济
南
房
地
产
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及
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0502 作者：张冰，杨春胜，张源，余九九 2007-1-2 管理学院电子商务
报告总体不错，但以下方面注意：1. 格式：全文用宋体，正文5号宋体字,一级标题小四号字加粗，标题顺序一、(一)、1、（1）①，（注意在每一部分少用第一、第二）
一、济南房地产发展现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。“十五”期间（2001～2005），济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；②开发用地供不应求与土地资产闲臵浪费的矛盾；③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资臵业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。
经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。
1． 济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产
市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。
2．房地产市场发展空间巨大
近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。
此外，市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。
目前济南房地产业存在的主要问题是：①开发用地供应偏紧，土地
供需矛盾加剧；②中低价商品住宅供应不足，房地产供需结构不均衡；③市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高；④住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足；⑤政府职能转变滞后和市场信息缺乏，不能满足市场快速发展的要求；⑥宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖,但还需要一定时间。
二、现在济南房地产的价格、空置率及信用贷款情况
1、现房价呈现持续上升态势（济南市地产业的竞争程度如何？竞争的规则怎样？）
房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。据统计，济南市 2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。
2、济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因：一是济南市个人投资买房者不断增加，商品房空臵比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的
建设成本；四是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；五是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。
(2)济南商品房空臵率大增
据济南市统计局发布的消息，受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济南市房地产投资结构出现了新的调整和变化，住宅投资虽然仍占主体地位，但投资比重有所回落。商品房空臵面积达47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空臵面积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空臵1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
统计显示，今年1-2月份，济南市共完成房地产开发投资42.5亿元，比上年同期增长10.1％。其中，完成住宅开发投资34.2亿元，同比增长4.9％，在房地产开发投资中所占比重由去年同期的84.4％回落到80.5％；办公楼完成投资1.0亿元，同比下降42.8％，商业营业用房完成投资5.3亿元，同比增长267.3％，两者在房地产投资中所占比重，由去年同期的8.5％上升到15.0％；其他投资1.9亿元，同比下降30.0％。
另外，统计显示，今年1-5月份，济南市房地产施工规模继续扩大，但新开工面积持续回落。新开工面积从进入2006年以来一直呈下降态势，2月份新开工面积为72.5万平方米，下降16.9％；3月份为122.3
万平方米，下降1.4％；4月份为136.4万平方米，下降15.0％；截至５月末新开工面积为159.5万平方米，比去年同期下降17.4％，其中，住宅新开工面积133.0万平方米，同比下降20.9％。
受前期施工项目进入竣工周期的影响，竣工面积持续增长，济南市商品房空臵面积也有所增加。1-5月份，济南市房屋竣工面积67.1万平方米，同比增长13.7％，其中，住宅竣工面积62.7万平方米，同比增长10.2％；空臵面积47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空臵面积为36.4万平方米，同比增长21.2％；住宅空臵1-3年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
(3)济南市信用贷款购房情况
经建设部协商央行同意，从2006年5月8日起上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。即5年期（含5年）以下的住房公积金贷款利率由现行年利率3.96％调整为4.14％，5年期以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。由于今年4月28日，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由6.12%提高到6.39%，即上调0.27个百分点，致使公积金贷款和自营性住房贷款之间的利差进一步拉大。
济南住房公积金管理中心介绍，个人住房贷款利率再次上调后，住房公积金贷款的优势更加明显：一是贷款利率低，利息支出少，住房公积金与商业贷款的利差进一步加大。以住房公积金贷款20万元，期限15年为例，按基准利率6.39％计算，住房公积金贷款可比商业贷款每月节省利息支出190.9元，累计节省利息支出34361.4元。二是收费项目少，贷款成本低。目前我省很多地方推出了住房公积金贷款房屋保险
自愿的办法，以上例可节约保险费支出1600多元。另外，住房公积金管理中心不需要收取担保费、律师费、手续费等任何费用。
自从房产新政实施以后，济南市购买商品房的首付比例提高到3成，这对不少购房人构成不小的压力，尤其是刚参加工作的年轻人。既然公积金作为职工住房保障的基础政策，能否更加人性化，比如只需凭“房屋购买合同”就可提取出来，用于支付购房的首付款。
三、济南市房地产行业对济南市经济的贡献
房地产给中国经济带来的不仅仅是每年GDP上的数字。（详述房地产业对经济增长以及就业等方面的作用），
单从房地产本身来说，纯粹是一个消费品，只是给人们带来居住的功能。为什么后来又对中国经济发展了贡献呢？主流“经济学家”所提到了主要是房地产可以带来钢铁、水泥、农民工就业等发展，所以就有了带动了中国经济发展之说。房地产的发展，带来了GDP的上升，也带来诸多的问题。（这一部分也没提济南市房地产业对济南经济的正面影响啊？）（条理、题要清楚，可以考虑房地产业如何拉动相关行业（钢铁、能源、水泥、玻璃等建材业）的发展并有过热的迹象的。
第一,土地资源大面积浪费。（每一条可以稍拓展开谈一谈） 第二,水泥、钢铁大面积工程上马，进一步污染的蓝天。
第三,经济短期不均衡发展，水资源短缺，水质污染。
第四,压抑了其他产业的发展。
第五,使中国的软肋——教育投入更软。
第六,社会动荡的导火索。贫富分化，家庭不和。
第七,中国金融危机的定时炸弹。
当然，房地产的发展对济南市的贡献是巨大的，济南市的经济很大程度是由房地产所拉动的。
四、济南市房地产的竞争态势和对投资“过热”的贡献
1．济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。
济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年，随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化，平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。在市场压力不断加大的情况下，济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。
对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言，项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
济南地产的市场化发展大概是10年左右的时间，相对而言时间较短，与全国知名的房企，如中海地产、万科等发展了近20年的品牌企业相比，地产品牌更多体现在项目品牌上。
这一特征突出表现在济南很多品牌地产项目的二、三期销售以及开发商新建项目的推广中，老业主的口碑传播为项目的销售提供了极大的支持。如中润世纪城二期项目的热销，据项目负责人介绍，很大一部分是一期业主介绍或是自己购买的；而成功开发了外海〃西子城市花园的外海地产，其随后推出的外海〃蝶泉山庄项目，也是因为有了前一个项
目良好的品牌积淀，以及本项目自身的品质，才得到了市场的高度认可。
因此，业内专家也指出，依托于项目进行品牌建设，是目前济南地产品牌建设的最佳途径。同时他也表示，以项目树立品牌，换个角度就是要通过一个项目建立市场美誉度，以购房者需求为根本的项目建设，也可能赢得在购房者心中的“知名度”、“美誉度”和“忠诚度”。
无论是企业品牌还是项目品牌的建设与树立，对于房地产企业而言，都是开始重视远期发展的表现，这将使济南楼市的远期发展更加成熟，而且也将体现出更多的社会责任感。
济南房地产市场竞争的四个阶段：
第一阶段：成本竞争阶段。在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。
第二阶段：性价比竞争阶段。性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”和“性价比最优”，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段。房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。
近些年来，中国的投资一直都在呈现“过热”的状态，这样让就抑制了其他许多行业的发展，这并不是一种好的态势，然而房地产行业的兴起，让更多的投资者将钱投资到房地产行业中，让他们将注意力集中在房地产上，这样有利于其他行业的发展，能够使投资在更多的地方得到应用。
五、在宏观经济平稳运行的前提下，实现济南市房产的市场规范和谐健康的发展（以下应标题清晰，按照我前面提到的规则） 房地产市场走向规范成熟
随着济南市房地产市场的发展，开发企业在竞争中不断壮大，一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，“以人为本”的开发理念和服务理念已基本形成。此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策的主观性和随意性，使“一张蓝图管到底”、“一张蓝图建到底”的理念得到了真正实施。
运用科学发展观使济南的房地产和谐健康的发展：
第一，提高金融资源的配臵效率，避免资金过多地流向房地产业，一方面有利于提高国家经济的核心竞争力，另一方面也有利于房地产市场的发展。在今后一段时间，要增加对资本市场的投入。对于投资者来说 ，当前基于价值分析的理性投资的股票收益肯定会大于投资房地产。国家政策要打压房市而提升股市，这不但有利于优化金融资源配臵，也
有利于改善金融结构。对于资本市场而言，要强化微观基础如各种制度建设，做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化，打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。
建立一个有效的金融市场是当前金融改革的突破口，着力点在于改革金融市场的准入与退出机制，提高资本市场的配臵资源的效率。并采取各种措施，促进民间资本市场的形成。同时，国家资源不能过度集中，其有引导作用，制度资源也起很大的作用，如户口制度、教育制度、社会保障制度、就业制度等。防止土地租金和灰色收入诱导下的资源过度向房地产集中。
第二，以市场调节为效率之剑，法律手段为公正之剑，以政府的科学管制为公平之剑，架构房地产宏观调控的铁三角架构，实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。对房地产的市场调节，一是房价稳定，二是最大限度地满足人民的住房需求，三是房地产业的健康稳定发展。其次，要设计房地产宏观调控的中介目标，即发展目标、效率目标、结构目标、安全目标。第三，要明确用哪些工具进行调控。要以土地供应、利率、税收、政府提供的廉租房、首付比例、房地产信贷等为调控工具形成一个统一协调的调控池。通过目标和工具的有效组合，建立行之有效的房地产调控的传导机制。
通过政府的科学管制铸就房地产市场的公平之剑。政府管制的主要工具有法规、许可证、处罚和援助等。当前，在政府管制方面主要做好以下几点：一是建立房地产的听证制度，这有利于建设一个和谐的房地产市场；二是要严格监管房地产金融市场，坚决打击各种违规行为；三
是要加强对房地产中介的监管，必须下大力气对这一行业进行整顿。同时，建立完善的房地产法律体系，以铸就房地产市场的公正之剑。房地产市场的发展离不开法律的保障。一是要加快房地产立法，建立房地产市场发展的长效机制；二是要加强房地产市场的执法力度；三是要正确处理好市场、法律和政府管制之间的关系，明确三者之间的界限和分工，相互配合。
第三，坚决调整房地产市场的分配不公问题，借鉴欧洲的公共财政政策，理顺房地产商与消费者的分配关系，通过财政税收和转移支付，遏制房地产商的暴利，增加对居民的补贴，为经济可持续发展营造良好的价值基础，实现经济和社会的和谐发展。改变房地产行业的分配和再分配失衡问题，主要通过税收进行调节，另外还牵涉到全社会的收入分配制度改革问题。通过再分配形成良好的生存环境和可持续发展的自然资源。通过财政和金融渠道对社会资源进行再分配，增加对知识文化教
育的投入，使科学技术长期成为国家发展的第一动力，而不是房地产。
第四，对房地产更深层次的认识是，它的失衡发展可能在伤害我们赖以生存的自然生态。现在我们已经到了反思大城市承受能力的时候了，房地产的过快发展可能会形成难以预想的“中国非典”式悲剧。防止资源过度集中引起的生态失衡和经济成本上升，如污染、非典、交通拥挤、住房拥挤、地理承载超负荷，交通引起的低效率已经显现。从自然法则看房地产，我们就有更多的理由去规范房地产市场。
这方面凸现了发展房地产行业循环经济的重要意义。应当通过发展循环经济和新能源的开发利用生成更新更好的自然资源和自然环境，通
过加大对教育、技改和技术引进的投入，形成先进的知识技术，通过改善医疗保健，建立社会保障体系，使劳动者充满活力和追求。
第五，以建设和谐社会为契机，通过建设社会主义新农村和统筹区域间协调发展，增加在农村和中西部居住的效用，减少成本，变革户口制度和教育制度，使人们在居住空间上实现和谐，有利于减轻房地产的需求压力，缓解供求矛盾，抑制房价过高。新农村建设要合理规划，营造公园式农村社区，实现城乡之间在交通、教育、医疗、社会保障方面的公平，使社会资源实现信息化流动，把一部分国家资源转移到农村，支持和鼓励农业龙头企业、食品加工企业、农业生产资料生产企业把生产基地放到农村，同时要切实防止污染，增加农村的就业机会，增加农村的服务设施。
通过区域统筹发展，以信息化和现代化手段为工具，提倡家庭办公制度，把这一制度与最现代的网络扁平式科学管理方式结合就能很好地提高全社会的工作效率和生活质量，有利于减轻大城市的住房需求压力，同时一些污染问题、交通问题、疾病防治问题等也会得到很好的解决。
第六，积极引导、严格监管房地产海外投资，防止过度投机拉动房价，引起东南亚式的房地产泡沫，实现内外均衡。建立海外资金对房地产投资的信息反应系统，进一步实施“走出去”战略，向外转移住房压力，正确定位房地产行业，提高国际竞争力。中国必须同时解决其内部和外部的失衡。解决这一问题需要一个综合配套的政策组合。这样既能有益于全球经济调整，又能够实现中国经济中最急迫的目标。
从召开的全省规范发展房地产市场现场会上了解到，我省正酝酿出台多项措施进一步规范和发展房地产市场。（1）机关事业单位不得建福利房，机关和事业单位一律不准以职权影响、福利补贴等暗箱操作形式为职工建房、购房、分房；不准机关、事业单位出面组织团购商品房；不准机关、事业单位委托开发公司为职工建房；不准机关、事业单位自行购地或利用现有土地集资建房；不准机关、事业单位与下属企事业单位联合建房；不准机关、事业单位在职工购房中搞各种名目的福利补贴和购房优惠。（2）2010年每户住宅不低于60平方米，全省城镇居民家庭要基本拥有一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，人均建筑面积达到30平方米。（3）明年起取消福利供暖和福利物业，要改革住房的福利管理体制。各机关、企事业单位出售后的住房，在2006年12月31日后不再实行具有福利性的供暖、修缮和物业管理，原有的经费支出转化为货币补贴，促进房改房尽快进入二手房市场。（4）科教工业土地严禁搞房地产严禁以科技、教育、工业等名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发；禁止任何单位和个人与乡村签订用地协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。（5）不得强制群众接受中介服务，房地产管理部门不得强制群众接受中介服务。房地产抵押贷款评估，双方约定由商业银行委托评估机构的，应由商业银行信贷决策以外的部门择优决定；双方约定由借款人委托评估机构的，商业银行不得为借款人指定估价机构。不得向中介机构索要商业回扣或收取中间业务费、业务协作费及具有类似性质的非法费用。各市人民银行、银监会要加强对商业银行的监管，及时制止、纠正、查处商业银行的违规行为。（6）期
房在预售时必须明码标价，建立房地产价格申报制度。房地产开发企业在申报商品房预售（销售）许可证时向主管部门报告商品房的预售（销售）价格，实行明码标价。收取预收款时，要统一使用地税部门监制的预收款收据。（7）二手房价至少每季度一公布，二手房市场价格至少每季度公布一次，增加市场透明度，对一些歪曲事实、恶意炒作、误导消费者的行为，要坚决制止并及时予以澄清。
六、济南市房地产总结：
济南未来房地产业发展面临着机遇与挑战：
（1）发展机遇
1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼，成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联系。因此，顺应区域一体化的趋势，加强与北京、天津、青岛等经济中心的产业分工与联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。
2、城市化与城乡统筹，未来城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。但是，济南城乡二元结构矛盾突出、城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来。因此，统筹协调城乡关系至关重要。运营并村建楼，促进城乡一体化，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，应成为房地产业发展的重要方向。
3、城市产业结构调整 济南市产业结构将发生较快变化，在强化第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业
能带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。
4、城市总体规划调整 根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。
（2）面临挑战
1、城市区位竞争 济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异，使得“十一五”期间济南房地产业的发展更直接地面临着与沿海城市的竞争。
2、城市综合实力的竞争 根据2005年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位居全国第18位，已经远不及青岛（居第12位），目前济南还无法真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。
3、政府服务效率的竞争 目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问题，以便提高招商引资和经济运行的效率。
纵观济南市房地产市场的发展，正在走向规范和成熟，开发企业也在市场中不断的探索和壮大，而我们的城市建设也在发展中日趋完善，一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。
2007-1-2
济
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0502 作者：张冰，杨春胜，张源，余九九 2007-1-2 管理学院电子商务
报告总体不错，但以下方面注意：1. 格式：全文用宋体，正文5号宋体字,一级标题小四号字加粗，标题顺序一、(一)、1、（1）①，（注意在每一部分少用第一、第二）
一、济南房地产发展现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。“十五”期间（2001～2005），济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；②开发用地供不应求与土地资产闲臵浪费的矛盾；③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资臵业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。
经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。
1． 济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产
市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。
2．房地产市场发展空间巨大
近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。
此外，市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。
目前济南房地产业存在的主要问题是：①开发用地供应偏紧，土地
供需矛盾加剧；②中低价商品住宅供应不足，房地产供需结构不均衡；③市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高；④住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足；⑤政府职能转变滞后和市场信息缺乏，不能满足市场快速发展的要求；⑥宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖,但还需要一定时间。
二、现在济南房地产的价格、空置率及信用贷款情况
1、现房价呈现持续上升态势（济南市地产业的竞争程度如何？竞争的规则怎样？）
房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。据统计，济南市 2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。
2、济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因：一是济南市个人投资买房者不断增加，商品房空臵比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的
建设成本；四是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；五是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。
(2)济南商品房空臵率大增
据济南市统计局发布的消息，受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济南市房地产投资结构出现了新的调整和变化，住宅投资虽然仍占主体地位，但投资比重有所回落。商品房空臵面积达47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空臵面积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空臵1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
统计显示，今年1-2月份，济南市共完成房地产开发投资42.5亿元，比上年同期增长10.1％。其中，完成住宅开发投资34.2亿元，同比增长4.9％，在房地产开发投资中所占比重由去年同期的84.4％回落到80.5％；办公楼完成投资1.0亿元，同比下降42.8％，商业营业用房完成投资5.3亿元，同比增长267.3％，两者在房地产投资中所占比重，由去年同期的8.5％上升到15.0％；其他投资1.9亿元，同比下降30.0％。
另外，统计显示，今年1-5月份，济南市房地产施工规模继续扩大，但新开工面积持续回落。新开工面积从进入2006年以来一直呈下降态势，2月份新开工面积为72.5万平方米，下降16.9％；3月份为122.3
万平方米，下降1.4％；4月份为136.4万平方米，下降15.0％；截至５月末新开工面积为159.5万平方米，比去年同期下降17.4％，其中，住宅新开工面积133.0万平方米，同比下降20.9％。
受前期施工项目进入竣工周期的影响，竣工面积持续增长，济南市商品房空臵面积也有所增加。1-5月份，济南市房屋竣工面积67.1万平方米，同比增长13.7％，其中，住宅竣工面积62.7万平方米，同比增长10.2％；空臵面积47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空臵面积为36.4万平方米，同比增长21.2％；住宅空臵1-3年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
(3)济南市信用贷款购房情况
经建设部协商央行同意，从2006年5月8日起上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。即5年期（含5年）以下的住房公积金贷款利率由现行年利率3.96％调整为4.14％，5年期以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。由于今年4月28日，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由6.12%提高到6.39%，即上调0.27个百分点，致使公积金贷款和自营性住房贷款之间的利差进一步拉大。
济南住房公积金管理中心介绍，个人住房贷款利率再次上调后，住房公积金贷款的优势更加明显：一是贷款利率低，利息支出少，住房公积金与商业贷款的利差进一步加大。以住房公积金贷款20万元，期限15年为例，按基准利率6.39％计算，住房公积金贷款可比商业贷款每月节省利息支出190.9元，累计节省利息支出34361.4元。二是收费项目少，贷款成本低。目前我省很多地方推出了住房公积金贷款房屋保险
自愿的办法，以上例可节约保险费支出1600多元。另外，住房公积金管理中心不需要收取担保费、律师费、手续费等任何费用。
自从房产新政实施以后，济南市购买商品房的首付比例提高到3成，这对不少购房人构成不小的压力，尤其是刚参加工作的年轻人。既然公积金作为职工住房保障的基础政策，能否更加人性化，比如只需凭“房屋购买合同”就可提取出来，用于支付购房的首付款。
三、济南市房地产行业对济南市经济的贡献
房地产给中国经济带来的不仅仅是每年GDP上的数字。（详述房地产业对经济增长以及就业等方面的作用），
单从房地产本身来说，纯粹是一个消费品，只是给人们带来居住的功能。为什么后来又对中国经济发展了贡献呢？主流“经济学家”所提到了主要是房地产可以带来钢铁、水泥、农民工就业等发展，所以就有了带动了中国经济发展之说。房地产的发展，带来了GDP的上升，也带来诸多的问题。（这一部分也没提济南市房地产业对济南经济的正面影响啊？）（条理、题要清楚，可以考虑房地产业如何拉动相关行业（钢铁、能源、水泥、玻璃等建材业）的发展并有过热的迹象的。
第一,土地资源大面积浪费。（每一条可以稍拓展开谈一谈） 第二,水泥、钢铁大面积工程上马，进一步污染的蓝天。
第三,经济短期不均衡发展，水资源短缺，水质污染。
第四,压抑了其他产业的发展。
第五,使中国的软肋——教育投入更软。
第六,社会动荡的导火索。贫富分化，家庭不和。
第七,中国金融危机的定时炸弹。
当然，房地产的发展对济南市的贡献是巨大的，济南市的经济很大程度是由房地产所拉动的。
四、济南市房地产的竞争态势和对投资“过热”的贡献
1．济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。
济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年，随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化，平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。在市场压力不断加大的情况下，济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。
对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言，项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
济南地产的市场化发展大概是10年左右的时间，相对而言时间较短，与全国知名的房企，如中海地产、万科等发展了近20年的品牌企业相比，地产品牌更多体现在项目品牌上。
这一特征突出表现在济南很多品牌地产项目的二、三期销售以及开发商新建项目的推广中，老业主的口碑传播为项目的销售提供了极大的支持。如中润世纪城二期项目的热销，据项目负责人介绍，很大一部分是一期业主介绍或是自己购买的；而成功开发了外海〃西子城市花园的外海地产，其随后推出的外海〃蝶泉山庄项目，也是因为有了前一个项
目良好的品牌积淀，以及本项目自身的品质，才得到了市场的高度认可。
因此，业内专家也指出，依托于项目进行品牌建设，是目前济南地产品牌建设的最佳途径。同时他也表示，以项目树立品牌，换个角度就是要通过一个项目建立市场美誉度，以购房者需求为根本的项目建设，也可能赢得在购房者心中的“知名度”、“美誉度”和“忠诚度”。
无论是企业品牌还是项目品牌的建设与树立，对于房地产企业而言，都是开始重视远期发展的表现，这将使济南楼市的远期发展更加成熟，而且也将体现出更多的社会责任感。
济南房地产市场竞争的四个阶段：
第一阶段：成本竞争阶段。在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。
第二阶段：性价比竞争阶段。性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”和“性价比最优”，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段。房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。
近些年来，中国的投资一直都在呈现“过热”的状态，这样让就抑制了其他许多行业的发展，这并不是一种好的态势，然而房地产行业的兴起，让更多的投资者将钱投资到房地产行业中，让他们将注意力集中在房地产上，这样有利于其他行业的发展，能够使投资在更多的地方得到应用。
五、在宏观经济平稳运行的前提下，实现济南市房产的市场规范和谐健康的发展（以下应标题清晰，按照我前面提到的规则） 房地产市场走向规范成熟
随着济南市房地产市场的发展，开发企业在竞争中不断壮大，一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，“以人为本”的开发理念和服务理念已基本形成。此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策的主观性和随意性，使“一张蓝图管到底”、“一张蓝图建到底”的理念得到了真正实施。
运用科学发展观使济南的房地产和谐健康的发展：
第一，提高金融资源的配臵效率，避免资金过多地流向房地产业，一方面有利于提高国家经济的核心竞争力，另一方面也有利于房地产市场的发展。在今后一段时间，要增加对资本市场的投入。对于投资者来说 ，当前基于价值分析的理性投资的股票收益肯定会大于投资房地产。国家政策要打压房市而提升股市，这不但有利于优化金融资源配臵，也
有利于改善金融结构。对于资本市场而言，要强化微观基础如各种制度建设，做好企业股本募集、产业基金、创业基金和资产证券化，打开资本市场通向中小企业和自主创新的通道。
建立一个有效的金融市场是当前金融改革的突破口，着力点在于改革金融市场的准入与退出机制，提高资本市场的配臵资源的效率。并采取各种措施，促进民间资本市场的形成。同时，国家资源不能过度集中，其有引导作用，制度资源也起很大的作用，如户口制度、教育制度、社会保障制度、就业制度等。防止土地租金和灰色收入诱导下的资源过度向房地产集中。
第二，以市场调节为效率之剑，法律手段为公正之剑，以政府的科学管制为公平之剑，架构房地产宏观调控的铁三角架构，实现房地产市场的公平、公正和效率的有机统一。对房地产的市场调节，一是房价稳定，二是最大限度地满足人民的住房需求，三是房地产业的健康稳定发展。其次，要设计房地产宏观调控的中介目标，即发展目标、效率目标、结构目标、安全目标。第三，要明确用哪些工具进行调控。要以土地供应、利率、税收、政府提供的廉租房、首付比例、房地产信贷等为调控工具形成一个统一协调的调控池。通过目标和工具的有效组合，建立行之有效的房地产调控的传导机制。
通过政府的科学管制铸就房地产市场的公平之剑。政府管制的主要工具有法规、许可证、处罚和援助等。当前，在政府管制方面主要做好以下几点：一是建立房地产的听证制度，这有利于建设一个和谐的房地产市场；二是要严格监管房地产金融市场，坚决打击各种违规行为；三
是要加强对房地产中介的监管，必须下大力气对这一行业进行整顿。同时，建立完善的房地产法律体系，以铸就房地产市场的公正之剑。房地产市场的发展离不开法律的保障。一是要加快房地产立法，建立房地产市场发展的长效机制；二是要加强房地产市场的执法力度；三是要正确处理好市场、法律和政府管制之间的关系，明确三者之间的界限和分工，相互配合。
第三，坚决调整房地产市场的分配不公问题，借鉴欧洲的公共财政政策，理顺房地产商与消费者的分配关系，通过财政税收和转移支付，遏制房地产商的暴利，增加对居民的补贴，为经济可持续发展营造良好的价值基础，实现经济和社会的和谐发展。改变房地产行业的分配和再分配失衡问题，主要通过税收进行调节，另外还牵涉到全社会的收入分配制度改革问题。通过再分配形成良好的生存环境和可持续发展的自然资源。通过财政和金融渠道对社会资源进行再分配，增加对知识文化教
育的投入，使科学技术长期成为国家发展的第一动力，而不是房地产。
第四，对房地产更深层次的认识是，它的失衡发展可能在伤害我们赖以生存的自然生态。现在我们已经到了反思大城市承受能力的时候了，房地产的过快发展可能会形成难以预想的“中国非典”式悲剧。防止资源过度集中引起的生态失衡和经济成本上升，如污染、非典、交通拥挤、住房拥挤、地理承载超负荷，交通引起的低效率已经显现。从自然法则看房地产，我们就有更多的理由去规范房地产市场。
这方面凸现了发展房地产行业循环经济的重要意义。应当通过发展循环经济和新能源的开发利用生成更新更好的自然资源和自然环境，通
过加大对教育、技改和技术引进的投入，形成先进的知识技术，通过改善医疗保健，建立社会保障体系，使劳动者充满活力和追求。
第五，以建设和谐社会为契机，通过建设社会主义新农村和统筹区域间协调发展，增加在农村和中西部居住的效用，减少成本，变革户口制度和教育制度，使人们在居住空间上实现和谐，有利于减轻房地产的需求压力，缓解供求矛盾，抑制房价过高。新农村建设要合理规划，营造公园式农村社区，实现城乡之间在交通、教育、医疗、社会保障方面的公平，使社会资源实现信息化流动，把一部分国家资源转移到农村，支持和鼓励农业龙头企业、食品加工企业、农业生产资料生产企业把生产基地放到农村，同时要切实防止污染，增加农村的就业机会，增加农村的服务设施。
通过区域统筹发展，以信息化和现代化手段为工具，提倡家庭办公制度，把这一制度与最现代的网络扁平式科学管理方式结合就能很好地提高全社会的工作效率和生活质量，有利于减轻大城市的住房需求压力，同时一些污染问题、交通问题、疾病防治问题等也会得到很好的解决。
第六，积极引导、严格监管房地产海外投资，防止过度投机拉动房价，引起东南亚式的房地产泡沫，实现内外均衡。建立海外资金对房地产投资的信息反应系统，进一步实施“走出去”战略，向外转移住房压力，正确定位房地产行业，提高国际竞争力。中国必须同时解决其内部和外部的失衡。解决这一问题需要一个综合配套的政策组合。这样既能有益于全球经济调整，又能够实现中国经济中最急迫的目标。
从召开的全省规范发展房地产市场现场会上了解到，我省正酝酿出台多项措施进一步规范和发展房地产市场。（1）机关事业单位不得建福利房，机关和事业单位一律不准以职权影响、福利补贴等暗箱操作形式为职工建房、购房、分房；不准机关、事业单位出面组织团购商品房；不准机关、事业单位委托开发公司为职工建房；不准机关、事业单位自行购地或利用现有土地集资建房；不准机关、事业单位与下属企事业单位联合建房；不准机关、事业单位在职工购房中搞各种名目的福利补贴和购房优惠。（2）2010年每户住宅不低于60平方米，全省城镇居民家庭要基本拥有一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，人均建筑面积达到30平方米。（3）明年起取消福利供暖和福利物业，要改革住房的福利管理体制。各机关、企事业单位出售后的住房，在2006年12月31日后不再实行具有福利性的供暖、修缮和物业管理，原有的经费支出转化为货币补贴，促进房改房尽快进入二手房市场。（4）科教工业土地严禁搞房地产严禁以科技、教育、工业等名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发；禁止任何单位和个人与乡村签订用地协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。（5）不得强制群众接受中介服务，房地产管理部门不得强制群众接受中介服务。房地产抵押贷款评估，双方约定由商业银行委托评估机构的，应由商业银行信贷决策以外的部门择优决定；双方约定由借款人委托评估机构的，商业银行不得为借款人指定估价机构。不得向中介机构索要商业回扣或收取中间业务费、业务协作费及具有类似性质的非法费用。各市人民银行、银监会要加强对商业银行的监管，及时制止、纠正、查处商业银行的违规行为。（6）期
房在预售时必须明码标价，建立房地产价格申报制度。房地产开发企业在申报商品房预售（销售）许可证时向主管部门报告商品房的预售（销售）价格，实行明码标价。收取预收款时，要统一使用地税部门监制的预收款收据。（7）二手房价至少每季度一公布，二手房市场价格至少每季度公布一次，增加市场透明度，对一些歪曲事实、恶意炒作、误导消费者的行为，要坚决制止并及时予以澄清。
六、济南市房地产总结：
济南未来房地产业发展面临着机遇与挑战：
（1）发展机遇
1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼，成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联系。因此，顺应区域一体化的趋势，加强与北京、天津、青岛等经济中心的产业分工与联系，迅速发展经济，成为决定济南发挥其影响力的关键因素，同时也决定着济南房地产业的发展方向。
2、城市化与城乡统筹，未来城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。但是，济南城乡二元结构矛盾突出、城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来。因此，统筹协调城乡关系至关重要。运营并村建楼，促进城乡一体化，发展更具人文特色和生态特色的房地产业，应成为房地产业发展的重要方向。
3、城市产业结构调整 济南市产业结构将发生较快变化，在强化第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业
能带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。
4、城市总体规划调整 根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。
（2）面临挑战
1、城市区位竞争 济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异，使得“十一五”期间济南房地产业的发展更直接地面临着与沿海城市的竞争。
2、城市综合实力的竞争 根据2005年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位居全国第18位，已经远不及青岛（居第12位），目前济南还无法真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。
3、政府服务效率的竞争 目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问题，以便提高招商引资和经济运行的效率。
纵观济南市房地产市场的发展，正在走向规范和成熟，开发企业也在市场中不断的探索和壮大，而我们的城市建设也在发展中日趋完善，一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。
2007-1-2