武威市天马湖地块可行性分析报告
2013.09.13
典型案例分析——尚城华府
位置：凉州区南关路盛世欧景旁 占地面积：总建面积4万方 物业形态：建筑层数为地下1层、地上22层，其中商业5层、5—22层为18层住宅2栋，1-5层商业共计20000㎡ 总户数：216户 ㎡。 项目简介：小区配制有武威第一家空中花园、大型超市（北京华联超市）和145个停车位，并紧靠天马湖风景区。 车位比：1:0.6 售价：成交均价5338元/㎡ 主力户型：a户型2室2厅1卫，面积113.39㎡。b户型2室2厅1卫，面积98.8㎡。c户型2室2厅1卫，面积100.76
项目体量较小，主打天马湖景观带，周边配套较完善
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典型案例分析——聚银新都
位置：武威市凉州区城西南，建设路与二环南路交汇处。 占地面积：38424方，规划总建筑面积156583㎡，地上总建筑面积122902㎡（住宅94780㎡，商业31539㎡） ，地下总建筑面积33681㎡ 容积率：3.2，绿化率：30%，建筑密度：27% 物业形态：规划3栋32层两梯六户建筑，2栋26层两梯六户建筑 总户数：896户 销售情况：未动工 项目简介：项目内配备3万㎡商业街，3万㎡开放绿地，体育主题公园。 车位比：1:0.54
目前正在打地基，预计销售时间在14年年中
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安置房——金羊镇
位置：位于金羊镇多个乡村（距离武威凉州区5公里内） 总规划户数：10865户 简介：满足金羊镇内部各个村内的村民使用
金羊镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
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安置房——发放镇
位置：位于发放镇多个乡村 总规划户数：1388户 简介：满足发放镇内部各个村内的村民使用
发放镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
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安置房——高坝镇
位置：位于高坝镇多个乡村 总规划户数：4618户 简介：满足高坝镇内部各个村内的村民使用
高坝镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
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安置房——皇台保障性住房
位置：位于新政府以南片区 规划：包括安置房，廉租房、限价房、公租房、经济适用房 总规划户数：20000户左右 简介：改善城市低收入家庭的居住条件和环境
皇台保障性住房，位于新政府以南片区，规划户数较大，内部配套较完善
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总结
在售项目主要集中在武威城南片区和城西片区，城西片区销售价格在5000-5500 元/㎡左右，城南片区的销售价格在4500-5000元/㎡左右； 在售项目以推户型去化率集中在60%左右，从整体项目的销售速度看，武威年销售 套数在3000套左右，后期余量较大； 武威整体车库销售价格集中在10万-12万每个，车位销售价格在8万每个； 客户对于城南片区的认知度较差，目前考虑在该片区购房的客户较少，后期随着天 马湖改建和周边配套的完善，该板块将成为热销板块； 市区周边每个乡镇均有在建的保障性住房，体量过大，对入城购房客户呈阻截性状 态，影响项目销售周期与价格涨幅。
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商业市场解读
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武威商业分布
万嘉国际广场
北关商圈
北大街 步行街
大十字商圈
商业主要集中在武威步行街和北大街周边，以及北关路周边，除万嘉专业市场 以外，其余在售项目均为各项目底商
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典型案例分析——万嘉国际广场
位置：金色大道与阳光大道交汇处 占地面积：占地430亩，总建筑面积30万平米 物业形态：一期约17万㎡； 二期约13万㎡；项目一期业态：五金建材家居及其相关的业态。 售价：一层街面铺约15000元/㎡，一层内铺约12000元/㎡，二层商铺约6000元/㎡ 销售状态：一期去化50%，前三年返租，返租25% 项目简介：武威万嘉国际广场定位于五金、建材、家居三大行业市场集群，集产品交易、国际展览、商贸洽谈、 仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务8大功能于一体的新一代商贸中心。
以建材家居为主题的专业市场，整体招租，前三年一次性返租
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项目属性
本案
地块较不规整，内部需动迁，交通十分便利
地块处于荣高路与二环南路交汇处；荣高路直通连霍高速武威收费站，二环南路为双向六车道主干道，直通市中心商圈；地块形状较不规整，目前尚未平整，内部需要动迁民居较多
项目产品定位
区域市场层面
– 市场在售项目住宅形态以高层为主，安置房以多层和小高层为主 – 未来竞争压力较大 – 缺乏商业氛围，商业去化存在难点，不利于项目资金回笼
区域属性层面
– – – –
新兴居住区，目前市场认知度较差 公路交通优势明显，公交有待优化 武威天马湖规划，未来将成为武威热点区域 区域配套目前较差，未来需进一步完善
项目条件层面
– 2.3容积率适宜做高层住宅 – 40万方大规模体量，住宅与商业组合利于实现营销溢价与提升项目形象
产品组合： 高层 + 商业
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初步经济指标
经济技术指标
占地面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 容积率 地下车库 地下车库面积
17.3万方 35万方 5万方 2.3 1500个（1:0.5） 6万方
案例
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房地产市场解读 项目解析及方案建议 项目价格定位 项目土地价格评估
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住宅价格测算
步骤一 主要竞争区域确认
步骤二 根据竞争区域选取典型竞争项目
步骤三 可比项目之间分产品线权重影响系数对比 价格修正 本项目常规产品线价格 本项目常规产品线价格
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住宅价格测算
竞争区域典型项目选取原则
• 目前销售较好项目 • 主力产品与本项目相似度较高 • 产品力是所在板块内的标杆项目
恒大绿洲 恒大绿洲 项目名称 恒大绿洲 天一国际公馆 滨河花园
天一国际公馆 天一国际公馆 产品形态 高层 高层 高层
滨河花园 滨河花园 当前成交均价（元/m2) 4500（去除装修价格） 5200 4600
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住宅价格测算
类别 细项标准 地段位置 板块形象定位 区位 属性 (40%) 交通条件 生活配套 基础设施 环境资源 地块条件 品牌效应 项目 属性 (30%) 建筑体量 项目配套 景观 服务 建筑品质 产品 属性 (30%) 立面 户型功能 附加值 科技运用 合计 权重 7 5 7 7 7 7 3 3 4 5 6 6 6 6 7 7 7 100 恒大绿洲 拟合程度 100 100 100 100 100 100 105 120 100 100 110 110 110 110 90 100 105 比较系数 7 5 7 7 7.00 7 3.15 3.6 4 5 6.6 6.6 6.6 6.6 6.3 7 7.35 102.80 天一国际公馆 拟合程度 115 105 115 120 115 80 100 105 90 95 100 90 95 95 90 100 100 比较系数 8.05 5.25 8.05 8.4 8.05 5.6 3 3.15 3.6 4.75 6 5.4 5.7 5.7 6.3 7 7.00 101.00 滨河花园 拟合程度 100 100 100 100 100 100 85 95 80 90 85 85 90 90 90 95 95 比较系数 7 5 7 7 7 7 2.55 2.85 3.2 4.5 5.1 5.1 5.4 5.4 6.3 6.65 6.65 93.70
项 目 对 比 表
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住宅价格测算
对比项目 销售均价 （元/㎡） 比较系数 选取比例 目前售价 （元/㎡ ） 价格调整 调整后价格 （元/㎡ ） 销售周期 年均复合增长率 整盘均价 （元/㎡ ） 恒大绿洲 4500 102.8 60% 天一国际公馆 5200 101 20% 4638 本案因与恒大绿洲处于直接竞争关系，在自身产品优势不显的前提条件下，应体现出 本案与恒大绿洲之间的价格优势，使本项目实现快速去化，建议销售价格下浮10% 滨河花园 4600 93.7 20%
4174
假设14年年初动工，14年年中开始销售，40万体量，预计销售周期3.5年 武威近两年住宅市场年均复合增长率约6%
4717
本案住宅项目整盘均价约为4717元/㎡
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商业价格定位
•选取武威市销售项目的住宅与商业的价格比例系数综合测算
项目名称 盛达城市花园 产品形态 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 近期报价(元/m2) 5500 19000 5000 12000 4900 12000 价格系数 0.29
天一国际公馆
0.42
融城华府
0.41
本项目住宅目前销售价格为4717元/㎡ ， 综合价格系数为0.37， 本案商业整体均价：12749元/㎡ 由于地块区位因素，在保证快速去化的前提条件下，销售价格下浮20%为宜， 因此，本案商业整体均价为10199元/㎡
本案商业整体均价：10199元/㎡
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价格定位
业态 住宅 商业
整盘均价 4717 10199
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房地产市场解读 项目解析及方案建议 项目价格定位 项目土地价格评估
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武威市天马湖地块可行性分析报告
2013.09.13
典型案例分析——尚城华府
位置：凉州区南关路盛世欧景旁 占地面积：总建面积4万方 物业形态：建筑层数为地下1层、地上22层，其中商业5层、5—22层为18层住宅2栋，1-5层商业共计20000㎡ 总户数：216户 ㎡。 项目简介：小区配制有武威第一家空中花园、大型超市（北京华联超市）和145个停车位，并紧靠天马湖风景区。 车位比：1:0.6 售价：成交均价5338元/㎡ 主力户型：a户型2室2厅1卫，面积113.39㎡。b户型2室2厅1卫，面积98.8㎡。c户型2室2厅1卫，面积100.76
项目体量较小，主打天马湖景观带，周边配套较完善
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典型案例分析——聚银新都
位置：武威市凉州区城西南，建设路与二环南路交汇处。 占地面积：38424方，规划总建筑面积156583㎡，地上总建筑面积122902㎡（住宅94780㎡，商业31539㎡） ，地下总建筑面积33681㎡ 容积率：3.2，绿化率：30%，建筑密度：27% 物业形态：规划3栋32层两梯六户建筑，2栋26层两梯六户建筑 总户数：896户 销售情况：未动工 项目简介：项目内配备3万㎡商业街，3万㎡开放绿地，体育主题公园。 车位比：1:0.54
目前正在打地基，预计销售时间在14年年中
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安置房——金羊镇
位置：位于金羊镇多个乡村（距离武威凉州区5公里内） 总规划户数：10865户 简介：满足金羊镇内部各个村内的村民使用
金羊镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
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安置房——发放镇
位置：位于发放镇多个乡村 总规划户数：1388户 简介：满足发放镇内部各个村内的村民使用
发放镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
安置房——高坝镇
位置：位于高坝镇多个乡村 总规划户数：4618户 简介：满足高坝镇内部各个村内的村民使用
高坝镇安置房，大批量的安置房间接阻断乡镇客户入城购房需求
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
安置房——皇台保障性住房
位置：位于新政府以南片区 规划：包括安置房，廉租房、限价房、公租房、经济适用房 总规划户数：20000户左右 简介：改善城市低收入家庭的居住条件和环境
皇台保障性住房，位于新政府以南片区，规划户数较大，内部配套较完善
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
总结
在售项目主要集中在武威城南片区和城西片区，城西片区销售价格在5000-5500 元/㎡左右，城南片区的销售价格在4500-5000元/㎡左右； 在售项目以推户型去化率集中在60%左右，从整体项目的销售速度看，武威年销售 套数在3000套左右，后期余量较大； 武威整体车库销售价格集中在10万-12万每个，车位销售价格在8万每个； 客户对于城南片区的认知度较差，目前考虑在该片区购房的客户较少，后期随着天 马湖改建和周边配套的完善，该板块将成为热销板块； 市区周边每个乡镇均有在建的保障性住房，体量过大，对入城购房客户呈阻截性状 态，影响项目销售周期与价格涨幅。
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
商业市场解读
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
武威商业分布
万嘉国际广场
北关商圈
北大街 步行街
大十字商圈
商业主要集中在武威步行街和北大街周边，以及北关路周边，除万嘉专业市场 以外，其余在售项目均为各项目底商
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
典型案例分析——万嘉国际广场
位置：金色大道与阳光大道交汇处 占地面积：占地430亩，总建筑面积30万平米 物业形态：一期约17万㎡； 二期约13万㎡；项目一期业态：五金建材家居及其相关的业态。 售价：一层街面铺约15000元/㎡，一层内铺约12000元/㎡，二层商铺约6000元/㎡ 销售状态：一期去化50%，前三年返租，返租25% 项目简介：武威万嘉国际广场定位于五金、建材、家居三大行业市场集群，集产品交易、国际展览、商贸洽谈、 仓储物流、外贸服务、电子商务、品牌推广、中央商务8大功能于一体的新一代商贸中心。
以建材家居为主题的专业市场，整体招租，前三年一次性返租
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
项目属性
本案
地块较不规整，内部需动迁，交通十分便利
地块处于荣高路与二环南路交汇处；荣高路直通连霍高速武威收费站，二环南路为双向六车道主干道，直通市中心商圈；地块形状较不规整，目前尚未平整，内部需要动迁民居较多
项目产品定位
区域市场层面
– 市场在售项目住宅形态以高层为主，安置房以多层和小高层为主 – 未来竞争压力较大 – 缺乏商业氛围，商业去化存在难点，不利于项目资金回笼
区域属性层面
– – – –
新兴居住区，目前市场认知度较差 公路交通优势明显，公交有待优化 武威天马湖规划，未来将成为武威热点区域 区域配套目前较差，未来需进一步完善
项目条件层面
– 2.3容积率适宜做高层住宅 – 40万方大规模体量，住宅与商业组合利于实现营销溢价与提升项目形象
产品组合： 高层 + 商业
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初步经济指标
经济技术指标
占地面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 容积率 地下车库 地下车库面积
17.3万方 35万方 5万方 2.3 1500个（1:0.5） 6万方
案例
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
房地产市场解读 项目解析及方案建议 项目价格定位 项目土地价格评估
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
住宅价格测算
步骤一 主要竞争区域确认
步骤二 根据竞争区域选取典型竞争项目
步骤三 可比项目之间分产品线权重影响系数对比 价格修正 本项目常规产品线价格 本项目常规产品线价格
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
住宅价格测算
竞争区域典型项目选取原则
• 目前销售较好项目 • 主力产品与本项目相似度较高 • 产品力是所在板块内的标杆项目
恒大绿洲 恒大绿洲 项目名称 恒大绿洲 天一国际公馆 滨河花园
天一国际公馆 天一国际公馆 产品形态 高层 高层 高层
滨河花园 滨河花园 当前成交均价（元/m2) 4500（去除装修价格） 5200 4600
本报告仅供客户内部使用，版权归上海奇正地产机构所有，内容严格保密。
住宅价格测算
类别 细项标准 地段位置 板块形象定位 区位 属性 (40%) 交通条件 生活配套 基础设施 环境资源 地块条件 品牌效应 项目 属性 (30%) 建筑体量 项目配套 景观 服务 建筑品质 产品 属性 (30%) 立面 户型功能 附加值 科技运用 合计 权重 7 5 7 7 7 7 3 3 4 5 6 6 6 6 7 7 7 100 恒大绿洲 拟合程度 100 100 100 100 100 100 105 120 100 100 110 110 110 110 90 100 105 比较系数 7 5 7 7 7.00 7 3.15 3.6 4 5 6.6 6.6 6.6 6.6 6.3 7 7.35 102.80 天一国际公馆 拟合程度 115 105 115 120 115 80 100 105 90 95 100 90 95 95 90 100 100 比较系数 8.05 5.25 8.05 8.4 8.05 5.6 3 3.15 3.6 4.75 6 5.4 5.7 5.7 6.3 7 7.00 101.00 滨河花园 拟合程度 100 100 100 100 100 100 85 95 80 90 85 85 90 90 90 95 95 比较系数 7 5 7 7 7 7 2.55 2.85 3.2 4.5 5.1 5.1 5.4 5.4 6.3 6.65 6.65 93.70
项 目 对 比 表
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住宅价格测算
对比项目 销售均价 （元/㎡） 比较系数 选取比例 目前售价 （元/㎡ ） 价格调整 调整后价格 （元/㎡ ） 销售周期 年均复合增长率 整盘均价 （元/㎡ ） 恒大绿洲 4500 102.8 60% 天一国际公馆 5200 101 20% 4638 本案因与恒大绿洲处于直接竞争关系，在自身产品优势不显的前提条件下，应体现出 本案与恒大绿洲之间的价格优势，使本项目实现快速去化，建议销售价格下浮10% 滨河花园 4600 93.7 20%
4174
假设14年年初动工，14年年中开始销售，40万体量，预计销售周期3.5年 武威近两年住宅市场年均复合增长率约6%
4717
本案住宅项目整盘均价约为4717元/㎡
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商业价格定位
•选取武威市销售项目的住宅与商业的价格比例系数综合测算
项目名称 盛达城市花园 产品形态 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 近期报价(元/m2) 5500 19000 5000 12000 4900 12000 价格系数 0.29
天一国际公馆
0.42
融城华府
0.41
本项目住宅目前销售价格为4717元/㎡ ， 综合价格系数为0.37， 本案商业整体均价：12749元/㎡ 由于地块区位因素，在保证快速去化的前提条件下，销售价格下浮20%为宜， 因此，本案商业整体均价为10199元/㎡
本案商业整体均价：10199元/㎡
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价格定位
业态 住宅 商业
整盘均价 4717 10199
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房地产市场解读 项目解析及方案建议 项目价格定位 项目土地价格评估
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