建设工程代建制和项目管理制度
一、建设工程代建制
1，代建制定义：是指投资方通过规定的程序，选择专业化的项目管
理单位(以下简称代建单位) ，代理投资人组织和管理项目的建设。
2，代建制的优点：
管理团队专业化，促进了项目管理水平和工作效率提高；提高了
决策的准确性，同时也有了责任追究对象；同时有效遏制了腐败现象
的产生。
3、代建单位的工作内容：
1）、前期报批管理（可行性研究报告、初步设计、项目投资计划编制
及报批、规划、施工、土地、环保等许可证和消防、人防、市政等）
2）、设计优化管理（组织施工图设计，协调设计中的有关问题、负责
设计变更的报批）
3）、招标合约管理（会同使用单位组织项目勘察、设计、施工、监理
和主要材料设备采购等招标和签订合同）
4）、投资资金管理（设计变更、现场洽商项目造价的审核、工程索赔
管理、审核工程款支付、工程结算管理、概算调整报批和编制竣工财
务决算报告）
5）、施工现场管理（严格按项目投资、安全、质量和进度的要求组织
施工，协助监理单位组织中间验收，组织竣工验收）
6）、文档信息管理（负责将项目竣工及有关档案资料整理汇编移交，向使用单位办理资产移交手续）
7）、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府
监督机构和有关单位协调沟通有关问题。
4，代建单位服务费的计取：
代建取费至今尚没有统一标准，按照财建2004年300号文第四项
(项目代建管理费标的由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设
单位管理费标准编制) ，建设单位管理费一般取投资额的2%，由于此
取费较低，现在一般采取代建费加结余奖励的收费模式。 5，项目使用单位应当履行下列职责：
1）、会同发展改革委确定项目建议书和工程可行性研究报告的编制单
位
2）、负责项目建议书报批
3）、协助代建单位办理可研、规划、土地、环保、节能、消防、人防、
投资计划、施工、园林、绿化及市政接用等审批手续
提出项目建设标准和使用功能并选定设计方案，参与施工、监理招标
的监督工作
监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收
4）、监督代建单位对政府资金使用情况
5）、负责自筹建设资金的筹措，负责代建项目的接收、移交、使用和
保管
6，近几年公司代建项目
1）、天宾商务中心 11万平米
2）、经贸学院 9万平米
3）、大港海都园 6万平米
4）、和平区和畅园 7万平米 二、建设工程项目管理：
1，建设工程项目管理的内涵是:自项目开始至项目完成, 通过项目策划和项目控制, 以使项目的费用目标, 进度目标，安全目标和质量目标得以实现，是以投资的建设单位为主体，聘请的项目管理公司根据签订的管理合同服务范围，协助业主完成工程建设，并在建设过程中提供专业化的建议和管理服务。
2，工程项目管理业务范围包括：
1）、协助业主方进行项目前期策划，经济分析、专项评估与投资确定；
2）、协助业主方办理土地证、图纸审查、各种评价报批、规划许可证等有关前期手续；
3）、协助业主方提出工程设计要求、评审工程设计方案、组织工程勘察、设计、监理、施工、设备材料招标；
4）、协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施；
5）、协助业主进行施工全过程的管理，对参建的监理、施工企业的工作行为进行监督和管理，组织各级验收；
6）、协助业主方提出工程实施用款计划，进行变更的审核，质量问题的处理，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料；
7）、生产试运行及工程保修期管理，组织项目后评估；
8）、项目管理合同约定的其他工作。
3，采取项目管理的优缺点
1）、协助没有从事建设工程经验的业主，按照预期的目标顺利完成工程的建设任务；
2）、采取项目管理方式业主仍然是工程建设的主体，具有主导地位，按照自己的意图进行工程建设；
3）、项目管理公司根据自己的建设经验，为业主提供专业化的建议供业主参考；
4）、根据业主的意图项目管理公司协调各级部门和各参建单位的关系保证工程顺利进行；
5）、由于参与建设的项目管理公司职责权限有限不能很好的发挥自己专业公司的能力。
4，项目管理服务费的计取
结合目前天津市项目管理市场的实际情况，结合服务的工作内容，一般项目管理取费标准为2%~3%之间（费用组成为前期、后期手续办理，造价咨询取费，招标代理取费，现场监理管理取费）。 5，近几年公司承揽的项目管理工程
1）、文化中心博美图大 28.8万平米
2）、泰达心血管医院 6.9万平米
3）、海洋高新区文峰大厦 3.2万平米
4）、空港米德复合材料 3.3万平米
5）、成林道北侧房地产项目 26万平米
6）、自然博物馆一期、二期改造工程 3万平米
7）、开发区住宅 26万平米
三、代建与项目管理的主要区别：
1、合同主体不同：
代建制中代建单位是受业主委托承担项目的建设管理任务，其建设、管理行为是以代建单位自已的名义做出的与勘察、设计、监理、招标、供货及施工承包等企业签订合同，依据合同独立开展项目管理工作，监督合同的履行，拥有较大的权利，承担相应的责任。（业主→代建单位→各承包单位）
项目管理中项目管理企业不是工程发包主体，不直接与勘察、设计、监理、招标、供货及施工承包等企业签订合同，而是按照与业主签订的项目管理合同，是以业主的名义进行管理，代表业主对工程项目组织实施进行管理和服务。（业主同时与项目管理单位、各承包单位签订合同 ）
2、决策主体不同：
代建制中代建单位代建拥有决策权，有对建设期间的支配权（包括建设资金）并对所做的决策负责。（财政部门→代建单位 →承包单位）
项目管理中项目管理企业不直接接触资金，只有建议权。（财政部门→业主→承包单位、项目管理单位）
3、业主参与程度不同：
代建制中业主不直接参与项目管理。（代建单位→承包单位） 项目管理中项目管理企业需业主本身的管理机构。（业主→承包单位、
项目管理单位）
4、履约保函额度不同：
代建制中以项目总投资为基数。
项目管理是以与业主签订的合同的合同额为基数。
建设工程代建制和项目管理制度
一、建设工程代建制
1，代建制定义：是指投资方通过规定的程序，选择专业化的项目管
理单位(以下简称代建单位) ，代理投资人组织和管理项目的建设。
2，代建制的优点：
管理团队专业化，促进了项目管理水平和工作效率提高；提高了
决策的准确性，同时也有了责任追究对象；同时有效遏制了腐败现象
的产生。
3、代建单位的工作内容：
1）、前期报批管理（可行性研究报告、初步设计、项目投资计划编制
及报批、规划、施工、土地、环保等许可证和消防、人防、市政等）
2）、设计优化管理（组织施工图设计，协调设计中的有关问题、负责
设计变更的报批）
3）、招标合约管理（会同使用单位组织项目勘察、设计、施工、监理
和主要材料设备采购等招标和签订合同）
4）、投资资金管理（设计变更、现场洽商项目造价的审核、工程索赔
管理、审核工程款支付、工程结算管理、概算调整报批和编制竣工财
务决算报告）
5）、施工现场管理（严格按项目投资、安全、质量和进度的要求组织
施工，协助监理单位组织中间验收，组织竣工验收）
6）、文档信息管理（负责将项目竣工及有关档案资料整理汇编移交，向使用单位办理资产移交手续）
7）、与相关政府部门保持良好的联系和沟通。与业主、承包人及政府
监督机构和有关单位协调沟通有关问题。
4，代建单位服务费的计取：
代建取费至今尚没有统一标准，按照财建2004年300号文第四项
(项目代建管理费标的由同级财政部门比照基建财务制度规定的建设
单位管理费标准编制) ，建设单位管理费一般取投资额的2%，由于此
取费较低，现在一般采取代建费加结余奖励的收费模式。 5，项目使用单位应当履行下列职责：
1）、会同发展改革委确定项目建议书和工程可行性研究报告的编制单
位
2）、负责项目建议书报批
3）、协助代建单位办理可研、规划、土地、环保、节能、消防、人防、
投资计划、施工、园林、绿化及市政接用等审批手续
提出项目建设标准和使用功能并选定设计方案，参与施工、监理招标
的监督工作
监督代建项目的工程质量和施工进度，参与工程验收
4）、监督代建单位对政府资金使用情况
5）、负责自筹建设资金的筹措，负责代建项目的接收、移交、使用和
保管
6，近几年公司代建项目
1）、天宾商务中心 11万平米
2）、经贸学院 9万平米
3）、大港海都园 6万平米
4）、和平区和畅园 7万平米 二、建设工程项目管理：
1，建设工程项目管理的内涵是:自项目开始至项目完成, 通过项目策划和项目控制, 以使项目的费用目标, 进度目标，安全目标和质量目标得以实现，是以投资的建设单位为主体，聘请的项目管理公司根据签订的管理合同服务范围，协助业主完成工程建设，并在建设过程中提供专业化的建议和管理服务。
2，工程项目管理业务范围包括：
1）、协助业主方进行项目前期策划，经济分析、专项评估与投资确定；
2）、协助业主方办理土地证、图纸审查、各种评价报批、规划许可证等有关前期手续；
3）、协助业主方提出工程设计要求、评审工程设计方案、组织工程勘察、设计、监理、施工、设备材料招标；
4）、协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施；
5）、协助业主进行施工全过程的管理，对参建的监理、施工企业的工作行为进行监督和管理，组织各级验收；
6）、协助业主方提出工程实施用款计划，进行变更的审核，质量问题的处理，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料；
7）、生产试运行及工程保修期管理，组织项目后评估；
8）、项目管理合同约定的其他工作。
3，采取项目管理的优缺点
1）、协助没有从事建设工程经验的业主，按照预期的目标顺利完成工程的建设任务；
2）、采取项目管理方式业主仍然是工程建设的主体，具有主导地位，按照自己的意图进行工程建设；
3）、项目管理公司根据自己的建设经验，为业主提供专业化的建议供业主参考；
4）、根据业主的意图项目管理公司协调各级部门和各参建单位的关系保证工程顺利进行；
5）、由于参与建设的项目管理公司职责权限有限不能很好的发挥自己专业公司的能力。
4，项目管理服务费的计取
结合目前天津市项目管理市场的实际情况，结合服务的工作内容，一般项目管理取费标准为2%~3%之间（费用组成为前期、后期手续办理，造价咨询取费，招标代理取费，现场监理管理取费）。 5，近几年公司承揽的项目管理工程
1）、文化中心博美图大 28.8万平米
2）、泰达心血管医院 6.9万平米
3）、海洋高新区文峰大厦 3.2万平米
4）、空港米德复合材料 3.3万平米
5）、成林道北侧房地产项目 26万平米
6）、自然博物馆一期、二期改造工程 3万平米
7）、开发区住宅 26万平米
三、代建与项目管理的主要区别：
1、合同主体不同：
代建制中代建单位是受业主委托承担项目的建设管理任务，其建设、管理行为是以代建单位自已的名义做出的与勘察、设计、监理、招标、供货及施工承包等企业签订合同，依据合同独立开展项目管理工作，监督合同的履行，拥有较大的权利，承担相应的责任。（业主→代建单位→各承包单位）
项目管理中项目管理企业不是工程发包主体，不直接与勘察、设计、监理、招标、供货及施工承包等企业签订合同，而是按照与业主签订的项目管理合同，是以业主的名义进行管理，代表业主对工程项目组织实施进行管理和服务。（业主同时与项目管理单位、各承包单位签订合同 ）
2、决策主体不同：
代建制中代建单位代建拥有决策权，有对建设期间的支配权（包括建设资金）并对所做的决策负责。（财政部门→代建单位 →承包单位）
项目管理中项目管理企业不直接接触资金，只有建议权。（财政部门→业主→承包单位、项目管理单位）
3、业主参与程度不同：
代建制中业主不直接参与项目管理。（代建单位→承包单位） 项目管理中项目管理企业需业主本身的管理机构。（业主→承包单位、
项目管理单位）
4、履约保函额度不同：
代建制中以项目总投资为基数。
项目管理是以与业主签订的合同的合同额为基数。