【摘要】本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出健全我国房地产市场结构、促进房地产业健康和谐发展的对策以及未来房地产的发展趋势。 【关键词】房地产泡沫；危害；防范措施 1998年中国结束了福利分房制，开始实行货币化分房，房地产业走向市场化。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化建设，促进国民经济迅速增长，起到了重要作用[1-3]。经过十多年的发展，现已成为我国支柱产业之一。 据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4.1％，2003年上涨了5.6％，2004年上涨了18.4％，2005年上涨了15.3％，2006年上涨了19.9％[4]。房地产市场由于其刚性需求、不存在易得的替代品；房地产没有最终价格、基本价值难以确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体。 1 房地产泡沫的含义及特征 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不相符合，虽然表面上价值增长很高，但实际上并不具备很高的使用价值，形成了一种虚假繁荣。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的[5]。 2 房地产泡沫形成的原因 2.1 市场结构不合理和房地产商品的特殊性 房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的资金投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率以及价格不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。而房地产商品供求不易均衡，合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 2.2 土地的稀缺性及地价的虚构性 土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，社会的进步，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。 然而，地价的虚构性使人们预期的不合理土地收益加现在的价值之和与现实的市场地价之间存在实际上的偏差。这种偏差越大，泡沫成分就越多，反之越少。 因此，在非理性的乐观预期支持下，房地产交易十分火爆，这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。 2.3 银行及金融系统的过度放贷 由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行部门认为这种贷款风险很小，在利益的驱动下愿意发放房地产贷款。在宏观经济一片向好的情况下，政府也鼓励银行对房地产的投资，银行利率就比较低，大量金融资本涌向房地产行业。 3 房地产泡沫的危害 3.1 房地产泡沫的存在抑制实体经济发展 房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，房价不断上涨，大量的资金向房地产行业集聚，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，意味着实体经济的发展将会由于资金短缺而受到抑制。 3.2 房地产泡沫会破坏金融秩序 房价飞涨不过是肌肤之痛，而金融风险才是心头大患。在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。有资料表明，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。由于在泡沫经济中金融市场上有巨额利润，必然有很多银行将境地准备金额度，削弱了银行体系防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的任何企业都会受到不同程度的冲击。 3.3 房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着股价下跌，经济变得萧条，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌给企业带来巨额的偿债负担；地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失以及被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得进行生产性投资不足，既降低了研发技术的投资水平，也减少了企业在先进设备上的投资。企业倒闭导致大量的员工失业，即使没有倒闭的企业，也要不断裁减人员。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民会减少当期的消费，扩大储蓄部分，从而使得个人消费萎缩，又使生产消费品的产业部门陷入困境。 4 房地产泡沫的防范措施 4.1 加强和完善宏观调控 改善住房供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的住房供应体系，加快租赁市场的发展，形成租售并举的居民住宅消费机制。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的高档商品房全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。面向国内居民基本居住需求的经济适用房、保障性住房、公租房从公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力[6]。 近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，境外大量热钱涌入我国房地产业，国内大量的企业进行房地产投资，应当引起警觉。要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，从土地供应、税收和销售管理等方面及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业泡沫的产生[7]。 4.2 强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨。 要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价，切实遏制地王的产生。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。全面清理土地市场，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩闲置土地的圈地炒地行为以及房地产领域的违法活动。 5 未来房地产的发展趋势 放弃房地产是支柱产业的提法，在三五年时间内，在全国推出房地产税，从根本上解决地方政府对土地出让金的过度依赖问题。近期调控将使房地产商资金成本更高和更紧张。将导致中小房地产企业逐渐退出行业，大企业、大资金将重借外资在大城市通过收购兼并垄断瓜分市场，但要防止境外热钱以及国外资金控制房地产市场的情况出现。 城市中的居住贫富划分更为明显，政府在居住新区中的教育医疗配套显得更为重要。房地产将成为大资金和大资本集团低成本进入后，长期持有的主要增值资产。商业地产和旅游地产受地方政府偏爱，将成为房地产大资本在大城市和沿海与交通发达地区的投资重点。住房公积金将向政策性住房金融转变；社保资金和保险资金有望适度进入房地产，养老地产将在气候条件较好、交通条件便利的大城市周边和沿海地区兴起。 6小结 目前，中国的房地产不会出现像日本、美国那样严重泡沫破裂的悲剧。但是，政府有关部门要继续强化对房地产泡沫的警惕，密切关注房地产市场的走势，必要时果断采取政策调控措施，避免房地产行业的跌宕起伏，以实现房地产市场的健康、持续、稳定发展。 参考文献� [1]洪开荣.房地产经济学[M].武汉:武汉大学出版社,2006． [2]陈心仪,徐佳.房地产泡沫的成因分析[J].现代商业,2009(9):32. [3]王小广.抑制房地产“泡沫化”[J].中国金融,2005,(4). [4]付天霞.中国房地产泡沫之源[J].城市住宅,2009,(7). [5]王轶姝.论房地产泡沫及防范措施[J].现代商贸工业,2009,(15). [6]王艺星.论我国房地产泡沫现象及应对措施[J].中国商界(下半月),2009,(7). [7]王巍.浅析我国房地产行业泡沫现状[J].太原科技,2008.3
【摘要】本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出健全我国房地产市场结构、促进房地产业健康和谐发展的对策以及未来房地产的发展趋势。 【关键词】房地产泡沫；危害；防范措施 1998年中国结束了福利分房制，开始实行货币化分房，房地产业走向市场化。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化建设，促进国民经济迅速增长，起到了重要作用[1-3]。经过十多年的发展，现已成为我国支柱产业之一。 据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4.1％，2003年上涨了5.6％，2004年上涨了18.4％，2005年上涨了15.3％，2006年上涨了19.9％[4]。房地产市场由于其刚性需求、不存在易得的替代品；房地产没有最终价格、基本价值难以确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体。 1 房地产泡沫的含义及特征 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值不相符合，虽然表面上价值增长很高，但实际上并不具备很高的使用价值，形成了一种虚假繁荣。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的[5]。 2 房地产泡沫形成的原因 2.1 市场结构不合理和房地产商品的特殊性 房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的资金投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这一方面造成高档房屋的空置率以及价格不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。而房地产商品供求不易均衡，合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。 2.2 土地的稀缺性及地价的虚构性 土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，社会的进步，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。 然而，地价的虚构性使人们预期的不合理土地收益加现在的价值之和与现实的市场地价之间存在实际上的偏差。这种偏差越大，泡沫成分就越多，反之越少。 因此，在非理性的乐观预期支持下，房地产交易十分火爆，这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。 2.3 银行及金融系统的过度放贷 由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行部门认为这种贷款风险很小，在利益的驱动下愿意发放房地产贷款。在宏观经济一片向好的情况下，政府也鼓励银行对房地产的投资，银行利率就比较低，大量金融资本涌向房地产行业。 3 房地产泡沫的危害 3.1 房地产泡沫的存在抑制实体经济发展 房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，房价不断上涨，大量的资金向房地产行业集聚，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，意味着实体经济的发展将会由于资金短缺而受到抑制。 3.2 房地产泡沫会破坏金融秩序 房价飞涨不过是肌肤之痛，而金融风险才是心头大患。在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在旋涡的中心。有资料表明，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。由于在泡沫经济中金融市场上有巨额利润，必然有很多银行将境地准备金额度，削弱了银行体系防范风险的能力。一旦泡沫经济崩溃，几乎所有的任何企业都会受到不同程度的冲击。 3.3 房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着股价下跌，经济变得萧条，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌给企业带来巨额的偿债负担；地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失以及被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得进行生产性投资不足，既降低了研发技术的投资水平，也减少了企业在先进设备上的投资。企业倒闭导致大量的员工失业，即使没有倒闭的企业，也要不断裁减人员。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民会减少当期的消费，扩大储蓄部分，从而使得个人消费萎缩，又使生产消费品的产业部门陷入困境。 4 房地产泡沫的防范措施 4.1 加强和完善宏观调控 改善住房供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的住房供应体系，加快租赁市场的发展，形成租售并举的居民住宅消费机制。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的高档商品房全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。面向国内居民基本居住需求的经济适用房、保障性住房、公租房从公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力[6]。 近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，境外大量热钱涌入我国房地产业，国内大量的企业进行房地产投资，应当引起警觉。要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，从土地供应、税收和销售管理等方面及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业泡沫的产生[7]。 4.2 强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨。 要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价，切实遏制地王的产生。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。全面清理土地市场，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩闲置土地的圈地炒地行为以及房地产领域的违法活动。 5 未来房地产的发展趋势 放弃房地产是支柱产业的提法，在三五年时间内，在全国推出房地产税，从根本上解决地方政府对土地出让金的过度依赖问题。近期调控将使房地产商资金成本更高和更紧张。将导致中小房地产企业逐渐退出行业，大企业、大资金将重借外资在大城市通过收购兼并垄断瓜分市场，但要防止境外热钱以及国外资金控制房地产市场的情况出现。 城市中的居住贫富划分更为明显，政府在居住新区中的教育医疗配套显得更为重要。房地产将成为大资金和大资本集团低成本进入后，长期持有的主要增值资产。商业地产和旅游地产受地方政府偏爱，将成为房地产大资本在大城市和沿海与交通发达地区的投资重点。住房公积金将向政策性住房金融转变；社保资金和保险资金有望适度进入房地产，养老地产将在气候条件较好、交通条件便利的大城市周边和沿海地区兴起。 6小结 目前，中国的房地产不会出现像日本、美国那样严重泡沫破裂的悲剧。但是，政府有关部门要继续强化对房地产泡沫的警惕，密切关注房地产市场的走势，必要时果断采取政策调控措施，避免房地产行业的跌宕起伏，以实现房地产市场的健康、持续、稳定发展。 参考文献� [1]洪开荣.房地产经济学[M].武汉:武汉大学出版社,2006． [2]陈心仪,徐佳.房地产泡沫的成因分析[J].现代商业,2009(9):32. [3]王小广.抑制房地产“泡沫化”[J].中国金融,2005,(4). [4]付天霞.中国房地产泡沫之源[J].城市住宅,2009,(7). [5]王轶姝.论房地产泡沫及防范措施[J].现代商贸工业,2009,(15). [6]王艺星.论我国房地产泡沫现象及应对措施[J].中国商界(下半月),2009,(7). [7]王巍.浅析我国房地产行业泡沫现状[J].太原科技,2008.3