******园能源成本控制概述
能耗在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的30%-40%（不含代收代缴部分）。在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点。
楼宇节能可以分为两种：一种投入一定的资金通过对原系统设备进行改造, 修正原设备不合理的匹配和失误, 或是在楼宇中采用一些先进的产品和技术来达到节能的目的. 我们称之为改造节能; 另一种是通过科学的管理方法, 不需要投入资金就可以达到节能的目的, 我们把它称为管理节能。
下面我们就从写字楼的后期管理中简述一下如何节能。
一、物业管理中写字楼能耗组成
1、电能。主要有中央空调及末端设备、公区照明（走道、楼梯、地下室、设备房照明）、电梯（电梯用电、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设备（电话网络机房设备用电、手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其它机房设备用电等；
2、水耗。绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水、其它用水（如消防用水）等；
3、天然气。主要是食堂用气等。
二、能耗使用状况分析
1、中央空调系统是大楼的能耗大户，其能耗一般能占到写字楼能耗的40%-65%，其所在比例的高低一般取决于四个方面：一是大楼本身的节能设计是否足够好，如外墙保温、玻璃是否中空或更好；二是中央空调设备的选择和施工工艺及材质是否是节能型，如水管的保温厚度及材质的选择、中央空调的选型等；三是中央空调的日常运行方式是否做到节能，如空调的开启时间、出水回水温度、是否有智能调节系统等；四是中央空调的运行管理、维修维护是否满足设备要求并节能，如发现问题是否及时处理、风管的清洁及末端设备的清洗、巡检的频次和内容能否在第一时间发现问题并及时处理、保养过程是否专业、结果是否达到应有的效果等。
2、电梯用电是大楼能耗的第二大户。一般有如下几个方面影响电梯的能耗：一是设备的选型是否节能，如选用带能量回馈装置的电梯；二是多台电梯的运行方式，如群控方式、单独控制等；三是电梯的运行管理和维修维护是否满足要求，如设备老化及锈蚀将增加电梯运行能耗等；电梯轿厢照明是否采用节能型灯泡；井道照明是否用完及时关闭等。
3、公区照明的能耗。一般受下面几个因数影响：一是灯具的选择及开关控制方式；二是灯具的数量及设置方式；三是运行管理方式，如时控器等。
4、其它系统的用电基本恒定，除去前期设备选型对能耗的影响很大外，后期管理节能的方法和手段不多。
三、节能分析及建议
（一）中央空调系统
1、管理节能（进出水温度调节）
一般来讲，冷冻水的温度每升高1℃(或是热泵供热水温度每降低1℃) 能耗下降3%.长期以来, 人们将制冷工况7-12℃(冷凝温度由环境决定) 和热泵工况
40-45℃(蒸发温度由环境决定) 作为中央空调系统的标准工况, 有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的”遵守”了这一标准工况, 这就无端耗费了大量的能源.
目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的, 冷冻水温度7℃(热泵冷凝水45℃) 保持不变，当不需要太多冷(热) 量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节”；而通过控制中央空调冷冻水(热泵冷凝水) 的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”。其“质的调节”好处是降低了单位冷(热) 量的能耗。
传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式, 其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”，特别是在过渡季节期间，因末端设备相对有较大的换热余量, 通过提高冷冻水的出水温度(或降低热泵工况冷凝温度), 完全可以在不牺牲舒适度的前提下, 达到节能的目的。
将室内温度提高2-3℃（或冬季降低室内温度2-3℃），那通过提高冷冻水出水温度(或降低热泵工况冷凝温度) 的措施既可以提高制冷机的效率，又可以达到少提供冷（热）量以使室内温度达到规定的要求。更重要的是：对中央空调系统进行“量的调节”，使控制室内温度更具有可操性.
其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行, 不仅仅是每升高（或降低）1℃，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷（热）量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数, 使节能效果更为显著。如3台制冷机以7℃出水温度按80%负荷运行, 同2台制冷机以10℃出水温度按100%负荷运行, 后者所提供的冷量仅减少了9%(而不是17%),但减少的能耗约为25%.
2、管理节能（时间）
一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。这个时间可根据实际运行经验进行微调。比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。
在春秋两季温度较为合适的季节。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统，或缩短空调的开启时间。
对于周六日、节假日的管理。可根据写字楼的各办公室的加班情况，制定详细且节能的管理方式。这个与写字楼的实际状况相关。
3、维修维护对节能的作用
一个运行良好的中央空调系统是节能的管理。而对系统的维护保养则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，且严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。
对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及查找原因并进行检修作准备。包括：运行人员一班一次检查、维保人员每月一次巡检、维保人员每年检修。机组修理分为：大修、中修、小修周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间：5～7年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。
以上的几种节能方式不是独立存在，写字楼应根据实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行。这样才能做到节能降耗。
（二）电梯系统
1、电梯的运行管理方式
写字楼中的电梯一般有下列几种管理方式：
一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是选择最近的，且未满载）响应，电梯厅的多部电梯选用此种方式。一般电梯厂家提供的此类程序是可以根据运行情况进行参数修改的。建议在运行管理中多观察，根据运行能耗结果进行参数修订，如群控的电梯台数，载重量的微调，电梯无外招时的停靠楼层等。
在客流量很小的“空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。 上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，乘客走出轿厢后，立即反向运行。 下班时，则可转入“下行客流方式”。午餐时，上、下行客流量都相当大，可转入“午餐服务方式”，不断地监视各区的客流量，随时向客流量大的区域分派轿厢，以缓解载客高峰。
二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招。一般的消防电梯就采用此种模式。此种模式又有如下几种运行模式：电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。
2、电梯的维修维护与日常管理
由专业电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施。
3、电梯相关照明节能
井道照明，因为用时才开启，其能耗不大。节能效果不明显。只要做好相应的管理制度，不出现长明灯就行。
电梯轿厢照明是写字楼的节能重点。现在通行的做法是：电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。根据经验，电梯轿厢照明推荐改用LED 照明系统，可每年节能20%左右；适当控制轿厢照明的照度也能起到节能的作用。
（三）公区照明系统
因其系统的特殊性，节能措施可从多个方面实施：
1、新技术新材料节能。如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。但在新技术新材料的使用中要考虑改造成本和维护成本。比如现在地下室使用的日光灯灯是T8的，厂家说T8比T5节能，事实却是如此，但是T8的寿命偏短，成本也比T5要高。采用那一种，需要经过成本核算才知道。
2、管理制度节能。将节能降耗的思想融入到实际管理中。加强巡视，发现不该亮的灯立即关闭。根据季节的变化，调整时控器的时间，夏天灯具的开启时间延后和白天关闭时间提前；调整地下车库的照明照度和灯具的数量，一般保证车道照明，减少车位照明等。
3、节能技术改造节能。如将楼道照明改为声控或人体感应等措施。
4、加大节能降耗宣传，让节能降耗思想深入写字楼的每一个人，不但包括物业管理人员，还要包括写字楼办公室人员，让其养成人走灯灭、楼层不高时间不急走楼梯等。
当然，在物业管理中，节能降耗点很多，如水龙头的及时更换、杜绝跑冒滴漏现象等。这里就不在累述。
******园能源成本控制概述
能耗在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的30%-40%（不含代收代缴部分）。在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点。
楼宇节能可以分为两种：一种投入一定的资金通过对原系统设备进行改造, 修正原设备不合理的匹配和失误, 或是在楼宇中采用一些先进的产品和技术来达到节能的目的. 我们称之为改造节能; 另一种是通过科学的管理方法, 不需要投入资金就可以达到节能的目的, 我们把它称为管理节能。
下面我们就从写字楼的后期管理中简述一下如何节能。
一、物业管理中写字楼能耗组成
1、电能。主要有中央空调及末端设备、公区照明（走道、楼梯、地下室、设备房照明）、电梯（电梯用电、井道照明、轿厢照明等）、水泵（给水泵、消防泵、排污泵）、通风系统（排烟、排风、正压送风等）、电信设备（电话网络机房设备用电、手机信号覆盖设备用电）、安防设备（车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等）、其它机房设备用电等；
2、水耗。绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水、其它用水（如消防用水）等；
3、天然气。主要是食堂用气等。
二、能耗使用状况分析
1、中央空调系统是大楼的能耗大户，其能耗一般能占到写字楼能耗的40%-65%，其所在比例的高低一般取决于四个方面：一是大楼本身的节能设计是否足够好，如外墙保温、玻璃是否中空或更好；二是中央空调设备的选择和施工工艺及材质是否是节能型，如水管的保温厚度及材质的选择、中央空调的选型等；三是中央空调的日常运行方式是否做到节能，如空调的开启时间、出水回水温度、是否有智能调节系统等；四是中央空调的运行管理、维修维护是否满足设备要求并节能，如发现问题是否及时处理、风管的清洁及末端设备的清洗、巡检的频次和内容能否在第一时间发现问题并及时处理、保养过程是否专业、结果是否达到应有的效果等。
2、电梯用电是大楼能耗的第二大户。一般有如下几个方面影响电梯的能耗：一是设备的选型是否节能，如选用带能量回馈装置的电梯；二是多台电梯的运行方式，如群控方式、单独控制等；三是电梯的运行管理和维修维护是否满足要求，如设备老化及锈蚀将增加电梯运行能耗等；电梯轿厢照明是否采用节能型灯泡；井道照明是否用完及时关闭等。
3、公区照明的能耗。一般受下面几个因数影响：一是灯具的选择及开关控制方式；二是灯具的数量及设置方式；三是运行管理方式，如时控器等。
4、其它系统的用电基本恒定，除去前期设备选型对能耗的影响很大外，后期管理节能的方法和手段不多。
三、节能分析及建议
（一）中央空调系统
1、管理节能（进出水温度调节）
一般来讲，冷冻水的温度每升高1℃(或是热泵供热水温度每降低1℃) 能耗下降3%.长期以来, 人们将制冷工况7-12℃(冷凝温度由环境决定) 和热泵工况
40-45℃(蒸发温度由环境决定) 作为中央空调系统的标准工况, 有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的”遵守”了这一标准工况, 这就无端耗费了大量的能源.
目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的, 冷冻水温度7℃(热泵冷凝水45℃) 保持不变，当不需要太多冷(热) 量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节”；而通过控制中央空调冷冻水(热泵冷凝水) 的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”。其“质的调节”好处是降低了单位冷(热) 量的能耗。
传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式, 其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”，特别是在过渡季节期间，因末端设备相对有较大的换热余量, 通过提高冷冻水的出水温度(或降低热泵工况冷凝温度), 完全可以在不牺牲舒适度的前提下, 达到节能的目的。
将室内温度提高2-3℃（或冬季降低室内温度2-3℃），那通过提高冷冻水出水温度(或降低热泵工况冷凝温度) 的措施既可以提高制冷机的效率，又可以达到少提供冷（热）量以使室内温度达到规定的要求。更重要的是：对中央空调系统进行“量的调节”，使控制室内温度更具有可操性.
其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行, 不仅仅是每升高（或降低）1℃，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷（热）量有所增加；还会减少制冷机及配套水泵开启的台数, 使节能效果更为显著。如3台制冷机以7℃出水温度按80%负荷运行, 同2台制冷机以10℃出水温度按100%负荷运行, 后者所提供的冷量仅减少了9%(而不是17%),但减少的能耗约为25%.
2、管理节能（时间）
一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。这个时间可根据实际运行经验进行微调。比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。
在春秋两季温度较为合适的季节。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统，或缩短空调的开启时间。
对于周六日、节假日的管理。可根据写字楼的各办公室的加班情况，制定详细且节能的管理方式。这个与写字楼的实际状况相关。
3、维修维护对节能的作用
一个运行良好的中央空调系统是节能的管理。而对系统的维护保养则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，且严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。
对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及查找原因并进行检修作准备。包括：运行人员一班一次检查、维保人员每月一次巡检、维保人员每年检修。机组修理分为：大修、中修、小修周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间：5～7年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。
以上的几种节能方式不是独立存在，写字楼应根据实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行。这样才能做到节能降耗。
（二）电梯系统
1、电梯的运行管理方式
写字楼中的电梯一般有下列几种管理方式：
一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯（一般是选择最近的，且未满载）响应，电梯厅的多部电梯选用此种方式。一般电梯厂家提供的此类程序是可以根据运行情况进行参数修改的。建议在运行管理中多观察，根据运行能耗结果进行参数修订，如群控的电梯台数，载重量的微调，电梯无外招时的停靠楼层等。
在客流量很小的“空闲状态”，空闲轿厢中有一台在基本待命，其他所有轿厢被分散到整个运行行程上，为使各层站的候车时间最短，将从所有分布在整体服务区中的最近一站调度发车，不需要运行的轿厢自动关闭，避免空载运行。 上班时，几乎没有下行乘客，客流基本上都上行，可转入“上行客流方式”，各区电梯都全力输送上行乘客，乘客走出轿厢后，立即反向运行。 下班时，则可转入“下行客流方式”。午餐时，上、下行客流量都相当大，可转入“午餐服务方式”，不断地监视各区的客流量，随时向客流量大的区域分派轿厢，以缓解载客高峰。
二是分散控制，就是电梯不联网，每台电梯各自运行，各自响应自己的外招。一般的消防电梯就采用此种模式。此种模式又有如下几种运行模式：电梯无召唤时停靠在所在楼层；电梯无召唤时停靠在中间楼层；电梯无召唤时停靠在一层。此三种模式的能耗差别不大，后两种在实际运行中比第一种略微节能。
2、电梯的维修维护与日常管理
由专业电梯公司负责电梯的维修维护，物业公司负责日常巡视和监督检查电梯公司的工作。做好电梯日常维修，做好井道内相关机械部件的锈蚀处理，轨道保证不缺少润滑油等措施。
3、电梯相关照明节能
井道照明，因为用时才开启，其能耗不大。节能效果不明显。只要做好相应的管理制度，不出现长明灯就行。
电梯轿厢照明是写字楼的节能重点。现在通行的做法是：电梯停止不动后几分钟，电梯照明关闭，一旦有外招则自动打开。根据经验，电梯轿厢照明推荐改用LED 照明系统，可每年节能20%左右；适当控制轿厢照明的照度也能起到节能的作用。
（三）公区照明系统
因其系统的特殊性，节能措施可从多个方面实施：
1、新技术新材料节能。如采用更为节能的灯具，智能型时控器等。但在新技术新材料的使用中要考虑改造成本和维护成本。比如现在地下室使用的日光灯灯是T8的，厂家说T8比T5节能，事实却是如此，但是T8的寿命偏短，成本也比T5要高。采用那一种，需要经过成本核算才知道。
2、管理制度节能。将节能降耗的思想融入到实际管理中。加强巡视，发现不该亮的灯立即关闭。根据季节的变化，调整时控器的时间，夏天灯具的开启时间延后和白天关闭时间提前；调整地下车库的照明照度和灯具的数量，一般保证车道照明，减少车位照明等。
3、节能技术改造节能。如将楼道照明改为声控或人体感应等措施。
4、加大节能降耗宣传，让节能降耗思想深入写字楼的每一个人，不但包括物业管理人员，还要包括写字楼办公室人员，让其养成人走灯灭、楼层不高时间不急走楼梯等。
当然，在物业管理中，节能降耗点很多，如水龙头的及时更换、杜绝跑冒滴漏现象等。这里就不在累述。