浅谈中原地产置业有限公司经营管理
现状及发展对策
一级学科二级学科专业学生姓名指导教师
天津国土资源和房屋职业学院
2015年4月
摘要
中原地产一贯坚持专业、严谨的服务态度，在房地产领域展示了专业的研究水平和成熟的判断能力。依托分公司遍布全国的网络优势在地产界占有了一席之地，经过逾30年的发展，规模也愈来愈大，但仍存在一些不足。
确定企业的经营方向，并实现盈利目标，这是属于企业的业务问题，使企业的每位员工都尽职尽责、各扬其长，这是企业的管理问题。本文致力从企业的经营、管理两方面存在的一些问题进行分析和阐述，并提出改进的方向和措施，以期中原地产能够得到更好的发展。
关键词中原地产；经营管理；解决对策
目录
一、中原地产置业有限公司简介.................................................................... 3
二、中原地产置业有限公司目前经营管理上存在的问题及解决对策....... 3
（一）加强信息管理力度，提高中原地产竞争力............................... 3
（二）店面分布不合理，应当及时调整经营布局和分布比例........... 4
（三）业务范围需进一步拓展................................................................ 6
（四）公司晋升机制亟待改革................................................................ 6参考文献............................................................................................................ 7
浅谈中原地产置业有限公司经营管理现状及发展对策
一、中原地产置业有限公司简介
中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉及物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。旗下拥有旗舰品牌中原地产，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。
2001年中原地产在津成立第一家分店，随后迅速发展，十年时间在津分店已经90多家。
天津中原依赖先进的组织管理模式、科学的信息采集系统、丰富的一二手联动项目优势、员工之间的协作精神，为客户提供高素质服务。
目前天津中原已成为天津市极具规模及影响力的专业性房地产代理咨询机构。
二、中原地产置业有限公司目前经营管理上存在的问题及解决对策中原地产在如此良好的发展势头上还存在不足，应当及时改进精益求精，有利于以后更大规模的发展。
（一）加强信息管理力度，提高中原地产竞争力
眼下是个信息化时代，网络信息化在这个信息化的年代扮演着不可或缺的主角。信息技术的革新和信息流通的加速，促进了经济的全球化，因特网越来越普及，作为一家房地产企业更要利用好因特网传播信息快速的优势，来提高中原地产的核心竞争力。要凡事走在竞争对手前面，有别人所没有，才能一招制胜，只有凭借中原地产精细的内网和独特的网站才能提高核心竞争力。
中原内网是公司通过局域网内的服务器为员工提供内部信息资源的，里面记录了上千万条详细的房源信息，供员工查询使用。在中原经常有这样的情况出现，进店客户想要找一个两室精装家电全齐的租房信息，从员工登陆系统开始，界面会显示全部房源，按照客户的要求，选择两室、精装、租房等限制条件后系统会自动缩小查找范围，最后显示筛选后的房源，但是在筛选后的房源里面仍会掺杂一些无效的、过期的、没有及时更新的房源，这样接待客户的员工在查看房源的过程中会点开很多无效的消息，需要浪费很的时间，既降低了员工的工作效率又浪费了客户的宝贵时间。如果遇
到时间紧迫的客户，极有可能造成客户在等待过程中失去耐性，不再愿意等待，到别的中介寻找房源，导致公司失去的不仅仅是一个客户，还有中原的办事效率、形象和信誉。中原地产分店遍布整个天津市，形象可以说是一荣俱荣一损俱损，所以一个分行的形象将会影响到整个天津中原的形象，对服务不满意的客户就会对整个中原地产产生不良的印象。俗话说“工欲善其事，必先利其器”，一个好的工具才能帮助员工更好地完成工作，提高工作效率，挽留住客户。后台信息管理者应当及时更新信息，在界面上显示全部有效的房源，拿来就能用，保证员工的正常使用，成为员工工作的强有力后盾。
另一方面中原网站已经初建成功，正在进行试运行期间，中原耗资打造中原网站，又花巨资为其做广告，就是想造大声势，让更多的客户知道了解中原，我们现在急需要做的就是要趁声势火爆的时候，加快丰富网站的内容，使网站的内容更加丰富却不复杂，让客户登陆过一次中原网站就能记住中原地产，在下一次有需求的时候就能想起中原网站。在中原网站上我们采用图文并茂的方式，客户进入中原网站首页，可以一目了然了解中原地产，能够方便、快捷的查找到所找的目的小区。通过网站提供的地图可以直观看到目标房源所在的位置以及周边学校、医院、交通等配套设施情况，并且可以看到小区简介、房龄、开发商、物业公司、房源描述甚至物业费用等详细情况。这样详细并且真实的情况可以让网站客户更加的信赖中原，选择中原。网站上有大量的优质房源作为储备来供客户查看，独特的内容来博取人们的眼球，网站的成功必将吸引大量的浏览客户群，为中原赢得更多的客户关注，这将是提升中原地产竞争能力的一个非常有效地手段。
（二）店面分布不合理，应当及时调整经营布局和分布比例
天津中原店铺分布比例如下：
市内六区：和平区5家，河东区16家，河西区18家，南开区22家，河北区15家，红桥区7家。
环城四区：东丽区3家，西青区7家，津南区1家，北辰区2家。
可以明显看出环城四区的店铺非常少，竞争能力非常薄弱。中原地产应当尽快加紧环城四区的开铺计划，其中原因有两点：
第一点：根据天津总体发展方向来看，发展重心已经从中心城区逐步向外转移，重点发展滨海新区和环城四区，提高周边的生活水平和经济水平。地铁2、3、9号线明年集体亮相，5、6号线也预计将于2015年竣工并具备运行条件，届时，天津市6
条地铁线将共同织就一张“快速轨道交通网”基本覆盖中心城区和环城四区。交通便利后势必会带动地铁沿线周围的房价上涨和房市需求，现已有多数开发商放眼环城四区，例如津南区金地格林世界、东丽区朗钜天域二期朗钜维尔蓝堤、西青区大地十二城等大型一手项目的开盘，这些都可以明显看出环城四区的发展潜力。
第二点：就人口分布变化来分析可以看出人群转移走势。1990年至2000年市中心城区人口总量从366.48万人增至390.37万人，但增量速均低于上世纪80年代。2000年市内六区进入负增长，滨海新区及其附近区域，1990年常住人口269.30万人，2000年336.22万人，10年间增加了66.92万人，已经明显的看出人口分布走势。现在越来越多的购房者面临着购房地点选择的问题，到底是在市中心购房还是在近郊购房，如今越来越多的人选择后者。据了解，现在刚性需求购房结婚的年轻人占现在成交比例的三分之一，大多年轻人购房模式都是父母付首付，子女还贷款，但是在寸土寸金的市中心，四五十万的首付根本买不到像样的房子，他们宁愿在临近地铁交通方便的近郊区域选择一个面积大一点舒适度高的房子居住，所以现在越来越多的人们趋向于在近郊区域购房。
市中心的交通便利、周围成熟配套、繁荣程度是其他区域所不能比拟的，我们不放弃市中心市场，但也要尽快加紧开拓环城四区市场，要比竞争对手更早一步进入市场，尽快实行开铺计划，尤其是北辰区和津南区。
红桥区将要建立亿城红桥广场，此项目集精品住宅、综合商业、酒店式公寓等多种物业形态于一身，将建成天津高端城市综合项目。要建成此项目，红桥的平房及规划区内的建筑物势必要拆除，北辰区与红桥区只有“一道之隔”，佳宁道以南属于红桥，佳宁道以北属于北辰，北辰区从地理优势上来讲会得到更多拆迁户的青睐，红桥的拆迁肯定会为北辰带来大量的购房需求者，现在北辰区只有2家分店，尚有许多的小区根本无暇顾及，例如大通绿岛、柴楼新庄园等高档小区。这样一来，公司将要失去很多的客户，却给竞争对手带来了机会，因此应当加紧北辰区的开铺计划。
滨海新区的建设使天津与世界接轨，而地处环渤海海河下游环形旅游经济带中心的津南区成为连接中心城区和滨海新区的黄金走廊。津南区正步入新的发展时期。目前，已有大型国际化生态居住区星耀五洲入驻该区域天嘉湖板块，而诸如碧桂园、领世郡、金地格林世界等成熟大盘吸引着市场关注。一手开盘肯定会带动二手房市的买卖需求。所以津南区的开铺计划同样迫在眉睫。
（三）业务范围需进一步拓展
中原地产致力于高端一手房代理销售业务、高端别墅买卖租赁业务、高端写字楼和二手房买卖租赁业务，却和其他中介一样忽略了一个小份额的低中档的底商租售业务。
2001年天津中原成立第一家分行，2007年豪宅买卖部在津组建，为客户提供高端物业的不动产投资分析和买卖租赁等全方位一条龙服务。在豪宅部，实行以“专组专做”的方式，专人专组跟踪物业数据，掌握市场最新动态。随后龙盛地产模仿这种模式也设立了豪宅部。但是各大中介都把高端产品放在重心却忽略了这样的一类群体——潜在加盟连锁客户群。现在市场连锁店无论是直营还是特许加盟，凭借着知名度高、成本低、经营风险低、盈利快等多个优点被投资者看中，例如加盟中国移动营业厅、福利彩票、桂顺斋小吃、等连锁店，与大面积商铺、高端的黄金地段，大额承租费用相比他们更看重于居民人流主干道附近的小型商铺。这样的一类群体不容忽视，他们可能是连锁客户，一个客户买多个小型底商。既然发现了有这样的需求，为了提高市场占有额也为了不给竞争对手机会，要尽快填补市场的空白部分，更好的把握住这类客户。
（四）公司晋升机制亟待改革
公司的晋升机制存在缺陷，晋升考核标准过于片面，由高级置业顾问晋升经理只需要三个月做够十五万业绩。但是一个好的销售人员未必是一个好的管理人员。我们需要经理具备的能力除了优秀的销售能力之外还应该具备领导能力、管理能力，能够对管辖的销售人员进行招聘、培训、提升和指导。如果只是单单凭借业绩来衡量是否有能力晋升经理未免有些偏颇。
晋升制度上还应该加上考核该员工综合能力和领导素质的考核，而对于业绩好却不适合做领导的员工可以创造出不似晋升胜似晋升的新职位，让这些优秀的员工能够在新的职位得到淋漓尽致的发挥。例如：组成短期的项目团队。在三月初，春节过后，很多的城市打工者回津工作，需要再租房，这个时候是租房市场最火爆的时候，如何抓住这短暂的机会，把握住客户，创造业绩，这些晋升停滞的老员工有自己的经验，让他们在这个项目中发挥积极作用，既给老员工一个挑战机会激起斗志，又给新员工一些实战经验，可以使双方都受益，同时也让这些业绩优秀但晋升停滞的员工在公司的地位得到提升。
中原地产的目标是以诚恳信实的服务博得每一位客户的信赖，以多年房地产经营经验，协助每一位房地产投资认识投资成功，因此中原地产应该要有长远计划的经营计划和方向，根据市场变化及时调整经营布局，优化内部信息系统，完善外部网站建设，改革员工晋升机制，从而达到提高市场占有率的目的，赢得更多客户的信赖，使中原地产得到更大规模的发展。
参考文献：
杨维东，天津城市重心南移津南造市中心滨海黄金走廊，每日新报2009年第2版，第12页
马政，王永望，从天津市内六区经济指标对比看红桥区发展对策，天津经济2010年第08期，第23页
刘英潮，天津加快地铁建设地铁年带动楼市新动力，今晚报2011年第6期，第8页
洪亮，有效管理“升不上去的员工”，http://www.cnki.com.cn/Article/CJFDTotal-JLRZ200212039.htm
中原地产董事总经理谭百强，中原外网将现核心竞争力，http://sh.centanet.com/main/cen/news_content
浅谈中原地产置业有限公司经营管理
现状及发展对策
一级学科二级学科专业学生姓名指导教师
天津国土资源和房屋职业学院
2015年4月
摘要
中原地产一贯坚持专业、严谨的服务态度，在房地产领域展示了专业的研究水平和成熟的判断能力。依托分公司遍布全国的网络优势在地产界占有了一席之地，经过逾30年的发展，规模也愈来愈大，但仍存在一些不足。
确定企业的经营方向，并实现盈利目标，这是属于企业的业务问题，使企业的每位员工都尽职尽责、各扬其长，这是企业的管理问题。本文致力从企业的经营、管理两方面存在的一些问题进行分析和阐述，并提出改进的方向和措施，以期中原地产能够得到更好的发展。
关键词中原地产；经营管理；解决对策
目录
一、中原地产置业有限公司简介.................................................................... 3
二、中原地产置业有限公司目前经营管理上存在的问题及解决对策....... 3
（一）加强信息管理力度，提高中原地产竞争力............................... 3
（二）店面分布不合理，应当及时调整经营布局和分布比例........... 4
（三）业务范围需进一步拓展................................................................ 6
（四）公司晋升机制亟待改革................................................................ 6参考文献............................................................................................................ 7
浅谈中原地产置业有限公司经营管理现状及发展对策
一、中原地产置业有限公司简介
中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉及物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业。旗下拥有旗舰品牌中原地产，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。
2001年中原地产在津成立第一家分店，随后迅速发展，十年时间在津分店已经90多家。
天津中原依赖先进的组织管理模式、科学的信息采集系统、丰富的一二手联动项目优势、员工之间的协作精神，为客户提供高素质服务。
目前天津中原已成为天津市极具规模及影响力的专业性房地产代理咨询机构。
二、中原地产置业有限公司目前经营管理上存在的问题及解决对策中原地产在如此良好的发展势头上还存在不足，应当及时改进精益求精，有利于以后更大规模的发展。
（一）加强信息管理力度，提高中原地产竞争力
眼下是个信息化时代，网络信息化在这个信息化的年代扮演着不可或缺的主角。信息技术的革新和信息流通的加速，促进了经济的全球化，因特网越来越普及，作为一家房地产企业更要利用好因特网传播信息快速的优势，来提高中原地产的核心竞争力。要凡事走在竞争对手前面，有别人所没有，才能一招制胜，只有凭借中原地产精细的内网和独特的网站才能提高核心竞争力。
中原内网是公司通过局域网内的服务器为员工提供内部信息资源的，里面记录了上千万条详细的房源信息，供员工查询使用。在中原经常有这样的情况出现，进店客户想要找一个两室精装家电全齐的租房信息，从员工登陆系统开始，界面会显示全部房源，按照客户的要求，选择两室、精装、租房等限制条件后系统会自动缩小查找范围，最后显示筛选后的房源，但是在筛选后的房源里面仍会掺杂一些无效的、过期的、没有及时更新的房源，这样接待客户的员工在查看房源的过程中会点开很多无效的消息，需要浪费很的时间，既降低了员工的工作效率又浪费了客户的宝贵时间。如果遇
到时间紧迫的客户，极有可能造成客户在等待过程中失去耐性，不再愿意等待，到别的中介寻找房源，导致公司失去的不仅仅是一个客户，还有中原的办事效率、形象和信誉。中原地产分店遍布整个天津市，形象可以说是一荣俱荣一损俱损，所以一个分行的形象将会影响到整个天津中原的形象，对服务不满意的客户就会对整个中原地产产生不良的印象。俗话说“工欲善其事，必先利其器”，一个好的工具才能帮助员工更好地完成工作，提高工作效率，挽留住客户。后台信息管理者应当及时更新信息，在界面上显示全部有效的房源，拿来就能用，保证员工的正常使用，成为员工工作的强有力后盾。
另一方面中原网站已经初建成功，正在进行试运行期间，中原耗资打造中原网站，又花巨资为其做广告，就是想造大声势，让更多的客户知道了解中原，我们现在急需要做的就是要趁声势火爆的时候，加快丰富网站的内容，使网站的内容更加丰富却不复杂，让客户登陆过一次中原网站就能记住中原地产，在下一次有需求的时候就能想起中原网站。在中原网站上我们采用图文并茂的方式，客户进入中原网站首页，可以一目了然了解中原地产，能够方便、快捷的查找到所找的目的小区。通过网站提供的地图可以直观看到目标房源所在的位置以及周边学校、医院、交通等配套设施情况，并且可以看到小区简介、房龄、开发商、物业公司、房源描述甚至物业费用等详细情况。这样详细并且真实的情况可以让网站客户更加的信赖中原，选择中原。网站上有大量的优质房源作为储备来供客户查看，独特的内容来博取人们的眼球，网站的成功必将吸引大量的浏览客户群，为中原赢得更多的客户关注，这将是提升中原地产竞争能力的一个非常有效地手段。
（二）店面分布不合理，应当及时调整经营布局和分布比例
天津中原店铺分布比例如下：
市内六区：和平区5家，河东区16家，河西区18家，南开区22家，河北区15家，红桥区7家。
环城四区：东丽区3家，西青区7家，津南区1家，北辰区2家。
可以明显看出环城四区的店铺非常少，竞争能力非常薄弱。中原地产应当尽快加紧环城四区的开铺计划，其中原因有两点：
第一点：根据天津总体发展方向来看，发展重心已经从中心城区逐步向外转移，重点发展滨海新区和环城四区，提高周边的生活水平和经济水平。地铁2、3、9号线明年集体亮相，5、6号线也预计将于2015年竣工并具备运行条件，届时，天津市6
条地铁线将共同织就一张“快速轨道交通网”基本覆盖中心城区和环城四区。交通便利后势必会带动地铁沿线周围的房价上涨和房市需求，现已有多数开发商放眼环城四区，例如津南区金地格林世界、东丽区朗钜天域二期朗钜维尔蓝堤、西青区大地十二城等大型一手项目的开盘，这些都可以明显看出环城四区的发展潜力。
第二点：就人口分布变化来分析可以看出人群转移走势。1990年至2000年市中心城区人口总量从366.48万人增至390.37万人，但增量速均低于上世纪80年代。2000年市内六区进入负增长，滨海新区及其附近区域，1990年常住人口269.30万人，2000年336.22万人，10年间增加了66.92万人，已经明显的看出人口分布走势。现在越来越多的购房者面临着购房地点选择的问题，到底是在市中心购房还是在近郊购房，如今越来越多的人选择后者。据了解，现在刚性需求购房结婚的年轻人占现在成交比例的三分之一，大多年轻人购房模式都是父母付首付，子女还贷款，但是在寸土寸金的市中心，四五十万的首付根本买不到像样的房子，他们宁愿在临近地铁交通方便的近郊区域选择一个面积大一点舒适度高的房子居住，所以现在越来越多的人们趋向于在近郊区域购房。
市中心的交通便利、周围成熟配套、繁荣程度是其他区域所不能比拟的，我们不放弃市中心市场，但也要尽快加紧开拓环城四区市场，要比竞争对手更早一步进入市场，尽快实行开铺计划，尤其是北辰区和津南区。
红桥区将要建立亿城红桥广场，此项目集精品住宅、综合商业、酒店式公寓等多种物业形态于一身，将建成天津高端城市综合项目。要建成此项目，红桥的平房及规划区内的建筑物势必要拆除，北辰区与红桥区只有“一道之隔”，佳宁道以南属于红桥，佳宁道以北属于北辰，北辰区从地理优势上来讲会得到更多拆迁户的青睐，红桥的拆迁肯定会为北辰带来大量的购房需求者，现在北辰区只有2家分店，尚有许多的小区根本无暇顾及，例如大通绿岛、柴楼新庄园等高档小区。这样一来，公司将要失去很多的客户，却给竞争对手带来了机会，因此应当加紧北辰区的开铺计划。
滨海新区的建设使天津与世界接轨，而地处环渤海海河下游环形旅游经济带中心的津南区成为连接中心城区和滨海新区的黄金走廊。津南区正步入新的发展时期。目前，已有大型国际化生态居住区星耀五洲入驻该区域天嘉湖板块，而诸如碧桂园、领世郡、金地格林世界等成熟大盘吸引着市场关注。一手开盘肯定会带动二手房市的买卖需求。所以津南区的开铺计划同样迫在眉睫。
（三）业务范围需进一步拓展
中原地产致力于高端一手房代理销售业务、高端别墅买卖租赁业务、高端写字楼和二手房买卖租赁业务，却和其他中介一样忽略了一个小份额的低中档的底商租售业务。
2001年天津中原成立第一家分行，2007年豪宅买卖部在津组建，为客户提供高端物业的不动产投资分析和买卖租赁等全方位一条龙服务。在豪宅部，实行以“专组专做”的方式，专人专组跟踪物业数据，掌握市场最新动态。随后龙盛地产模仿这种模式也设立了豪宅部。但是各大中介都把高端产品放在重心却忽略了这样的一类群体——潜在加盟连锁客户群。现在市场连锁店无论是直营还是特许加盟，凭借着知名度高、成本低、经营风险低、盈利快等多个优点被投资者看中，例如加盟中国移动营业厅、福利彩票、桂顺斋小吃、等连锁店，与大面积商铺、高端的黄金地段，大额承租费用相比他们更看重于居民人流主干道附近的小型商铺。这样的一类群体不容忽视，他们可能是连锁客户，一个客户买多个小型底商。既然发现了有这样的需求，为了提高市场占有额也为了不给竞争对手机会，要尽快填补市场的空白部分，更好的把握住这类客户。
（四）公司晋升机制亟待改革
公司的晋升机制存在缺陷，晋升考核标准过于片面，由高级置业顾问晋升经理只需要三个月做够十五万业绩。但是一个好的销售人员未必是一个好的管理人员。我们需要经理具备的能力除了优秀的销售能力之外还应该具备领导能力、管理能力，能够对管辖的销售人员进行招聘、培训、提升和指导。如果只是单单凭借业绩来衡量是否有能力晋升经理未免有些偏颇。
晋升制度上还应该加上考核该员工综合能力和领导素质的考核，而对于业绩好却不适合做领导的员工可以创造出不似晋升胜似晋升的新职位，让这些优秀的员工能够在新的职位得到淋漓尽致的发挥。例如：组成短期的项目团队。在三月初，春节过后，很多的城市打工者回津工作，需要再租房，这个时候是租房市场最火爆的时候，如何抓住这短暂的机会，把握住客户，创造业绩，这些晋升停滞的老员工有自己的经验，让他们在这个项目中发挥积极作用，既给老员工一个挑战机会激起斗志，又给新员工一些实战经验，可以使双方都受益，同时也让这些业绩优秀但晋升停滞的员工在公司的地位得到提升。
中原地产的目标是以诚恳信实的服务博得每一位客户的信赖，以多年房地产经营经验，协助每一位房地产投资认识投资成功，因此中原地产应该要有长远计划的经营计划和方向，根据市场变化及时调整经营布局，优化内部信息系统，完善外部网站建设，改革员工晋升机制，从而达到提高市场占有率的目的，赢得更多客户的信赖，使中原地产得到更大规模的发展。
参考文献：
杨维东，天津城市重心南移津南造市中心滨海黄金走廊，每日新报2009年第2版，第12页
马政，王永望，从天津市内六区经济指标对比看红桥区发展对策，天津经济2010年第08期，第23页
刘英潮，天津加快地铁建设地铁年带动楼市新动力，今晚报2011年第6期，第8页
洪亮，有效管理“升不上去的员工”，http://www.cnki.com.cn/Article/CJFDTotal-JLRZ200212039.htm
中原地产董事总经理谭百强，中原外网将现核心竞争力，http://sh.centanet.com/main/cen/news_content