2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。
A ．交易底价
B ．基准地价
C ．课税价格
D ．公告(示) 地价
E ．申报地价
2、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A ：城市中心的商业用地
B ：公益设施用地
C ：城市中心的综合用地
D ：待开发住宅小区用地
E ：时间因素
3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。
A ：1
B ：1．5
C ：2
D ：3
E ：时间因素
4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于临近控制点的点位相对误差不超过。
A ：±0．05 m
B ：±0．04 m
C ：±0．10 m
D ：±0．01 m
E ：土地
5、2009年7月11日，经B 县土地管理部门查处，C 房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B 县土地管理部门可以对C 房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A ．10
B ．30
C ．60
D ．120
6、农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在条件下划分出农用地等别。
A ：平均土地利用
B ：平均土地经济
C ：自然质量
D ：有利于生产
E ：国家实行土地估价师资格认证制度
7、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)
A ：征地费
B ：拆迁费
C ：劳动力安置费
D ：土地平整费
E ：合法性
8、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A ．建设项目用地实行分级预审
B ．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查
C ．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D ．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告
E ．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审
9、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。
A ：5
B ：10
C ：15
D ：20
E ：35％～50％
10、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和确定。
A ：投资数额
B ：开发的难易程度
C ：资金来源
D ：规划要求
E ：时间因素
11、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。
A ．社会
B ．人文
C ．经济
D ．地质
12、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】 A ：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％
B ：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％
C ：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大 D ：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变
E ：土地
13、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A ．所依附的客体在城镇中占地面积小
B ．仅对其自身客体所在位置产生影响
C ．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D ．在空间分布上聚集现象明显
14、是收益现值法评估资产价值的关键。
A ：确定预期收益
B ：确定本金化率
C ：确定可比市场交易案例
D ：确定差异调整系数
E ：土地
15、房地产开发公司卖楼花属于。
A ：风险回避策略
B ：风险抑制策略
C ：风险转移策略
D ：风险自留策略
E ：土地
16、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。
A ．所有者权益
B ．资产
C ．使用者权益
D ．负债
17、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。 A ：宗地容积率
B ：宗地形状
C ：建筑密度
D ：宗地用途
E ：时间因素
18、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A ：最有效使用
B ：需求与供给
C ：报酬递增、递减
D ：预期收益
E ：时间因素
19、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。
A ．20，5
B ．25，10
C ．30，10
D ．30，15
20、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。【2008年考试真题】
A ：6．5％
B ：7．0％
C ：8．5％
D ：9．6％
E ：时间因素
21、国务院办公厅转发住房和城乡建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买__转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
A ．普通住房超过2年
B ．住房不足2年
C ．非普通住房超过2年
D ．别墅不论是否超过2年
22、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。
A ．占多少，垦多少
B ．占的少，垦的少
C ．占的多，垦的少
D ．占的少，垦的多
23、下列会计报表属于静态会计报表的是__。
A ．资产负债表
B ．利润表
C ．现金流量表
D ．利润分配表
24、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为。
A ：要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B ：选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C ：与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D ：就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算 E ：合法性
25、土地执法监察的方法有__等方法。
A ．跟踪检查方法
B ．超前控制方法
C ．协作处理或公开处理方法
D ．目标管理方法
E ．滞后控制方法
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。
A ．50%
B ．60%
C ．70%
D ．80%
二、多项选择题（共26题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣
除的部分包括【2009年考试真题】
A ：各套套内建筑面积
B ：作为独立使用的地下室
C ：为多幢服务的警卫室与管理用房
D ：人防工程
E ：电梯井
2、”三通一平”是指__。
A ．通水、通路、通讯和场地平整
B ．通水、通路、通电和场地平整
C ．通路、通电、通气和场地平整
D ．通水、通路、通气和场地平整
3、已知市场需求函数为Qa=1000 -200P，供给函数为Qs=-500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为__。
A ．2.5、500
B ．3、400
C ．5、1500
D ．1.25、750
4、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】
A ：成新率法
B ：细节分析法
C ：物价指数法
D ：功能价值法
E ：前期费用
5、国家根据国民经济和社会发展需要，每年进行一次全国土地调查。 A ：3
B ：5
C ：10
D ：15
E ：35％～50％
6、在的条件下，用脚投票可以使公共资源的利用效率最高。
A ：按人头收税
B ：空间迁移无成本
C ：行政区面积大
D ：公共品生产具有规模效益
E ：公共品使用具有外部性
7、制约土地自然供给的因素主要包括等。
A ：社会需求
B ：资源条件
C ：交通运输条件
D ：气候条件
E ：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
8、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。
A ．3
B ．5
C ．7
D ．10
9、__是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之问的经济关系。
A ．土地使用权出让市场
B ．土地使用权租赁市场
C ．土地使用权抵押市场
D ．土地使用权转让市场
10、影响土地利用的自然因素包括。
A ：人口
B ：制度
C ：水文
D ：气候
E ：植被
11、在城镇土地定级中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为两类，即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素．下面因素中属于面状因素的是。
A ：文体设施
B ：城镇基础设施
C ：自然条件
D ：绿地状况
E ：土地
12、下列属于闲置土地的处置方式的有__。
A ．延长开发建设时问，但最长不得超过1年
B ．延长开发建设时间，但最长不得超过2年
C ．变更土地用途，办理有关手续后继续开发
D ．政府为土地使用者置换其他闲置土地
E ．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价
13、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有__。
A ．含义不同
B ．计息与计利润项目不同
C ．计算方法不同
D ．计算参数不同
E ．计算周期不同
14、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。
【2008年考试真题】
A ：国家机关办公用地
B ：高新技术产业用地
C ：公共交通设施用地
D ：国家重点扶持的水利设施用地
E ：经济适用住房用地
15、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有。
A ：《农用地估价规程》
B ：《城镇土地分等定级规程》
C ：《农用地定级规程》
D ：《农用地分等规程》
E ：《土地估价报告规范格式》
16、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。
A ．条理性
B ．代表性
C ．相关性
D ．规范化
17、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。牧草地分为__草地。
A ．天然
B ．改良
C ．荒
D ．劣质
E ．人工
18、下列关于地籍管理的核心，正确的是。
A ：地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地
B ：在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源
C ：地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更
D ：土地权属管理是地籍管理的核心
E ：地籍调查是地籍管理的核心
19、土地估价需要充分考虑等因素对土地收益的影响。
A ：地块大小
B ：社会经济发展
C ：土地利用方式
D ：土地预期收益
E ：土地利用政策
20、下列关于土地的定义，表述不正确的是__。
A ．土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体
B ．土地兼有自然和社会经济双重属性
C ．土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果
D ．土地的特性是随着时间发展变化的
21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有__。
A ．产品的实物量
B ．产品外观
C ．土地成分
D ．产品材料
E ．土地面积
22、基准地价系数修正法评估的宗地价格是__。
A ．收益价格
B ．比准价格
C ．成本累加价格
D ．剩余价格
23、城市布局规划研究城市空间布局，包括__内容。
A ．城市布局形式
B ．专业工程
C ．用地结构
D ．功能分区
24、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。
A ．完全单价
B ．基本直接费单价
C ．全费用单价
D ．地区单价
25、地籍的特点包括。
A ：空间性
B ：法律性
C ：精确性
D ：间隔性
E ：地籍资料的连续性
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。
A ．50%
B ．60%
C ．70%
D ．80%
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。
A ．交易底价
B ．基准地价
C ．课税价格
D ．公告(示) 地价
E ．申报地价
2、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A ：城市中心的商业用地
B ：公益设施用地
C ：城市中心的综合用地
D ：待开发住宅小区用地
E ：时间因素
3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。
A ：1
B ：1．5
C ：2
D ：3
E ：时间因素
4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于临近控制点的点位相对误差不超过。
A ：±0．05 m
B ：±0．04 m
C ：±0．10 m
D ：±0．01 m
E ：土地
5、2009年7月11日，经B 县土地管理部门查处，C 房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B 县土地管理部门可以对C 房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A ．10
B ．30
C ．60
D ．120
6、农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在条件下划分出农用地等别。
A ：平均土地利用
B ：平均土地经济
C ：自然质量
D ：有利于生产
E ：国家实行土地估价师资格认证制度
7、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)
A ：征地费
B ：拆迁费
C ：劳动力安置费
D ：土地平整费
E ：合法性
8、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A ．建设项目用地实行分级预审
B ．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查
C ．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D ．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告
E ．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审
9、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。
A ：5
B ：10
C ：15
D ：20
E ：35％～50％
10、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和确定。
A ：投资数额
B ：开发的难易程度
C ：资金来源
D ：规划要求
E ：时间因素
11、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。
A ．社会
B ．人文
C ．经济
D ．地质
12、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】 A ：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％
B ：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％
C ：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大 D ：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变
E ：土地
13、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A ．所依附的客体在城镇中占地面积小
B ．仅对其自身客体所在位置产生影响
C ．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D ．在空间分布上聚集现象明显
14、是收益现值法评估资产价值的关键。
A ：确定预期收益
B ：确定本金化率
C ：确定可比市场交易案例
D ：确定差异调整系数
E ：土地
15、房地产开发公司卖楼花属于。
A ：风险回避策略
B ：风险抑制策略
C ：风险转移策略
D ：风险自留策略
E ：土地
16、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。
A ．所有者权益
B ．资产
C ．使用者权益
D ．负债
17、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。 A ：宗地容积率
B ：宗地形状
C ：建筑密度
D ：宗地用途
E ：时间因素
18、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A ：最有效使用
B ：需求与供给
C ：报酬递增、递减
D ：预期收益
E ：时间因素
19、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。
A ．20，5
B ．25，10
C ．30，10
D ．30，15
20、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。【2008年考试真题】
A ：6．5％
B ：7．0％
C ：8．5％
D ：9．6％
E ：时间因素
21、国务院办公厅转发住房和城乡建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买__转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
A ．普通住房超过2年
B ．住房不足2年
C ．非普通住房超过2年
D ．别墅不论是否超过2年
22、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。
A ．占多少，垦多少
B ．占的少，垦的少
C ．占的多，垦的少
D ．占的少，垦的多
23、下列会计报表属于静态会计报表的是__。
A ．资产负债表
B ．利润表
C ．现金流量表
D ．利润分配表
24、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为。
A ：要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B ：选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C ：与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D ：就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算 E ：合法性
25、土地执法监察的方法有__等方法。
A ．跟踪检查方法
B ．超前控制方法
C ．协作处理或公开处理方法
D ．目标管理方法
E ．滞后控制方法
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。
A ．50%
B ．60%
C ．70%
D ．80%
二、多项选择题（共26题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣
除的部分包括【2009年考试真题】
A ：各套套内建筑面积
B ：作为独立使用的地下室
C ：为多幢服务的警卫室与管理用房
D ：人防工程
E ：电梯井
2、”三通一平”是指__。
A ．通水、通路、通讯和场地平整
B ．通水、通路、通电和场地平整
C ．通路、通电、通气和场地平整
D ．通水、通路、通气和场地平整
3、已知市场需求函数为Qa=1000 -200P，供给函数为Qs=-500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为__。
A ．2.5、500
B ．3、400
C ．5、1500
D ．1.25、750
4、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】
A ：成新率法
B ：细节分析法
C ：物价指数法
D ：功能价值法
E ：前期费用
5、国家根据国民经济和社会发展需要，每年进行一次全国土地调查。 A ：3
B ：5
C ：10
D ：15
E ：35％～50％
6、在的条件下，用脚投票可以使公共资源的利用效率最高。
A ：按人头收税
B ：空间迁移无成本
C ：行政区面积大
D ：公共品生产具有规模效益
E ：公共品使用具有外部性
7、制约土地自然供给的因素主要包括等。
A ：社会需求
B ：资源条件
C ：交通运输条件
D ：气候条件
E ：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
8、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。
A ．3
B ．5
C ．7
D ．10
9、__是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之问的经济关系。
A ．土地使用权出让市场
B ．土地使用权租赁市场
C ．土地使用权抵押市场
D ．土地使用权转让市场
10、影响土地利用的自然因素包括。
A ：人口
B ：制度
C ：水文
D ：气候
E ：植被
11、在城镇土地定级中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为两类，即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素．下面因素中属于面状因素的是。
A ：文体设施
B ：城镇基础设施
C ：自然条件
D ：绿地状况
E ：土地
12、下列属于闲置土地的处置方式的有__。
A ．延长开发建设时问，但最长不得超过1年
B ．延长开发建设时间，但最长不得超过2年
C ．变更土地用途，办理有关手续后继续开发
D ．政府为土地使用者置换其他闲置土地
E ．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价
13、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有__。
A ．含义不同
B ．计息与计利润项目不同
C ．计算方法不同
D ．计算参数不同
E ．计算周期不同
14、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。
【2008年考试真题】
A ：国家机关办公用地
B ：高新技术产业用地
C ：公共交通设施用地
D ：国家重点扶持的水利设施用地
E ：经济适用住房用地
15、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有。
A ：《农用地估价规程》
B ：《城镇土地分等定级规程》
C ：《农用地定级规程》
D ：《农用地分等规程》
E ：《土地估价报告规范格式》
16、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。
A ．条理性
B ．代表性
C ．相关性
D ．规范化
17、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。牧草地分为__草地。
A ．天然
B ．改良
C ．荒
D ．劣质
E ．人工
18、下列关于地籍管理的核心，正确的是。
A ：地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地
B ：在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源
C ：地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更
D ：土地权属管理是地籍管理的核心
E ：地籍调查是地籍管理的核心
19、土地估价需要充分考虑等因素对土地收益的影响。
A ：地块大小
B ：社会经济发展
C ：土地利用方式
D ：土地预期收益
E ：土地利用政策
20、下列关于土地的定义，表述不正确的是__。
A ．土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体
B ．土地兼有自然和社会经济双重属性
C ．土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果
D ．土地的特性是随着时间发展变化的
21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有__。
A ．产品的实物量
B ．产品外观
C ．土地成分
D ．产品材料
E ．土地面积
22、基准地价系数修正法评估的宗地价格是__。
A ．收益价格
B ．比准价格
C ．成本累加价格
D ．剩余价格
23、城市布局规划研究城市空间布局，包括__内容。
A ．城市布局形式
B ．专业工程
C ．用地结构
D ．功能分区
24、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。
A ．完全单价
B ．基本直接费单价
C ．全费用单价
D ．地区单价
25、地籍的特点包括。
A ：空间性
B ：法律性
C ：精确性
D ：间隔性
E ：地籍资料的连续性
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。
A ．50%
B ．60%
C ．70%
D ．80%