房地产开发业经营特点\涉税政策归纳\常见涉税问题
房地产开发业经营和核算特点
（一）房地产开发业简述 房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
（二）房地产开发业经营特点
房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。
2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。
3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。
5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。
（三）房地产开发业管理体系(外部)
外部监督管理体系
房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。
——土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（需注意主体问题）
——发改委。负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 ——拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
——规划部门。负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。
——建设主管部门。负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。
——建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行
备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。
——房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。
3.中介机构
房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。
——工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。 ——审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。
（四）房地产开发业务流程
房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。
1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设
工程招投标，进行进场前的准备工作。
房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。
2.组织施工期。根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。
3.预售及产权转移期。根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。
商品房开发工作流程见图10－1－2。
图10－1－2 商品房开发工作流程
（五）开发产品主要销售方式
主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。
1.按商品房的完工程度分为：
——商品房预售。是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。
——商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。
2.按结算方式分为：
——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。 ——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。
——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。
——委托销售。是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。
——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。
——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。
（六）房地产开发企业财务核算
房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具
体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。
1.销售收入的确认
按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。
2.成本费用的构成
房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，具体内容见表10－1－1。
房地产开发业成本费用明细一览表
10－1－1
项目
土地征用及
拆迁补偿
费 内容 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代
前期工程
收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”
费
等费用。
基础设施
费
建筑安装工
程费 指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。 指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转
配套设
施 费 让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院
等应在“配套设施成本”中单独核算。
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发
开发间接
费 生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公
司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
3.开发成本的核算
开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：
（1）确定成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是：
①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。
（3）审核开发成本的真实性与合法性。
（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。
（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。
成本费用核算流程见图10－1－3。
图10－1－3 成本费用核算流程
涉税政策归纳
（七）房地产开发业相关税收政策
1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文） 2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号文）
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）——原则性条款仍有效，其他已适用国税发
[2009]91号
4．《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）
5. 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税函
[2008]299号）（国税发[2010]53号文）
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
6、云南省地方税务局关于土地增值税征管的通告（云南省地方税务局公告2010年第3号）
四、房地产开发企业土地增值税的预征率
（一）昆明市的预征率：普通住宅为1%；非普通住宅为2%；写字楼、营业用房、车库等商品房为3%。
单纯开发土地使用权转让的为4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。
（二）我省的核定征收率如下：
1.昆明市的核定征收率。昆明市主城区范围内（盘龙、五华、西山、官渡以及三个开发[度假]区范围），普通住宅为5%，非普通住宅为5.5%；呈贡县、安宁市的普通住宅为3.5%，非普通住宅为4%；上述范围以外的其他各县（区）普通住宅为3%，非普通住宅为3.5%。昆明市范围内的写字楼、营业用房、车库等商品房为6%。
2.除昆明市以外的其他州、市的核定征收率。普通住宅为3%—5%；非普通住宅为3.5%—5.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%—6%。具体核定征收率由各州、市地方税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。
7、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号文
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 8、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发
[2009]91号
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 9、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产开发业常见涉税问题
对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。下面主要对房地产开发业的收入、成本、费用等常见涉税问题进行剖析，由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税款的计算不再细述。
房地产开发业经营特点\涉税政策归纳\常见涉税问题
房地产开发业经营和核算特点
（一）房地产开发业简述 房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
（二）房地产开发业经营特点
房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。
2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。
3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。
5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。
（三）房地产开发业管理体系(外部)
外部监督管理体系
房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。
——土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（需注意主体问题）
——发改委。负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。 ——拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
——规划部门。负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。
——建设主管部门。负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。
——建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行
备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。
——房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。
3.中介机构
房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。
——工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。 ——审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。
（四）房地产开发业务流程
房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。
1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设
工程招投标，进行进场前的准备工作。
房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。
2.组织施工期。根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。
3.预售及产权转移期。根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。
商品房开发工作流程见图10－1－2。
图10－1－2 商品房开发工作流程
（五）开发产品主要销售方式
主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。
1.按商品房的完工程度分为：
——商品房预售。是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。
——商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。
2.按结算方式分为：
——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。 ——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。
——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。
——委托销售。是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。
——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。
——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。
（六）房地产开发企业财务核算
房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具
体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。
1.销售收入的确认
按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。
2.成本费用的构成
房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，具体内容见表10－1－1。
房地产开发业成本费用明细一览表
10－1－1
项目
土地征用及
拆迁补偿
费 内容 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代
前期工程
收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”
费
等费用。
基础设施
费
建筑安装工
程费 指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。 指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转
配套设
施 费 让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院
等应在“配套设施成本”中单独核算。
指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发
开发间接
费 生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公
司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。
3.开发成本的核算
开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：
（1）确定成本核算对象
开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是：
①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。
③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。
（3）审核开发成本的真实性与合法性。
（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。
（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。
成本费用核算流程见图10－1－3。
图10－1－3 成本费用核算流程
涉税政策归纳
（七）房地产开发业相关税收政策
1．《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号文） 2．《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号文）
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 3.《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号文）——原则性条款仍有效，其他已适用国税发
[2009]91号
4．《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文）
5. 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税函
[2008]299号）（国税发[2010]53号文）
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
6、云南省地方税务局关于土地增值税征管的通告（云南省地方税务局公告2010年第3号）
四、房地产开发企业土地增值税的预征率
（一）昆明市的预征率：普通住宅为1%；非普通住宅为2%；写字楼、营业用房、车库等商品房为3%。
单纯开发土地使用权转让的为4%，然后按土地增值税有关规定进行清算。
（二）我省的核定征收率如下：
1.昆明市的核定征收率。昆明市主城区范围内（盘龙、五华、西山、官渡以及三个开发[度假]区范围），普通住宅为5%，非普通住宅为5.5%；呈贡县、安宁市的普通住宅为3.5%，非普通住宅为4%；上述范围以外的其他各县（区）普通住宅为3%，非普通住宅为3.5%。昆明市范围内的写字楼、营业用房、车库等商品房为6%。
2.除昆明市以外的其他州、市的核定征收率。普通住宅为3%—5%；非普通住宅为3.5%—5.5%；写字楼、营业用房、车库等商品房为5.5%—6%。具体核定征收率由各州、市地方税务局在上述幅度内自行确定，并于8月15日前报省局备案。
7、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号文
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 8、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发
[2009]91号
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 9、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
房地产开发业常见涉税问题
对房地产开发业的检查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，全面调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。下面主要对房地产开发业的收入、成本、费用等常见涉税问题进行剖析，由此而影响的营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等税款的计算不再细述。