通州区台湖镇104地块项目设计招标文件
第三章
设计条件及技术要求
（设计任务书）
通州区台湖镇104地块项目
设计条件及技术要求
1 项目建设背景
项目位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地，西距京沪高速约2.2公里，东距京津高速约3.1公里，北距南五环路约3.5公里。
地块四至：东至嘉创二路，南至科创七街，西至经海六路，北至科创六街。
地块现状：地块具备六通一平。地块北侧代征绿地里有高压线，地块东侧代征绿地内有10KV 电缆。
2 建设内容及规模
本项目用地性质为F3其它类多功能用地，设计以办公建筑为主，局部设有商业，设置在首层及地下一层。按照有关规定设计地面停车位及地下汽车库。
用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。
地上建筑规模：98268平方米（含地上还建办公物业，可与109地块统一考虑，还建办公分为0.8万和2.2万两栋建筑设计，合计地上3万平方米）
3 项目定位
项目定位：小微型办公+商业
项目目标：京南新锐办公区，非常活力空间。
规划设计策略：节地、节能、低碳、减排、舒适、经济、高效益、地标性，国际化强、
具有高度识别性的产业园。
办公定位：
● 小开间办公，灵活的小空间布局，激发文化创意人员的灵感，减少创业成本。 ● 低租金，低成本。较低成本可为资金少的创业者提供发展舞台，打造文化创意产
业的硅谷。
● 满足客户对项目的建筑、设备、室内等方面的品质要求
商业定位：小型店铺+下沉广场
少量设置商业，满足业主日常生活配套需要。采用底商或与其它单栋建筑贴建的方式（报规时需与连接的单栋建筑一起报审）；采用下沉广场，保证首层空间利用，同时提高地下一层的商业价值。设置有特色、小而精的配套【便利店、干洗店、面点屋、餐饮、美容美发、药店、家居饰品、宠物寄养等】。
4 设计要求
4.1 设计原则和依据
1) 建设项目规划条件
2) 拨地钉桩测绘成果报告
3) 国家现行标准及北京地方标准和规范
4.2 总图设计
1) 总平面设计要针对周边环境及城市规划，因地制宜合理安排建筑群。
2) 建筑密度最大化，可适当突破规划条件对建筑密度不大于30%的要求
3) 注重品质，最大化争取日照、采光、通风等自然条件。
4) 注意设计规避地块周边高压线的不利影响。
5) 办公与商业应合理布局，商业设置既要满足项目内使用的便利性，又应为外来
人员的使用提供条件。
6) 合理安排两栋还建办公楼，可与西侧109地块整体考虑，要求保证部分沿街。
7) 合理安排主次出入口，与市政道路交通系统形成有效的衔接。妥善处理各种交
通流线之间关系，各类交通流线分类组织，并须与各活动区域及设施布置相匹
配。
8) 总图布局应有特点，体现创意，匹配创意产业的个性。
9) 总图布局及立面效果应与本用地西侧地块（109地块）整体考虑。
4.3 景观设计
1) 代征绿地：设置主体运动场地和休闲空间，增添生活活力，观赏性与参与性并
重。
2) 适度设计坡地和多层次植被，营造立体而丰富的园林景观。
3) 内部环境：通过草坪、广场、小品等设计，增强区域活力不可或缺的空间，侧
重参与性。
4.4 建筑设计
1) 建筑布局应满足建筑功能需求，建筑体量适度，并与周边的景观环境相呼应，
具有整体视觉冲击力。
2) 建筑内部空间布局合理，要注重建筑物的整体有效使用率。
3) 本项目面对的客户主要为小微型办公企业，办公以小开间的形式设计，进深、
面宽尺度适宜，每间办公面积控制在30-70平方米左右，40-60平方米为主力产品。
4) 产品类型适当差异化设计，提高产品销售灵活度。
5) 争取最佳朝向，注重日照、采光、通风等自然条件，提高室内环境品质。
6) 充分利用地下空间，适当设计下沉广场，提高地下空间的价值。
7) 设计风格应现代简约，在风格、色彩和建筑材料选择上体现相对前卫、特色、
具有创意的个性化形象。
8) 消防及安全疏散要严格按照国家有关公共建筑的相关要求进行设计。
9) 建筑公共区域的设计须满足无障碍建筑设计要求。
10) 应严格遵照中华人民共和国建设部颁发的《公共建筑节能设计标准》
（GB50189-2005）的有关规定执行。采用经济合理、先进可靠的节能环保技术
11) 降低建筑的使用与维护能耗，建设绿色环保节能建筑。
12) 建筑材料的使用要满足绿色环保的要求。建筑构件材料的寿命周期设计不应低
于中华人民共和国颁布的该类建筑的相应标准的规定。建筑材料的选择，尤其是屋面和墙面材料的选择应以在国内广泛使用的材料为主。
5 设计条件
5.1 设计采用的标准：各项工程设计应按照相应国家现行标准及北京地方标准和规
范。
5.2 主要规划条件：
（1）用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。
地上建筑规模：98268平方米
（2）用地限高45米。
（3）应满足北京市人民政府《关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》和《北京地区建设工程规划设计通则》。
（4）绿地率不小于30%，建筑密度不大于30%。
（5）停车泊位：应满足《北京市大中型公共建筑停车场建设管理暂行规定》、《北京市居住公共服务设施规划设计指标》以及《北京市城市建设节约用地标准》要求。
6 设计周期要求：90日历天。
7 业主提供资料
7.1 建设项目规划条件。
7.2《拨地钉桩测绘成果报告》。
7.3 项目建设用地地形图。（光盘）
以上提供的基础资料仅供参考，不足部分由设计单位自行调查、咨询、收集和分析研究解决。
8 设计方提供的成果材料
8.1设计说明（包括建筑物使用说明、交通组织、环境景观说明；单体、群体的空间构成特点；主要技术经济指标；结构、电气、暖通、给排水等专业设计简要说明）。
8.2 总平面布置图（应明确表示建筑物位置及周边状况）
8.3 设计主要经济技术指标表
8.4 设计分析图
8.5 建筑设计图
1) 主要单体主要楼层平面图
2) 主要单体立面图，体现设计特点
3) 主要单体剖面图，说明建筑物空间关系
8.6 工程造价估算表
1) 工程造价估算编制说明，应包括：（编制依据、编制方法、编制范围、主要技术
经济指标、其他必须说明的问题）
2) 估算表
通州区台湖镇104地块项目设计招标文件
第三章
设计条件及技术要求
（设计任务书）
通州区台湖镇104地块项目
设计条件及技术要求
1 项目建设背景
项目位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地，西距京沪高速约2.2公里，东距京津高速约3.1公里，北距南五环路约3.5公里。
地块四至：东至嘉创二路，南至科创七街，西至经海六路，北至科创六街。
地块现状：地块具备六通一平。地块北侧代征绿地里有高压线，地块东侧代征绿地内有10KV 电缆。
2 建设内容及规模
本项目用地性质为F3其它类多功能用地，设计以办公建筑为主，局部设有商业，设置在首层及地下一层。按照有关规定设计地面停车位及地下汽车库。
用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。
地上建筑规模：98268平方米（含地上还建办公物业，可与109地块统一考虑，还建办公分为0.8万和2.2万两栋建筑设计，合计地上3万平方米）
3 项目定位
项目定位：小微型办公+商业
项目目标：京南新锐办公区，非常活力空间。
规划设计策略：节地、节能、低碳、减排、舒适、经济、高效益、地标性，国际化强、
具有高度识别性的产业园。
办公定位：
● 小开间办公，灵活的小空间布局，激发文化创意人员的灵感，减少创业成本。 ● 低租金，低成本。较低成本可为资金少的创业者提供发展舞台，打造文化创意产
业的硅谷。
● 满足客户对项目的建筑、设备、室内等方面的品质要求
商业定位：小型店铺+下沉广场
少量设置商业，满足业主日常生活配套需要。采用底商或与其它单栋建筑贴建的方式（报规时需与连接的单栋建筑一起报审）；采用下沉广场，保证首层空间利用，同时提高地下一层的商业价值。设置有特色、小而精的配套【便利店、干洗店、面点屋、餐饮、美容美发、药店、家居饰品、宠物寄养等】。
4 设计要求
4.1 设计原则和依据
1) 建设项目规划条件
2) 拨地钉桩测绘成果报告
3) 国家现行标准及北京地方标准和规范
4.2 总图设计
1) 总平面设计要针对周边环境及城市规划，因地制宜合理安排建筑群。
2) 建筑密度最大化，可适当突破规划条件对建筑密度不大于30%的要求
3) 注重品质，最大化争取日照、采光、通风等自然条件。
4) 注意设计规避地块周边高压线的不利影响。
5) 办公与商业应合理布局，商业设置既要满足项目内使用的便利性，又应为外来
人员的使用提供条件。
6) 合理安排两栋还建办公楼，可与西侧109地块整体考虑，要求保证部分沿街。
7) 合理安排主次出入口，与市政道路交通系统形成有效的衔接。妥善处理各种交
通流线之间关系，各类交通流线分类组织，并须与各活动区域及设施布置相匹
配。
8) 总图布局应有特点，体现创意，匹配创意产业的个性。
9) 总图布局及立面效果应与本用地西侧地块（109地块）整体考虑。
4.3 景观设计
1) 代征绿地：设置主体运动场地和休闲空间，增添生活活力，观赏性与参与性并
重。
2) 适度设计坡地和多层次植被，营造立体而丰富的园林景观。
3) 内部环境：通过草坪、广场、小品等设计，增强区域活力不可或缺的空间，侧
重参与性。
4.4 建筑设计
1) 建筑布局应满足建筑功能需求，建筑体量适度，并与周边的景观环境相呼应，
具有整体视觉冲击力。
2) 建筑内部空间布局合理，要注重建筑物的整体有效使用率。
3) 本项目面对的客户主要为小微型办公企业，办公以小开间的形式设计，进深、
面宽尺度适宜，每间办公面积控制在30-70平方米左右，40-60平方米为主力产品。
4) 产品类型适当差异化设计，提高产品销售灵活度。
5) 争取最佳朝向，注重日照、采光、通风等自然条件，提高室内环境品质。
6) 充分利用地下空间，适当设计下沉广场，提高地下空间的价值。
7) 设计风格应现代简约，在风格、色彩和建筑材料选择上体现相对前卫、特色、
具有创意的个性化形象。
8) 消防及安全疏散要严格按照国家有关公共建筑的相关要求进行设计。
9) 建筑公共区域的设计须满足无障碍建筑设计要求。
10) 应严格遵照中华人民共和国建设部颁发的《公共建筑节能设计标准》
（GB50189-2005）的有关规定执行。采用经济合理、先进可靠的节能环保技术
11) 降低建筑的使用与维护能耗，建设绿色环保节能建筑。
12) 建筑材料的使用要满足绿色环保的要求。建筑构件材料的寿命周期设计不应低
于中华人民共和国颁布的该类建筑的相应标准的规定。建筑材料的选择，尤其是屋面和墙面材料的选择应以在国内广泛使用的材料为主。
5 设计条件
5.1 设计采用的标准：各项工程设计应按照相应国家现行标准及北京地方标准和规
范。
5.2 主要规划条件：
（1）用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。
地上建筑规模：98268平方米
（2）用地限高45米。
（3）应满足北京市人民政府《关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》和《北京地区建设工程规划设计通则》。
（4）绿地率不小于30%，建筑密度不大于30%。
（5）停车泊位：应满足《北京市大中型公共建筑停车场建设管理暂行规定》、《北京市居住公共服务设施规划设计指标》以及《北京市城市建设节约用地标准》要求。
6 设计周期要求：90日历天。
7 业主提供资料
7.1 建设项目规划条件。
7.2《拨地钉桩测绘成果报告》。
7.3 项目建设用地地形图。（光盘）
以上提供的基础资料仅供参考，不足部分由设计单位自行调查、咨询、收集和分析研究解决。
8 设计方提供的成果材料
8.1设计说明（包括建筑物使用说明、交通组织、环境景观说明；单体、群体的空间构成特点；主要技术经济指标；结构、电气、暖通、给排水等专业设计简要说明）。
8.2 总平面布置图（应明确表示建筑物位置及周边状况）
8.3 设计主要经济技术指标表
8.4 设计分析图
8.5 建筑设计图
1) 主要单体主要楼层平面图
2) 主要单体立面图，体现设计特点
3) 主要单体剖面图，说明建筑物空间关系
8.6 工程造价估算表
1) 工程造价估算编制说明，应包括：（编制依据、编制方法、编制范围、主要技术
经济指标、其他必须说明的问题）
2) 估算表