意愿及法律不完善也是影响还款能力的重要方面。难免出现有还贷能力，但不愿还款的赖帐行为，我国法律对居民居住地房屋有保障条款，被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房，不可以抵债，使银行催缴的执行力减弱，增大了欠款回收难度。随着贷款利率不断上升。物价上涨，居民的消费开支增大，借款人的收入增长却较慢，或者借款人由于下岗、生病等种种原因，导致收入大幅减少，导致了偿还款的能力下降，违约现象有所上升。
（三）防范风险的对策
１．拓宽房地产融资渠道，大力发展多元化的融资市场。鼓励和支持房地产企业通过上市、股权合作、海外融资等渠道向社会筹集资金。根据国外经验，房地产企业资金４０％来自房地产基金，４０％来自私募基金，２０％才来自银行贷款。
２．加大金融创新力度，分散及化解房贷风险。证券化被公认为是可以有效分散金融风险的有效方式，我国也在尝试摸索中，（２００２年中国货币执行政
‘
房地产价格攀升，泡沫随之形成和膨胀，风险也
逐步由开发商、购买方转移到银行，如果市场有风吹
草动，市场出现恐慌，高企的房价难以支撑，由于抵押住房流动性差，银行很难很快将它变现，价值缩水，银行所受的风险越来越大，我国银行业却未深刻意识到风险的严重性，未建立相应的风险分担机制，不利于我国金融业的稳定。
１７０
策执行报告》中首次提出“积极推进住房贷款证券化”，表明住房贷款证券化已基本得到央行认同，２００５年３月，央行宣布，建行成为首家试点银行，标志证券化试点进入具体操作层面，２００５年中国人民银行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，中国建设银行为首家获批可推出个人住房抵押贷款证券的银行。中国资产证券化程度低，不良贷款风险集中于银行，虽然市场上已有股权、房地产信托、房地产租金收益计划等，基于种种原因难以形成较大发展，投资者没有很好的投资渠道，致使大量资金集中于房地产销售环节，加大了供需矛盾和市场波动，同时资产证券化可以让更多的国民分享房地产业高成长性带来的收益。
３．尽快建立个人信用评级制度，成立全国性的独立资产评级公司。完善的信用机制可以有效防范风险，增强抵抗风险的能力，我国信用制度体系严重不足，没有制定规范的评估标准，没有形成一个统一的信用评级机构，并存在很大的道德风险。某些信用等级差的机构和资产，也获得较高的信用等级，各个评级机构对同一证券的评级结果相差很大。缺乏公允性。银行间缺乏互通的个人征信系统，２００６年１月中国个人信用信息数据库正式运行，初步实现了各商业银行个人信用数据信息共享，后续相应的信用体系需要不断的完善，因为个人信用记录可以改变银行和客户问信息不对称的状况，加强对已放贷款的监督，规范消费者的经济行为，如果出现不良信用记录，必须为此付出高额成本，有利于市场的稳定。
４．尽快制定和完善相应法律法规，加强监管，创造良好的投融资环境。房地产业在我国属于新兴产业，各种法律法规不完善，缺少良好的法制环境。例如《证券法》第６条规定，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营，分业管理；证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立，限制了房贷证券化市场的发展。为了呵护、培育这新兴产业，放宽投资者的市场准人限制，加快培养房地产金融方面的复合型
人才，使其具备多领域知识和相关实战经验，有了专业性的人才，才能更好的客户挖掘、行业细分、项目风险评估，提高金融机构抵抗风险的能力。调控房地产业时，考虑一些弹性政策，区别对待行业中的各种行为，例如普通商品房和高档商品房差别对待。对居民购房需求与投机性购房差别对待，促进房地产业健康稳定发展。
三、结束语
在全球化浪潮的背景下，各国的经济已融为一体，‘从美国次债危机中看出，没有哪个国家的金融体系完全与世隔绝、独善其身，而我国正处于一个经济转轨的关键时期，全国上下为全面建设小康社会努力奋斗，房地产业是国民经济的支柱产业，正确认识和对待房地产业发展过程中的问题，充分利用美国次债危机的教训，积极分析和评估我国市场的风险，尽快制定和完善相应的政策和对策，让我国房地产业健康有序的发展。
参考文献：
［１］冯科．从美国次级债危机反思中国房地产
金融风险［Ｊ］．南方金融，２００７，（９）．，
［２］华伟．房地产金融学［Ｍ］．上海：复旦大
学出版社，２００４．
［３］陈华，Ａｎｔｈｏｎｙ
Ｙａｎｘｉａｎｇ
Ｇｕ．房地产价格风
险：国际教训及中国的路径选择［Ｊ］．广东经济管理学院学报，２００６，（２）．
［４］汪利娜．美国次级抵押贷款危机的警示［Ｊ］．财经科学，２００７，（１０）．
［５］何帆，张明．羡国次级债危机是如何酿成的［Ｊ］．世界风云透视，２００７，（２０）．
［６］吴炳辉．现阶段中国应积极推进住房抵押
贷款的证券化［Ｊ］．社科纵横，２００７。（４）．
（编辑校对：余朝锡史爱平）
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策执行报告》中首次提出“积极推进住房贷款证券化”，表明住房贷款证券化已基本得到央行认同，２００５年３月，央行宣布，建行成为首家试点银行，标志证券化试点进入具体操作层面，２００５年中国人民银行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，中国建设银行为首家获批可推出个人住房抵押贷款证券的银行。中国资产证券化程度低，不良贷款风险集中于银行，虽然市场上已有股权、房地产信托、房地产租金收益计划等，基于种种原因难以形成较大发展，投资者没有很好的投资渠道，致使大量资金集中于房地产销售环节，加大了供需矛盾和市场波动，同时资产证券化可以让更多的国民分享房地产业高成长性带来的收益。
３．尽快建立个人信用评级制度，成立全国性的独立资产评级公司。完善的信用机制可以有效防范风险，增强抵抗风险的能力，我国信用制度体系严重不足，没有制定规范的评估标准，没有形成一个统一的信用评级机构，并存在很大的道德风险。某些信用等级差的机构和资产，也获得较高的信用等级，各个评级机构对同一证券的评级结果相差很大。缺乏公允性。银行间缺乏互通的个人征信系统，２００６年１月中国个人信用信息数据库正式运行，初步实现了各商业银行个人信用数据信息共享，后续相应的信用体系需要不断的完善，因为个人信用记录可以改变银行和客户问信息不对称的状况，加强对已放贷款的监督，规范消费者的经济行为，如果出现不良信用记录，必须为此付出高额成本，有利于市场的稳定。
４．尽快制定和完善相应法律法规，加强监管，创造良好的投融资环境。房地产业在我国属于新兴产业，各种法律法规不完善，缺少良好的法制环境。例如《证券法》第６条规定，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营，分业管理；证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立，限制了房贷证券化市场的发展。为了呵护、培育这新兴产业，放宽投资者的市场准人限制，加快培养房地产金融方面的复合型
万
方数据人才，使其具备多领域知识和相关实战经验，有了专业性的人才，才能更好的客户挖掘、行业细分、项目风险评估，提高金融机构抵抗风险的能力。调控房地产业时，考虑一些弹性政策，区别对待行业中的各种行为，例如普通商品房和高档商品房差别对待。对居民购房需求与投机性购房差别对待，促进房地产业健康稳定发展。
三、结束语
在全球化浪潮的背景下，各国的经济已融为一体，‘从美国次债危机中看出，没有哪个国家的金融体系完全与世隔绝、独善其身，而我国正处于一个经济转轨的关键时期，全国上下为全面建设小康社会努力奋斗，房地产业是国民经济的支柱产业，正确认识和对待房地产业发展过程中的问题，充分利用美国次债危机的教训，积极分析和评估我国市场的风险，尽快制定和完善相应的政策和对策，让我国房地产业健康有序的发展。
参考文献：
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金融风险［Ｊ］．南方金融，２００７，（９）．，
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学出版社，２００４．
［３］陈华，Ａｎｔｈｏｎｙ
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Ｇｕ．房地产价格风
险：国际教训及中国的路径选择［Ｊ］．广东经济管理学院学报，２００６，（２）．
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［６］吴炳辉．现阶段中国应积极推进住房抵押
贷款的证券化［Ｊ］．社科纵横，２００７。（４）．
（编辑校对：余朝锡史爱平）
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美国次债危机对我国住房信贷的启示
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
何树红， 薛国喜
云南大学,数学与统计学院,昆明,650091经济问题探索
INQUIRY INTO ECONOMIC ISSUES2008(10)1次
参考文献(6条)
1.冯科 从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[期刊论文]-南方金融 2007(09)2.华伟 房地产金融学 2004
3.陈华.Anthony Yanxiang Gu 房地产价格风险:国际教训及中国的路径选择[期刊论文]-广东经济管理学院学报2006(02)
4.汪利娜 美国次级抵押贷款危机的警示[期刊论文]-财经科学 2007(10)5.何帆.张明 美国次级债危机是如何酿成的[期刊论文]-世界风云透视 2007(20)6.吴炳辉 现阶段中国应积极推进住房抵押贷款的证券化[期刊论文]-社科纵横 2007(04)
引证文献(1条)
1.何树红.孙文.徐文涛 从次贷危机看我国资产证券化的风险控制[期刊论文]-改革与战略 2010(7)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jjwtts200810030.aspx
《经济问题探索》２００８年第１０期
美国次债危机对我国住房信贷的启示
何树红，薛国喜
（云南大学数学与统计学院，昆明６５００９１）
摘要：由于美国房价的持续下跌和房贷违约率的增多，次债危机不仅袭击了美国，同时也袭击了欧洲、日本，甚至中国都被波及到，美国、欧洲等国央行采取向市场注入流动资金，此次危机成了全球各主要股指大幅调整的元凶。这次危机爆发在金融业高度发达的美国房地产市场，应该引起我们的高度警惕。本文对次债危机进行全面的剖析，分析次债的由来、运作过程及产生危机的原因，并在此基础上分析我国房地产信贷的现状和面临的风险，提出了防范风险应采取的措施。
关键词：次级抵押贷款；信用等级；次级抵押贷款债券
从１９９０年代初期，美国政府为了刺激经济增长，在美国按揭贷款市场，次级抵押贷款主要是指面连续１３次降低利率，房地产市场受到刺激开始迅猛向信用等级低、收入不能保证并背负较重债务的家庭发展，投资愈演愈烈，从２００３年到２００６年短短的四或个人发放的住房抵押贷款。
年间，平均房价涨幅竞超过５０％，从１９９５年算起，美国的按揭贷款市场有三项指标来衡量客户质到２００６年房价竞翻一番多。但是自２００５年第四季度量：第一项是借款人的债务与收入比例（Ｄｅｂｔ
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Ｉｎ－
以来。美国房地产市场开始衰退，开工量、新建房和ｃｏｍｅ
Ｒａｔｉｏ，ＤＴＩ），第二项是借款人申请的抵押贷款
存量房的销售量也开始下降，２００６年８月份旧房销价值与房地产价值比率（Ｌｏａｎ
ｔｏ
Ｖａｌｕｅ
Ｒａｔｉｏ，【爪７），
售中间价已连续六个月下降，至９月份新房开工量下第三项也是最重要的是客户的信用等级，根据信用等降１０．２％，降至１４年来的新低，同时美国建筑商信级，市场大致可以分三个层次：优质贷款市场心也降至历史最低水平。２００７年４月２日美国次级（ＰｒｉｍｅＭａｒｋｅｔ），主要面向信用等级高（信用分数在债发行商新世界申请破产保护，标志着美国次债危机６６０分以上）、收入稳定可靠、债务负担合理、能够爆发，之后危机迅速蔓延至全球各个角落。２００８年３提供全套收入证明文件的优质群体；Ａｌｔ—Ａ贷款市月１８日美联储宣布，联邦基金利率从３．００％降至场（ＡｌｔｅｒｎａｔｉｖｅＡ）是介于优质贷款市场与次级贷款２．２５％，降息７５个基点，这已经是２００８年第三次降市场之间的庞大灰色中间地带，主要面向一些信用记息，降息频率之高、幅度之大令人震惊，这几次大幅录不错但缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件降息，目的显然是要缓解次债引发的危机。这次危机的人（信用分数在６２０到６６０分之间）；次级贷款市不仅对美国本国的银行和金融业造成极大的冲击。而场面向的是信用分数低于６２０分、收人证明缺失、负且还严重拖累全球资本市场，造成全球经济下行风险债较重、ＤＩＴ超过５５％、Ｌ１Ｖ超过８５％的借款者，加大。
这部分群体高度集中在少数族裔和经济欠发达地区，一、次级抵押贷款和次级债危机的剖析这里少数族群或新移民占比较高，其信用史料及收入（一）次级抵押贷款和次级债的由来
证明缺失。据调查拉美裔美国人占次级抵押贷款借款
‘
作者简介：何树红（１９６６年一），男。云南玉溪人，教授，博士。研究方向为金融工程；薛国喜（１９８１年一）。男，硕士
研究生。研究方向为金融工作。
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基金项目：国家社科基金（０＂／ＢＴＪ００１）。云南省教育厅重点科研项目（０７２１１０６３）和云南大学“中青年骨干教师培养计划”专
项经费资助。
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人的３７．８％，非裔美国人占５３％，平时这些人受歧视或不符合抵押贷款市场标准，很难申请到贷款，次级抵押贷款给他们提供了贷款的机会，大受欢迎。．
次级抵押贷款相比于优质贷款违约率高得多，对金融机构而言，虽然其违约率很高，但由于房地产升值，金融机构用抵押的房地产转换成现金流，收回贷款。再者，通过次级抵押贷款证券化，将不可流动的资产转化成可流动的证券，次级抵押贷款市场的风险就转嫁给资本市场，为追逐利润，多数房贷机构通过降低贷款门槛吸引借款人，推出“低担保、低首付”甚至“零首付、零文件”等，开发出多种抵押贷款品种，如在按揭贷款市场占多数的可调整利率抵押贷款（ＡＲＭ），其中“２＋２８”混合利率产品占据大多数，规定偿还期为３０年，前两年利率固定且低于市场利率，第三年开始实行浮动，利率用基准利率加风险溢价，此时借款者的还款压力骤增。可以看出这些
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贷款有一个共同特征，最初几年还款利率很低，通常被称为诱惑性利率，当固定利率期限过后，利率重新设定或本金重新计算，还款者面临很大的还款压力，违约风险增大。在２００６年发放的抵押贷款中，优质贷款只占到２ｌ％，Ａｌｔ—Ａ贷款占２５％，次级债占到２ｌ％，同比２００１年次级债总规模占抵押贷款市场的５．６％，可以看出上升了将近１６百分点。根据瑞银国际（ＵＢＳ）的研究数据表明，截止２００６年底，次级抵押贷款违约率是优质贷款的７倍。
自上世纪９０年代起，在当时美联储实施的低利率刺激下，房屋抵押贷款是很划得来的投资，借款人即使无力还款，也可将房产二次抵押偿还过高的月供，只要房地产不断升值，借款者通过举借新的抵押贷款或出售房产偿还本息。从图１可以看出，最近几年美国房价逐年下降，使借款人违约风险也逐年上升，次债危机逐步显现。
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图１美国房价指数同比增长
资料来源：中信建投证券研究所
总之。次级抵押贷款危机的直接原因是美国利率上升和房贷市场的持续降温，间接原因就是金融信贷机构降低信贷门槛、忽视风险管理，借贷人过度借款，而监管当局监管不力错过了调整最佳时机，造成危机全面爆发。
（二）房屋抵押贷款证券化运作过程及危机发展２０世纪全球资本市场最为重要创新之一是资本证券化。若当前某项资产缺乏流动性，并且它能在未来产生预期的收益，拥有该资产的机构为了增加此资产流动性，就以此资产为基础，发行抵押贷款支持的证券（ＭＢＳ）并向资本市场出售而收回其流动性，借款者偿还抵押贷款的本息，成为证券发行机构向ＭＢＳ投资者支付本息的基础，于是这部分资产从资产负债表中剥离出来，优化了资本充足率，节省大量
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的资本流。根据规定，个人住房信贷的风险权重为５０％，目前《新巴塞尔协议》规定商业银行的核心资本充足率必须达到８％，ＡＡ一级债券的风险权重采用２０％，例如某商业银行以一亿美元的住房信贷发行ＡＡＡ级住房抵押贷款证券，采用２０％风险权重，可以计算出节省的部分。计算方法如下：
１００００×（５０％一２０％）×８％＝２４０（万美元）银行节省了２４０万美元，所以资产证券化能有效降低资产非流动性风险。通过证券化操作，次级抵押贷款的违约风险由投资者承担，从而风险分散到更广泛的领域。
资产证券化为资产所有者提供了一种将非流动性资产迅速流动化的快捷方式，对资本市场则提出了全新的投资理念，全体国民分享房地产业的繁荣果实，
所以抵押贷款证券化市场规模逐年迅增，从图２可看出贷款市场证券化规模从２０００年迅猛发展，截止２００２年最高峰时期，已经达到７５０．１亿美元，从证券化规模逐年扩大看，其成立之初的优势和资本市场
８０７０６０５０４０３０
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的需求促进了证券化的发展，但是其扩张速度太快、设计方面存在缺陷、当局监管不力种种因素，使得证券化规模大幅度衰退，并使住房抵押贷款证券化成为次债危机爆发的潜在因素。
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图２美国抵押贷款证券化规模
房地产贷款机构将ＭＢＳ出售给其它金融机构，机构投资者根据资产质量差异，创新设计出几种不同的债券，有优先级（ＳｅｎｉｏｒＴｒａｎｃｈ）：中间级（Ｍｅｚｚａ．
Ｔｒａｎｃｈ）、股权级（ＥｑｕｉｔｙＴｒａｎｃｈ），并制定出相
应的现金流分配原则：
＿表示收益分配顺序＜＝＝］表示承担损失顺序
箭头顺序的不同决定了债券在评级公司心中的份量，必然就有了信用等级的不同，也就影响了其定价。全球各级金融机构根据风险偏好的不同，参照评级公司的信用评级，购买与自己风险偏好相同的债券。养老基金、保险基金等风险偏好低的稳健机构投资者购买优先级的债券，投资银行依靠自身设立专用法律实体也来购买；对冲基金、投资银行等风险偏好较高的机构一般购买中间级的；而股权级的发行价格较低，收益率也最高，一般由发起人自己持有。
同时投资银行以ＭＢＳ为基础，经过复杂的金融产品衍生，创新设计出担保债务权证（ＣＤＯ），也可通过金融创新设计信用风险掉期组合为合成ＣＤＯ。内涵的违约风险成本一并转嫁给投资者，至此投资者承担了整个链条中的风险，同时也获得一定的现金流作为风险溢价，该现金流将会再次集合和普通ＣＤＯ的现金流一起作为备用资本池，表面看来具备了充足现金流，得到评级公司的青睐，获得较高信用评级，这样做的结果将以更高的价格出售，此时未来游离不定的现金流经过了复杂的证券化，投资者根本不明其中原理、风险如何存在，只觉得不用付出资金，承担了一定风险，却能得到很高的收益，因此衍生产品在资本市场大受欢迎，信息不对称风险日益加剧。另一
方面美国监管当局的监督不力，没有严格要求信息披露并解释衍生品收益和风险的形成机制，以及设计开发过程中的一些缺陷，就产生了很大风险，在产品ｊｉｊ生过程中，风险层层叠加，累积到一定程度，必然导致危机爆发。
二、次债危机给中国房贷市场的启示
美国次级债占美国全部金融资产的规模不很高，次级债在金融业极为发达的美国地位不突出。但什么原因促使规模不大的次债危机，由美国迅速波至全球，引发全球资本市场大震荡呢？其中原由不外乎风险积累到一定程度、全球资本流动频繁导致风险放大、美国政府金融危机处理能力不足等。当前一段时间我国经济高速增长，ＣＰＩ高居不下。流动性严重过剩，通胀压力逐渐加大。现阶段房价处于上升阶段，拖欠贷款的比例较低，银行视住房信贷为优质资产，但一些潜在信贷风险不容忽视。
（一）我国房贷市场现状
在过去五年里，房地产市场高速发展，房价涨帽超过１２０％，房地产投资规模平均以每年２５％的比例增长，并带动了２０多个相关产业的发展，成为国民经济的支柱产业。
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随着按揭制度的发展，房贷余额逐年攀升，截止
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２００７年底达到４．８万亿元，占银行全部信贷的比例也逐步扩大，至２００７年上半年房贷余额占金融机构全部信贷余额的１７．１３％．房贷已经成为银行信贷的重中之重，倘若此行业出现起伏，势必影响我国金融
３．房贷市场操作和管理不足，银行内控不严。存在着道德和信用风险。首先，银行贷前存在操作风险。银行在贷前审查流于形式，没有严格执行贷款规定，特别是２００５年３月份以前，由于个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，一些房地产企业或中介机构以“假按揭”骗取银行贷款，“假按揭”是开发商以本单位职工或其关系人冒充客户和购房人套取银行贷款，它已成为房贷市场风险源头。房贷期限一般为１０—３０年，房贷风险还未暴露，但我们应该未雨绸缪。其次，贷后管理缺失。银行没有建立一套房贷市场风险预警机制，银行不具备风险管理、经营目标、资本约束等现代商业银行的经验，负责房贷人员素质不高，对房地产知识缺乏了解，不能有效把握房
业的稳定。另一方面我国的住房消费耆，偿债能力比
较高，据统计截止２００５年我国１０大城市居民债务率和月供收入比都低于５０％，近几年来我国居民消费观念有了较大的变化，但倾向于储蓄的仍为主流，有着极高的储蓄率，可以确保首付的支付，即使如此也不能对房贷危机掉以轻心，从美次债危机中发现，房贷市场极易引发系统性风险。
（二）中国房贷市场存在的主要问题
Ｉ．房贷投放地区分布不平衡及海外热钱涌人。
一是绝大多数的贷款投向东部沿海，其中北京、上、地产行业的走势，更缺少相应的应对措施。从而没能海、广东、江苏、浙江五省市的房贷余额占全国总量的一半多。二是由于人民币升值及房地产业投资增值的预期，海外资金对我国房地产业的投资力度加大，同时使用了国内金融机构的贷款，增强了外资在国内房地产业中的竞争力，截止２００５年，大约有７５０亿元和６３１亿元的外资结汇进入房地产开发和销售市场。分别占当年房地产开发和销售量总投资额的４．８％和３．５％，极大地增加了房地产市场的流动性，使得宏观调控难度加大。风险随之增加。
有效规避贷款风险，不能有效监督企业使用房地产开发资金，抵押物评估不规范，贷后管理缺失。再次，未建立相对完善的个人信用体系。目前，我国信用制度的建设刚刚起步，没有完整的借贷人资信状况，个人收入制度不透明，全社会总体诚信差，使银行很难把握个人收入、信用高低及借贷人是否用同一抵押物
在多家银行借贷等情况，对个人资信状况的了解，依
赖于申请人的自述及其单位的证明，这就难免出现道德风险。银行对贷款申请人所提交的证明材料缺乏正
２．涉及房贷市场的风险集中于银行系统。首先。’常途径鉴别，导致银行和借贷人之间的信息不对称难融资渠道狭窄是导致房地产开发资金主要来自银行贷款的直接原因。我国房地产开发过程中，企业直接融资渠道狭窄，股权融资债券融资不发达，自２００２年以来，房地产企业上市的不多，并且融资金额也只有几十亿，自有资金占比很少，银行通过各种环节直接或间接地参与了房地产开发，企业的８０％左右的资金来自银行。其次，银行将房贷视为优质资产是其间接原因。目前我国房地产市场繁荣。房贷业务快速增长，居民购房意愿持续增强，银行为快速从这块大蛋糕中抢得一杯羹，更加注重房贷量的扩张，房贷审查流于形式，甚至未曾出示各种证明，就可办理房贷，其方便性加速了房贷向银行的集中。
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以确保贷后资金的安全。最后，还款人意愿及法律不完善也是影响还款能力的重要方面。难免出现有还贷能力，但不愿还款的赖帐行为，我国法律对居民居住地房屋有保障条款，被执行人及其所抚养家属生活所必需的住房，不可以抵债，使银行催缴的执行力减弱，增大了欠款回收难度。随着贷款利率不断上升。物价上涨，居民的消费开支增大，借款人的收入增长却较慢，或者借款人由于下岗、生病等种种原因，导致收入大幅减少，导致了偿还款的能力下降，违约现象有所上升。
（三）防范风险的对策
１．拓宽房地产融资渠道，大力发展多元化的融资市场。鼓励和支持房地产企业通过上市、股权合作、海外融资等渠道向社会筹集资金。根据国外经验，房地产企业资金４０％来自房地产基金，４０％来自私募基金，２０％才来自银行贷款。
２．加大金融创新力度，分散及化解房贷风险。证券化被公认为是可以有效分散金融风险的有效方式，我国也在尝试摸索中，（２００２年中国货币执行政
‘
房地产价格攀升，泡沫随之形成和膨胀，风险也
逐步由开发商、购买方转移到银行，如果市场有风吹
草动，市场出现恐慌，高企的房价难以支撑，由于抵押住房流动性差，银行很难很快将它变现，价值缩水，银行所受的风险越来越大，我国银行业却未深刻意识到风险的严重性，未建立相应的风险分担机制，不利于我国金融业的稳定。
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策执行报告》中首次提出“积极推进住房贷款证券化”，表明住房贷款证券化已基本得到央行认同，２００５年３月，央行宣布，建行成为首家试点银行，标志证券化试点进入具体操作层面，２００５年中国人民银行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，中国建设银行为首家获批可推出个人住房抵押贷款证券的银行。中国资产证券化程度低，不良贷款风险集中于银行，虽然市场上已有股权、房地产信托、房地产租金收益计划等，基于种种原因难以形成较大发展，投资者没有很好的投资渠道，致使大量资金集中于房地产销售环节，加大了供需矛盾和市场波动，同时资产证券化可以让更多的国民分享房地产业高成长性带来的收益。
３．尽快建立个人信用评级制度，成立全国性的独立资产评级公司。完善的信用机制可以有效防范风险，增强抵抗风险的能力，我国信用制度体系严重不足，没有制定规范的评估标准，没有形成一个统一的信用评级机构，并存在很大的道德风险。某些信用等级差的机构和资产，也获得较高的信用等级，各个评级机构对同一证券的评级结果相差很大。缺乏公允性。银行间缺乏互通的个人征信系统，２００６年１月中国个人信用信息数据库正式运行，初步实现了各商业银行个人信用数据信息共享，后续相应的信用体系需要不断的完善，因为个人信用记录可以改变银行和客户问信息不对称的状况，加强对已放贷款的监督，规范消费者的经济行为，如果出现不良信用记录，必须为此付出高额成本，有利于市场的稳定。
４．尽快制定和完善相应法律法规，加强监管，创造良好的投融资环境。房地产业在我国属于新兴产业，各种法律法规不完善，缺少良好的法制环境。例如《证券法》第６条规定，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营，分业管理；证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立，限制了房贷证券化市场的发展。为了呵护、培育这新兴产业，放宽投资者的市场准人限制，加快培养房地产金融方面的复合型
人才，使其具备多领域知识和相关实战经验，有了专业性的人才，才能更好的客户挖掘、行业细分、项目风险评估，提高金融机构抵抗风险的能力。调控房地产业时，考虑一些弹性政策，区别对待行业中的各种行为，例如普通商品房和高档商品房差别对待。对居民购房需求与投机性购房差别对待，促进房地产业健康稳定发展。
三、结束语
在全球化浪潮的背景下，各国的经济已融为一体，‘从美国次债危机中看出，没有哪个国家的金融体系完全与世隔绝、独善其身，而我国正处于一个经济转轨的关键时期，全国上下为全面建设小康社会努力奋斗，房地产业是国民经济的支柱产业，正确认识和对待房地产业发展过程中的问题，充分利用美国次债危机的教训，积极分析和评估我国市场的风险，尽快制定和完善相应的政策和对策，让我国房地产业健康有序的发展。
参考文献：
［１］冯科．从美国次级债危机反思中国房地产
金融风险［Ｊ］．南方金融，２００７，（９）．，
［２］华伟．房地产金融学［Ｍ］．上海：复旦大
学出版社，２００４．
［３］陈华，Ａｎｔｈｏｎｙ
Ｙａｎｘｉａｎｇ
Ｇｕ．房地产价格风
险：国际教训及中国的路径选择［Ｊ］．广东经济管理学院学报，２００６，（２）．
［４］汪利娜．美国次级抵押贷款危机的警示［Ｊ］．财经科学，２００７，（１０）．
［５］何帆，张明．羡国次级债危机是如何酿成的［Ｊ］．世界风云透视，２００７，（２０）．
［６］吴炳辉．现阶段中国应积极推进住房抵押
贷款的证券化［Ｊ］．社科纵横，２００７。（４）．
（编辑校对：余朝锡史爱平）
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策执行报告》中首次提出“积极推进住房贷款证券化”，表明住房贷款证券化已基本得到央行认同，２００５年３月，央行宣布，建行成为首家试点银行，标志证券化试点进入具体操作层面，２００５年中国人民银行与银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》，中国建设银行为首家获批可推出个人住房抵押贷款证券的银行。中国资产证券化程度低，不良贷款风险集中于银行，虽然市场上已有股权、房地产信托、房地产租金收益计划等，基于种种原因难以形成较大发展，投资者没有很好的投资渠道，致使大量资金集中于房地产销售环节，加大了供需矛盾和市场波动，同时资产证券化可以让更多的国民分享房地产业高成长性带来的收益。
３．尽快建立个人信用评级制度，成立全国性的独立资产评级公司。完善的信用机制可以有效防范风险，增强抵抗风险的能力，我国信用制度体系严重不足，没有制定规范的评估标准，没有形成一个统一的信用评级机构，并存在很大的道德风险。某些信用等级差的机构和资产，也获得较高的信用等级，各个评级机构对同一证券的评级结果相差很大。缺乏公允性。银行间缺乏互通的个人征信系统，２００６年１月中国个人信用信息数据库正式运行，初步实现了各商业银行个人信用数据信息共享，后续相应的信用体系需要不断的完善，因为个人信用记录可以改变银行和客户问信息不对称的状况，加强对已放贷款的监督，规范消费者的经济行为，如果出现不良信用记录，必须为此付出高额成本，有利于市场的稳定。
４．尽快制定和完善相应法律法规，加强监管，创造良好的投融资环境。房地产业在我国属于新兴产业，各种法律法规不完善，缺少良好的法制环境。例如《证券法》第６条规定，银行业、证券业、信托业、保险业分业经营，分业管理；证券公司与银行、信托、保险业务机构分别设立，限制了房贷证券化市场的发展。为了呵护、培育这新兴产业，放宽投资者的市场准人限制，加快培养房地产金融方面的复合型
万
方数据人才，使其具备多领域知识和相关实战经验，有了专业性的人才，才能更好的客户挖掘、行业细分、项目风险评估，提高金融机构抵抗风险的能力。调控房地产业时，考虑一些弹性政策，区别对待行业中的各种行为，例如普通商品房和高档商品房差别对待。对居民购房需求与投机性购房差别对待，促进房地产业健康稳定发展。
三、结束语
在全球化浪潮的背景下，各国的经济已融为一体，‘从美国次债危机中看出，没有哪个国家的金融体系完全与世隔绝、独善其身，而我国正处于一个经济转轨的关键时期，全国上下为全面建设小康社会努力奋斗，房地产业是国民经济的支柱产业，正确认识和对待房地产业发展过程中的问题，充分利用美国次债危机的教训，积极分析和评估我国市场的风险，尽快制定和完善相应的政策和对策，让我国房地产业健康有序的发展。
参考文献：
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［６］吴炳辉．现阶段中国应积极推进住房抵押
贷款的证券化［Ｊ］．社科纵横，２００７。（４）．
（编辑校对：余朝锡史爱平）
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美国次债危机对我国住房信贷的启示
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：
何树红， 薛国喜
云南大学,数学与统计学院,昆明,650091经济问题探索
INQUIRY INTO ECONOMIC ISSUES2008(10)1次
参考文献(6条)
1.冯科 从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[期刊论文]-南方金融 2007(09)2.华伟 房地产金融学 2004
3.陈华.Anthony Yanxiang Gu 房地产价格风险:国际教训及中国的路径选择[期刊论文]-广东经济管理学院学报2006(02)
4.汪利娜 美国次级抵押贷款危机的警示[期刊论文]-财经科学 2007(10)5.何帆.张明 美国次级债危机是如何酿成的[期刊论文]-世界风云透视 2007(20)6.吴炳辉 现阶段中国应积极推进住房抵押贷款的证券化[期刊论文]-社科纵横 2007(04)
引证文献(1条)
1.何树红.孙文.徐文涛 从次贷危机看我国资产证券化的风险控制[期刊论文]-改革与战略 2010(7)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jjwtts200810030.aspx