房地产项目流程

1. 土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图 市、园区规建局审核 开发：到市规划局查阅

1.1.2总体规划图 市、园区规划局 总工办

1.1.3用地红线图 市、园区规划局 研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表 市、园区土地处 由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书（控规） 市、园区规划局 研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围） 市、园区规划局 研发部明确用地范围

1.2.3土地使用可行性研究报告 咨询单位 经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌 动迁部\相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底 动迁部\相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议 动迁部\相关企业\园区 搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请 动迁部\相关企业\园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书 动迁部\相关企业\园区

1.2.4规划设计方案批复 开发部\市规建局、园区规建局 规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估 市土地交易中心、园区科技发展局 园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续 市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划 园区科技发展局 详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书 市土地储备中心 依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书 市土地储备中心 中标通知书

1.2.10建设用地规划许可证 园区规建局 依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书 园区规建局 依摘牌手续

1.2.12缴纳土地出让金 园区财政局 依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳 园区财政局（市地籍处） 依摘牌手续

1.2.14国有土地使用权出让批复 市土地局、园区规建局 依摘牌手续

1.2.15土地指界\国有土地登记 园区规建局、土地处 依摘牌手续

1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底 开发部 土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2 居民动迁摸底 拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底 拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实 土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位 拆迁公司 经理办公会，招标、投标

1.3.2.2 签订委托拆迁合同 拆迁公司 董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证 开发部、财务部\房产局 中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续 配套处\煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案 董事会 依据市拆迁政策及相关规定

1.3.3.2 发布拆迁公告 办公室\大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示 拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会 拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划 财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议 财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除 拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置 公证处

1.3.4 企业动迁实施 被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估 市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定 董事会 依据市拆迁政策及相关规定

1.3.4.3 签订拆迁补偿协议 财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除 拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交 工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档 档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档 档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档 档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷 法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价 园区规建局、财政局 确定最终规划用途和面积

2. 勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认（根据坐标）

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察（初勘）

2.1.3环境影响评价审批手续 市环保局

2.2设计招标 提供规划设计方案

2.2.1下达设计任务书 营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图（见备注）

2.3.2交通影响分析 市交警支队 邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复 市规划局、园区规建局 立项批复、选址意见书

2.5扩初设计 设计院

2.6施工图设计 设计院

2.6.1建筑施工图 设计院

2.6.2结构施工图 设计院

2.6.3给排水施工图 设计院

2.6.4暖通施工图 设计院

2.6.5弱电施工图 设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图 设计院、电业局

2.6.8人防设计 消防局

2.6.9自来水设计 自来水公司、总工办 有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计 煤气公司、总工办 有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查 园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路） 相关单位

3.工程前期工作

3.1建设工程规划许可证 研发部\园区规划局 单体施工图审批、消防审核

3.2城建绿化审批 市城建局、区城建局 规划批复

3.3人防设计审核、批复及履约保证手续 总工办\市人防办 人防建设立项通知单

3.4消防审核、批复 本内阁

3.5政府代收费

3.5.1墙改基金缴纳 墙改办 规划批复

3.5.2砂石费缴纳 市水务局 规划批复

3.5.3散装水泥专项基金缴纳 市经贸委散装水泥办 规划批复

3.5.4水土保持费 水土保持办 规划批复

3.5.5白蚁防治费 房产局白蚁防治办公室

3.5.6办理劳动保险缴费手续 质量处\市建委统筹办 规划批复

3.5.7人防费缴纳 人防办 规划批复

3.6市政手续

3.6.1市政道路挖掘（占用）审批 市城建局市政处 规划图纸、工程预先提要求

3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批 交通口岸管理局 规划图纸、工程预先提要求

3.6.3市政工程质量监督手续 市城建局市政工程质量检查站 工程预先提要求

3.6.4路灯设置工程 路灯处 规划图纸、工程预先提要求

3.7建设项目有关手续

3.7.1施工图审查

3.7.2防雷审查

3.7.3行政执法检查手续

3.7.4办理工程招投标手续 招标委员会\市建委招标办

3.7.5办理质量、安全监督手续

3.7.6办理档案手续

3.7.7办理备案手续

3.7.8交易中心手续

3.8办理建筑工程施工许可证

3.9办理预\销售许可证 开发部、营销部\市房产局、房屋测绘部门 详规方案批复、规划、施工进程

3.9.1商品房面积测绘 市房屋测绘管理部门 建筑施工平面图

3.9.2商品房登记

3.9.3商品房销售价格认定

3.12增容项目

3.12.1水 大连水务局、项目部、总工办 详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。

3.12.2电 电业局、项目部、总工办 详规图、规划批文

3.12.3煤气 煤气公司、项目部、总工办 详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.12.4热力 热力公司、项目部、总工办 详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.13红线外市政设施

3.13.1红线外道路、水、电、气、热力 市政、自来水、电业局、煤气 规划方案

3.13.2通讯建造 电讯公司 规划方案

3.13.3管线铺设 规划方案

3.13.4接口 规划方案

3.14三通一平

3.14.1临时道路

3.14.2临时用电 电业局、项目部 项目部提前20天提供用电负荷及使用地点

3.14.3临时用水 自来水公司、项目部 项目部提前20天提供用水点及使用地点

3.14.4场地平整

3.15临时设施

3.15.1临时围墙

3.15.2临时办公室

3.15.3临时场地占用

3.15.4临时围板

9.后期手续 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1综合验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1.1工程档案验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1.2环保验收手续 市环保局

建设项目环保设施竣工验收检测报告审批 市环保局、环保监测单位 依规划批复协调 环保三同时项目验收手续 市环保局 依规划批复协调

9.1.3工程竣工规划验收 项目部\园区规划局 竣工

9.1.4工程竣工消防验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.5工程竣工人防验收 项目部\市人防办 竣工

9.1.6工程竣工电梯验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.7工程竣工市政验收 项目部\市 竣工

9.1.8工程竣工防雷验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.9工程竣工专家组验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.2竣工备案 质检站备案科

9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续 市民政局地名办 规划批复

9.4房产测绘

9.5房产证 203

1. 土地取得

1.1征地报批所需文件

1.1.1土地现状利用图 市、园区规建局审核 开发：到市规划局查阅

1.1.2总体规划图 市、园区规划局 总工办

1.1.3用地红线图 市、园区规划局 研发部明确用地范围

1.1.4建设用地土地利用总体规划审核表 市、园区土地处 由园区土地处填写

1.2土地使用证的办理

1.2.1规划选址意见书（控规） 市、园区规划局 研发部确定用地性质

1.2.2规划条件（用地范围） 市、园区规划局 研发部明确用地范围

1.2.3土地使用可行性研究报告 咨询单位 经营、总工办、预算提供材料

1.2.3协助规划区域内企业土地挂牌 动迁部\相关企业

1.2.3.1企业动迁摸底 动迁部\相关企业

1.2.3.2企业搬迁补偿谈判、达成搬迁协议 动迁部\相关企业\园区 搬迁补偿洽谈

1.2.3.3企业提交土地转让申请 动迁部\相关企业\园区

1.2.3.4企业提交土地无经济纠纷承诺书 动迁部\相关企业\园区

1.2.4规划设计方案批复 开发部\市规建局、园区规建局 规划设计方案

1.2.5土地挂牌评估 市土地交易中心、园区科技发展局 园区、搬迁企业、评估公司

1.2.6办理摘牌手续 市土地交易中心

1.2.7办理固定资产投资计划、基本建设计划 园区科技发展局 详规批复、红线图、开发申请

1.2.8办理中标通知书 市土地储备中心 依缴款证明、摘牌前的保证金

1.2.9签订开发履约保证书 市土地储备中心 中标通知书

1.2.10建设用地规划许可证 园区规建局 依摘牌手续

1.2.11签订国有土地使用权出让合同书 园区规建局 依摘牌手续

1.2.12缴纳土地出让金 园区财政局 依摘牌手续

1.2.13土地出让契税的交纳 园区财政局（市地籍处） 依摘牌手续

1.2.14国有土地使用权出让批复 市土地局、园区规建局 依摘牌手续

1.2.15土地指界\国有土地登记 园区规建局、土地处 依摘牌手续

1.2.16办理土地使用证

1.3拆迁补偿

1.3.1动迁普查

1.3.1.1 动迁地块摸底 开发部 土地规划设计条件及用地范围的确定

1.3.1.2 居民动迁摸底 拆迁区域所在政府

1.3.1.3 企业动迁摸底 拆迁区域所在政府

1.3.1.4 动迁标的物产权核实 土地局、房产局

1.3.2动迁手续办理

1.3.2.1 选择拆迁单位 拆迁公司 经理办公会，招标、投标

1.3.2.2 签订委托拆迁合同 拆迁公司 董事会

1.3.2.3 办理拆迁许可证 开发部、财务部\房产局 中标通知书、规划、建设用地、土地使用许可证、银行资金证明

1.3.2.4 办理三停手续 配套处\煤气、自来水、电业局

1.3.3居民动迁实施

1.3.3.1 编制拆迁方案 董事会 依据市拆迁政策及相关规定

1.3.3.2 发布拆迁公告 办公室\大连日报社

1.3.3.3 摸底情况公示 拆迁区域所在政府

1.3.3.4 召开居民动迁大会 拆迁区域所在政府

1.3.3.5 制定拆迁补偿费发放计划 财务部

1.3.3.6 签订拆迁货币补偿协议 财务部

1.3.3.7 动迁标的物拆除 拆迁公司

1.3.3.8 进行居民回迁安置 公证处

1.3.4 企业动迁实施 被拆迁单位

1.3.4.1 拆迁委托评估 市房地产评估所

1.3.4.2 拆迁补偿费确定 董事会 依据市拆迁政策及相关规定

1.3.4.3 签订拆迁补偿协议 财务部

1.3.4.4 动迁标的物拆除 拆迁公司

1.3.4.5 拆除现场移交 工程部

1.3.5动迁管理

1.3.5.1 拆迁政策法规搜集归档 档案室

1.3.5.2 居民动迁资料归档 档案室

1.3.5.3 企业动迁资料归档 档案室

1.3.5.4 外理企业居民动迁纠纷 法院、执法局、派出所

1.3.6拆迁评价

1.3.6.1 形成委托拆迁单位评价

1.3.6.2 签订委托拆迁终止协议

1.4土地变更用途和超面积补交的地价 园区规建局、财政局 确定最终规划用途和面积

2. 勘测设计工作

2.1勘察测绘与环评

2.1.1现状地形测量、基础配套设施测绘

2.1.1.1确定红线图

2.1.1.2面积确认（根据坐标）

2.1.1.3基础配套设施的测定

2.1.2地质勘察（初勘）

2.1.3环境影响评价审批手续 市环保局

2.2设计招标 提供规划设计方案

2.2.1下达设计任务书 营销部

2.2.2确定设计单位

2.3规划方案设计

2.3.1设计方案全图（见备注）

2.3.2交通影响分析 市交警支队 邀请市交警支队科技规划科参加规划评审会

2.3.3方案评审

2.3.4方案调整

2.4详规方案批复 市规划局、园区规建局 立项批复、选址意见书

2.5扩初设计 设计院

2.6施工图设计 设计院

2.6.1建筑施工图 设计院

2.6.2结构施工图 设计院

2.6.3给排水施工图 设计院

2.6.4暖通施工图 设计院

2.6.5弱电施工图 设计院、专业公司

2.6.6强电施工图

2.6.7消防施工图 设计院、电业局

2.6.8人防设计 消防局

2.6.9自来水设计 自来水公司、总工办 有项目规划批文、小区水内线设计图

2.6.10煤气设计 煤气公司、总工办 有项目规划批文、小区建筑设计图、房间布局方案

2.7建筑工程单体施工图审查 园区规建局、市建委审图办

2.8外网设计（采暖、雨水、污水、道路） 相关单位

3.工程前期工作

3.1建设工程规划许可证 研发部\园区规划局 单体施工图审批、消防审核

3.2城建绿化审批 市城建局、区城建局 规划批复

3.3人防设计审核、批复及履约保证手续 总工办\市人防办 人防建设立项通知单

3.4消防审核、批复 本内阁

3.5政府代收费

3.5.1墙改基金缴纳 墙改办 规划批复

3.5.2砂石费缴纳 市水务局 规划批复

3.5.3散装水泥专项基金缴纳 市经贸委散装水泥办 规划批复

3.5.4水土保持费 水土保持办 规划批复

3.5.5白蚁防治费 房产局白蚁防治办公室

3.5.6办理劳动保险缴费手续 质量处\市建委统筹办 规划批复

3.5.7人防费缴纳 人防办 规划批复

3.6市政手续

3.6.1市政道路挖掘（占用）审批 市城建局市政处 规划图纸、工程预先提要求

3.6.2占用公路路产赔偿及挖掘审批 交通口岸管理局 规划图纸、工程预先提要求

3.6.3市政工程质量监督手续 市城建局市政工程质量检查站 工程预先提要求

3.6.4路灯设置工程 路灯处 规划图纸、工程预先提要求

3.7建设项目有关手续

3.7.1施工图审查

3.7.2防雷审查

3.7.3行政执法检查手续

3.7.4办理工程招投标手续 招标委员会\市建委招标办

3.7.5办理质量、安全监督手续

3.7.6办理档案手续

3.7.7办理备案手续

3.7.8交易中心手续

3.8办理建筑工程施工许可证

3.9办理预\销售许可证 开发部、营销部\市房产局、房屋测绘部门 详规方案批复、规划、施工进程

3.9.1商品房面积测绘 市房屋测绘管理部门 建筑施工平面图

3.9.2商品房登记

3.9.3商品房销售价格认定

3.12增容项目

3.12.1水 大连水务局、项目部、总工办 详规图、规划批文并报送自来水公司；主体工程基本封顶。

3.12.2电 电业局、项目部、总工办 详规图、规划批文

3.12.3煤气 煤气公司、项目部、总工办 详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.12.4热力 热力公司、项目部、总工办 详规图、规划批文；工程已竣工；总户数已确定。

3.13红线外市政设施

3.13.1红线外道路、水、电、气、热力 市政、自来水、电业局、煤气 规划方案

3.13.2通讯建造 电讯公司 规划方案

3.13.3管线铺设 规划方案

3.13.4接口 规划方案

3.14三通一平

3.14.1临时道路

3.14.2临时用电 电业局、项目部 项目部提前20天提供用电负荷及使用地点

3.14.3临时用水 自来水公司、项目部 项目部提前20天提供用水点及使用地点

3.14.4场地平整

3.15临时设施

3.15.1临时围墙

3.15.2临时办公室

3.15.3临时场地占用

3.15.4临时围板

9.后期手续 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1综合验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1.1工程档案验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.1.2环保验收手续 市环保局

建设项目环保设施竣工验收检测报告审批 市环保局、环保监测单位 依规划批复协调 环保三同时项目验收手续 市环保局 依规划批复协调

9.1.3工程竣工规划验收 项目部\园区规划局 竣工

9.1.4工程竣工消防验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.5工程竣工人防验收 项目部\市人防办 竣工

9.1.6工程竣工电梯验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.7工程竣工市政验收 项目部\市 竣工

9.1.8工程竣工防雷验收 项目部\市消防局 竣工

9.1.9工程竣工专家组验收 项目部、监理公司、施工单位\质量监督站、档案局 工程档案、监理档案

9.2竣工备案 质检站备案科

9.3办理地名及建筑物门牌号批复手续 市民政局地名办 规划批复

9.4房产测绘

9.5房产证 203