物权法之不动产登记专题（一）
不动产登记中的不动产单元
作者：程啸
清华大学法学院教授、博士生导师
一、不动产单元的意义
《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”对于“不动产单元”一词，许多人非常陌生。不动产单元究竟有何意义、怎样确定不动产单元、不动产单元与不动产登记簿是何种关系等问题，在我国制订《不动产登记暂行条例》的过程曾有很大的争议，有必要从理论上加以清晰透彻之说明。
不动产单元，也称不动产登记单元或不动产登记基本单元，是指不动产登记中，用以确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产登记中之所以有“不动产单元”这个概念，是出于以下两个原因：首先，满足物权特定原则的要求。所谓物权，就是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利（《物权法》第2条第3款）。原则上，无论何种物权，它的客体都必须是特定的或可得特定的物。否则，权利人是不可能对之加以支配并排除他人干涉的。这就是“物权特定原则（Grundsatz der Spezialitaet）”。
物权特定原则，也称“物权客体特定原则”。依据该原则，物权的客体必须是单个的、特定的物，或者至少是可得特定的物。这意味着：一方面，物权法上不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；另一方面，作为物权客体的物，必须是单个的物，即具有独立性的、可被独立地加以支配的物。如果不具有独立性的物，无法被独立地加以支配，也不能成为物权的客体。通过坚持物权特定的原则，才能有效的明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立的加以支配并投入流通，从而实现对物的有效利用。不动产登记的实质就是对特定不动产上的权利（主要是物权）的登记，既然登记的权利主要是不动产上的物权，作为物权客体的不动产，无论是土地、房屋、海域抑或其他的自然资源，它们都必须是特定的、独立的、具有使用价值的物。
其次，不动产单元是不动产登记簿采取物的编制主义模式的必然产物。比较法上，不动产登记簿的编制方法有物的编制主义与人的编制主义。二者的区别主要体现在内部划分的出发点不同。在物的编制主义中，不动产是登记簿编制的出发点与核心，是为每一个不动产建立一个登记簿簿页，进而确定各个不动产上的所有权人与他物权人。相反，在人的登记方法中，所有权人为出发点，是依所有权人而来定不动产。我国绝大多数不动产登记采取的是物的编成主义。既然采取的是物的编制主义，那就意味着登记机构应当就每一个独立的不动产设置单独的登记簿簿页，而如何确定某个不动产是独立的不动产，就需要以来不动产单元这个概念。正因如此，《不动产登记暂行条例》第8条第1款第1句才明确规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”
事实上，在《不动产登记暂行条例》颁行之前，我国不动产登记立法和实践已经采取了与“不动产单元”相类似的概念。《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记。”同条第2款规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《房屋登记办法》第10条则对房屋登记单元做出了更为详细的规定，依据该条，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
二、不动产单元的要件
不动产单元在不动产登记中十分重要，依靠它，可以确保惟有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》没有对何为不动产单元以及如何才能构成不动产单元做出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条不仅对不动产单元的要件做出了规定，而对具体如何确定不动产单元做出了规定。依据该条第1款，所谓不动产单元，不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。由此可见，一个不动产单元至少应当具备以下要件。
（一）权属界线封闭
权属界线封闭，是指能够作为不动产单元的不动产应当具有确定的界址或界线，从而与其他的不动产相互区分。无论是土地还是房屋，只有具有明确或确定的界址或界线时，才能和其他的土地或房屋区隔，成为确定的、单个的物，进而为物权人所支配。该物上的物权也才可以被记载入不动产登记簿。故此，《物权法》第11条明确规定，当事人在申请不动产登记时，应当提供“不动产界址”。《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定的不动产登记申请材料中也包括了“不动产界址、空间界限、面积等材料”。如果没有明确具体的界址或界线的不动产，该不动产并非独立的物，不能单独成为物权的客体，不符合不动产登记单元的要求。
所谓不动产界址，就土地而言，意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。土地的三维空间范围是指，以土地的平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。当土地三维空间范围的界线是封闭的时候，它才是法律意义上的土地即“地块（Grundstueck）”，而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说，不动产界址要求房屋有明确的四至界线，从而将此房屋与彼房屋相区分，形成一个特定的、独立的物。
（二）具有独立的使用价值
民法上的物，是指存在人体之外，为人力所支配，且能满足人类社会生活需要的有体物。一粒米、一滴水在客观世界也属于物，但从社会观念上说，是无法满足人类社会生活的需要，因此，民法上并不将之视为物。不动产属于物，具有使用价值，能够满足人们的生产、生活的需要。因此，只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如，最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，就明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性，可以排他使用”，方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。一个不具有独立的使用价值的不动产，它可能是权属界线固定封闭的，但不能作为一个不动产单元。例如，1平方米的房屋或者成套房屋中一个房间，这样的不动产没有独立使用的价值，不能成为独立的物，更不能成为不动产单元。
三、不动产单元应当具有唯一编码
土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定的。因为，当从地理位置上无法确定某物，该物就属于可以动的物，是动产，而非不动产，无法办理不动产登记。在我国统一不动产登记之前，对于土地而言，确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码，登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落，则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面等加以确定，并赋予唯一、确定不变的号码，据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
为了使得不动产单元能够具有唯一性与确定性，依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，每一个不动产单元，无论是土地、房屋还是森林、海域，都要有唯一的编码，通过这个编码可以将该编码指向的不动产单元与其他任何一个不动产单元区分开来。在《不动产登记暂行条例》颁行前，2012年住房和城乡建设部颁布的《房地产登记技术规程》曾对房屋登记基本单元代码的编码规则作出规定，其3.0.1条规定：“房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性，不得随意变动。”3.0.2条规定：“房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。”目前，国土资源部正在制定不动产单元的编码规则。
四、不动产单元的确定方法
在不动产登记尚未统一之间，各类不动产登记由不同的登记机构依据相应的不动产单元进行登记，即土地、海域分别以宗地、宗海为不动产单元，而房屋则相应的幢、层、间、套或独立建筑为不动产单元。这种状态下，各个登记机构无须考虑其他不动产的单元如何设置、各个不动产单元之间的关系如何。然而，在不动产统一登记之后，各类不动产单元之间的关系如何协调处理，是非常重要的问题。有一种观点认为，土地和海域是建筑物、构筑物、森林、林木等定着物的基础，因此完全可以使用土地或海域的单元整合地上或海上定着物，从而形成统一的不动产单元。
我们认为，这种观点是非常片面的。首先，在我国法上，土地、海域、房屋、森林、林等都是独立的不动产，因此以土地、海域来涵盖其上的定着物是违反我国现行法的，况且在现代社会建筑物区分所有权大量存在的情形下，以土地来吸收房屋更是不现实的。其次，我国土地实行的是公有制，而房屋可以归私人所有，这就意味着区分不同的不动产单元更为必要。否则，就会出现作为用益物权的土地使用权吞并作为完全物权的所有权的荒谬情形。
不动产统一登记并不意味着未来我国不动产单元就应当统一，换言之，即便各类不动产的登记统一到了一个机构，仍然应当依据不同类型的不动产确定不同的不动产单元。但是，基于一体登记原则，应当确保各个不动产单元之间权利主体的一致性。基于这种认识，《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第2、3款依据土地、海域上面有无定着物，将不动产单元进行了区分。第一类是，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。这就是说，在土地和海域上没有定着物时，宗地和宗海就是不动产单元。第二类是，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”
——本文摘自 程啸、尹飞、常鹏翱：《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2016年版
（限于篇幅，本文的注释从略）
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物权法之不动产登记专题（一）
不动产登记中的不动产单元
作者：程啸
清华大学法学院教授、博士生导师
一、不动产单元的意义
《不动产登记暂行条例》第8条第1款规定：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”对于“不动产单元”一词，许多人非常陌生。不动产单元究竟有何意义、怎样确定不动产单元、不动产单元与不动产登记簿是何种关系等问题，在我国制订《不动产登记暂行条例》的过程曾有很大的争议，有必要从理论上加以清晰透彻之说明。
不动产单元，也称不动产登记单元或不动产登记基本单元，是指不动产登记中，用以确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产登记中之所以有“不动产单元”这个概念，是出于以下两个原因：首先，满足物权特定原则的要求。所谓物权，就是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利（《物权法》第2条第3款）。原则上，无论何种物权，它的客体都必须是特定的或可得特定的物。否则，权利人是不可能对之加以支配并排除他人干涉的。这就是“物权特定原则（Grundsatz der Spezialitaet）”。
物权特定原则，也称“物权客体特定原则”。依据该原则，物权的客体必须是单个的、特定的物，或者至少是可得特定的物。这意味着：一方面，物权法上不承认集合物上可以存在所有权，一个特定的物上只能有一个所有权，任何物上不可能同时存在两个以上的所有权；另一方面，作为物权客体的物，必须是单个的物，即具有独立性的、可被独立地加以支配的物。如果不具有独立性的物，无法被独立地加以支配，也不能成为物权的客体。通过坚持物权特定的原则，才能有效的明确物的归属、保证每一个经济上有价值的物能够被独立的加以支配并投入流通，从而实现对物的有效利用。不动产登记的实质就是对特定不动产上的权利（主要是物权）的登记，既然登记的权利主要是不动产上的物权，作为物权客体的不动产，无论是土地、房屋、海域抑或其他的自然资源，它们都必须是特定的、独立的、具有使用价值的物。
其次，不动产单元是不动产登记簿采取物的编制主义模式的必然产物。比较法上，不动产登记簿的编制方法有物的编制主义与人的编制主义。二者的区别主要体现在内部划分的出发点不同。在物的编制主义中，不动产是登记簿编制的出发点与核心，是为每一个不动产建立一个登记簿簿页，进而确定各个不动产上的所有权人与他物权人。相反，在人的登记方法中，所有权人为出发点，是依所有权人而来定不动产。我国绝大多数不动产登记采取的是物的编成主义。既然采取的是物的编制主义，那就意味着登记机构应当就每一个独立的不动产设置单独的登记簿簿页，而如何确定某个不动产是独立的不动产，就需要以来不动产单元这个概念。正因如此，《不动产登记暂行条例》第8条第1款第1句才明确规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。”
事实上，在《不动产登记暂行条例》颁行之前，我国不动产登记立法和实践已经采取了与“不动产单元”相类似的概念。《土地登记办法》第5条第1款规定：“土地以宗地为单位进行登记。”同条第2款规定：“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。”《房屋登记办法》第10条则对房屋登记单元做出了更为详细的规定，依据该条，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”
二、不动产单元的要件
不动产单元在不动产登记中十分重要，依靠它，可以确保惟有那些能从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产及其上的权利方能被记载入不动产登记簿。《不动产登记暂行条例》没有对何为不动产单元以及如何才能构成不动产单元做出规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条不仅对不动产单元的要件做出了规定，而对具体如何确定不动产单元做出了规定。依据该条第1款，所谓不动产单元，不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。由此可见，一个不动产单元至少应当具备以下要件。
（一）权属界线封闭
权属界线封闭，是指能够作为不动产单元的不动产应当具有确定的界址或界线，从而与其他的不动产相互区分。无论是土地还是房屋，只有具有明确或确定的界址或界线时，才能和其他的土地或房屋区隔，成为确定的、单个的物，进而为物权人所支配。该物上的物权也才可以被记载入不动产登记簿。故此，《物权法》第11条明确规定，当事人在申请不动产登记时，应当提供“不动产界址”。《不动产登记暂行条例》第16条第1款规定的不动产登记申请材料中也包括了“不动产界址、空间界限、面积等材料”。如果没有明确具体的界址或界线的不动产，该不动产并非独立的物，不能单独成为物权的客体，不符合不动产登记单元的要求。
所谓不动产界址，就土地而言，意味着土地的三维空间范围必须是界线封闭的。土地的三维空间范围是指，以土地的平面界址点所构成的垂直面和上、下界限高程平面封闭形成的空间范围。当土地三维空间范围的界线是封闭的时候，它才是法律意义上的土地即“地块（Grundstueck）”，而非仅仅自然资源意义上的土地。就房屋来说，不动产界址要求房屋有明确的四至界线，从而将此房屋与彼房屋相区分，形成一个特定的、独立的物。
（二）具有独立的使用价值
民法上的物，是指存在人体之外，为人力所支配，且能满足人类社会生活需要的有体物。一粒米、一滴水在客观世界也属于物，但从社会观念上说，是无法满足人类社会生活的需要，因此，民法上并不将之视为物。不动产属于物，具有使用价值，能够满足人们的生产、生活的需要。因此，只有那些具有实际价值的不动产才能成为不动产登记的单元。例如，最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，就明确要求建筑区划内的房屋必须“具有利用上的独立性，可以排他使用”，方属于《物权法》第6章所称的“专有部分”。一个不具有独立的使用价值的不动产，它可能是权属界线固定封闭的，但不能作为一个不动产单元。例如，1平方米的房屋或者成套房屋中一个房间，这样的不动产没有独立使用的价值，不能成为独立的物，更不能成为不动产单元。
三、不动产单元应当具有唯一编码
土地和房屋属于不动产，不可移动。因此，任何不动产都必须能够从地理位置上加以确定的。因为，当从地理位置上无法确定某物，该物就属于可以动的物，是动产，而非不动产，无法办理不动产登记。在我国统一不动产登记之前，对于土地而言，确定地理位置的方法是依靠地籍测量形成的地籍图或地籍册。地籍图或地籍册赋予每一个地块以唯一的、确定不变的号码，登记簿上通过援引该号码以确定土地的地理位置，据此形成地籍图或地籍册与土地登记簿的关联性。至于房屋的地理位置即坐落，则需要通过房地产基础测绘形成的房地产分幅平面图与房地产项目测绘形成的房地产分丘平面图、房地产分层分户平面等加以确定，并赋予唯一、确定不变的号码，据此形成房地产测绘资料与房屋登记簿之间的关联性。
为了使得不动产单元能够具有唯一性与确定性，依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，每一个不动产单元，无论是土地、房屋还是森林、海域，都要有唯一的编码，通过这个编码可以将该编码指向的不动产单元与其他任何一个不动产单元区分开来。在《不动产登记暂行条例》颁行前，2012年住房和城乡建设部颁布的《房地产登记技术规程》曾对房屋登记基本单元代码的编码规则作出规定，其3.0.1条规定：“房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性，不得随意变动。”3.0.2条规定：“房屋登记基本单元代码应由阿拉伯数字组成。”目前，国土资源部正在制定不动产单元的编码规则。
四、不动产单元的确定方法
在不动产登记尚未统一之间，各类不动产登记由不同的登记机构依据相应的不动产单元进行登记，即土地、海域分别以宗地、宗海为不动产单元，而房屋则相应的幢、层、间、套或独立建筑为不动产单元。这种状态下，各个登记机构无须考虑其他不动产的单元如何设置、各个不动产单元之间的关系如何。然而，在不动产统一登记之后，各类不动产单元之间的关系如何协调处理，是非常重要的问题。有一种观点认为，土地和海域是建筑物、构筑物、森林、林木等定着物的基础，因此完全可以使用土地或海域的单元整合地上或海上定着物，从而形成统一的不动产单元。
我们认为，这种观点是非常片面的。首先，在我国法上，土地、海域、房屋、森林、林等都是独立的不动产，因此以土地、海域来涵盖其上的定着物是违反我国现行法的，况且在现代社会建筑物区分所有权大量存在的情形下，以土地来吸收房屋更是不现实的。其次，我国土地实行的是公有制，而房屋可以归私人所有，这就意味着区分不同的不动产单元更为必要。否则，就会出现作为用益物权的土地使用权吞并作为完全物权的所有权的荒谬情形。
不动产统一登记并不意味着未来我国不动产单元就应当统一，换言之，即便各类不动产的登记统一到了一个机构，仍然应当依据不同类型的不动产确定不同的不动产单元。但是，基于一体登记原则，应当确保各个不动产单元之间权利主体的一致性。基于这种认识，《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第2、3款依据土地、海域上面有无定着物，将不动产单元进行了区分。第一类是，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。这就是说，在土地和海域上没有定着物时，宗地和宗海就是不动产单元。第二类是，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。《不动产登记暂行条例实施细则》第5条第4款规定：“前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”
——本文摘自 程啸、尹飞、常鹏翱：《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2016年版
（限于篇幅，本文的注释从略）
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