【案情介绍】
吴某系个体工商户,2013年6月份,因经营急需资金,其从工商银行贷款20万元,将其自有房产一处抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间,吴某未告知工商银行也未经其同意,以85万元的价格将房产转让给段某,双方签订房屋买卖合同,段某支付首付款30万元,后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此,段某诉至法院,要求吴某协助办理房屋产权过户登记手续,工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼,并作为有独立请求权的第三人提出诉求,要求确认吴某与段某签订的房屋买卖合同无效,并要求吴某偿还贷款。
【法院判决】
案件在审理过程中,人民法院依法对各方当事人进行了释明,段某将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替吴某偿付贷款及银行利息,最后人民法院判决吴某与段某之间签定的房屋买卖合同继续有效,因工商银行的抵押权已经实现,由工商银行协助办理解押手续。吴某在规定的时间内协助办理过户手续。
【律师论案】
未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。
第一,抵押权制度属于《物权法》的范畴,《 物权法》制度的价值“在使其利用,而不在使其所有,亦即法律所以保护所有权者,及期其充分利用,以发挥物之效能,而裕社会公共福利”。因此,抵押财产转让的意义不在于转让本身,而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥,通过流转实现抵押财产的保值和增值,在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升,使抵押财产当前使用价值和将来交换价值的利用达到完美结合,从而与《物权法》所秉持的“充分发挥物的效用”的价值目标相契合。
第二,《物权法》第191条第2款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动,但不影响抵押物转让合同的效力。该规定不宜理解为效力性的强制规范,违反该规定不影响转让合同的效力,只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。
第三,在房屋买卖合同约定的履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下,依据建设部《房屋登记办法》第 34条的规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此,未经抵押权人书面同意,出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续,房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务,合同无法继续履行,构成法律上的履行不能,买受人签订合同的目的无法实现,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记的,法院应当向买受人释明,告知其变更诉讼请求,经释明后买受人坚持不变更的,应驳回其诉讼请求。
第四,在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力,在买受人未代为清偿债务消灭抵押权,从而无法取得抵押房屋的所有权的情况下,在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任,比让买受人主张合同无效的缔约过失责任,更有利于保护善意买受人的利益。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。
【案情介绍】
吴某系个体工商户,2013年6月份,因经营急需资金,其从工商银行贷款20万元,将其自有房产一处抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间,吴某未告知工商银行也未经其同意,以85万元的价格将房产转让给段某,双方签订房屋买卖合同,段某支付首付款30万元,后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此,段某诉至法院,要求吴某协助办理房屋产权过户登记手续,工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼,并作为有独立请求权的第三人提出诉求,要求确认吴某与段某签订的房屋买卖合同无效,并要求吴某偿还贷款。
【法院判决】
案件在审理过程中,人民法院依法对各方当事人进行了释明,段某将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替吴某偿付贷款及银行利息,最后人民法院判决吴某与段某之间签定的房屋买卖合同继续有效,因工商银行的抵押权已经实现,由工商银行协助办理解押手续。吴某在规定的时间内协助办理过户手续。
【律师论案】
未经抵押权人同意并不影响房屋买卖合同的效力,当事人以此为由主张合同无效的,不应支持。在买受人代为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续,合同构成履行不能,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。
第一,抵押权制度属于《物权法》的范畴,《 物权法》制度的价值“在使其利用,而不在使其所有,亦即法律所以保护所有权者,及期其充分利用,以发挥物之效能,而裕社会公共福利”。因此,抵押财产转让的意义不在于转让本身,而在于抵押财产的转让有助于抵押财产效用的发挥,通过流转实现抵押财产的保值和增值,在促进个人利益增加的同时促进社会利益的提升,使抵押财产当前使用价值和将来交换价值的利用达到完美结合,从而与《物权法》所秉持的“充分发挥物的效用”的价值目标相契合。
第二,《物权法》第191条第2款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动,但不影响抵押物转让合同的效力。该规定不宜理解为效力性的强制规范,违反该规定不影响转让合同的效力,只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。
第三,在房屋买卖合同约定的履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下,依据建设部《房屋登记办法》第 34条的规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此,未经抵押权人书面同意,出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续,房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务,合同无法继续履行,构成法律上的履行不能,买受人签订合同的目的无法实现,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记的,法院应当向买受人释明,告知其变更诉讼请求,经释明后买受人坚持不变更的,应驳回其诉讼请求。
第四,在解释上我国物权法不承认抵押权的追及力,在买受人未代为清偿债务消灭抵押权,从而无法取得抵押房屋的所有权的情况下,在制度设计上赋予买受人主张有效合同解除的违约责任,比让买受人主张合同无效的缔约过失责任,更有利于保护善意买受人的利益。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。