浙江广播电视大学(本科)毕业论文
论文题目 德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究
学生姓名 叶芳
学 号 [1**********]01
指导教师 邓安能
专 业 行政管理
年 级 2011秋
学 校 湖州广播电视大学
浙江广播电视大学教务处制
目 录
一、引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
二、农民负担过重的根本原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
(一)城乡差距不仅没有缩小,反而在某些方面有进一步加大之势„„„„„„„„„1
(二)由于一段时间以来乡镇税费任务过重和支出费用增长过快,农民收入降低或增长幅度减小两方面的因素造成的 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„2 (三)乡村干部过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
(四)公款招待严重„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „3
(五)各种检查评比过滥,达标活动过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
(六)农业市场化程度较低,农民收入风险大增„„„„„„„„„„„3
三、解决农民负担过重的措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
(一)撤乡并镇、压缩机构和精简干部,彻底减少乡镇开支„„„„„„„„„„„„3
(二)国家财政应当担负农村社会事业性经费,取消本不该由农民承受的负担„„„„4
(三)变目前的农业税为所得税,给予农民以“国民待遇”„„„„„„„„„„„„4
(四)加大农业投入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
(五) 积极推进税费制度改革„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„„„5
(六)走城乡一体、协调发展的新型城镇化道路„„„„„„„„„„„„„„„„„5
四、结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 参考献文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究
[摘要]
随着房地产行业的不断升温,德清县的房产交易也不断攀升。同时,房产中介机构也随之应运而生,其数量也不断增加。由于房产中介机构积极运作,为整个房地产市场盘活存量,提供了极大的方便,也为广大消费者提供了方便和优质的服务。然而,随着中介机构的不断增加,加上有关部门没有很好的进行规范,也使整个房产中介市场出现了鱼龙混杂的局面,消费者投诉不断增加,急需有关部门对其进行规范。
[关键词] 房产中介 管理 研究对策
一、房产中介机构现状
德清县房屋开发和销售主要在县城武康镇,其它乡镇虽也有部分开发,但数量较少。根据调查统计,目前在武康镇有照房产中介机构有72家(其中个体户56家,公司或其它性质的16家)。另有数十家无照经营或正在装修准备开业的中介机构。从从业人员资格证书情况来看,只有近十家的中介机构有人员经过培训办理了房产中介资格证书。绝大部分中介机构只有一张桌子,一台电话,一台电脑和一块房屋标牌。
二、存在的主要问题
(一)无照经营房产中介情况依然存在。从调查情况看,无照经营房产中介机构的,在武康镇被发现的有数十家。通过无照房产中介机构进行交易,对买卖双方都存在较大风险,一旦被骗,则无从查找。尤其对消费者造成的损失可能就更重。如:有三名女生来武康实习,在电线杆上看到广告后即与其取得联系,并交了定金。最后,拿钥匙时找不到人。
(二)房产中介主体准入门槛不高。由于注册登记时,无需对从业人员资格进行严格审查,而且从业人员资格证书是后置条件,也只是到房产管理部门备案。因此,从业人员没有专业经验的也可以从事房产中介。这样也造成房产中介从业人员素质参差不齐,有的甚至素质低下,很多问题解释不清。如:某中介人员对房产面积如何计算也不清楚,对消费者解释阳台面积是送的,签好合同后,消费者到房管部门一了解,阳台算一半面积,消费者认为上当了。
按工商部门的要求,每个中介门店要求不低于三人持证上岗,证件包括经纪人资格证和上岗证。多数品牌中介开始要求每个员工上岗必须考取两证,但目前德清县的此类培训、考试体系尚不完善,所以并不是每个人都能及时考取两证。从整个德清县来讲,有证经纪人所占比例不足30%。但若按照国家要求的、更为严格的专业水平来要求,德清县这方面的人才更是寥寥无几。
(三)没有使用统一的交易合同示范文本。虽在网上建设部门已经制定并公示了房产中介交易的合同示范文本,但是没有中介机构使用该文本。中介二手房交易合同五花八门,互相抄袭修改,合同只要有利于自己,想写什么条款就写什么条款,随意性大,有的甚至出现霸王条款。而对于消费者来说,接触中介合同机会较少,问题不可能想的很全面,签订时容易上当。
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(四)中介机构人员专业素质不高。房产交易内容复杂,包括估价、合同、公证、税费等环节,涉及的权利义务关系复杂,如所有权、使用权、占有权、收益权、处置权等等。对于大多数人来说,房产交易在一生中最多也碰上一两次,要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法律等全部掌握非常困难,由于中介机构人员素质低下,业务能力差,很多问题解释不清,一旦出现问题,带来的麻烦只能由买卖双方承受。中介机构只是不收中介费了事,最后吃亏的还是消费者。
地产中介行业经纪人恶意跳槽、中介公司之间恶性竞争、中介店铺老板卷钱关门等事件屡有发生,这其中的原因,除了行业的开店门槛过低等因素外,跟从事中介行业的人员素质过低、专业能力不足、人员流动大也有很大关系,如何提高中介人员的专业能力,也是解决二手市场混乱不能忽视的一个问题。
中介行业人员素质偏低、专业能力不强、人员流动性大,会给房产行业带来巨大的负面影响。如果一个公司绝大多数从业人员为非地产专业人员,并且不对员工进行系统、全面的专业培训,树立行业意识,增强专业知识,提高个人能力,将会让公司举步维艰,越来越难做。
(五)收费不规范,多收费、乱收费时有发生。中介机构收费情况虽经物价部门批准,但弹性较大,以目前的高房价,中介费相当可观,有的可以说是超出了合理范围。有的中介机构还存在随意多收现象,消费者发现了就退还,然而大多数消费者并不了解中介应该如何收费及收费标准。
近两年,中介经营成本大幅增加,收益锐减。然而,业内同行为了争夺客源,收费标准各行其是,有的甚至仅收0.5%。中介费的差异比较,使得‘跳单’频频。一旦行业统一收费标准,对避免恶性竞争,促进行业协同发展有极大的帮助。
据了解,以往德清县房产中介一般按照“买卖代理费为房屋成交价的1%收取,全部由买方支付;按揭贷款费按买方实际贷款总额1%收取;三证过户代理费为500元或1000元/套。
然而,受房地产市场大环境的影响,德清县二手房交易量大幅下降,房产中介赢利急剧下滑。加上,中介业同行随意降低收费标准、人情打折严重,市场存在诸多不稳定因素。此外,由于物价、人员工资、门店租金的上涨,房产中介的经营成本大幅提高,而德清县房产中介收费标准仍然停留在上世纪90年代,远低于周边同等城市。
少数中介机构不诚信,牟取暴利;违背基本商业准则,发布不实信息,分割买卖双方,欺满消费者;利用“净价”、“全包”让消费者上当时有发生。
在德清县武康的不少商业地段,有着不成文的“潜规则”,商家每转一次,房东同时也以一定比例或一定数额收取一次费用。
记得来了客户想咨询转让费,事件大致是这样的:陈女士花近10万元从一户商家那转下了德清县武康贵和街一间70平方米的店面。在与房东签订新的租房合约时,合约上写上了一条“今后店面转让,需将转让费的10%支付给房东”。看到这一条,陈女士心里不禁要问,原先支付的近10万元转让费到底进了谁的腰包。
店面之前的承租者王先生透露,其实他在转让费一项中并没有赚钱。2006年,王先生花4万元转让费盘下了这家店面,加上装修,他店面的成本已经达到了8万多元。而此次转让,作为业内的“潜规则”,王先生将10%的转让费支付给了房东。也就是说,王先生也只是拿回了自己当初的店面成本。
“我的转让是亏本的。”眼下德清县贵和街的一家40多平方米的店面正在转让,商家直呼
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自己是由于经营不善,与其继续亏下去,不如损失点转让费。她介绍,她经营的这家店面,之前已经转让了三次,如果按照装修成本转嫁的原则的话,以每重新装修一次2万元计算,她的转让费也要达到八九万。但是,以这个价格来转让,显然不会有人接手。于是,她开出的转让费是7.5万元,其中还有5000元要支付给房东。相比转让频率高的店面,长时间不转的店面显然能让承租者从转让费行情中受益。“如果一直没转过的话,下次转让,也是可以按照市场行情来转的。”兴康北路的一位商家,店面已经开了五六年,其间边上的店面经常转,转让费也从当初的一两万涨到了现在的八九万。“如果现在转让,转让费上就能赚六七万元。”
的确,转让费转一次涨一次似乎已经成为业内的共识。可以看出,真正分享转让费这杯美羮的,除了常年不转的商家外,最大的受益者就是从每次转让中收取费用的房东.
三、针对存在问题,提出如下建议:
(一)有关部门应加强对房产中介机构及从业人员中介活动的管理。建议工商、建设、物价等部门加强沟通形成合力,系统性的制定房产中介服务领域市场准入、监管,推出实施办法,提高管理部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性。开展评优活动,对讲信誉、操作规范的中介机构给与表彰,促进中介市场形成良好的市场竞争机制。
(二)组织成立行业协会,加强行业自律。由行业主管部门牵头,成立房产中介机构行业协会。通过协会一是开展业务交流,促进行业整体业务水平的提高;二是制定统一的房产信息发布规则,提高房产信息可靠性和真实性;三是进行行业自律,倡导规范文明经营,使违规经营失去其存在基础;四是积极发现并举报无照经营,净化中介市场。
(三)打击无照经营和违规经营行为。相关主管部门,要对中介服务行业的无照经营和违规操作进行严厉打击,保障合法经营户和消费者的权益;并加强合同监管,督促中介机构使用二手房交易示范合同文本,坚决禁止自制合同的霸王条款。
(四)对中介机构从业人员要强化培训。要完善培训机制,为中介机构从业人员的业务培训提供方便,通过培训不断提高人员素质。相关部门要做好中介机构从业人员资格证的检查,中介机构无证人员不得从事相关办证业务。
(五)规范中介收费标准。物价部门要根据国家相关规定,开展中介机构收费情况调查,确定合理的收费幅度,规范收费行为。
(六)媒体要在规范房产中介机构经营上发挥积极作用。对房产中介服务实施舆论监管,引导中介机构规范经营。对一些恶意的侵权行为进行曝光。
四、结语
五、 承诺是金,有了放心,才会有舒心。房产中介只有加强行业自律,苛守行业规范,敢于作出相应的承诺,才可一步一步地走向前,求得最好的发展,而对房地产买卖双方来讲,选择资质良好的经纪人,选择敢于对社会郑重承诺的“放心中介”是确保利益不受侵害或损害的根本保证。
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德清县消费者权益保护委员会《 德清县消保委:关于房产中介存在问题的调查》2010-04-26 《二手房市场出现部分房主全款打折卖房、炒房客放盘套现等新现象》201307
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浙江广播电视大学(本科)毕业论文
论文题目 德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究
学生姓名 叶芳
学 号 [1**********]01
指导教师 邓安能
专 业 行政管理
年 级 2011秋
学 校 湖州广播电视大学
浙江广播电视大学教务处制
目 录
一、引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
二、农民负担过重的根本原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
(一)城乡差距不仅没有缩小,反而在某些方面有进一步加大之势„„„„„„„„„1
(二)由于一段时间以来乡镇税费任务过重和支出费用增长过快,农民收入降低或增长幅度减小两方面的因素造成的 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„2 (三)乡村干部过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2
(四)公款招待严重„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „3
(五)各种检查评比过滥,达标活动过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
(六)农业市场化程度较低,农民收入风险大增„„„„„„„„„„„3
三、解决农民负担过重的措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
(一)撤乡并镇、压缩机构和精简干部,彻底减少乡镇开支„„„„„„„„„„„„3
(二)国家财政应当担负农村社会事业性经费,取消本不该由农民承受的负担„„„„4
(三)变目前的农业税为所得税,给予农民以“国民待遇”„„„„„„„„„„„„4
(四)加大农业投入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
(五) 积极推进税费制度改革„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„„„5
(六)走城乡一体、协调发展的新型城镇化道路„„„„„„„„„„„„„„„„„5
四、结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 参考献文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究
[摘要]
随着房地产行业的不断升温,德清县的房产交易也不断攀升。同时,房产中介机构也随之应运而生,其数量也不断增加。由于房产中介机构积极运作,为整个房地产市场盘活存量,提供了极大的方便,也为广大消费者提供了方便和优质的服务。然而,随着中介机构的不断增加,加上有关部门没有很好的进行规范,也使整个房产中介市场出现了鱼龙混杂的局面,消费者投诉不断增加,急需有关部门对其进行规范。
[关键词] 房产中介 管理 研究对策
一、房产中介机构现状
德清县房屋开发和销售主要在县城武康镇,其它乡镇虽也有部分开发,但数量较少。根据调查统计,目前在武康镇有照房产中介机构有72家(其中个体户56家,公司或其它性质的16家)。另有数十家无照经营或正在装修准备开业的中介机构。从从业人员资格证书情况来看,只有近十家的中介机构有人员经过培训办理了房产中介资格证书。绝大部分中介机构只有一张桌子,一台电话,一台电脑和一块房屋标牌。
二、存在的主要问题
(一)无照经营房产中介情况依然存在。从调查情况看,无照经营房产中介机构的,在武康镇被发现的有数十家。通过无照房产中介机构进行交易,对买卖双方都存在较大风险,一旦被骗,则无从查找。尤其对消费者造成的损失可能就更重。如:有三名女生来武康实习,在电线杆上看到广告后即与其取得联系,并交了定金。最后,拿钥匙时找不到人。
(二)房产中介主体准入门槛不高。由于注册登记时,无需对从业人员资格进行严格审查,而且从业人员资格证书是后置条件,也只是到房产管理部门备案。因此,从业人员没有专业经验的也可以从事房产中介。这样也造成房产中介从业人员素质参差不齐,有的甚至素质低下,很多问题解释不清。如:某中介人员对房产面积如何计算也不清楚,对消费者解释阳台面积是送的,签好合同后,消费者到房管部门一了解,阳台算一半面积,消费者认为上当了。
按工商部门的要求,每个中介门店要求不低于三人持证上岗,证件包括经纪人资格证和上岗证。多数品牌中介开始要求每个员工上岗必须考取两证,但目前德清县的此类培训、考试体系尚不完善,所以并不是每个人都能及时考取两证。从整个德清县来讲,有证经纪人所占比例不足30%。但若按照国家要求的、更为严格的专业水平来要求,德清县这方面的人才更是寥寥无几。
(三)没有使用统一的交易合同示范文本。虽在网上建设部门已经制定并公示了房产中介交易的合同示范文本,但是没有中介机构使用该文本。中介二手房交易合同五花八门,互相抄袭修改,合同只要有利于自己,想写什么条款就写什么条款,随意性大,有的甚至出现霸王条款。而对于消费者来说,接触中介合同机会较少,问题不可能想的很全面,签订时容易上当。
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(四)中介机构人员专业素质不高。房产交易内容复杂,包括估价、合同、公证、税费等环节,涉及的权利义务关系复杂,如所有权、使用权、占有权、收益权、处置权等等。对于大多数人来说,房产交易在一生中最多也碰上一两次,要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法律等全部掌握非常困难,由于中介机构人员素质低下,业务能力差,很多问题解释不清,一旦出现问题,带来的麻烦只能由买卖双方承受。中介机构只是不收中介费了事,最后吃亏的还是消费者。
地产中介行业经纪人恶意跳槽、中介公司之间恶性竞争、中介店铺老板卷钱关门等事件屡有发生,这其中的原因,除了行业的开店门槛过低等因素外,跟从事中介行业的人员素质过低、专业能力不足、人员流动大也有很大关系,如何提高中介人员的专业能力,也是解决二手市场混乱不能忽视的一个问题。
中介行业人员素质偏低、专业能力不强、人员流动性大,会给房产行业带来巨大的负面影响。如果一个公司绝大多数从业人员为非地产专业人员,并且不对员工进行系统、全面的专业培训,树立行业意识,增强专业知识,提高个人能力,将会让公司举步维艰,越来越难做。
(五)收费不规范,多收费、乱收费时有发生。中介机构收费情况虽经物价部门批准,但弹性较大,以目前的高房价,中介费相当可观,有的可以说是超出了合理范围。有的中介机构还存在随意多收现象,消费者发现了就退还,然而大多数消费者并不了解中介应该如何收费及收费标准。
近两年,中介经营成本大幅增加,收益锐减。然而,业内同行为了争夺客源,收费标准各行其是,有的甚至仅收0.5%。中介费的差异比较,使得‘跳单’频频。一旦行业统一收费标准,对避免恶性竞争,促进行业协同发展有极大的帮助。
据了解,以往德清县房产中介一般按照“买卖代理费为房屋成交价的1%收取,全部由买方支付;按揭贷款费按买方实际贷款总额1%收取;三证过户代理费为500元或1000元/套。
然而,受房地产市场大环境的影响,德清县二手房交易量大幅下降,房产中介赢利急剧下滑。加上,中介业同行随意降低收费标准、人情打折严重,市场存在诸多不稳定因素。此外,由于物价、人员工资、门店租金的上涨,房产中介的经营成本大幅提高,而德清县房产中介收费标准仍然停留在上世纪90年代,远低于周边同等城市。
少数中介机构不诚信,牟取暴利;违背基本商业准则,发布不实信息,分割买卖双方,欺满消费者;利用“净价”、“全包”让消费者上当时有发生。
在德清县武康的不少商业地段,有着不成文的“潜规则”,商家每转一次,房东同时也以一定比例或一定数额收取一次费用。
记得来了客户想咨询转让费,事件大致是这样的:陈女士花近10万元从一户商家那转下了德清县武康贵和街一间70平方米的店面。在与房东签订新的租房合约时,合约上写上了一条“今后店面转让,需将转让费的10%支付给房东”。看到这一条,陈女士心里不禁要问,原先支付的近10万元转让费到底进了谁的腰包。
店面之前的承租者王先生透露,其实他在转让费一项中并没有赚钱。2006年,王先生花4万元转让费盘下了这家店面,加上装修,他店面的成本已经达到了8万多元。而此次转让,作为业内的“潜规则”,王先生将10%的转让费支付给了房东。也就是说,王先生也只是拿回了自己当初的店面成本。
“我的转让是亏本的。”眼下德清县贵和街的一家40多平方米的店面正在转让,商家直呼
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自己是由于经营不善,与其继续亏下去,不如损失点转让费。她介绍,她经营的这家店面,之前已经转让了三次,如果按照装修成本转嫁的原则的话,以每重新装修一次2万元计算,她的转让费也要达到八九万。但是,以这个价格来转让,显然不会有人接手。于是,她开出的转让费是7.5万元,其中还有5000元要支付给房东。相比转让频率高的店面,长时间不转的店面显然能让承租者从转让费行情中受益。“如果一直没转过的话,下次转让,也是可以按照市场行情来转的。”兴康北路的一位商家,店面已经开了五六年,其间边上的店面经常转,转让费也从当初的一两万涨到了现在的八九万。“如果现在转让,转让费上就能赚六七万元。”
的确,转让费转一次涨一次似乎已经成为业内的共识。可以看出,真正分享转让费这杯美羮的,除了常年不转的商家外,最大的受益者就是从每次转让中收取费用的房东.
三、针对存在问题,提出如下建议:
(一)有关部门应加强对房产中介机构及从业人员中介活动的管理。建议工商、建设、物价等部门加强沟通形成合力,系统性的制定房产中介服务领域市场准入、监管,推出实施办法,提高管理部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性。开展评优活动,对讲信誉、操作规范的中介机构给与表彰,促进中介市场形成良好的市场竞争机制。
(二)组织成立行业协会,加强行业自律。由行业主管部门牵头,成立房产中介机构行业协会。通过协会一是开展业务交流,促进行业整体业务水平的提高;二是制定统一的房产信息发布规则,提高房产信息可靠性和真实性;三是进行行业自律,倡导规范文明经营,使违规经营失去其存在基础;四是积极发现并举报无照经营,净化中介市场。
(三)打击无照经营和违规经营行为。相关主管部门,要对中介服务行业的无照经营和违规操作进行严厉打击,保障合法经营户和消费者的权益;并加强合同监管,督促中介机构使用二手房交易示范合同文本,坚决禁止自制合同的霸王条款。
(四)对中介机构从业人员要强化培训。要完善培训机制,为中介机构从业人员的业务培训提供方便,通过培训不断提高人员素质。相关部门要做好中介机构从业人员资格证的检查,中介机构无证人员不得从事相关办证业务。
(五)规范中介收费标准。物价部门要根据国家相关规定,开展中介机构收费情况调查,确定合理的收费幅度,规范收费行为。
(六)媒体要在规范房产中介机构经营上发挥积极作用。对房产中介服务实施舆论监管,引导中介机构规范经营。对一些恶意的侵权行为进行曝光。
四、结语
五、 承诺是金,有了放心,才会有舒心。房产中介只有加强行业自律,苛守行业规范,敢于作出相应的承诺,才可一步一步地走向前,求得最好的发展,而对房地产买卖双方来讲,选择资质良好的经纪人,选择敢于对社会郑重承诺的“放心中介”是确保利益不受侵害或损害的根本保证。
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德清县消费者权益保护委员会《 德清县消保委:关于房产中介存在问题的调查》2010-04-26 《二手房市场出现部分房主全款打折卖房、炒房客放盘套现等新现象》201307
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