我眼中的中国房地产业
——1988年至今中国房地产业起步、发展的观察与思考
自古以来，对于是农业大国的中国来说，房屋与土地的地位是无法比拟更无法替代的。而在我看来，家庭的和睦、社会的稳定、经济的发展、政权的巩固都与房屋、土地息息相关。房屋和土地的有效规划、利用、管制直接影响着国家的方方面面，土地资源的有效利用，人民住房需求的极大满足，是一个国家国泰民安、欣欣向荣的重要的象征。随着历史的不断发展与进步，我们衍生了一个新词汇：房地产。房地产，顾名思义，即房产（个人或团体保有所有权的房屋）与地产（属于个人、团体或国家所有的土地）的简称。1988年的《宪法》修订以及之后的《土地管理办法》修改，使得土地的所有权与使用权相分离，这不但证明了我国房地产立法进入新制度的设计阶段，更为房地产的发展，揭开了新的篇章，注入了崭新的血液。
1990年5月，国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为我国土地使用权有偿出让转让提供了具体操作的法律依据，为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础，成为中国房地产市场化乃至中国改革开放的标志性里程碑。从此，在一片叫好声中，中国的房地产业正式起步并且越来越呈现其独特的魅力与商机。据相关数据统计，自1990年以来，中国房地产迅速成为了中国经济发展的主要力量之一，为中国经济发展和社会稳定做出了重大贡献。
提起几个我们熟知的楼盘，1991年的“中国第一村”祈福新村、1992年的“五星级的家”碧桂园、1996年的“中国房地产业新经济时代居住样式”现代城、万科的“城市花园”、北京的高尚住宅玫瑰园、上海的超级豪宅檀宫。这一个个在中国房地产也轰动一时的楼盘，也恰恰是中国房地产业起步与发展的最好代言楼。从最早的简易楼到现在形式多样的板楼和塔楼；从毛坯房、粗装修到精装修、豪装修；从双水、双气到现在的水景、节能、低密度；从健康住宅、宜居社区到现在的和谐人居，中国房地产业的起步与发展走过了一条从单纯满足居住要求到逐渐追求住宅品质的道路。
和所有那些告别福利制度的行业一样，如今住宅产业甚至已经成为最时髦的行业，它比其他行业更彻底地皈依了市场原则。比起五六十年代那个住宅紧缺时代，我们对自己居住的方式有了更多的选择，对根植于内心的对居住环境和品质最隐秘的欲望有了更多的释放渠道。而也正因为对于美好生活的向往与追求，带来了我国的房地产业的一片红火。至2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。一瞬间，水涨船高，高价楼盘、天价地王纷纷露面，使得房产竟成了奢侈品，人民大众苦不堪言、叫苦连天。更令人发指的是，房地产开发商囤积新房，造成供不应求的假象，从中谋取更多的暴利。业内人士、分析师纷纷指出，中国房地产业迎来楼市泡沫。
如此热烈的房地产业，成为了众人一夜暴富的首项，可有得必有失，我们静下心来考虑一下，当前房地产面临的风险，应该由谁承担？房地产业巨头之一的潘石屹总裁曾经断言，中国的高价房只是暂时的表面现象，楼市泡沫必破。要知道，天堂与地狱只在一线之隔，要是这红火的景象一去不复返，我们该怎样呢？
房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。譬如，同样的房子，建在广州商业中心地段和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
而在我看来，级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。如此看来，房地产业的风险最终也将会是由我们的国家、社会及至我们每一个人来承担。楼市泡沫的破裂，必将导致经济的萧条，从而引发一系列的问题，令人深思。
随着房地产热的发展，我们出现几个新型的词汇：限价房、廉租房、经济适用房，显而易见，这一类房的出现，都是为了真正的“无产阶级”服务的。而这一政策的出现，是否真的能根治“无产阶级”的困窘呢？抛除这些房中那令人愤恨的猫腻不说，我们来思考一下解决中低收入者住房问题究竟是谁的责任。显而易见，这不是银行和房地产开发商的责任，而是我们的政府、我们所赖以生存的社会的责任。社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整。
目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水
平的家庭购房时可以由政府贴息。如果有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
然而，解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅。我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。合理地配置资源，合理地调节市场机制，合理地对开发商进行管制，无疑是一种解决中低收入者住房问题的一条必经之路。
目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。但法律的大体不错，小体却状况百出。自去年“国八条”下发以来，类似房地产调控措施在地方执行中被“巧妙”化解的情况已不鲜见。不出众多业内人士所料，已出台二手房个税“细则”的部分省市，又一次“聪明”地设计出了“活门”。毫无疑问，就当下的房地产调控而言，我们需要站得更高，看得更远。而这一切，首先是要从房地产立法开始。有恒产者，有恒心。只有拥有了固定的资产，我们老百姓才能有恒心地建设我们的国家、社会，才能真真正正地奔小康，而我们国家才能称得上日益安定、繁荣富强。我们的恒产的安稳急需法律的规范，对于房地产法律法规完善的呼声也越演越热。以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。我们期待着，期待着优化的资源配置，合理的市场规划，以及真正有效调节法律关系的法律构架。
我眼中的中国房地产业
——1988年至今中国房地产业起步、发展的观察与思考
自古以来，对于是农业大国的中国来说，房屋与土地的地位是无法比拟更无法替代的。而在我看来，家庭的和睦、社会的稳定、经济的发展、政权的巩固都与房屋、土地息息相关。房屋和土地的有效规划、利用、管制直接影响着国家的方方面面，土地资源的有效利用，人民住房需求的极大满足，是一个国家国泰民安、欣欣向荣的重要的象征。随着历史的不断发展与进步，我们衍生了一个新词汇：房地产。房地产，顾名思义，即房产（个人或团体保有所有权的房屋）与地产（属于个人、团体或国家所有的土地）的简称。1988年的《宪法》修订以及之后的《土地管理办法》修改，使得土地的所有权与使用权相分离，这不但证明了我国房地产立法进入新制度的设计阶段，更为房地产的发展，揭开了新的篇章，注入了崭新的血液。
1990年5月，国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为我国土地使用权有偿出让转让提供了具体操作的法律依据，为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础，成为中国房地产市场化乃至中国改革开放的标志性里程碑。从此，在一片叫好声中，中国的房地产业正式起步并且越来越呈现其独特的魅力与商机。据相关数据统计，自1990年以来，中国房地产迅速成为了中国经济发展的主要力量之一，为中国经济发展和社会稳定做出了重大贡献。
提起几个我们熟知的楼盘，1991年的“中国第一村”祈福新村、1992年的“五星级的家”碧桂园、1996年的“中国房地产业新经济时代居住样式”现代城、万科的“城市花园”、北京的高尚住宅玫瑰园、上海的超级豪宅檀宫。这一个个在中国房地产也轰动一时的楼盘，也恰恰是中国房地产业起步与发展的最好代言楼。从最早的简易楼到现在形式多样的板楼和塔楼；从毛坯房、粗装修到精装修、豪装修；从双水、双气到现在的水景、节能、低密度；从健康住宅、宜居社区到现在的和谐人居，中国房地产业的起步与发展走过了一条从单纯满足居住要求到逐渐追求住宅品质的道路。
和所有那些告别福利制度的行业一样，如今住宅产业甚至已经成为最时髦的行业，它比其他行业更彻底地皈依了市场原则。比起五六十年代那个住宅紧缺时代，我们对自己居住的方式有了更多的选择，对根植于内心的对居住环境和品质最隐秘的欲望有了更多的释放渠道。而也正因为对于美好生活的向往与追求，带来了我国的房地产业的一片红火。至2004年下半年以来，中国房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买。一瞬间，水涨船高，高价楼盘、天价地王纷纷露面，使得房产竟成了奢侈品，人民大众苦不堪言、叫苦连天。更令人发指的是，房地产开发商囤积新房，造成供不应求的假象，从中谋取更多的暴利。业内人士、分析师纷纷指出，中国房地产业迎来楼市泡沫。
如此热烈的房地产业，成为了众人一夜暴富的首项，可有得必有失，我们静下心来考虑一下，当前房地产面临的风险，应该由谁承担？房地产业巨头之一的潘石屹总裁曾经断言，中国的高价房只是暂时的表面现象，楼市泡沫必破。要知道，天堂与地狱只在一线之隔，要是这红火的景象一去不复返，我们该怎样呢？
房地产业是市场风险很高行业。除了一般认为的资本密集，建设周期长等原因之外，风险主要来自于其价格的特殊形成机制。房子价格和其他产品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。譬如，同样的房子，建在广州商业中心地段和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大区别。有区别的是级差地租。
而在我看来，级差地租的客观依据不过是一种社会约定。今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱。明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。从亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。为什么？因为当初大家都对香港的经济和香港的房价充满乐观的预期，而现在人们的预期正相反。房子还是那些房子，人口还是那些人口，甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了，房价就大跌了。也就是说，我们根本用不着去讨论房地产业有没有风险的问题。只要是市场经济，这个风险在这个产业中是必定客观存在的。
无需质疑的一个结论是，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险。这个参与者可能包括资金供应者、开发商、建筑商以及购房者。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款、占用建筑商和购房者的资金比重过高，这实际上就把应当由自己承担的风险转嫁到了银行、建筑商以及购房者头上。实际上，建筑商和购房者的资金很大部分也是来源于银行。在这样的情况下，房地产业的固有风险就被不适当地过多配置在了银行头上。如此看来，房地产业的风险最终也将会是由我们的国家、社会及至我们每一个人来承担。楼市泡沫的破裂，必将导致经济的萧条，从而引发一系列的问题，令人深思。
随着房地产热的发展，我们出现几个新型的词汇：限价房、廉租房、经济适用房，显而易见，这一类房的出现，都是为了真正的“无产阶级”服务的。而这一政策的出现，是否真的能根治“无产阶级”的困窘呢？抛除这些房中那令人愤恨的猫腻不说，我们来思考一下解决中低收入者住房问题究竟是谁的责任。显而易见，这不是银行和房地产开发商的责任，而是我们的政府、我们所赖以生存的社会的责任。社会公平应当更多依靠财政政策而不是货币政策来调整。
目前有个说法是，很多中低收入者买不起房，而开发商建造的大量“豪宅”闲置卖不掉。所以应当调整银行资金投向，通过利率等货币杠杆鼓励房地产业更多地开发经济适用房，同时为中低收入者购房提供优惠政策支持。
政策什么时候都不应当否认或者忽略住房问题上的社会公平取向。但解决中低收入群体住房的公平性政策不应延伸到货币市场、资本市场和房地产市场中来。银行是企业，开发商也是企业，他们面对的是市场。解决中低收入者的住房问题不是银行或者开发商等市场化的企业该管的事。在这个领域中，我们就要强调和完善市场化的游戏规则，不能把公平的政策取向也加进来。
应当明确，在市场经济下，货币政策的主要职能是调整总供给和总需求之间的平衡关系。调整公平的主要杠杆是财政政策。解决中低收入群体的住房问题就应当更多采用财政政策，如贴息、贴租等。例如，城镇中人均收入低于某一个水
平的家庭购房时可以由政府贴息。如果有些特困家庭，政府贴息也买不起，那怎么办呢？可以采取政府贴租的方式。采用这样的政策，我们才能把政策和市场发育分开。不应让调整公平的因素参与到正常的市场交易中来，否则就会扭曲真实的竞争形势。
然而，解决昂贵豪宅与中低收入缺房户之间矛盾的方法并非就是拆掉豪宅建廉价房，或者给中低收入者补贴到他们买得起豪宅。我们现在的问题是住房存量资源的流动性太差，二级市场迄今没有发育起来。上述合理的资源配置方案就无法真实地通过市场交易自发地实现。没有二级市场以至居住权流通的三级市场，我们就不能建立存量资源向下流动的梯次，住房的增量资源也就不能在市场上顺畅消化。合理地配置资源，合理地调节市场机制，合理地对开发商进行管制，无疑是一种解决中低收入者住房问题的一条必经之路。
目前，中国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造丁良好的上层建筑环境。但法律的大体不错，小体却状况百出。自去年“国八条”下发以来，类似房地产调控措施在地方执行中被“巧妙”化解的情况已不鲜见。不出众多业内人士所料，已出台二手房个税“细则”的部分省市，又一次“聪明”地设计出了“活门”。毫无疑问，就当下的房地产调控而言，我们需要站得更高，看得更远。而这一切，首先是要从房地产立法开始。有恒产者，有恒心。只有拥有了固定的资产，我们老百姓才能有恒心地建设我们的国家、社会，才能真真正正地奔小康，而我们国家才能称得上日益安定、繁荣富强。我们的恒产的安稳急需法律的规范，对于房地产法律法规完善的呼声也越演越热。以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。我们期待着，期待着优化的资源配置，合理的市场规划，以及真正有效调节法律关系的法律构架。