附注：＜房地产基础知识＞讲解：
房屋的基本概念：
土地的来源：土地分为划拨、出让两种。过户时土地性质为“划拨”的需缴纳土地出让金。
出让年限：
居住用地：70年；
工业用地：50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地: 50年；
商业、旅游、娱乐用地: 40年；
综合或其他用地: 50年。
面积：
套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积+阳台建筑面积
建筑面积= 套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％.
容积率：反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标
• 容积率 = 建筑总面积÷建筑用地面积
• 出房率 =
一般： 多层住宅为 85-91％
小高层住宅为72-76％
高层住宅为 76-82％
商业、办公楼为55-70％
住宅进深--实际长度。
住宅开间--实际宽度
存量房--是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。(二手房)
增量房--指由开发商建造的新上市的商品房
房地产三级市场：
一级市场：土地交易市场
二级市场：商品房开发市场（增量房市场）
三级市场：二手房及存量房交易市场
各种不同标准的房屋分类：
• 【商品房】开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分。
• 【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房
屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
• 【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 • 【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
• 【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
• 【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
• 【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人
所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 • 【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。
• 【房改房】以成本价购买的公有住房。
• 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房
【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。
纳税标准额度：
市场指导价以下，房屋面积在90M2以下，首次购房，纳税价格×1％
（以上条件非首次购房，收取纳税价格×1.5％）
市场指导价以下，房屋面积在90-144M2 ，纳税价格×1.5％
市场指导价以上，房屋面积在144M2（含）以下，纳税价格×3％
如：1、单套住房面积在144平米（含）以上是3%
2、住宅小区建筑容积率在1.0以下（含）是3%
私产房过户贷款相关费用如下图所示：
（过户费用含营业税及个人所得税）
全额营业税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：二次交易不超过5年的非普通住房，收纳税价格的5.65%
差额营业税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：5年以下的普通住房，或5年以上的非普通住宅，收取差额部分的5.55%，
个人所得税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：二次交易不超过5年的，收全交易额的1%，售房人名下有第二套私产住房的，五年内房改购房的全额的1%。
个税减免规定：1.转让住房前后一年内购置住房-- 新购房价格≥原出售价格，全额退；新购房价格＜原出售价格，差额退。2.二次交易超过5年，并且该所有权人名下没有第二套住房。
按揭贷款
评估
－－评估的概念：评估是指专业的注册评估师对某一交易房屋，就其房屋面积、朝向、楼层、结构、新旧程度、环境等情况综合分析，得出的该房屋在某一时期的市场价值。
抵押评估：由买方出具评估所需资料：交易产权证原件、土地使用证原件或天津市房地产权证原件及复印件 评估的费用：评估价* 0.5%
按揭的概念
— 银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款
申请人应具备的条件
年满18周岁的自然人
同意办理贷款公证及保险
有按期偿还本息的能力
能提供符合法律规定的房屋转让合同
按揭所需资料
—借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、私章、收入证明、银行交款回单、首付款收据；未婚另需户籍证明及单身证明。原件及复印件
按揭贷款费用明晰：
A、评估费： 评估价* 0.5%
B、抵押登记费：80元
C、担保费：担保费速算额 *贷款额
注：C项在操作时根据具体情况，可免担保
公积金组合贷款（建设银行）相关费用：
A、评估费：评估价* 0.5%
B、 抵押登记费：80元
C、 担保费：所有公积金贷款一律走津房担保
担保费=担保费速算额*贷款额，最低300元
A、公积金贷款年限
（1） 贷款年限：最高20年
（2） 借款人年龄+借款期限不得超过男65,女60( 已过
生日多加1岁) 贷款缴纳担保费（津房担保）
（3） 房龄：不限（房龄加贷款年限不超过40年，房龄尽量控制在20年以内，避免担保公司拒绝担保） 注：公积金必须连续缴存12个月，中间不得有补缴，并且贷款当月上一个月公积金到帐。
B、公积金贷款额度
（1）市内公积金贷款额度
a、{[月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）+月缴额/2] *0．4－其他贷款的月供}*12个月*贷款年限
【注】：借款人工资总额=月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）
b、贷款额度=评估价格*贷款比例最高80%
c、贷款额度=最高金额40万(有补充公积金的可达到50万）
d、夫妻公积金合贷封顶可达60万（有补充的可达到70万）
注：以上几个条件取最低值
组合贷款：
1、评估价格*80%（首套）
还款方式
等额本息还款— 每月所还本金利息的和相等
等额本金还款— 每月所还本金相等，利息逐月递减
注意事项
贷款人应足额连续缴满1年以上（含一年）视贷款银行而定；
涉及未成年人不允许做贷款。
私产交易所需资料：
一次性过户资料
身份证原件：买卖双方均提供；必须在有效期之内，
原件及复印件2份正反两面；
天津市房地产权证：卖方提供；产权人与售房人一致；原件及复印件2份
相关银行帐户：卖方提供开立的银行个人结算帐户活期存折原件及复印件一份；
所出售房屋纳税或免税证明原件及复印件
公积金贷款所需明晰：
买方：贷款人及配偶双方的有效身份证、户口本、图章（正
揩字）、结婚证、公积金卡（本月打的查询单）、首
付房款资金监管凭证、评估费（按房屋成交价0.5%收多退少补），买卖协议原件8份。
卖方：建行个人结算账户活期存折、产权证、土地证或天津市房地产权证（产权证出证日期不足5年的提供购房契税
票或购房合同）、产权人（共有人）的有效身份证、户口本、图
章（原件及复印件）
注：如贷款人是外地户口；需提供天津市有效期的暂住证。
公产房相关知识：
取费标准
1、有合格去向＝计租面积×1.3×6元/平米+50元（评估费）
2、无合格去向＝计租面积×1.3×6元/平米+摘牌价格*2%+50元（评估费）
合格去向相关知识：
承租人能提供以下购房证明及票据的为有合格购房去向：承租人或配偶或及其同户籍共
同生活两年以上的子女、父母两年内购买的其他住房的有效证明。去向房屋条件须优于卖出
房屋（面积、价格等方面），且所购合格去向房屋必须为本市房屋。一个购房证明只能办理
一处房屋的置换手续。
买卖双方必须具有本市城镇户口，且为年满18岁以上能承担民事责任的自然人。
房本的承租人姓名必须与身份证、户口本一致。如不一致，须先到房管站更改房本。
承租人应保证该房屋必须不欠租、无拆改、家庭无纠纷，如有上述情况提前进行解决。
孤老户没有其他住所不予办理过户手续，原承租人死亡的必须先办理继承手续。
如果承租人配偶已死亡，户口本上的婚姻状况改为：丧偶；或提供死亡证明。
买卖双方户口本应该为8页，如有撕页、缺页、更改宜，均须加盖派出所公章或民警章。派出所公章应清晰。 买卖双方必须签字清晰、易识别。
附注：＜房地产基础知识＞讲解：
房屋的基本概念：
土地的来源：土地分为划拨、出让两种。过户时土地性质为“划拨”的需缴纳土地出让金。
出让年限：
居住用地：70年；
工业用地：50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地: 50年；
商业、旅游、娱乐用地: 40年；
综合或其他用地: 50年。
面积：
套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积+阳台建筑面积
建筑面积= 套内建筑面积＋公摊面积
公摊面积：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％.
容积率：反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标
• 容积率 = 建筑总面积÷建筑用地面积
• 出房率 =
一般： 多层住宅为 85-91％
小高层住宅为72-76％
高层住宅为 76-82％
商业、办公楼为55-70％
住宅进深--实际长度。
住宅开间--实际宽度
存量房--是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。(二手房)
增量房--指由开发商建造的新上市的商品房
房地产三级市场：
一级市场：土地交易市场
二级市场：商品房开发市场（增量房市场）
三级市场：二手房及存量房交易市场
各种不同标准的房屋分类：
• 【商品房】开发商开发的以商品价出售的房屋，含成本和利润两部分。
• 【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房
屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
• 【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 • 【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
• 【国有房产】国有房产分为直管产、自管产、军产三种。
• 【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。
• 【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人
所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 • 【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。
• 【房改房】以成本价购买的公有住房。
• 【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房
【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。
纳税标准额度：
市场指导价以下，房屋面积在90M2以下，首次购房，纳税价格×1％
（以上条件非首次购房，收取纳税价格×1.5％）
市场指导价以下，房屋面积在90-144M2 ，纳税价格×1.5％
市场指导价以上，房屋面积在144M2（含）以下，纳税价格×3％
如：1、单套住房面积在144平米（含）以上是3%
2、住宅小区建筑容积率在1.0以下（含）是3%
私产房过户贷款相关费用如下图所示：
（过户费用含营业税及个人所得税）
全额营业税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：二次交易不超过5年的非普通住房，收纳税价格的5.65%
差额营业税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：5年以下的普通住房，或5年以上的非普通住宅，收取差额部分的5.55%，
个人所得税
征收对象：房屋出售方即：房屋所有者
征收标准：二次交易不超过5年的，收全交易额的1%，售房人名下有第二套私产住房的，五年内房改购房的全额的1%。
个税减免规定：1.转让住房前后一年内购置住房-- 新购房价格≥原出售价格，全额退；新购房价格＜原出售价格，差额退。2.二次交易超过5年，并且该所有权人名下没有第二套住房。
按揭贷款
评估
－－评估的概念：评估是指专业的注册评估师对某一交易房屋，就其房屋面积、朝向、楼层、结构、新旧程度、环境等情况综合分析，得出的该房屋在某一时期的市场价值。
抵押评估：由买方出具评估所需资料：交易产权证原件、土地使用证原件或天津市房地产权证原件及复印件 评估的费用：评估价* 0.5%
按揭的概念
— 银行向自然人发放的用于购买二手交易住房的贷款
申请人应具备的条件
年满18周岁的自然人
同意办理贷款公证及保险
有按期偿还本息的能力
能提供符合法律规定的房屋转让合同
按揭所需资料
—借款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证、私章、收入证明、银行交款回单、首付款收据；未婚另需户籍证明及单身证明。原件及复印件
按揭贷款费用明晰：
A、评估费： 评估价* 0.5%
B、抵押登记费：80元
C、担保费：担保费速算额 *贷款额
注：C项在操作时根据具体情况，可免担保
公积金组合贷款（建设银行）相关费用：
A、评估费：评估价* 0.5%
B、 抵押登记费：80元
C、 担保费：所有公积金贷款一律走津房担保
担保费=担保费速算额*贷款额，最低300元
A、公积金贷款年限
（1） 贷款年限：最高20年
（2） 借款人年龄+借款期限不得超过男65,女60( 已过
生日多加1岁) 贷款缴纳担保费（津房担保）
（3） 房龄：不限（房龄加贷款年限不超过40年，房龄尽量控制在20年以内，避免担保公司拒绝担保） 注：公积金必须连续缴存12个月，中间不得有补缴，并且贷款当月上一个月公积金到帐。
B、公积金贷款额度
（1）市内公积金贷款额度
a、{[月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）+月缴额/2] *0．4－其他贷款的月供}*12个月*贷款年限
【注】：借款人工资总额=月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）
b、贷款额度=评估价格*贷款比例最高80%
c、贷款额度=最高金额40万(有补充公积金的可达到50万）
d、夫妻公积金合贷封顶可达60万（有补充的可达到70万）
注：以上几个条件取最低值
组合贷款：
1、评估价格*80%（首套）
还款方式
等额本息还款— 每月所还本金利息的和相等
等额本金还款— 每月所还本金相等，利息逐月递减
注意事项
贷款人应足额连续缴满1年以上（含一年）视贷款银行而定；
涉及未成年人不允许做贷款。
私产交易所需资料：
一次性过户资料
身份证原件：买卖双方均提供；必须在有效期之内，
原件及复印件2份正反两面；
天津市房地产权证：卖方提供；产权人与售房人一致；原件及复印件2份
相关银行帐户：卖方提供开立的银行个人结算帐户活期存折原件及复印件一份；
所出售房屋纳税或免税证明原件及复印件
公积金贷款所需明晰：
买方：贷款人及配偶双方的有效身份证、户口本、图章（正
揩字）、结婚证、公积金卡（本月打的查询单）、首
付房款资金监管凭证、评估费（按房屋成交价0.5%收多退少补），买卖协议原件8份。
卖方：建行个人结算账户活期存折、产权证、土地证或天津市房地产权证（产权证出证日期不足5年的提供购房契税
票或购房合同）、产权人（共有人）的有效身份证、户口本、图
章（原件及复印件）
注：如贷款人是外地户口；需提供天津市有效期的暂住证。
公产房相关知识：
取费标准
1、有合格去向＝计租面积×1.3×6元/平米+50元（评估费）
2、无合格去向＝计租面积×1.3×6元/平米+摘牌价格*2%+50元（评估费）
合格去向相关知识：
承租人能提供以下购房证明及票据的为有合格购房去向：承租人或配偶或及其同户籍共
同生活两年以上的子女、父母两年内购买的其他住房的有效证明。去向房屋条件须优于卖出
房屋（面积、价格等方面），且所购合格去向房屋必须为本市房屋。一个购房证明只能办理
一处房屋的置换手续。
买卖双方必须具有本市城镇户口，且为年满18岁以上能承担民事责任的自然人。
房本的承租人姓名必须与身份证、户口本一致。如不一致，须先到房管站更改房本。
承租人应保证该房屋必须不欠租、无拆改、家庭无纠纷，如有上述情况提前进行解决。
孤老户没有其他住所不予办理过户手续，原承租人死亡的必须先办理继承手续。
如果承租人配偶已死亡，户口本上的婚姻状况改为：丧偶；或提供死亡证明。
买卖双方户口本应该为8页，如有撕页、缺页、更改宜，均须加盖派出所公章或民警章。派出所公章应清晰。 买卖双方必须签字清晰、易识别。