上诉人田振华与被上诉人沈祥林返还原物纠纷一案二审民
事判决书
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（2011）洛民终字第422号
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：田振华，男。
委托代理人：韩国卫，河南永进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈祥林，男。
委托代理人盛卫国，河南润洛律师事务所律师。
上诉人田振华因与被上诉人沈祥林返还原物纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2010）西民初字第520号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田振华及委托代理人韩国卫、被上诉人沈祥林及委托代理人盛卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1997年1月28日以原告田振华的女儿田静的名义向洛阳市郊区洛北乡东下池村(现变更为洛阳市西工区东下池村)交纳购房款70584元，购买位于洛阳市西工区东兴新村11-1-601室房屋一套，房屋面积88.23m2。洛阳市西工区东下池村对房主进行登记确认。2007年9月7日田振华在其配偶、女儿未明确表示同意的情况下，将房主变更为自已。2009年6月田振华的配偶翟慧芳委托马洛花出售房屋，被告沈祥林以价款68000元购买了房屋，并于8月4日在洛阳市西工区东下池村办理了房主变更手续。田振华夫妇都有出售房屋的意愿。沈祥林购买房屋时由原告田振华的女儿田玲玲收取购房款，提供办理房主变更所需材料(材料包括田振华诉状中涉及的委托书及售房协议)。
原审认为：在被告沈祥林购买房屋时，虽然登记的房主是原告田振华，但是沈祥林无
法具体判断房屋是家庭成员个人所有或者是家庭成员共有。沈祥林向田振华的女儿田玲玲支付购房款后，田玲玲提供了办理房主变更所需的材料，并由洛阳市西工区东下池村办理了房主变更登记，沈祥林有理由相信出售房屋是家庭成员的共同意愿。沈祥林购买房屋支付价款68000元，此价格在合理价格范围内。综上，沈祥林在购买房屋的过程中无过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告田振华的诉讼请求。本案受理费100元，由原告田振华承担。
田振华上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定沈祥林在购买房屋的过程中无过错明显错误。首先，沈祥林林提供的售房协议上没有约定房屋价款，缺乏合同的必备条款，不具有操作性。最重要的是售房人“田振华”签名系伪造的，该协议是无效的，提供的委托书中委托人“田振华”签名也是伪造的。沈祥林事前没有见到田振华在委托书和协议上签名，也不能辨别签名的真伪，过错是非常明显的。其次，沈祥林明知所购房屋登记房主是田振华，沈祥林在所谓的购买过程中根本就不知道田振华的真实意思表示，其过错非常明显。再次，沈祥林在无法具体判断房屋是田振华个人所有或者是家庭成员共有的情况下，向田玲玲支付房款违背常理，过错也非常明显。最后，沈祥林在无法具体判断房屋所有人的情况下，如何得出出售房屋是家庭成员的共同意愿的判断呢？售房协议有其他家庭成员的签名吗？售房款是交给家庭成员了吗？如果是田振华个人所有的房屋，其他家庭成员有权出售吗？因此，购房过程中沈祥林的过错是显而易见的。2、原审判决认定沈祥林支付房价68O00元是在合理的价格范围内没有相关证据支持，该认定是错误的。13年前7万多元买的88.23m2的房屋，按现在市场行情不升反降，又没有经过法定部门的价格认定，怎么能认定是在合理价格范围内的？依据又是什么？3、沈祥林向一审法院提供的委托书与售房协议上的出售人“田振华” 签名均系伪造，不能作为判断事实的依据。虽然上诉人有卖房意愿，但没有委托任何人出售该房屋。更没有委托马洛花办理房屋过户，田玲玲无权代理上诉人卖
房；二、原审判决适用法律错误。上诉人是该房所有人的事是非常清楚，原审判决依照《民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决驳回上诉人诉讼请求明显违背法律规定。难道一审法院无法判定该房屋的所有人吗？一审法院已经查明房主是上诉人，上诉人请求沈祥林归还房屋的主张合法有据，原审判决驳回上诉人诉讼请求的行为于法无据。综上，上诉人合法拥有的房屋上诉人不知情、也不同意出售。原审判决在已经认定该房屋房主是上诉人的情况下，以上诉人没有提供证据为由驳回上诉人要回房屋的诉讼请求是错误的。现在，上诉人没有了房子也没有得到房款。故请求二审法院撤销原审判决，判令沈祥林立即搬出该房屋、归还上诉人，或者将案件发回重审，切实维护上诉人的合法权益。
被上诉人沈祥林答辩称：在田振华愿意售房的情况下，答辩人经中间人介绍，先看完房子，后通过中间人将房屋全款68000元交付田振华的大女儿，之后答辩人又出资2000元对房屋的水网、电网实施改造，答辩人全家现已入住近一年。答辩人完全是基于自住而善意对价购置了房屋，应受到法律保护；田振华称其不知情没有道理，2004年后田振华夫妇均同意委托中间人帮忙售房及办理过户，2007年田振华还曾自已与多位买主商谈售房，拖至2009年才将房屋卖掉，说明田振华自始至终同意出卖房屋且完全知情。2009年6月底，田振华夫妻准备到海南常住，为出售方便，将钥匙交给中间人便于买家看房。外出前，田振华为不影响售房，将房屋手续、房产证明交给其妻子翟慧芳转交大女儿田玲玲全权办理，由田玲玲作为夫妻卖房的全权代理人代为签订卖房协议、出具委托中间人办理过户的委托书。委托书和售房协议是真实的房产交易材料，而非伪造。田玲玲是田振华近亲属，答辩人有理由相信其完全能够代表田振华，虽然是田玲玲代田振华以其名义签订售房协议，但田玲玲行为没有超出其受委托范围，是基于维护田振华夫妻利益，秉承田振华夫妻意志签写的，故售房协议合法有效。田振华的行为不利于公平交易之市场秩序的稳固、完善，请求二审依法驳回田振华的上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实无误。
本院认为：公民从事民事活动应遵循诚实信用原则。我国《合同法》规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然本案所涉房屋登记的房主是田振华，但田振华曾有向中间人表达过想售房的意思表示，在因故没有成交的情况下，其妻翟慧芳后又明确向中间人表示要出售该房，委托中间人联系购房人并表示由大女儿田玲玲负责办理，中间人据此对外联系购房人。在此情况下，沈祥林与中间人联系购房事宜，在征得了田玲玲的同意后双方成交，田玲玲收取了购房款并提供了售房协议和委托书等办理房主变更所需的材料手续，沈祥林凭以上手续到洛阳市西工区东下池村办理了房主变更登记（该房属“小产权房”）并实际居住该房至今。现田振华以售房协议及委托书中的签名不是本人所签为由提出上诉，但不论田振华是否同意出售房屋或对出售情况是否知情，根据本案中双方的交易情况，购房人沈祥林均有正当理由足以相信田玲玲有出售房屋的代理权，田玲玲的行为构成表见代理，其代理行为应为有效。沈祥林与田玲玲签订售房协议后已支付了购房价款，田玲玲亦已交付房屋及售房手续，且沈祥林还凭该手续到相关部门办理了房主变更登记，应视为双方买卖合同关系成立、有效并已经实际履行完毕，沈祥林对房屋已构成善意取得。原审判决以沈祥林有理由相信出售房屋是家庭成员的共同意愿、其在购买房屋的过程中无过错为由，对田振华要求返还房屋的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。至于田振华是否分到购房款问题，系其家庭成员内部之间的关系，对本案处理不产生影响。综上，田振华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由田振华负担。 本判决为终审判决。
代审判员：杨元卿
审 判 长：周朝晖 审 判 员：裴文娟 二O一一年三月七日 书 记 员：张丽梅
上诉人田振华与被上诉人沈祥林返还原物纠纷一案二审民
事判决书
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（2011）洛民终字第422号
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：田振华，男。
委托代理人：韩国卫，河南永进律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈祥林，男。
委托代理人盛卫国，河南润洛律师事务所律师。
上诉人田振华因与被上诉人沈祥林返还原物纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2010）西民初字第520号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田振华及委托代理人韩国卫、被上诉人沈祥林及委托代理人盛卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1997年1月28日以原告田振华的女儿田静的名义向洛阳市郊区洛北乡东下池村(现变更为洛阳市西工区东下池村)交纳购房款70584元，购买位于洛阳市西工区东兴新村11-1-601室房屋一套，房屋面积88.23m2。洛阳市西工区东下池村对房主进行登记确认。2007年9月7日田振华在其配偶、女儿未明确表示同意的情况下，将房主变更为自已。2009年6月田振华的配偶翟慧芳委托马洛花出售房屋，被告沈祥林以价款68000元购买了房屋，并于8月4日在洛阳市西工区东下池村办理了房主变更手续。田振华夫妇都有出售房屋的意愿。沈祥林购买房屋时由原告田振华的女儿田玲玲收取购房款，提供办理房主变更所需材料(材料包括田振华诉状中涉及的委托书及售房协议)。
原审认为：在被告沈祥林购买房屋时，虽然登记的房主是原告田振华，但是沈祥林无
法具体判断房屋是家庭成员个人所有或者是家庭成员共有。沈祥林向田振华的女儿田玲玲支付购房款后，田玲玲提供了办理房主变更所需的材料，并由洛阳市西工区东下池村办理了房主变更登记，沈祥林有理由相信出售房屋是家庭成员的共同意愿。沈祥林购买房屋支付价款68000元，此价格在合理价格范围内。综上，沈祥林在购买房屋的过程中无过错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告田振华的诉讼请求。本案受理费100元，由原告田振华承担。
田振华上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定沈祥林在购买房屋的过程中无过错明显错误。首先，沈祥林林提供的售房协议上没有约定房屋价款，缺乏合同的必备条款，不具有操作性。最重要的是售房人“田振华”签名系伪造的，该协议是无效的，提供的委托书中委托人“田振华”签名也是伪造的。沈祥林事前没有见到田振华在委托书和协议上签名，也不能辨别签名的真伪，过错是非常明显的。其次，沈祥林明知所购房屋登记房主是田振华，沈祥林在所谓的购买过程中根本就不知道田振华的真实意思表示，其过错非常明显。再次，沈祥林在无法具体判断房屋是田振华个人所有或者是家庭成员共有的情况下，向田玲玲支付房款违背常理，过错也非常明显。最后，沈祥林在无法具体判断房屋所有人的情况下，如何得出出售房屋是家庭成员的共同意愿的判断呢？售房协议有其他家庭成员的签名吗？售房款是交给家庭成员了吗？如果是田振华个人所有的房屋，其他家庭成员有权出售吗？因此，购房过程中沈祥林的过错是显而易见的。2、原审判决认定沈祥林支付房价68O00元是在合理的价格范围内没有相关证据支持，该认定是错误的。13年前7万多元买的88.23m2的房屋，按现在市场行情不升反降，又没有经过法定部门的价格认定，怎么能认定是在合理价格范围内的？依据又是什么？3、沈祥林向一审法院提供的委托书与售房协议上的出售人“田振华” 签名均系伪造，不能作为判断事实的依据。虽然上诉人有卖房意愿，但没有委托任何人出售该房屋。更没有委托马洛花办理房屋过户，田玲玲无权代理上诉人卖
房；二、原审判决适用法律错误。上诉人是该房所有人的事是非常清楚，原审判决依照《民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决驳回上诉人诉讼请求明显违背法律规定。难道一审法院无法判定该房屋的所有人吗？一审法院已经查明房主是上诉人，上诉人请求沈祥林归还房屋的主张合法有据，原审判决驳回上诉人诉讼请求的行为于法无据。综上，上诉人合法拥有的房屋上诉人不知情、也不同意出售。原审判决在已经认定该房屋房主是上诉人的情况下，以上诉人没有提供证据为由驳回上诉人要回房屋的诉讼请求是错误的。现在，上诉人没有了房子也没有得到房款。故请求二审法院撤销原审判决，判令沈祥林立即搬出该房屋、归还上诉人，或者将案件发回重审，切实维护上诉人的合法权益。
被上诉人沈祥林答辩称：在田振华愿意售房的情况下，答辩人经中间人介绍，先看完房子，后通过中间人将房屋全款68000元交付田振华的大女儿，之后答辩人又出资2000元对房屋的水网、电网实施改造，答辩人全家现已入住近一年。答辩人完全是基于自住而善意对价购置了房屋，应受到法律保护；田振华称其不知情没有道理，2004年后田振华夫妇均同意委托中间人帮忙售房及办理过户，2007年田振华还曾自已与多位买主商谈售房，拖至2009年才将房屋卖掉，说明田振华自始至终同意出卖房屋且完全知情。2009年6月底，田振华夫妻准备到海南常住，为出售方便，将钥匙交给中间人便于买家看房。外出前，田振华为不影响售房，将房屋手续、房产证明交给其妻子翟慧芳转交大女儿田玲玲全权办理，由田玲玲作为夫妻卖房的全权代理人代为签订卖房协议、出具委托中间人办理过户的委托书。委托书和售房协议是真实的房产交易材料，而非伪造。田玲玲是田振华近亲属，答辩人有理由相信其完全能够代表田振华，虽然是田玲玲代田振华以其名义签订售房协议，但田玲玲行为没有超出其受委托范围，是基于维护田振华夫妻利益，秉承田振华夫妻意志签写的，故售房协议合法有效。田振华的行为不利于公平交易之市场秩序的稳固、完善，请求二审依法驳回田振华的上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的基本事实无误。
本院认为：公民从事民事活动应遵循诚实信用原则。我国《合同法》规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”虽然本案所涉房屋登记的房主是田振华，但田振华曾有向中间人表达过想售房的意思表示，在因故没有成交的情况下，其妻翟慧芳后又明确向中间人表示要出售该房，委托中间人联系购房人并表示由大女儿田玲玲负责办理，中间人据此对外联系购房人。在此情况下，沈祥林与中间人联系购房事宜，在征得了田玲玲的同意后双方成交，田玲玲收取了购房款并提供了售房协议和委托书等办理房主变更所需的材料手续，沈祥林凭以上手续到洛阳市西工区东下池村办理了房主变更登记（该房属“小产权房”）并实际居住该房至今。现田振华以售房协议及委托书中的签名不是本人所签为由提出上诉，但不论田振华是否同意出售房屋或对出售情况是否知情，根据本案中双方的交易情况，购房人沈祥林均有正当理由足以相信田玲玲有出售房屋的代理权，田玲玲的行为构成表见代理，其代理行为应为有效。沈祥林与田玲玲签订售房协议后已支付了购房价款，田玲玲亦已交付房屋及售房手续，且沈祥林还凭该手续到相关部门办理了房主变更登记，应视为双方买卖合同关系成立、有效并已经实际履行完毕，沈祥林对房屋已构成善意取得。原审判决以沈祥林有理由相信出售房屋是家庭成员的共同意愿、其在购买房屋的过程中无过错为由，对田振华要求返还房屋的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。至于田振华是否分到购房款问题，系其家庭成员内部之间的关系，对本案处理不产生影响。综上，田振华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由田振华负担。 本判决为终审判决。
代审判员：杨元卿
审 判 长：周朝晖 审 判 员：裴文娟 二O一一年三月七日 书 记 员：张丽梅