安全管理方案
一、管理的概念
大厦安全管理是指通过现行的科学手段与管理方法，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响大厦物业管理辖区内使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如火灾、偷盗、寻衅滋事以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故及各种破坏活动的预防与阻止，确保大厦内的工作、生活秩序正常。
二、安全管理主要任务
保安队伍是协助首都公安机关维护社会稳定的重要辅警力量。大厦保安队是完成大厦治安防范、消防安全的重要力量。是落实各项治安安全、消防宣传，维护大厦秩序，及时发现违法犯罪分子的活动，保护大厦设施及辖区内公共秩序安全的主体。保安队必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群制”的原则，应履行以下职责：
1、负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护大厦内治安秩序。
2、严格管理，做好人员、车辆进出登记、全天24小时巡逻，检查进出物品，做好治安防范工作。
3、严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。
4、积极配合公安机关打击大厦内发生的违法犯罪活动。
5、负责对大厦各业主及施工人员治安、消防工作的宣传、指导和监督。
三、保安人员素质及岗位设置
1、人员素质要求：
按高标准、严要求的指导思想，严格控制招聘、培训、考核、上岗等关键环节，使之成为能够熟悉掌握各种技能和安全防范技术，有组织、有纪律，能打胜仗的保安队伍。
2、人员编制：
两个出入口8人；大堂岗4人；地面停车场岗4人；地下停车场岗4人；楼层巡视岗4人；项目经理/队长1人。共计：25人。各个岗位全天24小时执勤，每天四班三运转，一班为备勤处突，每7天轮换一次，即7天为倒班日。
四、建立各项安全管理制度
交接班制度、请销假制度、宿舍管理制度、登记制度、门卫管理制度、消防制度等。 工作要求
微笑服务，敬业尽责；行为常规范、自律；举止大方、文明服务。
做到楼层熟、设施熟、人员特征熟、单位熟、服务流程熟、突发事故3分钟内赶到现场。
做到统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理，使队伍达到人员精、速度快、效率高。
门卫值班管理
1. 保安队在大厦保安部的指挥下，24小时门卫值班，对外来人员、车辆进行登记，对出
入大厦物品进行检查。
2. 严禁易燃、易爆、危险品及有污染的物品进入大厦。
3. 按照管理相关规定，施工人员或其他工作人员携带手提箱、包装箱等大件物品出大厦的，
需物业保安部签发出门条方可放行。（必要时可请携带人员开箱查验）
4. 严格控制非大厦人员及施工或闲杂人员进入。
大厦巡逻管理
1. 巡逻频率及路线严格按照巡视方案操作执行。
2. 巡逻要求：按规定线路巡逻，检查大厦内各类设施情况，并做好记录，要求眼看、耳听、
鼻闻，多用脑子分析判断问题。各岗位有报警通知需支援的，巡逻人员3分钟内赶到，完成支援。
3. 按规定统一穿着制服、工作证上岗，配备通讯对讲机、警棍、手电筒等相关装备，必要
时可配带袖标，严格按照规定的线路、时间巡逻。并按要求做好巡逻签到记录，巡逻时必须步伐整齐，威严有序。
4. 巡逻时发现异常情况的，立即与附近岗位联系，以便获取支援。禁止无关人员、捡垃圾、
收废品等“三无”人员进入大厦。
5. 巡逻时须注意检查各类消防及公共设备是否完好无损，是否处于正常状态，并做好登记
备案工作。
6. 对进入管区范围行驶、停放的车辆及时疏导，使其停放有序。
7. 巡逻时发现身份不明、行踪可疑的人员时，要先用对讲机通知各岗人员，然后上前礼貌
盘问，一人查看证件或交谈，一人暗中监视其举动。
8. 如发现正在作案的盗窃嫌疑人，应及时通知其他岗位保安员增援；对醉酒者，神志不清
的人应立即将其与其他正常人隔离开，通知保安部门或其家属处理。
9. 外围公共区域实施组队巡逻和交叉巡逻方式，确保各部位每隔数分钟就能巡视一遍。 管理运作程序
1. 保安人员在值班、巡逻时或在接到报警，立即到达事故现场，分析事情的重大性来进行
处理，一般事故可当场自行处理的可先处理再报保安队或保安主管，如果不能处理的要
及时上报相保安部主管进行处理，做好登记、存档。
2. 与当地街道、居委会、派出所建立良好的工作关系，做好群防群治工作。
3. 定期对保安员开展各项培训工作，增强安全防范意识，提高安全防范能力。
五、紧急突发事件应急处理程序
1、突发事件的处理程序
（一）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告保安部。
（二）保安员要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（三）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（四）查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。
（五）对勒索、打架事件，巡逻人员应密切注意事发现场的情况变化。
（六）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（七）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理。
（八）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告大厦保安部。
（九）保安队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（十）保安队长在组织人员维护现场外，还要做好布控，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及保安公司领导。
2、殴打暴力事件的处理程序
（一）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
（二）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，保安员应马上用对讲机或其他最快的方式报告队长，说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待主管的指令。
（三）保安队长接报后，派备勤人员立即赶到场制止，将肇事者带往物业保安部接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（四）斗殴事件中如大厦财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（五）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（六）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3、盗窃等破坏事件的处理程序
（一）巡逻保安员发现或接报大厦内有人盗窃，应马上赶往。如力量不够，用对讲机或其他方式尽快报告队长或保安主管，说明现场情况，并监视现场等待指令。
（二）保安队长接报后，应迅速派备勤人员到场制止，设法抓获肇事者，带往物业保安部调查处理。
（三）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（四）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
4、电梯困人的处理程序
（一）消防中控接到电梯应急电话或保安员巡查发现困梯，立即报告当值主管，组织保安员到现场协调控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知物业工程部。
（二）使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
（三）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
（四）主管填写事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。
5、水浸处理程序
（一）当值各岗保安员如发现大厦内发生水浸，应立即将出事地点和情况报告主管或物业工程部，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（二）当值班长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（三）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道口封闭，协助工程部用排水水泵将园区积水抽排出园区外；如水浸来自大厦设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（四）组织备勤人员根据水浸情况，协同维修员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机等，尽可能减少水浸所致的损失。
（五）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场。
6、停电事故的处理程序
（一）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系物业管理中心，尽快采取措施恢复供
电。
（二）开启紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（三）派备勤人员到各主要电梯厅及出入口维护秩序。
（四）巡楼巡视人员密切注视各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
7、消防报警信号处理程序
（一）当值公管员收到消防报警信号或电话报警时：
（1）用对讲机通知巡楼巡逻保安员即时到现场核实；
（2）即时向当值主管报告，讲清报警地点；
（3）巡逻保安员密切监视，并将情况及时向当值主管报告。
（二）巡楼巡逻接到当值呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：
（1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。
（2）报警地点在楼层单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。
（3）报警地点在楼层单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。
（三）当队长接到消防监控中心报告后，即时带领备勤人员最快速度赶到报警地点现场检查。
（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知复位，若进入大厦单元内检查，需向业主解释清楚，致歉后方可离开。
（2）报警地点在单元内且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查的，排除险情后加锁报备，并通知用户。
（3）经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。
七、公管员的培训
安全管理方案
一、管理的概念
大厦安全管理是指通过现行的科学手段与管理方法，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响大厦物业管理辖区内使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如火灾、偷盗、寻衅滋事以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故及各种破坏活动的预防与阻止，确保大厦内的工作、生活秩序正常。
二、安全管理主要任务
保安队伍是协助首都公安机关维护社会稳定的重要辅警力量。大厦保安队是完成大厦治安防范、消防安全的重要力量。是落实各项治安安全、消防宣传，维护大厦秩序，及时发现违法犯罪分子的活动，保护大厦设施及辖区内公共秩序安全的主体。保安队必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群制”的原则，应履行以下职责：
1、负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护大厦内治安秩序。
2、严格管理，做好人员、车辆进出登记、全天24小时巡逻，检查进出物品，做好治安防范工作。
3、严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。
4、积极配合公安机关打击大厦内发生的违法犯罪活动。
5、负责对大厦各业主及施工人员治安、消防工作的宣传、指导和监督。
三、保安人员素质及岗位设置
1、人员素质要求：
按高标准、严要求的指导思想，严格控制招聘、培训、考核、上岗等关键环节，使之成为能够熟悉掌握各种技能和安全防范技术，有组织、有纪律，能打胜仗的保安队伍。
2、人员编制：
两个出入口8人；大堂岗4人；地面停车场岗4人；地下停车场岗4人；楼层巡视岗4人；项目经理/队长1人。共计：25人。各个岗位全天24小时执勤，每天四班三运转，一班为备勤处突，每7天轮换一次，即7天为倒班日。
四、建立各项安全管理制度
交接班制度、请销假制度、宿舍管理制度、登记制度、门卫管理制度、消防制度等。 工作要求
微笑服务，敬业尽责；行为常规范、自律；举止大方、文明服务。
做到楼层熟、设施熟、人员特征熟、单位熟、服务流程熟、突发事故3分钟内赶到现场。
做到统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理，使队伍达到人员精、速度快、效率高。
门卫值班管理
1. 保安队在大厦保安部的指挥下，24小时门卫值班，对外来人员、车辆进行登记，对出
入大厦物品进行检查。
2. 严禁易燃、易爆、危险品及有污染的物品进入大厦。
3. 按照管理相关规定，施工人员或其他工作人员携带手提箱、包装箱等大件物品出大厦的，
需物业保安部签发出门条方可放行。（必要时可请携带人员开箱查验）
4. 严格控制非大厦人员及施工或闲杂人员进入。
大厦巡逻管理
1. 巡逻频率及路线严格按照巡视方案操作执行。
2. 巡逻要求：按规定线路巡逻，检查大厦内各类设施情况，并做好记录，要求眼看、耳听、
鼻闻，多用脑子分析判断问题。各岗位有报警通知需支援的，巡逻人员3分钟内赶到，完成支援。
3. 按规定统一穿着制服、工作证上岗，配备通讯对讲机、警棍、手电筒等相关装备，必要
时可配带袖标，严格按照规定的线路、时间巡逻。并按要求做好巡逻签到记录，巡逻时必须步伐整齐，威严有序。
4. 巡逻时发现异常情况的，立即与附近岗位联系，以便获取支援。禁止无关人员、捡垃圾、
收废品等“三无”人员进入大厦。
5. 巡逻时须注意检查各类消防及公共设备是否完好无损，是否处于正常状态，并做好登记
备案工作。
6. 对进入管区范围行驶、停放的车辆及时疏导，使其停放有序。
7. 巡逻时发现身份不明、行踪可疑的人员时，要先用对讲机通知各岗人员，然后上前礼貌
盘问，一人查看证件或交谈，一人暗中监视其举动。
8. 如发现正在作案的盗窃嫌疑人，应及时通知其他岗位保安员增援；对醉酒者，神志不清
的人应立即将其与其他正常人隔离开，通知保安部门或其家属处理。
9. 外围公共区域实施组队巡逻和交叉巡逻方式，确保各部位每隔数分钟就能巡视一遍。 管理运作程序
1. 保安人员在值班、巡逻时或在接到报警，立即到达事故现场，分析事情的重大性来进行
处理，一般事故可当场自行处理的可先处理再报保安队或保安主管，如果不能处理的要
及时上报相保安部主管进行处理，做好登记、存档。
2. 与当地街道、居委会、派出所建立良好的工作关系，做好群防群治工作。
3. 定期对保安员开展各项培训工作，增强安全防范意识，提高安全防范能力。
五、紧急突发事件应急处理程序
1、突发事件的处理程序
（一）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告保安部。
（二）保安员要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。
（三）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。
（四）查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。
（五）对勒索、打架事件，巡逻人员应密切注意事发现场的情况变化。
（六）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。
（七）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理。
（八）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告大厦保安部。
（九）保安队长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（十）保安队长在组织人员维护现场外，还要做好布控，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及保安公司领导。
2、殴打暴力事件的处理程序
（一）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
（二）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，保安员应马上用对讲机或其他最快的方式报告队长，说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待主管的指令。
（三）保安队长接报后，派备勤人员立即赶到场制止，将肇事者带往物业保安部接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。
（四）斗殴事件中如大厦财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。
（五）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
（六）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。
3、盗窃等破坏事件的处理程序
（一）巡逻保安员发现或接报大厦内有人盗窃，应马上赶往。如力量不够，用对讲机或其他方式尽快报告队长或保安主管，说明现场情况，并监视现场等待指令。
（二）保安队长接报后，应迅速派备勤人员到场制止，设法抓获肇事者，带往物业保安部调查处理。
（三）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
（四）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。
4、电梯困人的处理程序
（一）消防中控接到电梯应急电话或保安员巡查发现困梯，立即报告当值主管，组织保安员到现场协调控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知物业工程部。
（二）使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。
（三）如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。
（四）主管填写事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。
5、水浸处理程序
（一）当值各岗保安员如发现大厦内发生水浸，应立即将出事地点和情况报告主管或物业工程部，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（二）当值班长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（三）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道口封闭，协助工程部用排水水泵将园区积水抽排出园区外；如水浸来自大厦设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（四）组织备勤人员根据水浸情况，协同维修员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机等，尽可能减少水浸所致的损失。
（五）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场。
6、停电事故的处理程序
（一）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系物业管理中心，尽快采取措施恢复供
电。
（二）开启紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（三）派备勤人员到各主要电梯厅及出入口维护秩序。
（四）巡楼巡视人员密切注视各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
7、消防报警信号处理程序
（一）当值公管员收到消防报警信号或电话报警时：
（1）用对讲机通知巡楼巡逻保安员即时到现场核实；
（2）即时向当值主管报告，讲清报警地点；
（3）巡逻保安员密切监视，并将情况及时向当值主管报告。
（二）巡楼巡逻接到当值呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则：
（1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。
（2）报警地点在楼层单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。
（3）报警地点在楼层单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。
（三）当队长接到消防监控中心报告后，即时带领备勤人员最快速度赶到报警地点现场检查。
（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知复位，若进入大厦单元内检查，需向业主解释清楚，致歉后方可离开。
（2）报警地点在单元内且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查的，排除险情后加锁报备，并通知用户。
（3）经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。
七、公管员的培训