资产评估报告书实例模板
目录
一、标题及文号
二、声明
三、摘要
四、正文
(一) 资产评估机构简介
(二) 委托方与产权持有者简介
(三) 评估目的
(四) 评估对象和评估范围
(五) 价值类型及其定义
(六) 评估基准日
(七) 评估依据
(八) 评估方法
(九) 评估程序实施过程和情况
(十) 评估假设
(十一) 评估结论
(十二) 特别事项说明
(十三) 评估报告使用限制说明
(十四) 注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字 (十五) 评估报告日
五、评估技术说明
六、附件
(一) 评估对象涉及的资产清单或资产汇总表
(二) 委托方和相关当事方的承诺函
(三) 评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件
注册资产评估师声明
1、注册资产评估师在评估对象中没有现时的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
2、恪守独立、客观和公正的原则，遵循相关法律、法规和资产评估准则的规定，对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事方决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4、注册资产评估师对评估对象进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、如本报告存在特别事项说明和使用限制，提醒评估报告使用者予以关注。
7、评估报告中的分析、意见和结论是在恪守独立、客观和公正
原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
8、本评估报告有效期内，如资产数量发生变化，应按原评估方法对资产额进行调整；如资产价格标准发生变化，并对评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行资产评估。
9、评估报告的使用仅限于评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
资产评估报告书（摘要）
资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估。本公司评估人员按照规定的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在2014年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
评估基准日为：2014年8月30日。
本次评估的目的是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，提供委估资产的评估价值参考依据。
评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机
器设备，评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
根据本次评估的目的，对房屋建筑物、土地使用权和机器设备评估采用市场法。
经评定估算，棉贸有限公司委托评估的房屋建筑物、土地使用权和机器设备在2014年8月30日评估值为人民币（大写）：肆仟柒佰捌拾肆万元整（￥: 47,840,000.00 元）。
本评估报告结果自2014年8月30日至2015年8月29日内有效。 以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
(此页无正文)
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
资产评估报告书
资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在2014年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将
资产评估情况及评估结果报告如下：
一、资产评估机构简介
资产评估咨询有限公司，是经湖北省财政厅批准成立，取得法定资产评估执业资格证书的中介机构，资格证书的编号：法定住址：江岸区台北路红梅大厦A座4楼；
法人代表：孙朝叙
二、委托方与产权持有者简介
委托方：棉贸有限公司
棉贸有限公司（以下简称公司）系有限责任公司，由杜成中一人于1999年7月出资组建。经工商行政管理局核准登记，于2013年5月2日换发注册号为 号企业法人营业执照。公司住所：埠河镇荆江路。公司经营范围：棉花收购、加工、销售；棉短绒、回收棉、破籽棉、棉籽、棉壳、棉饼、棉油、棉渣、油菜籽购销、加工。实收资本：人民币1688万元。法人代表：杜成中。
三、评估目的
本次评估的目的是：棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，为委估资产（房屋建筑物、土地使用权和机器设备）提供价值的参考依据。
四、评估对象和评估范围：
1、本次评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
2、本次评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使
用权和机器设备。
五、价值类型及其定义
在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件、评估假设等因素的情况下，选择成本价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目的评估基准日：2014年8月30日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方确定，其成立的理由和条件与将发生的经济行为在时间上接近。
报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
七、评估依据
（一）法律依据
1、中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
4、《资产评估准则-基本准则》；
5、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
6、《资产评估准则——基本准则》；
7、《资产评估准则——评估报告》；
8、《资产评估准则——评估程序》；
9、《资产评估准则——业务约定书》；
10、《资产评估准则——工作底稿》；
11、房屋建筑物、土地使用权和机器设备所有权证五份。
（二）取价依据
1.评估人员现场勘察记录；
2.资产评估常用数据与参数手册(第二册)；
3.委托方提供的资产评估申报明细表及其他资料；
八、评估方法
(一)评估方法的介绍:一般来说，资产价值评估途径包括三种基本方法，即:市场法、成本法和收益法。按照评估准则的规定，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
1、市场法: 市场法是通过与被评估资产类似的交易来估测其价值的方法。运用市场法时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考资产或交易案例；要求参考资产或交易案例与被评估资产相同或类似或受相同经济因素影响；能够收集参考资产或交易案例的信息及相关资料等。
2、成本法: 资产评估中的成本法也称重置成本法，所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，
所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
3、收益法:收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估具有单独获利能力的资产，时间比较长、有比较完整的历史经营情况、具有稳定获利能力、且未来收益可以较为准确地预测的资产。
(二)评估方法的选择:
考虑到我国目前的房地产市场发展状况和被评估资产的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与此次我们所评估的资产相类似的参照物及交易情况。因此我们无法采用市场法进行评估。 通过对被评估资产状况、历史及现行情况的了解、分析，考虑委托方对被评估资产的管理和影响等因素，结合本次评估目的分析了市场法和收益法各自的适用条件，我们未采用成本法和收益法而采用市场法对被评估资产进行评估。
九、评估程序实施过程及方法
本次评估从2014年9月4日至2014年9月12日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告全过程。
1. 接受委托：了解企业评估的目的、对象，确定基准日、拟定
制定评估方案；
2. 资产清查：指导产权持有方清查资产，并收集准备资料，收集公司的会计基础资料并进行审核询证；
3. 评定估算：评估人员进行现场检测与鉴定、检查核实资产与验证有关资料，选择评估方法，并进行市场价格调查和咨询，收集相关的市场价值资料，具体计算；
4. 评估汇总：确定各项资产的评估值，编制评估明细表和评估汇总表，并进行评估结论分析，撰写资产评估说明与资产评估报告，并进行内部三级审核，出具正式报告。
十、评估假设
本次评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，对所评估的资产进行调查了解，合理确定资产的技术状况和评估参数，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响，科学合理地进行资产评估和估算，力求评估资产的现实公允价值。同时根据资产的类别和实际情况，遵循贡献原则、可替代原则等经济原则。评估假设如下：
1、持续经营假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。
2、本次评估假定评估基准日特定外部经济环境不变。
3、本次评估假定委托方及产权持有者提供的基础资料真实、可靠。
4、本次评估不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本报告不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况。
6、本次评估以本《资产评估报告书》所列明的特定评估目的为前提。
十一、评估结论：
经评定估算，棉贸有限公司委托评估的房屋建筑物、土地使用权和机器设备在2014年8月30日评估值为人民币（大写）：肆仟柒佰捌拾肆万元整（￥: 47,840,000.00 元）。
十二、特别事项说明
本评估报告使用者应注意以下特别事项对评估结论的影响。
1、将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
2、特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
3、国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
以上特别事项可能对评估结论产生不确定性的影响，提请评估报告使用者予以关注。
十三、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得
被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外；
4、评估报告的使用有效期自评估基准日起一年内有效；
5、因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
湖 北 · 武汉 注册资产评估师:
2014年9月12日
评估技术说明
棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，我司评估人员对待估资产进行了全面的清查复核和评估，评估方法采用成本法。
一房屋建筑物评估
（一）房屋建筑物的基本情况
纳入本次评估范围的房屋建筑物共计25幢，共办22份房屋所有权证书，砖木结构5幢、砖混结构5幢、钢构1幢、排架结构6幢、混合结构8幢。该房屋建筑物、土地使用权和机器设备全部位于埠河
镇棉贸有限公司的土地上。
（二）评估程序
a.收集有关建筑安装价格资料；
b.确定待估房产的建筑结构；
c.分析待估房产的成新率；
d.确定待估房产的单位建筑成本；
e.求出待估资产的价格。
（三）评估过程
根据荆州市建筑安装价格和物价水平以及建筑物的实际层高等因素。我们确定混合结构建筑物单位建筑成本1800-2600元/平方米；排架结构建筑物单位建筑成本1600元/平方米；砖混结构建筑物单位建筑成本1200元/平方米；砖木结构建筑物单位建筑成本800元/平方米。2013年购建的房屋建筑物按实际耗费的成本估算，新楼房包含装饰工程费用。
被评估对象建成2007年，我们结合建筑物的应使用年限和现场勘察确定混合结构厂房用途成新率85%，砖混结构成新率85%，排架结构成新率85%。被评估对象建成2009年，我们结合建筑物的应使用年限和现场勘察确定成新率90%。
示例：
排架结构的一号仓库428.90 平方米×1600.00元/平方米 ×85%=583304元；
二、土地使用权的评估
（一）土地基本情况
纳入本次评估范围内的土地四宗,其中三宗工业用地，尚可使用年限分别为48年、32年和25年，一宗住宅用地，其尚可使用年限为24年，全部位于湖北省埠河镇荆江路，总面积为25566.81平方米。其中工业用地25302.05平方米、住宅用地264.76平方米。
（二）评估程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
（三）评估过程
1、公国用(2007)第572号，面积为4331.55平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2007年6月至2052年11月；公国用(2010)第2393号，面积为19443.04平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2010年9月至2046年7月。公国用(2008)第329号，面积为1527.46平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2008年3月至2039年11月。上述三宗土地实际上巳连成一片,该宗土地为成熟工业用地，上面建有棉贸有限公司的厂
房和办公楼，已使用多年，水、电、路皆通。
根据乡镇基准地价表和工业用地土地级别、基准地价图，该宗土地为位于一类乡镇—埠河镇，工业基准地价304.40元/平方米。
通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。
单位评估值=P×(1±K)
土地总价格=单位评估值×土地面积
式中：P：基准地价（按工业用地304.40元/平方米计算） K=K1+K2+K3+K4+K5+K6+K7+K8
K1=规划限制，取+8
K2=环境质量优，取+6
K3=距港口车站距离一般，取+14
K4=给排水情况优良，取+5
K5=地段位置优良，取+18
K6=供电保障一般，取+18
K7=地基承载力优良，取+12
K8=尚可使用年限11年，-14
K=（8+6+14+5+18+18+12-14）×100%=+68%
单位评估值=P×(1±K)=304.4×（1+68%）=511.39元/平方米 取整:510元
公国用(2007)第572号土地总价格=单位评估值×土地面积=510
元/平方米×4331.55平方米=2209090.50 元。
三、机器设备评估
（一）机器设备的基本情况
纳入本次评估范围的机器设备共计326台套，该机器设备全部位于埠河镇棉贸有限公司的厂房内。
（二）评估程序
a.收集有关机器设备的价格资料；
b.确定待估机器设备的成新率；
c.求出待估机器设备的价格。
（三）评估过程
示例：打包机，规格型号：MDY400，已使用7年，按使用年限成新率65%，现场确定成新率75%。综合两项因素确定成新率70%。通过询价确认同型号机器设备价格为950,000.00元，加运输安装成本50,000.00元，综合取价1,000,000.00元。该设备的评估价值为:1,000,000.00×85%=700,000.00元。
四、评估结果
房屋建筑物：26056400元
机器设备：10135300元
土地使用权：11645800元
合计：47837500元
取整数：47840000元
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(一) 资产评估机构简介
(二) 委托方与产权持有者简介
(三) 评估目的
(四) 评估对象和评估范围
(五) 价值类型及其定义
(六) 评估基准日
(七) 评估依据
(八) 评估方法
(九) 评估程序实施过程和情况
(十) 评估假设
(十一) 评估结论
(十二) 特别事项说明
(十三) 评估报告使用限制说明
(十四) 注册资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字 (十五) 评估报告日
五、评估技术说明
六、附件
(一) 评估对象涉及的资产清单或资产汇总表
(二) 委托方和相关当事方的承诺函
(三) 评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件
注册资产评估师声明
1、注册资产评估师在评估对象中没有现时的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
2、恪守独立、客观和公正的原则，遵循相关法律、法规和资产评估准则的规定，对评估对象的价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
3、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事方决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4、注册资产评估师对评估对象进行了现场勘查，对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。
5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
6、如本报告存在特别事项说明和使用限制，提醒评估报告使用者予以关注。
7、评估报告中的分析、意见和结论是在恪守独立、客观和公正
原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及其对评估结论的影响。
8、本评估报告有效期内，如资产数量发生变化，应按原评估方法对资产额进行调整；如资产价格标准发生变化，并对评估结论产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新进行资产评估。
9、评估报告的使用仅限于评估报告载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
资产评估报告书（摘要）
资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估。本公司评估人员按照规定的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在2014年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。
评估基准日为：2014年8月30日。
本次评估的目的是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，提供委估资产的评估价值参考依据。
评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机
器设备，评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
根据本次评估的目的，对房屋建筑物、土地使用权和机器设备评估采用市场法。
经评定估算，棉贸有限公司委托评估的房屋建筑物、土地使用权和机器设备在2014年8月30日评估值为人民币（大写）：肆仟柒佰捌拾肆万元整（￥: 47,840,000.00 元）。
本评估报告结果自2014年8月30日至2015年8月29日内有效。 以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
(此页无正文)
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
资产评估报告书
资产评估咨询有限公司接受棉贸有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备的市场价值进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在2014年8月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将
资产评估情况及评估结果报告如下：
一、资产评估机构简介
资产评估咨询有限公司，是经湖北省财政厅批准成立，取得法定资产评估执业资格证书的中介机构，资格证书的编号：法定住址：江岸区台北路红梅大厦A座4楼；
法人代表：孙朝叙
二、委托方与产权持有者简介
委托方：棉贸有限公司
棉贸有限公司（以下简称公司）系有限责任公司，由杜成中一人于1999年7月出资组建。经工商行政管理局核准登记，于2013年5月2日换发注册号为 号企业法人营业执照。公司住所：埠河镇荆江路。公司经营范围：棉花收购、加工、销售；棉短绒、回收棉、破籽棉、棉籽、棉壳、棉饼、棉油、棉渣、油菜籽购销、加工。实收资本：人民币1688万元。法人代表：杜成中。
三、评估目的
本次评估的目的是：棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，为委估资产（房屋建筑物、土地使用权和机器设备）提供价值的参考依据。
四、评估对象和评估范围：
1、本次评估对象是棉贸有限公司拟抵押的房屋建筑物、土地使用权和机器设备。
2、本次评估范围是棉贸有限公司所拥有的房屋建筑物、土地使
用权和机器设备。
五、价值类型及其定义
在充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件、评估假设等因素的情况下，选择成本价值作为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
六、评估基准日
本项目的评估基准日：2014年8月30日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方确定，其成立的理由和条件与将发生的经济行为在时间上接近。
报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
七、评估依据
（一）法律依据
1、中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
2、《国有资产评估管理办法实施细则》；
3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
4、《资产评估准则-基本准则》；
5、《资产评估职业道德准则——基本准则》；
6、《资产评估准则——基本准则》；
7、《资产评估准则——评估报告》；
8、《资产评估准则——评估程序》；
9、《资产评估准则——业务约定书》；
10、《资产评估准则——工作底稿》；
11、房屋建筑物、土地使用权和机器设备所有权证五份。
（二）取价依据
1.评估人员现场勘察记录；
2.资产评估常用数据与参数手册(第二册)；
3.委托方提供的资产评估申报明细表及其他资料；
八、评估方法
(一)评估方法的介绍:一般来说，资产价值评估途径包括三种基本方法，即:市场法、成本法和收益法。按照评估准则的规定，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。
1、市场法: 市场法是通过与被评估资产类似的交易来估测其价值的方法。运用市场法时，要求有充分的市场交易数据并有可比的参考资产或交易案例；要求参考资产或交易案例与被评估资产相同或类似或受相同经济因素影响；能够收集参考资产或交易案例的信息及相关资料等。
2、成本法: 资产评估中的成本法也称重置成本法，所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，
所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
3、收益法:收益法是指通过估算被评估资产的未来预期收益，采用适当的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法适用于评估具有单独获利能力的资产，时间比较长、有比较完整的历史经营情况、具有稳定获利能力、且未来收益可以较为准确地预测的资产。
(二)评估方法的选择:
考虑到我国目前的房地产市场发展状况和被评估资产的特定情况以及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与此次我们所评估的资产相类似的参照物及交易情况。因此我们无法采用市场法进行评估。 通过对被评估资产状况、历史及现行情况的了解、分析，考虑委托方对被评估资产的管理和影响等因素，结合本次评估目的分析了市场法和收益法各自的适用条件，我们未采用成本法和收益法而采用市场法对被评估资产进行评估。
九、评估程序实施过程及方法
本次评估从2014年9月4日至2014年9月12日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告全过程。
1. 接受委托：了解企业评估的目的、对象，确定基准日、拟定
制定评估方案；
2. 资产清查：指导产权持有方清查资产，并收集准备资料，收集公司的会计基础资料并进行审核询证；
3. 评定估算：评估人员进行现场检测与鉴定、检查核实资产与验证有关资料，选择评估方法，并进行市场价格调查和咨询，收集相关的市场价值资料，具体计算；
4. 评估汇总：确定各项资产的评估值，编制评估明细表和评估汇总表，并进行评估结论分析，撰写资产评估说明与资产评估报告，并进行内部三级审核，出具正式报告。
十、评估假设
本次评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，对所评估的资产进行调查了解，合理确定资产的技术状况和评估参数，严格按照国家法律和法规进行评估操作，确保资产评估工作不受外界干扰和评估业务当事人的影响，科学合理地进行资产评估和估算，力求评估资产的现实公允价值。同时根据资产的类别和实际情况，遵循贡献原则、可替代原则等经济原则。评估假设如下：
1、持续经营假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。
2、本次评估假定评估基准日特定外部经济环境不变。
3、本次评估假定委托方及产权持有者提供的基础资料真实、可靠。
4、本次评估不考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力
和其它不可抗力对资产价格的影响。
5、本报告不考虑评估范围以外的法律问题，也不考虑评估基准日后的资产市场变化情况。
6、本次评估以本《资产评估报告书》所列明的特定评估目的为前提。
十一、评估结论：
经评定估算，棉贸有限公司委托评估的房屋建筑物、土地使用权和机器设备在2014年8月30日评估值为人民币（大写）：肆仟柒佰捌拾肆万元整（￥: 47,840,000.00 元）。
十二、特别事项说明
本评估报告使用者应注意以下特别事项对评估结论的影响。
1、将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
2、特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；
3、国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。
以上特别事项可能对评估结论产生不确定性的影响，提请评估报告使用者予以关注。
十三、评估报告使用限制说明
1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得
被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事人另有约定的除外；
4、评估报告的使用有效期自评估基准日起一年内有效；
5、因评估程序受限造成的评估报告的使用限制。
资产评估咨询有限公司 注册资产评估师:
湖 北 · 武汉 注册资产评估师:
2014年9月12日
评估技术说明
棉贸有限公司拟用其房屋建筑物、土地使用权和机器设备抵押贷款，我司评估人员对待估资产进行了全面的清查复核和评估，评估方法采用成本法。
一房屋建筑物评估
（一）房屋建筑物的基本情况
纳入本次评估范围的房屋建筑物共计25幢，共办22份房屋所有权证书，砖木结构5幢、砖混结构5幢、钢构1幢、排架结构6幢、混合结构8幢。该房屋建筑物、土地使用权和机器设备全部位于埠河
镇棉贸有限公司的土地上。
（二）评估程序
a.收集有关建筑安装价格资料；
b.确定待估房产的建筑结构；
c.分析待估房产的成新率；
d.确定待估房产的单位建筑成本；
e.求出待估资产的价格。
（三）评估过程
根据荆州市建筑安装价格和物价水平以及建筑物的实际层高等因素。我们确定混合结构建筑物单位建筑成本1800-2600元/平方米；排架结构建筑物单位建筑成本1600元/平方米；砖混结构建筑物单位建筑成本1200元/平方米；砖木结构建筑物单位建筑成本800元/平方米。2013年购建的房屋建筑物按实际耗费的成本估算，新楼房包含装饰工程费用。
被评估对象建成2007年，我们结合建筑物的应使用年限和现场勘察确定混合结构厂房用途成新率85%，砖混结构成新率85%，排架结构成新率85%。被评估对象建成2009年，我们结合建筑物的应使用年限和现场勘察确定成新率90%。
示例：
排架结构的一号仓库428.90 平方米×1600.00元/平方米 ×85%=583304元；
二、土地使用权的评估
（一）土地基本情况
纳入本次评估范围内的土地四宗,其中三宗工业用地，尚可使用年限分别为48年、32年和25年，一宗住宅用地，其尚可使用年限为24年，全部位于湖北省埠河镇荆江路，总面积为25566.81平方米。其中工业用地25302.05平方米、住宅用地264.76平方米。
（二）评估程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
（三）评估过程
1、公国用(2007)第572号，面积为4331.55平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2007年6月至2052年11月；公国用(2010)第2393号，面积为19443.04平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2010年9月至2046年7月。公国用(2008)第329号，面积为1527.46平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用期限2008年3月至2039年11月。上述三宗土地实际上巳连成一片,该宗土地为成熟工业用地，上面建有棉贸有限公司的厂
房和办公楼，已使用多年，水、电、路皆通。
根据乡镇基准地价表和工业用地土地级别、基准地价图，该宗土地为位于一类乡镇—埠河镇，工业基准地价304.40元/平方米。
通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格。
单位评估值=P×(1±K)
土地总价格=单位评估值×土地面积
式中：P：基准地价（按工业用地304.40元/平方米计算） K=K1+K2+K3+K4+K5+K6+K7+K8
K1=规划限制，取+8
K2=环境质量优，取+6
K3=距港口车站距离一般，取+14
K4=给排水情况优良，取+5
K5=地段位置优良，取+18
K6=供电保障一般，取+18
K7=地基承载力优良，取+12
K8=尚可使用年限11年，-14
K=（8+6+14+5+18+18+12-14）×100%=+68%
单位评估值=P×(1±K)=304.4×（1+68%）=511.39元/平方米 取整:510元
公国用(2007)第572号土地总价格=单位评估值×土地面积=510
元/平方米×4331.55平方米=2209090.50 元。
三、机器设备评估
（一）机器设备的基本情况
纳入本次评估范围的机器设备共计326台套，该机器设备全部位于埠河镇棉贸有限公司的厂房内。
（二）评估程序
a.收集有关机器设备的价格资料；
b.确定待估机器设备的成新率；
c.求出待估机器设备的价格。
（三）评估过程
示例：打包机，规格型号：MDY400，已使用7年，按使用年限成新率65%，现场确定成新率75%。综合两项因素确定成新率70%。通过询价确认同型号机器设备价格为950,000.00元，加运输安装成本50,000.00元，综合取价1,000,000.00元。该设备的评估价值为:1,000,000.00×85%=700,000.00元。
四、评估结果
房屋建筑物：26056400元
机器设备：10135300元
土地使用权：11645800元
合计：47837500元
取整数：47840000元
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