（一） 房地产基本概念
房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利， 包括：1、土地
2、建筑物及地上附着物
3、房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。
地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。
房地产市场分类 ：一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）
房地产价格的影响因素：
1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）
2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等
3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）
4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）
5、房屋的市场价格定位
6、房屋的供需状况
7、物业管理公司的口碑
8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少
10、政府因素、土地价格的变动
11、其它因素
国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。
土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。
国有土地使用权的取得方式:土地使用权出让、 转让、划拨三种形式。
1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。
3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（二）．土地及地产知识概要
住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是
与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。
熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。
毛地：主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，及有地上建筑物及附属设施建筑物，将被改建的土地。
三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
土地按用途分类及使用年限确定：
1、居住用地——70年；
2、工业用地——50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；
4、商业、旅游、娱乐用地——40年；
5、综合或者其他用地——50年。
另外，加油站、加气站用地为——20年
套设施:主要是为方便提供各种设施.
占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.
基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.
建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.
容积率: 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比
绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
得房率(公摊): 配套内使用面积与建筑面积比.
建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比
日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.
红线：道路用地的界线（在红线内不允许有任何永久性建筑）
建筑红线：建筑物外方面不能超越的界限。
中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样. 楼间距：指建筑平面轮廓之间的距离，东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5
建筑高度：是指建筑物室外地平面至室外墙面顶部的总高度 住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。
地基：是指基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载
基础：是指建筑物埋在地下的承重构件，是建筑的重要部分，它的作是承受上层结构传来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层
基础按构造形式分：
1条形基础
2独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，钢筋混凝土排架结构柱下基础的主形式之一。
3筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM 厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。
4箱型基础：用于高层建筑。
5桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 基础的应用：
1多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。
2中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。 3高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合
承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.
非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.
房型:指几房几厅几卫几阳台.
动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.
面积配比：是指各种面积范围的单元在某一单元总数中各自所占比例的多少
户型配比：也称格局配比，是指各种户型在总户数中的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，
各种不同户型住宅占住宅总数的比例
住宅的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
住宅的开间：房屋内一面墙皮到另一面墙皮的实际距离。 中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
房屋成本：1征地费2拆迁补偿安置费3前期工程费4建筑安装工程费5基础设施建筑费6公共配套设施费7管理费8贷款9开发商利润 成本+利润=价格
（三）房地产建筑形态及相关知识 低层：1—3F的建筑称为低层建筑。
多层：7F以下的建筑称为多层建筑。
小高层：7—11F的建筑称为小高层。
高层：12—30F的建筑称为超高层。
超高层：30F以上的建筑称为超高层。
板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。
塔楼：是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层
双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。
双拼别墅：两栋连在一起的别墅。•
连栋别墅：多栋连在一起的别墅。
越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。
复式住宅：在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.8~3.0米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错层住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少控土的土方量。
跃复式住宅：是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9米之间，客厅为共享式。 退台式住宅：退台式住宅以称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅 毛坯房：住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。
会所：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
综合楼：是指有住宅、办公甚至商场的大楼。
店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
所谓智能化住宅小区:是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系
统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。 房屋的组成：基础 、墙体、 柱 、楼地层 、屋顶 、楼梯 、门窗
楼梯：1楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。
（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。
（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 屋顶类型：①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。
②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。
③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。
露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。 走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。
过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。
地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 外瓢窗
外瓢窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
（四）房地产结构相关知识
砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
砖木结构住宅：砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构
共同构筑成的房屋。
钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。
框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
剪力墙结构：剪力墙结构其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
框架—剪力墙结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
砌体结构：通俗的讲，是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。
按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混)
③三级 25～50年（平房）
（五）房产概念
商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济型和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。 公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。
不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。
已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。
单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
共同共有房产 ：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。
准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为
烂尾房 ：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇
集资房：是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政
府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。
廉租房:“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
商品房的“五证” “两书”：
“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。
“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
商品房预售条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到
工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取
得商品房预售许可证明。
5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县
级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。 住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容
产权证书：是指
大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。
小产证：小产证，即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。
商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 分期付款：分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。
按揭付款：按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分代款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
商业贷款：商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一
般为购房款的50%左右。
公积金贷款：公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。
住房公积金的提取：住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金： 1购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。 2离休、退休时。
3完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。 4户口迁出本市或者出境定居时。
另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可提取住房公积金帐户内的存储佘额用于冲抵贷款余额。
组合贷款：组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。
还款方式：一种叫做等额本息还款法，另一种叫做等额本金还款法。两种还款方式的区别主要在于每月的还款额，前一种每月还款额固定不变，后一种还款额逐月减少，你可
以根据自己实际情况进行选择。
1按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月尝还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。
2按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内月还贷额逐月递减的一种还款方式。
诚意金：是房地产租售过程中，租售人为表明其租售的诚意而交给提供租售服务的开发商或中介机构的一笔费用 定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。
订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制
裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
内部认购：是指房地产开发商在尚未取得《商品房许可证》前，以在小范围内推出内部认购的方式来推介商品。 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。
起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 商品房按什么样的方式计价销售：按套（单元）计价，也可以按建筑面积计价销售
商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
销售商品房：必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。
商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积
预测面积：由房地产机构对尚未完工建筑预测面积
实测面积：建筑完工经审核依国家委托开发商，业主审核认定的有权威的面积
产权面积：指指产权依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政部门认定的面积。
套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 砖混结构住宅
使用率：使用面积与建筑面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门
厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包
括山墙）墙体水平投影面积的50％
公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的
地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
（五）房地产开发相关的企业
开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业
承建商:也叫建筑商，是指负责建设房地产项目的市政工程，基础工程及土建装修工程的建筑企业。
代理商：狭义且日常所指的代理商也称为销售代理商，是指负责销售策划和具体工作并以此赚取佣金的房地产经纪机构。广义的代理商是指经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，提供房地产出售、购买、出租、承租及物业咨询评估，销售等有偿服务。
物业公司：对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理的公司
（六）其他
裂缝产生的原因：归结起来可分为结构强度、温度、沉降几
大类。
裂缝是否有害：与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果 表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构 性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。
关于室内采光有何要求：
1每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。 2采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
3高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。
梁的种类：1梁的种类按受力状态分为：
（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。
（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。
（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。
2以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。 不同建筑结构的优缺点比较：
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。
《商品房买卖合同中房屋面积误差如何处理》
一、商品房房屋面积差异时的处理
购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价
款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价
款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
二、套内建筑面积与分摊的共有面积
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
(1) 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
a.预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。
面积误差比计算公式如下：面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%
b.预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。
c.实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%
的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
(2) 套内建筑面积增减的处理办法
a.套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。
b.凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约
定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。
(3) 商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的
实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。
(4) 预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建
筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。
常用英文缩写：1.LOGO-标志 标识 2.POP-户外看板
3.DM-直邮 4.SP-促销活动 5.SOHO-小型办公室 6.SALES DEPARTMENT-销售部 7.5A:楼宇自动化系统BAS. 通信自动化系统CAS. 办公自动化系统OAS . 安防自动化系统SAS . 停车自动化系统PAS 8.CBD-中央商务区 CID-中央科技区 CLD-中央生活区 9.SOLO-单身公寓，单身精准住宅 10.LOFT-超高层办公空间无内墙割断的平敞式平面布置 11.TOWN HOUSE-联排别墅 12.SHOPPING MALL-步行街购物广场
房地产广告的类型有那些：
1 报纸（NP） 2.广播（RD） 3电视（CF） 4夹报（DM） 5海报（DM） 6说明书 7直接邮寄广告 8路牌广告（POP） 9车厢广告 10SP 11罗马旗 12小赠品 13杂志广告 14网络广告 15展示会 16接待中心 17样品屋 18透视图 19模型 20销海 21家具配置图 22交通动线图 23都市计划图 24灯箱
（一） 房地产基本概念
房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利， 包括：1、土地
2、建筑物及地上附着物
3、房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
房产：是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。
地产：是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。
房地产市场分类 ：一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）
二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）
三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）
房地产价格的影响因素：
1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）
2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等
3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）
4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）
5、房屋的市场价格定位
6、房屋的供需状况
7、物业管理公司的口碑
8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少
10、政府因素、土地价格的变动
11、其它因素
国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。 集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。
土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。
国有土地使用权的取得方式:土地使用权出让、 转让、划拨三种形式。
1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。
3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（二）．土地及地产知识概要
住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是
与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。
熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。
毛地：主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，及有地上建筑物及附属设施建筑物，将被改建的土地。
三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
土地按用途分类及使用年限确定：
1、居住用地——70年；
2、工业用地——50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；
4、商业、旅游、娱乐用地——40年；
5、综合或者其他用地——50年。
另外，加油站、加气站用地为——20年
套设施:主要是为方便提供各种设施.
占地面积:小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,基地线以内.
基地面积:建筑物整体在地面的正投影面积.
建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和.
容积率: 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比
绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
得房率(公摊): 配套内使用面积与建筑面积比.
建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比
日照间距:建筑物与建筑物之间的距离,他要满足一个比例的要求.
红线：道路用地的界线（在红线内不允许有任何永久性建筑）
建筑红线：建筑物外方面不能超越的界限。
中线:指墙中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样. 楼间距：指建筑平面轮廓之间的距离，东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5
建筑高度：是指建筑物室外地平面至室外墙面顶部的总高度 住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。
住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。
地基：是指基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载
基础：是指建筑物埋在地下的承重构件，是建筑的重要部分，它的作是承受上层结构传来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层
基础按构造形式分：
1条形基础
2独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，钢筋混凝土排架结构柱下基础的主形式之一。
3筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM 厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。
4箱型基础：用于高层建筑。
5桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 基础的应用：
1多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。
2中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。 3高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合
承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.
非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响.
房型:指几房几厅几卫几阳台.
动线:进门后,各个功能房之间的活动距离,动静分开,干湿分开,厅与卧室不在一条直线上.
面积配比：是指各种面积范围的单元在某一单元总数中各自所占比例的多少
户型配比：也称格局配比，是指各种户型在总户数中的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，
各种不同户型住宅占住宅总数的比例
住宅的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
住宅的开间：房屋内一面墙皮到另一面墙皮的实际距离。 中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。
现浇板：指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
房屋成本：1征地费2拆迁补偿安置费3前期工程费4建筑安装工程费5基础设施建筑费6公共配套设施费7管理费8贷款9开发商利润 成本+利润=价格
（三）房地产建筑形态及相关知识 低层：1—3F的建筑称为低层建筑。
多层：7F以下的建筑称为多层建筑。
小高层：7—11F的建筑称为小高层。
高层：12—30F的建筑称为超高层。
超高层：30F以上的建筑称为超高层。
板楼：有称排楼，即由多个双拼组成，座向统一，并排兴建而成建筑群体者。多为多层。
塔楼：是现今商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。从塔楼的平面图来看，塔楼的平面长度和宽度大致相同。这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层
双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一体三户。 独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。
双拼别墅：两栋连在一起的别墅。•
连栋别墅：多栋连在一起的别墅。
越层：又称楼中楼，既室内有楼梯，一屋可为几层，称为越层。
复式住宅：在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.8~3.0米）高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等，楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。 错层住宅：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅，可以减少控土的土方量。
跃复式住宅：是在复式住宅设计功能上的一种创新，其特点是其中一层层高在2.2米内，通常设置在洗手间、厨房、餐厅、书房、工人房、储藏室等非主要活动区域；一般情况下该种住宅的总层高在3.8~4.9米之间，客厅为共享式。 退台式住宅：退台式住宅以称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。目前，国内建造的退台式住宅都通常属于中高档住宅 毛坯房：住宅是指在住宅在交房时未经装饰，也不附过多的起居设施，仅是完成土建、水电等基本工程，地面为粗糙的混凝土土面，房顶仅抹灰层，预留卫生间、浴缸、水、气管道。
会所：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
综合楼：是指有住宅、办公甚至商场的大楼。
店面：又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。
所谓智能化住宅小区:是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系
统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。 房屋的组成：基础 、墙体、 柱 、楼地层 、屋顶 、楼梯 、门窗
楼梯：1楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。
（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。
（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 屋顶类型：①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。
②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。
③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。
露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。
阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。 走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。
过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。
地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过度的地段。居室是家庭的“领地”讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 外瓢窗
外瓢窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
（四）房地产结构相关知识
砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。
砖木结构住宅：砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构
共同构筑成的房屋。
钢筋混凝土结构住宅：钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。
框架结构住宅：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
剪力墙结构：剪力墙结构其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。
框架—剪力墙结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。
砌体结构：通俗的讲，是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。
按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构） ②二级 50～100年以上(砖混)
③三级 25～50年（平房）
（五）房产概念
商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。 经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济型和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。 公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。
不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。
已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。
单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
共同共有房产 ：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。
准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为
烂尾房 ：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇
集资房：是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政
府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。
廉租房:“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
商品房的“五证” “两书”：
“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。
“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。
商品房预售条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到
工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取
得商品房预售许可证明。
5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县
级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。 住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容
产权证书：是指
大产证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。
小产证：小产证，即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。
商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 分期付款：分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。
按揭付款：按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分代款，依抵押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。其中，住房公积金贷款利率是最低的，并且住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
商业贷款：商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一
般为购房款的50%左右。
公积金贷款：公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。
住房公积金的提取：住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金： 1购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。 2离休、退休时。
3完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。 4户口迁出本市或者出境定居时。
另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可提取住房公积金帐户内的存储佘额用于冲抵贷款余额。
组合贷款：组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。
还款方式：一种叫做等额本息还款法，另一种叫做等额本金还款法。两种还款方式的区别主要在于每月的还款额，前一种每月还款额固定不变，后一种还款额逐月减少，你可
以根据自己实际情况进行选择。
1按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月尝还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。
2按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内月还贷额逐月递减的一种还款方式。
诚意金：是房地产租售过程中，租售人为表明其租售的诚意而交给提供租售服务的开发商或中介机构的一笔费用 定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的 20% 。
订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。
违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制
裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。
内部认购：是指房地产开发商在尚未取得《商品房许可证》前，以在小范围内推出内部认购的方式来推介商品。 均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。
起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 商品房按什么样的方式计价销售：按套（单元）计价，也可以按建筑面积计价销售
商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
销售商品房：必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。
商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积
预测面积：由房地产机构对尚未完工建筑预测面积
实测面积：建筑完工经审核依国家委托开发商，业主审核认定的有权威的面积
产权面积：指指产权依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，
房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政部门认定的面积。
套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 砖混结构住宅
使用率：使用面积与建筑面积之比。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门
厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包
括山墙）墙体水平投影面积的50％
公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的
地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
（五）房地产开发相关的企业
开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业
承建商:也叫建筑商，是指负责建设房地产项目的市政工程，基础工程及土建装修工程的建筑企业。
代理商：狭义且日常所指的代理商也称为销售代理商，是指负责销售策划和具体工作并以此赚取佣金的房地产经纪机构。广义的代理商是指经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，提供房地产出售、购买、出租、承租及物业咨询评估，销售等有偿服务。
物业公司：对社区安防、绿化、内部设施进行、房屋结构，进行维修，养护的管理的公司
（六）其他
裂缝产生的原因：归结起来可分为结构强度、温度、沉降几
大类。
裂缝是否有害：与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果 表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构 性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。
关于室内采光有何要求：
1每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。 2采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
3高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。
梁的种类：1梁的种类按受力状态分为：
（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。
（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。
（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。
2以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。 不同建筑结构的优缺点比较：
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。
《商品房买卖合同中房屋面积误差如何处理》
一、商品房房屋面积差异时的处理
购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价
款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价
款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
二、套内建筑面积与分摊的共有面积
商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。
按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
(1) 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法
a.预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。
面积误差比计算公式如下：面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%
b.预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。
c.实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%
的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。
(2) 套内建筑面积增减的处理办法
a.套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。
b.凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约
定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。
(3) 商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的
实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。
(4) 预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建
筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。
常用英文缩写：1.LOGO-标志 标识 2.POP-户外看板
3.DM-直邮 4.SP-促销活动 5.SOHO-小型办公室 6.SALES DEPARTMENT-销售部 7.5A:楼宇自动化系统BAS. 通信自动化系统CAS. 办公自动化系统OAS . 安防自动化系统SAS . 停车自动化系统PAS 8.CBD-中央商务区 CID-中央科技区 CLD-中央生活区 9.SOLO-单身公寓，单身精准住宅 10.LOFT-超高层办公空间无内墙割断的平敞式平面布置 11.TOWN HOUSE-联排别墅 12.SHOPPING MALL-步行街购物广场
房地产广告的类型有那些：
1 报纸（NP） 2.广播（RD） 3电视（CF） 4夹报（DM） 5海报（DM） 6说明书 7直接邮寄广告 8路牌广告（POP） 9车厢广告 10SP 11罗马旗 12小赠品 13杂志广告 14网络广告 15展示会 16接待中心 17样品屋 18透视图 19模型 20销海 21家具配置图 22交通动线图 23都市计划图 24灯箱