经济管理
浅谈城市旧城区改造
赵德省
(濮阳市广建建设集团有限公司，河南濮阳457000)
脯要】在我国城市旧城区改造中很多现象已经引起了越采越多的有i驶士的重视。在我国业已加入wTo、逐步实行价值多元化的今天，
在社会文明度越采越高的新时代，在当今构建和渚社会的大环境下。维护和保护每个人的私有财产，既是广大人民群众的的呼声，也是时代
发碾进步的必然。
饯告黼】城市；旧城区；改造
当今社会的飞速发展，各个行业的产业结构也在随着调整和发展，作为城市发展与文明的标志之一的建筑业也不例外，绞尽脑汁的提高设计新颖度，提高可欣赏性。城区的扩展，受到平面的制约，就向立面引申。城区中危房、旧房改造，也成了房地产开发商们竞争的焦点，也是
城市持续发展变化的必然规律。
一、城市旧城区改造的现；瞄青存在的问题
城市旧城区的改造区域，—般都位于城市的中，蝴，雁准^口较
为密集，也是本座城市发展最为原始的地区，公共设旌较为简单，交通不便，常常伴随着道路狭窄拥堵，建筑一般一单层和多层诸多，外观陈
旧。旧房大多数且为家庭人口数量较多的代表，一家几代人住在一起，
成了典型的底层人口密度大的特征，由于随着城区发展，四周逐渐被高
层建筑湮灭，和周围高层高密度的布局成了鲜明的对比。社会的发展，城区的扩建及城市文明程度的提高，旧房主人对改善自己的居住环境条
件的迫切愿望，城区旧房改造的利益空间大，自然成了房地产开发商瞩
目的焦点，也成了城区中旧房改造的必然。
国家政策的调整、住房商品化等一些列因素的推进，给城区旧房改造带来巨大挑战和初遇。解决城区中旧房区域的交通拥堵，脏乱差的环境面貌，提高和改善城区中旧房区域的人民居住条件和环境，这些都是有利于城区的发展，也是社会发展的趋势。
二、经济利益的驱使，成了城区旧房改造模式不同的根本原因
之所以我国城区旧房改造与西方国家截然不同的运作模式，其原
因是多方面的，但其中最主要的最根本的原因是经济利益的驱使。西方
国家的土地属于个人所有，个有产权受法律保护，在进行旧房改造时，
必须保障原物!I[业主和和户的利益不受侵害，尽可能通过谈判的方式收
购业权。但是，由于待改造地区的业权不集中，还存在某些业主常常毫
无实际的抬高价格，使得房地产开发商和业主无法沟通，较长时间内达不成一致，使房地产开发商在谈判补偿的环节上花费较大的人力物力财
力，又进—步增加了房地产开放商的投资成本。这在客观上导致了西方旧城改造的渐进式发展，各个时期的过渡较为自然，历史文脉不至于湮灭。我国土地归国家所有，私人拥有土地的使用杈，然而私人的土地使用权往往得不到应有的保障和尊重。在我国很多地方，由于政府部门的介入，旧城拆迁中拆迁方与业主的交涉往往是在一种不平等的谈判。旧城区往往以私有房产居多，属于典型的。弱势群体’，在政府的安排下，往往只能在获得低于市场价值的补偿金后离开老城区。由于政府的介入，大规模拆迁变得异常方便快捷，利润也将成倍增长。
三、城区旧房改造中的存在的误区和问题
㈠正确认识城区旧房改造的真正动力
许多人认为房地产开发商尤其是私人开发商的唯利是图导致了我
国城区旧房改造的大规模改造模式，其实这种看法是不客观的。诚然，纯商业化的操作，使得个别房地产开发商将社会利益和公众利益抛之脑后，以一些不正当的手段来赚昧心钱，但是我们应该看到，绝大多数开
发商还是遵守以诚信为本，信守诺言的开发原则，虽然以获取利润为首
要目的，但也遵纪守法，积极的为城市建设作出了自己的贡献。现在看来，反倒是具有政府和企业双重身份的开发商更容易造成破坏旧房改造
的规则。此类开发商具有政府的背景，往往不参与新城区的开发建设，而只承担起城区旧房改造，这样能最大限度发挥其政府色彩的优势，尽力压缩其拆迁成本，在改造中牟取高额利润。
㈡在城区旧房改造中，当地政府行政职能部门的心态及发挥的
作用
我国旧城改造的大规模拆建，政府的某!鹭积能部门也负有一定的责任。我国地方政府职能部门的任期较短，且有各种各样的量化考核制度，随着社会对城市发展形象的重视程度，城市形象改善程度往往作为
考核的重要标准。这样的考核往往会逝竞住期内的地方政府只注重自身
的利益，即为了在较短的任期内获得可以的政绩，博取上级的信任，不
得不在那些能够立竿见影的形象工程E花大力气o
(三)对所谓‘‘钉于户”的错误定叉
在城区旧房区域改造中，常常会碰到一些因为拆迁补偿太低即不愿
意接受拆迁条件而拒绝搬迁的业主，这些业主被称为“钉子户”，地方政府往往认为这些“钉子户”的存在阻碍了城区旧房改造建设的发展，而最后往往也通过有关部门以强制手段勒令其搬迁，其实这种做法是有失公允的。拆迁大致可以分为两类，一类是为修建公共设施而进行的拆迁，以服务方便居民生活为目的，由政府进行统一的补偿和安置：还有一类是商业行为，也就是拆迁后商业利益开发、商品住宅开发等以盈利为目的的商业投资项目，这一类—般都有房地产开放商进行总体设计和运作。旧城区地理位置优越，商业价值高，目前大部分旧城区改造以这
类为主。既然是—种商业行为，就应该为购买业权进行平等的谈判，开
发商和业主进行等价的交换，处处依据法律和商业规律办事。为什么却仍有“钉子户”问题的出现呢7这是因为在我国的城市中旧城区改造过程中，本应该采取商业操作的拆迁过程却惯用行政职权手段加以，让拆
迁户不能理解，让广大群众所不能接受。这必然会引起业主与政府之间的纠纷。
(四)建筑设计人员在城市旧城区改造过程中也有一定的压力
首先，在我国市场经济形势下，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收^超过土地征用、场地清除和建设的各项费用成本的条
件下才可能实现。建筑师为了满足开发商对容积率的要求，往往在多层
高密度甚至高层高密度的原则上进行建筑房屋的设计，但在体量和尺度上已与原有风格大相径庭。其次，在国内各种严格的建筑设计规范如消
防、日照、交通等要求的束缚下，新建的建筑群体已经不可能达到传统
建筑那种密度。
而在主观上，国内建筑师也有大规模简单化设计的倾向。国内建筑设计收费较低，为了创造更多的产值，建筑师不得不进行批量生产，往往会青睐一些规模较大、可以给自己带来更大经济利益的项目，而不愿意去悉，■开究一些小的改造项目。我们常常看到的旧城改造，经常是简单的复制和毫无变化的克隆，缺乏变化和千篇一律，这无疑对旧城改造
也起到了一定的破坏作用，在这一点上，建筑师难逃其咎。
四、结语
对我国大规模旧城改造的利与弊，舆论界众说纷纭。建筑界内部往往过于着重它给旧城文脉和建筑风格带来的破坏而没有充分考虑到它的
社会效应。对我国旧城改造所取得的社会成就，我们必须充分肯定。回
首西方的城市发展史，也不乏大规模改造的实例，对旧城的破坏也曾经有i虫西方许多国家居住设施严重短缺，为缓解居住需求，它们也曾进
行大规模拆建，兴建了许多大型居住区。而在英国、美国等国家也是如
此。只是在现阶段，西的城市建设已经发展成熟，没有大规模改造的
原动力，客观上使他们的旧城渐进、健康的改造。
经济管理
浅谈城市旧城区改造
赵德省
(濮阳市广建建设集团有限公司，河南濮阳457000)
脯要】在我国城市旧城区改造中很多现象已经引起了越采越多的有i驶士的重视。在我国业已加入wTo、逐步实行价值多元化的今天，
在社会文明度越采越高的新时代，在当今构建和渚社会的大环境下。维护和保护每个人的私有财产，既是广大人民群众的的呼声，也是时代
发碾进步的必然。
饯告黼】城市；旧城区；改造
当今社会的飞速发展，各个行业的产业结构也在随着调整和发展，作为城市发展与文明的标志之一的建筑业也不例外，绞尽脑汁的提高设计新颖度，提高可欣赏性。城区的扩展，受到平面的制约，就向立面引申。城区中危房、旧房改造，也成了房地产开发商们竞争的焦点，也是
城市持续发展变化的必然规律。
一、城市旧城区改造的现；瞄青存在的问题
城市旧城区的改造区域，—般都位于城市的中，蝴，雁准^口较
为密集，也是本座城市发展最为原始的地区，公共设旌较为简单，交通不便，常常伴随着道路狭窄拥堵，建筑一般一单层和多层诸多，外观陈
旧。旧房大多数且为家庭人口数量较多的代表，一家几代人住在一起，
成了典型的底层人口密度大的特征，由于随着城区发展，四周逐渐被高
层建筑湮灭，和周围高层高密度的布局成了鲜明的对比。社会的发展，城区的扩建及城市文明程度的提高，旧房主人对改善自己的居住环境条
件的迫切愿望，城区旧房改造的利益空间大，自然成了房地产开发商瞩
目的焦点，也成了城区中旧房改造的必然。
国家政策的调整、住房商品化等一些列因素的推进，给城区旧房改造带来巨大挑战和初遇。解决城区中旧房区域的交通拥堵，脏乱差的环境面貌，提高和改善城区中旧房区域的人民居住条件和环境，这些都是有利于城区的发展，也是社会发展的趋势。
二、经济利益的驱使，成了城区旧房改造模式不同的根本原因
之所以我国城区旧房改造与西方国家截然不同的运作模式，其原
因是多方面的，但其中最主要的最根本的原因是经济利益的驱使。西方
国家的土地属于个人所有，个有产权受法律保护，在进行旧房改造时，
必须保障原物!I[业主和和户的利益不受侵害，尽可能通过谈判的方式收
购业权。但是，由于待改造地区的业权不集中，还存在某些业主常常毫
无实际的抬高价格，使得房地产开发商和业主无法沟通，较长时间内达不成一致，使房地产开发商在谈判补偿的环节上花费较大的人力物力财
力，又进—步增加了房地产开放商的投资成本。这在客观上导致了西方旧城改造的渐进式发展，各个时期的过渡较为自然，历史文脉不至于湮灭。我国土地归国家所有，私人拥有土地的使用杈，然而私人的土地使用权往往得不到应有的保障和尊重。在我国很多地方，由于政府部门的介入，旧城拆迁中拆迁方与业主的交涉往往是在一种不平等的谈判。旧城区往往以私有房产居多，属于典型的。弱势群体’，在政府的安排下，往往只能在获得低于市场价值的补偿金后离开老城区。由于政府的介入，大规模拆迁变得异常方便快捷，利润也将成倍增长。
三、城区旧房改造中的存在的误区和问题
㈠正确认识城区旧房改造的真正动力
许多人认为房地产开发商尤其是私人开发商的唯利是图导致了我
国城区旧房改造的大规模改造模式，其实这种看法是不客观的。诚然，纯商业化的操作，使得个别房地产开发商将社会利益和公众利益抛之脑后，以一些不正当的手段来赚昧心钱，但是我们应该看到，绝大多数开
发商还是遵守以诚信为本，信守诺言的开发原则，虽然以获取利润为首
要目的，但也遵纪守法，积极的为城市建设作出了自己的贡献。现在看来，反倒是具有政府和企业双重身份的开发商更容易造成破坏旧房改造
的规则。此类开发商具有政府的背景，往往不参与新城区的开发建设，而只承担起城区旧房改造，这样能最大限度发挥其政府色彩的优势，尽力压缩其拆迁成本，在改造中牟取高额利润。
㈡在城区旧房改造中，当地政府行政职能部门的心态及发挥的
作用
我国旧城改造的大规模拆建，政府的某!鹭积能部门也负有一定的责任。我国地方政府职能部门的任期较短，且有各种各样的量化考核制度，随着社会对城市发展形象的重视程度，城市形象改善程度往往作为
考核的重要标准。这样的考核往往会逝竞住期内的地方政府只注重自身
的利益，即为了在较短的任期内获得可以的政绩，博取上级的信任，不
得不在那些能够立竿见影的形象工程E花大力气o
(三)对所谓‘‘钉于户”的错误定叉
在城区旧房区域改造中，常常会碰到一些因为拆迁补偿太低即不愿
意接受拆迁条件而拒绝搬迁的业主，这些业主被称为“钉子户”，地方政府往往认为这些“钉子户”的存在阻碍了城区旧房改造建设的发展，而最后往往也通过有关部门以强制手段勒令其搬迁，其实这种做法是有失公允的。拆迁大致可以分为两类，一类是为修建公共设施而进行的拆迁，以服务方便居民生活为目的，由政府进行统一的补偿和安置：还有一类是商业行为，也就是拆迁后商业利益开发、商品住宅开发等以盈利为目的的商业投资项目，这一类—般都有房地产开放商进行总体设计和运作。旧城区地理位置优越，商业价值高，目前大部分旧城区改造以这
类为主。既然是—种商业行为，就应该为购买业权进行平等的谈判，开
发商和业主进行等价的交换，处处依据法律和商业规律办事。为什么却仍有“钉子户”问题的出现呢7这是因为在我国的城市中旧城区改造过程中，本应该采取商业操作的拆迁过程却惯用行政职权手段加以，让拆
迁户不能理解，让广大群众所不能接受。这必然会引起业主与政府之间的纠纷。
(四)建筑设计人员在城市旧城区改造过程中也有一定的压力
首先，在我国市场经济形势下，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收^超过土地征用、场地清除和建设的各项费用成本的条
件下才可能实现。建筑师为了满足开发商对容积率的要求，往往在多层
高密度甚至高层高密度的原则上进行建筑房屋的设计，但在体量和尺度上已与原有风格大相径庭。其次，在国内各种严格的建筑设计规范如消
防、日照、交通等要求的束缚下，新建的建筑群体已经不可能达到传统
建筑那种密度。
而在主观上，国内建筑师也有大规模简单化设计的倾向。国内建筑设计收费较低，为了创造更多的产值，建筑师不得不进行批量生产，往往会青睐一些规模较大、可以给自己带来更大经济利益的项目，而不愿意去悉，■开究一些小的改造项目。我们常常看到的旧城改造，经常是简单的复制和毫无变化的克隆，缺乏变化和千篇一律，这无疑对旧城改造
也起到了一定的破坏作用，在这一点上，建筑师难逃其咎。
四、结语
对我国大规模旧城改造的利与弊，舆论界众说纷纭。建筑界内部往往过于着重它给旧城文脉和建筑风格带来的破坏而没有充分考虑到它的
社会效应。对我国旧城改造所取得的社会成就，我们必须充分肯定。回
首西方的城市发展史，也不乏大规模改造的实例，对旧城的破坏也曾经有i虫西方许多国家居住设施严重短缺，为缓解居住需求，它们也曾进
行大规模拆建，兴建了许多大型居住区。而在英国、美国等国家也是如
此。只是在现阶段，西的城市建设已经发展成熟，没有大规模改造的
原动力，客观上使他们的旧城渐进、健康的改造。