第一章 物权法导论
第一节 物权法的概念与性质
一、物权法的概念
物权法，是指调整各种物权关系的法律规范。
物权关系可以分为物的归属关系和物的利用关系。其中物的归属关系所要解决的是特定民事主体对特定物的排他的全面支配权，物权法对这种物的归属关系的调整形成了财产所有权制度。物的利用关系是指特定民事主体对物的使用价值和交换价值进行利用，以充分发挥物的效用的财产关系。对物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用，在现代社会，物的他主利用对于物尽其用、物尽其利显得尤为重要。物权法通过调整物的他主利用关系，使对物没有所有权的人可以根据法律或者合同，对其进行使用、收益，这样一来既避免了所有人对财产的闲置，又实现了非所有人对财产的利用，使双方皆能获益。。
二、物权法的性质
物权法具有如下基本属性：
（一）物权法是私法
（二）物权法是财产法
（三）物权法主要是强行法
（四）物权法是固有法
第二节 现代物权法的发展趋势
一般认为，现代物权法呈现出如下几个发展趋势：
一、物权的社会化趋势
二、物权的价值化趋势
三、物权的扩张趋势
四、物权法的国际化趋势
第三节 物权法的基本原则
一、物权平等保护原则
首先，物权神圣不可侵犯。
其次，各种民事主体的物权是平等的。
二、物权法定原则
（一）物权法定原则的含义
所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。
（二）物权法定原则的立法理由
1、物权具有绝对性，任意创设物权将会妨碍不特定第三人的自由
2、整理物权类型，适应社会发展的需要
3、促进物尽其用
4、物权法定原则可保障完全的合同自由
5、物权法定有利于物权的公示，确保交易的安全与便捷
（三）物权法定原则的修正
对于这一解决办法，学者之间存在争议，主要有以下学说：
1、物权法定无视说
2、习惯法包含说
3、习惯法物权有限承认说
4、物权法定缓和说
（四）我国物权法定原则的立法及其解释策略
三、公示公信原则
（一）公示原则
公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。 物权公示原则的立法理由在于：
第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在物权关系。
第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。
（二）公信原则
1、公信原则的含义与起源
2、公信原则的立法理由
第一，公信原则有助于保护交易安全、促进交易效率。
第二，公信原则是公示原则在逻辑上的当然结果。
3、公信原则的具体内容
第一，动产占有产生公信力。
第二，不动产登记产生公信力。
第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。
四、一物一权原则
一物一权是虽非物权法明确规定的基本原则，但在学理上普遍被视为物权法的基本原则。所谓一物一权原则，亦称物权客体特定原则，是指在一个标的物上不允许有互不相容的两个以上物权同时存在，而一个物权的客体也只能以一物为限。具体言之，一物一权原则有两层内涵：
首先，一物不能多权，在同一标的物上只能成立一个所有权，也只能成立一个与其他物权互不相容的用益物权，在物的某一部分上不能成立一个独立的物权；其次，多物不能一权，数个物上一般不能成立一个物权，只能在一个物上成立一个物权。
第二章 物权的一般原理
第一节 物权的概念与特征
一、物权的概念
我国《物权法》第2条采用的是上述第二种定义，该条第2款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”对于这个定义，应当从以下几个方面理解：
首先，物权为直接支配物的权利。
其次，物权为支配特定物的权利。
最后，物权是一种能排除他人干涉、妨害的权利。
二、物权关系的本质
与物权的概念密切相关的一个问题是物权关系的本质。对此，民法学界存在三种不同的学说：
第一，对物关系说。
第二，对人关系说。
第三，折衷说。
三、物权的特征
物权是一种财产权，与其他财产权——尤其是债权——相比，物权具有如下几个特征：
（一）物权具有直接支配性
（二）物权具有排他性
（三）物权具有优先性
（四）物权具有对世性
（五）物权具有法定性
（六）物权以特定的物为客体
（七）物权是静态财产权
（八）物权的效力一般没有地域性
第二节 物权的分类
在民法学上，物权的分类主要包括以下几种：
一、自物权与他物权
这是根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有物享有物权为标准所作的区分。自物权是权利人依法对自有物享有的物权，自物权就是所有权，即自物权的外延是唯一的。他物权是权利人根据法律的规定或合同的约定，对他人所有之物享有的物权，他物权的外延包括所有权之外的一切物权类型。
自物权与他物权的支配范围也不同。
他物权可以进一步划分为用益物权与担保物权。
二、动产物权、不动产物权与权利物权
这是以物权的客体为标准所作的区分。以动产为客体的物权，称为动产物权，如动产所有权、动产质权和留置权等；以不动产为客体的物权，称为不动产物权，如不动产所有权、土地承包经营权、不动产抵押权等；以权利为客体的，则称为权利物权，如权利抵押权和权利质权等。
三、主物权与从物权
这是以物权有无从属性为标准所作的区分。主物权是独立存在，不从属于其他权利的物权，如所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等。从物权是从属于其他权利并为所从属的权利服务的物权，如抵押权、质权、留置权、优先权等。
四、登记物权与不登记物权
这是以物权变动是否须经登记为标准而作的区分。登记物权是其变动非经登记不生效力或不得对抗第三人的物权，不动产物权都属登记物权。此外，在一些特殊动产上成立的物权，如在航空器、船舶、车辆等之上成立的所有权或抵押权亦属于登记物权。不登记物权是其变动只须交付而无须登记的物权，一般动产物权属于不登记权。
五、意定物权与法定物权
这是以物权发生原因的不同为标准而作的区分。
六、有期限物权与无期限物权
这是以物权的存续有无期限为标准而作的区分。
七、民法上的物权与特别法上的物权
这是以物权由何种法律规定为标准而作的区分。
八、本权与占有
这是以是否有权利的实质内容为标准而作的区分。
第三节 物权的客体
一、物的概念
民法上的物，是指能够满足民事主体的需要并且能够为民事主体所支配的物体或自然力。
二、物的基本属性
（一）客观物质性
（二）可支配性
（三）可使用性
（四）存在于人体的外部
三、物的分类
从不同的角度，按照不同的标准，可以对物进行如下分类：
（一） 动产与不动产
动产和不动产在法律上的差别主要有：
其一，物权变动的法定要件不同。
其二，可得设立的物权种类不同。
其三，流通性质和范围不同。
其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。
（二）流通物、限制流通物、禁止流通物
（三）特定物与种类物
（四）可分物与不可分物
（五）消耗物与非消耗物
（六）有主物和无主物
（七）单一物、合成物与集合物
（八）主物与从物
（九）原物与孳息
四、特殊的物
某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意义和地位。
（一）货币
（二）有价证券
有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：
1、代表一定的财产权利
2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离
3、有价证券的义务人是特定的
4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务
（三）尸体
尸体也是一种特殊的物。
第四节 物权的效力
一、关于物权效力的学说争议
关于物权的效力主要存在如下几种学说：
(一)一效力说
(二)二效力说
(三)三效力说
(四)四效力说
二、物权的排他效力
物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。
物权的排他效力主要表现为以下几点：
首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。
其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。
动产和不动产在法律上的差别主要有：
其一，物权变动的法定要件不同。
其二，可得设立的物权种类不同。
其三，流通性质和范围不同。
其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。
（二）流通物、限制流通物、禁止流通物
（三）特定物与种类物
（四）可分物与不可分物
（五）消耗物与非消耗物
（六）有主物和无主物
（七）单一物、合成物与集合物
（八）主物与从物
（九）原物与孳息
四、特殊的物
某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意义和地位。
（一）货币
（二）有价证券
有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：
1、代表一定的财产权利
2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离
3、有价证券的义务人是特定的
4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务
（三）尸体
尸体也是一种特殊的物。
第四节 物权的效力
一、关于物权效力的学说争议
关于物权的效力主要存在如下几种学说：
(一)一效力说
(二)二效力说
(三)三效力说
(四)四效力说
二、物权的排他效力
物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。
物权的排他效力主要表现为以下几点：
首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。
其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。
最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多个所有权存在；其次是以占有为内容的他物权，如基地使用权、农地使用权等，同一标的物上不能有多个以占有为内容的他物权存在。
三、物权的优先效力
(一)物权优先于债权的效力
具体可分为两种情形：
一是债权以某特定物为给付之标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。
二是物权优先于一般的债权。
物权优先于债权作为一般原则也存有例外：
其一，买卖不破租赁。
其二，基于社会公益或法政策的理由：法律规定某些特殊债权可优先于物权。 (二)物权相互之间的优先效力
1．不相容物权相互之间的优先效力
2．可相容物权相互之间的优先效力
先成立的物权优先于后成立的物权作为一项原则，也存在例外：
(1)他物权优先于所有权
(2)费用性担保物权优先于融资性担保物权
(3)基于社会公益或法政策考虑，法律规定成立在后的某些物权优先于在先的物权
四、物权的追及效力
物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也称追及权。
应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及效力的限制。
五、物权请求权
（一）物权请求权的概念
所谓物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人为回复其物权的圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。
（二）物权请求权的类型
1.返还原物请求权
2.排除妨害请求权
3.消除危险请求权
4.恢复原状请求权
（三）物权请求权的性质
首先，物权请求权是独立的请求权。
其次，物权请求权是物权的权能。
（四）物权请求权与债权请求权的区别
物权请求权与债权请求权虽然均为请求权，但二者却有明显的区别： 其一，权利的基础不同。
其二，目的不同。
其三，内容不同。
其四，构成要件不同。
其五，效力不同。
其六，诉讼时效。
（五）物权请求权与其他请求权的竞合
物权请求权与其他请求权可能发生竞合，包括如下情形：
其一，物权请求权与合同债权请求权的竞合。
其二，物权请求权与因侵权行为而生的请求权的竞合。
其三，物权请求权与不当得利返还请求权能否竞合，存在争议。
第三章 物权变动
第一节 物权变动概述
一、物权变动的概念
可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的发生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可简称为物权的得丧变更。
二、物权的发生
物权的发生，从物权主体的角度看，即物权的取得。在民法学理上，通常把物权的取得划分为原始取得与继受取得。
(一)物权的原始取得
物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既存的权利为依据而取得物权。
（二）物权的继受取得
物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存的权利为依据而取得物权。
三、物权的变更
四、物权的消灭
（一）混同
（二）抛弃
五、物权变动的原因
归结起来，物权变动的原因主要有以下四类：一是法律行为，即依当事人的意思使物权变动；二是事实行为和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接规定，如留置权、优先权、法定抵押权等的取得是基于法律的直接规定；四是公法
上的原因，如征收、没收等。在这四类原因中，法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。
第二节 基于法律行为的物权变动
一、物权变动的规范模式
通说认为，从比较法的视角看，物权变动有三种规范模式：意思主义、债权形式主义、物权形式主义。
(一)意思主义
意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为法国首先采用，故又称法国主义。
(二)债权形式主义
债权形式主义，是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以又称奥地利主义。
(三)物权形式主义
物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义。
二、关于物权行为理论
(一)物权行为理论的缘起
物权行为理论由19世纪德国著名法学家弗里德里希·卡尔·冯·萨维尼所创。
（二）关于物权行为的学术争论
物权行为理论问世之后，逐渐引起民法学界的争议。
（三）物权行为理论的修正
对此，主要有以下三种学说：
1、条件关联说
2、共同瑕疵说
3、法律行为整体说
三、物权变动规范模式分析框架的改进
（一）物权行为理论的立法取舍
（二）公示在物权变动中的法律效力
1、公示生效要件主义
2、公示对抗要件主义
3、折衷主义
四、我国民法关于物权变动的规范模式
（一）《物权法》制定之前的规范模式
（二）《物权法》中的规范模式
《物权法》对于物权行为的取舍采用否定说，对于公示在物权变动中的法律效力采用折衷说。
第三节 基于法律行为以外原因的物权变动
物权变动的原因除了法律行为以外，还包括事实行为（如建造房屋、先占）、事件（如混合）、法律的直接规定、法院判决、强制执行、以及某些公法上的原因等。基于这些原因发生的物权变动在生效要件上有一些特殊性。
第四节 物权变动的公示方法
一、动产物权变动的公示方法
动产物权变动一般以交付（移转占有）作为公示方法、某些特殊的动产也以登记作为公示方法，如交通工具物权变动、动产抵押。
交付的方式包括现实交付与观念交付。
（一）现实交付
（二）观念交付
1、简易交付
2、占有改定
3、指示交付
4、拟制交付
二、不动产物权变动的公示方法
不动产物权变动以登记作为公示方法，之所以如此，主要原因在于：(1)登记可以最准确地表征物权状况，透明度高、公信力强。(2)不动产具有稀缺性且价值高，经常受多重支配，所有权、利用权、价值权(担保物权)经常分属于若干个人，仅凭占有不足以表征全部权利，必须借助于登记。(3)不动产的位置固定、具有很强的特定性，具备进行登记的条件；动产位置不固定，数量众多且不容易辨别，登记难度太大而且登记达不到公示目的，一般人在转让动产时都不会去办理登记。（4）不动产登记也便于国家进行管理，比如征税、土地利用与房屋建造行为的调控与管理等。
（一）不动产的登记机关
（二）登记的基本程序
一般分为四个步骤：申请、受理、审查、登记发证。
（三）不动产登记簿与权属证书的关系
（四）更正登记
（五）异议登记
（六）预告登记
（七）登记损害赔偿责任
第四章 所有权概述
第一节 所有权的概念与特征
一、所有权的概念
所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根据我国《物权法》第39条的规定，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。
二、所有权的特征
所有权具有如下特征：
(一)全面支配性
(二)自物权性
(三)独占的排他性
(四)弹力性
所有权是具有弹力性的物权，此即所有权的伸缩性、回归性或扩张性。所谓弹力性是指，于所有权人设定他物权之际，其行使受到限制，而于他物权消灭时，所有权恢复其圆满支配状态而言的。
(五)永久性
所有权是永久支配标的物的物权。
三、所有权的本质
第二节 所有权的内容
一、占有权能
占有权能是指所有权人对标的物实际掌握、控制的权能。
二、使用权能
使用权能，是指不毁损物体或变更其性质，而按照物的性能和用途加以利用，以满足生产或生活需要的权能。
三、收益权能
收益权能，是指依法收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。
四、处分权能
处分权能，是指依法对标的物进行处置，从而决定其命运的权能。处分权能是所有权内容的核心，是否享有处分自由标志着所有权是否完备。
第三节 所有权的取得
一、原始取得
（一）劳动生产
（二）孳息
（三）没收
（四）征收
（五）拾得遗失物
拾得遗失物是指发现他人遗失的动产并予以占有的事实行为。拾得遗失物在一定条件下可以导致所有权的变动。世界各国的民事立法均将其视为动产所有权取得的方式。
1. 遗失物应具备如下条件：
（1）必须是动产。
（2）必须是占有人不慎丢失的动产。
（3）必须是拾得人拾得该动产。
2. 拾得遗失物的法律效果
拾得人负有下列义务：
（1）拾得人有通知的义务。
（2）拾得人有报告和交付的义务。
（3）拾得人有保管遗失物的义务。
（4）拾得人有返还遗失物的义务。
拾得人享有以下权利：
（1）请求权利人支付必要的费用。
（2）请求权利人支付允诺的报酬。
3. 遗失物的归属
（六）拾得漂流物、发现埋藏物和隐藏物
（七）添附
（八）善意取得
1．善意取得的概念
所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该物的物权。
2．善意取得的构成要件
（1）须有无处分权人处分他人财产的行为
（2）须受让人取得财产时出于善意
（3）须转让行为有偿且对价合理
（4）须完成了物权变动手续
3. 关于善意取得的除外规定
（1）法律对禁止流通物或限制流通物的买卖有特别规定。
（2）法律对抢劫、盗窃、侵占的财物有特别规定。
（3）法律对漂流物、埋藏物、隐藏物有特别规定。
（4）法律对土地、水流、野生动植物资源所有权有特别规定
二、继受取得
继受取得，又称传来取得，是指财产所有人通过一定法律行为或其他法律事实，从原所有人那里取得某项财产的所有权。
（1）买卖
（2）互易
（3）赠与
（4）继承遗产和接受遗赠
（5）其他合法原因
第四节 所有权的行使和限制
一、所有权的行使
（一）所有人的行使
（二）授权他人行使
二、所有权行使的限制
（一）公法的限制
1. 国家对私人或者集体财产的征收、征用
2. 《土地管理法》对集体土地使用的限制
3. 《环境保护法》对自然人和法人所有权的限制
4. 所有权不得利用标的物从事违法活动
（二）私法的限制
1.禁止权利滥用原则对所有权的限制
2. 诚实信用原则对所有权的限制
3. 相邻关系对所有权的限制
第五章 不动产所有权
第一节 土地所有权
一、土地所有权的概念
土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权是一国经济制度的基础。
我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所有权，这也是我国土地所有权的基本分类。
二、国家土地所有权
国家土地所有权具有以下法律特征：
（一） 国家土地所有权的权利主体是唯一的，即国家。
（二）国家土地所有权的客体包括城市的土地，法律规定为国家所有的城市以外的其他土地，例如，处于农村土地包围之中的国有农场的土地。
（三） 国家土地所有权禁止交易。
（四） 国家土地所有权实行所有权与使用权分离的制度。
三、集体土地所有权
我国集体土地所有权具有以下法律特征：
（一）权利主体为各个农业劳动集体
（二）客体为国有土地以外的其他土地
（三）集体土地所有权的确认须进行所有权登记
（四）集体土地所有权主要实行土地承包制
第二节 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有如下几个特征：
(一)复合性
建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
(二)专有权的主导性
在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
(三)一体处分性
(四)权利主体身份的多重性
三、建筑物区分所有权的类型
(一)纵向分割式区分所有权
纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
(二)横向分割式区分所有权
横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。 (三)混合式区分所有权
混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权
专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。 (一)专有部分
专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。
(二)专有权行使的限制
1. 专有权的行使
2. 专有权行使的限制
由于专有权的客体不是独立的不动产，而是建筑物经过分割后形成的具有一定独立性，但又与他人的专有部分和共有部分密切联系的“专有部分”，因此，区分所有人在行使其专有权时，要受到以下限制：
（1）《物权法》第71条的限制。
（2）《物权法》第77条的限制。
（3）小区管理公约的限制。
（4）相邻关系的限制。
五、建筑物区分所有权人的共有权
共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。
(一)共有部分
区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。
（二）共有权的性质
1、从属性
2、不可分割性
3、不涉及优先购买权
4、某些共有部分可不按份额地共同使用，但该共有部分产生的费用、收益等，如无特殊约定，要按照专有部分所占建筑物的比例来分摊、分配，对其管理处分也是如此。
（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务
区分所有权人作为共有人的权利包括：（1）共有部分的使用权。(2)共有部分的收益权。（3）对业主共有的车位、车库有优先购买的权利。（4)共有部分的单纯的修缮改良权。（5）物权请求权
区分所有权人作为共有人的义务主要包括：（1）依照共有物的特性和用途，合理使用共有物，不得随意改动共有部分的结构和设置，也不得侵占共有部分。（2）不得单独处分共有权利和请求分割共有部分。（3）按照应有份额分摊使用、管理、修缮共有部分产生的费用。（4）服从全体业主对共同部分管理等事项做出的决定。
六、建筑物区分所有权人的成员权
(一)成员权的概念与特征
所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。
成员权具有如下特点：（1）成员权是基于区分所有权的专有和共有而产生的。（2）成员权的权利主体是建筑物的区分所有权人。（3）成员权既是一种权利，又是一种义务。（4）成员权具有永续性。
(二)成员权的内容
成员权人享有的权利：（1）参与管理的选举权和被选举权。（2）投票表决权。（3）订立管理规约权。（4）自我利益捍卫权。（5）选举和罢免管理者权。（6）监督权。
成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。
(三)成员权的行使方式
成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。
管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。
业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。
业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。
业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。
第三节 不动产相邻关系
一、相邻关系的概念
所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。 相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。
相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。
二、相邻关系的特征
相邻关系的特征，源于不动产相邻的自然属性和地尽其利的宗旨，具体表现以下几方面：
1. 相邻关系的产生具有法定性
2. 相邻关系是在两个或两个以上权利主体之间发生的。
3. 相邻关系是基于不动产相互连接的情形而产生的。
4. 相邻关系也是一种物权制度，但其客体并不是所有权的客体本身，而是因行使不动产所有权引起的与相邻人有关的财产利益和其他利益。
5. 相邻关系的内容是相邻人之间的权利和义务。
6. 相邻关系是一种从属的法律关系，它不能单独转让，只能随着不动产所有权或使用权的转移而转移，如果不动产消灭它也随之消灭。
三、相邻关系的种类
按照《物权法》第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：
（一）因用水、排水而产生的相邻关系
1、相邻用水关系
2、相邻排水关系
（二）因通行产生的相邻关系
（三）因建造、修缮建筑物以及铺设管道形成的相邻关系
（四）因通风、采光产生的相邻关系
（五）因环境保护产生的相邻关系
（六）相邻防险关系
四、相邻关系的处理
（一）相邻关系的处理依据
（二）相邻关系的处理原则
1、有利生产、方便生活原则
2、互谅互让、团结互助原则
3、公平合理、兼顾各方利益原则
第六章 共 有
第一节 共有概述
一、共有的概念和特征
（一）共有的概念
共有是指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。
（二）共有的特征
共有作为复合的所有权关系，具有以下特征：
1、共有的权利主体是多元化的
2．共有的客体为统一的同一项财产
3．共有的内容表现为双重的权利义务关系
4．共有的性质是所有权的联合，而不是一种独立的所有权类型
二、共有的成立原因
（一）基于当事人意思成立共有
(二)基于法律规定成立共有
三、共有的分类
第二节 按份共有
一、按份共有的含义和特征
所谓按份共有，是指各共有人各自按照确定的份额，对共有物分享权利和分担义务的共有形式。
按份共有具有以下特征：
其一，按份共有人对共有物按照预先确定的份额享有权利，承担义务，此份额称为应有份。
其二，按份共有人的权利义务及于共有的全部财产之上。
其三，按份共有人对其应有份额享有相当于单独所有的权利。
二、按份共有的效力
按份共有的效力主要体现在按份共有人的权利、义务上。
(一)按份共有人的权利
按份共有人享有如下权利：
其一，按其份额对共有物享有占有权、使用权、收益权、处分权。
其二，对共有物中属于自己的份额享有处分权。
其三，按份共有人有优先购买权。
其四，对第三人的连带债权。
(二)按份共有人的义务
按份共有人的义务主要包括：
其一，费用分担义务。
其二，对于第三人的连带债务。
（三）按份共有人对共有财产的处分
三、约定不明视为按份共有
第三节 共同共有
一、共同共有的概念和特征
共同共有，是指共有人根据法律或合同的约定，基于某种共同关系不分份额地对全部财产享有权利，承担义务的共有形式。
共同共有与按份共有相比较，具有如下特征：
（一）共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。
（二）共同共有是不分份额的共有。
（三）共同共有人平等地享有权利和承担义务。
二、常见的共同共有的类型
共同共有主要有以下几种类型：
(一)夫妻共有
(二)家庭共有
(三)遗产分割前的共有
（四）合伙财产
三、共同共有的效力
共同共有的效力主要体现在共同共有人的权利义务上，具体包括： 第一，共同共有人对共有物享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。 第二，共同共有人对共有物平等地承担义务。
第三，因共有物而发生的债权债务，共同共有人对外享有连带债权、承担连带债务。
第四，在共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。
第四节 准共有
一、准共有的概念
所谓准共有，是指两个或者两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有，如抵押权共有、建设用地使用权共有、著作权共有、专利权共有、商标权共有等。
二、准共有的适用
（一）准共有的标的仅限于财产权
（二）准共有，除适用财产权制度的特别规定外，相应地还要适用有关普通共有的规定。
（三）基地使用权、农地使用权、抵押权、地役权等定限物权，虽可为准共有的标的，但在共有地役权时，须注意地役权的具有不可分性。
第五节 共有物的分割
一、共有物分割的原则
共有物在分割时必须遵守以下原则：
（一）依据共有人约定分割的原则。
(二)依法分割的原则。
（三）损害赔偿的原则。
二、共有物分割的方法
共有物的分割方法一般有以下几种：
（一）实物分割
（二）变价分割
（三）折价补偿
三、共有物分割的效力
共有物分割将产生如下效力：
(一)共有人负有瑕疵担保责任
（二）受害人有权请求其他共有人分担损失。
第七章 用益物权概述
第一节 用益物权的概念、特征与分类
一、用益物权的概念
二、用益物权的特征
（一）用益物权是他物权
（二）用益物权是定限物权
（三）用益物权一般以不动产为客体
（四）用益物权一般是有期限的物权
（五）用益物权一般为独立物权
二、用益物权的分类
按照不同的标准，用益物权有不同的分类方式：
（一）登记用益物权与非登记用益物权
根据用益物权的设定是否需要登记，用益物权可以分为登记用益物权和非登记用益物权。登记用益物权是指必须登记才能设定的用益物权。
（二）自由流通的用益物权与限制流通的用益物权
根据用益物权的流转是否受到限制，用益物权可以分为自由流通的用益物权和限制流通的用益物权。
（三）一般法上的用益物权和特别法上的用益物权
根据用益物权规范法源的不同，用益物权可分为一般法上的用益物权和特别法上的用益物权。
第二节 用益物权的体系与一般规则
一、用益物权的体系
（一）比较法上的用益物权
（二）我国现行用益物权体系
根据《物权法》的规定，我国的用益物权体系总体上由两部分构成：
1、一般用益物权
2、特别法上的用益物权
（1）海域使用权
（2）探矿权、采矿权
（3）取水权
（4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利
二、用益物权的一般规则
（一）行使用益物权应当依法保护和合理开发利用自然资源
（二）所有权人不得干涉用益物权人行使权利
（三）征收、征用消灭或影响用益物权的，应当进行补偿
第八章 土地承包经营权
第一节 土地承包经营权概述
一、土地承包经营权的沿革
二、土地承包经营权的概念
土地承包经营权，是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。
三、土地承包经营权的特征
土地承包经营权具有以下特征：
(一)土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员
（二）土地承包经营权的客体具有广泛性
（三）土地承包经营权限于农业用途
（四）土地承包经营权具有期限性
第二节土地承包经营权的设立
一、土地承包经营合同
二、土地承包经营权登记问题
三、土地承包双方的权利和义务
1. 发包方的权利义务
（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
（四）法律、行政法规规定的其他权利。
发包方承担下列义务：
（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；
（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；
（五）法律、行政法规规定的其他义务。
2. 承包方的权利义务
承包方享有下列权利：
（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（三）法律、行政法规规定的其他权利。
承包方承担下列义务：
（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；
（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（三）法律、行政法规规定的其他义务。
第三节土地承包经营权流转
一、土地承包经营权流转概述
1. 土地承包经营权流转的概念
2. 土地承包经营权流转的原则
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
二、土地承包经营权流转的方式
三、土地承包经营权流转合同
第四节 土地承包经营权的保护和消灭
一、土地承包经营权的保护
土地承包经营权属于用益物权的范畴，物权保护的一般方法，如公法保护和私法保护，私法保护中物权法保护与债权法保护等方法都可以对土地承包经营权适用。同时，《农村土地承包法》还对土地承包经营权保护问题进行了一些特别规定，主要包括一下方面：
1. 土地承包经营权的收回和调整问题
2. 妇女的土地承包经营权保护问题
3. 土地征收中的土地承包经营权保护问题
二、土地承包经营权的消灭
土地承包经营权的消灭事由主要有：
其一，土地承包期限届满。
其二，承包人在承包期内交回承包。
其三，发包人在承包期依法收回土地。
其四，农地被依法征收。
第九章 建设用地使用权
第一节 建设用地使用权的概念、特征与历史沿革
一、建设用地使用权的概念
根据《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指自然人、法人依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权是我国用益物权体系中一项重要的物权类型，在性质上属于传统民法中的地上权。
二、建设用地使用权的特征
建设用地使用权具有以下几个特征：
（一）客体的特定性
（二）内容的特定性
（三）权利主体的广泛性
（四）权利的期限性
（五）原则上的有偿性
（六）权利的可流转性
三、建设用地使用权的历史沿革
第二节 建设用地使用权的取得
一、概述
这里所称的建设用地使用权的取得系指建设用地使用权的原始取得。国有建设用地使用权的原始取得，有依法律行为与非依法律行为之分。
二、建设用地使用权的出让
（一）建设用地使用权出让的概念和特征
建设用地使用权的出让是指，相关的土地管理行政部门和建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权出让合同，该受让人在约定的期限内享有在该幅土地上建造建筑物、构筑物及其附着物的权利，并向国家支付建设用地使用权出金。 建设用地使用权出让具有以下特征：
1. 有偿性
2. 附停止条件的法律行为
3. 期限性
（二）建设用地使用权出让的具体规则
1. 方式
建设用地使用权出让的方式主要有两种：公开竞价与非公开竞价，前者包括招标、拍卖和挂牌出让，后者主要指协商的方式。
（1）协商方式
（2）竞价方式
（三）建设用地使用权出让合同
1. 建设用地使用权出让合同是债权合同
2. 建设用地使用权出让合同是要式合同，不采书面形式者，为无效合同。
3. 建设用地使用权出让合同是格式合同
三、建设用地使用权的划拨
（一）建设用地使用权划拨的概念
（二）建设用地使用权划拨的特征
1. 无偿性
2. 无期限性
3. 用途特定性
第三节 建设用地使用权的流转
一、建设用地使用权流转的方式
建设用地使用权的流转具体方式有：转让、互换、赠与、出资、出租、抵押。
二、建设用地使用权流转的法律要件
（一）不属于法律禁止流转的范围
（二）要式合同
（三）期限限制
（四）变更登记
三、建设用地使用权流转的法律效果
（一）权利义务概括移转
（二）处分的标的及于地上不动产
四、“多重转让”情形下的具体规则
第四节 建设用地使用权的效力
一、建设用地使用权人的权利
（一）土地利用权与收益权
（二）权利处分权
（三）续期权
二、建设用地使用权人的义务
（一）合理利用土地，不得改变土地用途的义务
（二）支付土地出让金的义务
（三）支付其他相应补偿和费用的义务
（四）返还土地的义务
第五节 建设用地使用权的消灭
一、建设用地使用权消灭的事由
（一）期限届至
（二）土地灭失
（三）提前收回
（四）抛弃
二、建设用地使用权消灭的法律效果
第十章 宅基地使用权
第一节 宅基地使用权的概念和特征
一、宅基地使用权的概念
宅基地使用权是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其它附属设施等方式予以使用的权利。宅基地使用权是在集体所有土地上设定的旨在对他人土地加以利用而设定的权利。宅基地使用权是和建设用地使用权、土地承包经营权等并列的一类独立的他物权，性质上属于用益物权。
二、宅基地使用权的特征
（一）主体的限定性。
（二）客体仅限于农民集体所有的土地。
（三）宅基地使用权用途特定。
三、宅基地使用权与建设用地使用权
第二节 宅基地使用权的内容
一、宅基地使用权的基本权利
（一）在宅基地上建造房屋及其它附着物的权利。
（二）在宅基地空闲处建造其它建筑物、附着物，或者种植竹物，并取得所有权。
（三）宅基地使用权的有限处分权。
二、宅基地使用权的基本义务
（一）按照批准的用途使用宅基地的义务。
（二）按照批准的面积建造房屋的义务。
（三）服从国家、集体统一规划的义务。
（四）行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务。
第三节 宅基地使用权的取得
一、宅基地实用权的初始取得
（一）宅基地使用权的初始取得的条件
1. 主体资格限定。
2. 申请宅基地使用权的客观条件
3.农村村民一户只能拥有一处宅基地
（二）宅基地使用权初始取得的程序
二、宅基地使用权的继受取得
第四节 宅基地使用行使的限制
宅基地使用权行使上的限制具体表现在以下方面：
第一，宅基地使用权不得单独转让。
第二，宅基地使用权不得抵押。
第三，农村村民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。
第五节 宅基地使用权的消灭
一、宅基地的收回和调整
二、宅基地的征收
三、宅基地使用权的抛弃
四、宅基地的灭失
五、其他致宅基地使用权消灭的情形
第十一章 地役权
第一节 地役权概述
一、地役权的概念和特征
地役权，是指土地所有人或者使用人为自己使用不动产之便利而使用他人不动产或者对他人不动产使用加以限制的权利。
地役权除具有用益物权的一般特征之外，还具有以下特征：
（一）地役权以存在两项不动产为前提。
（二）地役权具有很强的意定性。
（三）地役权具有从属性。”
具体而言，地役权的从属性包括以下两个方面的内容：
1. 地役权不能与需役地分离而单独让与。
2. 地役权不能与需役地分离而为其他权利的标的。
（四）地役权具有不可分性。
1. 地役权发生上的不可分性。
2. 地役权消灭上的不可分性。
3. 地役权享有上的不可分性。
二、地役权的分类
(一)依权利内容的不同为标准的分类
1. 通行权
2. 管线通过权
3. 排水权
4. 取水权
5. 通风权
6. 采光权
7. 眺望权
8. 支撑地役权
9. 放牧地役权
10. 建造附属设施或安设临时附着物的地役权
11. 排污地役权
(二)依权利的表现形式进行的分类
1. 持续性地役权和非持续性地役权
2. 积极地役权与消极地役权
3. 表见地役权与不表见地役权
三、地役权与相邻关系
尽管地役权与相邻关系具有密切联系，但二者仍然存在许多区别：
1. 法律性质不同。
2. 产生原因不同。
3. 作用不同。
4. 代价不同。
5. 形式要件不同。
第二节 地役权的取得
一、基于法律行为取得地役权
（一）地役权的合同设立
（二）通过转让行为取得地役权
二、基于法律行为以外的事实取得地役权
1. 因为法律的直接规定而取得地役权
2. 因继承取得地役权
第三节 地役权的效力
一、地役权人的权利和义务
（一）地役权人的权利
1. 对供役地的使用或者限制。
2. 实施必要的附随行为。
3. 设置附属设施。
4. 物上请求权。
（二）地役权人的义务
1. 维持附属设施．
2. 支付费用。
3. 防止对供役地的损害。
二、供役地人的权利和义务
（一）供役地人的权利
1. 使用附属设施。
2. 费用请求权。
3. 使用场所及方法的变更请求权。
（二）供役地人的义务
1. 容忍及不作为义务。
2. 分担维持附属设施的费用。
第四节 地役权的消灭
一、地役权消灭的原因
（一）地役权期限届满
（二）因约定消灭事由的发生而消灭
（三）供役地权利人依法解除地役权设定合同
（四）抛弃地役权
(五)权利混同
（六）供役地或者需役地的灭失
（七）土地的征收
（八）目的不能。
二、地役权消灭的法律后果
第四编 担保物权
第十二章 担保物权概述
第一节 担保物权的概念和特征
担保物权是指为担保债务的履行而在债务人或者其保证人的特定财产上设定的当一定条件具备时，债权人支配和取得该特定财产的交换价值为对象的他物权。
担保物权除具有物权的一般特征外，还具有以下特征：
第一，它是为担保债权的实现而设立的权利，它对所担保的债权而言，具有从属性或附随性的特征。
第二，担保物权的行使具有期待性或附条件性。
第三，担保物权是对担保财产交换价值的附期限（或附条件）的变价处分权和优先受偿权。
第四，担保物权具不可分性。
第二节 担保物权的分类
根据不同的分类标准，可以将担保物权分为不同的种类。
(一)担保物权可分为法定担保物权和约定担保物权。
(二)担保物权可分为不动产担保物权、动产担保物权和权利担保物权。 (三)担保物权可分为留置性担保物权和优先清偿性担保物权。
(四)担保物权分为登记担保物权和占有担保物权。
(五)可以将担保物权分为典型担保物权和非典型担保物权。
(六)我国的担保物权种类可以分为抵押权、质权和留置权三种。
第三节 担保物权的设立
第一，约定担保物权的设定，要有当事人之间关于设立担保物权的书面约定。 第二，债权债务关系依法成立生效。
第三，担保人对担保财产享有合法处分权。
第四，担保物权的设立需依法公示。
第四节 担保物权的适用范围
一、被担保债权的范围
二、 担保人范围
三、 担保财产的范围
第五节 担保物权的实现
担保物权实现的前提条件是：
1. 被担保的债权已届清偿期。
2. 债务人届期未履行债务，致被担保的债权未获清偿。
3. 担保物权的实现，以担保合同合法有效为条件
第六节 担保物权的消灭
一、被担保物权担保的债权全部消灭
二、担保物的灭失
三、担保物权因实现而消灭
第十三章 抵押权
第一节 抵押权的概念与特征
一、抵押权的概念
根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。
二、抵押权的特征
（一）从属性
抵押权是因担保债权而设定的担保物权，因此，其从属性表现为其成立、变更、消灭与被担保的债权密不可分。
（二）不可分性
抵押权不可分性是指被担保的债权未受全部清偿之前，抵押权得就担保物的全部行使权利。具体内容是：
（1）抵押物被分割或者部分转让的，不影响抵押权
（2）抵押权不因抵押财产的灭失、价值的减低而失去完整性，抵押财产之剩余价值仍应担保被担保的全部债务。
（3）被担保的债权被分割或部分被转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权（《适用担保法解释》第72条第1款）；
（4）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。
（三）物上代位性
物上代位性是指抵押物灭失或者出让，其交换价值转化为其他形态的物时，抵押权的效力及于该物。
第二节 抵押权的设立
一、可以设立抵押权的财产
（一）不得抵押的财产
土地所有权
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权
教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
所有权、使用权不明或者有争议的财产
依法被查封、扣押、监管的财产
以法定程序确认为违法、违章的建筑物
法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
（二）依法可以抵押的财产
1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押设立行为的形式
属于要式行为，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三节 抵押财产的转让与出租
一、抵押财产的转让
我国《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押财产的转让须经抵押人的同意，未经抵押人同意不得转让抵押财产；经抵押人同意转让抵押财产所得的价款应当向抵押权人提前清偿债务或提存，以保证债券不因抵押财产的转让而落空。
二、抵押财产的出租
《物权法》第190条，订立抵押合同前已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即在抵押设定前已经存在的承租权，在抵押权实行时，依“买卖不破租赁”原则，可以对抗抵押财产的买受人。抵押财产的承租权不因所有权人的变更而受影响，买受人应受租赁合同的约束，概括承受租赁合同的权利与义务。
第四节 抵押权的实现
一、抵押权实现的条件
抵押权实行是一种附条件的法律行为，因此，只有当所附条件成就时，才可以为之。根据《物权法》第195条第1款的规定，抵押权实行以“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”为要件，即抵押权需具备以下条件：
（一）抵押权有效存在
（二）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行抵押权的情形 履行期限没有届满但可以实行抵押权的情形：
1、债务人被人民法院裁定受理破产案件
2、抵押人故意毁损或者减少抵押物的价值，抵押人应另行提供担保而予以拒绝
3、债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务。
二、抵押权实现的程序
我国《物权法》195条规定实行抵押权，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；《物权法》第195条第2款规定，抵押人与抵押权人未就抵押权实行方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产。
三、抵押权实现的方法
（一）抵押财产的折价受偿
（二）拍卖抵押财产
（三）变卖抵押财产或其他方式实行抵押权
四、抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序
《担保法解释》第74条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”
五、物上保证人的追偿权
《物权法》第176条规定：“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
第五节 最高额抵押权
一、最高额抵押权的概念和特征
（一）最高额抵押权的概念
最高额抵押权又称限定额抵押权，是指对于债权人一定范围内的不特定而连续发生的债权预定一个限额，并由债务人或者第三人提供抵押财产予以担保而设定的一种特殊抵押权。
（二）最高额抵押权的特征
其一，最高额抵押权系担保将来发生的、不特定的债权清偿而设定的抵押权 其二，最高额抵押权所担保的债权预定有最高限额，并附有实际发生的债权数额决算期。
其三，最高额抵押全适用于对一定期限内连续发生的债权的担保。
二、最高额抵押权的设定
依《物权法》第207之规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。也就是说，还存在一些特殊规定：
其一，依《担保法》60条规定，可以设定最高额抵押权以借款合同、债权人和债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同为限。 其二，最高额抵押全所担保的债权最高限额。
其三，决算期，即确定计算抵押权所担保的债权实际数额的日期。 三、最高额抵押权的效力
四、最高额抵押权内容的变更
第六节 动产浮动抵押权
一、动产浮动抵押的概念与特征
动产浮动抵押具有以下特征：
1. 抵押主体的限定性。
2. 抵押财产的集合性。
3．抵押财产的浮动性。
4．抵押性质的转化性。
二、动产浮动抵押的设立 依《物权法》第181条和第189条规定，动产浮动抵押抵押人和抵押权人应签定书面抵押合同，抵押权自抵押合同生效时设立。动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门。动产浮动抵押合同订立后，抵押人应办理登记手续，否则不得对抗善意第三人。
三、动产浮动抵押的效力
1. 动产浮动抵押的效力范围
动产浮动抵押设立后，在约定的封押条件成就之前，抵押人在其营业范围内，可以自由处分其抵押财产。经抵押权人处分的抵押财产，不受动产浮动抵押的约束。但抵押人为逃避债务而处分抵押财产，抵押权人可请求撤销该处分行为。 2. 动产浮动抵押封押后的效力
动产浮动抵押财产固定后，抵押的效力不仅及于封押时抵押人所有的财产，而且及于封押后抵押人所取得的财产。抵押人对于抵押财产不得再自行处分，处分抵押财产应受到特定抵押的限制。
第十四章 质 权
第一节 质权概述
一、质权的概念
二、质权的法律特征及其与抵押权的区别
第一，成立与生效要件不同。
第二，标的物不尽相同。
第三，抵押权与质权的内容不尽相同。
三、质权的分类
（一）动产质权、不动产质权、权利质权
（二）民事质权、商事质权、营业质权
（三）占有质权、收益质权、归属质权
第二节 动产质权
一、动产质权的含义
二、动产质权的取得
（一）基于法律行为而取得
1.动产质权的设定
（1）当事人
（2）设定行为
（3）担保债权
（4）标的物
2.动产质权的让与
（二）基于法律行为以外的事实而取得
1. 动产质权的善意取得
2. 因时效而取得
3. 因继承而取得
4. 继受
三、动产质权的效力
（一）动产质权所担保的债权范围
（二）动产质权效力及于标的物的范围
（三）动产质权对于出质人的效力
1. 质物的处分权
2. 质物的收益权
3. 物上保证人的代位求偿权
4. 对质权人的抗辩权
（四）动产质权对质权人的效力
1. 质权人的权利
（1）质物留置权
（2）质物孳息收益权
（3）费用偿还的请求权
（4）质物的转质权
（5）质权的变价权
（6）质权的处分权
（7）优先受偿权
2. 质权人的义务
（1）妥善保管质物的义务
（2）质权人返还质物或剩余价款的义务
四、动产质权的实行
1．质权实行的条件
2．质权实行的方法
五、动产质权的消灭
1. 被担保债权的消灭
2. 动产质权的实行
3. 质物的灭失
4. 质物占有的丧失且不能回复
5. 质权的抛弃和质物的返还
6. 质权除斥期间届满
第三节 权利质权
一、权利质权的概念和特征
1．权利质权的标的是所有权、用益物权以外的可让与的财产权利
2．权利质权以交付权利凭证或登记为公示方法
3．权利质权是一种特殊的质权形式
二、权利质权的设定
1. 证券质权的设定
2. 可以转让的基金份额、股权质权的设定
3. 知识产权质权的设定
4. 应收账款质权
5. 不动产收益质权的设定
三、权利质权的效力
四、权利质权的消灭
第四节 最高额质权
第十五章 留置权
第一节 留置权
第二节 我国留置权的成立条件
一、留置权成立的积极条件
（一）债权人合法占有债务人的动产
（二）债权已届清偿期
（三）动产的占有与债权的发生有牵连关系
二、留置权成立的消极条件
（一）债权人占有依法不得转让的动产的；
（二）债权人留置其占有的动产，违反债权人承担的义务的；
（三）债权人留置其占有的动产，违反债务人移交动产占有时的意思表示的；
（四）债权人留置其占有的动产违反公共秩序或者善良风俗的。
三、留置权的紧急行使
第三节 留置权的效力
一、留置权所担保的债权范围
二、留置权对留置物的支配力
三、留置权对抗其他物权的效力
四、对留置物的妥为保管的义务
五、留置权人有权收取留置物的孳息
六、留置权的物上代位性
第四节 留置权的实现
第五节 留置权的消灭
一、留置权因债权消灭而消灭
二、留置权因丧失占有而消灭
三、留置权因接受相当担保而消灭
第十六章 占有
第一节 占有概述
一、占有的概念
（一）占有系以物为客体
（二）占有须对物有事实上的管领力
（三）占有的成立须具有占有意思。
（四）占有是一种事实上的状态，而非权利
二、占有的历史发展
三、占有的分类
（一）有权占有与无权占有
（二）自主占有和他主占有
（三）善意占有和恶意占有
（四）直接占有与间接占有
（五）自己占有和辅助占有
（六）单独占有与共同占有
（七）公然占有与隐秘占有
四、占有的功能
（一）占有的保护功能
（二）占有之本权表彰功能
（三）占有之本权取得功能
第二节 占有的效力
一、占有的权利推定效力
二、占有人的权利义务
（一）返还占有物的义务
（二）占有人的使用、受益权
（三）费用求偿权
（四）赔偿损失的义务
第三节 占有的保护
一、占有人的自力救济权
二、占有保护请求权
（一）占有保护请求权的种类
1.占有物返还请求权
2.占有妨害除去请求权
3.占有妨害防止请求权
三、不当得利返还请求权
四、侵权损害赔偿请求权
第十七章 物权的保护
第一节 物权保护概述
第二节 物权受到侵害时的救济途径
第三节 物权保护的方式
第四节 物权保护方式的适用
第十八章 英美法中的财产法
第一节物权法与财产法
第二节 英美法中财产法的渊源
第三节 所有权的概念
第四节 财产的概念
第五节 占有制度
第一章 物权法导论
第一节 物权法的概念与性质
一、物权法的概念
物权法，是指调整各种物权关系的法律规范。
物权关系可以分为物的归属关系和物的利用关系。其中物的归属关系所要解决的是特定民事主体对特定物的排他的全面支配权，物权法对这种物的归属关系的调整形成了财产所有权制度。物的利用关系是指特定民事主体对物的使用价值和交换价值进行利用，以充分发挥物的效用的财产关系。对物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用，在现代社会，物的他主利用对于物尽其用、物尽其利显得尤为重要。物权法通过调整物的他主利用关系，使对物没有所有权的人可以根据法律或者合同，对其进行使用、收益，这样一来既避免了所有人对财产的闲置，又实现了非所有人对财产的利用，使双方皆能获益。。
二、物权法的性质
物权法具有如下基本属性：
（一）物权法是私法
（二）物权法是财产法
（三）物权法主要是强行法
（四）物权法是固有法
第二节 现代物权法的发展趋势
一般认为，现代物权法呈现出如下几个发展趋势：
一、物权的社会化趋势
二、物权的价值化趋势
三、物权的扩张趋势
四、物权法的国际化趋势
第三节 物权法的基本原则
一、物权平等保护原则
首先，物权神圣不可侵犯。
其次，各种民事主体的物权是平等的。
二、物权法定原则
（一）物权法定原则的含义
所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。
（二）物权法定原则的立法理由
1、物权具有绝对性，任意创设物权将会妨碍不特定第三人的自由
2、整理物权类型，适应社会发展的需要
3、促进物尽其用
4、物权法定原则可保障完全的合同自由
5、物权法定有利于物权的公示，确保交易的安全与便捷
（三）物权法定原则的修正
对于这一解决办法，学者之间存在争议，主要有以下学说：
1、物权法定无视说
2、习惯法包含说
3、习惯法物权有限承认说
4、物权法定缓和说
（四）我国物权法定原则的立法及其解释策略
三、公示公信原则
（一）公示原则
公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。 物权公示原则的立法理由在于：
第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在物权关系。
第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。
（二）公信原则
1、公信原则的含义与起源
2、公信原则的立法理由
第一，公信原则有助于保护交易安全、促进交易效率。
第二，公信原则是公示原则在逻辑上的当然结果。
3、公信原则的具体内容
第一，动产占有产生公信力。
第二，不动产登记产生公信力。
第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。
四、一物一权原则
一物一权是虽非物权法明确规定的基本原则，但在学理上普遍被视为物权法的基本原则。所谓一物一权原则，亦称物权客体特定原则，是指在一个标的物上不允许有互不相容的两个以上物权同时存在，而一个物权的客体也只能以一物为限。具体言之，一物一权原则有两层内涵：
首先，一物不能多权，在同一标的物上只能成立一个所有权，也只能成立一个与其他物权互不相容的用益物权，在物的某一部分上不能成立一个独立的物权；其次，多物不能一权，数个物上一般不能成立一个物权，只能在一个物上成立一个物权。
第二章 物权的一般原理
第一节 物权的概念与特征
一、物权的概念
我国《物权法》第2条采用的是上述第二种定义，该条第2款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”对于这个定义，应当从以下几个方面理解：
首先，物权为直接支配物的权利。
其次，物权为支配特定物的权利。
最后，物权是一种能排除他人干涉、妨害的权利。
二、物权关系的本质
与物权的概念密切相关的一个问题是物权关系的本质。对此，民法学界存在三种不同的学说：
第一，对物关系说。
第二，对人关系说。
第三，折衷说。
三、物权的特征
物权是一种财产权，与其他财产权——尤其是债权——相比，物权具有如下几个特征：
（一）物权具有直接支配性
（二）物权具有排他性
（三）物权具有优先性
（四）物权具有对世性
（五）物权具有法定性
（六）物权以特定的物为客体
（七）物权是静态财产权
（八）物权的效力一般没有地域性
第二节 物权的分类
在民法学上，物权的分类主要包括以下几种：
一、自物权与他物权
这是根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有物享有物权为标准所作的区分。自物权是权利人依法对自有物享有的物权，自物权就是所有权，即自物权的外延是唯一的。他物权是权利人根据法律的规定或合同的约定，对他人所有之物享有的物权，他物权的外延包括所有权之外的一切物权类型。
自物权与他物权的支配范围也不同。
他物权可以进一步划分为用益物权与担保物权。
二、动产物权、不动产物权与权利物权
这是以物权的客体为标准所作的区分。以动产为客体的物权，称为动产物权，如动产所有权、动产质权和留置权等；以不动产为客体的物权，称为不动产物权，如不动产所有权、土地承包经营权、不动产抵押权等；以权利为客体的，则称为权利物权，如权利抵押权和权利质权等。
三、主物权与从物权
这是以物权有无从属性为标准所作的区分。主物权是独立存在，不从属于其他权利的物权，如所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等。从物权是从属于其他权利并为所从属的权利服务的物权，如抵押权、质权、留置权、优先权等。
四、登记物权与不登记物权
这是以物权变动是否须经登记为标准而作的区分。登记物权是其变动非经登记不生效力或不得对抗第三人的物权，不动产物权都属登记物权。此外，在一些特殊动产上成立的物权，如在航空器、船舶、车辆等之上成立的所有权或抵押权亦属于登记物权。不登记物权是其变动只须交付而无须登记的物权，一般动产物权属于不登记权。
五、意定物权与法定物权
这是以物权发生原因的不同为标准而作的区分。
六、有期限物权与无期限物权
这是以物权的存续有无期限为标准而作的区分。
七、民法上的物权与特别法上的物权
这是以物权由何种法律规定为标准而作的区分。
八、本权与占有
这是以是否有权利的实质内容为标准而作的区分。
第三节 物权的客体
一、物的概念
民法上的物，是指能够满足民事主体的需要并且能够为民事主体所支配的物体或自然力。
二、物的基本属性
（一）客观物质性
（二）可支配性
（三）可使用性
（四）存在于人体的外部
三、物的分类
从不同的角度，按照不同的标准，可以对物进行如下分类：
（一） 动产与不动产
动产和不动产在法律上的差别主要有：
其一，物权变动的法定要件不同。
其二，可得设立的物权种类不同。
其三，流通性质和范围不同。
其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。
（二）流通物、限制流通物、禁止流通物
（三）特定物与种类物
（四）可分物与不可分物
（五）消耗物与非消耗物
（六）有主物和无主物
（七）单一物、合成物与集合物
（八）主物与从物
（九）原物与孳息
四、特殊的物
某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意义和地位。
（一）货币
（二）有价证券
有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：
1、代表一定的财产权利
2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离
3、有价证券的义务人是特定的
4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务
（三）尸体
尸体也是一种特殊的物。
第四节 物权的效力
一、关于物权效力的学说争议
关于物权的效力主要存在如下几种学说：
(一)一效力说
(二)二效力说
(三)三效力说
(四)四效力说
二、物权的排他效力
物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。
物权的排他效力主要表现为以下几点：
首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。
其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。
动产和不动产在法律上的差别主要有：
其一，物权变动的法定要件不同。
其二，可得设立的物权种类不同。
其三，流通性质和范围不同。
其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。
（二）流通物、限制流通物、禁止流通物
（三）特定物与种类物
（四）可分物与不可分物
（五）消耗物与非消耗物
（六）有主物和无主物
（七）单一物、合成物与集合物
（八）主物与从物
（九）原物与孳息
四、特殊的物
某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意义和地位。
（一）货币
（二）有价证券
有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：
1、代表一定的财产权利
2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离
3、有价证券的义务人是特定的
4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务
（三）尸体
尸体也是一种特殊的物。
第四节 物权的效力
一、关于物权效力的学说争议
关于物权的效力主要存在如下几种学说：
(一)一效力说
(二)二效力说
(三)三效力说
(四)四效力说
二、物权的排他效力
物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。
物权的排他效力主要表现为以下几点：
首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。
其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。
最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多个所有权存在；其次是以占有为内容的他物权，如基地使用权、农地使用权等，同一标的物上不能有多个以占有为内容的他物权存在。
三、物权的优先效力
(一)物权优先于债权的效力
具体可分为两种情形：
一是债权以某特定物为给付之标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。
二是物权优先于一般的债权。
物权优先于债权作为一般原则也存有例外：
其一，买卖不破租赁。
其二，基于社会公益或法政策的理由：法律规定某些特殊债权可优先于物权。 (二)物权相互之间的优先效力
1．不相容物权相互之间的优先效力
2．可相容物权相互之间的优先效力
先成立的物权优先于后成立的物权作为一项原则，也存在例外：
(1)他物权优先于所有权
(2)费用性担保物权优先于融资性担保物权
(3)基于社会公益或法政策考虑，法律规定成立在后的某些物权优先于在先的物权
四、物权的追及效力
物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也称追及权。
应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及效力的限制。
五、物权请求权
（一）物权请求权的概念
所谓物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人为回复其物权的圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。
（二）物权请求权的类型
1.返还原物请求权
2.排除妨害请求权
3.消除危险请求权
4.恢复原状请求权
（三）物权请求权的性质
首先，物权请求权是独立的请求权。
其次，物权请求权是物权的权能。
（四）物权请求权与债权请求权的区别
物权请求权与债权请求权虽然均为请求权，但二者却有明显的区别： 其一，权利的基础不同。
其二，目的不同。
其三，内容不同。
其四，构成要件不同。
其五，效力不同。
其六，诉讼时效。
（五）物权请求权与其他请求权的竞合
物权请求权与其他请求权可能发生竞合，包括如下情形：
其一，物权请求权与合同债权请求权的竞合。
其二，物权请求权与因侵权行为而生的请求权的竞合。
其三，物权请求权与不当得利返还请求权能否竞合，存在争议。
第三章 物权变动
第一节 物权变动概述
一、物权变动的概念
可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的发生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可简称为物权的得丧变更。
二、物权的发生
物权的发生，从物权主体的角度看，即物权的取得。在民法学理上，通常把物权的取得划分为原始取得与继受取得。
(一)物权的原始取得
物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既存的权利为依据而取得物权。
（二）物权的继受取得
物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存的权利为依据而取得物权。
三、物权的变更
四、物权的消灭
（一）混同
（二）抛弃
五、物权变动的原因
归结起来，物权变动的原因主要有以下四类：一是法律行为，即依当事人的意思使物权变动；二是事实行为和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接规定，如留置权、优先权、法定抵押权等的取得是基于法律的直接规定；四是公法
上的原因，如征收、没收等。在这四类原因中，法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。
第二节 基于法律行为的物权变动
一、物权变动的规范模式
通说认为，从比较法的视角看，物权变动有三种规范模式：意思主义、债权形式主义、物权形式主义。
(一)意思主义
意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为法国首先采用，故又称法国主义。
(二)债权形式主义
债权形式主义，是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以又称奥地利主义。
(三)物权形式主义
物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义。
二、关于物权行为理论
(一)物权行为理论的缘起
物权行为理论由19世纪德国著名法学家弗里德里希·卡尔·冯·萨维尼所创。
（二）关于物权行为的学术争论
物权行为理论问世之后，逐渐引起民法学界的争议。
（三）物权行为理论的修正
对此，主要有以下三种学说：
1、条件关联说
2、共同瑕疵说
3、法律行为整体说
三、物权变动规范模式分析框架的改进
（一）物权行为理论的立法取舍
（二）公示在物权变动中的法律效力
1、公示生效要件主义
2、公示对抗要件主义
3、折衷主义
四、我国民法关于物权变动的规范模式
（一）《物权法》制定之前的规范模式
（二）《物权法》中的规范模式
《物权法》对于物权行为的取舍采用否定说，对于公示在物权变动中的法律效力采用折衷说。
第三节 基于法律行为以外原因的物权变动
物权变动的原因除了法律行为以外，还包括事实行为（如建造房屋、先占）、事件（如混合）、法律的直接规定、法院判决、强制执行、以及某些公法上的原因等。基于这些原因发生的物权变动在生效要件上有一些特殊性。
第四节 物权变动的公示方法
一、动产物权变动的公示方法
动产物权变动一般以交付（移转占有）作为公示方法、某些特殊的动产也以登记作为公示方法，如交通工具物权变动、动产抵押。
交付的方式包括现实交付与观念交付。
（一）现实交付
（二）观念交付
1、简易交付
2、占有改定
3、指示交付
4、拟制交付
二、不动产物权变动的公示方法
不动产物权变动以登记作为公示方法，之所以如此，主要原因在于：(1)登记可以最准确地表征物权状况，透明度高、公信力强。(2)不动产具有稀缺性且价值高，经常受多重支配，所有权、利用权、价值权(担保物权)经常分属于若干个人，仅凭占有不足以表征全部权利，必须借助于登记。(3)不动产的位置固定、具有很强的特定性，具备进行登记的条件；动产位置不固定，数量众多且不容易辨别，登记难度太大而且登记达不到公示目的，一般人在转让动产时都不会去办理登记。（4）不动产登记也便于国家进行管理，比如征税、土地利用与房屋建造行为的调控与管理等。
（一）不动产的登记机关
（二）登记的基本程序
一般分为四个步骤：申请、受理、审查、登记发证。
（三）不动产登记簿与权属证书的关系
（四）更正登记
（五）异议登记
（六）预告登记
（七）登记损害赔偿责任
第四章 所有权概述
第一节 所有权的概念与特征
一、所有权的概念
所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根据我国《物权法》第39条的规定，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。
二、所有权的特征
所有权具有如下特征：
(一)全面支配性
(二)自物权性
(三)独占的排他性
(四)弹力性
所有权是具有弹力性的物权，此即所有权的伸缩性、回归性或扩张性。所谓弹力性是指，于所有权人设定他物权之际，其行使受到限制，而于他物权消灭时，所有权恢复其圆满支配状态而言的。
(五)永久性
所有权是永久支配标的物的物权。
三、所有权的本质
第二节 所有权的内容
一、占有权能
占有权能是指所有权人对标的物实际掌握、控制的权能。
二、使用权能
使用权能，是指不毁损物体或变更其性质，而按照物的性能和用途加以利用，以满足生产或生活需要的权能。
三、收益权能
收益权能，是指依法收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。
四、处分权能
处分权能，是指依法对标的物进行处置，从而决定其命运的权能。处分权能是所有权内容的核心，是否享有处分自由标志着所有权是否完备。
第三节 所有权的取得
一、原始取得
（一）劳动生产
（二）孳息
（三）没收
（四）征收
（五）拾得遗失物
拾得遗失物是指发现他人遗失的动产并予以占有的事实行为。拾得遗失物在一定条件下可以导致所有权的变动。世界各国的民事立法均将其视为动产所有权取得的方式。
1. 遗失物应具备如下条件：
（1）必须是动产。
（2）必须是占有人不慎丢失的动产。
（3）必须是拾得人拾得该动产。
2. 拾得遗失物的法律效果
拾得人负有下列义务：
（1）拾得人有通知的义务。
（2）拾得人有报告和交付的义务。
（3）拾得人有保管遗失物的义务。
（4）拾得人有返还遗失物的义务。
拾得人享有以下权利：
（1）请求权利人支付必要的费用。
（2）请求权利人支付允诺的报酬。
3. 遗失物的归属
（六）拾得漂流物、发现埋藏物和隐藏物
（七）添附
（八）善意取得
1．善意取得的概念
所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该物的物权。
2．善意取得的构成要件
（1）须有无处分权人处分他人财产的行为
（2）须受让人取得财产时出于善意
（3）须转让行为有偿且对价合理
（4）须完成了物权变动手续
3. 关于善意取得的除外规定
（1）法律对禁止流通物或限制流通物的买卖有特别规定。
（2）法律对抢劫、盗窃、侵占的财物有特别规定。
（3）法律对漂流物、埋藏物、隐藏物有特别规定。
（4）法律对土地、水流、野生动植物资源所有权有特别规定
二、继受取得
继受取得，又称传来取得，是指财产所有人通过一定法律行为或其他法律事实，从原所有人那里取得某项财产的所有权。
（1）买卖
（2）互易
（3）赠与
（4）继承遗产和接受遗赠
（5）其他合法原因
第四节 所有权的行使和限制
一、所有权的行使
（一）所有人的行使
（二）授权他人行使
二、所有权行使的限制
（一）公法的限制
1. 国家对私人或者集体财产的征收、征用
2. 《土地管理法》对集体土地使用的限制
3. 《环境保护法》对自然人和法人所有权的限制
4. 所有权不得利用标的物从事违法活动
（二）私法的限制
1.禁止权利滥用原则对所有权的限制
2. 诚实信用原则对所有权的限制
3. 相邻关系对所有权的限制
第五章 不动产所有权
第一节 土地所有权
一、土地所有权的概念
土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权是一国经济制度的基础。
我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所有权，这也是我国土地所有权的基本分类。
二、国家土地所有权
国家土地所有权具有以下法律特征：
（一） 国家土地所有权的权利主体是唯一的，即国家。
（二）国家土地所有权的客体包括城市的土地，法律规定为国家所有的城市以外的其他土地，例如，处于农村土地包围之中的国有农场的土地。
（三） 国家土地所有权禁止交易。
（四） 国家土地所有权实行所有权与使用权分离的制度。
三、集体土地所有权
我国集体土地所有权具有以下法律特征：
（一）权利主体为各个农业劳动集体
（二）客体为国有土地以外的其他土地
（三）集体土地所有权的确认须进行所有权登记
（四）集体土地所有权主要实行土地承包制
第二节 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
二、建筑物区分所有权的特征
建筑物区分所有权具有如下几个特征：
(一)复合性
建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。
(二)专有权的主导性
在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。
(三)一体处分性
(四)权利主体身份的多重性
三、建筑物区分所有权的类型
(一)纵向分割式区分所有权
纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。
(二)横向分割式区分所有权
横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。 (三)混合式区分所有权
混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。
四、建筑物区分所有权人的专有权
专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。 (一)专有部分
专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。
(二)专有权行使的限制
1. 专有权的行使
2. 专有权行使的限制
由于专有权的客体不是独立的不动产，而是建筑物经过分割后形成的具有一定独立性，但又与他人的专有部分和共有部分密切联系的“专有部分”，因此，区分所有人在行使其专有权时，要受到以下限制：
（1）《物权法》第71条的限制。
（2）《物权法》第77条的限制。
（3）小区管理公约的限制。
（4）相邻关系的限制。
五、建筑物区分所有权人的共有权
共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。
(一)共有部分
区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。
（二）共有权的性质
1、从属性
2、不可分割性
3、不涉及优先购买权
4、某些共有部分可不按份额地共同使用，但该共有部分产生的费用、收益等，如无特殊约定，要按照专有部分所占建筑物的比例来分摊、分配，对其管理处分也是如此。
（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务
区分所有权人作为共有人的权利包括：（1）共有部分的使用权。(2)共有部分的收益权。（3）对业主共有的车位、车库有优先购买的权利。（4)共有部分的单纯的修缮改良权。（5）物权请求权
区分所有权人作为共有人的义务主要包括：（1）依照共有物的特性和用途，合理使用共有物，不得随意改动共有部分的结构和设置，也不得侵占共有部分。（2）不得单独处分共有权利和请求分割共有部分。（3）按照应有份额分摊使用、管理、修缮共有部分产生的费用。（4）服从全体业主对共同部分管理等事项做出的决定。
六、建筑物区分所有权人的成员权
(一)成员权的概念与特征
所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。
成员权具有如下特点：（1）成员权是基于区分所有权的专有和共有而产生的。（2）成员权的权利主体是建筑物的区分所有权人。（3）成员权既是一种权利，又是一种义务。（4）成员权具有永续性。
(二)成员权的内容
成员权人享有的权利：（1）参与管理的选举权和被选举权。（2）投票表决权。（3）订立管理规约权。（4）自我利益捍卫权。（5）选举和罢免管理者权。（6）监督权。
成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。
(三)成员权的行使方式
成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。
管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。
业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。
业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。
业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。
第三节 不动产相邻关系
一、相邻关系的概念
所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。 相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。
相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。
二、相邻关系的特征
相邻关系的特征，源于不动产相邻的自然属性和地尽其利的宗旨，具体表现以下几方面：
1. 相邻关系的产生具有法定性
2. 相邻关系是在两个或两个以上权利主体之间发生的。
3. 相邻关系是基于不动产相互连接的情形而产生的。
4. 相邻关系也是一种物权制度，但其客体并不是所有权的客体本身，而是因行使不动产所有权引起的与相邻人有关的财产利益和其他利益。
5. 相邻关系的内容是相邻人之间的权利和义务。
6. 相邻关系是一种从属的法律关系，它不能单独转让，只能随着不动产所有权或使用权的转移而转移，如果不动产消灭它也随之消灭。
三、相邻关系的种类
按照《物权法》第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：
（一）因用水、排水而产生的相邻关系
1、相邻用水关系
2、相邻排水关系
（二）因通行产生的相邻关系
（三）因建造、修缮建筑物以及铺设管道形成的相邻关系
（四）因通风、采光产生的相邻关系
（五）因环境保护产生的相邻关系
（六）相邻防险关系
四、相邻关系的处理
（一）相邻关系的处理依据
（二）相邻关系的处理原则
1、有利生产、方便生活原则
2、互谅互让、团结互助原则
3、公平合理、兼顾各方利益原则
第六章 共 有
第一节 共有概述
一、共有的概念和特征
（一）共有的概念
共有是指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。
（二）共有的特征
共有作为复合的所有权关系，具有以下特征：
1、共有的权利主体是多元化的
2．共有的客体为统一的同一项财产
3．共有的内容表现为双重的权利义务关系
4．共有的性质是所有权的联合，而不是一种独立的所有权类型
二、共有的成立原因
（一）基于当事人意思成立共有
(二)基于法律规定成立共有
三、共有的分类
第二节 按份共有
一、按份共有的含义和特征
所谓按份共有，是指各共有人各自按照确定的份额，对共有物分享权利和分担义务的共有形式。
按份共有具有以下特征：
其一，按份共有人对共有物按照预先确定的份额享有权利，承担义务，此份额称为应有份。
其二，按份共有人的权利义务及于共有的全部财产之上。
其三，按份共有人对其应有份额享有相当于单独所有的权利。
二、按份共有的效力
按份共有的效力主要体现在按份共有人的权利、义务上。
(一)按份共有人的权利
按份共有人享有如下权利：
其一，按其份额对共有物享有占有权、使用权、收益权、处分权。
其二，对共有物中属于自己的份额享有处分权。
其三，按份共有人有优先购买权。
其四，对第三人的连带债权。
(二)按份共有人的义务
按份共有人的义务主要包括：
其一，费用分担义务。
其二，对于第三人的连带债务。
（三）按份共有人对共有财产的处分
三、约定不明视为按份共有
第三节 共同共有
一、共同共有的概念和特征
共同共有，是指共有人根据法律或合同的约定，基于某种共同关系不分份额地对全部财产享有权利，承担义务的共有形式。
共同共有与按份共有相比较，具有如下特征：
（一）共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。
（二）共同共有是不分份额的共有。
（三）共同共有人平等地享有权利和承担义务。
二、常见的共同共有的类型
共同共有主要有以下几种类型：
(一)夫妻共有
(二)家庭共有
(三)遗产分割前的共有
（四）合伙财产
三、共同共有的效力
共同共有的效力主要体现在共同共有人的权利义务上，具体包括： 第一，共同共有人对共有物享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。 第二，共同共有人对共有物平等地承担义务。
第三，因共有物而发生的债权债务，共同共有人对外享有连带债权、承担连带债务。
第四，在共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。
第四节 准共有
一、准共有的概念
所谓准共有，是指两个或者两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有，如抵押权共有、建设用地使用权共有、著作权共有、专利权共有、商标权共有等。
二、准共有的适用
（一）准共有的标的仅限于财产权
（二）准共有，除适用财产权制度的特别规定外，相应地还要适用有关普通共有的规定。
（三）基地使用权、农地使用权、抵押权、地役权等定限物权，虽可为准共有的标的，但在共有地役权时，须注意地役权的具有不可分性。
第五节 共有物的分割
一、共有物分割的原则
共有物在分割时必须遵守以下原则：
（一）依据共有人约定分割的原则。
(二)依法分割的原则。
（三）损害赔偿的原则。
二、共有物分割的方法
共有物的分割方法一般有以下几种：
（一）实物分割
（二）变价分割
（三）折价补偿
三、共有物分割的效力
共有物分割将产生如下效力：
(一)共有人负有瑕疵担保责任
（二）受害人有权请求其他共有人分担损失。
第七章 用益物权概述
第一节 用益物权的概念、特征与分类
一、用益物权的概念
二、用益物权的特征
（一）用益物权是他物权
（二）用益物权是定限物权
（三）用益物权一般以不动产为客体
（四）用益物权一般是有期限的物权
（五）用益物权一般为独立物权
二、用益物权的分类
按照不同的标准，用益物权有不同的分类方式：
（一）登记用益物权与非登记用益物权
根据用益物权的设定是否需要登记，用益物权可以分为登记用益物权和非登记用益物权。登记用益物权是指必须登记才能设定的用益物权。
（二）自由流通的用益物权与限制流通的用益物权
根据用益物权的流转是否受到限制，用益物权可以分为自由流通的用益物权和限制流通的用益物权。
（三）一般法上的用益物权和特别法上的用益物权
根据用益物权规范法源的不同，用益物权可分为一般法上的用益物权和特别法上的用益物权。
第二节 用益物权的体系与一般规则
一、用益物权的体系
（一）比较法上的用益物权
（二）我国现行用益物权体系
根据《物权法》的规定，我国的用益物权体系总体上由两部分构成：
1、一般用益物权
2、特别法上的用益物权
（1）海域使用权
（2）探矿权、采矿权
（3）取水权
（4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利
二、用益物权的一般规则
（一）行使用益物权应当依法保护和合理开发利用自然资源
（二）所有权人不得干涉用益物权人行使权利
（三）征收、征用消灭或影响用益物权的，应当进行补偿
第八章 土地承包经营权
第一节 土地承包经营权概述
一、土地承包经营权的沿革
二、土地承包经营权的概念
土地承包经营权，是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。
三、土地承包经营权的特征
土地承包经营权具有以下特征：
(一)土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员
（二）土地承包经营权的客体具有广泛性
（三）土地承包经营权限于农业用途
（四）土地承包经营权具有期限性
第二节土地承包经营权的设立
一、土地承包经营合同
二、土地承包经营权登记问题
三、土地承包双方的权利和义务
1. 发包方的权利义务
（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；
（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；
（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；
（四）法律、行政法规规定的其他权利。
发包方承担下列义务：
（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；
（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；
（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；
（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；
（五）法律、行政法规规定的其他义务。
2. 承包方的权利义务
承包方享有下列权利：
（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；
（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；
（三）法律、行政法规规定的其他权利。
承包方承担下列义务：
（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；
（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；
（三）法律、行政法规规定的其他义务。
第三节土地承包经营权流转
一、土地承包经营权流转概述
1. 土地承包经营权流转的概念
2. 土地承包经营权流转的原则
（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；
（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；
（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；
（四）受让方须有农业经营能力；
（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
二、土地承包经营权流转的方式
三、土地承包经营权流转合同
第四节 土地承包经营权的保护和消灭
一、土地承包经营权的保护
土地承包经营权属于用益物权的范畴，物权保护的一般方法，如公法保护和私法保护，私法保护中物权法保护与债权法保护等方法都可以对土地承包经营权适用。同时，《农村土地承包法》还对土地承包经营权保护问题进行了一些特别规定，主要包括一下方面：
1. 土地承包经营权的收回和调整问题
2. 妇女的土地承包经营权保护问题
3. 土地征收中的土地承包经营权保护问题
二、土地承包经营权的消灭
土地承包经营权的消灭事由主要有：
其一，土地承包期限届满。
其二，承包人在承包期内交回承包。
其三，发包人在承包期依法收回土地。
其四，农地被依法征收。
第九章 建设用地使用权
第一节 建设用地使用权的概念、特征与历史沿革
一、建设用地使用权的概念
根据《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指自然人、法人依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权是我国用益物权体系中一项重要的物权类型，在性质上属于传统民法中的地上权。
二、建设用地使用权的特征
建设用地使用权具有以下几个特征：
（一）客体的特定性
（二）内容的特定性
（三）权利主体的广泛性
（四）权利的期限性
（五）原则上的有偿性
（六）权利的可流转性
三、建设用地使用权的历史沿革
第二节 建设用地使用权的取得
一、概述
这里所称的建设用地使用权的取得系指建设用地使用权的原始取得。国有建设用地使用权的原始取得，有依法律行为与非依法律行为之分。
二、建设用地使用权的出让
（一）建设用地使用权出让的概念和特征
建设用地使用权的出让是指，相关的土地管理行政部门和建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权出让合同，该受让人在约定的期限内享有在该幅土地上建造建筑物、构筑物及其附着物的权利，并向国家支付建设用地使用权出金。 建设用地使用权出让具有以下特征：
1. 有偿性
2. 附停止条件的法律行为
3. 期限性
（二）建设用地使用权出让的具体规则
1. 方式
建设用地使用权出让的方式主要有两种：公开竞价与非公开竞价，前者包括招标、拍卖和挂牌出让，后者主要指协商的方式。
（1）协商方式
（2）竞价方式
（三）建设用地使用权出让合同
1. 建设用地使用权出让合同是债权合同
2. 建设用地使用权出让合同是要式合同，不采书面形式者，为无效合同。
3. 建设用地使用权出让合同是格式合同
三、建设用地使用权的划拨
（一）建设用地使用权划拨的概念
（二）建设用地使用权划拨的特征
1. 无偿性
2. 无期限性
3. 用途特定性
第三节 建设用地使用权的流转
一、建设用地使用权流转的方式
建设用地使用权的流转具体方式有：转让、互换、赠与、出资、出租、抵押。
二、建设用地使用权流转的法律要件
（一）不属于法律禁止流转的范围
（二）要式合同
（三）期限限制
（四）变更登记
三、建设用地使用权流转的法律效果
（一）权利义务概括移转
（二）处分的标的及于地上不动产
四、“多重转让”情形下的具体规则
第四节 建设用地使用权的效力
一、建设用地使用权人的权利
（一）土地利用权与收益权
（二）权利处分权
（三）续期权
二、建设用地使用权人的义务
（一）合理利用土地，不得改变土地用途的义务
（二）支付土地出让金的义务
（三）支付其他相应补偿和费用的义务
（四）返还土地的义务
第五节 建设用地使用权的消灭
一、建设用地使用权消灭的事由
（一）期限届至
（二）土地灭失
（三）提前收回
（四）抛弃
二、建设用地使用权消灭的法律效果
第十章 宅基地使用权
第一节 宅基地使用权的概念和特征
一、宅基地使用权的概念
宅基地使用权是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其它附属设施等方式予以使用的权利。宅基地使用权是在集体所有土地上设定的旨在对他人土地加以利用而设定的权利。宅基地使用权是和建设用地使用权、土地承包经营权等并列的一类独立的他物权，性质上属于用益物权。
二、宅基地使用权的特征
（一）主体的限定性。
（二）客体仅限于农民集体所有的土地。
（三）宅基地使用权用途特定。
三、宅基地使用权与建设用地使用权
第二节 宅基地使用权的内容
一、宅基地使用权的基本权利
（一）在宅基地上建造房屋及其它附着物的权利。
（二）在宅基地空闲处建造其它建筑物、附着物，或者种植竹物，并取得所有权。
（三）宅基地使用权的有限处分权。
二、宅基地使用权的基本义务
（一）按照批准的用途使用宅基地的义务。
（二）按照批准的面积建造房屋的义务。
（三）服从国家、集体统一规划的义务。
（四）行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务。
第三节 宅基地使用权的取得
一、宅基地实用权的初始取得
（一）宅基地使用权的初始取得的条件
1. 主体资格限定。
2. 申请宅基地使用权的客观条件
3.农村村民一户只能拥有一处宅基地
（二）宅基地使用权初始取得的程序
二、宅基地使用权的继受取得
第四节 宅基地使用行使的限制
宅基地使用权行使上的限制具体表现在以下方面：
第一，宅基地使用权不得单独转让。
第二，宅基地使用权不得抵押。
第三，农村村民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。
第五节 宅基地使用权的消灭
一、宅基地的收回和调整
二、宅基地的征收
三、宅基地使用权的抛弃
四、宅基地的灭失
五、其他致宅基地使用权消灭的情形
第十一章 地役权
第一节 地役权概述
一、地役权的概念和特征
地役权，是指土地所有人或者使用人为自己使用不动产之便利而使用他人不动产或者对他人不动产使用加以限制的权利。
地役权除具有用益物权的一般特征之外，还具有以下特征：
（一）地役权以存在两项不动产为前提。
（二）地役权具有很强的意定性。
（三）地役权具有从属性。”
具体而言，地役权的从属性包括以下两个方面的内容：
1. 地役权不能与需役地分离而单独让与。
2. 地役权不能与需役地分离而为其他权利的标的。
（四）地役权具有不可分性。
1. 地役权发生上的不可分性。
2. 地役权消灭上的不可分性。
3. 地役权享有上的不可分性。
二、地役权的分类
(一)依权利内容的不同为标准的分类
1. 通行权
2. 管线通过权
3. 排水权
4. 取水权
5. 通风权
6. 采光权
7. 眺望权
8. 支撑地役权
9. 放牧地役权
10. 建造附属设施或安设临时附着物的地役权
11. 排污地役权
(二)依权利的表现形式进行的分类
1. 持续性地役权和非持续性地役权
2. 积极地役权与消极地役权
3. 表见地役权与不表见地役权
三、地役权与相邻关系
尽管地役权与相邻关系具有密切联系，但二者仍然存在许多区别：
1. 法律性质不同。
2. 产生原因不同。
3. 作用不同。
4. 代价不同。
5. 形式要件不同。
第二节 地役权的取得
一、基于法律行为取得地役权
（一）地役权的合同设立
（二）通过转让行为取得地役权
二、基于法律行为以外的事实取得地役权
1. 因为法律的直接规定而取得地役权
2. 因继承取得地役权
第三节 地役权的效力
一、地役权人的权利和义务
（一）地役权人的权利
1. 对供役地的使用或者限制。
2. 实施必要的附随行为。
3. 设置附属设施。
4. 物上请求权。
（二）地役权人的义务
1. 维持附属设施．
2. 支付费用。
3. 防止对供役地的损害。
二、供役地人的权利和义务
（一）供役地人的权利
1. 使用附属设施。
2. 费用请求权。
3. 使用场所及方法的变更请求权。
（二）供役地人的义务
1. 容忍及不作为义务。
2. 分担维持附属设施的费用。
第四节 地役权的消灭
一、地役权消灭的原因
（一）地役权期限届满
（二）因约定消灭事由的发生而消灭
（三）供役地权利人依法解除地役权设定合同
（四）抛弃地役权
(五)权利混同
（六）供役地或者需役地的灭失
（七）土地的征收
（八）目的不能。
二、地役权消灭的法律后果
第四编 担保物权
第十二章 担保物权概述
第一节 担保物权的概念和特征
担保物权是指为担保债务的履行而在债务人或者其保证人的特定财产上设定的当一定条件具备时，债权人支配和取得该特定财产的交换价值为对象的他物权。
担保物权除具有物权的一般特征外，还具有以下特征：
第一，它是为担保债权的实现而设立的权利，它对所担保的债权而言，具有从属性或附随性的特征。
第二，担保物权的行使具有期待性或附条件性。
第三，担保物权是对担保财产交换价值的附期限（或附条件）的变价处分权和优先受偿权。
第四，担保物权具不可分性。
第二节 担保物权的分类
根据不同的分类标准，可以将担保物权分为不同的种类。
(一)担保物权可分为法定担保物权和约定担保物权。
(二)担保物权可分为不动产担保物权、动产担保物权和权利担保物权。 (三)担保物权可分为留置性担保物权和优先清偿性担保物权。
(四)担保物权分为登记担保物权和占有担保物权。
(五)可以将担保物权分为典型担保物权和非典型担保物权。
(六)我国的担保物权种类可以分为抵押权、质权和留置权三种。
第三节 担保物权的设立
第一，约定担保物权的设定，要有当事人之间关于设立担保物权的书面约定。 第二，债权债务关系依法成立生效。
第三，担保人对担保财产享有合法处分权。
第四，担保物权的设立需依法公示。
第四节 担保物权的适用范围
一、被担保债权的范围
二、 担保人范围
三、 担保财产的范围
第五节 担保物权的实现
担保物权实现的前提条件是：
1. 被担保的债权已届清偿期。
2. 债务人届期未履行债务，致被担保的债权未获清偿。
3. 担保物权的实现，以担保合同合法有效为条件
第六节 担保物权的消灭
一、被担保物权担保的债权全部消灭
二、担保物的灭失
三、担保物权因实现而消灭
第十三章 抵押权
第一节 抵押权的概念与特征
一、抵押权的概念
根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。
二、抵押权的特征
（一）从属性
抵押权是因担保债权而设定的担保物权，因此，其从属性表现为其成立、变更、消灭与被担保的债权密不可分。
（二）不可分性
抵押权不可分性是指被担保的债权未受全部清偿之前，抵押权得就担保物的全部行使权利。具体内容是：
（1）抵押物被分割或者部分转让的，不影响抵押权
（2）抵押权不因抵押财产的灭失、价值的减低而失去完整性，抵押财产之剩余价值仍应担保被担保的全部债务。
（3）被担保的债权被分割或部分被转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权（《适用担保法解释》第72条第1款）；
（4）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。
（三）物上代位性
物上代位性是指抵押物灭失或者出让，其交换价值转化为其他形态的物时，抵押权的效力及于该物。
第二节 抵押权的设立
一、可以设立抵押权的财产
（一）不得抵押的财产
土地所有权
耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权
教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施
所有权、使用权不明或者有争议的财产
依法被查封、扣押、监管的财产
以法定程序确认为违法、违章的建筑物
法律、行政法规规定不得抵押的其他财产
（二）依法可以抵押的财产
1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押设立行为的形式
属于要式行为，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
第三节 抵押财产的转让与出租
一、抵押财产的转让
我国《物权法》第191条规定，抵押期间，抵押财产的转让须经抵押人的同意，未经抵押人同意不得转让抵押财产；经抵押人同意转让抵押财产所得的价款应当向抵押权人提前清偿债务或提存，以保证债券不因抵押财产的转让而落空。
二、抵押财产的出租
《物权法》第190条，订立抵押合同前已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即在抵押设定前已经存在的承租权，在抵押权实行时，依“买卖不破租赁”原则，可以对抗抵押财产的买受人。抵押财产的承租权不因所有权人的变更而受影响，买受人应受租赁合同的约束，概括承受租赁合同的权利与义务。
第四节 抵押权的实现
一、抵押权实现的条件
抵押权实行是一种附条件的法律行为，因此，只有当所附条件成就时，才可以为之。根据《物权法》第195条第1款的规定，抵押权实行以“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”为要件，即抵押权需具备以下条件：
（一）抵押权有效存在
（二）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行抵押权的情形 履行期限没有届满但可以实行抵押权的情形：
1、债务人被人民法院裁定受理破产案件
2、抵押人故意毁损或者减少抵押物的价值，抵押人应另行提供担保而予以拒绝
3、债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务。
二、抵押权实现的程序
我国《物权法》195条规定实行抵押权，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；《物权法》第195条第2款规定，抵押人与抵押权人未就抵押权实行方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产。
三、抵押权实现的方法
（一）抵押财产的折价受偿
（二）拍卖抵押财产
（三）变卖抵押财产或其他方式实行抵押权
四、抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序
《担保法解释》第74条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”
五、物上保证人的追偿权
《物权法》第176条规定：“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”
第五节 最高额抵押权
一、最高额抵押权的概念和特征
（一）最高额抵押权的概念
最高额抵押权又称限定额抵押权，是指对于债权人一定范围内的不特定而连续发生的债权预定一个限额，并由债务人或者第三人提供抵押财产予以担保而设定的一种特殊抵押权。
（二）最高额抵押权的特征
其一，最高额抵押权系担保将来发生的、不特定的债权清偿而设定的抵押权 其二，最高额抵押权所担保的债权预定有最高限额，并附有实际发生的债权数额决算期。
其三，最高额抵押全适用于对一定期限内连续发生的债权的担保。
二、最高额抵押权的设定
依《物权法》第207之规定：“最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。也就是说，还存在一些特殊规定：
其一，依《担保法》60条规定，可以设定最高额抵押权以借款合同、债权人和债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同为限。 其二，最高额抵押全所担保的债权最高限额。
其三，决算期，即确定计算抵押权所担保的债权实际数额的日期。 三、最高额抵押权的效力
四、最高额抵押权内容的变更
第六节 动产浮动抵押权
一、动产浮动抵押的概念与特征
动产浮动抵押具有以下特征：
1. 抵押主体的限定性。
2. 抵押财产的集合性。
3．抵押财产的浮动性。
4．抵押性质的转化性。
二、动产浮动抵押的设立 依《物权法》第181条和第189条规定，动产浮动抵押抵押人和抵押权人应签定书面抵押合同，抵押权自抵押合同生效时设立。动产浮动抵押登记机关为抵押人住所地的工商行政管理部门。动产浮动抵押合同订立后，抵押人应办理登记手续，否则不得对抗善意第三人。
三、动产浮动抵押的效力
1. 动产浮动抵押的效力范围
动产浮动抵押设立后，在约定的封押条件成就之前，抵押人在其营业范围内，可以自由处分其抵押财产。经抵押权人处分的抵押财产，不受动产浮动抵押的约束。但抵押人为逃避债务而处分抵押财产，抵押权人可请求撤销该处分行为。 2. 动产浮动抵押封押后的效力
动产浮动抵押财产固定后，抵押的效力不仅及于封押时抵押人所有的财产，而且及于封押后抵押人所取得的财产。抵押人对于抵押财产不得再自行处分，处分抵押财产应受到特定抵押的限制。
第十四章 质 权
第一节 质权概述
一、质权的概念
二、质权的法律特征及其与抵押权的区别
第一，成立与生效要件不同。
第二，标的物不尽相同。
第三，抵押权与质权的内容不尽相同。
三、质权的分类
（一）动产质权、不动产质权、权利质权
（二）民事质权、商事质权、营业质权
（三）占有质权、收益质权、归属质权
第二节 动产质权
一、动产质权的含义
二、动产质权的取得
（一）基于法律行为而取得
1.动产质权的设定
（1）当事人
（2）设定行为
（3）担保债权
（4）标的物
2.动产质权的让与
（二）基于法律行为以外的事实而取得
1. 动产质权的善意取得
2. 因时效而取得
3. 因继承而取得
4. 继受
三、动产质权的效力
（一）动产质权所担保的债权范围
（二）动产质权效力及于标的物的范围
（三）动产质权对于出质人的效力
1. 质物的处分权
2. 质物的收益权
3. 物上保证人的代位求偿权
4. 对质权人的抗辩权
（四）动产质权对质权人的效力
1. 质权人的权利
（1）质物留置权
（2）质物孳息收益权
（3）费用偿还的请求权
（4）质物的转质权
（5）质权的变价权
（6）质权的处分权
（7）优先受偿权
2. 质权人的义务
（1）妥善保管质物的义务
（2）质权人返还质物或剩余价款的义务
四、动产质权的实行
1．质权实行的条件
2．质权实行的方法
五、动产质权的消灭
1. 被担保债权的消灭
2. 动产质权的实行
3. 质物的灭失
4. 质物占有的丧失且不能回复
5. 质权的抛弃和质物的返还
6. 质权除斥期间届满
第三节 权利质权
一、权利质权的概念和特征
1．权利质权的标的是所有权、用益物权以外的可让与的财产权利
2．权利质权以交付权利凭证或登记为公示方法
3．权利质权是一种特殊的质权形式
二、权利质权的设定
1. 证券质权的设定
2. 可以转让的基金份额、股权质权的设定
3. 知识产权质权的设定
4. 应收账款质权
5. 不动产收益质权的设定
三、权利质权的效力
四、权利质权的消灭
第四节 最高额质权
第十五章 留置权
第一节 留置权
第二节 我国留置权的成立条件
一、留置权成立的积极条件
（一）债权人合法占有债务人的动产
（二）债权已届清偿期
（三）动产的占有与债权的发生有牵连关系
二、留置权成立的消极条件
（一）债权人占有依法不得转让的动产的；
（二）债权人留置其占有的动产，违反债权人承担的义务的；
（三）债权人留置其占有的动产，违反债务人移交动产占有时的意思表示的；
（四）债权人留置其占有的动产违反公共秩序或者善良风俗的。
三、留置权的紧急行使
第三节 留置权的效力
一、留置权所担保的债权范围
二、留置权对留置物的支配力
三、留置权对抗其他物权的效力
四、对留置物的妥为保管的义务
五、留置权人有权收取留置物的孳息
六、留置权的物上代位性
第四节 留置权的实现
第五节 留置权的消灭
一、留置权因债权消灭而消灭
二、留置权因丧失占有而消灭
三、留置权因接受相当担保而消灭
第十六章 占有
第一节 占有概述
一、占有的概念
（一）占有系以物为客体
（二）占有须对物有事实上的管领力
（三）占有的成立须具有占有意思。
（四）占有是一种事实上的状态，而非权利
二、占有的历史发展
三、占有的分类
（一）有权占有与无权占有
（二）自主占有和他主占有
（三）善意占有和恶意占有
（四）直接占有与间接占有
（五）自己占有和辅助占有
（六）单独占有与共同占有
（七）公然占有与隐秘占有
四、占有的功能
（一）占有的保护功能
（二）占有之本权表彰功能
（三）占有之本权取得功能
第二节 占有的效力
一、占有的权利推定效力
二、占有人的权利义务
（一）返还占有物的义务
（二）占有人的使用、受益权
（三）费用求偿权
（四）赔偿损失的义务
第三节 占有的保护
一、占有人的自力救济权
二、占有保护请求权
（一）占有保护请求权的种类
1.占有物返还请求权
2.占有妨害除去请求权
3.占有妨害防止请求权
三、不当得利返还请求权
四、侵权损害赔偿请求权
第十七章 物权的保护
第一节 物权保护概述
第二节 物权受到侵害时的救济途径
第三节 物权保护的方式
第四节 物权保护方式的适用
第十八章 英美法中的财产法
第一节物权法与财产法
第二节 英美法中财产法的渊源
第三节 所有权的概念
第四节 财产的概念
第五节 占有制度