对如何合理使用房屋维修基金的探讨
【摘要】随着经济和社会的快速发展，我国的房地产行业越来越繁荣。规范和科学利用房屋维修基金将有效维护消费者权益、保证社会稳定。因此，本文将对房屋维修基金的特点进行阐述并探讨和分析其科学使用的方法和途径。
【关键词】房屋维修基金；合理利用；探讨分析
1、房屋维修基金概述
房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。
2、房屋维修基金合理利用探讨和分析
2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题
随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：
（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他
有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。
（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。
（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维
修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。
2.2房屋维修资金合理利用方法探析
房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：
（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。
（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。
例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：
a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。
（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。
3、结束语
随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。 参考文献：
[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008
[2]深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定，深圳市住建局颁布.2012
[3]刘伟，孙广杰.审视行政事业单位专项资金管理[j].辽宁经济，2009
[4]于水兵.刍议我国行政事业单位专项资金管理[j]. 金融经济，2009
对如何合理使用房屋维修基金的探讨
【摘要】随着经济和社会的快速发展，我国的房地产行业越来越繁荣。规范和科学利用房屋维修基金将有效维护消费者权益、保证社会稳定。因此，本文将对房屋维修基金的特点进行阐述并探讨和分析其科学使用的方法和途径。
【关键词】房屋维修基金；合理利用；探讨分析
1、房屋维修基金概述
房屋维修基金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造，不得挪作他用。其中，共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。房屋维修基金是伴随着城市化的发展而产生相当于给城市群体住房建立的“医疗保险金”。它关系到群体住房的正常使用和安全，与全体业主和社会公共利益密切相关。随着中国城镇化建设步伐的不断加快，中小城市人口不断增多，城市建设规模不断增大，房屋维修基金的重要性也不断凸显住房专项维修资金的管理、使用和监督也成为人们关注的热点。
2、房屋维修基金合理利用探讨和分析
2.1当前房屋维修基金使用中存在的问题
随着经济的快速发展，我国物业管理产业越来越规范。房屋维修基金的管理和使用相对要规范有序和有效。但在经济不发达地区及很多中小城市，物业管理产业起步相对较晚，覆盖面较窄，规范化程度也不高，主要存在以下几个方面的问题：
（1）使用申报程序繁琐。 根据当前政策法规，使用房屋维修资金，必须经过小区超过半数业主同意。有些涉及小区更新改造的重大项目还必须在征得住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上（即双三分之二以上）的业主同意后，才可以使用住宅专项维修资金。而目前在一部分中小城市，尤其是经济不算发达的地区，小区物业管理不平衡，且很多小区的业主公众意识不强，业主大会很难组织召开，业主无法通过业主大会或者业主委员会表达利益、形成决策，对于住房公共部位的维修，有的人甚至认为事不关己，不想动用自己所属的那份的维修资金。同时，由于住宅专项维修资金申请使用的程序比较繁琐，整个过程需要准备10余项材料，且大部分还需要业主签字同意，让很多业主和物业管理单位嫌麻烦，而对那些既没有物业管理又没有设立业主大会的小区业主来说，组织更加不易。此外，在很多中小城市广大业主对住房维修资金的知情面很窄，仅限于“住房维修资金的筹集使用情况”，而该项资金的交存、使用、增值收益、结存情况，发生列支的项目、费用和分摊情况以及业主分户账中住房维修资金交存、使用、增值收益和结存情况以及其他
有关住房维修资金使用和管理情况等，业主则很难知情，导致与维修无关的业主不愿参与决策，出现了物业公司积极，业主观望，业主委员会尴尬的局面。
（2）房屋维修基金管理不规范。由于财政体制和管理的原因，目前在大部分中小城市，财政部门没有明确指定和开设房屋维修基金银行专户，实行专项存储，专款专用，而是将房屋维修基金纳入财政预算外资金一起管理，与预算外资金混存使用，存在被挪用的可能性。为确保维修资金的安全和保值增值，财政和房管部门应将暂不需动用的房屋维修基金以组合存款的方式存放在银行专户里对维修资金产生的利息，每年均按规定分摊至业主的个人账户，其中当年缴存的按银行活期利息结算，上年缴存的按一年定期利息结算。而在一些中小城市，房屋维修基金往往被转成了财政或房管部门的一笔额外收入或用作管理费用。
（3）房屋维修基金使用中存在“惜用和滥用”的误区。根据规定业委会掌握小区专项维修资金的使用审批权利，在实际操作中有些业委会片面考虑为维修资金增值而惜金如命，以避免任期内可能产生的维修资金续筹的难题的矛盾。对物业公司提出的必须对公共设备、公共设施的维护更新项目往往给予否定。而有些业委会则不认真履行对专项维修资金的审批监管，对维修项目具体内容以及使用的合理性不管不问，如果再遇到有些业委会个别人为私利而滥用权利，造成专项维修资金开支过大。同时有些物业管理单位为降低管理成本，听任设备设施带病运行，导致非正常的设备大修而增加维
修资金额外支出。以上三种情况都会形成和加深小区业主与物业公司、业主与业委会、物业公司与业委会之间的矛盾。
2.2房屋维修资金合理利用方法探析
房屋维修基金的科学合理利用是有效维护消费者权益，保证社会稳定和谐的重要因素之一，因此需要做好房屋维修基金的合理利用，主要包括以下几个方面：
（1）做好房屋维修基金的宣传工作，提高业主加入的积极性。首先需要进一步完善房屋维修基金相关制度及规范并加大宣传推广力度，使业主家喻户晓、熟悉和了解相关政策、引导业主参与和调动自主管理的积极性，让业主也投入到维修资金的使用监管中来，以加强业委会及业主对维修资金使用监管力度。其次要进一步提高业主对房屋维修资金的知情程度。明确房屋维修资金的具体使用范围，如大、中、小修的维修内容和使用条件，了解房屋维修资金的具体使用的实际运作流程。规范物业管理企业对维修资金的项目立项、审批、公示、验收、账目公布程序。主动接受业主和业委会的监督，提高业主对维修资金管理的信任度。
（2）建立强制性应急使用维修资金的相关制度。积极探索住房维修资金使用的简易程序。可以设立应急使用渠道，在紧急情况下可先使用住房维修资金，再补办手续，能够使老旧危房以及突发损坏能及时妥善地得到维护和修缮，加快中小城市物业管理产业的发展速度，督促和指导各小区成立业主委员会，探索开展移交给物业管理企业代管的模式。切实发挥住房“医疗保险金”便民利民的作用。
例如北京住建委根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》，为解决当发生危及房屋使用安全等紧急情况，规定可以在不征求双三分之二以上业主同意情况下，先使用专项维修资金进行房屋维修，此种危急情况共有六种。六大紧急情况是指：
a危及房屋使用安全等紧急情况包括屋面防水损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；
b楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
c电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，定期检验时被责令停梯整改的；
d高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；
e专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
f消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
同时为规范应急使用制度，既要严格审批，又要简化程序。而应急使用的申请程序应避免重复申请。出现紧急情况后，先由相关部门进行鉴定，小区业委会认证后即可组织施工，维修完成后再进行验收、审核、结算。事实证明实行了应急维修制度后，大大减少业主的有效投诉，减少业主与物业公司、业委会之间的纠纷，取得了良好的效果。目前各地都根据当地实际情况，纷纷制定应急使用的相关管理规定。
（3）规范和强化对房屋维修基金的专户专账专项管理。进一步建立和完善统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督的房屋维修基金管理体系。认真研究制定房屋维修基金的增值方式，确保房屋维修基金的保值和增值，并严格将房屋维修基金增值收益转入房屋维修资金滚存使用，不得挪作它用。同时，对未缴纳房屋维修资金的住房，根据实际情况制定补缴办法。例如在二手房进行交易时，原业主未缴存首次房屋维修基金或者所缴存的房屋维修基金余额不足规定标准的，由交易当事人协商足额缴存后，方能办理住房所有权转移登记等。此外，还应进一步加大对违法、违规使用房屋维修基金行为的查处力度，严肃追究挪用房屋维修资金的责任人员的法律责任。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及业主对于自身应享受权利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会逐步迎刃而解。
3、结束语
随着经济的快速发展，我国的物业行业发展越来越科学化和规范化。物业公司需要做好房屋维修资金的管理和利用工作，其科学化的利用将最大程度上保证业主的利益，促进社会和谐有序的发展。 参考文献：
[1]住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法.建设部，财政部颁布.2008
[2]深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定，深圳市住建局颁布.2012
[3]刘伟，孙广杰.审视行政事业单位专项资金管理[j].辽宁经济，2009
[4]于水兵.刍议我国行政事业单位专项资金管理[j]. 金融经济，2009