住房的过度市场化及其社会后果
——从《论住宅问题》看城市中下层民众的住房消费
张敦福
2012-7-28 15:20:40 来源：《兰州大学学报：社会科学版》2010年4期第106～113页
【作者简介】张敦福(1965-)，男，山东金乡人，博士，上海大学中国社会转型与社会组织研究中心教授、博士生导师，从事消费文化与消费社会学研究（上海200444）。
【内容提要】 住房消费属于基本民生领域，却被当作经济增长的支柱产业；民众看重使用价值，房产商、开发商、炒房者、地方政府等看重交换价值，安居乐业的基本消费品被过度货币化、资本化；房价不合理暴涨损害了健康平和的人际关系、道德观念、价值体系和重要的社会情感，社会后果堪忧。与恩格斯论述的住宅问题相比，目前中国的住房问题，既有独特之处（社会转型期、解决方案、政府介入等），又有共同之处（工业化、城乡差别、乡城移民、资本意志、市场化）。国家和政府有责任让其国民安居乐业。解决住房问题的根本之道在于把它作为社会问题而非纯经济问题对待，以社会政策而非经济政策应对，建设各阶层、各群体利益共享的消费者社会。
Housing consumption belongs to the realm of people's essential livelihood, but it is regarded as mainstay industry for economic growth. The grassroots consider its value in use, while real estate agents, developers, house dealers, local governments focus on its exchange value.In this way, housing, as a basic consumable for living, has been over monetized and even capitalized.House price is irrationally soaring to the detriment of the gentle interpersonal relationship, morality, value system and important social sensibility, which will bring about worrisome social consequences. Compared with the problems in Engels' On Housing Problem, housing problems in China now have its unique features such as social transition, solution, governmental intervention etc., and also share some similarities of industrialization, urban and rural differences, farmer migration, capital will and marketization. The nation and government are responsible for its people living and working
in peace and contentment.Therefore, the ultimate solution to the housing problem is to take it as a social issue instead of pure economy, not to make economic but social policies and to build up a consumer society not only beneficial to all walks of life and but to all interest groups as well.
【关 键 词】消费/住房消费/过度市场化/《论住宅问题》
consumption/housing consumption/over-marketization/On Housing Problem
中图分类号：C911文献标识码：A 文章编号：1000-2804(2010)04-0106-08
住房或住宅进入社会学的研究领域是最近70年的事。早在1978年国际住宅社会学学会成立之前，社会学家就对住房和住宅有过专门的研究。韦伯学派在研究城市时，一个主要的观点是住房阶级(housing class)。1940-1960年之间，芝加哥学派曾有对城市住宅分区的系统研究。Rex 等[1]发现，城市大部分居民对住房资源有着共同的价值取向，即希望入住环境清洁、远离烦恼的高尚住宅区或条件优越的郊区，对城市资源的竞争形成了不同的阶级。Saunders[2]将住房阶级的讨论深入一步，认为现代社会中观察一个人的住房情况比留意他的工作更重要，可以按照人们的住房状况划分为不同的阶级。社会学家M. Halbwachs在研究巴黎人口流动和房地产市场时发现，房地产业的发展最终并非取决于投资者的选择，甚至也不依赖于城市规划，出于追逐利润的根本动力，投机商努力把握“大众需求状态”，从而突破城市土地限制，违反城市规划部署。
与上述文献相关但明显不同的是，本文关注市场化改革和住房商品化以来中国社会的住宅问题，即住房严重缺乏或价格高昂所造成的社会问题。恩格斯在1872年发表的《论住宅问题》早就对作为社会问题的住房缺乏作过精辟论述，这一论述作为住宅社会学的研究文献并未受到足够的重视、评估和应用，甚至因“年代久远”、“不合时宜”被忽略和遗忘。而中国这个世界工厂近十年来发生的与住房相关的各种引人十分关注的现象，如房价高涨，城市中低收入阶层购买和租赁住房困难，房地产开发商、炒房团、中介机构、地方政府大发房地产财，等等，与恩格斯眼中曾经发生在德国和英国的情境有诸多类似之处。住房问题表
明了社会问题的一般性质，通过分析住房问题，关注社会生活的研究者可以在规范的作用、各因素的复杂性和社会问题的一般分析方法等方面学到很多东西[3]。而对国家社会主义世界来说，住房问题是最紧要、最急切的问题[4]。因而，从社会学角度重新审视中国社会转型中发生的住房问题，不仅有利于理清中低收入阶层或群体住房极度紧张的根结所在，有助于找到解决这些问题的方法和策略，为救治之道提供恰切的政策建议，而且有助于帮助人们理解当前诸多类似社会问题的一般性质和作用机制，为住宅社会学的学术研究提供不同其他社会的中国经验。
一、目前住房问题的主要层面
住房改革使中国城市居民中的大多数拥有了自己的房产，成了“业主和公民消费者”[5]。在2000年，72%的城市居民户拥有住房所有权，比1990年的24%增加了48%[6]。但近十年来住房消费领域的变化却严重影响国计民生，祸患之源是住房的过度市场化，即住房（而不是土地）日益成为大家谈论最多、最为关切、最愿意购买又最怕失去、交易额最高、交易量巨大、影响力和魔力压倒其他商品的商品。对这一举国关注的重大问题，很多文献从经济学讨论了产生该问题的原因、机制和解决之道，这些讨论绝大多数从经济学视角考察其中的供求关系、价格因素、产业结构、经济利益、政府行为、民众购房状况等因素，住房商品化、市场化和房价急剧上涨的社会影响、社会后果(social consequences)却被忽视了。而社会学对该问题的讨论和研究也远未达到令人满意的地步。基于相关研究经验的资料、统计数据和笔者对上海居民住房消费近六年的观察，笔者看到，构成这一重大社会问题的主要层面包括以下几点：
（一）房价暴涨，超过普通百姓的购买能力
评估房价高低不仅要看房价实际增长情况及增长比率，更要看居民的收入水平及其变化。马兹晖等人的《中国房地产政策及市场展望》（第09-18号）提供的数据表明：1998-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，
销售额年均增长33.2%。2008年中国房市因国际金融危机稍微回落。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升。北京等地部分楼盘已经反弹30%以上，甚至已创下房价新高。以2009年11月部分一线城市为例，北京房价增速达到68%，深圳达到73%，厦门超过50%；抽样调查显示，中心城市房价收入比平均高达23∶1，远远超过7∶1左右的世界平均水平[7]。
2008年度上海市职工平均工资为39502元，而2009年末的房价是14459.53元／，即平均一年的收入只能够买2.7，因而要购买80的房子要花整整30年的全部工资[7]。居民一生中工作的绝大多数时间，全部收入的绝大部分将用于住房消费。在房价日益高涨、总见不到“拐点”的巨大压力下，人们对住房的消费预期往往是“现在不买以后再也买不起了”。很多家庭尽快解决住房问题的无奈抉择压抑了其他方面的消费，消费结构的扭曲必然对整个经济结构及其健康发展产生不良影响。有些行业的门店厂家关门大吉，老总却庆幸早些把资金投入了房市，不用费心经营就赚了一大笔。
（二）使用价值被忽略，交换价值凸显
根据《资本论》，“商品是一种二重的东西，即使用价值和交换价值„„这一点是理解政治经济学的枢纽„„”[8]119“说商品有使用价值，无非就是说它能满足某种社会需要。”[8]437交换价值首先表现为各种使用价值可以相互交换的量的关系，它“首先表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例”[8]119。除了作为身份地位的象征外，作为商品的住房既有满足实际生活需要的使用价值(use value)，同时也具有市场交易的交换价值(exchange value) 。货币这个一般等价物使商品的交换价值和使用价值达到了统一[8]435。与此对应，对住房的需求有两类：“真正的需求”（住房需求对资源的使用价值的需求）与“投机性需求”（投资赚钱），二者之间的比例是哪种价值更为社会看重的重要尺度。这些尺度同时让我们看到，货币和资本是如何在中国住房市场上让使用价值和交换价值达到“统一”的。
具体指标首先是住房的租售比（月租金与住房价格之比），国际公认的房地产市场比较健康的租售率的范围在1∶100到1∶230之间，抽样调查表明，北京上海多数地区房屋租售比已经超过1∶350，远远突破了1∶300的国际警戒线
[7]。
其次是投资性购房比例和住房空置率。2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》，2008年中国商品房空置率为9.503%，从国际标准来看属于偏高水平，当时北京、上海等中心城市空置率分别比全国平均水平高75%和50%。2009年房地产复苏后，这一比例继续上升，目前很可能已突破10%的国际警戒线。北京、上海的空置率可能已接近20%的危险水平。《全国商品房空置研究》显示，当前中国部分一线城市商品房空置率过高，其中北京空置率达16.64%。而美国次贷危机前空置率仅为3%[7]。这些数据均显示两类需求被货币化之后，自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势。北京、上海的住房空置状况达到了危险水平。住房货币化的获益者则主要是房地产开发商、炒房者、中介机构等房地产利益集团。
（三）地方政府把房地产开发作为支柱产业，从中获取过高税费收入
在现行体制下，没有政府尤其是地方政府的介入，房地产利益集团难以形成，利益链条将被中断。Chen 等人系统回顾了经济改革和住房改革早期的历程，认为住房开发从集中再分配体制到财政分权转变[9]。自1994年开始的分税制改革将很大部分收入划归中央，使得地方政府税收不足，只能靠卖地来解决财政问题，从而与地产商形成利益共同体而推高房价。房地产业与信息产业、金融业、商贸物流业、汽车制造业、成套设备制造业构成了上海的“六大支柱产业”，2000年、2006年和2007三年的增加值占上海市生产总值的比重分别为5.5%、6.6%和6.6%[10]。按照袁剑《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而1998年不过区区67亿，从2001年到2003年发行的国债总额仅为9300亿元。叶檀则在《中国房地产战争》中明确了胜利者的收益：在整个房地产建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了
房地产价格的30%～40%。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50%～80%。而在欧美国家，地价、税费相加只占到住房价格的20%左右。
二、住房过度商品化、市场化、货币化的社会后果
30年来，城市住房改革经历了从福利分房到商品化，准确地说“再度商品化”[11]，并随着中国城市高速发展出现房价飙升。无论大清帝国还是北洋政府、国民党政府都从未遇到过这样的情况[7]。住房的过度商品化、市场化、货币化是这一问题的核心症结，它造成的社会后果极其恶劣。
（一）因房地产纠纷尤其拆迁引发的暴力流血事件频繁
除了房产纠纷案件急剧上升外，房地产冲突占上访案的一大半[7]。唐福珍的抵抗被官方认定为“暴力抗法”并自焚，因拆迁等造成的类似暴力甚至血腥事件频繁发生，说明开发商为了急切获取暴利不惜牺牲甚至故意伤害民众人身和生命安全。说明某些“钉子户”不惜生命代价维护基本的安居需求，在这里使用价值被看得过高，或获取更多的补偿，在这里则是交换价值被无限拔高，并与开发商一样受金钱恶魔之害。对这类冲突事件造成的社会后果乃至政治影响不可低估。正如茅于轼所说，这种冲突已经超出了纯经济的范围，成为政治问题。它极大地削弱了政府的权威，官民关系几乎变成了敌对关系[7]。
（二）城市贫困群体、乡城移民、新毕业大学生成为房产博弈的牺牲品，不同阶层和群体之间的社会距离明显扩大
在改革开放初期，通过电影电视等媒体，居民意识到“有房有车”是西方富裕国家的标志之一。私有住房和汽车已经被纳入中产阶级的生活理想，成为中产阶级生活方式不可缺少的身份符号和地位象征[12]。但有房有车的幸福理想对很
多人来说并不容易实现，包括那些自己主观认同为中产阶级或中等收入群体者。
在社会主义计划经济时期，中国城镇的住房供给主要由各个部门完成，连同工作稳定一起，住房成为福利体制中最重要的一环[13]88，住房改革的获益者主要是公共部门有相当资历的工作人员。收入与住房状况之间的相关性是显著的，收入低、住房差成为中国城市贫困的最重要指标[13]102。从这个意义上，改革强化了业已存在的住房分配不平等。边燕杰等通过对中国第五次人口普查数据中的城市住户的分析发现，户主职业地位高的住户在产权拥有率、购买租赁比、购房能力（特别是购买新建商品房）上均表现出显著优势[6]。另一方面，自20世纪90年代初以来，住房面积和房屋质量有非常大的提高，管理精英和专业精英的家庭所拥有的住房往往面积更大、质量更好。这些发现说明，在成功的经济改革背后，社会分层机制既体现了制度跨越又保持了制度延续。
如果说极少数权贵阶层拥有别墅、中上层社会居住高档公寓，多数大城市户籍人口购买一般公寓困难的话，乡城移民则住房极度缺乏、居住条件十分恶劣。对中国这样一个传统的乡土社会而言，目前发生的大规模的急剧城市化不可逆转，被称为“农民工”的中国百姓，更准确地说是乡城移民(rural-urban
migrants) ，他们中的绝大多数不得不在工业化浪潮下主动或被动地通过打工等方式进入城市工作和生活。他们曾经在制度上被排斥在城市买房，他们中的绝大多数买不起房，极少数即便买得起，还要面临孩子上学、就业、社会保障等制度性屏障。住房居住环境日益受到现代人重视，人们越来越认识到，“住房”不仅包括物理的遮盖结构，与更广大的居住环境密切相关[14]。正如Pynoos 所说，住房不仅是遮风挡雨的住所，还包括更广泛的居住环境，如健康、安全、隐私、邻里社会关系、地位、公共设施与服务、工作机会等[15]。但中国的乡城移民不在意、也没有条件在意住房的邻里环境，住房设施差，只有4%拥有自用的洗浴设备，只有8%拥有独立的厕所，不少家庭跟其他住户共用厨房和水管[13]113。笔者在北京、上海、宁波、济南等地观察到，这些打工者往往聚居在条件简陋的平房或质量低劣的公寓，有些住房还存在安全隐患；而且他们与当地居民分开居住，从住房位置、住房质量、内部设施、周围环境等方面均处于被隔离的状态，
两者之间内部往来频繁密切、彼此之间除了交房租等事务外，几乎没有实质性交往，社会排斥特征明显。
包括“蚁族”在内的新毕业大学生群体的住房状况，比这些乡城移民好不了多少。有些“80后”的大学毕业生低收入聚居群体形成了“蚁族”，这个群体和蚂蚁有许多相类似的特点：高智、弱小、群居。北京、上海、武汉、广州、西安等城市都大规模存在这一群体。在他们生活的唐家岭、小月河、马连洼等“聚居村”，住宿条件简陋，环境不良。在这里，无照经营的小餐馆、小发廊、小作坊、小诊所、小网吧、成人用品店和低档娱乐场所等各类经营门店大量集中且无序增加，入室盗窃、抢劫斗殴等刑事案件频发，生活状态堪忧。这样的环境显然与豪华酒店、精品专卖店、时尚酒吧、高档咖啡馆、会所、俱乐部等属于两重天地。两个环境中的人也极少有日常生活的交流和往来，属于彼此分割的社会关系网络。
（三）房价与日常生活中的恶魔
在笔者七年的上海生活中，很少有同事或朋友的聚会不谈到房子和房价问题。作为安居乐业的基本理想对不少人来说竟是时常发生的梦魇。不时听到这样的故事：一个而立之年的医生因没房子觉得没面子，在同事间低人一等；一个在猎头公司做事的刚毕业两年的大学生向可信的朋友打听冰毒的价格，因为她在考虑买房而手头积蓄有限；一对恋人因一方决定失去了2003年买房的机会，他们最终没有走向婚姻的殿堂；几个外省来打工的大学生，因为不堪房价压力，心生朝不保夕之感，被迫回省城另觅出路；一位白领因向办公室的同事加朋友提起借钱支付首付，两人之间由此仅剩下同事关系；一位被引进的高职称科技人才因单位政策规定必须结婚才能获得住房补贴，2004年看好的房子到了2009年价格已经升至原来的3倍，他会像祥林嫂一样经常絮叨此事，并把对单位的不满传达给朋友和亲戚；一对多年感情不和的夫妻因离不起婚只好同一个屋檐下分开过；一对中年夫妇为了买到便宜的房子只好牺牲上班的近便，结果浦东张江与浦西闵行之间的上班往返每天4个小时多，同样情况的另一对只好做同城的周末夫妻；一
位公司部门主管为了还房贷贪污公款被判；一位女子因所住房屋被钉上了“出租户”、“核定人数”之类的标牌而投诉到报纸，因此受到的污名、歧视和委屈；因为担心孩子到时候买不起房，有些家长已经千方百计给子女买房；因买房问题导致的家庭不和，兄弟姐妹父母之间的纷争迭起。
（四）骚扰电话和短信
个人手机号码因事务（如买卖和租赁房屋）被售楼处和不良中介获知。这些机构会发送大量短信和拨打骚扰电话，告诉你某处房产租售信息，具体到橱柜、地板砖等装修信息，问你在小区的房子是出售还是出租，甚至诈骗钱财。我和身边很多朋友都抱怨近期接到过类似的短信，一般人的做法就是直接删除，有的只好看到不认识的电话号码打来就直接挂断了。拨打电话和发送信息方不惜费用，耽误双方时间精力，甚至伤害感情。这类对话有时以对骂结束。网络上出现了对付这类骚扰的对策，有些是以毒攻毒。但这些信息往来、电话交流建设意义极少，更多为消极的后果。但哪怕只要有万分之一的成功，主动发起方就会坚持下去。如果不是“有钱能使鬼推磨”，万不可能发生这种下作之事和低劣手段。笔者近年收集的案例如下：
“买房后，我的手机立马忙起来，每天电话声此起彼伏，短信不断，中奖了、让我汇款到谁谁账号了、提供装修服务了„„还准确地知道了我的姓，房子的确切位置。刚结婚没多久就不断地被称呼为‘小姐’、‘女士’等七七八八的，没完没了的烦恼，没个治。变态的是他们周末节假日也打。”（25岁，公司会计）
“这些骚扰电话和垃圾短信严重影响了我的生活，有时候正聚精会神地写材料，突然一阵铃声就打断了自己刚刚理清的思路。更惨的是好不容易酣然入梦，却被不期而至的铃声猛然惊醒，一接听却又是房产中介的，心里那个气真是没法说。有时我在等一个重要的电话，却来了这个。”（34岁，中学教师）
“昨天下午接了个（房产）中介的骚扰电话，很烦。今天早上刚起来正在专心写稿子，听到手机响。看了眼是陌生号码，我就接通但不说话，对方没声音，我就以为骚扰又来了，就口气冷淡地说有话你讲啊。话音传来，原来是老家亲戚，心里愧疚。”（41岁，企业工程师）
“我正在外环路上开车回家，听到手机响，怕担心什么重要的事情，接了。对方不报自己家门，先问能听清吗，然后问你某某（小区名称）的房子卖吗。高速行车中接电话很容易出事，这些混蛋才不管你在忙什么呢。”（54岁，物业公司经理）
“平时电话不多，手机响就以为是朋友、同事打来。昨天下午开会，事重要，处长等头儿们都在，我手机响了，不接又不好，一接发现是个骚扰电话，处长看了我一眼。我升职的小命还攥在领导手里呢，这乱捣得太„„”（30岁，政府机关公务员）
“去年秋天接到个电话，说是国税局的，我家买房后可退购置税。对方对我家房子面积、小区名称、交易价格一清二楚。还给算出大约有5000块钱的样子，说要划入我的账号，我按对方说的到取款机划卡就行。我脑子里都已经闪现出自己去划卡和收到退税的情景了。后来觉得有点不对。上海国税局的哪有普通话、态度那么好的。电话打到区房产局，刚说了没几句，对方说‘假的’就挂掉了”。（43岁，大学老师）
（五）择偶还是择房
婚姻市场上，是否拥有住房、是否买得起足够大足够好的住房日益占有重要的地位和作用，而年龄、职业、人品、家庭背景、社会关系和身高等的打动作用相对下降。徐安琪1996年通过对上海、哈尔滨3200名已婚男女的入户访问和抽样调查发现，20世纪80年代以前的很长一段时期内，“物质利益”和“金钱万能”曾被视为万恶之源而屡遭批判，但新近的择偶观是对以往爱情理想革命化和
贬斥物质欲望的意识形态的逆反[16]。发现不同年代择偶标准差异：1948-1966年、1967-1976年、1977-1986年、1987-1996年四个年代研究对象在选择意中人中，关注住房的比率分别为16.4%、27.7%、33.1%、37.2%，关注收入比率分别为20.1%、27.5%、27.0%、34.9%[16]。对《中国妇女》杂志征婚启事的研究，财产变量在不同年代女性征婚者的要求条件中的提及率，1985年显著少于其他年份，1995年明显多于其他年份，1985年和1990年显著少于1995年和2000年[17]。
值得警醒的是，最近几年，房产似乎成了比人还重要、至少不亚于人的择偶条件。黑龙江婚姻家庭研究所对该省一家省级报纸2006年10月到2007年6月刊登的400例征婚广告的分析表明：男女两性均一致地把年龄、身高和经济状况列为排序前三位的指标；女性比男性更看重经济状况48%和住房25.5%。住房、经济状况在择偶中占据三个热点中的两个[18]。2008年2月13日公布的《2008中国网民婚恋调查》，被调查对象认为影响婚恋最大的因素在154386名被调查者当中，72562人选择物质条件，占47%；40140人选择志同道合，占26%；22695人选择性生活和谐度，占14.7%；12505人选择家庭背景，占8.1%；其他6484人，占4.2%①。在上海举办的数届白领相亲会上排名前三位的问题是：1) 你买房了吗？2) 你买房贷款了吗？3) 你的房贷还剩多少？在相亲角，目标男性的住房与工作是很多女方首先考虑的因素[19]。从客观上讲，目前上海的婚姻市场上一条不成文的“潜规则”就与房子有关：子女的婚房，绝大多数都由男方家长购买，至少是男方家长和儿子负责首付，按揭则由男方或双方共同承担，女性上海人尤其看重男方住房状况[19]。
（六）《蜗居》与上海的案例
《蜗居》小说的流行和电视剧的热播是2009年最有社会影响的文化事件之
一。《蜗居》的故事背景是上海，但反映的是全国很多大城市近年发生的实际状况和生态环境。这里有老成的贪官、被害的钉子户、黑心的开发商、被房子压得透不过气来的小白领。因为写得真实感人，所以引起长期而强烈的共鸣与讨论。
《东方早报》民意数据库就《蜗居》反映的“买房难”问题调查了1034位成年市民。其中，77.57%的受访者认为《蜗居》反映的“买房难”问题，在上海具有普遍性；72.24%的市民坦言，上海房价“高得离谱，不能承受”②。上海市委书记俞正声称，他不仅看过《蜗居》，还在干部会议上推荐大家观看，以体验住房困难状况。经济困难之外，围绕住房难题产生的房奴、二奶、小三等，更折射出高房价挤压下的扭曲的人生观和价值观。
“蜗居”是指人居住在狭小到窒息的空间。无论都市如何繁华和昌盛，平民百姓都像蜗牛一样压抑地生活着。《蜗居》讲的是两个感情好到彼此换衣服穿的姐妹从外地来到了大都市寻找安身立命的居住空间的故事。姐姐海萍和姐夫苏淳，在大学毕业后留在大都市打拼。被视为白领却天天省吃俭用，仍买不起魂牵梦萦的房子。痛下决心在上海之外的太仓买房后，生活如同梦魇。海萍“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千，吃穿用两千五„„”就这样沦为给另一个老板——银行——打工的“房奴”。在金钱的巨大压力下，觉得自己活得很窝囊，并把自己心中的闷气转嫁给了丈夫苏淳，并得出了一套新的价值观、人生观和爱情观。她耳提面命告诉妹妹海藻：“我告诉你，爱情，爱情那都是男人骗女人的把戏。什么‘把我的心交给你，你会永远拥有我’，那都是一穷二白的穷光蛋的障眼术。他那是什么都没有了，就说点甜言蜜语。男人若真爱一个女人，别净玩儿虚的，你爱这个女人，第一个要给的，既不是你的心，也不是你的身体，一是拍上一摞票子，让女人不必担心未来；二是奉上一幢房子，至少在拥有不了男人的时候，心失落了，身体还有着落。”说不清主动多少被动多少，曾经纯真可爱的海藻变成了麦当娜歌曲中的拜金女孩，观念和行为也在发生着变化，结果她离开了深爱自己的小贝，投入多房多钱、权势显赫的宋思明的怀抱，在豪华的公寓里当“二奶”。令人印象深刻的是，很多年轻人非常喜欢多情多义、潇洒阔绰的宋思明，羡慕海藻的豪华潇洒的不愁钱的生活，可见买房压力和拜金主义在这个社会中的魔力有多大。
三、房产作为社会政策而不是经济政策：迈向消费者社会建设
解决房产难题，有很多可供选择的政策方案。茅于轼认为，房地产的唯一前途是回归市场。我国住房商品化以后，房地产业创造了巨额财富，买房的人住进了新房，开发商也赚到了钱，全社会因此而致富。极不正常的房产价格，是一些地方政府从中操纵，将土地价格抬升，购买者的房款有一大部分成为政府卖地的收入。让政府退出，由市场中的供需直接见面，这笔费用就能大大缩减。而让政府提供补贴帮助大家买房的想法是完全错误的。相反，鲁品越认为房产投机、境内外游资泛滥是劫持房市的看不见的手，政府绝不能对房地产市场采取自由放任主义，政府必须对房地产市场进行深度干预：在运用货币流量推动经济发展之时，建立资金流向监管机制，支持公民对住房的有效需求，遏制对土地和房产的投机。袁伟时则认为，我国住房市场化改革的大方向是对的，房产市场化的方向不应动摇，但出路无本土经验可寻。他看到新加坡80%的住房都是通过政府或政府下属的公司解决，香港40%的人口住政府建设的公共房屋。在这些国家和地区的住房问题上，政府负起责任，通过建设各种形式的公房，解决了中下阶层的困难。中国大陆可以借鉴这些经验，如果政府承建30%左右的住房用于解决最困难的中下阶层的住房问题，对于稳定房价将起到相当大的作用[7]。
这些政策建议具有重大的建设性意义和价值。但也有失误之处。概言之，茅于轼继续坚持市场化道路、并把市场化方案进一步运用于房地产，但对市场的外部性没有足够的考量，即便是产权明晰的市场化和商业化，如果失去社会公平和社会公正，也可能走向穷者越穷、富者越富的马太效应。鲁品越强调政府遏制游资和投机，如提高交易税、提高第二套及以上住房贷款利率等，但过去类似的措施实施后也曾发生过作用微弱的情况，且该思路注重技术，忽略了更宏大、更重要的层面。比如真正的投资客显然是拥有巨资、不受房贷和税收限制的。袁伟时注重政府责任，但通过政府或政府下属的公司解决广大中下阶层的住房难题，在目前的中国，显然是滋生腐败的另一大温床，形成公共工程的腐败大餐；同时也容易形成房产供给市场与政府共存的“双轨制”，重创房改早期的成果。更为重要的是，这些政策建议大多基于经济、技术或政治的考虑，对住房缺乏、房价飙升作为社会问题的一面，被更多地忽略了。
笔者与上述政策建议有不同看法，而这些看法与恩格斯曾经观察到的住宅问题有诸多相似之处。上海、北京等地住房空置率固然高，但另一方面却是广大的乡村移民、新毕业的大学生、收入低下的城市居民群体没有房子住，或居住的环境和条件十分恶劣。因而并不是刚性需求或“真正的需求”不足，而是住房资源分配的严重不平等，即少数人拥有过多的住房，多数人住房缺乏或住房条件十分简陋和恶劣。住房分配的不平等在资本主义初期的欧洲也存在。正如恩格斯所看到的：“有一点是肯定的，现在各大城市中有足够的住房，只要合理使用，就可以立即解决现实的‘住房短缺’问题”[20]156。“当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，或者让没有房子住或现在住得很挤的工人搬进这些房主的房子中去住。”[20]157恩格斯指出的实现的手段就是无产阶级革命，显然是当政者不乐意看到的，也完全不适合中国无产阶级业已通过革命获取政权的实际情况，但住房资源分配严重不公可能引发的急剧社会冲突和政治风险是值得严重关注和警醒的。
恩格斯认为，城乡社会差别是住房短缺的根源。恩格斯看到的德国住房短缺问题发生在“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡”阶段，那时“大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来„„正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住房短缺”[20]131-132。恩格斯在批判蒲鲁东和萨克斯解决“住房短缺”的对策时指出：“资产阶级解决住宅问题的办法显然遭到了失败，由于碰到城乡对立而遭到了失败。在这里我们接触到了问题的核心。住宅问题，只有当社会已经得到充分改造，从而可能着手消灭在现代资本主义社会里已达到极其尖锐程度的城乡对立时，才能获得解决。”“并不是住宅问题的解决同时就会导致社会问题的解决，而只是由于社会问题的解决，即由于资本主义生产方式的废除，才同时使得解决住宅问题成为可能”[20]174。
恩格斯看到的欧洲住宅问题和现在中国的住房问题均是重大的社会问题，恩格斯提出的消灭城乡对立的思路依然具有重要的启迪意义。包括消除城乡巨大差距的社会建设是从根本上解决该问题的最终出路。笔者认为，房产过度货币化和
市场化对社会的破坏必须得到扼制，应当保护社会和建立消费者社会，才能使经济健康发展更具有可持续性。自改革开放以来，在经济建设为中心的旗帜下，中国的改革一直是经济改革为主，社会改革为辅。直到党的十六大才把社会改革提到议事日程上来。过于注重经济改革容易助长GDP 主义，把中国社会货币化或者商品化，结果经济的增长是以牺牲社会为代价达成。围绕房地产利益链条发生的贪污腐败、暴力拆迁、价值观和人生观扭曲、日常生活秩序被扰乱，说明了社会是如何被商品化、货币化围困和伤害的。到目前为止，社会政策仍然从属于经济政策，前者是为后者服务。中国的房地产属于住房和城乡建设部主管。住宅在官方统计口径上被计入经济领域而非社会领域，“住宅”在《中国统计年鉴》中被列入“固定资产投资”，《中国社会统计年鉴》则只列入“教育、文化、体育、卫生、社会保障、社会秩序与安全和社会活动参与”。
从正本清源的角度看，教育、社会保障、医疗卫生、房地产等领域主要是社会政策。发达国家极少有把属于基本民生的房产作为支柱产业的。中国土地资源极其紧缺，靠卖地发展经济、靠炒房赚钱是不可持续的。因而与把社会商品化的思路相反，另一个艰难但治标更治本的思路就是要通过保护社会，建立消费者社会取得经济和社会的可持续发展。但正是社会政策的确立，美国、英国、日本的工人阶级得到社会最基本的保护，使他们满足于衣食住行无忧的大众消费社会而忘却了阶级革命，资本主义才逃避了走向垂死、腐朽的命运。就住房而言，属于大多数人而不是极少数权贵富豪的消费者社会在发达国家业已形成。在这些国家，公共住房、公共交通、公园、康体设施、学校等属于集体消费品，集体消费品对于当代资本主义城市劳动力再生产和社会关系的再生产日益重要。但投资于这些消费品所带来的利润远低于平均利润，私人资本不愿意供给这些消费品。国家供给成为解决集体消费的主要形式[21]。沪港比较显示了两类政策的分野。香港公共房屋作为社会政策治理下，37%的人口住出租公房，13%人口住“补助出售单位”[22]213，房屋委员会严格限制这类住房交易；私营楼主主导政策令市民难以安居[22]230-231。上海政府20世纪80年代逐渐减少直接参与各类住房建设，把住房建设留给国有企业；90年代则基本不再直接参与各类住房建设，90年代末停止了企事业单位的本单位住房建设，鼓励居民自置住房，对已售公房几
乎没有限制[23]，此后新建住房则是完全的市场化。
维护社会的健康、建设消费者社会的政策思维实际上已经存在，主要体现在“和谐社会”目标的提出。党和政府也日益把住房作为民生和社会问题给予严肃认真的对待。胡锦涛同志十七大报告第八部分题为“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，指出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”[24]。同年，温家宝总理就专门带上当时的建设部长考察新加坡解决住房问题的经验。他在新加坡国立大学发表演讲时，毫不掩饰地说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并提出具体措施：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。”在最近的《政府工作报告》中，进一步指出，“合理的收入分配制度是社会公平正义的重要体现。我们不仅要通过发展经济，把社会财富这个‘蛋糕’做大，也要通过合理的收入分配制度把‘蛋糕’分好。”从这些讲话和措施中，我们看到了各阶层、各群体和谐共处、共享消费者社会的希望和前景。
注释：
①http: //www.hongniang.com/zt /2008-02-15 /hydc /index.shtml。
②http: //www.ehomeday. com/NEWS/2009-12/[1**********]57.htm。
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住房的过度市场化及其社会后果
——从《论住宅问题》看城市中下层民众的住房消费
张敦福
2012-7-28 15:20:40 来源：《兰州大学学报：社会科学版》2010年4期第106～113页
【作者简介】张敦福(1965-)，男，山东金乡人，博士，上海大学中国社会转型与社会组织研究中心教授、博士生导师，从事消费文化与消费社会学研究（上海200444）。
【内容提要】 住房消费属于基本民生领域，却被当作经济增长的支柱产业；民众看重使用价值，房产商、开发商、炒房者、地方政府等看重交换价值，安居乐业的基本消费品被过度货币化、资本化；房价不合理暴涨损害了健康平和的人际关系、道德观念、价值体系和重要的社会情感，社会后果堪忧。与恩格斯论述的住宅问题相比，目前中国的住房问题，既有独特之处（社会转型期、解决方案、政府介入等），又有共同之处（工业化、城乡差别、乡城移民、资本意志、市场化）。国家和政府有责任让其国民安居乐业。解决住房问题的根本之道在于把它作为社会问题而非纯经济问题对待，以社会政策而非经济政策应对，建设各阶层、各群体利益共享的消费者社会。
Housing consumption belongs to the realm of people's essential livelihood, but it is regarded as mainstay industry for economic growth. The grassroots consider its value in use, while real estate agents, developers, house dealers, local governments focus on its exchange value.In this way, housing, as a basic consumable for living, has been over monetized and even capitalized.House price is irrationally soaring to the detriment of the gentle interpersonal relationship, morality, value system and important social sensibility, which will bring about worrisome social consequences. Compared with the problems in Engels' On Housing Problem, housing problems in China now have its unique features such as social transition, solution, governmental intervention etc., and also share some similarities of industrialization, urban and rural differences, farmer migration, capital will and marketization. The nation and government are responsible for its people living and working
in peace and contentment.Therefore, the ultimate solution to the housing problem is to take it as a social issue instead of pure economy, not to make economic but social policies and to build up a consumer society not only beneficial to all walks of life and but to all interest groups as well.
【关 键 词】消费/住房消费/过度市场化/《论住宅问题》
consumption/housing consumption/over-marketization/On Housing Problem
中图分类号：C911文献标识码：A 文章编号：1000-2804(2010)04-0106-08
住房或住宅进入社会学的研究领域是最近70年的事。早在1978年国际住宅社会学学会成立之前，社会学家就对住房和住宅有过专门的研究。韦伯学派在研究城市时，一个主要的观点是住房阶级(housing class)。1940-1960年之间，芝加哥学派曾有对城市住宅分区的系统研究。Rex 等[1]发现，城市大部分居民对住房资源有着共同的价值取向，即希望入住环境清洁、远离烦恼的高尚住宅区或条件优越的郊区，对城市资源的竞争形成了不同的阶级。Saunders[2]将住房阶级的讨论深入一步，认为现代社会中观察一个人的住房情况比留意他的工作更重要，可以按照人们的住房状况划分为不同的阶级。社会学家M. Halbwachs在研究巴黎人口流动和房地产市场时发现，房地产业的发展最终并非取决于投资者的选择，甚至也不依赖于城市规划，出于追逐利润的根本动力，投机商努力把握“大众需求状态”，从而突破城市土地限制，违反城市规划部署。
与上述文献相关但明显不同的是，本文关注市场化改革和住房商品化以来中国社会的住宅问题，即住房严重缺乏或价格高昂所造成的社会问题。恩格斯在1872年发表的《论住宅问题》早就对作为社会问题的住房缺乏作过精辟论述，这一论述作为住宅社会学的研究文献并未受到足够的重视、评估和应用，甚至因“年代久远”、“不合时宜”被忽略和遗忘。而中国这个世界工厂近十年来发生的与住房相关的各种引人十分关注的现象，如房价高涨，城市中低收入阶层购买和租赁住房困难，房地产开发商、炒房团、中介机构、地方政府大发房地产财，等等，与恩格斯眼中曾经发生在德国和英国的情境有诸多类似之处。住房问题表
明了社会问题的一般性质，通过分析住房问题，关注社会生活的研究者可以在规范的作用、各因素的复杂性和社会问题的一般分析方法等方面学到很多东西[3]。而对国家社会主义世界来说，住房问题是最紧要、最急切的问题[4]。因而，从社会学角度重新审视中国社会转型中发生的住房问题，不仅有利于理清中低收入阶层或群体住房极度紧张的根结所在，有助于找到解决这些问题的方法和策略，为救治之道提供恰切的政策建议，而且有助于帮助人们理解当前诸多类似社会问题的一般性质和作用机制，为住宅社会学的学术研究提供不同其他社会的中国经验。
一、目前住房问题的主要层面
住房改革使中国城市居民中的大多数拥有了自己的房产，成了“业主和公民消费者”[5]。在2000年，72%的城市居民户拥有住房所有权，比1990年的24%增加了48%[6]。但近十年来住房消费领域的变化却严重影响国计民生，祸患之源是住房的过度市场化，即住房（而不是土地）日益成为大家谈论最多、最为关切、最愿意购买又最怕失去、交易额最高、交易量巨大、影响力和魔力压倒其他商品的商品。对这一举国关注的重大问题，很多文献从经济学讨论了产生该问题的原因、机制和解决之道，这些讨论绝大多数从经济学视角考察其中的供求关系、价格因素、产业结构、经济利益、政府行为、民众购房状况等因素，住房商品化、市场化和房价急剧上涨的社会影响、社会后果(social consequences)却被忽视了。而社会学对该问题的讨论和研究也远未达到令人满意的地步。基于相关研究经验的资料、统计数据和笔者对上海居民住房消费近六年的观察，笔者看到，构成这一重大社会问题的主要层面包括以下几点：
（一）房价暴涨，超过普通百姓的购买能力
评估房价高低不仅要看房价实际增长情况及增长比率，更要看居民的收入水平及其变化。马兹晖等人的《中国房地产政策及市场展望》（第09-18号）提供的数据表明：1998-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，
销售额年均增长33.2%。2008年中国房市因国际金融危机稍微回落。2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升。北京等地部分楼盘已经反弹30%以上，甚至已创下房价新高。以2009年11月部分一线城市为例，北京房价增速达到68%，深圳达到73%，厦门超过50%；抽样调查显示，中心城市房价收入比平均高达23∶1，远远超过7∶1左右的世界平均水平[7]。
2008年度上海市职工平均工资为39502元，而2009年末的房价是14459.53元／，即平均一年的收入只能够买2.7，因而要购买80的房子要花整整30年的全部工资[7]。居民一生中工作的绝大多数时间，全部收入的绝大部分将用于住房消费。在房价日益高涨、总见不到“拐点”的巨大压力下，人们对住房的消费预期往往是“现在不买以后再也买不起了”。很多家庭尽快解决住房问题的无奈抉择压抑了其他方面的消费，消费结构的扭曲必然对整个经济结构及其健康发展产生不良影响。有些行业的门店厂家关门大吉，老总却庆幸早些把资金投入了房市，不用费心经营就赚了一大笔。
（二）使用价值被忽略，交换价值凸显
根据《资本论》，“商品是一种二重的东西，即使用价值和交换价值„„这一点是理解政治经济学的枢纽„„”[8]119“说商品有使用价值，无非就是说它能满足某种社会需要。”[8]437交换价值首先表现为各种使用价值可以相互交换的量的关系，它“首先表现为一种使用价值同另一种使用价值相交换的量的关系或比例”[8]119。除了作为身份地位的象征外，作为商品的住房既有满足实际生活需要的使用价值(use value)，同时也具有市场交易的交换价值(exchange value) 。货币这个一般等价物使商品的交换价值和使用价值达到了统一[8]435。与此对应，对住房的需求有两类：“真正的需求”（住房需求对资源的使用价值的需求）与“投机性需求”（投资赚钱），二者之间的比例是哪种价值更为社会看重的重要尺度。这些尺度同时让我们看到，货币和资本是如何在中国住房市场上让使用价值和交换价值达到“统一”的。
具体指标首先是住房的租售比（月租金与住房价格之比），国际公认的房地产市场比较健康的租售率的范围在1∶100到1∶230之间，抽样调查表明，北京上海多数地区房屋租售比已经超过1∶350，远远突破了1∶300的国际警戒线
[7]。
其次是投资性购房比例和住房空置率。2009年4月上海易居房地产研究院发布的《全国商品房空置研究》，2008年中国商品房空置率为9.503%，从国际标准来看属于偏高水平，当时北京、上海等中心城市空置率分别比全国平均水平高75%和50%。2009年房地产复苏后，这一比例继续上升，目前很可能已突破10%的国际警戒线。北京、上海的空置率可能已接近20%的危险水平。《全国商品房空置研究》显示，当前中国部分一线城市商品房空置率过高，其中北京空置率达16.64%。而美国次贷危机前空置率仅为3%[7]。这些数据均显示两类需求被货币化之后，自用性购房比例下降，投资性购房比例上升，住房空置率呈上升趋势。北京、上海的住房空置状况达到了危险水平。住房货币化的获益者则主要是房地产开发商、炒房者、中介机构等房地产利益集团。
（三）地方政府把房地产开发作为支柱产业，从中获取过高税费收入
在现行体制下，没有政府尤其是地方政府的介入，房地产利益集团难以形成，利益链条将被中断。Chen 等人系统回顾了经济改革和住房改革早期的历程，认为住房开发从集中再分配体制到财政分权转变[9]。自1994年开始的分税制改革将很大部分收入划归中央，使得地方政府税收不足，只能靠卖地来解决财政问题，从而与地产商形成利益共同体而推高房价。房地产业与信息产业、金融业、商贸物流业、汽车制造业、成套设备制造业构成了上海的“六大支柱产业”，2000年、2006年和2007三年的增加值占上海市生产总值的比重分别为5.5%、6.6%和6.6%[10]。按照袁剑《房地产套牢中国？》一文提供的数据，从2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而1998年不过区区67亿，从2001年到2003年发行的国债总额仅为9300亿元。叶檀则在《中国房地产战争》中明确了胜利者的收益：在整个房地产建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了
房地产价格的30%～40%。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将占到整个房地产价格的50%～80%。而在欧美国家，地价、税费相加只占到住房价格的20%左右。
二、住房过度商品化、市场化、货币化的社会后果
30年来，城市住房改革经历了从福利分房到商品化，准确地说“再度商品化”[11]，并随着中国城市高速发展出现房价飙升。无论大清帝国还是北洋政府、国民党政府都从未遇到过这样的情况[7]。住房的过度商品化、市场化、货币化是这一问题的核心症结，它造成的社会后果极其恶劣。
（一）因房地产纠纷尤其拆迁引发的暴力流血事件频繁
除了房产纠纷案件急剧上升外，房地产冲突占上访案的一大半[7]。唐福珍的抵抗被官方认定为“暴力抗法”并自焚，因拆迁等造成的类似暴力甚至血腥事件频繁发生，说明开发商为了急切获取暴利不惜牺牲甚至故意伤害民众人身和生命安全。说明某些“钉子户”不惜生命代价维护基本的安居需求，在这里使用价值被看得过高，或获取更多的补偿，在这里则是交换价值被无限拔高，并与开发商一样受金钱恶魔之害。对这类冲突事件造成的社会后果乃至政治影响不可低估。正如茅于轼所说，这种冲突已经超出了纯经济的范围，成为政治问题。它极大地削弱了政府的权威，官民关系几乎变成了敌对关系[7]。
（二）城市贫困群体、乡城移民、新毕业大学生成为房产博弈的牺牲品，不同阶层和群体之间的社会距离明显扩大
在改革开放初期，通过电影电视等媒体，居民意识到“有房有车”是西方富裕国家的标志之一。私有住房和汽车已经被纳入中产阶级的生活理想，成为中产阶级生活方式不可缺少的身份符号和地位象征[12]。但有房有车的幸福理想对很
多人来说并不容易实现，包括那些自己主观认同为中产阶级或中等收入群体者。
在社会主义计划经济时期，中国城镇的住房供给主要由各个部门完成，连同工作稳定一起，住房成为福利体制中最重要的一环[13]88，住房改革的获益者主要是公共部门有相当资历的工作人员。收入与住房状况之间的相关性是显著的，收入低、住房差成为中国城市贫困的最重要指标[13]102。从这个意义上，改革强化了业已存在的住房分配不平等。边燕杰等通过对中国第五次人口普查数据中的城市住户的分析发现，户主职业地位高的住户在产权拥有率、购买租赁比、购房能力（特别是购买新建商品房）上均表现出显著优势[6]。另一方面，自20世纪90年代初以来，住房面积和房屋质量有非常大的提高，管理精英和专业精英的家庭所拥有的住房往往面积更大、质量更好。这些发现说明，在成功的经济改革背后，社会分层机制既体现了制度跨越又保持了制度延续。
如果说极少数权贵阶层拥有别墅、中上层社会居住高档公寓，多数大城市户籍人口购买一般公寓困难的话，乡城移民则住房极度缺乏、居住条件十分恶劣。对中国这样一个传统的乡土社会而言，目前发生的大规模的急剧城市化不可逆转，被称为“农民工”的中国百姓，更准确地说是乡城移民(rural-urban
migrants) ，他们中的绝大多数不得不在工业化浪潮下主动或被动地通过打工等方式进入城市工作和生活。他们曾经在制度上被排斥在城市买房，他们中的绝大多数买不起房，极少数即便买得起，还要面临孩子上学、就业、社会保障等制度性屏障。住房居住环境日益受到现代人重视，人们越来越认识到，“住房”不仅包括物理的遮盖结构，与更广大的居住环境密切相关[14]。正如Pynoos 所说，住房不仅是遮风挡雨的住所，还包括更广泛的居住环境，如健康、安全、隐私、邻里社会关系、地位、公共设施与服务、工作机会等[15]。但中国的乡城移民不在意、也没有条件在意住房的邻里环境，住房设施差，只有4%拥有自用的洗浴设备，只有8%拥有独立的厕所，不少家庭跟其他住户共用厨房和水管[13]113。笔者在北京、上海、宁波、济南等地观察到，这些打工者往往聚居在条件简陋的平房或质量低劣的公寓，有些住房还存在安全隐患；而且他们与当地居民分开居住，从住房位置、住房质量、内部设施、周围环境等方面均处于被隔离的状态，
两者之间内部往来频繁密切、彼此之间除了交房租等事务外，几乎没有实质性交往，社会排斥特征明显。
包括“蚁族”在内的新毕业大学生群体的住房状况，比这些乡城移民好不了多少。有些“80后”的大学毕业生低收入聚居群体形成了“蚁族”，这个群体和蚂蚁有许多相类似的特点：高智、弱小、群居。北京、上海、武汉、广州、西安等城市都大规模存在这一群体。在他们生活的唐家岭、小月河、马连洼等“聚居村”，住宿条件简陋，环境不良。在这里，无照经营的小餐馆、小发廊、小作坊、小诊所、小网吧、成人用品店和低档娱乐场所等各类经营门店大量集中且无序增加，入室盗窃、抢劫斗殴等刑事案件频发，生活状态堪忧。这样的环境显然与豪华酒店、精品专卖店、时尚酒吧、高档咖啡馆、会所、俱乐部等属于两重天地。两个环境中的人也极少有日常生活的交流和往来，属于彼此分割的社会关系网络。
（三）房价与日常生活中的恶魔
在笔者七年的上海生活中，很少有同事或朋友的聚会不谈到房子和房价问题。作为安居乐业的基本理想对不少人来说竟是时常发生的梦魇。不时听到这样的故事：一个而立之年的医生因没房子觉得没面子，在同事间低人一等；一个在猎头公司做事的刚毕业两年的大学生向可信的朋友打听冰毒的价格，因为她在考虑买房而手头积蓄有限；一对恋人因一方决定失去了2003年买房的机会，他们最终没有走向婚姻的殿堂；几个外省来打工的大学生，因为不堪房价压力，心生朝不保夕之感，被迫回省城另觅出路；一位白领因向办公室的同事加朋友提起借钱支付首付，两人之间由此仅剩下同事关系；一位被引进的高职称科技人才因单位政策规定必须结婚才能获得住房补贴，2004年看好的房子到了2009年价格已经升至原来的3倍，他会像祥林嫂一样经常絮叨此事，并把对单位的不满传达给朋友和亲戚；一对多年感情不和的夫妻因离不起婚只好同一个屋檐下分开过；一对中年夫妇为了买到便宜的房子只好牺牲上班的近便，结果浦东张江与浦西闵行之间的上班往返每天4个小时多，同样情况的另一对只好做同城的周末夫妻；一
位公司部门主管为了还房贷贪污公款被判；一位女子因所住房屋被钉上了“出租户”、“核定人数”之类的标牌而投诉到报纸，因此受到的污名、歧视和委屈；因为担心孩子到时候买不起房，有些家长已经千方百计给子女买房；因买房问题导致的家庭不和，兄弟姐妹父母之间的纷争迭起。
（四）骚扰电话和短信
个人手机号码因事务（如买卖和租赁房屋）被售楼处和不良中介获知。这些机构会发送大量短信和拨打骚扰电话，告诉你某处房产租售信息，具体到橱柜、地板砖等装修信息，问你在小区的房子是出售还是出租，甚至诈骗钱财。我和身边很多朋友都抱怨近期接到过类似的短信，一般人的做法就是直接删除，有的只好看到不认识的电话号码打来就直接挂断了。拨打电话和发送信息方不惜费用，耽误双方时间精力，甚至伤害感情。这类对话有时以对骂结束。网络上出现了对付这类骚扰的对策，有些是以毒攻毒。但这些信息往来、电话交流建设意义极少，更多为消极的后果。但哪怕只要有万分之一的成功，主动发起方就会坚持下去。如果不是“有钱能使鬼推磨”，万不可能发生这种下作之事和低劣手段。笔者近年收集的案例如下：
“买房后，我的手机立马忙起来，每天电话声此起彼伏，短信不断，中奖了、让我汇款到谁谁账号了、提供装修服务了„„还准确地知道了我的姓，房子的确切位置。刚结婚没多久就不断地被称呼为‘小姐’、‘女士’等七七八八的，没完没了的烦恼，没个治。变态的是他们周末节假日也打。”（25岁，公司会计）
“这些骚扰电话和垃圾短信严重影响了我的生活，有时候正聚精会神地写材料，突然一阵铃声就打断了自己刚刚理清的思路。更惨的是好不容易酣然入梦，却被不期而至的铃声猛然惊醒，一接听却又是房产中介的，心里那个气真是没法说。有时我在等一个重要的电话，却来了这个。”（34岁，中学教师）
“昨天下午接了个（房产）中介的骚扰电话，很烦。今天早上刚起来正在专心写稿子，听到手机响。看了眼是陌生号码，我就接通但不说话，对方没声音，我就以为骚扰又来了，就口气冷淡地说有话你讲啊。话音传来，原来是老家亲戚，心里愧疚。”（41岁，企业工程师）
“我正在外环路上开车回家，听到手机响，怕担心什么重要的事情，接了。对方不报自己家门，先问能听清吗，然后问你某某（小区名称）的房子卖吗。高速行车中接电话很容易出事，这些混蛋才不管你在忙什么呢。”（54岁，物业公司经理）
“平时电话不多，手机响就以为是朋友、同事打来。昨天下午开会，事重要，处长等头儿们都在，我手机响了，不接又不好，一接发现是个骚扰电话，处长看了我一眼。我升职的小命还攥在领导手里呢，这乱捣得太„„”（30岁，政府机关公务员）
“去年秋天接到个电话，说是国税局的，我家买房后可退购置税。对方对我家房子面积、小区名称、交易价格一清二楚。还给算出大约有5000块钱的样子，说要划入我的账号，我按对方说的到取款机划卡就行。我脑子里都已经闪现出自己去划卡和收到退税的情景了。后来觉得有点不对。上海国税局的哪有普通话、态度那么好的。电话打到区房产局，刚说了没几句，对方说‘假的’就挂掉了”。（43岁，大学老师）
（五）择偶还是择房
婚姻市场上，是否拥有住房、是否买得起足够大足够好的住房日益占有重要的地位和作用，而年龄、职业、人品、家庭背景、社会关系和身高等的打动作用相对下降。徐安琪1996年通过对上海、哈尔滨3200名已婚男女的入户访问和抽样调查发现，20世纪80年代以前的很长一段时期内，“物质利益”和“金钱万能”曾被视为万恶之源而屡遭批判，但新近的择偶观是对以往爱情理想革命化和
贬斥物质欲望的意识形态的逆反[16]。发现不同年代择偶标准差异：1948-1966年、1967-1976年、1977-1986年、1987-1996年四个年代研究对象在选择意中人中，关注住房的比率分别为16.4%、27.7%、33.1%、37.2%，关注收入比率分别为20.1%、27.5%、27.0%、34.9%[16]。对《中国妇女》杂志征婚启事的研究，财产变量在不同年代女性征婚者的要求条件中的提及率，1985年显著少于其他年份，1995年明显多于其他年份，1985年和1990年显著少于1995年和2000年[17]。
值得警醒的是，最近几年，房产似乎成了比人还重要、至少不亚于人的择偶条件。黑龙江婚姻家庭研究所对该省一家省级报纸2006年10月到2007年6月刊登的400例征婚广告的分析表明：男女两性均一致地把年龄、身高和经济状况列为排序前三位的指标；女性比男性更看重经济状况48%和住房25.5%。住房、经济状况在择偶中占据三个热点中的两个[18]。2008年2月13日公布的《2008中国网民婚恋调查》，被调查对象认为影响婚恋最大的因素在154386名被调查者当中，72562人选择物质条件，占47%；40140人选择志同道合，占26%；22695人选择性生活和谐度，占14.7%；12505人选择家庭背景，占8.1%；其他6484人，占4.2%①。在上海举办的数届白领相亲会上排名前三位的问题是：1) 你买房了吗？2) 你买房贷款了吗？3) 你的房贷还剩多少？在相亲角，目标男性的住房与工作是很多女方首先考虑的因素[19]。从客观上讲，目前上海的婚姻市场上一条不成文的“潜规则”就与房子有关：子女的婚房，绝大多数都由男方家长购买，至少是男方家长和儿子负责首付，按揭则由男方或双方共同承担，女性上海人尤其看重男方住房状况[19]。
（六）《蜗居》与上海的案例
《蜗居》小说的流行和电视剧的热播是2009年最有社会影响的文化事件之
一。《蜗居》的故事背景是上海，但反映的是全国很多大城市近年发生的实际状况和生态环境。这里有老成的贪官、被害的钉子户、黑心的开发商、被房子压得透不过气来的小白领。因为写得真实感人，所以引起长期而强烈的共鸣与讨论。
《东方早报》民意数据库就《蜗居》反映的“买房难”问题调查了1034位成年市民。其中，77.57%的受访者认为《蜗居》反映的“买房难”问题，在上海具有普遍性；72.24%的市民坦言，上海房价“高得离谱，不能承受”②。上海市委书记俞正声称，他不仅看过《蜗居》，还在干部会议上推荐大家观看，以体验住房困难状况。经济困难之外，围绕住房难题产生的房奴、二奶、小三等，更折射出高房价挤压下的扭曲的人生观和价值观。
“蜗居”是指人居住在狭小到窒息的空间。无论都市如何繁华和昌盛，平民百姓都像蜗牛一样压抑地生活着。《蜗居》讲的是两个感情好到彼此换衣服穿的姐妹从外地来到了大都市寻找安身立命的居住空间的故事。姐姐海萍和姐夫苏淳，在大学毕业后留在大都市打拼。被视为白领却天天省吃俭用，仍买不起魂牵梦萦的房子。痛下决心在上海之外的太仓买房后，生活如同梦魇。海萍“每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海：房贷六千，吃穿用两千五„„”就这样沦为给另一个老板——银行——打工的“房奴”。在金钱的巨大压力下，觉得自己活得很窝囊，并把自己心中的闷气转嫁给了丈夫苏淳，并得出了一套新的价值观、人生观和爱情观。她耳提面命告诉妹妹海藻：“我告诉你，爱情，爱情那都是男人骗女人的把戏。什么‘把我的心交给你，你会永远拥有我’，那都是一穷二白的穷光蛋的障眼术。他那是什么都没有了，就说点甜言蜜语。男人若真爱一个女人，别净玩儿虚的，你爱这个女人，第一个要给的，既不是你的心，也不是你的身体，一是拍上一摞票子，让女人不必担心未来；二是奉上一幢房子，至少在拥有不了男人的时候，心失落了，身体还有着落。”说不清主动多少被动多少，曾经纯真可爱的海藻变成了麦当娜歌曲中的拜金女孩，观念和行为也在发生着变化，结果她离开了深爱自己的小贝，投入多房多钱、权势显赫的宋思明的怀抱，在豪华的公寓里当“二奶”。令人印象深刻的是，很多年轻人非常喜欢多情多义、潇洒阔绰的宋思明，羡慕海藻的豪华潇洒的不愁钱的生活，可见买房压力和拜金主义在这个社会中的魔力有多大。
三、房产作为社会政策而不是经济政策：迈向消费者社会建设
解决房产难题，有很多可供选择的政策方案。茅于轼认为，房地产的唯一前途是回归市场。我国住房商品化以后，房地产业创造了巨额财富，买房的人住进了新房，开发商也赚到了钱，全社会因此而致富。极不正常的房产价格，是一些地方政府从中操纵，将土地价格抬升，购买者的房款有一大部分成为政府卖地的收入。让政府退出，由市场中的供需直接见面，这笔费用就能大大缩减。而让政府提供补贴帮助大家买房的想法是完全错误的。相反，鲁品越认为房产投机、境内外游资泛滥是劫持房市的看不见的手，政府绝不能对房地产市场采取自由放任主义，政府必须对房地产市场进行深度干预：在运用货币流量推动经济发展之时，建立资金流向监管机制，支持公民对住房的有效需求，遏制对土地和房产的投机。袁伟时则认为，我国住房市场化改革的大方向是对的，房产市场化的方向不应动摇，但出路无本土经验可寻。他看到新加坡80%的住房都是通过政府或政府下属的公司解决，香港40%的人口住政府建设的公共房屋。在这些国家和地区的住房问题上，政府负起责任，通过建设各种形式的公房，解决了中下阶层的困难。中国大陆可以借鉴这些经验，如果政府承建30%左右的住房用于解决最困难的中下阶层的住房问题，对于稳定房价将起到相当大的作用[7]。
这些政策建议具有重大的建设性意义和价值。但也有失误之处。概言之，茅于轼继续坚持市场化道路、并把市场化方案进一步运用于房地产，但对市场的外部性没有足够的考量，即便是产权明晰的市场化和商业化，如果失去社会公平和社会公正，也可能走向穷者越穷、富者越富的马太效应。鲁品越强调政府遏制游资和投机，如提高交易税、提高第二套及以上住房贷款利率等，但过去类似的措施实施后也曾发生过作用微弱的情况，且该思路注重技术，忽略了更宏大、更重要的层面。比如真正的投资客显然是拥有巨资、不受房贷和税收限制的。袁伟时注重政府责任，但通过政府或政府下属的公司解决广大中下阶层的住房难题，在目前的中国，显然是滋生腐败的另一大温床，形成公共工程的腐败大餐；同时也容易形成房产供给市场与政府共存的“双轨制”，重创房改早期的成果。更为重要的是，这些政策建议大多基于经济、技术或政治的考虑，对住房缺乏、房价飙升作为社会问题的一面，被更多地忽略了。
笔者与上述政策建议有不同看法，而这些看法与恩格斯曾经观察到的住宅问题有诸多相似之处。上海、北京等地住房空置率固然高，但另一方面却是广大的乡村移民、新毕业的大学生、收入低下的城市居民群体没有房子住，或居住的环境和条件十分恶劣。因而并不是刚性需求或“真正的需求”不足，而是住房资源分配的严重不平等，即少数人拥有过多的住房，多数人住房缺乏或住房条件十分简陋和恶劣。住房分配的不平等在资本主义初期的欧洲也存在。正如恩格斯所看到的：“有一点是肯定的，现在各大城市中有足够的住房，只要合理使用，就可以立即解决现实的‘住房短缺’问题”[20]156。“当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，或者让没有房子住或现在住得很挤的工人搬进这些房主的房子中去住。”[20]157恩格斯指出的实现的手段就是无产阶级革命，显然是当政者不乐意看到的，也完全不适合中国无产阶级业已通过革命获取政权的实际情况，但住房资源分配严重不公可能引发的急剧社会冲突和政治风险是值得严重关注和警醒的。
恩格斯认为，城乡社会差别是住房短缺的根源。恩格斯看到的德国住房短缺问题发生在“一个古老的文明国家像这样从工场手工业和小生产向大工业过渡”阶段，那时“大批农村工人突然被吸引到发展为工业中心的大城市里来„„正当工人成群涌入城市的时候，工人住房却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住房短缺”[20]131-132。恩格斯在批判蒲鲁东和萨克斯解决“住房短缺”的对策时指出：“资产阶级解决住宅问题的办法显然遭到了失败，由于碰到城乡对立而遭到了失败。在这里我们接触到了问题的核心。住宅问题，只有当社会已经得到充分改造，从而可能着手消灭在现代资本主义社会里已达到极其尖锐程度的城乡对立时，才能获得解决。”“并不是住宅问题的解决同时就会导致社会问题的解决，而只是由于社会问题的解决，即由于资本主义生产方式的废除，才同时使得解决住宅问题成为可能”[20]174。
恩格斯看到的欧洲住宅问题和现在中国的住房问题均是重大的社会问题，恩格斯提出的消灭城乡对立的思路依然具有重要的启迪意义。包括消除城乡巨大差距的社会建设是从根本上解决该问题的最终出路。笔者认为，房产过度货币化和
市场化对社会的破坏必须得到扼制，应当保护社会和建立消费者社会，才能使经济健康发展更具有可持续性。自改革开放以来，在经济建设为中心的旗帜下，中国的改革一直是经济改革为主，社会改革为辅。直到党的十六大才把社会改革提到议事日程上来。过于注重经济改革容易助长GDP 主义，把中国社会货币化或者商品化，结果经济的增长是以牺牲社会为代价达成。围绕房地产利益链条发生的贪污腐败、暴力拆迁、价值观和人生观扭曲、日常生活秩序被扰乱，说明了社会是如何被商品化、货币化围困和伤害的。到目前为止，社会政策仍然从属于经济政策，前者是为后者服务。中国的房地产属于住房和城乡建设部主管。住宅在官方统计口径上被计入经济领域而非社会领域，“住宅”在《中国统计年鉴》中被列入“固定资产投资”，《中国社会统计年鉴》则只列入“教育、文化、体育、卫生、社会保障、社会秩序与安全和社会活动参与”。
从正本清源的角度看，教育、社会保障、医疗卫生、房地产等领域主要是社会政策。发达国家极少有把属于基本民生的房产作为支柱产业的。中国土地资源极其紧缺，靠卖地发展经济、靠炒房赚钱是不可持续的。因而与把社会商品化的思路相反，另一个艰难但治标更治本的思路就是要通过保护社会，建立消费者社会取得经济和社会的可持续发展。但正是社会政策的确立，美国、英国、日本的工人阶级得到社会最基本的保护，使他们满足于衣食住行无忧的大众消费社会而忘却了阶级革命，资本主义才逃避了走向垂死、腐朽的命运。就住房而言，属于大多数人而不是极少数权贵富豪的消费者社会在发达国家业已形成。在这些国家，公共住房、公共交通、公园、康体设施、学校等属于集体消费品，集体消费品对于当代资本主义城市劳动力再生产和社会关系的再生产日益重要。但投资于这些消费品所带来的利润远低于平均利润，私人资本不愿意供给这些消费品。国家供给成为解决集体消费的主要形式[21]。沪港比较显示了两类政策的分野。香港公共房屋作为社会政策治理下，37%的人口住出租公房，13%人口住“补助出售单位”[22]213，房屋委员会严格限制这类住房交易；私营楼主主导政策令市民难以安居[22]230-231。上海政府20世纪80年代逐渐减少直接参与各类住房建设，把住房建设留给国有企业；90年代则基本不再直接参与各类住房建设，90年代末停止了企事业单位的本单位住房建设，鼓励居民自置住房，对已售公房几
乎没有限制[23]，此后新建住房则是完全的市场化。
维护社会的健康、建设消费者社会的政策思维实际上已经存在，主要体现在“和谐社会”目标的提出。党和政府也日益把住房作为民生和社会问题给予严肃认真的对待。胡锦涛同志十七大报告第八部分题为“加快推进以改善民生为重点的社会建设”，指出“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”[24]。同年，温家宝总理就专门带上当时的建设部长考察新加坡解决住房问题的经验。他在新加坡国立大学发表演讲时，毫不掩饰地说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并提出具体措施：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。”在最近的《政府工作报告》中，进一步指出，“合理的收入分配制度是社会公平正义的重要体现。我们不仅要通过发展经济，把社会财富这个‘蛋糕’做大，也要通过合理的收入分配制度把‘蛋糕’分好。”从这些讲话和措施中，我们看到了各阶层、各群体和谐共处、共享消费者社会的希望和前景。
注释：
①http: //www.hongniang.com/zt /2008-02-15 /hydc /index.shtml。
②http: //www.ehomeday. com/NEWS/2009-12/[1**********]57.htm。
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