摘要：近20年来随着国内经济持续迅猛发展，大量人口涌入城市，城市化的进程推动城市建设的风起云涌。在经历过爆炸式的发展模式后，随着国际经济危机为背景下的市场洗牌，城市的规划者和开发者也回归理性，探索城市发展的可持续之路。 关键词：城市再生；旧城区再生；内涵；主题 文章编号：1674-3954（2013）09-0074-02 改革开发30年来，城市发展基本遵循放弃老旧的旧城环境，向外围拓展新城区。我们俗称的摊大饼式发展方式，造成在土地利用率低下及城市交通拥挤、各种区域功能规划混乱等原因。本文主要探讨我们结合实际工作中的经验，思考如何通过对旧城（楼）进行改造利用，通过功能置换，将旧建筑变身为贴合老城区公共服务的新建筑。 1 城市再生的内涵 韦纳和霍伊特称城市更新是一个建设方案，其设计目的是：整修居住区，将现有建筑提高到可以使用的标准；保留下值得保存的建筑；拆除清理应废弃的建筑。因此，城市更新也就是把老旧损坏的房产拆除，代之以新的建筑、街区和公园。类似的观点还有：城市更新是对城市的衰败地区进行重新规划，通过保护、修缮、拆迁或重建，来改变城市中产业和人口的地域分布，并使城市的物质环境现代化，从而满足经济和社会发展的需求，它是一个国家城市化发展到特定阶段的产物。这两种定义更侧重于说明了城市再生的实施对象和具体的内容。 2 我国旧城区再生的主题 （1）我国旧城区再生要解决关键问题不是城市中心区的衰败，甚至也不是城市感观上的物质性老化，而是旧城区在产业结构和城市功能上的相对于城市整体经济发展状况的落后，是城市的一种无形磨损。所以目前我国旧城区再生的重点，不在于克服城市物质的老化，而主要在于解决城市功能的无形磨损。未来旧城区再生的动因将主要是我国城市社会经济结构的深刻变革，会对城市的功能会有更多更高的要求，这势必需要从城市功能和产业结构方面推进旧城区再生。 （2）城市的结构布局应当是具有适当密度的混合功能模式。西方城市郊区化的教训提醒我们，机械的城市功能分区会使城市丧失活力，增加通勤；而中外成功的城市再生经验又告诉我们，城市不仅需要一定的建筑和人口密度，同时在环境允许的前提下，还要尽可能的使不同的功能混合，避免非居住功能的机械集中，城市中心区保持一定比例的居住人口是非常必要的。城市的多样性是发挥其集约和聚集效应的基础，而我国城市的旧城区本来就有着混合功能街区的好传统，如北京的四合院区、上海的里弄等。 （3）我国除了拥有众多的历史文化名城，绝大部分城市也都有着悠久的建城史，有着或多或少的历史、人文遗迹和独具特色的城市风貌。但是我国城市历史文化的保护由于受经济、技术和体制等方面的约束，一直与城市的现代化发展格格不入，保护的实际效果不尽人意。这是因为没有充分认识到城市历史文化遗产的潜在社会、经济价值，而将其视为城市现代化的障碍。 3 案例分析 3.1青岛中国橡胶谷改造项目 中国橡胶谷一期，位于青岛市四方区郑州路，毗邻青岛科技大学。项目原为上世纪70年代随着青岛轻工业发展带动建设的青岛机械厂，西侧为青岛的老化工学校。随着城市化发展，周边逐渐兴起居民小区，形成厂区、学校、住宅区、城中村结合的局面，原有厂区功能已经不适应当前区域功能存在的需要。为实现资源合理利用，结合大学科技资源优势，将厂区改造为以办公研发交易为主、参与住宿服务配套兼具的橡胶产业的中国硅谷。 将厂区多余拥堵的零散配套用房拆除辟为景观环境和停车区后，保留了三栋混凝土排架结构的主体厂房，外墙围护为红砖砌筑，屋面为混凝土预制槽型板，保存较为完好。单跨跨度12m以上，内部可用空间开阔规整。大跨度的空间、良好的采光为功能变身提供了更多的可能性。通过“屋中屋”的方式，老厂房改为三层的围合群落式办公建筑，中间辟为景观中庭，上部采取屋顶采光的方式解决室内的通风和办公室的采光问题。在结构方面保留了原有建筑的排架结构，作为屋面的外围护支撑，在建筑内侧，重新搭建新的建筑结构，满足新的功能的需要。新建结构采用类砖混的新型轻钢龙骨结构，不与原有结构发生任何关系，不破坏原有结构，施工快速方便，抗震性能好。新围护结构紧贴原有围护结构的内侧，形成双层墙体系，提高了建筑的保温节能效果，延长了建筑物寿命。 外立面改造通过对保留的立面予以细致的清洗、修补和防潮处理恢复原有的风采。修复后的建筑根据新功能的需要增设原建筑没有的入口雨棚、室外平台或户外小装置如壁灯、招牌、门牌号等，新增物常以铝、钢或玻璃等材质建造，结合原有疑存的工业构件，在细节中体现历史存在与现代时尚的结合。 项目建成后，依托科技大学橡胶、化工、高分子等特色学科和综合资源，通过完善政产学研一条龙综合服务体系，形成一个以现代服务业平台为核心的集聚区域。中国橡胶谷也成为为大学科技园的核心，积聚研发、交易、总部，形成区域经济中心，从而获得了新生，效果图如下： 3.2青岛加洲国际客运中心的改造 青岛加洲国际客运中心地处青岛市北区的青岛港六号码头，基地南侧毗邻城市快速路，东侧为和记黄埔地产，东北侧即为码头及货场，距海边仅百米之遥。周边高层建筑较少，视线开阔，滨海景色一览无余，南侧可俯瞰整个老城风貌保护区，景观资源丰富。项目地上33层地下2层，整体高度139m，主体为两栋超高层塔楼及四层配套裙房。1996年主体完工后，一直闲置至今没有投入使用。 随着青岛环胶州湾发展战略的启动，以及市北区滨海邮轮母港建设的快速展开，闲置多年的客运中心也迎来了推陈出新的重生。青岛港老港区改造为东北亚地区为数不多的邮轮母港后，作为邮轮停泊的基地，大量客流物流资金流的出现，港航经济区将产生巨大的服务性需求。项目原设计为国际出入境中心及办公、酒店、服务等功能，建筑内部空间及格局符合大型综合性建筑需要。本次改造考虑邮轮母港及城市周边的服务需求，将项目裙房改造为综合性商业中心，塔楼部分改造为SOHO公寓。地下通过扩建及立体停车的方式，为项目提供460个停车位。建筑外观去除原有表皮，改为全新的玻璃幕墙形式，以脱胎换骨的新形象示人，完全消除了人们心目中烂尾楼的印象，如图2所示。 4 旧城区改造的意义 城市经过多年的建设与发展变化，在城市扩张如火如荼的形势下，旧城区相对显得颓败、大量房屋年久失修、公共基础设施落后、住区环境恶化、就业岗位减少、社会经济萧条。就我国的多数大城市而言，其旧城区还不至于落入如此衰败的境地，只是相对于过去自身的辉煌和当前新区的崛起显得有些衰老。一方面，许多大城市的旧城区还一直能够维持其城市的经济和文化中心地位，并且作为城市历史文化传统的载体，旧城区的诸多历史文化遗迹和传统建筑、街区还宣示着城市特有的魅力。城市的发展的模式简单来看有两种：一种是通过外延扩张使实现城市规模和功能的壮大，一种是通过内城的更新达到同样的目的，在一定程度内，前者可以实现城市的规模效应，后者可以发挥城市的集约高效。西方国家在城市化的道路上前后分别实践了这两种模式，而我国城市化的后发优势就在于认识并同步推进这二者。 5 总结 中国大城市的郊区化有必要适度推进，但就我国的国情来看，旧城区再生在提高社会整体效益方面有着更突出的作用。旧城区再生是一条精致集约的立体发展道路，从城市个体的角度来看，可以在利用城市原有建筑设施，保护城市个性风貌的条件下，实现城市土地增值、城市功能升级和城市经济发展。
摘要：近20年来随着国内经济持续迅猛发展，大量人口涌入城市，城市化的进程推动城市建设的风起云涌。在经历过爆炸式的发展模式后，随着国际经济危机为背景下的市场洗牌，城市的规划者和开发者也回归理性，探索城市发展的可持续之路。 关键词：城市再生；旧城区再生；内涵；主题 文章编号：1674-3954（2013）09-0074-02 改革开发30年来，城市发展基本遵循放弃老旧的旧城环境，向外围拓展新城区。我们俗称的摊大饼式发展方式，造成在土地利用率低下及城市交通拥挤、各种区域功能规划混乱等原因。本文主要探讨我们结合实际工作中的经验，思考如何通过对旧城（楼）进行改造利用，通过功能置换，将旧建筑变身为贴合老城区公共服务的新建筑。 1 城市再生的内涵 韦纳和霍伊特称城市更新是一个建设方案，其设计目的是：整修居住区，将现有建筑提高到可以使用的标准；保留下值得保存的建筑；拆除清理应废弃的建筑。因此，城市更新也就是把老旧损坏的房产拆除，代之以新的建筑、街区和公园。类似的观点还有：城市更新是对城市的衰败地区进行重新规划，通过保护、修缮、拆迁或重建，来改变城市中产业和人口的地域分布，并使城市的物质环境现代化，从而满足经济和社会发展的需求，它是一个国家城市化发展到特定阶段的产物。这两种定义更侧重于说明了城市再生的实施对象和具体的内容。 2 我国旧城区再生的主题 （1）我国旧城区再生要解决关键问题不是城市中心区的衰败，甚至也不是城市感观上的物质性老化，而是旧城区在产业结构和城市功能上的相对于城市整体经济发展状况的落后，是城市的一种无形磨损。所以目前我国旧城区再生的重点，不在于克服城市物质的老化，而主要在于解决城市功能的无形磨损。未来旧城区再生的动因将主要是我国城市社会经济结构的深刻变革，会对城市的功能会有更多更高的要求，这势必需要从城市功能和产业结构方面推进旧城区再生。 （2）城市的结构布局应当是具有适当密度的混合功能模式。西方城市郊区化的教训提醒我们，机械的城市功能分区会使城市丧失活力，增加通勤；而中外成功的城市再生经验又告诉我们，城市不仅需要一定的建筑和人口密度，同时在环境允许的前提下，还要尽可能的使不同的功能混合，避免非居住功能的机械集中，城市中心区保持一定比例的居住人口是非常必要的。城市的多样性是发挥其集约和聚集效应的基础，而我国城市的旧城区本来就有着混合功能街区的好传统，如北京的四合院区、上海的里弄等。 （3）我国除了拥有众多的历史文化名城，绝大部分城市也都有着悠久的建城史，有着或多或少的历史、人文遗迹和独具特色的城市风貌。但是我国城市历史文化的保护由于受经济、技术和体制等方面的约束，一直与城市的现代化发展格格不入，保护的实际效果不尽人意。这是因为没有充分认识到城市历史文化遗产的潜在社会、经济价值，而将其视为城市现代化的障碍。 3 案例分析 3.1青岛中国橡胶谷改造项目 中国橡胶谷一期，位于青岛市四方区郑州路，毗邻青岛科技大学。项目原为上世纪70年代随着青岛轻工业发展带动建设的青岛机械厂，西侧为青岛的老化工学校。随着城市化发展，周边逐渐兴起居民小区，形成厂区、学校、住宅区、城中村结合的局面，原有厂区功能已经不适应当前区域功能存在的需要。为实现资源合理利用，结合大学科技资源优势，将厂区改造为以办公研发交易为主、参与住宿服务配套兼具的橡胶产业的中国硅谷。 将厂区多余拥堵的零散配套用房拆除辟为景观环境和停车区后，保留了三栋混凝土排架结构的主体厂房，外墙围护为红砖砌筑，屋面为混凝土预制槽型板，保存较为完好。单跨跨度12m以上，内部可用空间开阔规整。大跨度的空间、良好的采光为功能变身提供了更多的可能性。通过“屋中屋”的方式，老厂房改为三层的围合群落式办公建筑，中间辟为景观中庭，上部采取屋顶采光的方式解决室内的通风和办公室的采光问题。在结构方面保留了原有建筑的排架结构，作为屋面的外围护支撑，在建筑内侧，重新搭建新的建筑结构，满足新的功能的需要。新建结构采用类砖混的新型轻钢龙骨结构，不与原有结构发生任何关系，不破坏原有结构，施工快速方便，抗震性能好。新围护结构紧贴原有围护结构的内侧，形成双层墙体系，提高了建筑的保温节能效果，延长了建筑物寿命。 外立面改造通过对保留的立面予以细致的清洗、修补和防潮处理恢复原有的风采。修复后的建筑根据新功能的需要增设原建筑没有的入口雨棚、室外平台或户外小装置如壁灯、招牌、门牌号等，新增物常以铝、钢或玻璃等材质建造，结合原有疑存的工业构件，在细节中体现历史存在与现代时尚的结合。 项目建成后，依托科技大学橡胶、化工、高分子等特色学科和综合资源，通过完善政产学研一条龙综合服务体系，形成一个以现代服务业平台为核心的集聚区域。中国橡胶谷也成为为大学科技园的核心，积聚研发、交易、总部，形成区域经济中心，从而获得了新生，效果图如下： 3.2青岛加洲国际客运中心的改造 青岛加洲国际客运中心地处青岛市北区的青岛港六号码头，基地南侧毗邻城市快速路，东侧为和记黄埔地产，东北侧即为码头及货场，距海边仅百米之遥。周边高层建筑较少，视线开阔，滨海景色一览无余，南侧可俯瞰整个老城风貌保护区，景观资源丰富。项目地上33层地下2层，整体高度139m，主体为两栋超高层塔楼及四层配套裙房。1996年主体完工后，一直闲置至今没有投入使用。 随着青岛环胶州湾发展战略的启动，以及市北区滨海邮轮母港建设的快速展开，闲置多年的客运中心也迎来了推陈出新的重生。青岛港老港区改造为东北亚地区为数不多的邮轮母港后，作为邮轮停泊的基地，大量客流物流资金流的出现，港航经济区将产生巨大的服务性需求。项目原设计为国际出入境中心及办公、酒店、服务等功能，建筑内部空间及格局符合大型综合性建筑需要。本次改造考虑邮轮母港及城市周边的服务需求，将项目裙房改造为综合性商业中心，塔楼部分改造为SOHO公寓。地下通过扩建及立体停车的方式，为项目提供460个停车位。建筑外观去除原有表皮，改为全新的玻璃幕墙形式，以脱胎换骨的新形象示人，完全消除了人们心目中烂尾楼的印象，如图2所示。 4 旧城区改造的意义 城市经过多年的建设与发展变化，在城市扩张如火如荼的形势下，旧城区相对显得颓败、大量房屋年久失修、公共基础设施落后、住区环境恶化、就业岗位减少、社会经济萧条。就我国的多数大城市而言，其旧城区还不至于落入如此衰败的境地，只是相对于过去自身的辉煌和当前新区的崛起显得有些衰老。一方面，许多大城市的旧城区还一直能够维持其城市的经济和文化中心地位，并且作为城市历史文化传统的载体，旧城区的诸多历史文化遗迹和传统建筑、街区还宣示着城市特有的魅力。城市的发展的模式简单来看有两种：一种是通过外延扩张使实现城市规模和功能的壮大，一种是通过内城的更新达到同样的目的，在一定程度内，前者可以实现城市的规模效应，后者可以发挥城市的集约高效。西方国家在城市化的道路上前后分别实践了这两种模式，而我国城市化的后发优势就在于认识并同步推进这二者。 5 总结 中国大城市的郊区化有必要适度推进，但就我国的国情来看，旧城区再生在提高社会整体效益方面有着更突出的作用。旧城区再生是一条精致集约的立体发展道路，从城市个体的角度来看，可以在利用城市原有建筑设施，保护城市个性风貌的条件下，实现城市土地增值、城市功能升级和城市经济发展。