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第一部分 项目分析 . ........................................................................................................................ 5
1．项目概况： . ................................................................................................................ 5
1.1规划总纲： . ............................................................................................................... 5
1.1.1项目范围： . ........................................................................................................... 5
1.1.2规划依据： . ........................................................................................................... 5
1.2现状条件分析： . ....................................................................................................... 6
1.2.1自然环境分析： . ................................................................................................... 6
1.2.2区位交通分析： . ................................................................................................... 7
1.2.3现状地形分析： . ................................................................................................... 7
1.2.4项目区旅游资源现况分析： . ............................................................................... 7
1.2.5周边景区景点分析： . ........................................................................................... 8
1.3资源禀赋及评价： . ................................................................................................. 10
1.3.1自然生态价值： . ................................................................................................. 10
1.3.2历史文化价值： . ................................................................................................. 10
1.3.3科学价值： . ......................................................................................................... 12
1.3.4游憩价值： . ......................................................................................................... 12
1.4市场分析： . ............................................................................................................. 12
1.4.1南京高档房产调查分析： . ................................................................................. 12
1.5项目诉求： . ............................................................................................................. 16
1.5.1目标客户诉求： . ................................................................................................. 16
1.5.2投资主体诉求： . ................................................................................................. 16
2．SWOT 分析： . ............................................................................................................. 16
2.1优势： . ..................................................................................................................... 16
2.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大： .................................. 16
2.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板” ............ 17
2.1.3竞争优势：目前在南京地区尚无此类成熟和上档次的项目： ...................... 17
2.2劣势： . ..................................................................................................................... 17
2.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱： .............................................. 17
2.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失： .............................. 17
2.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺： .............................................. 17
2.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖： .......................................... 18
2.3机遇： . ..................................................................................................................... 18
2.3.1旅游业发展机遇无限： . ..................................................................................... 18
2.3.2旅游产品转型契机： . ......................................................................................... 18
2.3.3区位交通变化机遇： . ......................................................................................... 19
2.4挑战： . ..................................................................................................................... 19
2.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈： . ................................................................. 19
2.4.2房产旅游开发的同质性态势： . ......................................................................... 19
第二部分 项目策划 . ...................................................................................................................... 20
3．策划思路： . .............................................................................................................. 20
3.1策划的出发点 . ......................................................................................................... 20
3.2旅游区策划理念： . ................................................................................................. 20
3.2.1价值观： . ............................................................................................................. 20
3.2.2美学考虑： . ......................................................................................................... 22
3.2.3功能考虑： . ......................................................................................................... 23
3.3文化导入 . ................................................................................................................. 24
3.3.1文化主题思想： . ................................................................................................. 24
3.3.2主题文化介绍： . ................................................................................................. 24
3.3.3主题文化应用 . ..................................................................................................... 25
4．策划定位： . .............................................................................................................. 25
4.1主题定位： . ............................................................................................................. 25
4.2 景区定位与项目概念： . ........................................................................................ 25
4.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地）： ................................................................ 25
4.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地） ...................................................... 27
第三部分 项目规划设计 . .............................................................................................................. 30
5．功能分区和项目设计： . .......................................................................................... 30
5.1土地适宜性评价 . ..................................................................................................... 30
5.1.1高程分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.2坡向分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.3坡度分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.4植物分析： . ......................................................................................................... 30
5.2空间布局及功能分区 . ............................................................................................. 31
5.3旅游项目及重要节点设计 . ..................................................................................... 32
5.3.1旅游项目 . ............................................................................................................. 32
5.3.2重要节点设计: . ................................................................................................... 32
5.4入口、园路及标识解说系统： . ............................................................................. 41
5.4.1入口： . ................................................................................................................. 41
5.4.2 园路： . ................................................................................................................ 41
5.4.3标识解说系统规划： . ......................................................................................... 42
6．基础设施规划： . ...................................................................................................... 42
6.1旅游配套交通体系规划： . ..................................................................................... 42
6.1.1对外交通： . ......................................................................................................... 42
6.1.2内部交通： . ......................................................................................................... 43
6.1.3停车场： . ............................................................................................................. 43
6.1.4交通服务： . ......................................................................................................... 44
6.2给水排水规划： . ..................................................................................................... 44
6.2.1给水： . ................................................................................................................. 44
6.2.2排水： . ................................................................................................................. 45
6.3电力、电讯、燃气规划： . ..................................................................................... 46
6.3.1电力工程规划： . ................................................................................................. 46
6.3.2电讯工程规划： . ................................................................................................. 46
6.4环卫设施规划： . ..................................................................................................... 47
6.4.1厕所： . ................................................................................................................. 47
6.4.2垃圾收集与处理： . ............................................................................................. 47
6.5消防安全规划： . ..................................................................................................... 47
6.6防灾工程规划： . ..................................................................................................... 48
6.6.1火灾： . ................................................................................................................. 48
6.6.2台风： . ................................................................................................................. 48
6.6.3虫灾： . ................................................................................................................. 48
6.6.4崩塌、滑坡、泥石流： . ..................................................................................... 48
7．旅游服务设施规划： . .............................................................................................. 49
8．生态建设与环境保护： . .......................................................................................... 49
9．投资概算与效益评估： . .......................................................................................... 49
10．图件： . .................................................................................... 错误！未定义书签。
附件 . ................................................................................................ 错误！未定义书签。
第一部分 项目分析
一．项目概况：
1.1规划总纲：
1.1.1项目范围：
花山生态养生度假区旅游度假区项目位于某某市南譙区花山乡内，距离某某市仅12公里，距离南京市区不到50公里，在南京1小时经济区覆盖范围内。花山生态养生旅游度假区项目规划面积为3.63平方公里，（363公顷、5445市亩，具体边界参见如下附图）。
1.1.2规划依据：
《中华人民共和国城市规划法》(1990年) ；
《城市规划编制办法》（建设部，1991年）
《城市规划编制办法实施细则》（建设部，1995年）
《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T 18972－2003）
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国森林法》
《安徽省旅游业“十二五”计划》
《安徽省旅游业“十五”计划与至2020年旅游发展规划纲要》
《某某市国民经济和社会发展“十二五”规划》
《某某市旅游发展总体规划》
《某某市南譙区旅游发展总体规划》
《某某市花山度假旅游区总体规划》
《某某市花山旅游区专题研究》
《某某花山·彩云洞旅游区控制性详细规划》（2003）
1.2现状条件分析：
1.2.1自然环境分析：
某某市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2073.4小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。年均气温为16.3℃，最冷月平均气温为2℃，最热月平均气温为31℃。
某某跨长江、淮河两大流域，地貌大致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型，地势西高东低，最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区。
花山彩云洞项目区位于风景秀丽的AAAA 级国家森林公园琅琊山脚下，境内四周群山环绕，中间低山起伏，因形似莲花，故名花山。据清光绪《某某志》记载：花山巑岏突兀，有如列萼。为某某十二景之一，曰：“花山簇锦”。山体绿化植被茂盛，竹木资源尤为丰富，拥有皖东最大的毛竹园，木材蓄积量为9.6万方；区内经济作物经营良好，主要有毛笋、茶叶、滁菊、板栗、桃、杏、金针菜、香菇等土特产品远近闻名。境内文物古迹，旅游景点较多，主要景点有彩云洞、红花湖、叠翠园、仙人洞等（其中彩云洞为天然溶洞，洞内石笋、石花比比皆是，
千奇百怪），具有乡村度假旅游和生态养生旅游的基本条件。
1.2.2区位交通分析：
本项目地块处于皖东中部，地处江淮之间。东经117°50′至118°30′, 北纬32°05′至32°36′, 为某某市郊区，环抱市区四周。东交来安县，西接定远、肥东两县，南邻全椒县，北倚明光市，东南与南京市浦口区隔滁河相望，在滁城周边的乡镇与琅琊区相连。距省会合肥陆路149公里，距江苏省会南京市56公里，为南京1小时都市圈范围，具有良好的区位优势。
目前，项目区位于江淮之间，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，京沪高速铁路，宁西铁路在项目区境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场，京沪高速铁路的建成，则将促使上海及长三角区域对项目区的辐射更加强化。
然而，目前虽有合宁高速、蚌（滁）宁高速和104国道、312国道等公路干线沟通项目区内外；但是景区交通的对外通达性较差；公路沿线景观环境较差，道路标识指示系统也不够完善，对旅游点的导引性也较弱，造成旅游点的心理可进入性较低；内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅。因此，在规划中应进一步解决对外交通连接问题，营造沿线景观环境，完善交通标识指示系统，同时应系统地组织好内部交通体系。
1.2.3现状地形分析：
本项目的现状地块狭长、分割、陡峭，平坦的地块较少且面积较小零散，旅游用地不尽理想。北部、中部、南部三大片区块空间分割问题明显，且陡坡较多，可建设用地很少，因此破坏了区块的整体性和连贯性，不利于旅游项目的设置和交通组织。
1.2.4项目区旅游资源现况分析：
本规划区域的旅游资源完全处于原始状态，没有经过任何的开发。其资源的自然构成要素，主要是以山、水、林洞为主，人文构成要素，则集中在农耕文化和民间传统等两大方面。本区的山不高，最高峰为335米，山势平缓，开阔地较多，适宜开展各类户外运动。以现有水系论之，本区水量较小，需作较大的水源
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第一部分 项目分析 . ........................................................................................................................ 5
1．项目概况： . ................................................................................................................ 5
1.1规划总纲： . ............................................................................................................... 5
1.1.1项目范围： . ........................................................................................................... 5
1.1.2规划依据： . ........................................................................................................... 5
1.2现状条件分析： . ....................................................................................................... 6
1.2.1自然环境分析： . ................................................................................................... 6
1.2.2区位交通分析： . ................................................................................................... 7
1.2.3现状地形分析： . ................................................................................................... 7
1.2.4项目区旅游资源现况分析： . ............................................................................... 7
1.2.5周边景区景点分析： . ........................................................................................... 8
1.3资源禀赋及评价： . ................................................................................................. 10
1.3.1自然生态价值： . ................................................................................................. 10
1.3.2历史文化价值： . ................................................................................................. 10
1.3.3科学价值： . ......................................................................................................... 12
1.3.4游憩价值： . ......................................................................................................... 12
1.4市场分析： . ............................................................................................................. 12
1.4.1南京高档房产调查分析： . ................................................................................. 12
1.5项目诉求： . ............................................................................................................. 16
1.5.1目标客户诉求： . ................................................................................................. 16
1.5.2投资主体诉求： . ................................................................................................. 16
2．SWOT 分析： . ............................................................................................................. 16
2.1优势： . ..................................................................................................................... 16
2.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大： .................................. 16
2.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板” ............ 17
2.1.3竞争优势：目前在南京地区尚无此类成熟和上档次的项目： ...................... 17
2.2劣势： . ..................................................................................................................... 17
2.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱： .............................................. 17
2.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失： .............................. 17
2.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺： .............................................. 17
2.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖： .......................................... 18
2.3机遇： . ..................................................................................................................... 18
2.3.1旅游业发展机遇无限： . ..................................................................................... 18
2.3.2旅游产品转型契机： . ......................................................................................... 18
2.3.3区位交通变化机遇： . ......................................................................................... 19
2.4挑战： . ..................................................................................................................... 19
2.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈： . ................................................................. 19
2.4.2房产旅游开发的同质性态势： . ......................................................................... 19
第二部分 项目策划 . ...................................................................................................................... 20
3．策划思路： . .............................................................................................................. 20
3.1策划的出发点 . ......................................................................................................... 20
3.2旅游区策划理念： . ................................................................................................. 20
3.2.1价值观： . ............................................................................................................. 20
3.2.2美学考虑： . ......................................................................................................... 22
3.2.3功能考虑： . ......................................................................................................... 23
3.3文化导入 . ................................................................................................................. 24
3.3.1文化主题思想： . ................................................................................................. 24
3.3.2主题文化介绍： . ................................................................................................. 24
3.3.3主题文化应用 . ..................................................................................................... 25
4．策划定位： . .............................................................................................................. 25
4.1主题定位： . ............................................................................................................. 25
4.2 景区定位与项目概念： . ........................................................................................ 25
4.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地）： ................................................................ 25
4.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地） ...................................................... 27
第三部分 项目规划设计 . .............................................................................................................. 30
5．功能分区和项目设计： . .......................................................................................... 30
5.1土地适宜性评价 . ..................................................................................................... 30
5.1.1高程分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.2坡向分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.3坡度分析： . ......................................................................................................... 30
5.1.4植物分析： . ......................................................................................................... 30
5.2空间布局及功能分区 . ............................................................................................. 31
5.3旅游项目及重要节点设计 . ..................................................................................... 32
5.3.1旅游项目 . ............................................................................................................. 32
5.3.2重要节点设计: . ................................................................................................... 32
5.4入口、园路及标识解说系统： . ............................................................................. 41
5.4.1入口： . ................................................................................................................. 41
5.4.2 园路： . ................................................................................................................ 41
5.4.3标识解说系统规划： . ......................................................................................... 42
6．基础设施规划： . ...................................................................................................... 42
6.1旅游配套交通体系规划： . ..................................................................................... 42
6.1.1对外交通： . ......................................................................................................... 42
6.1.2内部交通： . ......................................................................................................... 43
6.1.3停车场： . ............................................................................................................. 43
6.1.4交通服务： . ......................................................................................................... 44
6.2给水排水规划： . ..................................................................................................... 44
6.2.1给水： . ................................................................................................................. 44
6.2.2排水： . ................................................................................................................. 45
6.3电力、电讯、燃气规划： . ..................................................................................... 46
6.3.1电力工程规划： . ................................................................................................. 46
6.3.2电讯工程规划： . ................................................................................................. 46
6.4环卫设施规划： . ..................................................................................................... 47
6.4.1厕所： . ................................................................................................................. 47
6.4.2垃圾收集与处理： . ............................................................................................. 47
6.5消防安全规划： . ..................................................................................................... 47
6.6防灾工程规划： . ..................................................................................................... 48
6.6.1火灾： . ................................................................................................................. 48
6.6.2台风： . ................................................................................................................. 48
6.6.3虫灾： . ................................................................................................................. 48
6.6.4崩塌、滑坡、泥石流： . ..................................................................................... 48
7．旅游服务设施规划： . .............................................................................................. 49
8．生态建设与环境保护： . .......................................................................................... 49
9．投资概算与效益评估： . .......................................................................................... 49
10．图件： . .................................................................................... 错误！未定义书签。
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第一部分 项目分析
一．项目概况：
1.1规划总纲：
1.1.1项目范围：
花山生态养生度假区旅游度假区项目位于某某市南譙区花山乡内，距离某某市仅12公里，距离南京市区不到50公里，在南京1小时经济区覆盖范围内。花山生态养生旅游度假区项目规划面积为3.63平方公里，（363公顷、5445市亩，具体边界参见如下附图）。
1.1.2规划依据：
《中华人民共和国城市规划法》(1990年) ；
《城市规划编制办法》（建设部，1991年）
《城市规划编制办法实施细则》（建设部，1995年）
《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）
《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T 18972－2003）
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国森林法》
《安徽省旅游业“十二五”计划》
《安徽省旅游业“十五”计划与至2020年旅游发展规划纲要》
《某某市国民经济和社会发展“十二五”规划》
《某某市旅游发展总体规划》
《某某市南譙区旅游发展总体规划》
《某某市花山度假旅游区总体规划》
《某某市花山旅游区专题研究》
《某某花山·彩云洞旅游区控制性详细规划》（2003）
1.2现状条件分析：
1.2.1自然环境分析：
某某市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃，年平均最低气温11.4℃，年平均降水量1035.5毫米。梅雨期长23天。年日照总时数2073.4小时。初霜为11月4日，终霜为3月30日，年无霜期210天。年均气温为16.3℃，最冷月平均气温为2℃，最热月平均气温为31℃。
某某跨长江、淮河两大流域，地貌大致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型，地势西高东低，最高峰为南谯区境内的北将军岭，海拔399.2米，围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带，构成岗地区，滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区。
花山彩云洞项目区位于风景秀丽的AAAA 级国家森林公园琅琊山脚下，境内四周群山环绕，中间低山起伏，因形似莲花，故名花山。据清光绪《某某志》记载：花山巑岏突兀，有如列萼。为某某十二景之一，曰：“花山簇锦”。山体绿化植被茂盛，竹木资源尤为丰富，拥有皖东最大的毛竹园，木材蓄积量为9.6万方；区内经济作物经营良好，主要有毛笋、茶叶、滁菊、板栗、桃、杏、金针菜、香菇等土特产品远近闻名。境内文物古迹，旅游景点较多，主要景点有彩云洞、红花湖、叠翠园、仙人洞等（其中彩云洞为天然溶洞，洞内石笋、石花比比皆是，
千奇百怪），具有乡村度假旅游和生态养生旅游的基本条件。
1.2.2区位交通分析：
本项目地块处于皖东中部，地处江淮之间。东经117°50′至118°30′, 北纬32°05′至32°36′, 为某某市郊区，环抱市区四周。东交来安县，西接定远、肥东两县，南邻全椒县，北倚明光市，东南与南京市浦口区隔滁河相望，在滁城周边的乡镇与琅琊区相连。距省会合肥陆路149公里，距江苏省会南京市56公里，为南京1小时都市圈范围，具有良好的区位优势。
目前，项目区位于江淮之间，承东接西，区位优越，交通便捷。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，京沪高速铁路，宁西铁路在项目区境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场，京沪高速铁路的建成，则将促使上海及长三角区域对项目区的辐射更加强化。
然而，目前虽有合宁高速、蚌（滁）宁高速和104国道、312国道等公路干线沟通项目区内外；但是景区交通的对外通达性较差；公路沿线景观环境较差，道路标识指示系统也不够完善，对旅游点的导引性也较弱，造成旅游点的心理可进入性较低；内部道路较为狭窄且地块之间连接不畅。因此，在规划中应进一步解决对外交通连接问题，营造沿线景观环境，完善交通标识指示系统，同时应系统地组织好内部交通体系。
1.2.3现状地形分析：
本项目的现状地块狭长、分割、陡峭，平坦的地块较少且面积较小零散，旅游用地不尽理想。北部、中部、南部三大片区块空间分割问题明显，且陡坡较多，可建设用地很少，因此破坏了区块的整体性和连贯性，不利于旅游项目的设置和交通组织。
1.2.4项目区旅游资源现况分析：
本规划区域的旅游资源完全处于原始状态，没有经过任何的开发。其资源的自然构成要素，主要是以山、水、林洞为主，人文构成要素，则集中在农耕文化和民间传统等两大方面。本区的山不高，最高峰为335米，山势平缓，开阔地较多，适宜开展各类户外运动。以现有水系论之，本区水量较小，需作较大的水源