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证券投资学之基本分析
——招商地产
2011级金融学
[选取日期]
前言
房地产行业被认为是中国最赚钱的行业之一，牵动着千万人的神经。本文将选取房地产股票中较具代表性的招商银行（000024）进行基本分析，对其投资价值进行较为详细的考察。
目 录
1. 宏观经济分析 .............................. 3 2. 房地产行业分析 ............................ 4
2.1 调控政策................................................ 4 2.2 房地产行业总体态势...................................... 5
3. 公司分析 .................................. 6
3.1 公司简介................................................ 6 3.2 SWOT分析 ............................................... 7
4. 财务分析 .................................. 8
4.1 利润表分析.............................................. 8
4.1.1收入确认标准 ...................................... 8 4.1.2收入、利润的构成及变化趋势 ........................ 8 4.1.3非经常性损益构成及变化趋势 ........................ 9 4.1.4 利润分配方案..................................... 11 4.1.5盈利能力分析 ..................................... 11 4.2 资产负债表分析......................................... 12
4.2.1资产结构分析 ..................................... 12 4.2.2 资产质量和资产营运效率分析....................... 14 4.2.3负债结构分析 ..................................... 14 4.2.3偿债能力分析 ..................................... 15
总结 ........................................ 18
1. 宏观经济分析
自2004年以来，我国总体经济一直高速发展，国民生产总值增速7%以上，人均国内生产总值增速8%以上，图表分析如下
数据来源：国泰安数据库
在国民生产总值和人均国内生产总值不断增加的同时，消费价格指数亦在波动中上升
数据来源：国泰安数据库
2. 房地产行业分析
2.1 调控政策
近几年，国家对房地产进行了严厉的调控，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。
2011年1 月26 日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010 年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。截至7 月共43 个城市出台相关的操作细则，加入到限购的
行列，政策落实比较到位。而随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海和重庆在1 月底公布了征收细则，房产税的试点展开有利于房地产行业的长远健康发展。
同年7 月12 日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住建部8 月17 日提出新增限购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价，但效果并不明显。
2.2 房地产行业总体态势
近十年房地产行业景气指数在震荡中前行，在调控中渐渐走向平稳
数据来源：国泰安数据库
而土地供求方面，在2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用低楼面均价显著上涨，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%，房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三、四线城市成交面积同比小幅下滑。
3. 公司分析
3.1 公司简介
招商地产的全称为招商局地产控股股份有限公司，其前身是蛇口招商港务有限公司，初创于1979年，1990年9月始改组为中外股份有限公司。公司成立于1984 年，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家集开发销售、租赁经营、物业管理于一体、物业品种齐全的大型房地产开发集团。在房地产开发方面，公司业务涉及住宅、办公楼和商业营业用房三大类商品房的开发，在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。
1993年3月15日至3月27日，公司发行境内公众股2000万股，内部职工股700万股，特种股5000万股，1993年4月10日，“蛇口招商港务股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳证券交易。截止2014年3月底，招商地产总股本达17.17亿股，总资产超过250亿元。
3.2 SWOT分析
优势(Strengths)：
公司依靠母公司招商局集团，在开发贷取得以及贷款利率方面一直具备优势； 公司正以独特的产业协同拓展模式与集团一同向全国各地拓展，持续获取质优价低的资源；
具有较高的毛利率水平和稳定现金流，抵御市场风险的能力较强； 优质资源注入助推商业地产发展提速。大股东蛇口工业区注入深圳蛇口海上世界片区的部分优质地块土地。 劣势(Weakness)
在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。 机遇(Opportunities)
拥有庞大的潜在市场和顾客群；
商业地产的发展为公司房地产多元化的综合运营能力寻找更多的空间； 限购政策后市场重新洗牌。 威胁(Threats)
公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压；
万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。
4. 财务分析
4.1 利润表分析 4.1.1收入确认标准
强调商品房的交付，当房地产企业将已具备交付条件的商品房或房地产交付给购房者时确认收入的实现，如果有购房者在接到书面交房通知后，无正当理由拒绝接收，则于书面交房通知确定的交付使用期限结束后就确认收入的实现。
4.1.2收入、利润的构成及变化趋势
收入构成
招商地产财务报告中显示，公司营业收入都是来自于营业收入都是主营业务创造的营业收入。并且公司每年的营业收入都在逐年上升。公司的其他业务收入也为0，营业外收入非常少，说明公司业务较为集中。但是公司主营业务种类比较丰富,不仅包括房地产开发销售，还包括出租物业经营、房地产中介等等,但是房地产开发销售达到99%，说明主营业务集中于房地产开发销售。 利润构成及趋势
表1 招商地产利润构成及趋势分析
数据来源：招商地产2008-2012年报
从表中可知：
1、招商地产营业利润、利润总额、净利润都是正数，而且相差不大，说明利润质量较高。
2、三个利润指标一直保持增长。说明该企业盈利状况好。
3、盈余现金保障倍数变化大，说明招商地产利润质量变化大。2008-2011年利润质量低，2012年利润质量加高。但是这跟房地产行业的特殊性相关。
4.1.3非经常性损益构成及变化趋势
虽然《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（2008年修订）已自2008年12月1日执行，但是招商地产仍按照2007年修订的解释公告披露2008年年报。因此，本文将招商地产2008年报中“以前年度已经计提各项减值准备的转回”放到“其他符合非经常性损益定义的损益项目”项目里。
非经常性损益总额
表2 非经常性损益表
单位：百万元人民币/%
绝对值：2008-2011年，招商地产的非经常性损益保持上升，由负数变为正数，于2011年达到最大值。2012年非经常性损益变成负数，表现为非经常性亏损，但是对绝对数值较小。
贡献率：招商地产2008-2012非经常性损益对净利润的贡献率一直低于4%，对净利润的影响不大，说明公司的利润结构质量较好。2008、2009、2012年非经常性损益为负数，表明非经常性损益降低了净利润。2010-2011年非经常性损益为正数，表明非经常性损益提高了净利润。
非经常性损益构成
招商地产非经常性损益的总额变化不大，但是构成项目变化比较大。“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”对非经常性损益的影响一直较大。按照证监会公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（2008年修订）规定，上市公司应当对重大非经常性损益项目的内容增加必要的辅助说明，但是招商地产并没有详细说明“其他营业外收入和支出”。因此外部信息使用者无法知道具体内容。“计入当期损益的政府补助”占非经常性损益的比重也比较大。
表 招商地产非经常性损益构成及变化趋势
1）主要组成部分——政府补助
从2009-2012年，计入当期损益的政府补助（但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策、按照一定标准或定量享受的政府补助除外）是招商地产非经常性损益的主要组成部分。招商地产的财务报表中披露的政府补助更加详细。招商地产的政府补贴来自于财政补助款、纳税大户奖励、酒店项目补助等等。 2）非流动资产处置损益（2008年）
2008年招商地产非流动资产损益主要来自于“非流动资产处置损益”。主要来自（1）招商地产的子公司招商港务(新加坡)有限公司 2007 年度开始清算，并于 2008 年4 月注销；（2）招商地产子公司招商局物业管理有限公司及其子公司招商局物业管理(香港)有限公司与西安宏石物业管理有限公司达成股权转
让协议，分别将其持有的西安招商局物业管理有限公司70%和30%股权，以人民币803,129元和人民币344,198元转让给西安宏石物业管理有限公司。 小结：目前我国上市公司非经常性损益主要来自于非流动资产处置损益和于公允价值变动相关的项目。但是房地产行业具有明显的特殊性，其非经常性损益项目主要来自于政府补贴，政府与房地产商之间往往存在利益关联。
4.1.4 利润分配方案
表 招商地产2008-2012年股利支付率
注：比率均由计算得出
4.1.5盈利能力分析
通过计算，得到招商地产的盈利能力指标如下
表 招商地产盈利能力指标
4.2 资产负债表分析 4.2.1资产结构分析
表 招商集团资产结构分析
分析：
（1）2008年—2013年招商地产流动资产总额呈现不断增加的趋势，由2008年最低值3249740（万元）增加至2013年最高值12285216（万元）；流动资产构成比率保持在85%以上，与同行业平均水平相较，所占比率也较低。反映出企业应变能力增强，创造利润和发展的机会增加，加速资金周转潜力大。根据近几年数据，招商地产企业营业利润和流动资产率同时提高，说明企业正在发挥现有潜力，经营状况好转。
（2）2008年—2013年，流动资产构成比率有明显的上升趋势，由2008年（六年中）最低值86.81%上升为2012年（六年中）最高值94.39%。其中现金数量总额总体上呈现逐年增长的趋势，但是资产结构比率由19.74%下降至16%左右，反映出该企业提高了资金周转速度，资金流稳定，运营效率提高。
（3）应收账款与其他应收款：有数据可知该集团应收款项所占比率较低，且逐年降低，反映资金回收情况良好，不影响资金的正常、有效的运营。其他应收款为逐年增长的趋势，不仅总额增加，其所占资产比率也不断增长，虽然不排除随着政策的变化，政府对房地产行业准备金数量要求的增加，但是，增长速度过快，准备金、保证金方面应强化管理，特别是是否出现操纵利润的行为。
（4）存货资产结构比率：存货总额上呈现逐年递增的趋势，但是其所占资产比率大体为逐年下降态势，一方面反映了房地产行业普遍采取的对房产积压、待价而沽的情况，另一方面也说明该企业房产销售情况良好，变现能力高。
(5)长期股权投资：数额总量增长但是所占资产比例呈现下降趋势，与金地集团相比，长投所占比重较大。
（6）投资性房地产：数额总量增长但是所占资产比例呈现下降趋势。 （7）在建工程：数量总额上逐年增加，但是所占份额上对资产总体上不造成影响，反映集团对投资房产的规划性和谨慎性，保证了资金运营的安全、稳定和有效。
4.2.2 资产质量和资产营运效率分析
招商银行资产项目
单位：百万
招商地产财务指标计算如表：
招商地产财务指标
分析：
招商地产的流动资产周转率、总资产周转率、存货周转率大致持平，2011年小幅下降。固定资产周转率和应收账款周转率较高，企业资产管理较好。
4.2.3负债结构分析
表 招商地产负债项目
招商地产的流动负债主要由预收账款，应付账款和其他应收款构成。流动负债中总量最大的是预收账款。在2008到2010之间，其他应收款是大于应付账款的，但是2011到2012之见，应付账款反而反超了其他应收款。其他应收款的减少说明了公司对其他应收款的管理增强了，往往其他应收款是最容易存在猫腻的地方，所以公司强化了内部控制，优化负债机构，降低了财务风险。
4.2.3偿债能力分析
短期偿债能力分析 （1）流动比率
2008年至2012年，金地集团的流动比率都在2左右，但呈现下降趋势，说明其短期偿债能力下降。
（2）速动比率
招商地产的速动比率总体低于行业标准0.732。
（3）现金流动负债比率
现金流动负债比率
年经营现金净流入
100%，反映企业偿还债务的实际能
年末流动负债
力。
从2008年至2012年，招商地产的现金流动负债比率一直远远低于行业平均值1.1；在一些年份经营性现金流量为负数，其它年份也是略微超过0，说明招商地产实际偿还债务的能力较差。
长期偿债能力分析
（1）资产负债率
资产负债率
负债总额
100%
资产总额。
从2008年至2012年，招商地产的资产负债率略低于行业平均值，但是高于国际公认标准60%。因为房地产行业是资本密集型行业，很多资金来自于银行借款，导致资产负债率比较高。
（2）利息保障倍数
利息保障倍数
利润总额利息支出
100%。利息支出的数据来自于财务
利息支出
报表附注。
2009年以来，招商地产的利息保障倍数一直高于行业平均值，企业偿付债务利息的能力良好。
(3) 有形净值债务率
有形净值债务率
负债总额
100%
所有者权益无形资产
扣除无形资产后的有形净值债务率是对企业产权状况更加保守的衡量。图表显示的结果与产权比率一致。招商地产有形净值债务率不断上升，财务风险不断增加。
总结
通过上述分析，本文认为宏观经济形势总体向好，房地产市场在管制中逐渐走向规范；且招商地产企业经营状况较好，市场占有能力较强，企业经营业务拓展趋势强劲，企业市场前景较好。而且，招商地产具有贷款、拿地等方面的优势，其盈利能力位于行业上游水平，公司未来的成长潜力也将更出色，具有一定的投资价值，但应警惕政策风险及公司财务风险。
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证券投资学之基本分析
——招商地产
2011级金融学
[选取日期]
前言
房地产行业被认为是中国最赚钱的行业之一，牵动着千万人的神经。本文将选取房地产股票中较具代表性的招商银行（000024）进行基本分析，对其投资价值进行较为详细的考察。
目 录
1. 宏观经济分析 .............................. 3 2. 房地产行业分析 ............................ 4
2.1 调控政策................................................ 4 2.2 房地产行业总体态势...................................... 5
3. 公司分析 .................................. 6
3.1 公司简介................................................ 6 3.2 SWOT分析 ............................................... 7
4. 财务分析 .................................. 8
4.1 利润表分析.............................................. 8
4.1.1收入确认标准 ...................................... 8 4.1.2收入、利润的构成及变化趋势 ........................ 8 4.1.3非经常性损益构成及变化趋势 ........................ 9 4.1.4 利润分配方案..................................... 11 4.1.5盈利能力分析 ..................................... 11 4.2 资产负债表分析......................................... 12
4.2.1资产结构分析 ..................................... 12 4.2.2 资产质量和资产营运效率分析....................... 14 4.2.3负债结构分析 ..................................... 14 4.2.3偿债能力分析 ..................................... 15
总结 ........................................ 18
1. 宏观经济分析
自2004年以来，我国总体经济一直高速发展，国民生产总值增速7%以上，人均国内生产总值增速8%以上，图表分析如下
数据来源：国泰安数据库
在国民生产总值和人均国内生产总值不断增加的同时，消费价格指数亦在波动中上升
数据来源：国泰安数据库
2. 房地产行业分析
2.1 调控政策
近几年，国家对房地产进行了严厉的调控，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。
2011年1 月26 日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010 年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。截至7 月共43 个城市出台相关的操作细则，加入到限购的
行列，政策落实比较到位。而随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海和重庆在1 月底公布了征收细则，房产税的试点展开有利于房地产行业的长远健康发展。
同年7 月12 日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住建部8 月17 日提出新增限购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价，但效果并不明显。
2.2 房地产行业总体态势
近十年房地产行业景气指数在震荡中前行，在调控中渐渐走向平稳
数据来源：国泰安数据库
而土地供求方面，在2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用低楼面均价显著上涨，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%，房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三、四线城市成交面积同比小幅下滑。
3. 公司分析
3.1 公司简介
招商地产的全称为招商局地产控股股份有限公司，其前身是蛇口招商港务有限公司，初创于1979年，1990年9月始改组为中外股份有限公司。公司成立于1984 年，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家集开发销售、租赁经营、物业管理于一体、物业品种齐全的大型房地产开发集团。在房地产开发方面，公司业务涉及住宅、办公楼和商业营业用房三大类商品房的开发，在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。
1993年3月15日至3月27日，公司发行境内公众股2000万股，内部职工股700万股，特种股5000万股，1993年4月10日，“蛇口招商港务股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳证券交易。截止2014年3月底，招商地产总股本达17.17亿股，总资产超过250亿元。
3.2 SWOT分析
优势(Strengths)：
公司依靠母公司招商局集团，在开发贷取得以及贷款利率方面一直具备优势； 公司正以独特的产业协同拓展模式与集团一同向全国各地拓展，持续获取质优价低的资源；
具有较高的毛利率水平和稳定现金流，抵御市场风险的能力较强； 优质资源注入助推商业地产发展提速。大股东蛇口工业区注入深圳蛇口海上世界片区的部分优质地块土地。 劣势(Weakness)
在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。 机遇(Opportunities)
拥有庞大的潜在市场和顾客群；
商业地产的发展为公司房地产多元化的综合运营能力寻找更多的空间； 限购政策后市场重新洗牌。 威胁(Threats)
公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压；
万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。
4. 财务分析
4.1 利润表分析 4.1.1收入确认标准
强调商品房的交付，当房地产企业将已具备交付条件的商品房或房地产交付给购房者时确认收入的实现，如果有购房者在接到书面交房通知后，无正当理由拒绝接收，则于书面交房通知确定的交付使用期限结束后就确认收入的实现。
4.1.2收入、利润的构成及变化趋势
收入构成
招商地产财务报告中显示，公司营业收入都是来自于营业收入都是主营业务创造的营业收入。并且公司每年的营业收入都在逐年上升。公司的其他业务收入也为0，营业外收入非常少，说明公司业务较为集中。但是公司主营业务种类比较丰富,不仅包括房地产开发销售，还包括出租物业经营、房地产中介等等,但是房地产开发销售达到99%，说明主营业务集中于房地产开发销售。 利润构成及趋势
表1 招商地产利润构成及趋势分析
数据来源：招商地产2008-2012年报
从表中可知：
1、招商地产营业利润、利润总额、净利润都是正数，而且相差不大，说明利润质量较高。
2、三个利润指标一直保持增长。说明该企业盈利状况好。
3、盈余现金保障倍数变化大，说明招商地产利润质量变化大。2008-2011年利润质量低，2012年利润质量加高。但是这跟房地产行业的特殊性相关。
4.1.3非经常性损益构成及变化趋势
虽然《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（2008年修订）已自2008年12月1日执行，但是招商地产仍按照2007年修订的解释公告披露2008年年报。因此，本文将招商地产2008年报中“以前年度已经计提各项减值准备的转回”放到“其他符合非经常性损益定义的损益项目”项目里。
非经常性损益总额
表2 非经常性损益表
单位：百万元人民币/%
绝对值：2008-2011年，招商地产的非经常性损益保持上升，由负数变为正数，于2011年达到最大值。2012年非经常性损益变成负数，表现为非经常性亏损，但是对绝对数值较小。
贡献率：招商地产2008-2012非经常性损益对净利润的贡献率一直低于4%，对净利润的影响不大，说明公司的利润结构质量较好。2008、2009、2012年非经常性损益为负数，表明非经常性损益降低了净利润。2010-2011年非经常性损益为正数，表明非经常性损益提高了净利润。
非经常性损益构成
招商地产非经常性损益的总额变化不大，但是构成项目变化比较大。“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”对非经常性损益的影响一直较大。按照证监会公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（2008年修订）规定，上市公司应当对重大非经常性损益项目的内容增加必要的辅助说明，但是招商地产并没有详细说明“其他营业外收入和支出”。因此外部信息使用者无法知道具体内容。“计入当期损益的政府补助”占非经常性损益的比重也比较大。
表 招商地产非经常性损益构成及变化趋势
1）主要组成部分——政府补助
从2009-2012年，计入当期损益的政府补助（但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策、按照一定标准或定量享受的政府补助除外）是招商地产非经常性损益的主要组成部分。招商地产的财务报表中披露的政府补助更加详细。招商地产的政府补贴来自于财政补助款、纳税大户奖励、酒店项目补助等等。 2）非流动资产处置损益（2008年）
2008年招商地产非流动资产损益主要来自于“非流动资产处置损益”。主要来自（1）招商地产的子公司招商港务(新加坡)有限公司 2007 年度开始清算，并于 2008 年4 月注销；（2）招商地产子公司招商局物业管理有限公司及其子公司招商局物业管理(香港)有限公司与西安宏石物业管理有限公司达成股权转
让协议，分别将其持有的西安招商局物业管理有限公司70%和30%股权，以人民币803,129元和人民币344,198元转让给西安宏石物业管理有限公司。 小结：目前我国上市公司非经常性损益主要来自于非流动资产处置损益和于公允价值变动相关的项目。但是房地产行业具有明显的特殊性，其非经常性损益项目主要来自于政府补贴，政府与房地产商之间往往存在利益关联。
4.1.4 利润分配方案
表 招商地产2008-2012年股利支付率
注：比率均由计算得出
4.1.5盈利能力分析
通过计算，得到招商地产的盈利能力指标如下
表 招商地产盈利能力指标
4.2 资产负债表分析 4.2.1资产结构分析
表 招商集团资产结构分析
分析：
（1）2008年—2013年招商地产流动资产总额呈现不断增加的趋势，由2008年最低值3249740（万元）增加至2013年最高值12285216（万元）；流动资产构成比率保持在85%以上，与同行业平均水平相较，所占比率也较低。反映出企业应变能力增强，创造利润和发展的机会增加，加速资金周转潜力大。根据近几年数据，招商地产企业营业利润和流动资产率同时提高，说明企业正在发挥现有潜力，经营状况好转。
（2）2008年—2013年，流动资产构成比率有明显的上升趋势，由2008年（六年中）最低值86.81%上升为2012年（六年中）最高值94.39%。其中现金数量总额总体上呈现逐年增长的趋势，但是资产结构比率由19.74%下降至16%左右，反映出该企业提高了资金周转速度，资金流稳定，运营效率提高。
（3）应收账款与其他应收款：有数据可知该集团应收款项所占比率较低，且逐年降低，反映资金回收情况良好，不影响资金的正常、有效的运营。其他应收款为逐年增长的趋势，不仅总额增加，其所占资产比率也不断增长，虽然不排除随着政策的变化，政府对房地产行业准备金数量要求的增加，但是，增长速度过快，准备金、保证金方面应强化管理，特别是是否出现操纵利润的行为。
（4）存货资产结构比率：存货总额上呈现逐年递增的趋势，但是其所占资产比率大体为逐年下降态势，一方面反映了房地产行业普遍采取的对房产积压、待价而沽的情况，另一方面也说明该企业房产销售情况良好，变现能力高。
(5)长期股权投资：数额总量增长但是所占资产比例呈现下降趋势，与金地集团相比，长投所占比重较大。
（6）投资性房地产：数额总量增长但是所占资产比例呈现下降趋势。 （7）在建工程：数量总额上逐年增加，但是所占份额上对资产总体上不造成影响，反映集团对投资房产的规划性和谨慎性，保证了资金运营的安全、稳定和有效。
4.2.2 资产质量和资产营运效率分析
招商银行资产项目
单位：百万
招商地产财务指标计算如表：
招商地产财务指标
分析：
招商地产的流动资产周转率、总资产周转率、存货周转率大致持平，2011年小幅下降。固定资产周转率和应收账款周转率较高，企业资产管理较好。
4.2.3负债结构分析
表 招商地产负债项目
招商地产的流动负债主要由预收账款，应付账款和其他应收款构成。流动负债中总量最大的是预收账款。在2008到2010之间，其他应收款是大于应付账款的，但是2011到2012之见，应付账款反而反超了其他应收款。其他应收款的减少说明了公司对其他应收款的管理增强了，往往其他应收款是最容易存在猫腻的地方，所以公司强化了内部控制，优化负债机构，降低了财务风险。
4.2.3偿债能力分析
短期偿债能力分析 （1）流动比率
2008年至2012年，金地集团的流动比率都在2左右，但呈现下降趋势，说明其短期偿债能力下降。
（2）速动比率
招商地产的速动比率总体低于行业标准0.732。
（3）现金流动负债比率
现金流动负债比率
年经营现金净流入
100%，反映企业偿还债务的实际能
年末流动负债
力。
从2008年至2012年，招商地产的现金流动负债比率一直远远低于行业平均值1.1；在一些年份经营性现金流量为负数，其它年份也是略微超过0，说明招商地产实际偿还债务的能力较差。
长期偿债能力分析
（1）资产负债率
资产负债率
负债总额
100%
资产总额。
从2008年至2012年，招商地产的资产负债率略低于行业平均值，但是高于国际公认标准60%。因为房地产行业是资本密集型行业，很多资金来自于银行借款，导致资产负债率比较高。
（2）利息保障倍数
利息保障倍数
利润总额利息支出
100%。利息支出的数据来自于财务
利息支出
报表附注。
2009年以来，招商地产的利息保障倍数一直高于行业平均值，企业偿付债务利息的能力良好。
(3) 有形净值债务率
有形净值债务率
负债总额
100%
所有者权益无形资产
扣除无形资产后的有形净值债务率是对企业产权状况更加保守的衡量。图表显示的结果与产权比率一致。招商地产有形净值债务率不断上升，财务风险不断增加。
总结
通过上述分析，本文认为宏观经济形势总体向好，房地产市场在管制中逐渐走向规范；且招商地产企业经营状况较好，市场占有能力较强，企业经营业务拓展趋势强劲，企业市场前景较好。而且，招商地产具有贷款、拿地等方面的优势，其盈利能力位于行业上游水平，公司未来的成长潜力也将更出色，具有一定的投资价值，但应警惕政策风险及公司财务风险。