2009年第5期（总第319期）房地经济
（1. 重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400044；2. 福建省兴岩建筑工程有限公司，福建漳州363000）[摘
要]
将产业组织理论与计量经济学方法相结合，根据中国房地产业发展特点，对影响中国房地产业市场集中度的因素进行了实证分析。结果表明，中国房地产业市场集中度与期初集中度、进入壁垒呈正相关关系，与规模经济呈负相关关系。由此，探讨了促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路。
[关键词]房地产业；市场集中度；影响因素；实证研究
Abstract:Integrating the theory of industry organization with econometric methods, according to developmental characteristics of Chinese real estate industry, makes empirical analysis on those factors that influence Chinese real estate industry's market concentration. The results show that, concentration of last period and the barriers to entry are positively related to market concentration of Chinese real estate industry, the scale economy is negatively related to market concentration of Chinese real estate industry. Therefore, investigates policy thinking for promoting Chinese real estate industry's market concentration to transit from dispersion to moderate concentration. Key words:real estate industry; market concentration; influencing factors; empirical study [中图分类号]F407.9
[文献标识码]B
[文章编号]1002-851X （2009）05-0048-04
销售量、销售收入、职工人数等）的行业比重。利用产业市场集中度衡量指标来分析房地产业，有助于全面了解中国房地产市场结构，优化房地产市场结构和企业竞争行为，达到能促进房地产业有效发展所要求的适度集中度和有效竞争，促进房地产业的良性稳定发展。
关于房地产市场集中度，有些学者做了一些有意义的研究。周刚认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是导致房地产企业间的过度竞争和整个产业业绩下王新军通过对中国房地产行业集中度滑的主要原因[3]；
的分析，指出谋求房地产市场合意的集中度以维持房地产市场的健康可持续发展[4]；杨承坤对我国近几年来房
N
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
（HI ）和熵指数（EI ）等[2]。针对中国房地产业内企业分散、数据收集困难的特征，笔者采用绝对指标来分析房地产行业市场集中度。其计算公式为：
CR n =ΣX i /ΣX i
i =1
i =1
n
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
市场集中度是指特定产业或市场中，卖者或买者具有怎样的相对规模结构，是衡量市场结构的重要指标[1]。市场集中度有卖方集中度和买方集中度，但一般是指卖方集中度。衡量市场集中度的指标大体可以分为两类：一类是绝对指标即产业集中度，一类是相对指标，主要包括基尼系数、赫芬达尔－赫希曼指数洛伦兹曲线、HKI 指数、
（1）
式中，（产量、CR n 表示某行业前n 家最大企业的有关数值
[作者简介]
1引言
地产行业市场集中度的变化进行研究，提出规模经济、行业壁垒、企业并购、政府政策等是房地产业市场集中度的影响因素[5]。以上都是用产业组织理论对房地产业
张巍（1967-），男，河南许昌人，重庆大学建设管理与房地产学院副教授，主要研究方向：项目管理
。
48
房地经济
2009年第5期（总第319期）
表1
年
企业总数实收资本（亿元）总资产（亿元）经营总收入（亿元）营业利润（亿元）经营税金及附加（亿元）平均销售价格（元/m2）
份
1997～2006年中国房地产开发企业数量、资产、经营情况
[1**********]20.88
[1**********]02.90
[1**********]19.86
[1**********]50.91
[1**********]71.02
200459242
200556290
200658710
200762518
199721286
199824378
3812.075778.7312545.8013926.9816172.3719438.00
16416.9619526.1718744.8025185.9928566.8133043.1240486.4961789.1972193.6488397.99111078.202218.462951.21-10.25104.211997
-10.67138.812063
3026.01-35.09145.362053
4515.7173.28214.572112
5471.66125.47273.462170
7077.85252.91370.152250
9137.27430.37493.722359
13314.4614769.3518046.7623397.13857.97413.042778
1109.19845.253168
1669.991127.123367
2436.611660.303864
市场集中度进行定性分析，而目前尚未见有学者进行定量研究。
本文尝试通过多元回归分析模型对房地产市场集中度进行定量与定性分析。多元回归分析是研究多个自变量与一个因变量之间是否存在依存关系，并用多元回归方程来表达这种关系，发现某个变量对研究变量的影响程度，得出起决定而本文是研究多个因作用的因素[6]。
素与房地产市场集中度之间是否存在关系及影响程度。借助多元回归分析模型可以定量分析中国房地产业市场集中度的影响因素及其相互关系，从而找出起决定作用的变量，
粗
分年
份
产业前10位
主营业务收入总营业收入
表22001～2007年房地产业市场集中度的比较
2002192.685471.662.72%
2003236.117077.852.58%
2004264.219137.271.98%
2005282.1513314.461.91%
[1**********]9.352.38%
单位:亿元
2007790.1818046.763.38%
2001144.954515.713.21%
CR 10
资料来源：根据2000～2008年房地产统计年鉴、中国房地产上市公司TOP10研究、中国房地产排行网及各房地产开发企业财务年报整理而得。
表3
市场结构
细
分
植草益的市场结构划分
CR 870%≤CR 840%≤CR 8
产业规模状况（亿日元）大规模年生产额≥200年生产额≥200年生产额≥200年生产额≥200
小规模年生产额
寡占型
极高寡占型高、中寡占型低集中寡占型分散集中型
竞争型
注释：植草益, 日本产业组织学家, 著有《日本的产业组织》、《产业融合》等。
为房地产行业的宏观调控和优化房地产市场结构提供理论依据，以此来推动房地产市场集中度的适度提高和行业的稳健发展。
≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥
3
≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥
≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥
2中国房地产业的市场集中度分析
变化的主要因素有期初集中度、规模经济、市场容量、进入壁垒、经济政策五个因素。
期初集中度是指上一年的市场集中度，是影响市场集中度的重要因素[7-9]。当主导性企业采取防止新企业进入的价格、合谋等策略时，期初集中度的影响系数为正；当主导性企业无法完全掌握各种不确定因素时，新的企业容易进入，期初集中度的影响因素为负，用MC 表示。
规模经济是指企业通过扩大生产规模，使单位产品成本下降，获得最佳经营规模，从而提高企业的经济效一益的现象。规模经济对房地产潜在企业有双重作用：方面激励潜在企业为追求规模经济进入房地产市场，占取市场份额；一方面担心现有房地产企业采取对抗性行为，潜在企业选择不进入房地产市场。因此规模经济对
中国房地产开发企业数量在不断增加，2005年虽有所减少，但此后又继续上升，到2007年已达6万余家。在企业规模上，平均每家房地产开发企业的实收资本、总资产都很小，整体规模是较小的（见表1）。从市场份额看，中国房地产市场集中度很低，从2000年开始逐年下降，到（见表2）。这表明市2005年达到最低点，2006年有所回升场竞争程度越来越激烈。中国房地产市场是典型的原子型结构，处于分散竞争的状态，没有达到一定的规模经济）。和有效竞争的程度（见表3
综上可知，中国的房地产业市场集中度很低，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应，损害社会的净福利。
≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥
根据产业组织理论，影响我国房地产业市场集中度
中国房地产业市场集中度
影响因素模型构建与分析
49
2009年第5期（总第319期）房地经济
市场集中度的影响不确定，用生产扩张能力（S ）来表示，计算公式为：
S=V n -V n-1
n-1
（2）
运用Eviews 软件进行初始回归，得出估计方程为：
Y =0.6961+1.2208MC-0.0889S +0.0226M-0.0253Q +0.5243P
从统计检验上看，该回归方程拟合程度较R 2=0.8557，总体显著性好。高。α=0.1时，F=4.745>F（n-k)=3.52，αk-1，通过t 值检验发现变量M 、P 未通过，这可能是由于纵向数据过少，从而使回归系数的显著性降低。因此需对变量三个或两个变量进行多次线性回归，进行筛选，选择四个、直至回归方程及系数全部通过显著性检验。最终把MC 、运用普通最小二乘法（OLS ）对房S 、Q 作为参数进行回归，
地产业市场集中度与各影响因素的相关关系进行估计。普通最小二乘法是应用最多的参数估计方法之一。采用这一方法，因变量的估计值和观测值的残差平方和最小。回归的最终结果见表4。估计方程为：
Y=2.0167+0.7218MC－0.0503S －0.0207Q
该回归方程拟合程度较好。α取0.1时，F=5.85899>Fα
（k-1，）从而拒绝市场集中度与各自变量无线性n-k =3.26，关系的虚拟假设。即方程从整体上而言是显著的。各变量（n-k ）=1.895，（1-0.032415），的t ≥t α/2DW=2.157734≈2根据判定法则，（1-P ）时，序列不存在自相关。因DW ≈2此，残差服从独立性检验，方程的常数项及自变量均显著，回归拟合结果的相对误差较小，回归模型选择合适。
式中，V n 表示第n 年全国房地产开发企业竣工房屋价值；V n-1表示第n-1年全国房地产开发企业竣工房屋价值。
市场容量是指在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下，市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的当房地产市场容量较大时，单位数目，相当于市场需求量。少数企业的规模扩大对市场集中度影响不大；当房地产市场容量较小时，少数企业的规模扩大会使市场集中度有较用全国房地产开发企业商品房销售大规模的提高。因此，
量增长率（M ）来衡量市场容量。计算公式为：
M=X n -X n-1
n-1
（3）
式中，X n 表示第n 年全国房地产开发企业商品房销售量；X n-1表示第n-1年全国房地产开发企业商品房销售量。
进入壁垒主要指产业内在位企业对潜在进入企业所拥有的优势或潜在进入企业进入产业内所付出的成本和受到的限制[10]。进入壁垒低的市场，新企业进入相对容易，可以获取相应的市场份额，使市场集中度有所降低；进入壁垒高的市场，潜在企业很难进入，在位企业可以在壁垒的保护下用企业进入率保持稳定的增长，使市场集中度上升。由此，（Q ）来反映房地产业进入壁垒的高低，这一指标越高，表明市场进入壁垒越低。反之，进入壁垒则越高。计算公式为：
Q=T n -T n-1
n-1
其中，T n 表示第n 年房地产开发企业个数；T n-1表示第n-1年房地产开发企业个数。
经济政策一般通过国家宏观调控来发挥政策的传导效应，对产业的市场结构会产生一定的影响。将经济政策（P ）设为虚拟变量，在明显发挥作用时为1，否则为0。2003年以来，国家对房地产进行频繁的宏观调控，从土地、信贷等方面进行管制，频繁采用财政政策和货币政策来调节房地产商品的生产经营。因此，2003年以后取值为1，2003年以前为0。
鉴于上述几个影响因素变量与房地产业市场集中度因变量之间的关系，且都是随机变量。本文建立探讨我国房地产业市场集中度影响因素的计量模型如下：
Y=β0+β1MC+β2S+β3M+β4Q+β5P+ε
其中，并服从（0，）分布。β0~β5为参数；ε为误差项，σ
将MC 、S 、M 、Q 、P 五个因素作为解释变量代入方程，
≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈
50
≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈
4.1
结
论
4研究结论及政策建议
市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，偏回归系数为0.7218，即随着期初集中度的提高，每上升一
表4
回归分析系数和回归分析统计表
Dependent Variable:Y Method:Least Squares Sample:1998~2007Included observations:10
变
量
回归系数
标准差
t 值3.144039
P 值0.02000.04080.02480.02262.6830000.5347080.9119341.0329685.8589990.032415
期初集中度生产扩张能力企业进入率
0.721826-0.050291-0.0206652.0165900.7455150.6182720.3303650.654844-0.5596712.157734
0.229586
0.019366-2.5968640.006943-2.9764070.662188
3.045342
因变量的均值因变量的标准差赤池信息量（AIC ）施瓦兹信息量（SC ）
C 样本判定系数调整后样本判定系数
回归标准误差残差平方和对数似然比
F 检验的统计量F 检验的相伴概率
DW 统计量
房地经济
2009年第5期（总第319期）
个单位，当期集中度就会上升72.18%个单位。这说明期初集中度是市场集中度最重要的影响因素，当房地产市场中领导型企业采取防止新企业加入的竞争策略时，会显著提高市场集中度。
房地产业市场集中度与生产扩张能力之间存在负相即随着规模经济的扩大，每关关系，偏回归系数为0.0503，生产1单位产品，市场集中度下降5.03%。这表明目前的房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著。在房地产行业利好的情况下，很多企业都想进入这一行业，抢占一定的市场份额，致使企业不能有效发挥规模效应。
企业进入率对房地产行业市场集中度的影响为负，反映了市场集中度与行业进入壁垒正相关。进入壁垒高的市场，潜在企业很难进入，在位企业可以在壁垒的保护下保持稳定的增长，使市场集中度上升。反之，则会降低市场集中度。4.2
建
议
理服务水平，将自然、人文、和谐的理念融入产品中，在实现标准化、专业化经营中凸显差异化。产业化、
（3）完善配套的经济政策。细化土地政策，提高政府供地的市场化程度，适度调整土地转让、使用环节的税收，使土地的使用成本处于对整个社会经济发展有利的区间；抑通过一定的货币政策、财政政策深化房地产金融调控，制投机、投资性需求。土地、信贷的收紧会直接使房地产行业的进入壁垒提高，造成资源向有资金实力的大型企业集中，从而使房地产开发企业优胜劣汰，提高行业集中国家通过制定扶优扶强政策，鼓励建立企业集度。另外，
团，对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。同时引导中小企业与大企业进行合理的分工，逐步实现良性竞争，保证房地产市场竞争机制与相关产业政策的协调。蒉[参考文献]
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[2]戴伯勋，等. 现代产业经济学[M].北京：经济管理出版社，2001.
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——成熟产[11]孙伟敏，赵金国. 寡头垄断与中小企业并存—业的产业组织结构[J].中国地质大学学报（社会科学版），
根据实证分析结果，可以得出以下几点促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路：
（1）完善房地产市场制度。首先，在土地制度上继续严格控制。特别是土地出让制度，实现所有经营性土地的招拍挂制度，防止权利寻租，建立公开、公平、公正的市场秩序。其次，在降低金融风险的前提下，健全房地产金融制度，使房地产企业的发展和市场结构的优化立足于市场稳定之上。在房地产开发资本金、信贷方面严加控制约束；同时鼓励资质信誉好的企业开展多元化的融资渠道进行直接融资。第高、
“寡头主导，大中小共存”是市场三，推进房地产企业的重组。结构的常态，是市场结构成熟之后的一个显性特征[11]。如与2004、2006年中国房地产企业的兼并重组现象突出，2005年相比在一定程度上提高了行业集中度。发展房地产企业集团，实现大企业居于主导，中小企业共存的格局。
（2）提高企业进入壁垒。进入壁垒有两类：一种是结构性进入壁垒，主要包括规模经济、必要资本量、行政壁垒等企业自身无法支配的；另一种是战略性进入壁垒，指在位企业为实现市场中的主导地位，利用自身的优势所实施的战略定位、大规模广告以一系列战略行为，如开发新技术、及改变消费者偏好等。对于结构性壁垒，通过相应的宏观调控基本上可以实现，房地产企业重视的应该是战略性进入壁垒[12]。随着土地市场的日益完善，房地产企业应转向自由“单一住宅模身的经营价值和创新价值。在经营价值上，
向“住宅+商业模式”及工业地产转变，同时向二线、三线式”
城市进军，建立统一的大市场格局。在创新价值上，注重产品的技术革新，开发可持续建筑，运用独特的营销手段和管
2005（9）:65-68.
[12]李伯含. 中国房地产业的市场结构与竞争行为研究[D].
北京：中共中央党校，2006.
（编辑刘芳）
51
2009年第5期（总第319期）房地经济
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要]
将产业组织理论与计量经济学方法相结合，根据中国房地产业发展特点，对影响中国房地产业市场集中度的因素进行了实证分析。结果表明，中国房地产业市场集中度与期初集中度、进入壁垒呈正相关关系，与规模经济呈负相关关系。由此，探讨了促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路。
[关键词]房地产业；市场集中度；影响因素；实证研究
Abstract:Integrating the theory of industry organization with econometric methods, according to developmental characteristics of Chinese real estate industry, makes empirical analysis on those factors that influence Chinese real estate industry's market concentration. The results show that, concentration of last period and the barriers to entry are positively related to market concentration of Chinese real estate industry, the scale economy is negatively related to market concentration of Chinese real estate industry. Therefore, investigates policy thinking for promoting Chinese real estate industry's market concentration to transit from dispersion to moderate concentration. Key words:real estate industry; market concentration; influencing factors; empirical study [中图分类号]F407.9
[文献标识码]B
[文章编号]1002-851X （2009）05-0048-04
销售量、销售收入、职工人数等）的行业比重。利用产业市场集中度衡量指标来分析房地产业，有助于全面了解中国房地产市场结构，优化房地产市场结构和企业竞争行为，达到能促进房地产业有效发展所要求的适度集中度和有效竞争，促进房地产业的良性稳定发展。
关于房地产市场集中度，有些学者做了一些有意义的研究。周刚认为中国房地产业过低的集中度和进入壁垒是导致房地产企业间的过度竞争和整个产业业绩下王新军通过对中国房地产行业集中度滑的主要原因[3]；
的分析，指出谋求房地产市场合意的集中度以维持房地产市场的健康可持续发展[4]；杨承坤对我国近几年来房
N
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（HI ）和熵指数（EI ）等[2]。针对中国房地产业内企业分散、数据收集困难的特征，笔者采用绝对指标来分析房地产行业市场集中度。其计算公式为：
CR n =ΣX i /ΣX i
i =1
i =1
n
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市场集中度是指特定产业或市场中，卖者或买者具有怎样的相对规模结构，是衡量市场结构的重要指标[1]。市场集中度有卖方集中度和买方集中度，但一般是指卖方集中度。衡量市场集中度的指标大体可以分为两类：一类是绝对指标即产业集中度，一类是相对指标，主要包括基尼系数、赫芬达尔－赫希曼指数洛伦兹曲线、HKI 指数、
（1）
式中，（产量、CR n 表示某行业前n 家最大企业的有关数值
[作者简介]
1引言
地产行业市场集中度的变化进行研究，提出规模经济、行业壁垒、企业并购、政府政策等是房地产业市场集中度的影响因素[5]。以上都是用产业组织理论对房地产业
张巍（1967-），男，河南许昌人，重庆大学建设管理与房地产学院副教授，主要研究方向：项目管理
。
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房地经济
2009年第5期（总第319期）
表1
年
企业总数实收资本（亿元）总资产（亿元）经营总收入（亿元）营业利润（亿元）经营税金及附加（亿元）平均销售价格（元/m2）
份
1997～2006年中国房地产开发企业数量、资产、经营情况
[1**********]20.88
[1**********]02.90
[1**********]19.86
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[1**********]71.02
200459242
200556290
200658710
200762518
199721286
199824378
3812.075778.7312545.8013926.9816172.3719438.00
16416.9619526.1718744.8025185.9928566.8133043.1240486.4961789.1972193.6488397.99111078.202218.462951.21-10.25104.211997
-10.67138.812063
3026.01-35.09145.362053
4515.7173.28214.572112
5471.66125.47273.462170
7077.85252.91370.152250
9137.27430.37493.722359
13314.4614769.3518046.7623397.13857.97413.042778
1109.19845.253168
1669.991127.123367
2436.611660.303864
市场集中度进行定性分析，而目前尚未见有学者进行定量研究。
本文尝试通过多元回归分析模型对房地产市场集中度进行定量与定性分析。多元回归分析是研究多个自变量与一个因变量之间是否存在依存关系，并用多元回归方程来表达这种关系，发现某个变量对研究变量的影响程度，得出起决定而本文是研究多个因作用的因素[6]。
素与房地产市场集中度之间是否存在关系及影响程度。借助多元回归分析模型可以定量分析中国房地产业市场集中度的影响因素及其相互关系，从而找出起决定作用的变量，
粗
分年
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产业前10位
主营业务收入总营业收入
表22001～2007年房地产业市场集中度的比较
2002192.685471.662.72%
2003236.117077.852.58%
2004264.219137.271.98%
2005282.1513314.461.91%
[1**********]9.352.38%
单位:亿元
2007790.1818046.763.38%
2001144.954515.713.21%
CR 10
资料来源：根据2000～2008年房地产统计年鉴、中国房地产上市公司TOP10研究、中国房地产排行网及各房地产开发企业财务年报整理而得。
表3
市场结构
细
分
植草益的市场结构划分
CR 870%≤CR 840%≤CR 8
产业规模状况（亿日元）大规模年生产额≥200年生产额≥200年生产额≥200年生产额≥200
小规模年生产额
寡占型
极高寡占型高、中寡占型低集中寡占型分散集中型
竞争型
注释：植草益, 日本产业组织学家, 著有《日本的产业组织》、《产业融合》等。
为房地产行业的宏观调控和优化房地产市场结构提供理论依据，以此来推动房地产市场集中度的适度提高和行业的稳健发展。
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2中国房地产业的市场集中度分析
变化的主要因素有期初集中度、规模经济、市场容量、进入壁垒、经济政策五个因素。
期初集中度是指上一年的市场集中度，是影响市场集中度的重要因素[7-9]。当主导性企业采取防止新企业进入的价格、合谋等策略时，期初集中度的影响系数为正；当主导性企业无法完全掌握各种不确定因素时，新的企业容易进入，期初集中度的影响因素为负，用MC 表示。
规模经济是指企业通过扩大生产规模，使单位产品成本下降，获得最佳经营规模，从而提高企业的经济效一益的现象。规模经济对房地产潜在企业有双重作用：方面激励潜在企业为追求规模经济进入房地产市场，占取市场份额；一方面担心现有房地产企业采取对抗性行为，潜在企业选择不进入房地产市场。因此规模经济对
中国房地产开发企业数量在不断增加，2005年虽有所减少，但此后又继续上升，到2007年已达6万余家。在企业规模上，平均每家房地产开发企业的实收资本、总资产都很小，整体规模是较小的（见表1）。从市场份额看，中国房地产市场集中度很低，从2000年开始逐年下降，到（见表2）。这表明市2005年达到最低点，2006年有所回升场竞争程度越来越激烈。中国房地产市场是典型的原子型结构，处于分散竞争的状态，没有达到一定的规模经济）。和有效竞争的程度（见表3
综上可知，中国的房地产业市场集中度很低，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应，损害社会的净福利。
≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥≥
根据产业组织理论，影响我国房地产业市场集中度
中国房地产业市场集中度
影响因素模型构建与分析
49
2009年第5期（总第319期）房地经济
市场集中度的影响不确定，用生产扩张能力（S ）来表示，计算公式为：
S=V n -V n-1
n-1
（2）
运用Eviews 软件进行初始回归，得出估计方程为：
Y =0.6961+1.2208MC-0.0889S +0.0226M-0.0253Q +0.5243P
从统计检验上看，该回归方程拟合程度较R 2=0.8557，总体显著性好。高。α=0.1时，F=4.745>F（n-k)=3.52，αk-1，通过t 值检验发现变量M 、P 未通过，这可能是由于纵向数据过少，从而使回归系数的显著性降低。因此需对变量三个或两个变量进行多次线性回归，进行筛选，选择四个、直至回归方程及系数全部通过显著性检验。最终把MC 、运用普通最小二乘法（OLS ）对房S 、Q 作为参数进行回归，
地产业市场集中度与各影响因素的相关关系进行估计。普通最小二乘法是应用最多的参数估计方法之一。采用这一方法，因变量的估计值和观测值的残差平方和最小。回归的最终结果见表4。估计方程为：
Y=2.0167+0.7218MC－0.0503S －0.0207Q
该回归方程拟合程度较好。α取0.1时，F=5.85899>Fα
（k-1，）从而拒绝市场集中度与各自变量无线性n-k =3.26，关系的虚拟假设。即方程从整体上而言是显著的。各变量（n-k ）=1.895，（1-0.032415），的t ≥t α/2DW=2.157734≈2根据判定法则，（1-P ）时，序列不存在自相关。因DW ≈2此，残差服从独立性检验，方程的常数项及自变量均显著，回归拟合结果的相对误差较小，回归模型选择合适。
式中，V n 表示第n 年全国房地产开发企业竣工房屋价值；V n-1表示第n-1年全国房地产开发企业竣工房屋价值。
市场容量是指在不考虑产品价格或供应商的策略的前提下，市场在一定时期内能够吸纳某种产品或劳务的当房地产市场容量较大时，单位数目，相当于市场需求量。少数企业的规模扩大对市场集中度影响不大；当房地产市场容量较小时，少数企业的规模扩大会使市场集中度有较用全国房地产开发企业商品房销售大规模的提高。因此，
量增长率（M ）来衡量市场容量。计算公式为：
M=X n -X n-1
n-1
（3）
式中，X n 表示第n 年全国房地产开发企业商品房销售量；X n-1表示第n-1年全国房地产开发企业商品房销售量。
进入壁垒主要指产业内在位企业对潜在进入企业所拥有的优势或潜在进入企业进入产业内所付出的成本和受到的限制[10]。进入壁垒低的市场，新企业进入相对容易，可以获取相应的市场份额，使市场集中度有所降低；进入壁垒高的市场，潜在企业很难进入，在位企业可以在壁垒的保护下用企业进入率保持稳定的增长，使市场集中度上升。由此，（Q ）来反映房地产业进入壁垒的高低，这一指标越高，表明市场进入壁垒越低。反之，进入壁垒则越高。计算公式为：
Q=T n -T n-1
n-1
其中，T n 表示第n 年房地产开发企业个数；T n-1表示第n-1年房地产开发企业个数。
经济政策一般通过国家宏观调控来发挥政策的传导效应，对产业的市场结构会产生一定的影响。将经济政策（P ）设为虚拟变量，在明显发挥作用时为1，否则为0。2003年以来，国家对房地产进行频繁的宏观调控，从土地、信贷等方面进行管制，频繁采用财政政策和货币政策来调节房地产商品的生产经营。因此，2003年以后取值为1，2003年以前为0。
鉴于上述几个影响因素变量与房地产业市场集中度因变量之间的关系，且都是随机变量。本文建立探讨我国房地产业市场集中度影响因素的计量模型如下：
Y=β0+β1MC+β2S+β3M+β4Q+β5P+ε
其中，并服从（0，）分布。β0~β5为参数；ε为误差项，σ
将MC 、S 、M 、Q 、P 五个因素作为解释变量代入方程，
≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈
50
≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈≈
4.1
结
论
4研究结论及政策建议
市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，偏回归系数为0.7218，即随着期初集中度的提高，每上升一
表4
回归分析系数和回归分析统计表
Dependent Variable:Y Method:Least Squares Sample:1998~2007Included observations:10
变
量
回归系数
标准差
t 值3.144039
P 值0.02000.04080.02480.02262.6830000.5347080.9119341.0329685.8589990.032415
期初集中度生产扩张能力企业进入率
0.721826-0.050291-0.0206652.0165900.7455150.6182720.3303650.654844-0.5596712.157734
0.229586
0.019366-2.5968640.006943-2.9764070.662188
3.045342
因变量的均值因变量的标准差赤池信息量（AIC ）施瓦兹信息量（SC ）
C 样本判定系数调整后样本判定系数
回归标准误差残差平方和对数似然比
F 检验的统计量F 检验的相伴概率
DW 统计量
房地经济
2009年第5期（总第319期）
个单位，当期集中度就会上升72.18%个单位。这说明期初集中度是市场集中度最重要的影响因素，当房地产市场中领导型企业采取防止新企业加入的竞争策略时，会显著提高市场集中度。
房地产业市场集中度与生产扩张能力之间存在负相即随着规模经济的扩大，每关关系，偏回归系数为0.0503，生产1单位产品，市场集中度下降5.03%。这表明目前的房地产市场结构稳定性差，规模经济不显著。在房地产行业利好的情况下，很多企业都想进入这一行业，抢占一定的市场份额，致使企业不能有效发挥规模效应。
企业进入率对房地产行业市场集中度的影响为负，反映了市场集中度与行业进入壁垒正相关。进入壁垒高的市场，潜在企业很难进入，在位企业可以在壁垒的保护下保持稳定的增长，使市场集中度上升。反之，则会降低市场集中度。4.2
建
议
理服务水平，将自然、人文、和谐的理念融入产品中，在实现标准化、专业化经营中凸显差异化。产业化、
（3）完善配套的经济政策。细化土地政策，提高政府供地的市场化程度，适度调整土地转让、使用环节的税收，使土地的使用成本处于对整个社会经济发展有利的区间；抑通过一定的货币政策、财政政策深化房地产金融调控，制投机、投资性需求。土地、信贷的收紧会直接使房地产行业的进入壁垒提高，造成资源向有资金实力的大型企业集中，从而使房地产开发企业优胜劣汰，提高行业集中国家通过制定扶优扶强政策，鼓励建立企业集度。另外，
团，对具有专业化优势的企业给予金融税收的优惠，尤其在设计开发可持续建筑上。同时引导中小企业与大企业进行合理的分工，逐步实现良性竞争，保证房地产市场竞争机制与相关产业政策的协调。蒉[参考文献]
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根据实证分析结果，可以得出以下几点促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路：
（1）完善房地产市场制度。首先，在土地制度上继续严格控制。特别是土地出让制度，实现所有经营性土地的招拍挂制度，防止权利寻租，建立公开、公平、公正的市场秩序。其次，在降低金融风险的前提下，健全房地产金融制度，使房地产企业的发展和市场结构的优化立足于市场稳定之上。在房地产开发资本金、信贷方面严加控制约束；同时鼓励资质信誉好的企业开展多元化的融资渠道进行直接融资。第高、
“寡头主导，大中小共存”是市场三，推进房地产企业的重组。结构的常态，是市场结构成熟之后的一个显性特征[11]。如与2004、2006年中国房地产企业的兼并重组现象突出，2005年相比在一定程度上提高了行业集中度。发展房地产企业集团，实现大企业居于主导，中小企业共存的格局。
（2）提高企业进入壁垒。进入壁垒有两类：一种是结构性进入壁垒，主要包括规模经济、必要资本量、行政壁垒等企业自身无法支配的；另一种是战略性进入壁垒，指在位企业为实现市场中的主导地位，利用自身的优势所实施的战略定位、大规模广告以一系列战略行为，如开发新技术、及改变消费者偏好等。对于结构性壁垒，通过相应的宏观调控基本上可以实现，房地产企业重视的应该是战略性进入壁垒[12]。随着土地市场的日益完善，房地产企业应转向自由“单一住宅模身的经营价值和创新价值。在经营价值上，
向“住宅+商业模式”及工业地产转变，同时向二线、三线式”
城市进军，建立统一的大市场格局。在创新价值上，注重产品的技术革新，开发可持续建筑，运用独特的营销手段和管
2005（9）:65-68.
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（编辑刘芳）
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