第七章 房地产法律制度
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，随着社会的发展，房地产业已经成为我国国民经济的一个重要经济增长点，并成为我国内有两大投资热点之一。我国的房地产的相关法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理。目前我国房地产业存在几大主要问题，例如商品房价格过高、供给与需求不匹配等，我国住房金融业务的发展与国际水平存在很大的差距。通过本章学习，要求学生掌握我国房地产相关法律政策及地方性规章规定，并通过对案例进行分析，提高理论的深度运用和解决实际问题的能力。
第一节 房地产开发用地法律制度
一、 房屋开发用地
房地产是指房产和地产的结合体，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房依地建，地为房载，两者不可分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础实施；房产是指建筑在土地上的各种房屋。
1986年《土地管理法》并于1998年修改对用地作了规定，1986年《民法通则》。1988年4月宪法修正案确立了“土地的使用权可以依法律的规定转让”的制度。据统计，我国城市土地价值15万亿元，其中无偿使用的占13万亿元，处于低效率的利用状态，存在巨大的发展潜力。其基本思路为“从无偿使用到有偿使用，从行政划拨到市场出让”。例：开征“土地使用税”。
依据我国现行法律规定，我国土地所有权归国家或集体所有，禁止集体所有的土地使用权有偿出让。可见在我国，农村的房地产尚不列入《城市房地产管理法》的调整范围。城市房地产开发用地是用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。房地产法第8条规定：“城市规划区的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。”用地包括：土地开发用地（基础设施建设用地）、房屋开发用地（房屋建设用地）和综合开发用地（土地房屋一体化建设用地）。
在我国，房地产业的复苏和发展，源于机制的改革。在管理体制上，由过去的政企不分的行政管理体制向政企分开、逐步实现企业化经营的方向转变，极大的推动了房地产业的迅猛发展。我国城市土地使用制度改革从1980年召开全国城市规划工作会议开始，到1995年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，是第一部对房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等问题作出系统规定的法。随着我国房地产业的迅猛发展，房地产开发已经成为一大社会支柱产业。本章介绍房地产开发用地、房地产开发、房地产交易和物业管理法律制度。
二、房屋开发用地原则
（一）遵循土地管制原则
房地产开发要珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地。我国《宪法》第10条明确规定；“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》也明确规定；“国家建设和乡（镇）村建设必
须节约使用土地。”在我国的房地产法律规定中，明确了房地产开发用地仅限于国有土地，对于集体所有的土地，经依法转为国有土地后，即征用，才能有偿转让，其最终目的是保护耕地。
（二）统一规划原则
城市规划是房地产开发和城市各项建设的依据。1997年5月18日发布的《中共中央国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》中指出：各项建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，并纳入年度土地利用计划。房地产法第9条规定：“土地利用要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。”
在我国的房地产开发用地制度中，对于房地产土地的规划，有相关的法律政策规定：在国务院领导下，地方政府确定各地各部门用地分配和使用，地方由各级土地管理局与房屋建设局进行管理规划。
（三）有偿有期使用原则
在我国的城市开发用地取得的方式采用土地使用有偿出让的办法，即在坚持土地所有权属于国家的前提下，国家将土地这种无形资产的使用权有偿出让给使用者，使用者向国家支付地价，然后按合同规定的用途去开发经营土地，而国家通过土地权的出让获得收入，用这部分收入去发展经济，扩大城市基础实施建设规模，改善和提高人民的生活水平。
房地产开发是营利性质活动，以有偿使用为原则，但以划拨使用的情况例外。我国的房地产相关的法律对开发用地期限以出让合同加以约定。国务院发布了《出让和转让条例》第12条规定，土地使用的
最高年限为：1、居住用在70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合和其他用地50年。
土地使用权届满，可以申请续期。
三、国有土地使用权出让和划拨
（一）出让
出让是国有土地使用权转让的最主要形式，使用者不仅取得土地使用权，还享有实际占有权，和土地使用权的转让权、出租权和抵押权。
1、概念
指国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，国家作为土地所有者，依法授权由其代表－各级人民政府及其土地管理部门，将城镇中指定地块的国有土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者使用，并一次性收取一定数额的货币的法律行为。
我国房地产开发的相关法律政策规定各级政府出让土地必须依法定的程序。出让每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门会同城市规划、建设和房产管理部门共同拟订方案，报同级人民政府批准后，由土地管理部门组织实施。
2、出让方式
（1）招标
是指土地使用权出让方向相对人或不特定人公布订立合同的意思表示。这种通过公开招标的方式，通过竞争机制，选择中标者，能
够实现土地使用率的最大化，这种方式非常利于土地合理利用。
（2）拍卖
拍卖出让是按照价高者得的原则确定土地使用权受让人，将土地的使用权给公开应价最高者，这种方式充分引进竞争机制，公开、公平、公正，也使国家能最大限度获得收益，一般用于投资环境好、利润大的地段。
（3）协议
房地产法第12条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式，没有条件的，可以采取双方协商方式”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。”这种方式虽然简单易行，但缺乏竞争机制，随意性大，容易产生腐败。因此，法律上作了两点限制：一是对几类高利润用地出让方式的限制；二是双方协议出让中最低出让金的限制。对于国家重点建设项目用地、国家优先扶持项目用地采取协议出让方式，给予投资者一定的优惠，鼓励投资者的积极性。
3、出让合同
是市、县土地管理部门代表国家（出让方）与土地使用者（受让方），就特定地块土地使用权有关事宜达成的，明确双方权利义务关系的书面协议。
（1）主体特定性
第一，出让方是土地管理部门代表国家签订。通过行政方式取得土地使用权是民事权利，不能因为其方式是依照行政方式批准而否认
其民事权利的性质。因此，该合同是一种特殊的民事合同，而并非是一种行政合同。
第二，土地管理部门具优益权
A、监督。土地管理部门监督合同履行。
B、提前收回。国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依法律规定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
C、无偿收回。房地产法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（2）内容特定
出让的内容是国有土地的使用权，仅限于国有土地，并且是城镇国有土地；土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地。
（3）书面形式。
在国有土地的出让中，不论双方采取哪种方式达成的出让协议，最后都必须采取书面方式才能生效。
（二）划拨
1、概念
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
我国在实行城市国有土地使用权有偿出让前，采用的是行政划拨用地的办法，今后也不可能完全取消这种办法，但该划拨方式的使用范围在今后将逐步缩小。
2、特征
（1）没有明确的期限
通过划拨方式取得土地使用权的使用期限，除法律、法规另的规定的外，没有使用期限的限制。
（2）无须支付土地使用出让金
通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者要缴纳补偿、安置等费，但不必向国家支付地租性质的费用。
（3）不能转让、出租或抵押
除符合房地产相关法律规定的条件外，不得转让、出租或抵押。法律规定的条件主要指《房地产管理法》的规定，否则不得转让、出租或抵押。条件为：A、经市、县土地管理部门和房产管理部门批准；
B、签订土地出让合同，补交土地使用出让金。
3、范围
《城市房地产管理法》对土地使用权划拨的建设用地作了具体的规定，但是对于划拨条件的规定是划拨机关依据情况予以使用，限定于非营利性的公用事业，如政府设施用地、学校、医院、交通建设用地等，只能采取划拨方式，根据房地产法第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可能由县级以上人民政府依法划拨：
（1）国家机关用地和军事用地
（2）城市基础设施用地和公益事业用地（学校、医院、体育场所、图书馆等）
（3）国家重点扶持有能源、交通、水利等项目
（4）相关法律法规规定的其他用地。
三、集体土地征用
（一）概念
集体土地征用是指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织进行补偿的行为。
（二）特征
1、是一种政府行为
根据征用面积大小分别由国务院、省级人民政府或辖区审批。
2、是一种强制行为
集体土地征用以国家政治权力为依托，，依法定程序进行，不管集体土地所有者是否愿意，都必须服从。我国《土地管理法》第2条规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”
3、具有一定的补偿性
国家征用土地，用地单位应按法律支付一定的土地补偿费、安置补助费和青苗费，并妥善安排被征地单位的农民生产和生活。但补偿不是对价，不是土地所有权的价格。被征用批准后，由县级政府予以公告并组织实施，被征用方办理补偿登记。（1）土地补偿费。包括耕
地补偿费，是征用前三年年均产值的6至10倍；土地附着物和青苗补偿费，由省级政府确定；新菜地开发建设基金，由用地单位根据有关规定缴纳。（2）安置补助费。需要安置的农业人口数，按被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地数量计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准，为该耕地征地前3年平均每公顷年产值的4至6倍。
四、城市房屋拆迁法律制度
（一）概念
指在城市规划内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为。
（二）程序
拆迁人申请、主管部门审批、拆迁公告、拆迁人与被拆迁人协议、实施拆迁。房屋拆迁可能是政府组织统一拆迁，也可能是自选拆迁和委托拆迁。
（三）补偿和安置
1、补偿的对象
被拆迁人，即拆迁房屋的所有人，从法律原则以及合法财产不受侵犯原则出发，《城市房屋拆迁管理条例》也予以了明确规定，所有人的财产因拆迁而消失，有权要求拆迁人进行补偿。
3、安置的方式和补助费
方式有直接安置和间接安置，直接安置是一次性安置；间接安置是先提供周转房，过渡期满后由拆迁人提供正式的安置用房。
由地方政府决定安置标准。拆迁人应给被拆迁人支付搬迁补助费，对于间接安置的，由于有过渡期，要给予临时安置费。对拆迁非住宅房屋赞成损失的，给予适当赔偿。
第二节 房地产开发法律制度
一、概念
《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得的国有土地使用权的土地上，进行基础设施和房屋建设的行为。”在我国的房地产开发法律制度要求，严格执行城市规划原则，在经济效益、社会效益和环境效益相统一的前提下进行房地产开发。
依概念：1、土地开发。取得土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发用地主要是城市用地而非农村用地。
2、基础设施建设。通常称为土地开发和再开发，主要包括两种行为，即俗称的“三通一平”通“七通一平”，三通一平指道路通、给水排水通、供电线路通，以及施工现场土地平整；七通一站指道路通、水通、雨污排水通、电力通、煤气通、通讯通、热力通和平整场地。
3、房屋建设。包括住宅、工业用房、商业楼宇、办公用房和其他专业用房。
二、房地产开发企业
《城市房地产管理法》第29条规定；“房地产开发企业是指以营
利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”有专营和兼营企业两种，是以房地产开发为经营范围的经济组织。必须具有法人资格，实行行业归口管理，由各地建设主管部门管理。
（一）设立条件
1、有自己的名称和组织机构
2、有固定的经营场所
3、有符合国家规定的注册资本。100万元以上
4、有足够的专业技术人员。4名以上持证的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员；2名以上持证的专职会计人员。
（二）设立程序
1、登记
《房地产管理法》第29条第2款规定；“设立房地产开发企业，应当向工商管理部门申请设立登记。工商管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对于不符合本法规定条件的，不予登记。”
2、备案
房地产开发企业在领取营业执照一个月内，到所在地房地产开发主管部门办理备案，备案部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
3、资质等级核定
《房地产开发条例》第9条规定，房地产开发主管部门，应根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的
房地产开发企业核定资质等级，实行等级管理，目前分为五级，各等级承担相应的任务。
三、房地产开发具体要求
（一）按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发土地 超过合同约定动工期限1年未开工的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费，满2年未开工的，可以无偿收回土地使用权。
（二）开发设计、施工必须符合标准和规范
房地产开发必须严格执行国家关于设计、施工的各项标准和规范。
（三）经竣工验收合格后，方可交付使用
验收是房地产保证施工质量的重要手段，其目的是防止质量不合格的房地产投入使用，以保证居民生命、财产安全。验收不合格，应限期改正，再行验收，直至合格。
四、房地产开发建设
房地产工程施工、项目设计和设备供应都应采取招投标的方式，进行公开招标或邀请招标，是一个动态的过程，由建设主管部门（建设部、厅、局等主管），单位具体组织一个招标机构负责招投标管理，也可能委托专业咨询机构组织招标，最终决定开发商。
实施步骤包括：
（一）立项
房地产开发的头期，这是一个投资决策过程，其开发的房地产项目应符合法律、法规的规定和建筑质量、安全标准、技术规范和合同
约定。
（二）投标
在我国房地产开发法律政策中，投标是建筑业企业应开发商的投标邀请，按照招标要求条件在规定的时间内，对开发商作出的要约。
在房地产综合开发中引进竞争机制，使开发建设公开、公平、公正。
（三）资金的筹集和管理
房地产开发企业可在充分利用自有资金的同时，利用资金市场筹资，申请贷款，进行房地产开发资金的存量和增量调整。
（四）开发建设
在房地产开发建设中，房地产开发企业在实行房地产开发建设中的步奏，包括编制设计任务书、选择建设地址、勘察设计、安排组织实施。
（五）竣工验收
房地产开发竣工后，房地产开发企业应向县级以上房地产主管部门提出骏工验收申请，相关部门在接到申请后30日内，应对提交验收申请的房地产进行验收。其验收内容涉及（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）配套的基础设施和公共设施建设情况；（3）工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理落实情况，进行验收。
对于分期开发的的房地产，相关部门对其实行分期验收。
五、法律责任
房地产纠纷较多，包括：房地产开发企业不具务相应资格而从事房地产开发而导致问题；合同纠纷；招标投标中的不正当行为等。对房地产开发单位或直接责任人员，处以相应罚款、行政责任和刑事责任。
1、对于未取得营业执照，擅自从事房地产经营的。责令其停止经营，没收其违法所得，并处违法所得5倍以下罚款。
2、对于未取得资质证书或超越资质从事房地产的。责令其限期改正，并处以5万元以上10万元以下罚款。
3、对于未经验收或经验收不合格的房屋交付使用的。责令其办理补验手续，处10万元以上30万元以下罚款，情节严重的吊销营业执照，构成犯罪的，追究刑事责任。
4、对于擅自转让房地产开发项目的。没收其违法所得，处5倍以下罚款。
5、对于擅自预售商品房的。责令其停止违法行为，没收违法所得，处已收预付款1%以下罚款。
第三节 房地产交易法律制度
房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓，其形式包括买卖、租赁、交换、典当、信托等。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国，房地产交易中应遵循房地产一体化原则；依法登记原则；交易价格分别管制原则。介
绍房地产交易涉及的几个主要法律制度。
一、房地产转让
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
（一）转让条件
1、当事人双方具有合法资格
在房地产转让交易中，作为房地产买卖行为的当事人，具有相应的民事行为能力的主体资格。
2、转让的客体合法
在房地产转让交易中，转让的客体必须合法。
以下房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的房地产；以出让方式取得的土地使用权不符合我国相关法律规定的；有争议的房地产；未经共有人同意的公有房地产；已被依法收回的土地使用权；司法机关依法裁定查封或其他限制的房地产；在国家建设征用土地范围内和城市改造规划范围内的城市房屋；我国其他法律政策规定的情况。
3、签订书面转让合同
房地产转让是要式法律行为，必须订立书面合同。由原房地产权属人必须同受让人到房地产管理相关部门变更登记手续、办理权属登记手续，领取房地产权属证书。房屋买卖是物的转让过程，有两个法律事实，包括债权行为和物权行为，一是房屋买卖合同；二是房屋产权过户登记，由双方持有效证件在一定期限内办理。房屋买卖协议成
立的情况下，如果不登记，仅房屋产权不发生变动，该协议本身任然具有法律效力。
如：甲与乙、丙签订了一份房屋买卖协议，双方约定，甲将门面房一间以10万元卖给乙和丙，土地使用出让金由甲负担，税金和过户费由乙和丙负担，同日，双方办理房屋买卖协议的公证，乙和丙支付甲10万元，甲方出具费用收条后，将房屋交给乙和丙，乙和丙获得房屋后将其出租。2003年乙和丙到房屋行政管理部门申请办理房屋产权登记，由于甲方的阻止，未能办理。后甲诉至法院，认为至今未办理房屋买卖登记，请求判令房屋买卖协议无效，由乙和丙返还房屋及占有房屋期间所收取的租金，乙和丙答辩中认为甲的违约行为已侵害他们的合法利益，认为合同有效，反诉请求原告支付违约金并承担办理登记的义务等。该案中，甲在房屋产权转移之前甲方表示反悔，有违诚信，也有损交易安全，法院不应予以支持。双方未及时办理登记手续，都有过错，均应承担相应责任，双方协议应继续履行，协议继续有效。
（二）转让方式
1、出售买卖
指转让人以获取价金为目的将土地使用权转让给受让人，受让人支付价金并获取土地使用权的民事法律行为。
2、赠与
是指土地使用权人将其权利无偿地转移给他人的行为。赠与行为是一种无偿行为，也是一种要式行为，须待土地使用权权属变更登记
完成始生法律效力。
3、其他合法形式。如出资入股；发生被收购、合并等行为；被依法抵债等。
二、已购公有住房和经济适用房的出售
依据国家和县级以上地方人民政府关于城镇住房制度改革政策规定，公有住房是城镇职工按成本价或标准价购买公有住房，这种房屋一般是购买人员承租的公有住房；经济适用房是指城镇职工按成本价或地方政府指导价购买的住房，包括安居工程住房和集资建房。
（一）上市出售条件
对于已取得产权证的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，但下列情形之一的，不得上市出售。
1、低于房改政策规定价格购买，且没有按规定补足房款的
2、住房面积超标，或违法公款装修，没有补足超面积房款及装修费的
3、处于户籍地区并列入拆迁公告范围的
4、产权共有人不同意出售的
5、房产已抵押，未经抵押人书面同意的
6、上市出售形成新的住房困难的
7、我国房地产相关法律法规或地方政府规定不宜出售的
（二）程序
1、申请
房地产权属所有人，向县级以上房地产行政主管部门提出申
请，并提供相关资料。
2、审核批准
相关房地产管理部门在15日内作出准否上市的书面意见
3、办理过户手续
房地产权属原所有人与房地产权属买卖所有人，应及时到相关房地产管理部门办理房地产权属过户登记，并缴纳税费。
4、房地产转移登记手续
房地产权属原所有人与房地产权属买卖所有人，应及时到相关房地产管理部门办理房地产权属转移登记。
（三）收益分配
分为两种情况，
1、以成本价购买的
其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，其所得收益归个人所有。
2、以标准价购买的
其收入分配方式有两种，一是出售人先按成本价补足房款及利息再出售，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，归个人所有；二是直接上市出售，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工和原单位按产权比例分配。
三、商品房预售
商品房预售是商品房买卖的一种特殊形式，首创于香港，由于房
屋在施工中便被“拆零砸碎”分期分批预售给投资人，如“落英片片坠落”，故商品房预售又称为“卖楼花”。它是房地产开发企业筹措资金的一种有效手段，房地产开发周期长，周转慢，所需资金巨大，而且开发企业还要承担房屋竣工后销售不畅的风险。实行商品房预售可以加大开发商资金的回笼度，减少房地产交易市场的风险；而对购房者来说，预售房可能减轻一次性支付巨额购房款的压力，并且从商品房预售到实际支付有较长的时间，可能形成价差，对投资者比较有利。
（一）概念
是房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付约定房款并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖方式。
（二）特征
1、主体一方是特定的
预售方只能是具有房地产开发经营者资格，并符合法定条件的房地产开发企业。《房地产管理法》第44条第1款明确规定：房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程建设总投资的25%以上，并确定了施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、标的是尚在建设中的房屋
即使订约时尚在施工中的商品房，与现房交易相比，商品房预售合同的标的，实质上是房屋建成后获得其所有权的一种期待性权利。
3、法律关系的产生、变更、终止均受国家法律严格限制
由于房地产交易市场的行情变化风险很大，从合同签订到实际交付房要经过一段时间，在此间对于购房人来讲，未知因素不利发生的可能性极大，购房人的利益极大程度难以预料和保护，为保护广大购房者的未来房屋所有权的期待利益，国家对商品房预售进行严格管理和监管。
（三）商品房预售合同
商品房预售合同是指房地产开发经营单位与预购人签约的，就承购方交付定金或购房款，开发商在一定期限日交付现房与承购人的交易行为达成的协议。
承购人与开发商必须以书面合同方式，订立“商品房预售合同”，该合同具备合同生效的一般条件，同时要办理预售合同登记。
在商品房预售过程中，商品房预售登记是一个形式要件，不经登记不发生产权移转的效力。承购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权，而只是一种可期待的利益。因为只有待房屋建成后，开发商交房并且双方办理完过户登记后，承购人才能取得商品房的所有权。由于预售房也是可用于抵押的商品，预售人视为预购人的产权保证人。
《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
对于购房者而言，在房地产交易市场中，预售合同登记的性质和
效力在房地产交易中具有重大保护作用，因为房地产施工中面临很多未知、复杂的因素，可能影响到当事人的利益。登记备案制度有利于审查合同的有效性，有利于保护当事人的合法权益。
（四）楼花按揭
于20世纪60年代兴起于香港，现为各国房地产市场广为采用的一种融资购楼方式。按揭是一种商品房抵押贷款，是特指商品房购买者为解决购买预售商品房或者现有商品房资金不足的问题，在卖售人的配合下，将上述房产的产权抵押给贷款人，取得贷款以支付房款并由贷款人享有一般抵押权的法律行为。现在的楼花按揭是指银行、购房人、开发商在商品房预售中，购房人依据合同约定向开发商支付部分房款，以房屋所有权的请求权设立担保，房屋建成后设立抵押权代替原担保，而剩余房款由银行进行垫付的融资购房的新方式。其担保的内容分为楼花按揭和现楼按揭。
在楼花按揭这种新融资购房中，购房人在向开发商支付20%－30%购房款后，可向银行申请贷款，由银行、开发商和业主签订“商品房按揭贷款合同”，开发商为业主提供信用担保并承担连带责任，以房屋所有权或将来取得房屋所有权作为还款担保。而在现楼按揭购房中，以购房产的权属证明提交银行作为贷款抵押物，与传统抵押方式类似。楼花按揭有其特殊性，具有如下法律特征：
1、涉及两个合同关系三方当事人
楼花按揭中，标的为同一标的，涉及楼花买卖合同和楼花按揭合同，前一合同是前提，后一合同是补充，它使楼花买卖合同履行成为
可能。并且其合同涉及标的是一种期待利益，是一种非现实存在预期不动产，但可以过登记等手续使预售商品房成为有价值的财产。
三方当事人表现为开发商与购房人之间的买卖关系、购房人与银行间的借贷关系以及购房人与开发商之间的贷款担保关系。
2、是一种特殊的法律行为
楼花按揭是一种要式法律行为，其中涉及的法律关系比较复杂，必须要以书面形式来明确合同双方当事人的权利义务。它既包括偌成性性法律关系和实践性法律关系，其中买卖合同具有偌成性。我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同应采取书面形式，并报请县级以上民政房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
3、按揭权的实现方式有其特殊性
在一般房地产抵押中，通常的抵押权通过折价或拍卖、变卖并优先受偿来实现。而楼花按揭中，是以房屋产权移转为界限，在此之前设定的是质押担保，在此之后设立的是抵押担保。即按揭人行使代位权，并以自己的名义来行使债务人的权利，进一步通过取消按揭人的回赎权来取得按揭物业的所有权。（一旦按揭人不能履约，并在给予的宽限期内仍不能履约的，按揭权人可能请求法院撤销按揭人的回赎权）
四、房地产租赁和抵押
（一）租赁
房屋租赁是指房屋出租人有期限出让自己房屋的使用权、占有权和收益权，换取承租人向其支付租金为对价的一种物权行使方式。其
具有几点特征：
1、 出租人必须拥有绝对物权
房屋的出租人必须对其出租的房屋拥有绝对的物权，即对
出租房屋绝对的适用权、占有权、收益权。根据我国《物
权法》的规定，物的所有人只有真正拥有绝对物权，才能
行使交易中的处分，获取合法正当的收益。
2、 租赁关系成立需登记备案
租赁关系必须向其县级政府房地产管理部门提请审查，并有相关审查部门审查后，向其颁发“房屋租赁证”，才能真正具备法律效力。注意：“房屋租赁证”是租赁行为合法有效的凭证。
3、房屋可以进行转租
指房屋的再出租行为，我在国相关的法律规定，该种行为在一定范围内是允许的。但是有例外的是公房转租长期被禁止，而在我国，房屋转租发生在私房租赁和生产、经营用户租赁中，因为该种转租方式有利于市场的资源的进一步协调，能够更合理、充分地利用现有房屋资源，刺激房屋的流转经营方式的完善，有利于减少小资本运作的成本，相对避免房屋闲置和资源的无息耗损。
（二）抵押
抵押是以抵押前的债权为基础，为担保债权实现设立的法律制度。具体概念是指抵押人将合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保行为。而当债务人不履行到期债务时，房地产抵
押人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权。根据房产抵押的特殊性复杂性，可分为动产抵押、不动产抵押以及权利抵押，在这里我们主要探讨得是不动产中的房产抵押。
1、抵押权优于普通债权
根据我国《物权法》的规定，抵押权属担保物权，优于普通债权而优先受偿。在房地产抵押中，房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。
2、先设定的抵押权优先于后设定的抵押权
在分清抵押的效力的同时，同样是抵押权的比较中，抵押受偿的先后顺序也是很重要的。比如说，对于同一财产向两个以上的债权人抵押的，按抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的按债权比例清偿。抵押权实现的方式有三种：
（1）折价。
在确定抵押收益金额方面，债权人与债务人可以经过双方协商，根据现有市场抵押物的价格，来确定该抵押物的市场价值。
（2）拍卖。
如果债权人与债务人可以经过双方协商，无法达成双方都满意的协议，双方可以依据我国《拍卖法》的现行规定和程序进行拍卖，获取拍卖合理的价金。
（3）变卖。
如果经过拍卖的程序，抵押物无法拍卖出去时，当事人可以选择变卖方式，但是该变卖行为必须在公证机关或人民法院参与下进行。
3、房地产抵押不转移抵押财产的占有
依据我国《担保法》的规定，不动产抵押并非转移财产的占有，而该抵押法律关系成立后，抵押人可以对已设抵押权的房地产继续开发、利用和经营。
4、房地产抵押属于要式法律行为
在抵押程序中，合同的签订时，抵押人与抵押权人权签订书面合同，必须并向县级以上人民政府申请抵押登记，进行抵押登记办理，经过相关管理部门的的办理登记备案，该行为才能生效，所以抵押登记为法定生效条件。
五、房地产评估
我国《城市房地产管理条例》第33条规定，“国家实行房地产价格评估制度，房地产的价格评估，应当遵循公开、公平、公正的原则，按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
基准地价是国家据土地等级和收益状况计算或评定出的一定时间内某一区域土地的平均价格；标定地价是县级政府对某一具体地块在某一时期、某一使用年限的价格；房屋重置价格是按当地建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运费等条件下，建造某房屋所需要的费用。
我国房地产评估工作的管理机关，在中央，国务院设立行政管理部门负责全国房地产市场估价管理；在地方上，县级以上人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
房地产评估机构的设立包括城市房地产行政管理部门设立的房地产评估机构和非房地产市场估价职能机构性质的房地产估价事务所。
第四节 物业管理法律制度
一、物业管理的含义
“物业”一词根据国外的解释，是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。
而在我国，物业是指已经建成交付使用的住宅、工业厂房、商品用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业管理是房地产市场的一个消费环节，它是房地产综合开发的产物，也是房地产综合开发的延续和完善，是一种综合性经营服务方式。其本性质是一种集管理、经营和服务于一体的有偿劳动，为人们提供安居乐业的良好空间，满足人们精神、文化等深层次的需求。
我国的《物业管理条例》对物业管理定义为，业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其实就其本质而言，物业管理具有社会化、专业化和经营化的特征。
在我国，目前尚未有统一的物业管理法，调整物业关系的法律主要是《城市新建住宅管理办法》和《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》以及其它的地方性法规。在现实生活实践中，物业管理工作的开展只能遵循物业管理者自身制定的“公约”、“守则”等管理
性规范来实行。
物业法律关系是指法律规范在调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务的关系。由主体、客体和内容组成。
二、物业法律关系的主体
主体主要有物业管理企业、业主和业主委员会。物业管理法律关系是物业管理企业与物业产权人、使用人之间以法律规定或合同约定而确立的一种权利义务关系。
（一）物业管理公司
物业管理企业根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。在现实房地产交易中，购房人都希望自己现在所购的房产日后会增值，其中能够影响房产增值的一个关键因素就在于物业管理，有了优秀的物业管理公司良好的专业化管理，所购房产肯定会有所增值。因此购房人在进行房地产交易购房的同时都会面临双重选择，首先是选择欲购房产，确定选择自己满意的房产；再者是选择好的物业管理公司，购房者虽然在入住房产前签订管理公约时，人无法立即选择物业管理公司，但在一年后选择新的物业管理公司的权利，这是一种保护自己合法权益比较有效的措施，可以使自身的损失减到最小程度。现代社会，不论是动产买卖还是不动产买卖中，售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一，因此物业管理公司的选择是购房者在房地产交易中一个比较重要考虑因素。
在其他地方法规中，对物业管理公司也有相关的定义：“具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依有关法律、法规规定或合同约定，对特定区域的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。”它通过合同接受业主或业主委员会委托，运用经济手段，对业主物业进行经营和管理，提供自己的专项服务和特约服务，并向业主收取一定的管理费和服务费，以实现公司的经营目标。
1、设立条件
我国相关的法律法规规定，为了加强对物业公司经营资质的管理，要求物业管理公司设立应具备一定的条件。《条例》规定：
（1）必须20万至30万元的注册资本
（2）有固定的办公机构、经营场所
（3）有物业所需的管理机构和专业人员
（4）有合法的公司章程
（5）拥有或受托拥有建筑面积1万平方米至5万平方米的物业
（6）有完备的房屋管理、修缮与养护保障条件
对于相关人员的素质要求，从1997年开始对物业管理部门企业经理、部门经理和管理人员实行上岗培训持证上岗制度。
2、程序
（1）向相关房地产主管部门申请资质审批
（2）到相关工商管理部门注册登记，领取工商营业执照
3、义务
物业管理公司与其业主之间是合同关系，必须履行相关的义务。
其义务表现为：
（1）严格履行物业管理合同
（2）接受业主管理委员会和业主的监督
（3）对重大管理措施要提交业主委员会审议
（4）接受房地产主管部门、有关行政主管部门及所在地政府的指导和监督
相关的监督和指导的内容：如房屋及公共设施修缮不及时；管理制度不健全管理混乱；擅自扩大收费范围收费标准的；私自乱建，改变房地产和公共设施用途等。均由相关主管部门对其予以警告，责令其限期改正。
在物业管理中：物业管理应早期介入，参与图低设计的修改及工程施工，及时了解工程进度，加强对隐敝工程的验收力度，联系自身的公司管理模式和当前工程的进度，根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，把自身的防患工作做在前面。
对于一般意义上的“售后服务”工作，应当根据自身的管理模式和实际的管理团队，加强工作的的服务力度。尤其是对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，不断提高服务档次。
另外要在小区建立必要的文教娱乐设施，并通过系统的工作计划和方式，积极举办各类文艺、公益活动，引导社区居民文明生活工作，营造社区欢乐祥和的气氛。
（二）业主
1、业主
目前，“业主”是对物业产权所有人，可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。业主这个概念是非法定概念，通常指一定物业的主人（自然人、法人或其他组织）。
业主在物业管理中享有以下权利：表决权；选举管理机构人员、参与制定规约等。通过业主代表大会和业主委员会行使权利。
义务：
（1）不得擅自改变住房的使用性质
（2）进行室内改装和搭建应符合要求
符合安全要求；不影响周围环境和市容；不改变房屋的承重结构；因改建影响周围邻居的，应征得书面同意。
（3）自觉履行《业主公约》和《房屋使用公约》，按时交纳各项费用
2、业主代表大会
《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下成立业主大会并选举业主委员会。
业主代表大会由辖区内全体业主选举代表组成，一般情况下，一个物业入住率超过50%时，当地房地产行政主管部门，应会同开发商和业主协商，召开第一次业主代表大会，产生业主委员会，并制定、
通过业主管理委员会章程。
业主管理委员会与物业管理公司是委托代理关系，业主委员会处于主导地位，选择物业管理公司，参加重大物业管理活动，监督物业管理行为，审查费用开支情况。
3、业主委员会
是经业主代表大会选举产生，代表业主利益，实行自治管理维护业主合法权益的组织，一般由5－11人组成。其权利为：
（1）召集、主持业主代表大会
（2）制定物业管理委员会章程
（3）签订委托管理合同
（4）监督物业计划实施、资金使用和业主公约的实施
《条例》规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门备案。
三、物业管理的主要内容
（一）住宅小区的管理
1、住宅小区的特点
住宅小区是按城市统一规划，基础设施齐全，建筑面积在5万平方米以上，入住率达60%以上的小区，这种小区规划建设集中，使用功能多样；房屋及其设施具有整体性和系统性；产权管理比较复杂。
2、管理的内容
住宅小区的管理包括行政管理和物业管理，行政管理是有关职能部门的管理，如街道、公安、工商、税务、环境、民政等部门管理；
物业管理是对分布在小区内的物业，以房屋为主体的建筑物及其公共配套设施、市政设施、园林绿化等进行管理。其主要包括：
（1）住宅小区内房屋及设备的维护
（2）市政公用设施管理
（3）绿化管理
（4）环境卫生管理
（5）治安保卫管理
（6）社区文化
（二）经营性物业的管理和服务
经营性物业管理是指以经营性房屋为主要管理对象的物业管理，如写字楼的管理、公共商业楼的管理。这些物业设施先进，功能齐全，人口密，人员性大，结构复杂。
其物业管理内容包括：
1、制定管理计划
2、物业的维护
3、安全保卫
4、消防工作
5、车辆管理
（三）公有住宅出售后的管理
在我国，公有住宅出售私有化是住房制度改革的重要内容，公有住宅出售后，其管理问题也是物业面临的问题。公有住宅分为全产权和部分产权两种形式。
我国对公有住宅出售后的管理，主要采用业主自治管理和物业管理企业管理相结合的管理模式。业主自治管理是以房屋业主管理小组为基础，业主管理委员会为核心，业主代表大会为最高权力机构的组织形式。其中，房屋业主公约是对本管理区域内的业主具有约束力的，善于房屋使用、维修、管理等方面的共同行为准则。
四、物业管理收费制度
是对城市小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业管理单位有权依法向物业管理的委托人收取物业管理费，以开展日常维修、修缮、整治服务及提供居民生活相关的服务活动。
（一）物业管理服务收费的管理
为了加强对住宅小区物业管理服务收费的管理，国家根据物业管理单位提供服务的性质和特点，对物业管理服务收费，分别实行以下定价方式。
1、政府定价
政府定价主要适用于两种情况，一是物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务；二是代收代缴水电费、煤气费、有线电视同费、电话费等代办性质的服务收费。这两项收费依《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，具体价格由省级物价部门根据当地经济发展水平和物
业管理市场发育程度来确定。
2、政府指导价
主要适用于高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费。
3、经营者定价
主要适用于物业管理公司为物业产权人、使用人提供的特约服务。
（二）物业管理费的收缴
1、将收费项目、标准和办法明文约定于物业管理合同中
这些标准办法是经物价部门核定或经与小区管理委员会、物业产权代表议定的。
2、将收费项目、标准和办法在经营场所或收费地点公布
3、收费收支接受监督
向住户提供质价相称不的服务，不得只收费不服务，或多收费少服务。
物业管理
一、普通住宅物业管理公共服务等级收费
单位：元/平方米.月
二、停车费（住宅区）
位：元/辆.月
单
三、装修管理费用
1、 装修保证金：15元/平方米，住宅最低800元/户，最高1500元/户。
2、 装修垃圾清运费：2.50元/平方米。
[本章要求]
一、识记：土地使用权出让、房地产开发企业条件、房地产转让条件、物业管理
二、理解：房地产交易形式、业主的义务
三、应用：用房地产法律规定分析下列案例
[案例分析]
案例一，赵某想在甲市购买住房，经人介绍与叶某认识。叶某已有一套住房要出售，双方通过协商达成协议：叶某将一套120平方米的房屋作价15万卖给赵某，赵某先付房款10万，剩余5万在交房后付清。买房付款后，卖方将房产证交给买方，并协助买方办理房屋过户手续，协议签订后，赵某按合同约定付清房款，叶某则将房产证给赵某，但由于叶某身份证丢失并在补办中，无法办理过户手续，两个月后，叶某身份证办理下来，赵某找叶某去办理房屋过户手续，叶某拒绝，并
起诉要求赵某退还房屋，接触双方买卖关系，理由是双方未办理房屋过户手续，房屋的买卖关系是非法无效的。
问：1、房屋买卖协议是否有效？为什么？
2、 赵某是否取得房屋所有权？为什么？
3、叶某是否有权要求赵某退还房屋？为什么？
案例二，1998年，东南沿海某地房地产开发迅猛发展，甲集团公司作为内地一大型国有企业，准备投资房地产，乙房地产开发公司主动与甲公司接洽，双方商定联手进行房地产开发，约定利润甲乙6：4分成。
1998年底，乙公司落实了一块“黄金地段”，用于建设“祥和商住楼”，遂通知甲共同与丙村委会签订土地转让合同，合同约定：“将丙村集体所有土地50亩转让甲乙公司，每亩价格40万元，合同订立后，甲公司按与乙的约定，拨付了2000万元给丙。经多方疏通关系，获取许可证和建设工程开工证，甲公司于1999年2月向乙拨付3800万元开始项目建设。在建设过程中，乙方多次向甲方要建设款，双方发生矛盾，后查明乙公司为一皮包公司。甲决定解除与乙方合同，要求退还工程款和地价款。
问：该案应如何解决？
案例三，2000年，朱某欲将自己位于某住宅小区内的一套三房一厅房屋出卖，同一住宅小区的贾某知道后向朱某提出买房，双方签订房屋转让合同，约定贾某于2000年5月和10月前分两次向朱某支付20
万元房价，房款全部支付后，办理房屋过户手续，2000年5月，贾某如约向朱某支付了10万元。
2000年9月，何某向朱某提出愿出价22万元购买朱某房屋，并一次性支付价款，朱某见有利可图，遂与何某签订房屋转让协议，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。
贾某得知后，要求何某退出房屋，何某不予理睬，贾某向法院起诉，主张自己的权利。
问：该案应如何解决？
案例四，李某于2001年3月在广州市某小区购买一套三室一厅住房，购房后，他计划自己装修，并请了装修师傅搬运泥沙，在自己家中锯木开工。不料，小区物业管理公司来人告知本小区各住户不得自行装修，室内装修由其统一组织，否则罚款。李某不服，物业管理公司称根据“物业管理公约”，李某继续装修，物业管理公司派人前来阻止，并罚款1000元，限三天内交物业财务部，否则断电，为避免发生直接冲突，李某交了罚款，并保留收据，继续装修。2002年1月，李某向法院起诉该物业管理公司。
原告称：自己在房屋内装修，未拆、改房屋结构，也没破坏公共设施，是合法自转自己房屋；装修期间，左右邻居尚未入住，也不影响他人正常生活。物业管理机构强行要求其停止装修构成侵权，而且罚款行为更是一种违法，请求退还1000元罚款，停止制止其装修行为，并赔偿延误损失5000元。
被告辩称：根据“物业管理公约”小区住房装修由物业管理公司按用户要求统一实施，各业主无权擅自请人装修，也违反公共管理公约的行为进行罚款也是“物业管理公约”中明确规定的，认为罚款行为合法。
问：该案应如何处理？
［课下思考题］
1、简述房屋开发用地的原则。
2、简述房地产开发用地的方式。
3、简述房地产企业设立的条件和资质。
4、简述房地产转让限制的情况。
5、简述物业管理业主与物业关系。
第七章 房地产法律制度
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，随着社会的发展，房地产业已经成为我国国民经济的一个重要经济增长点，并成为我国内有两大投资热点之一。我国的房地产的相关法律规定涉及房地产开发用地、房地产开发、房地产转让和物业管理。目前我国房地产业存在几大主要问题，例如商品房价格过高、供给与需求不匹配等，我国住房金融业务的发展与国际水平存在很大的差距。通过本章学习，要求学生掌握我国房地产相关法律政策及地方性规章规定，并通过对案例进行分析，提高理论的深度运用和解决实际问题的能力。
第一节 房地产开发用地法律制度
一、 房屋开发用地
房地产是指房产和地产的结合体，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利。房依地建，地为房载，两者不可分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础实施；房产是指建筑在土地上的各种房屋。
1986年《土地管理法》并于1998年修改对用地作了规定，1986年《民法通则》。1988年4月宪法修正案确立了“土地的使用权可以依法律的规定转让”的制度。据统计，我国城市土地价值15万亿元，其中无偿使用的占13万亿元，处于低效率的利用状态，存在巨大的发展潜力。其基本思路为“从无偿使用到有偿使用，从行政划拨到市场出让”。例：开征“土地使用税”。
依据我国现行法律规定，我国土地所有权归国家或集体所有，禁止集体所有的土地使用权有偿出让。可见在我国，农村的房地产尚不列入《城市房地产管理法》的调整范围。城市房地产开发用地是用于房地产开发活动的土地，是依法取得土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。房地产法第8条规定：“城市规划区的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。”用地包括：土地开发用地（基础设施建设用地）、房屋开发用地（房屋建设用地）和综合开发用地（土地房屋一体化建设用地）。
在我国，房地产业的复苏和发展，源于机制的改革。在管理体制上，由过去的政企不分的行政管理体制向政企分开、逐步实现企业化经营的方向转变，极大的推动了房地产业的迅猛发展。我国城市土地使用制度改革从1980年召开全国城市规划工作会议开始，到1995年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》，是第一部对房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等问题作出系统规定的法。随着我国房地产业的迅猛发展，房地产开发已经成为一大社会支柱产业。本章介绍房地产开发用地、房地产开发、房地产交易和物业管理法律制度。
二、房屋开发用地原则
（一）遵循土地管制原则
房地产开发要珍惜和合理利用每一寸土地，保护耕地。我国《宪法》第10条明确规定；“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”《土地管理法》也明确规定；“国家建设和乡（镇）村建设必
须节约使用土地。”在我国的房地产法律规定中，明确了房地产开发用地仅限于国有土地，对于集体所有的土地，经依法转为国有土地后，即征用，才能有偿转让，其最终目的是保护耕地。
（二）统一规划原则
城市规划是房地产开发和城市各项建设的依据。1997年5月18日发布的《中共中央国务院关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》中指出：各项建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划，并纳入年度土地利用计划。房地产法第9条规定：“土地利用要符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。”
在我国的房地产开发用地制度中，对于房地产土地的规划，有相关的法律政策规定：在国务院领导下，地方政府确定各地各部门用地分配和使用，地方由各级土地管理局与房屋建设局进行管理规划。
（三）有偿有期使用原则
在我国的城市开发用地取得的方式采用土地使用有偿出让的办法，即在坚持土地所有权属于国家的前提下，国家将土地这种无形资产的使用权有偿出让给使用者，使用者向国家支付地价，然后按合同规定的用途去开发经营土地，而国家通过土地权的出让获得收入，用这部分收入去发展经济，扩大城市基础实施建设规模，改善和提高人民的生活水平。
房地产开发是营利性质活动，以有偿使用为原则，但以划拨使用的情况例外。我国的房地产相关的法律对开发用地期限以出让合同加以约定。国务院发布了《出让和转让条例》第12条规定，土地使用的
最高年限为：1、居住用在70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合和其他用地50年。
土地使用权届满，可以申请续期。
三、国有土地使用权出让和划拨
（一）出让
出让是国有土地使用权转让的最主要形式，使用者不仅取得土地使用权，还享有实际占有权，和土地使用权的转让权、出租权和抵押权。
1、概念
指国家按照土地所有权与土地使用权相分离的原则，国家作为土地所有者，依法授权由其代表－各级人民政府及其土地管理部门，将城镇中指定地块的国有土地使用权有偿、有期的转移给土地使用者使用，并一次性收取一定数额的货币的法律行为。
我国房地产开发的相关法律政策规定各级政府出让土地必须依法定的程序。出让每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县土地管理部门会同城市规划、建设和房产管理部门共同拟订方案，报同级人民政府批准后，由土地管理部门组织实施。
2、出让方式
（1）招标
是指土地使用权出让方向相对人或不特定人公布订立合同的意思表示。这种通过公开招标的方式，通过竞争机制，选择中标者，能
够实现土地使用率的最大化，这种方式非常利于土地合理利用。
（2）拍卖
拍卖出让是按照价高者得的原则确定土地使用权受让人，将土地的使用权给公开应价最高者，这种方式充分引进竞争机制，公开、公平、公正，也使国家能最大限度获得收益，一般用于投资环境好、利润大的地段。
（3）协议
房地产法第12条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式，没有条件的，可以采取双方协商方式”“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。”这种方式虽然简单易行，但缺乏竞争机制，随意性大，容易产生腐败。因此，法律上作了两点限制：一是对几类高利润用地出让方式的限制；二是双方协议出让中最低出让金的限制。对于国家重点建设项目用地、国家优先扶持项目用地采取协议出让方式，给予投资者一定的优惠，鼓励投资者的积极性。
3、出让合同
是市、县土地管理部门代表国家（出让方）与土地使用者（受让方），就特定地块土地使用权有关事宜达成的，明确双方权利义务关系的书面协议。
（1）主体特定性
第一，出让方是土地管理部门代表国家签订。通过行政方式取得土地使用权是民事权利，不能因为其方式是依照行政方式批准而否认
其民事权利的性质。因此，该合同是一种特殊的民事合同，而并非是一种行政合同。
第二，土地管理部门具优益权
A、监督。土地管理部门监督合同履行。
B、提前收回。国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依法律规定程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
C、无偿收回。房地产法第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（2）内容特定
出让的内容是国有土地的使用权，仅限于国有土地，并且是城镇国有土地；土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地。
（3）书面形式。
在国有土地的出让中，不论双方采取哪种方式达成的出让协议，最后都必须采取书面方式才能生效。
（二）划拨
1、概念
指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费后，将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。
我国在实行城市国有土地使用权有偿出让前，采用的是行政划拨用地的办法，今后也不可能完全取消这种办法，但该划拨方式的使用范围在今后将逐步缩小。
2、特征
（1）没有明确的期限
通过划拨方式取得土地使用权的使用期限，除法律、法规另的规定的外，没有使用期限的限制。
（2）无须支付土地使用出让金
通过划拨方式取得土地使用权的土地使用者要缴纳补偿、安置等费，但不必向国家支付地租性质的费用。
（3）不能转让、出租或抵押
除符合房地产相关法律规定的条件外，不得转让、出租或抵押。法律规定的条件主要指《房地产管理法》的规定，否则不得转让、出租或抵押。条件为：A、经市、县土地管理部门和房产管理部门批准；
B、签订土地出让合同，补交土地使用出让金。
3、范围
《城市房地产管理法》对土地使用权划拨的建设用地作了具体的规定，但是对于划拨条件的规定是划拨机关依据情况予以使用，限定于非营利性的公用事业，如政府设施用地、学校、医院、交通建设用地等，只能采取划拨方式，根据房地产法第23条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可能由县级以上人民政府依法划拨：
（1）国家机关用地和军事用地
（2）城市基础设施用地和公益事业用地（学校、医院、体育场所、图书馆等）
（3）国家重点扶持有能源、交通、水利等项目
（4）相关法律法规规定的其他用地。
三、集体土地征用
（一）概念
集体土地征用是指国家因经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的需要，强制地将属于集体所有的土地收归国有，并对集体经济组织进行补偿的行为。
（二）特征
1、是一种政府行为
根据征用面积大小分别由国务院、省级人民政府或辖区审批。
2、是一种强制行为
集体土地征用以国家政治权力为依托，，依法定程序进行，不管集体土地所有者是否愿意，都必须服从。我国《土地管理法》第2条规定，“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”
3、具有一定的补偿性
国家征用土地，用地单位应按法律支付一定的土地补偿费、安置补助费和青苗费，并妥善安排被征地单位的农民生产和生活。但补偿不是对价，不是土地所有权的价格。被征用批准后，由县级政府予以公告并组织实施，被征用方办理补偿登记。（1）土地补偿费。包括耕
地补偿费，是征用前三年年均产值的6至10倍；土地附着物和青苗补偿费，由省级政府确定；新菜地开发建设基金，由用地单位根据有关规定缴纳。（2）安置补助费。需要安置的农业人口数，按被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地数量计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准，为该耕地征地前3年平均每公顷年产值的4至6倍。
四、城市房屋拆迁法律制度
（一）概念
指在城市规划内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属物，由拆迁人对原房屋所有人或使用人进行补偿和安置的行为。
（二）程序
拆迁人申请、主管部门审批、拆迁公告、拆迁人与被拆迁人协议、实施拆迁。房屋拆迁可能是政府组织统一拆迁，也可能是自选拆迁和委托拆迁。
（三）补偿和安置
1、补偿的对象
被拆迁人，即拆迁房屋的所有人，从法律原则以及合法财产不受侵犯原则出发，《城市房屋拆迁管理条例》也予以了明确规定，所有人的财产因拆迁而消失，有权要求拆迁人进行补偿。
3、安置的方式和补助费
方式有直接安置和间接安置，直接安置是一次性安置；间接安置是先提供周转房，过渡期满后由拆迁人提供正式的安置用房。
由地方政府决定安置标准。拆迁人应给被拆迁人支付搬迁补助费，对于间接安置的，由于有过渡期，要给予临时安置费。对拆迁非住宅房屋赞成损失的，给予适当赔偿。
第二节 房地产开发法律制度
一、概念
《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得的国有土地使用权的土地上，进行基础设施和房屋建设的行为。”在我国的房地产开发法律制度要求，严格执行城市规划原则，在经济效益、社会效益和环境效益相统一的前提下进行房地产开发。
依概念：1、土地开发。取得土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发用地主要是城市用地而非农村用地。
2、基础设施建设。通常称为土地开发和再开发，主要包括两种行为，即俗称的“三通一平”通“七通一平”，三通一平指道路通、给水排水通、供电线路通，以及施工现场土地平整；七通一站指道路通、水通、雨污排水通、电力通、煤气通、通讯通、热力通和平整场地。
3、房屋建设。包括住宅、工业用房、商业楼宇、办公用房和其他专业用房。
二、房地产开发企业
《城市房地产管理法》第29条规定；“房地产开发企业是指以营
利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”有专营和兼营企业两种，是以房地产开发为经营范围的经济组织。必须具有法人资格，实行行业归口管理，由各地建设主管部门管理。
（一）设立条件
1、有自己的名称和组织机构
2、有固定的经营场所
3、有符合国家规定的注册资本。100万元以上
4、有足够的专业技术人员。4名以上持证的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员；2名以上持证的专职会计人员。
（二）设立程序
1、登记
《房地产管理法》第29条第2款规定；“设立房地产开发企业，应当向工商管理部门申请设立登记。工商管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对于不符合本法规定条件的，不予登记。”
2、备案
房地产开发企业在领取营业执照一个月内，到所在地房地产开发主管部门办理备案，备案部门对房地产开发企业核定资质等级，房地产开发企业按核定的资质等级承担相应的房地产开发项目。
3、资质等级核定
《房地产开发条例》第9条规定，房地产开发主管部门，应根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的
房地产开发企业核定资质等级，实行等级管理，目前分为五级，各等级承担相应的任务。
三、房地产开发具体要求
（一）按土地使用权出让合同约定用途、动工开发期限开发土地 超过合同约定动工期限1年未开工的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费，满2年未开工的，可以无偿收回土地使用权。
（二）开发设计、施工必须符合标准和规范
房地产开发必须严格执行国家关于设计、施工的各项标准和规范。
（三）经竣工验收合格后，方可交付使用
验收是房地产保证施工质量的重要手段，其目的是防止质量不合格的房地产投入使用，以保证居民生命、财产安全。验收不合格，应限期改正，再行验收，直至合格。
四、房地产开发建设
房地产工程施工、项目设计和设备供应都应采取招投标的方式，进行公开招标或邀请招标，是一个动态的过程，由建设主管部门（建设部、厅、局等主管），单位具体组织一个招标机构负责招投标管理，也可能委托专业咨询机构组织招标，最终决定开发商。
实施步骤包括：
（一）立项
房地产开发的头期，这是一个投资决策过程，其开发的房地产项目应符合法律、法规的规定和建筑质量、安全标准、技术规范和合同
约定。
（二）投标
在我国房地产开发法律政策中，投标是建筑业企业应开发商的投标邀请，按照招标要求条件在规定的时间内，对开发商作出的要约。
在房地产综合开发中引进竞争机制，使开发建设公开、公平、公正。
（三）资金的筹集和管理
房地产开发企业可在充分利用自有资金的同时，利用资金市场筹资，申请贷款，进行房地产开发资金的存量和增量调整。
（四）开发建设
在房地产开发建设中，房地产开发企业在实行房地产开发建设中的步奏，包括编制设计任务书、选择建设地址、勘察设计、安排组织实施。
（五）竣工验收
房地产开发竣工后，房地产开发企业应向县级以上房地产主管部门提出骏工验收申请，相关部门在接到申请后30日内，应对提交验收申请的房地产进行验收。其验收内容涉及（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）配套的基础设施和公共设施建设情况；（3）工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理落实情况，进行验收。
对于分期开发的的房地产，相关部门对其实行分期验收。
五、法律责任
房地产纠纷较多，包括：房地产开发企业不具务相应资格而从事房地产开发而导致问题；合同纠纷；招标投标中的不正当行为等。对房地产开发单位或直接责任人员，处以相应罚款、行政责任和刑事责任。
1、对于未取得营业执照，擅自从事房地产经营的。责令其停止经营，没收其违法所得，并处违法所得5倍以下罚款。
2、对于未取得资质证书或超越资质从事房地产的。责令其限期改正，并处以5万元以上10万元以下罚款。
3、对于未经验收或经验收不合格的房屋交付使用的。责令其办理补验手续，处10万元以上30万元以下罚款，情节严重的吊销营业执照，构成犯罪的，追究刑事责任。
4、对于擅自转让房地产开发项目的。没收其违法所得，处5倍以下罚款。
5、对于擅自预售商品房的。责令其停止违法行为，没收违法所得，处已收预付款1%以下罚款。
第三节 房地产交易法律制度
房地产交易是人们对房地产转让、出租和抵押等活动的总的称谓，其形式包括买卖、租赁、交换、典当、信托等。《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国，房地产交易中应遵循房地产一体化原则；依法登记原则；交易价格分别管制原则。介
绍房地产交易涉及的几个主要法律制度。
一、房地产转让
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
（一）转让条件
1、当事人双方具有合法资格
在房地产转让交易中，作为房地产买卖行为的当事人，具有相应的民事行为能力的主体资格。
2、转让的客体合法
在房地产转让交易中，转让的客体必须合法。
以下房地产不得转让：未依法登记领取权属证书的房地产；以出让方式取得的土地使用权不符合我国相关法律规定的；有争议的房地产；未经共有人同意的公有房地产；已被依法收回的土地使用权；司法机关依法裁定查封或其他限制的房地产；在国家建设征用土地范围内和城市改造规划范围内的城市房屋；我国其他法律政策规定的情况。
3、签订书面转让合同
房地产转让是要式法律行为，必须订立书面合同。由原房地产权属人必须同受让人到房地产管理相关部门变更登记手续、办理权属登记手续，领取房地产权属证书。房屋买卖是物的转让过程，有两个法律事实，包括债权行为和物权行为，一是房屋买卖合同；二是房屋产权过户登记，由双方持有效证件在一定期限内办理。房屋买卖协议成
立的情况下，如果不登记，仅房屋产权不发生变动，该协议本身任然具有法律效力。
如：甲与乙、丙签订了一份房屋买卖协议，双方约定，甲将门面房一间以10万元卖给乙和丙，土地使用出让金由甲负担，税金和过户费由乙和丙负担，同日，双方办理房屋买卖协议的公证，乙和丙支付甲10万元，甲方出具费用收条后，将房屋交给乙和丙，乙和丙获得房屋后将其出租。2003年乙和丙到房屋行政管理部门申请办理房屋产权登记，由于甲方的阻止，未能办理。后甲诉至法院，认为至今未办理房屋买卖登记，请求判令房屋买卖协议无效，由乙和丙返还房屋及占有房屋期间所收取的租金，乙和丙答辩中认为甲的违约行为已侵害他们的合法利益，认为合同有效，反诉请求原告支付违约金并承担办理登记的义务等。该案中，甲在房屋产权转移之前甲方表示反悔，有违诚信，也有损交易安全，法院不应予以支持。双方未及时办理登记手续，都有过错，均应承担相应责任，双方协议应继续履行，协议继续有效。
（二）转让方式
1、出售买卖
指转让人以获取价金为目的将土地使用权转让给受让人，受让人支付价金并获取土地使用权的民事法律行为。
2、赠与
是指土地使用权人将其权利无偿地转移给他人的行为。赠与行为是一种无偿行为，也是一种要式行为，须待土地使用权权属变更登记
完成始生法律效力。
3、其他合法形式。如出资入股；发生被收购、合并等行为；被依法抵债等。
二、已购公有住房和经济适用房的出售
依据国家和县级以上地方人民政府关于城镇住房制度改革政策规定，公有住房是城镇职工按成本价或标准价购买公有住房，这种房屋一般是购买人员承租的公有住房；经济适用房是指城镇职工按成本价或地方政府指导价购买的住房，包括安居工程住房和集资建房。
（一）上市出售条件
对于已取得产权证的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，但下列情形之一的，不得上市出售。
1、低于房改政策规定价格购买，且没有按规定补足房款的
2、住房面积超标，或违法公款装修，没有补足超面积房款及装修费的
3、处于户籍地区并列入拆迁公告范围的
4、产权共有人不同意出售的
5、房产已抵押，未经抵押人书面同意的
6、上市出售形成新的住房困难的
7、我国房地产相关法律法规或地方政府规定不宜出售的
（二）程序
1、申请
房地产权属所有人，向县级以上房地产行政主管部门提出申
请，并提供相关资料。
2、审核批准
相关房地产管理部门在15日内作出准否上市的书面意见
3、办理过户手续
房地产权属原所有人与房地产权属买卖所有人，应及时到相关房地产管理部门办理房地产权属过户登记，并缴纳税费。
4、房地产转移登记手续
房地产权属原所有人与房地产权属买卖所有人，应及时到相关房地产管理部门办理房地产权属转移登记。
（三）收益分配
分为两种情况，
1、以成本价购买的
其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，其所得收益归个人所有。
2、以标准价购买的
其收入分配方式有两种，一是出售人先按成本价补足房款及利息再出售，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，归个人所有；二是直接上市出售，其收入在按规定缴纳税费和土地收益后，由职工和原单位按产权比例分配。
三、商品房预售
商品房预售是商品房买卖的一种特殊形式，首创于香港，由于房
屋在施工中便被“拆零砸碎”分期分批预售给投资人，如“落英片片坠落”，故商品房预售又称为“卖楼花”。它是房地产开发企业筹措资金的一种有效手段，房地产开发周期长，周转慢，所需资金巨大，而且开发企业还要承担房屋竣工后销售不畅的风险。实行商品房预售可以加大开发商资金的回笼度，减少房地产交易市场的风险；而对购房者来说，预售房可能减轻一次性支付巨额购房款的压力，并且从商品房预售到实际支付有较长的时间，可能形成价差，对投资者比较有利。
（一）概念
是房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付约定房款并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖方式。
（二）特征
1、主体一方是特定的
预售方只能是具有房地产开发经营者资格，并符合法定条件的房地产开发企业。《房地产管理法》第44条第1款明确规定：房地产开发企业已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达工程建设总投资的25%以上，并确定了施工进度和竣工交付日期；办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2、标的是尚在建设中的房屋
即使订约时尚在施工中的商品房，与现房交易相比，商品房预售合同的标的，实质上是房屋建成后获得其所有权的一种期待性权利。
3、法律关系的产生、变更、终止均受国家法律严格限制
由于房地产交易市场的行情变化风险很大，从合同签订到实际交付房要经过一段时间，在此间对于购房人来讲，未知因素不利发生的可能性极大，购房人的利益极大程度难以预料和保护，为保护广大购房者的未来房屋所有权的期待利益，国家对商品房预售进行严格管理和监管。
（三）商品房预售合同
商品房预售合同是指房地产开发经营单位与预购人签约的，就承购方交付定金或购房款，开发商在一定期限日交付现房与承购人的交易行为达成的协议。
承购人与开发商必须以书面合同方式，订立“商品房预售合同”，该合同具备合同生效的一般条件，同时要办理预售合同登记。
在商品房预售过程中，商品房预售登记是一个形式要件，不经登记不发生产权移转的效力。承购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权，而只是一种可期待的利益。因为只有待房屋建成后，开发商交房并且双方办理完过户登记后，承购人才能取得商品房的所有权。由于预售房也是可用于抵押的商品，预售人视为预购人的产权保证人。
《城市房地产管理法》第44条第2款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
对于购房者而言，在房地产交易市场中，预售合同登记的性质和
效力在房地产交易中具有重大保护作用，因为房地产施工中面临很多未知、复杂的因素，可能影响到当事人的利益。登记备案制度有利于审查合同的有效性，有利于保护当事人的合法权益。
（四）楼花按揭
于20世纪60年代兴起于香港，现为各国房地产市场广为采用的一种融资购楼方式。按揭是一种商品房抵押贷款，是特指商品房购买者为解决购买预售商品房或者现有商品房资金不足的问题，在卖售人的配合下，将上述房产的产权抵押给贷款人，取得贷款以支付房款并由贷款人享有一般抵押权的法律行为。现在的楼花按揭是指银行、购房人、开发商在商品房预售中，购房人依据合同约定向开发商支付部分房款，以房屋所有权的请求权设立担保，房屋建成后设立抵押权代替原担保，而剩余房款由银行进行垫付的融资购房的新方式。其担保的内容分为楼花按揭和现楼按揭。
在楼花按揭这种新融资购房中，购房人在向开发商支付20%－30%购房款后，可向银行申请贷款，由银行、开发商和业主签订“商品房按揭贷款合同”，开发商为业主提供信用担保并承担连带责任，以房屋所有权或将来取得房屋所有权作为还款担保。而在现楼按揭购房中，以购房产的权属证明提交银行作为贷款抵押物，与传统抵押方式类似。楼花按揭有其特殊性，具有如下法律特征：
1、涉及两个合同关系三方当事人
楼花按揭中，标的为同一标的，涉及楼花买卖合同和楼花按揭合同，前一合同是前提，后一合同是补充，它使楼花买卖合同履行成为
可能。并且其合同涉及标的是一种期待利益，是一种非现实存在预期不动产，但可以过登记等手续使预售商品房成为有价值的财产。
三方当事人表现为开发商与购房人之间的买卖关系、购房人与银行间的借贷关系以及购房人与开发商之间的贷款担保关系。
2、是一种特殊的法律行为
楼花按揭是一种要式法律行为，其中涉及的法律关系比较复杂，必须要以书面形式来明确合同双方当事人的权利义务。它既包括偌成性性法律关系和实践性法律关系，其中买卖合同具有偌成性。我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同应采取书面形式，并报请县级以上民政房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
3、按揭权的实现方式有其特殊性
在一般房地产抵押中，通常的抵押权通过折价或拍卖、变卖并优先受偿来实现。而楼花按揭中，是以房屋产权移转为界限，在此之前设定的是质押担保，在此之后设立的是抵押担保。即按揭人行使代位权，并以自己的名义来行使债务人的权利，进一步通过取消按揭人的回赎权来取得按揭物业的所有权。（一旦按揭人不能履约，并在给予的宽限期内仍不能履约的，按揭权人可能请求法院撤销按揭人的回赎权）
四、房地产租赁和抵押
（一）租赁
房屋租赁是指房屋出租人有期限出让自己房屋的使用权、占有权和收益权，换取承租人向其支付租金为对价的一种物权行使方式。其
具有几点特征：
1、 出租人必须拥有绝对物权
房屋的出租人必须对其出租的房屋拥有绝对的物权，即对
出租房屋绝对的适用权、占有权、收益权。根据我国《物
权法》的规定，物的所有人只有真正拥有绝对物权，才能
行使交易中的处分，获取合法正当的收益。
2、 租赁关系成立需登记备案
租赁关系必须向其县级政府房地产管理部门提请审查，并有相关审查部门审查后，向其颁发“房屋租赁证”，才能真正具备法律效力。注意：“房屋租赁证”是租赁行为合法有效的凭证。
3、房屋可以进行转租
指房屋的再出租行为，我在国相关的法律规定，该种行为在一定范围内是允许的。但是有例外的是公房转租长期被禁止，而在我国，房屋转租发生在私房租赁和生产、经营用户租赁中，因为该种转租方式有利于市场的资源的进一步协调，能够更合理、充分地利用现有房屋资源，刺激房屋的流转经营方式的完善，有利于减少小资本运作的成本，相对避免房屋闲置和资源的无息耗损。
（二）抵押
抵押是以抵押前的债权为基础，为担保债权实现设立的法律制度。具体概念是指抵押人将合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保行为。而当债务人不履行到期债务时，房地产抵
押人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权。根据房产抵押的特殊性复杂性，可分为动产抵押、不动产抵押以及权利抵押，在这里我们主要探讨得是不动产中的房产抵押。
1、抵押权优于普通债权
根据我国《物权法》的规定，抵押权属担保物权，优于普通债权而优先受偿。在房地产抵押中，房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。
2、先设定的抵押权优先于后设定的抵押权
在分清抵押的效力的同时，同样是抵押权的比较中，抵押受偿的先后顺序也是很重要的。比如说，对于同一财产向两个以上的债权人抵押的，按抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的按债权比例清偿。抵押权实现的方式有三种：
（1）折价。
在确定抵押收益金额方面，债权人与债务人可以经过双方协商，根据现有市场抵押物的价格，来确定该抵押物的市场价值。
（2）拍卖。
如果债权人与债务人可以经过双方协商，无法达成双方都满意的协议，双方可以依据我国《拍卖法》的现行规定和程序进行拍卖，获取拍卖合理的价金。
（3）变卖。
如果经过拍卖的程序，抵押物无法拍卖出去时，当事人可以选择变卖方式，但是该变卖行为必须在公证机关或人民法院参与下进行。
3、房地产抵押不转移抵押财产的占有
依据我国《担保法》的规定，不动产抵押并非转移财产的占有，而该抵押法律关系成立后，抵押人可以对已设抵押权的房地产继续开发、利用和经营。
4、房地产抵押属于要式法律行为
在抵押程序中，合同的签订时，抵押人与抵押权人权签订书面合同，必须并向县级以上人民政府申请抵押登记，进行抵押登记办理，经过相关管理部门的的办理登记备案，该行为才能生效，所以抵押登记为法定生效条件。
五、房地产评估
我国《城市房地产管理条例》第33条规定，“国家实行房地产价格评估制度，房地产的价格评估，应当遵循公开、公平、公正的原则，按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
基准地价是国家据土地等级和收益状况计算或评定出的一定时间内某一区域土地的平均价格；标定地价是县级政府对某一具体地块在某一时期、某一使用年限的价格；房屋重置价格是按当地建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运费等条件下，建造某房屋所需要的费用。
我国房地产评估工作的管理机关，在中央，国务院设立行政管理部门负责全国房地产市场估价管理；在地方上，县级以上人民政府房地产行政管理部门负责本行政区域内房地产市场估价管理工作。
房地产评估机构的设立包括城市房地产行政管理部门设立的房地产评估机构和非房地产市场估价职能机构性质的房地产估价事务所。
第四节 物业管理法律制度
一、物业管理的含义
“物业”一词根据国外的解释，是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。
而在我国，物业是指已经建成交付使用的住宅、工业厂房、商品用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。物业管理是房地产市场的一个消费环节，它是房地产综合开发的产物，也是房地产综合开发的延续和完善，是一种综合性经营服务方式。其本性质是一种集管理、经营和服务于一体的有偿劳动，为人们提供安居乐业的良好空间，满足人们精神、文化等深层次的需求。
我国的《物业管理条例》对物业管理定义为，业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。其实就其本质而言，物业管理具有社会化、专业化和经营化的特征。
在我国，目前尚未有统一的物业管理法，调整物业关系的法律主要是《城市新建住宅管理办法》和《城市住宅小区的物业管理服务收费暂行办法》以及其它的地方性法规。在现实生活实践中，物业管理工作的开展只能遵循物业管理者自身制定的“公约”、“守则”等管理
性规范来实行。
物业法律关系是指法律规范在调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务的关系。由主体、客体和内容组成。
二、物业法律关系的主体
主体主要有物业管理企业、业主和业主委员会。物业管理法律关系是物业管理企业与物业产权人、使用人之间以法律规定或合同约定而确立的一种权利义务关系。
（一）物业管理公司
物业管理企业根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照法律或合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。在现实房地产交易中，购房人都希望自己现在所购的房产日后会增值，其中能够影响房产增值的一个关键因素就在于物业管理，有了优秀的物业管理公司良好的专业化管理，所购房产肯定会有所增值。因此购房人在进行房地产交易购房的同时都会面临双重选择，首先是选择欲购房产，确定选择自己满意的房产；再者是选择好的物业管理公司，购房者虽然在入住房产前签订管理公约时，人无法立即选择物业管理公司，但在一年后选择新的物业管理公司的权利，这是一种保护自己合法权益比较有效的措施，可以使自身的损失减到最小程度。现代社会，不论是动产买卖还是不动产买卖中，售后服务已成为消费者购买商品时与性能、质量、价格等并行考虑的主要因素之一，因此物业管理公司的选择是购房者在房地产交易中一个比较重要考虑因素。
在其他地方法规中，对物业管理公司也有相关的定义：“具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依有关法律、法规规定或合同约定，对特定区域的物业实行专业化管理以获取相应报酬的经济实体。”它通过合同接受业主或业主委员会委托，运用经济手段，对业主物业进行经营和管理，提供自己的专项服务和特约服务，并向业主收取一定的管理费和服务费，以实现公司的经营目标。
1、设立条件
我国相关的法律法规规定，为了加强对物业公司经营资质的管理，要求物业管理公司设立应具备一定的条件。《条例》规定：
（1）必须20万至30万元的注册资本
（2）有固定的办公机构、经营场所
（3）有物业所需的管理机构和专业人员
（4）有合法的公司章程
（5）拥有或受托拥有建筑面积1万平方米至5万平方米的物业
（6）有完备的房屋管理、修缮与养护保障条件
对于相关人员的素质要求，从1997年开始对物业管理部门企业经理、部门经理和管理人员实行上岗培训持证上岗制度。
2、程序
（1）向相关房地产主管部门申请资质审批
（2）到相关工商管理部门注册登记，领取工商营业执照
3、义务
物业管理公司与其业主之间是合同关系，必须履行相关的义务。
其义务表现为：
（1）严格履行物业管理合同
（2）接受业主管理委员会和业主的监督
（3）对重大管理措施要提交业主委员会审议
（4）接受房地产主管部门、有关行政主管部门及所在地政府的指导和监督
相关的监督和指导的内容：如房屋及公共设施修缮不及时；管理制度不健全管理混乱；擅自扩大收费范围收费标准的；私自乱建，改变房地产和公共设施用途等。均由相关主管部门对其予以警告，责令其限期改正。
在物业管理中：物业管理应早期介入，参与图低设计的修改及工程施工，及时了解工程进度，加强对隐敝工程的验收力度，联系自身的公司管理模式和当前工程的进度，根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，把自身的防患工作做在前面。
对于一般意义上的“售后服务”工作，应当根据自身的管理模式和实际的管理团队，加强工作的的服务力度。尤其是对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，不断提高服务档次。
另外要在小区建立必要的文教娱乐设施，并通过系统的工作计划和方式，积极举办各类文艺、公益活动，引导社区居民文明生活工作，营造社区欢乐祥和的气氛。
（二）业主
1、业主
目前，“业主”是对物业产权所有人，可分为独立所有权人和区分所有权人。区分所有权人是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。业主这个概念是非法定概念，通常指一定物业的主人（自然人、法人或其他组织）。
业主在物业管理中享有以下权利：表决权；选举管理机构人员、参与制定规约等。通过业主代表大会和业主委员会行使权利。
义务：
（1）不得擅自改变住房的使用性质
（2）进行室内改装和搭建应符合要求
符合安全要求；不影响周围环境和市容；不改变房屋的承重结构；因改建影响周围邻居的，应征得书面同意。
（3）自觉履行《业主公约》和《房屋使用公约》，按时交纳各项费用
2、业主代表大会
《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下成立业主大会并选举业主委员会。
业主代表大会由辖区内全体业主选举代表组成，一般情况下，一个物业入住率超过50%时，当地房地产行政主管部门，应会同开发商和业主协商，召开第一次业主代表大会，产生业主委员会，并制定、
通过业主管理委员会章程。
业主管理委员会与物业管理公司是委托代理关系，业主委员会处于主导地位，选择物业管理公司，参加重大物业管理活动，监督物业管理行为，审查费用开支情况。
3、业主委员会
是经业主代表大会选举产生，代表业主利益，实行自治管理维护业主合法权益的组织，一般由5－11人组成。其权利为：
（1）召集、主持业主代表大会
（2）制定物业管理委员会章程
（3）签订委托管理合同
（4）监督物业计划实施、资金使用和业主公约的实施
《条例》规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门备案。
三、物业管理的主要内容
（一）住宅小区的管理
1、住宅小区的特点
住宅小区是按城市统一规划，基础设施齐全，建筑面积在5万平方米以上，入住率达60%以上的小区，这种小区规划建设集中，使用功能多样；房屋及其设施具有整体性和系统性；产权管理比较复杂。
2、管理的内容
住宅小区的管理包括行政管理和物业管理，行政管理是有关职能部门的管理，如街道、公安、工商、税务、环境、民政等部门管理；
物业管理是对分布在小区内的物业，以房屋为主体的建筑物及其公共配套设施、市政设施、园林绿化等进行管理。其主要包括：
（1）住宅小区内房屋及设备的维护
（2）市政公用设施管理
（3）绿化管理
（4）环境卫生管理
（5）治安保卫管理
（6）社区文化
（二）经营性物业的管理和服务
经营性物业管理是指以经营性房屋为主要管理对象的物业管理，如写字楼的管理、公共商业楼的管理。这些物业设施先进，功能齐全，人口密，人员性大，结构复杂。
其物业管理内容包括：
1、制定管理计划
2、物业的维护
3、安全保卫
4、消防工作
5、车辆管理
（三）公有住宅出售后的管理
在我国，公有住宅出售私有化是住房制度改革的重要内容，公有住宅出售后，其管理问题也是物业面临的问题。公有住宅分为全产权和部分产权两种形式。
我国对公有住宅出售后的管理，主要采用业主自治管理和物业管理企业管理相结合的管理模式。业主自治管理是以房屋业主管理小组为基础，业主管理委员会为核心，业主代表大会为最高权力机构的组织形式。其中，房屋业主公约是对本管理区域内的业主具有约束力的，善于房屋使用、维修、管理等方面的共同行为准则。
四、物业管理收费制度
是对城市小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业管理单位有权依法向物业管理的委托人收取物业管理费，以开展日常维修、修缮、整治服务及提供居民生活相关的服务活动。
（一）物业管理服务收费的管理
为了加强对住宅小区物业管理服务收费的管理，国家根据物业管理单位提供服务的性质和特点，对物业管理服务收费，分别实行以下定价方式。
1、政府定价
政府定价主要适用于两种情况，一是物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务；二是代收代缴水电费、煤气费、有线电视同费、电话费等代办性质的服务收费。这两项收费依《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，具体价格由省级物价部门根据当地经济发展水平和物
业管理市场发育程度来确定。
2、政府指导价
主要适用于高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费。
3、经营者定价
主要适用于物业管理公司为物业产权人、使用人提供的特约服务。
（二）物业管理费的收缴
1、将收费项目、标准和办法明文约定于物业管理合同中
这些标准办法是经物价部门核定或经与小区管理委员会、物业产权代表议定的。
2、将收费项目、标准和办法在经营场所或收费地点公布
3、收费收支接受监督
向住户提供质价相称不的服务，不得只收费不服务，或多收费少服务。
物业管理
一、普通住宅物业管理公共服务等级收费
单位：元/平方米.月
二、停车费（住宅区）
位：元/辆.月
单
三、装修管理费用
1、 装修保证金：15元/平方米，住宅最低800元/户，最高1500元/户。
2、 装修垃圾清运费：2.50元/平方米。
[本章要求]
一、识记：土地使用权出让、房地产开发企业条件、房地产转让条件、物业管理
二、理解：房地产交易形式、业主的义务
三、应用：用房地产法律规定分析下列案例
[案例分析]
案例一，赵某想在甲市购买住房，经人介绍与叶某认识。叶某已有一套住房要出售，双方通过协商达成协议：叶某将一套120平方米的房屋作价15万卖给赵某，赵某先付房款10万，剩余5万在交房后付清。买房付款后，卖方将房产证交给买方，并协助买方办理房屋过户手续，协议签订后，赵某按合同约定付清房款，叶某则将房产证给赵某，但由于叶某身份证丢失并在补办中，无法办理过户手续，两个月后，叶某身份证办理下来，赵某找叶某去办理房屋过户手续，叶某拒绝，并
起诉要求赵某退还房屋，接触双方买卖关系，理由是双方未办理房屋过户手续，房屋的买卖关系是非法无效的。
问：1、房屋买卖协议是否有效？为什么？
2、 赵某是否取得房屋所有权？为什么？
3、叶某是否有权要求赵某退还房屋？为什么？
案例二，1998年，东南沿海某地房地产开发迅猛发展，甲集团公司作为内地一大型国有企业，准备投资房地产，乙房地产开发公司主动与甲公司接洽，双方商定联手进行房地产开发，约定利润甲乙6：4分成。
1998年底，乙公司落实了一块“黄金地段”，用于建设“祥和商住楼”，遂通知甲共同与丙村委会签订土地转让合同，合同约定：“将丙村集体所有土地50亩转让甲乙公司，每亩价格40万元，合同订立后，甲公司按与乙的约定，拨付了2000万元给丙。经多方疏通关系，获取许可证和建设工程开工证，甲公司于1999年2月向乙拨付3800万元开始项目建设。在建设过程中，乙方多次向甲方要建设款，双方发生矛盾，后查明乙公司为一皮包公司。甲决定解除与乙方合同，要求退还工程款和地价款。
问：该案应如何解决？
案例三，2000年，朱某欲将自己位于某住宅小区内的一套三房一厅房屋出卖，同一住宅小区的贾某知道后向朱某提出买房，双方签订房屋转让合同，约定贾某于2000年5月和10月前分两次向朱某支付20
万元房价，房款全部支付后，办理房屋过户手续，2000年5月，贾某如约向朱某支付了10万元。
2000年9月，何某向朱某提出愿出价22万元购买朱某房屋，并一次性支付价款，朱某见有利可图，遂与何某签订房屋转让协议，并到房地产管理部门办理了产权过户手续。
贾某得知后，要求何某退出房屋，何某不予理睬，贾某向法院起诉，主张自己的权利。
问：该案应如何解决？
案例四，李某于2001年3月在广州市某小区购买一套三室一厅住房，购房后，他计划自己装修，并请了装修师傅搬运泥沙，在自己家中锯木开工。不料，小区物业管理公司来人告知本小区各住户不得自行装修，室内装修由其统一组织，否则罚款。李某不服，物业管理公司称根据“物业管理公约”，李某继续装修，物业管理公司派人前来阻止，并罚款1000元，限三天内交物业财务部，否则断电，为避免发生直接冲突，李某交了罚款，并保留收据，继续装修。2002年1月，李某向法院起诉该物业管理公司。
原告称：自己在房屋内装修，未拆、改房屋结构，也没破坏公共设施，是合法自转自己房屋；装修期间，左右邻居尚未入住，也不影响他人正常生活。物业管理机构强行要求其停止装修构成侵权，而且罚款行为更是一种违法，请求退还1000元罚款，停止制止其装修行为，并赔偿延误损失5000元。
被告辩称：根据“物业管理公约”小区住房装修由物业管理公司按用户要求统一实施，各业主无权擅自请人装修，也违反公共管理公约的行为进行罚款也是“物业管理公约”中明确规定的，认为罚款行为合法。
问：该案应如何处理？
［课下思考题］
1、简述房屋开发用地的原则。
2、简述房地产开发用地的方式。
3、简述房地产企业设立的条件和资质。
4、简述房地产转让限制的情况。
5、简述物业管理业主与物业关系。