新合上海路农贸市场执行方案
一、 市场情况
随着伊宁城市的迅速发展,城市化进程的不断加快,商业经营模式的变更,在超市及住宅区小型副食品经营店的资源分流下,农贸市场的分布和经营也发生着巨大的变化。
1、批发型农贸市场
A 、环城路蔬菜水果批发市场:(在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产
租金价格:砖混店铺500元/平米/年;彩钢铺面200元/平米/年。
B 、城东综合批发市场:(即将营业)
业态涉及:蔬菜、水果、粮油、副食品
租金价格:200元/平米/年
2、零售型农贸市场
A 、西大桥农贸市场(重新建设在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金
装修情况:两侧铺面,框架结构无框玻璃,水电暖齐全,中间店铺彩钢+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗
租金价格:20000——25000元/间/年(约10—12平米/间)
B 、农四师农贸市场(部分翻新在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、小吃
装修情况:小吃店铺砖混+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗;蔬菜、水果、副食品、水产、禽蛋半封闭店铺,砖混,台面贴瓷砖;肉类,散摊。
租金价格:小吃店铺10000—12000元/间/年(约10-12平米/间),半封闭店铺6000元/间/年(约6-8平米/间),散摊3000元/年/个
C 、合作区黄河市场(在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金
装修情况:蔬菜、肉类、禽蛋、水产大厅,台面水泥台面
租金:蔬菜摊位3500——4500元/个/年(约4—6平米/个),店铺约1200—1500元/平米/年
二、 合作区情况
合作区是伊宁最大的居住集中区,开发楼盘众多,居住人口众多密集。目前合作区住宅区主要集中在沿北京路南北走向,目前合作区大小住宅小区约30个(含在建),固定居住人口3年内将达到约12万人的规模。作为居民日用消费的农贸市场,庞大的居住人口数量,给了农贸市场很大的发展空间。目前合作区一家农贸市场难以满足居住人口的需求
三、 项目概况:
项目区位:位于合作区上海路与吉林路交汇处
项目体量:市场面积约10000平米,店铺81间,摊位约232个。 项目辐射区域:金帝家园、世纪嘉苑二期、水泥厂家属院、白桦林居、箐华雅居、苹果一期,辐射人口约20000人。
项目现状:项目建设中,预计11月中旬可投入使用。店铺登记70余户,摊位登记约60个。
四、 项目操作思路:依据目前情况,暂不定价,进一步锁定客户,
同时根据客户积累情况及市场反应确定最终租赁价格。
1、 (1)定位:合作区上海路农副产品超级市场
(2)步骤:项目操作分三个阶段,目前适用于第一阶段,解决问题,锁定当前客户;第二阶段通过销售政策及运营方案进一步锁定更多客户;第三阶段:通过项目促销及运营方案进一步树立项目品牌,通过项目差异化竞争,奠定市场竞争基础,保障项目顺利运营。
2、目标群体:(1)、各市场经营商户;
(2)、汉宾乡蔬菜种植户;
五、 阶段性操作及推广:
1、第一阶段:目前至10月底
(1)拟确定试营业时间为12月28日
(2)对目前客户进行统一锁定,客户按标准:店铺意向金5000
元/间;摊位1000元/个进行收取,锁定意向客户。
(3)印刷资料,针对目标客户群体进行发放,积累客户,积累时间截止10月底,根据客户积累情况考虑是否增加媒体推广。
(4)、客户分类及政策:长期客户签定合同3年,租金不变;短期客户合同签定一年,每年上涨租金10%。优先选择长期客户,在长期客户不足的情况下考虑短期客户。
(5)交纳意向金的客户,统一抽签,按签号顺序选择房源,(建议分段进行筛选)并进行登记。客户量超出房源情况下,未选上房源客户,可退还保证金;客户量少于房源,不满意客户,意向金不予退还,通过客户锁定确定准客户数量进行调整。
(6)房源筛选完毕,根据客户量,出台租金价格、优惠措施,跟客户签定租赁合同。
(7)销售说辞:客户咨询租赁价格,对外统一口径“和黄河市场差不多,具体租金价格还未确定”。
(8)同期工作:完成项目外围包装,设立门头、导视系统,达到项目应用及广告宣传工作。
2、 第二阶段:10—11月
(1)确定租赁政策,拟定合同条款内容(租金方案另行制定),在第一阶段客户积累完成前进行讨论并修正。
(2)市场内部导视系统、包装方案出台,对意向客户公布并征求意见,阶段末尾进行修正确定终稿在第三阶段进行实施。
(3)媒体推广:依据客户积累情况考虑媒体推广。
媒体选择:晚报、DM
媒体计划:11月一期(晚报、DM ),内容:项目推介招商信息
12月三期(晚报一期,DM 二期),内容:招商信息,试营业信息,促销活动,重点针对开发区。
(4)11月底前完成客户合同签定工作。
3、第三阶段:12月—春节
(1)完成以上工作,试营业准备。
(2)准备工作:A 、店铺装修完成,店铺门头统一尺寸;
B 、有偿提供统一印刷购物塑料袋
C 、成立商会,并出台营业期间及双节促销活动。
D 、印刷促销活动宣传单,针对合作区各小区进行发放。
4、后期运营:以市场名义,考虑成立统一配送中心,通过市场针对商业(各餐饮、酒店)进行洽谈,提供农副产品配送,扩大销售份额。
第一阶段工作完成途中,根据市场情况即调整方案,实施期间人员工作细分到位,阶段工作中随时汇报工作进度,试营业期间尽量能够使市场内80%店面正常营业,争取一炮打响。如不能保障客户积累及试营业准备工作,则拉长客户积累期。
新合农贸市场沿街商业
项目主体五层
项目拟规划:一二层(餐饮)三至五层(写字楼或宾馆)
规划思路:1、项目位于合作区管委会及新建移动大厦旁,前来办理各业务人流密集,周边配套餐饮及商业项目稀少。
2、随着合作区招商进一步开展,许多企业对写字楼需求越来越旺盛,项目位于合作区管委会旁,地理位置优越,便于企业落户办理相关业务。
3、合作区内酒店相对缺乏,目前有九城、苹果酒店、弓月大酒店3家酒店,由于项目配套农贸市场,对项目环境有较大影响,影响商业整体档次,较适合做中档宾馆。
参考租金价格:白桦林居一层450元/平米/年(出租给农行)、二至四层400元/平米/年,精装修(租赁给江苏援疆单位)。
项目建议租金:项目硬件设施比较到位,配备电梯,由于餐饮划分面积较大,整体租金可能会太高,同时考虑培养市场,租金按较低价格定价,后期进行调整。
第一年租金定价建议1、毛坯租赁,一层:350元/平米/年,二层250元/平米/年,3至5层200元/平米/年。
新合上海路农贸市场执行方案
一、 市场情况
随着伊宁城市的迅速发展,城市化进程的不断加快,商业经营模式的变更,在超市及住宅区小型副食品经营店的资源分流下,农贸市场的分布和经营也发生着巨大的变化。
1、批发型农贸市场
A 、环城路蔬菜水果批发市场:(在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产
租金价格:砖混店铺500元/平米/年;彩钢铺面200元/平米/年。
B 、城东综合批发市场:(即将营业)
业态涉及:蔬菜、水果、粮油、副食品
租金价格:200元/平米/年
2、零售型农贸市场
A 、西大桥农贸市场(重新建设在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金
装修情况:两侧铺面,框架结构无框玻璃,水电暖齐全,中间店铺彩钢+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗
租金价格:20000——25000元/间/年(约10—12平米/间)
B 、农四师农贸市场(部分翻新在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、小吃
装修情况:小吃店铺砖混+铝塑+不锈钢无框玻璃门窗;蔬菜、水果、副食品、水产、禽蛋半封闭店铺,砖混,台面贴瓷砖;肉类,散摊。
租金价格:小吃店铺10000—12000元/间/年(约10-12平米/间),半封闭店铺6000元/间/年(约6-8平米/间),散摊3000元/年/个
C 、合作区黄河市场(在营)
业态涉及:蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产、副食品、日用百货、小五金
装修情况:蔬菜、肉类、禽蛋、水产大厅,台面水泥台面
租金:蔬菜摊位3500——4500元/个/年(约4—6平米/个),店铺约1200—1500元/平米/年
二、 合作区情况
合作区是伊宁最大的居住集中区,开发楼盘众多,居住人口众多密集。目前合作区住宅区主要集中在沿北京路南北走向,目前合作区大小住宅小区约30个(含在建),固定居住人口3年内将达到约12万人的规模。作为居民日用消费的农贸市场,庞大的居住人口数量,给了农贸市场很大的发展空间。目前合作区一家农贸市场难以满足居住人口的需求
三、 项目概况:
项目区位:位于合作区上海路与吉林路交汇处
项目体量:市场面积约10000平米,店铺81间,摊位约232个。 项目辐射区域:金帝家园、世纪嘉苑二期、水泥厂家属院、白桦林居、箐华雅居、苹果一期,辐射人口约20000人。
项目现状:项目建设中,预计11月中旬可投入使用。店铺登记70余户,摊位登记约60个。
四、 项目操作思路:依据目前情况,暂不定价,进一步锁定客户,
同时根据客户积累情况及市场反应确定最终租赁价格。
1、 (1)定位:合作区上海路农副产品超级市场
(2)步骤:项目操作分三个阶段,目前适用于第一阶段,解决问题,锁定当前客户;第二阶段通过销售政策及运营方案进一步锁定更多客户;第三阶段:通过项目促销及运营方案进一步树立项目品牌,通过项目差异化竞争,奠定市场竞争基础,保障项目顺利运营。
2、目标群体:(1)、各市场经营商户;
(2)、汉宾乡蔬菜种植户;
五、 阶段性操作及推广:
1、第一阶段:目前至10月底
(1)拟确定试营业时间为12月28日
(2)对目前客户进行统一锁定,客户按标准:店铺意向金5000
元/间;摊位1000元/个进行收取,锁定意向客户。
(3)印刷资料,针对目标客户群体进行发放,积累客户,积累时间截止10月底,根据客户积累情况考虑是否增加媒体推广。
(4)、客户分类及政策:长期客户签定合同3年,租金不变;短期客户合同签定一年,每年上涨租金10%。优先选择长期客户,在长期客户不足的情况下考虑短期客户。
(5)交纳意向金的客户,统一抽签,按签号顺序选择房源,(建议分段进行筛选)并进行登记。客户量超出房源情况下,未选上房源客户,可退还保证金;客户量少于房源,不满意客户,意向金不予退还,通过客户锁定确定准客户数量进行调整。
(6)房源筛选完毕,根据客户量,出台租金价格、优惠措施,跟客户签定租赁合同。
(7)销售说辞:客户咨询租赁价格,对外统一口径“和黄河市场差不多,具体租金价格还未确定”。
(8)同期工作:完成项目外围包装,设立门头、导视系统,达到项目应用及广告宣传工作。
2、 第二阶段:10—11月
(1)确定租赁政策,拟定合同条款内容(租金方案另行制定),在第一阶段客户积累完成前进行讨论并修正。
(2)市场内部导视系统、包装方案出台,对意向客户公布并征求意见,阶段末尾进行修正确定终稿在第三阶段进行实施。
(3)媒体推广:依据客户积累情况考虑媒体推广。
媒体选择:晚报、DM
媒体计划:11月一期(晚报、DM ),内容:项目推介招商信息
12月三期(晚报一期,DM 二期),内容:招商信息,试营业信息,促销活动,重点针对开发区。
(4)11月底前完成客户合同签定工作。
3、第三阶段:12月—春节
(1)完成以上工作,试营业准备。
(2)准备工作:A 、店铺装修完成,店铺门头统一尺寸;
B 、有偿提供统一印刷购物塑料袋
C 、成立商会,并出台营业期间及双节促销活动。
D 、印刷促销活动宣传单,针对合作区各小区进行发放。
4、后期运营:以市场名义,考虑成立统一配送中心,通过市场针对商业(各餐饮、酒店)进行洽谈,提供农副产品配送,扩大销售份额。
第一阶段工作完成途中,根据市场情况即调整方案,实施期间人员工作细分到位,阶段工作中随时汇报工作进度,试营业期间尽量能够使市场内80%店面正常营业,争取一炮打响。如不能保障客户积累及试营业准备工作,则拉长客户积累期。
新合农贸市场沿街商业
项目主体五层
项目拟规划:一二层(餐饮)三至五层(写字楼或宾馆)
规划思路:1、项目位于合作区管委会及新建移动大厦旁,前来办理各业务人流密集,周边配套餐饮及商业项目稀少。
2、随着合作区招商进一步开展,许多企业对写字楼需求越来越旺盛,项目位于合作区管委会旁,地理位置优越,便于企业落户办理相关业务。
3、合作区内酒店相对缺乏,目前有九城、苹果酒店、弓月大酒店3家酒店,由于项目配套农贸市场,对项目环境有较大影响,影响商业整体档次,较适合做中档宾馆。
参考租金价格:白桦林居一层450元/平米/年(出租给农行)、二至四层400元/平米/年,精装修(租赁给江苏援疆单位)。
项目建议租金:项目硬件设施比较到位,配备电梯,由于餐饮划分面积较大,整体租金可能会太高,同时考虑培养市场,租金按较低价格定价,后期进行调整。
第一年租金定价建议1、毛坯租赁,一层:350元/平米/年,二层250元/平米/年,3至5层200元/平米/年。