房地产广告媒体投放策略分析
来源： 时间：2008-6-4 18:01:00 作者：稻草人 编辑：覃芳馨
一、 我国房地产市场营销现状分析
1. 房地产营销策划指导思想的发展，大体上经历了如下过程：
1) 产品观念时代，其指导思想是“找感觉”；
2) 推销观念时代，其指导思想是“找卖点群”；
3) 准营销观念时代，其指导思想是“找概念”；
4) 营销观念时代，其指导思想是“找需求”；
5) 市场的社会营销观念时代，其指导思想是“找平衡”。
2. 地产营销越来越像文化营销，从经济基础向上层建筑发展。地产广告人的工作也多了一个附加值：阶级分析与阶层教育。
3. 国际4A广告公司并没在国内的地产广告有太多的作为，房地产业更像一个本土广告精英的舞台。4A公司大多是随着国际大品牌进入中国市场的，而房地产这样一个极具本土化的行业，让它们并不好进入，而且它们人工成本高，取费很高，所以这项业务并不合算。
二、 房地产广告的特点
1、广告的原理很简单：第一，引起你的注意；第二，传达理念；第三，引起你的欲望；第四，加深你的记忆；第五，让你行动。但是房子并不是就这么卖出去的，房地产广告没有如此大的威力。
2、每一瓶可口可乐都是相同的，但是世界上没有一套相同的房子，即使户型相同，不同的楼层也有不同的景观，房地产广告和其他广告的区别也就在这里。
3、地产广告的文案就是一场极限运动，因为描述的对象永远离不开交通、绿化、配套、容积率、投资几个词，而你必须说得不一样。房地产广告既要有最通俗的解释，也要有最高尚的解读；既要有最不羁的外套，也要有最厚道的里子。
三、 房地产广告在地产营销中的作用
1. 特劳特.瑞为金在《新地位》中明确指出：广告不能生火，只能点着以后煽火。
2. 广告唯一的作用是将消费者的目光吸引过来，仅此而已，至于能否形成购买行为，关键还在于产品自身的软硬件是否符合消费者的真正需求，房地产广告对消费者的“忽悠”与“麻醉”作用是十分微
弱的，房地产消费是消费者理性程度最高的领域之一。
四、 房地产广告的媒体投放环境分析
1. 分析传统广告媒体，其特点表现在：
1) 覆盖域 任何媒体都有特定的传播范围与对象，如地区性的，全国性的，国际性的。应该注意的是，泛泛的传播范围实际上是无意义的，重要的是媒体传播范围的分布及分布范围内的主要对象。覆盖域是在制定媒体战略，具体选择媒体时的一个重要指标。一般来说，目标市场的消费者在地域分布上是相对集中的，而广告媒体的传播对象也有一定的确定性。如果其覆盖域与目标市场消费者的分布范围完全不吻合，那选择的媒体就不适用。如果所选择的媒体覆盖区域根本不覆盖或者只覆盖一小部分或者大大超过目标消费者所在区域就都不适用。只有当媒体的覆盖域基本覆盖目标消费者所在区域或与目标消费者所在区域完全吻合时，媒体的选择才是最合适的。
Ø 电视媒体的传播范围是相当广泛的，在电视跨入太空传播时代更是如此。从世界范围看，电视传播所到之处，也就是广告所到之处。但就某一具体的电视台或某一具体的电视栏目或电视广告而言，其传播范围又是相对狭窄的。电视媒体传播范围的广泛性的同时也就衍生出传播对象构成的复杂性。不论性别，年龄，职业，民族，修养等，只要看电视都会成为电视媒体的传播对象，但有些受众不可能成为广告主的顾客。因此，电视媒体的传播范围虽然广泛，但是电视广告对象针对性不强，诉求对象不准确。
Ø 广播媒体的覆盖面大，传播对象广泛。现在几乎家家户户有收音机。只要收音机在无线电广播发射功率范围之内，家家户户可以收到电台节目。由于广播是用声音和语言做媒介，而不是用文字作为载体传播信息，适合不同文化程度的广大受众，任何有听力的人都可以接受广告信息。因而广播广告的传播对象广泛，几乎是全民性的。而且还有相当数量的文盲无阅读能力，但可以借助广播获得信息。这是任何其它媒体都无法与之相比的。
Ø 报纸的传播范围比较明确，这是它适宜于地产广告的一个重要原因。报纸既有国际性的，又有全国性的和地区性的，既有综合性的又有专业性的,不同的报纸有不同的发行区域，即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同。这种明显的区域划分，给地产商选择媒体提供了方便，因而可以提高广告效果，避免广告费用的浪费。
2) 到达率 到达率是衡量一种媒体的广告效果的重要指标之一。它是指向某一市场进行广告信息传播活动后接受广告信息的人数占特定消费群体总人数的百分比。在消费群体总人数一定的情况下，接触广告信息的人数越多，广告到达率越高。
Ø 电视，广播，报纸的媒体覆盖域都很广泛，而且是人们日常生活中获得各类信息的主要途径，广告主在这些媒体上投放广告，其到达率是比较高的。
Ø 由于广告过多过滥和广告媒体中广告的随意插播，镶嵌行为导致受众对广告的厌烦心理而躲避广告，造成广告信息到达受众的比率严重下降。
3) 并读性 并读性是指同一媒体被更多的人阅读或收看（听）。
Ø 电视是并读性较高的媒体。一场奥运会比赛的现场直播可吸引全球数十亿的电视观众，其广告信息并读性是相当高的。
Ø 报纸的并读性也非常高。据估计，报纸的实际读者至少是其发行量的一倍以上。各社会组织订阅的报纸，该组织的全体成员要看。还有不买报，不订报而可以阅读报纸的人。如公共阅报的地方。但由于报纸上的广告不可能占据报纸的重要版面，如果在专门的广告版面发布广告信息，由于广告拥挤，某些广告更难被注意到，因而降低广告的确实到达率，影响广告效果。
Ø 广播媒体在其问世初期并读性较强，后来随着电视等新型娱乐产品的发展，广播收听人数急剧下降。90年代，广播节目开始丰富并趋于多样化，收音机趋于小型化，广播媒体由多人收听而转变为更多的个人收听实际并读性下降。
4) 注意率 注意率即广告被注意的程度。
Ø 电视广告由于视听形象丰富，传真度高，颜色鲜艳，给消费者留下深刻印象，并易于记忆而注意率最高。但不同电视台，同一电视台不同时段的注意率又有差异，在具体选择媒体时还应结合企业产品的特点和消费对象进行具体分析和选择。
Ø 广播媒体的最大优势是范围广泛。有些节目有一定的特定听众，广告主如果选择在自己的广告对象喜欢的节目前后做广告，效果较好，注意率也较高。但广播媒体具有边工作边行动边收听的特点，广告受众的听觉往往是被动的，因而造成广告信息的总体注意率不高。
Ø 报纸媒体覆盖域广，但注意率较低。由于报纸版面众多，内容庞杂，读者阅读时倾向于新闻报道及感兴趣的栏目，如果没有预定目标，或者广告本身表现形式不佳，读者往往会忽略，所以报纸广告的注意率极低。
5) 权威性 媒体的权威性对广告效果有很大影响，即"光环效应"。对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别，受众群体，性质，传播内容等的不同而具有不同的权威性；从媒体本身看，也会因空间和时间的不同而使其权威性有所差异。
Ø 电视媒体，中央电视台与地方电视台的广告相比，前者比后者具有更明显的权威性。广播，报纸同样如此。
Ø 权威性同时是相对的，受专业领域，地区等各种因素的影响。在某一特定领域有权威的报纸，对于该专业之外的读者群就无权威可言，很可能是一堆废纸。
6) 感染力
Ø 从现代广告信息的传播角度来分析，广告信息借助于电视媒体，通过各种艺术技巧和形式的表现，使广告具有鲜明的美感，使消费者在美的享受中接受广告信息，因此电视对于消费者的影响高于其它媒体，对人们的感染力最强。
Ø 广播是听众"感觉补充型"的传播，听众是否受到广告信息的感染很大程度上取决于收听者当时的注意力。同时仅靠广播词以及有声响商品自身发出的声音是远远不够的，有的受众更愿意看到真实的商
品形态，以便于更具体感性的了解商品，这一点广播无法做到。
Ø 报纸以文字和画面传播广告信息，即使是彩色版，其传真效果和形象表现力也远不如电视和广播，其感染力是最差的。
7) 实时性
Ø 电视和广播是最适合做时效性强的广告的媒体，报纸次之。
Ø 电视由于设备等因素制约，时效性不如广播。但在电台发布广告受到节目安排及时间限制。
8) 持久性
Ø 从某种意义上讲，三大传统媒体的持久性都不强,实时性强。
Ø 电视和广播媒体具有易逝性特点。广告信息转瞬即逝，不易保存。因而广告需要重复播出，资金投入巨大。报纸相当而言较好，可以保存，但因报纸是每日更新，也很少有人长期保留。
2. 网络媒体、户外媒体等新兴广告媒体的特点：
五、 房地产广告的媒体投放策略 (全文重点)
六、 房地产广告媒体投放效果的评估
所谓媒体投放效果，指广告信息通过选定的媒体传播之后，在社会上或者对消费者所产生的影响和对企业带来的效果。因此，媒体投放效果体现为：社会效果、经济效果和心理效果三个方面。从企业角度看，它直接关注的效果是通过广告活动能给企业带来多少经济效益。
1、 房地产广告社会效果的测定
房地产广告的社会效果，主要表现在广告对消费者产生的社会影响，它包括两种：
1) 广告推出前
2) 广告推出后
2、 房地产广告销售效果的测定
房地产广告的销售效果，集中反映出企业在广告促销活动中的营销状况，销售效果的测定是衡量广告活动的中心环节，一般以统计学相关原理与运算方法来测定：
1）广告效果比率法
2）广告效益法
3）广告费比率法
3、 房地产广告心理效果的测定
房地产广告心理效果是指广告目标经过特定的媒介传播后，对消费者心理活动的影响程度。是以广告的收视率、兴趣与欲望、产品知名度等间接促进销售的因素为依据，测定受众对广告的印象以及引起的心理效应。
1）事前测定
2）事中测定
3）事后测定
房地产广告媒体投放策略分析
来源： 时间：2008-6-4 18:01:00 作者：稻草人 编辑：覃芳馨
一、 我国房地产市场营销现状分析
1. 房地产营销策划指导思想的发展，大体上经历了如下过程：
1) 产品观念时代，其指导思想是“找感觉”；
2) 推销观念时代，其指导思想是“找卖点群”；
3) 准营销观念时代，其指导思想是“找概念”；
4) 营销观念时代，其指导思想是“找需求”；
5) 市场的社会营销观念时代，其指导思想是“找平衡”。
2. 地产营销越来越像文化营销，从经济基础向上层建筑发展。地产广告人的工作也多了一个附加值：阶级分析与阶层教育。
3. 国际4A广告公司并没在国内的地产广告有太多的作为，房地产业更像一个本土广告精英的舞台。4A公司大多是随着国际大品牌进入中国市场的，而房地产这样一个极具本土化的行业，让它们并不好进入，而且它们人工成本高，取费很高，所以这项业务并不合算。
二、 房地产广告的特点
1、广告的原理很简单：第一，引起你的注意；第二，传达理念；第三，引起你的欲望；第四，加深你的记忆；第五，让你行动。但是房子并不是就这么卖出去的，房地产广告没有如此大的威力。
2、每一瓶可口可乐都是相同的，但是世界上没有一套相同的房子，即使户型相同，不同的楼层也有不同的景观，房地产广告和其他广告的区别也就在这里。
3、地产广告的文案就是一场极限运动，因为描述的对象永远离不开交通、绿化、配套、容积率、投资几个词，而你必须说得不一样。房地产广告既要有最通俗的解释，也要有最高尚的解读；既要有最不羁的外套，也要有最厚道的里子。
三、 房地产广告在地产营销中的作用
1. 特劳特.瑞为金在《新地位》中明确指出：广告不能生火，只能点着以后煽火。
2. 广告唯一的作用是将消费者的目光吸引过来，仅此而已，至于能否形成购买行为，关键还在于产品自身的软硬件是否符合消费者的真正需求，房地产广告对消费者的“忽悠”与“麻醉”作用是十分微
弱的，房地产消费是消费者理性程度最高的领域之一。
四、 房地产广告的媒体投放环境分析
1. 分析传统广告媒体，其特点表现在：
1) 覆盖域 任何媒体都有特定的传播范围与对象，如地区性的，全国性的，国际性的。应该注意的是，泛泛的传播范围实际上是无意义的，重要的是媒体传播范围的分布及分布范围内的主要对象。覆盖域是在制定媒体战略，具体选择媒体时的一个重要指标。一般来说，目标市场的消费者在地域分布上是相对集中的，而广告媒体的传播对象也有一定的确定性。如果其覆盖域与目标市场消费者的分布范围完全不吻合，那选择的媒体就不适用。如果所选择的媒体覆盖区域根本不覆盖或者只覆盖一小部分或者大大超过目标消费者所在区域就都不适用。只有当媒体的覆盖域基本覆盖目标消费者所在区域或与目标消费者所在区域完全吻合时，媒体的选择才是最合适的。
Ø 电视媒体的传播范围是相当广泛的，在电视跨入太空传播时代更是如此。从世界范围看，电视传播所到之处，也就是广告所到之处。但就某一具体的电视台或某一具体的电视栏目或电视广告而言，其传播范围又是相对狭窄的。电视媒体传播范围的广泛性的同时也就衍生出传播对象构成的复杂性。不论性别，年龄，职业，民族，修养等，只要看电视都会成为电视媒体的传播对象，但有些受众不可能成为广告主的顾客。因此，电视媒体的传播范围虽然广泛，但是电视广告对象针对性不强，诉求对象不准确。
Ø 广播媒体的覆盖面大，传播对象广泛。现在几乎家家户户有收音机。只要收音机在无线电广播发射功率范围之内，家家户户可以收到电台节目。由于广播是用声音和语言做媒介，而不是用文字作为载体传播信息，适合不同文化程度的广大受众，任何有听力的人都可以接受广告信息。因而广播广告的传播对象广泛，几乎是全民性的。而且还有相当数量的文盲无阅读能力，但可以借助广播获得信息。这是任何其它媒体都无法与之相比的。
Ø 报纸的传播范围比较明确，这是它适宜于地产广告的一个重要原因。报纸既有国际性的，又有全国性的和地区性的，既有综合性的又有专业性的,不同的报纸有不同的发行区域，即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同。这种明显的区域划分，给地产商选择媒体提供了方便，因而可以提高广告效果，避免广告费用的浪费。
2) 到达率 到达率是衡量一种媒体的广告效果的重要指标之一。它是指向某一市场进行广告信息传播活动后接受广告信息的人数占特定消费群体总人数的百分比。在消费群体总人数一定的情况下，接触广告信息的人数越多，广告到达率越高。
Ø 电视，广播，报纸的媒体覆盖域都很广泛，而且是人们日常生活中获得各类信息的主要途径，广告主在这些媒体上投放广告，其到达率是比较高的。
Ø 由于广告过多过滥和广告媒体中广告的随意插播，镶嵌行为导致受众对广告的厌烦心理而躲避广告，造成广告信息到达受众的比率严重下降。
3) 并读性 并读性是指同一媒体被更多的人阅读或收看（听）。
Ø 电视是并读性较高的媒体。一场奥运会比赛的现场直播可吸引全球数十亿的电视观众，其广告信息并读性是相当高的。
Ø 报纸的并读性也非常高。据估计，报纸的实际读者至少是其发行量的一倍以上。各社会组织订阅的报纸，该组织的全体成员要看。还有不买报，不订报而可以阅读报纸的人。如公共阅报的地方。但由于报纸上的广告不可能占据报纸的重要版面，如果在专门的广告版面发布广告信息，由于广告拥挤，某些广告更难被注意到，因而降低广告的确实到达率，影响广告效果。
Ø 广播媒体在其问世初期并读性较强，后来随着电视等新型娱乐产品的发展，广播收听人数急剧下降。90年代，广播节目开始丰富并趋于多样化，收音机趋于小型化，广播媒体由多人收听而转变为更多的个人收听实际并读性下降。
4) 注意率 注意率即广告被注意的程度。
Ø 电视广告由于视听形象丰富，传真度高，颜色鲜艳，给消费者留下深刻印象，并易于记忆而注意率最高。但不同电视台，同一电视台不同时段的注意率又有差异，在具体选择媒体时还应结合企业产品的特点和消费对象进行具体分析和选择。
Ø 广播媒体的最大优势是范围广泛。有些节目有一定的特定听众，广告主如果选择在自己的广告对象喜欢的节目前后做广告，效果较好，注意率也较高。但广播媒体具有边工作边行动边收听的特点，广告受众的听觉往往是被动的，因而造成广告信息的总体注意率不高。
Ø 报纸媒体覆盖域广，但注意率较低。由于报纸版面众多，内容庞杂，读者阅读时倾向于新闻报道及感兴趣的栏目，如果没有预定目标，或者广告本身表现形式不佳，读者往往会忽略，所以报纸广告的注意率极低。
5) 权威性 媒体的权威性对广告效果有很大影响，即"光环效应"。对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别，受众群体，性质，传播内容等的不同而具有不同的权威性；从媒体本身看，也会因空间和时间的不同而使其权威性有所差异。
Ø 电视媒体，中央电视台与地方电视台的广告相比，前者比后者具有更明显的权威性。广播，报纸同样如此。
Ø 权威性同时是相对的，受专业领域，地区等各种因素的影响。在某一特定领域有权威的报纸，对于该专业之外的读者群就无权威可言，很可能是一堆废纸。
6) 感染力
Ø 从现代广告信息的传播角度来分析，广告信息借助于电视媒体，通过各种艺术技巧和形式的表现，使广告具有鲜明的美感，使消费者在美的享受中接受广告信息，因此电视对于消费者的影响高于其它媒体，对人们的感染力最强。
Ø 广播是听众"感觉补充型"的传播，听众是否受到广告信息的感染很大程度上取决于收听者当时的注意力。同时仅靠广播词以及有声响商品自身发出的声音是远远不够的，有的受众更愿意看到真实的商
品形态，以便于更具体感性的了解商品，这一点广播无法做到。
Ø 报纸以文字和画面传播广告信息，即使是彩色版，其传真效果和形象表现力也远不如电视和广播，其感染力是最差的。
7) 实时性
Ø 电视和广播是最适合做时效性强的广告的媒体，报纸次之。
Ø 电视由于设备等因素制约，时效性不如广播。但在电台发布广告受到节目安排及时间限制。
8) 持久性
Ø 从某种意义上讲，三大传统媒体的持久性都不强,实时性强。
Ø 电视和广播媒体具有易逝性特点。广告信息转瞬即逝，不易保存。因而广告需要重复播出，资金投入巨大。报纸相当而言较好，可以保存，但因报纸是每日更新，也很少有人长期保留。
2. 网络媒体、户外媒体等新兴广告媒体的特点：
五、 房地产广告的媒体投放策略 (全文重点)
六、 房地产广告媒体投放效果的评估
所谓媒体投放效果，指广告信息通过选定的媒体传播之后，在社会上或者对消费者所产生的影响和对企业带来的效果。因此，媒体投放效果体现为：社会效果、经济效果和心理效果三个方面。从企业角度看，它直接关注的效果是通过广告活动能给企业带来多少经济效益。
1、 房地产广告社会效果的测定
房地产广告的社会效果，主要表现在广告对消费者产生的社会影响，它包括两种：
1) 广告推出前
2) 广告推出后
2、 房地产广告销售效果的测定
房地产广告的销售效果，集中反映出企业在广告促销活动中的营销状况，销售效果的测定是衡量广告活动的中心环节，一般以统计学相关原理与运算方法来测定：
1）广告效果比率法
2）广告效益法
3）广告费比率法
3、 房地产广告心理效果的测定
房地产广告心理效果是指广告目标经过特定的媒介传播后，对消费者心理活动的影响程度。是以广告的收视率、兴趣与欲望、产品知名度等间接促进销售的因素为依据，测定受众对广告的印象以及引起的心理效应。
1）事前测定
2）事中测定
3）事后测定