河南**置业有限公司
红霞老年人公寓建设
项目申请报告
编制单位：郑州文海企业管理咨询有限公司
编制日期：2013年1月
郑州文海企业管理咨询有限公司 www.zzwhzx.com
总 论
1.1项目概述
1、项目名称
红霞老年人公寓建设项目申请可行性研究报告 2、项目承办单位
公司名称：河南**置业有限公司 注册资本：2000元人民币 法人代表：*** 公司简介：
河南**置业有限公司创建于2005年，注册资金人民币2000万元，是国家房地产开发三级资质证书的企业，是一家追求卓越、专注品质的房地产开发公司。公司具有雄厚的资金实力和高度专业化的商业地产开发和管理能力，先后在河南、河北等地的一些城市成功开发了系列大中型商业地产项目，取得了良好的社会效益和经济效益。
自成立几年来，公司秉承“高效务实，开拓进取”的企业精神，实施长期的房地产品牌运营战略，用诚信和专业的态度，本着对土地的尊重，坚定不移地走精品房产路线，承担着建设城市美好生活的社会责任。
公司内部管理规范、透明。崇尚坦诚正直、不断超越。良好的公司治理、正直的企业精神、全力以赴的执行力，使公司受到了社会的关注与尊重。河南**置业有限公司，正向一流的房地产开发企业行列迈进！
3、建设性质 新建 4、建设地点
河南省郑州市中牟县******
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
5、建设规模与内容 （1）建设规模
红霞老年公寓建设项目总投资额为4500万元，规划用地65亩，为独立建设用地，规划总建筑面积4万平方米，项目建成后可满足650名不同年龄老年人养生、休闲与娱乐需要。努力建设成郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年公寓。
（2）建设内容 ①土建工程
本项目建设1处普通客房楼、1栋特级护理客房楼，1栋综合楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图
表1－1 建（构）筑物一览表
综合楼内设：老年人培训、员工宿舍、办公楼、医疗保健室、小型商场、健身室、娱乐室、阅览室、咖啡馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。
②设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。 ③辅助工程
项目配套建设鱼塘、门球场、凉亭、假山、喷水池、给排水、变配电、
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消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。
6、投资估算与资金筹措 （1）投资估算
项目建设投资为4500万元，其中：固定资产投资3800万元，流动资金投资为700万元。
（2）资金筹措
本项目总投资为4500万元，其中企业自筹3000万元，向银行申请贷款1500万元。
7、建设年限
项目建设期为两年，建设时间为2013年3月至2015年2月 8、主要经济技术指标
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
1.2可行性研究编制原则、依据与范围
1、报告编制单位
郑州文海企业管理咨询有限公司，于2010年经工商行政部门批准成立，注册经营范围：投资咨询、企业管理咨询、工程项目管理、文案策划、文化艺术交流与策划等；公司项目部主要编制：项目申请报告书、可行性研究报告、资金申请报告、商业计划书、环境与节能评估报告等。公司官方网站：www.zzwhzx.com 和：www.wenhaiw.com 项目部电话：0371-60381550
2、编制原则
（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。
（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收
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入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。
（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。
（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。
（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。
3、研究编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》 （2）《民用建筑设计通则》（JG3738） （3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191） （4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86） （6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87） （8）《建筑物电路设计规范》 （9）郑州市城市总体规划
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求 （11）《老年人社会福利机构基本规范》
（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)
（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)
4、研究编制工作范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4）、项目实施原则及实施进度。
（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。 （6）社会效益分析 1.3目标客户定位
红霞老年公寓主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
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其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，红霞老年公寓所开发的酒店式公寓楼正适合这类顾客群。 1.4可行性研究结论
红霞老年公寓可提供床位数650张,安置接纳650余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会近百人的就业问题。
本项目建成后，可带动和提升郑州市惠济区养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。
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红霞老年人公寓建设
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编制单位：郑州文海企业管理咨询有限公司
编制日期：2013年1月
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总 论
1.1项目概述
1、项目名称
红霞老年人公寓建设项目申请可行性研究报告 2、项目承办单位
公司名称：河南**置业有限公司 注册资本：2000元人民币 法人代表：*** 公司简介：
河南**置业有限公司创建于2005年，注册资金人民币2000万元，是国家房地产开发三级资质证书的企业，是一家追求卓越、专注品质的房地产开发公司。公司具有雄厚的资金实力和高度专业化的商业地产开发和管理能力，先后在河南、河北等地的一些城市成功开发了系列大中型商业地产项目，取得了良好的社会效益和经济效益。
自成立几年来，公司秉承“高效务实，开拓进取”的企业精神，实施长期的房地产品牌运营战略，用诚信和专业的态度，本着对土地的尊重，坚定不移地走精品房产路线，承担着建设城市美好生活的社会责任。
公司内部管理规范、透明。崇尚坦诚正直、不断超越。良好的公司治理、正直的企业精神、全力以赴的执行力，使公司受到了社会的关注与尊重。河南**置业有限公司，正向一流的房地产开发企业行列迈进！
3、建设性质 新建 4、建设地点
河南省郑州市中牟县******
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
5、建设规模与内容 （1）建设规模
红霞老年公寓建设项目总投资额为4500万元，规划用地65亩，为独立建设用地，规划总建筑面积4万平方米，项目建成后可满足650名不同年龄老年人养生、休闲与娱乐需要。努力建设成郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年公寓。
（2）建设内容 ①土建工程
本项目建设1处普通客房楼、1栋特级护理客房楼，1栋综合楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图
表1－1 建（构）筑物一览表
综合楼内设：老年人培训、员工宿舍、办公楼、医疗保健室、小型商场、健身室、娱乐室、阅览室、咖啡馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。
②设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。 ③辅助工程
项目配套建设鱼塘、门球场、凉亭、假山、喷水池、给排水、变配电、
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消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。
6、投资估算与资金筹措 （1）投资估算
项目建设投资为4500万元，其中：固定资产投资3800万元，流动资金投资为700万元。
（2）资金筹措
本项目总投资为4500万元，其中企业自筹3000万元，向银行申请贷款1500万元。
7、建设年限
项目建设期为两年，建设时间为2013年3月至2015年2月 8、主要经济技术指标
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
1.2可行性研究编制原则、依据与范围
1、报告编制单位
郑州文海企业管理咨询有限公司，于2010年经工商行政部门批准成立，注册经营范围：投资咨询、企业管理咨询、工程项目管理、文案策划、文化艺术交流与策划等；公司项目部主要编制：项目申请报告书、可行性研究报告、资金申请报告、商业计划书、环境与节能评估报告等。公司官方网站：www.zzwhzx.com 和：www.wenhaiw.com 项目部电话：0371-60381550
2、编制原则
（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。
（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收
郑州文海企业管理咨询有限公司 www.zzwhzx.com
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入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。
（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。
（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。
（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。
（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。
3、研究编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》 （2）《民用建筑设计通则》（JG3738） （3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191） （4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86） （6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87） （8）《建筑物电路设计规范》 （9）郑州市城市总体规划
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老年人公寓建设项目可行性研究报告
（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求 （11）《老年人社会福利机构基本规范》
（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)
（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)
4、研究编制工作范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4）、项目实施原则及实施进度。
（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。 （6）社会效益分析 1.3目标客户定位
红霞老年公寓主要面向三类目标顾客群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。
郑州文海企业管理咨询有限公司 www.zzwhzx.com
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其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，红霞老年公寓所开发的酒店式公寓楼正适合这类顾客群。 1.4可行性研究结论
红霞老年公寓可提供床位数650张,安置接纳650余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会近百人的就业问题。
本项目建成后，可带动和提升郑州市惠济区养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。
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