2) 查询房屋权属下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。(3)了解房屋使用状况首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。(4)实地考察下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。(5)明确中介收定性质定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。(6)上下家当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。(7)结清水表帐单市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。(8)告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。(9)协助燃气过户按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。(10)结清电话费有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN 电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。(11)迁移户口买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
《合同法》中规定了买卖合同，买卖合同是经营过程中最普遍、最常用、也是最典型的合同类型。买卖合同也常叫做《购销合同》、《供销合同》等，其含义和法律效果和买卖合同是一样的。在买卖合同中，我们或者属于卖方，或者属于买方，当我们处于卖方和买方不同位置，我们面临的风险是不一样的，我们关注的合同内容中的点也是不一样的。
一、卖方要特别关注哪些条款？
在研究卖家关注哪些条款的时候，我们忽略了一手交钱一手交货，即时清结的情况；忽略了先收钱再发货，并且在卖方检验交接的情况，因为这两种情况对卖方几乎是没有风险可言的，我们关注的是先发货再收款的情况。
1、除严格履行主体审查，签字、盖章手续外，合同中应明确写明合同经办人，防范履行纠纷出现。 原因：很多情况下，法定代表人不直接出面签订合同和履行合同；持规范的委托书也现实生活中也不普遍；经办人具体实施合同签订，收货、验收、写字据等手续，鉴于公司、企业人员流动性大，如不在合同中约定，有可能导致买方不承认；如经办人与合同约定的经办人不符，则应要求单位法定代表人出面，或者改由其他人经办的要出具委托书，并应要求买方盖章。
2、如买方指定送货到第三方仓库的，应在合同中注明。防止出现第三方收货，买方不认可的情况，在接收货物的第三方出具入库单的情况下，应让买方经办人出具货已到买方指定仓库的证明。
3、明确约定货物验收的期限，约定买方提出质量异议的期限。
超过时限，视为合格。
防止事后买方找质量问题为借口，拖延付款。
4、明确约定买方在验收期间，完好保存卖方货物。如买方使用卖方货物的，视为合格。
5、明确约定付款期限。约定如逾期不付款，货物所有权归属卖方。
6、对于分期分批付款的，约定任何一期不如期付款的，视为全部货款到期，卖方有权要求支付合同全部货款
7、违约责任，写明逾期付款违约金，可采用每逾期一日xxx 元，或者每日按照应付款xx %比例支付逾期付款违约金的方式。
8、 约定发生纠纷的解决方式和管辖机构。争议的解决包括包括仲裁和诉讼，仲裁要写具体仲裁机构，名称要准确，注意没有“市”，否则是为约定不明确。争取在卖方所在地法院管辖。
二、买方要特别关注哪些条款
在研究买家关注的合同条款的时候，我们忽略了货到检验合格后付款的情况，因为这种情况对买方是没有风险的，我们关注的是需要先付款或者先部分付款，然后才能交货的情况。
1、明确约定合同的标的物，包括名称、品种、款式、花色、型号，还有包装，尽量详细。到货后检验不合格要及时提出异议。
2、明确货物质量条款，除了有明确的国家标准之外，仍可注明货物必须符合什么条件，不得出现什么情况等。发现达不到要求要及时提出异议，不得超过约定的异议期限
3、约定明确的到货期限，不能约定，款到5日发货等等，第三季度到货xx 吨等。
4、明确约定到货之前的货物风险归属卖方。无论卖方送货还是托运等均可适用。
5、要把卖方有可能的违约的情形约定清楚：包括下列6、7、8等情形。
6、不能供货的违约责任：在到货期限后xx 日内退款，并按照 元或者合同总价款 %支付赔偿履行费用、利润损失。
7、供货延期的违约责任：包括迟延 时间内，承担 违约责任，迟延超过多少 天，视为卖方根本违约。买方有权解除合同，由卖方承担违约损失，包括履行费用损失 ，可预见的利润损失 ，以及解决争议的律师费。
8、供货不符合约定的，承担违约责任：于 时间内退款，可协商降价使用，可协商更换货物，并可约定违约金。
9、纠纷的解决方式和管辖地条款，同卖方一样
一、产权状况
根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据上海市各区县房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此给买方造成很大的损失。
规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调) ，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。
二、合同签订人
众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，一旦产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同不成立，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。
规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人，未来签订合同的共有人也应提供委托书。
三、模糊付款方式
很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。
规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。
四、装修及附属设施、设备
买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房人口头保证装修质量绝无问题，另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。
规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。
五、非居住用房税费
购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，而大大超出购房人的预算。
规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。
六、定金
现在，大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成，而中介公司的操作是先由购房人向中介公司支付一定数额的意向金，由中介公司与业主议价，业主接受购买条件后签收意向金。由此，意向金转为定金。但有时，在业主已签收、转定后，购买人提出放弃购买该房，并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。
实际上，中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效，即该款性质才转为定金。在业主签收前，该款性质确实仍属意向金；但经业主签收后，性质就已发生变化，购买人无权随意取回。这正如签收该款后，业主也同样将受到定金效力的约束，不得随意反悔。
规避方法：购买人在支付意向金时必须已明确购买意向，否则不应轻易支付
2) 查询房屋权属下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。(3)了解房屋使用状况首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。(4)实地考察下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。(5)明确中介收定性质定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。(6)上下家当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，买卖双方一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。(7)结清水表帐单市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。(8)告知电表状况按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。(9)协助燃气过户按照燃气公司的规定，买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。(10)结清电话费有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN 电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。(11)迁移户口买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。
《合同法》中规定了买卖合同，买卖合同是经营过程中最普遍、最常用、也是最典型的合同类型。买卖合同也常叫做《购销合同》、《供销合同》等，其含义和法律效果和买卖合同是一样的。在买卖合同中，我们或者属于卖方，或者属于买方，当我们处于卖方和买方不同位置，我们面临的风险是不一样的，我们关注的合同内容中的点也是不一样的。
一、卖方要特别关注哪些条款？
在研究卖家关注哪些条款的时候，我们忽略了一手交钱一手交货，即时清结的情况；忽略了先收钱再发货，并且在卖方检验交接的情况，因为这两种情况对卖方几乎是没有风险可言的，我们关注的是先发货再收款的情况。
1、除严格履行主体审查，签字、盖章手续外，合同中应明确写明合同经办人，防范履行纠纷出现。 原因：很多情况下，法定代表人不直接出面签订合同和履行合同；持规范的委托书也现实生活中也不普遍；经办人具体实施合同签订，收货、验收、写字据等手续，鉴于公司、企业人员流动性大，如不在合同中约定，有可能导致买方不承认；如经办人与合同约定的经办人不符，则应要求单位法定代表人出面，或者改由其他人经办的要出具委托书，并应要求买方盖章。
2、如买方指定送货到第三方仓库的，应在合同中注明。防止出现第三方收货，买方不认可的情况，在接收货物的第三方出具入库单的情况下，应让买方经办人出具货已到买方指定仓库的证明。
3、明确约定货物验收的期限，约定买方提出质量异议的期限。
超过时限，视为合格。
防止事后买方找质量问题为借口，拖延付款。
4、明确约定买方在验收期间，完好保存卖方货物。如买方使用卖方货物的，视为合格。
5、明确约定付款期限。约定如逾期不付款，货物所有权归属卖方。
6、对于分期分批付款的，约定任何一期不如期付款的，视为全部货款到期，卖方有权要求支付合同全部货款
7、违约责任，写明逾期付款违约金，可采用每逾期一日xxx 元，或者每日按照应付款xx %比例支付逾期付款违约金的方式。
8、 约定发生纠纷的解决方式和管辖机构。争议的解决包括包括仲裁和诉讼，仲裁要写具体仲裁机构，名称要准确，注意没有“市”，否则是为约定不明确。争取在卖方所在地法院管辖。
二、买方要特别关注哪些条款
在研究买家关注的合同条款的时候，我们忽略了货到检验合格后付款的情况，因为这种情况对买方是没有风险的，我们关注的是需要先付款或者先部分付款，然后才能交货的情况。
1、明确约定合同的标的物，包括名称、品种、款式、花色、型号，还有包装，尽量详细。到货后检验不合格要及时提出异议。
2、明确货物质量条款，除了有明确的国家标准之外，仍可注明货物必须符合什么条件，不得出现什么情况等。发现达不到要求要及时提出异议，不得超过约定的异议期限
3、约定明确的到货期限，不能约定，款到5日发货等等，第三季度到货xx 吨等。
4、明确约定到货之前的货物风险归属卖方。无论卖方送货还是托运等均可适用。
5、要把卖方有可能的违约的情形约定清楚：包括下列6、7、8等情形。
6、不能供货的违约责任：在到货期限后xx 日内退款，并按照 元或者合同总价款 %支付赔偿履行费用、利润损失。
7、供货延期的违约责任：包括迟延 时间内，承担 违约责任，迟延超过多少 天，视为卖方根本违约。买方有权解除合同，由卖方承担违约损失，包括履行费用损失 ，可预见的利润损失 ，以及解决争议的律师费。
8、供货不符合约定的，承担违约责任：于 时间内退款，可协商降价使用，可协商更换货物，并可约定违约金。
9、纠纷的解决方式和管辖地条款，同卖方一样
一、产权状况
根据法律法规的有关规定，“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”房屋不得转让。另外，根据上海市各区县房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况，常常会被购房者忽略，而房屋业主通常不会主动提及。如此，可能造成买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，在办理产权过户的过程中发现房屋不能转让，由此给买方造成很大的损失。
规避方法：在签订买卖合同前，购房人应至房屋所在区域的房地产交易中心进行产权状况调查(产调) ，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。
二、合同签订人
众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。但若购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，一旦产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同不成立，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任。即由于合同未成立给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。此种情形将对购房人非常不利。
规避方法：根据产权证确定产权人。若签订合同并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的委托书。或产权人有几人，未来签订合同的共有人也应提供委托书。
三、模糊付款方式
很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视。结果在其后履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。
规避方法：双方签订买卖合同时应对付款流程作出明确、具体约定。
四、装修及附属设施、设备
买房有时会出现这种情况：签订买卖合同时，业主向购房人口头保证装修质量绝无问题，另外将随房屋赠送家电设备。结果到实际交房时，却发现天花板漏水、地板变形等诸多问题，而原来承诺赠送的家电更是不见踪影，或是业主要求折价卖给购房人。
规避方法：不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送，都应以书面形式确定下来，并将其作为买卖合同的附件。同时可约定在出现实际交付状态与约定不符时，业主应承担的违约责任。也可通过保留5%-10%的尾款在交房时支付来确保自己的权利。
五、非居住用房税费
购买非居住用房需缴税费的种类、数额与居住用房有较大差别。实践中就曾出现由于对购买非居住用房应缴税费估算不足，而大大超出购房人的预算。
规避方法：签订合同前，双方应先至房屋所在区域交易中心确定非居住用房买卖应缴税费的具体种类及数额，做到心中有数。如果交易由中介公司提供居间服务，则买卖双方可要求中介公司列出应缴税费清单，便于日后查对。
六、定金
现在，大部分房屋买卖交易由中介公司居间促成，而中介公司的操作是先由购房人向中介公司支付一定数额的意向金，由中介公司与业主议价，业主接受购买条件后签收意向金。由此，意向金转为定金。但有时，在业主已签收、转定后，购买人提出放弃购买该房，并向中介公司提出支付的是意向金而非定金要求取回。买卖双方由此产生争议。
实际上，中介公司的操作方式并无不妥。由于定金需实际交付业主后才生效，即该款性质才转为定金。在业主签收前，该款性质确实仍属意向金；但经业主签收后，性质就已发生变化，购买人无权随意取回。这正如签收该款后，业主也同样将受到定金效力的约束，不得随意反悔。
规避方法：购买人在支付意向金时必须已明确购买意向，否则不应轻易支付