对重庆旧城改造的思考
08会展 张露 2008014129
摘要：城市发展过程同时是城市问题不断产生并得以解决的过程,而城市问题的解决离不开旧城改造。旧城改造既是城市局部更新的过程,也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。本文简要说明重庆旧城改造中存在的一些问题,并提出一些建议。
关键词：重庆 旧城改造
一、引言
作为人类定居和繁衍生息的地方,城市是人类文明的结晶,是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化,使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题,如生态环境的恶劣,城市热岛、工业化带来的环境问题;城市区别城市的特性在慢慢消失,城市建筑趋于单一,城市风格趋于雷同;城市化使得土地资源变得稀缺,城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求,城市处于不断的扩张中,城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求,对现代城市的建设与发展提出了许多的要求,旧城改造便顺势而生。2007年时在重庆市经济工作会议上，薄书记指出，要用3至5年时间，投入1000个亿把主城九区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为重庆市城市建设的重要任务。
二、重庆旧城区的形成和改造基本情况
1、重庆旧城的形成。重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。
2、旧城改造的基本情况。直辖以来重庆市大力进行旧城改造，如北滨路沿线、洪崖洞片区、江北城和化龙桥等旧城改造项目的建设使重庆的城市面貌大为改观，城市形象都得到了极大的改善，虽然在旧城改造过程中取得可喜的成绩，但相对于新区的快速发展，旧城建设速度有所放缓。以渝中区为例，该区2005年核发选址意见通知书的用地面积为49.62万平方米，较之2004年的122.67万平方米，下降65%；核发建设用地规划许可证面积34.40万平方米，比2004年的48.46万平方米下降了29%。在旧城片区的开发建设中，“退二进三”企业所在地的成片改造占据了相当大的比例，而对于相当数量的危旧房片区，由于拆迁量大面广，矛盾突出。
三、重庆旧城改造的特点
1、长期以来，重庆的城市建设受国民经济发展水平的限制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。1983年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是1997年成立直辖市以来，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张，布局混乱，环境质量恶化，城市功能难以发挥，交通堵塞问题越来越严重,很大程度上制约了城市功能的发挥,影响城市经济的可持续发展,与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此 ,解决这些问题已成为重庆市城市现代化建设的首要任务。
2、旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究，对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，重庆市旧城改造是以旧居住区改造为主的；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于重庆市城市现代化建设起到了明显的促进作用。
3、旧城改造难度大，受地形、地势、江河影响，城市向外扩张困难，比其它城市的旧城改造成本大得多。重庆市属于典型山城城市，无论是住宅建设、楼房建设、交通建设等难度都大得多，尤其在资金紧张的时期建设难度更大，所以导致旧城改造欠帐更大。虽经改革开放以来大力进行旧城改造，但仍不能适应经济发展的要求。
四、重庆旧城改造存在的问题
1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费，破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。 对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，
相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。
2、重视城市土地利用，忽视城市环境建设。创造一个良好的城市环境是城市现代化建设的重要内容。针对城市人口密度大，城市用地紧张等问题，在旧城改造时，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高层化虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市用地紧张状况，但同时引起了城市地区人口和产业的过度集中，工业废物，生活垃圾，汽车排气量的大量增加，城市绿地的急剧减少，导致了城市生态环境的严重恶化。此外，城市建筑，特别是住宅高度化和高层化不但给城市居民的日常生活带来了诸多不便，而且给城市地震、火灾、城市热岛效应等灾害的预防工作造成了潜在的隐患。城市环境的安全性令人担忧。
3、重视城市再开发，忽视修复和保护。旧城改造是集开发、修复、保护一体的综合性城市改造建设。在主城区改造大都采取大规模拆迁改造的方法，对旧城区的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建设的方针。这种大拆大迁的旧城改造拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施，造成极大的浪费。并且，所需费用十分庞大；旧城改造中的保护，除了对历史古建筑作为历史文物予以保护外，对其一定的历史时期的建筑和街区，特别是近代建筑的保护不够重视，拆除了一些有价值的近现代建筑，造成了严重的建设性破坏。重庆市有许多反映政治历史变革的建筑物，都应保护下来。
4、盲目追求城市现代化景观，忽视城市特色建设；盲目追求商业价值，忽视城市绿化。错误地认为高楼大厦就是现代化城市景观，现代信息技术时代已经使摩天大厦失去高度优势，如果我们的决策思路仍停留在工业化时代，我们将走许多弯路。同时不能突出城市建设个性，山城特色突出不够，许多开发商只注重建筑容积率，最大化地追求商业价值和商业利润，忽视绿地建设，把城市建成一个大杂院，城市人口越改越密，城市交通越改越拥挤，城市标志性建设不明显。
5、局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开
发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。
五、旧城改造的对策及综合经济效益
1、遵循城市发展内在规律。旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路。有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。
2、合理利用城市土地。根据土地利用集约化的收益递减规律，无限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和产业的过度集中，将会导致城市环境恶化，增加城市环境的治理成本，使城市土地利用的综合效益下降。因此，在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度，获得最佳经济效益。此外，城市高层住宅在发达国家和许多发展中国家都越来越不受欢迎，住宅建筑的低层化已成为住宅建设的基本趋势。短时期内为了缓解城市住宅紧张状态，可以适当修建一些高层建筑，但从长远来看，重庆市高层住宅应当分地区、有控制地进行，并逐渐向中低层住宅建设过渡。在解决城市用地紧张中，必须从降低城市地区过高的人口密度入手，将旧城改造与新城开发有机地结合起来。
3、重视城市环境的综合治理。长期以来，我们对城市环境建设的重要性没有得到社会的足够重视，城市环境质量低下，主要表现在污染严重和安全性差。今天，环境问题是关系到我市社会经济可持续发展的大问题，政府把创造一个安全、健康、清洁、优美、宜居的都市环境作为现代化城市建设的一个重要课题。所以，在进行旧城改造时，应当扩大绿地面积，这一点对山城来说更为重要；可以采取市内以小型绿地为主，并与市外的大型绿地相结合，逐步形成绿化系统的办法。市内利用空坪隙地多建小型公园，并进行干道、滨河路绿化、街坊、庭院、房屋垂直绿化等；而郊外则可结合风景区建立大公园、森林公园，以供居民节假日活动之用。同时，在环境建设中特别应当注意不能不顾本地的气候、土壤等生态环境，盲目从遥远的外地全面引进与移植植被。这种做法
一方面成本较高，更重要的是破坏原本在本地和谐的植被、昆虫、鸟类等生态环境的可持续发展。注意城市基础设施的配套建设，严格控制房屋建设的容积率；合理调整城市地域结构，加快城市道路交通建设，将各区功能明确下来，加快各组团外环路建设，进一步保护绿地，改善城市环境质量。
4、保护山城历史建筑、注重山城特色建设。把保护重庆市一定历史时期标志的建筑物与建设具有山城特色的城市景观结合起来，把城市建设作为一项有用的旅游资源进行规划建设。保护古代、近现代建筑物既有历史政治意义，又有旅游意义。当然我们对城市历史建筑的保护并不是不加区别地保护，而是保护其精华，保护具有历史意义、史料价值的建筑物。将山、水融为一体来规划考虑，建设具有典型内陆城市的山城特色，是重庆市城市现代化建设的最具现代化意义的建设课题。重庆是一个有山有水的城市，它具有两重性。一方面它虽给城市建设增加了难度；另一方面，建设好了既完善了城市功能又为城市添了一项了不起的旅游资源。人们常说城市建筑是静止的音符，那么这位于山中岸边的重庆山城建筑更是奇妙无比的音乐，这样的城市在中国罕见。
六、结语
旧城改造的出发点和落脚点都是为了改善市民的居住条件，实现人们安居、康居、宜居、逸居，实现社会和谐。在旧城改造中，我们妥善对待历史文化，吸取精华，剔除糟泊；重视城市环境的综合治理，结合重庆的实际，选择正确的改造模式，实现经济效益和社会效益的统一。
参考文献
[1] 旧城改造，http://baike.baidu.com,2011
[2] 重庆历史，http://wenku.baidu.com,2010
[3] 田瑞江.旧城改造不应损害重庆文脉[N].重庆时报,2005.
[4] 何其松，刘子奎.城市规划管理，2006.
[5] “重建·运营·涅槃—重庆旧城改造话题讨论” ，http://chat.soufun.com/2008
对重庆旧城改造的思考
08会展 张露 2008014129
摘要：城市发展过程同时是城市问题不断产生并得以解决的过程,而城市问题的解决离不开旧城改造。旧城改造既是城市局部更新的过程,也是整个城市有计划有步骤地改善其全部物质经济社会环境的过程。本文简要说明重庆旧城改造中存在的一些问题,并提出一些建议。
关键词：重庆 旧城改造
一、引言
作为人类定居和繁衍生息的地方,城市是人类文明的结晶,是人类寄托梦想和希望之所。快速的城市化,使城市渐渐出现了这样或者那样的诸多问题,如生态环境的恶劣,城市热岛、工业化带来的环境问题;城市区别城市的特性在慢慢消失,城市建筑趋于单一,城市风格趋于雷同;城市化使得土地资源变得稀缺,城市原有土地功能不能满足城市未来发展的需求,城市处于不断的扩张中,城市人口不断膨胀。不断增长的城市人口与不断升级的功能需求,对现代城市的建设与发展提出了许多的要求,旧城改造便顺势而生。2007年时在重庆市经济工作会议上，薄书记指出，要用3至5年时间，投入1000个亿把主城九区的危旧房全部改造，未来几年旧城改造将成为重庆市城市建设的重要任务。
二、重庆旧城区的形成和改造基本情况
1、重庆旧城的形成。重庆市是一座历史悠久的城市，公元前316年，秦灭巴，设置巴郡，秦将张仪筑江州城，这是重庆第一次筑城。1929年，正式成立重庆市，人口23万。1937年抗日战争爆发，国民政府迁都重庆，战争期间城市毁损严重，现在除少数几处陪都时期留下的文物古迹外，旧城区大多都是上世纪60-70年代后的干打垒、捆绑式、砖柱夹壁等结构的建筑。
2、旧城改造的基本情况。直辖以来重庆市大力进行旧城改造，如北滨路沿线、洪崖洞片区、江北城和化龙桥等旧城改造项目的建设使重庆的城市面貌大为改观，城市形象都得到了极大的改善，虽然在旧城改造过程中取得可喜的成绩，但相对于新区的快速发展，旧城建设速度有所放缓。以渝中区为例，该区2005年核发选址意见通知书的用地面积为49.62万平方米，较之2004年的122.67万平方米，下降65%；核发建设用地规划许可证面积34.40万平方米，比2004年的48.46万平方米下降了29%。在旧城片区的开发建设中，“退二进三”企业所在地的成片改造占据了相当大的比例，而对于相当数量的危旧房片区，由于拆迁量大面广，矛盾突出。
三、重庆旧城改造的特点
1、长期以来，重庆的城市建设受国民经济发展水平的限制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。1983年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是1997年成立直辖市以来，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张，布局混乱，环境质量恶化，城市功能难以发挥，交通堵塞问题越来越严重,很大程度上制约了城市功能的发挥,影响城市经济的可持续发展,与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此 ,解决这些问题已成为重庆市城市现代化建设的首要任务。
2、旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究，对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，重庆市旧城改造是以旧居住区改造为主的；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于重庆市城市现代化建设起到了明显的促进作用。
3、旧城改造难度大，受地形、地势、江河影响，城市向外扩张困难，比其它城市的旧城改造成本大得多。重庆市属于典型山城城市，无论是住宅建设、楼房建设、交通建设等难度都大得多，尤其在资金紧张的时期建设难度更大，所以导致旧城改造欠帐更大。虽经改革开放以来大力进行旧城改造，但仍不能适应经济发展的要求。
四、重庆旧城改造存在的问题
1、对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费，破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络”。 对“旧区”的认识就是过去留下的“烂摊子”，是城市的“包袱”和“脏、乱、差”的代表，旧城改造就是放开手脚清除这些“毒瘤”。加上强大的商业利益的推动，
相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局、肌理的破坏和传统风貌的丧失。
2、重视城市土地利用，忽视城市环境建设。创造一个良好的城市环境是城市现代化建设的重要内容。针对城市人口密度大，城市用地紧张等问题，在旧城改造时，常采用提高建筑密度和增加建筑高度的方法。城市建筑的高密度化和高层化虽然提高了城市土地的利用率，缓解了城市用地紧张状况，但同时引起了城市地区人口和产业的过度集中，工业废物，生活垃圾，汽车排气量的大量增加，城市绿地的急剧减少，导致了城市生态环境的严重恶化。此外，城市建筑，特别是住宅高度化和高层化不但给城市居民的日常生活带来了诸多不便，而且给城市地震、火灾、城市热岛效应等灾害的预防工作造成了潜在的隐患。城市环境的安全性令人担忧。
3、重视城市再开发，忽视修复和保护。旧城改造是集开发、修复、保护一体的综合性城市改造建设。在主城区改造大都采取大规模拆迁改造的方法，对旧城区的建筑物，除古建筑外，基本上都采取全部拆除，重新建设的方针。这种大拆大迁的旧城改造拆除了相当一部分经过适当修缮仍可使用的城市设施，造成极大的浪费。并且，所需费用十分庞大；旧城改造中的保护，除了对历史古建筑作为历史文物予以保护外，对其一定的历史时期的建筑和街区，特别是近代建筑的保护不够重视，拆除了一些有价值的近现代建筑，造成了严重的建设性破坏。重庆市有许多反映政治历史变革的建筑物，都应保护下来。
4、盲目追求城市现代化景观，忽视城市特色建设；盲目追求商业价值，忽视城市绿化。错误地认为高楼大厦就是现代化城市景观，现代信息技术时代已经使摩天大厦失去高度优势，如果我们的决策思路仍停留在工业化时代，我们将走许多弯路。同时不能突出城市建设个性，山城特色突出不够，许多开发商只注重建筑容积率，最大化地追求商业价值和商业利润，忽视绿地建设，把城市建成一个大杂院，城市人口越改越密，城市交通越改越拥挤，城市标志性建设不明显。
5、局限于开发有利可图的项目和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的基础设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的成本也越来越高，在改善城市形象推动区域经济发展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。一部分开发商为了加快开
发进度，一般选择拆迁难度相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种发展模式土地价格相对便宜，商品房的升值空间很大。另一部分开发商则寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。
五、旧城改造的对策及综合经济效益
1、遵循城市发展内在规律。旧城改造要遵循城市发展的内在规律，走有机更新可持续发展道路。有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行旧城改造建设。黄金地段尽量多建商业、服务、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。
2、合理利用城市土地。根据土地利用集约化的收益递减规律，无限制地提高建筑密度和高度，提高城市土地的利用率，是不可取的，由此而引起的人口和产业的过度集中，将会导致城市环境恶化，增加城市环境的治理成本，使城市土地利用的综合效益下降。因此，在进行旧城改造时必须控制建筑密度和建筑高度，获得最佳经济效益。此外，城市高层住宅在发达国家和许多发展中国家都越来越不受欢迎，住宅建筑的低层化已成为住宅建设的基本趋势。短时期内为了缓解城市住宅紧张状态，可以适当修建一些高层建筑，但从长远来看，重庆市高层住宅应当分地区、有控制地进行，并逐渐向中低层住宅建设过渡。在解决城市用地紧张中，必须从降低城市地区过高的人口密度入手，将旧城改造与新城开发有机地结合起来。
3、重视城市环境的综合治理。长期以来，我们对城市环境建设的重要性没有得到社会的足够重视，城市环境质量低下，主要表现在污染严重和安全性差。今天，环境问题是关系到我市社会经济可持续发展的大问题，政府把创造一个安全、健康、清洁、优美、宜居的都市环境作为现代化城市建设的一个重要课题。所以，在进行旧城改造时，应当扩大绿地面积，这一点对山城来说更为重要；可以采取市内以小型绿地为主，并与市外的大型绿地相结合，逐步形成绿化系统的办法。市内利用空坪隙地多建小型公园，并进行干道、滨河路绿化、街坊、庭院、房屋垂直绿化等；而郊外则可结合风景区建立大公园、森林公园，以供居民节假日活动之用。同时，在环境建设中特别应当注意不能不顾本地的气候、土壤等生态环境，盲目从遥远的外地全面引进与移植植被。这种做法
一方面成本较高，更重要的是破坏原本在本地和谐的植被、昆虫、鸟类等生态环境的可持续发展。注意城市基础设施的配套建设，严格控制房屋建设的容积率；合理调整城市地域结构，加快城市道路交通建设，将各区功能明确下来，加快各组团外环路建设，进一步保护绿地，改善城市环境质量。
4、保护山城历史建筑、注重山城特色建设。把保护重庆市一定历史时期标志的建筑物与建设具有山城特色的城市景观结合起来，把城市建设作为一项有用的旅游资源进行规划建设。保护古代、近现代建筑物既有历史政治意义，又有旅游意义。当然我们对城市历史建筑的保护并不是不加区别地保护，而是保护其精华，保护具有历史意义、史料价值的建筑物。将山、水融为一体来规划考虑，建设具有典型内陆城市的山城特色，是重庆市城市现代化建设的最具现代化意义的建设课题。重庆是一个有山有水的城市，它具有两重性。一方面它虽给城市建设增加了难度；另一方面，建设好了既完善了城市功能又为城市添了一项了不起的旅游资源。人们常说城市建筑是静止的音符，那么这位于山中岸边的重庆山城建筑更是奇妙无比的音乐，这样的城市在中国罕见。
六、结语
旧城改造的出发点和落脚点都是为了改善市民的居住条件，实现人们安居、康居、宜居、逸居，实现社会和谐。在旧城改造中，我们妥善对待历史文化，吸取精华，剔除糟泊；重视城市环境的综合治理，结合重庆的实际，选择正确的改造模式，实现经济效益和社会效益的统一。
参考文献
[1] 旧城改造，http://baike.baidu.com,2011
[2] 重庆历史，http://wenku.baidu.com,2010
[3] 田瑞江.旧城改造不应损害重庆文脉[N].重庆时报,2005.
[4] 何其松，刘子奎.城市规划管理，2006.
[5] “重建·运营·涅槃—重庆旧城改造话题讨论” ，http://chat.soufun.com/2008