关于规范城中村改造项目土地处置
有关问题的暂行规定
昆明市国土资源局
2009年12月31日
为进一步规范我市城中村改造项目土地处置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《中共昆明市委、昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》、《城中村改造土地公开交易办法》等法律法规和相关文件精神，结合我市城中村改造实际，特制定如下规定：
一、城中村改造项目土地处置模式
我市城中村改造项目土地处置，采用“净地”和“熟地”公开供应的模式。由区政府（管委会）作为主体，办理城中村改造项目范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续，对城中村改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后由区政府（管委会）按净用地宗地申请规划设计条件，根据现行供地政策，适时委托市土地和矿业权交易中心以公开招标拍卖挂牌的方式组织土地供应。
二、城中村改造用地范围
城中村现有建筑物（含整合旧城改造范围建筑物）占地投影 —1—
面与拟配比空地面积投影面的比例关系原则上不得超过1：0.5。根据上述比例确定范围后，如果项目周边还剩余零星空地，今后难以单独进行开发建设的，也可并入城中村改造项目用地，但需按程序报批。各区政府（管委会）应对拟改造城中村土地利用现状进行调查勘测，绘制城中村实际建筑物投影面四至范围图。
三、城中村改造土地交易定价模式
（一）土地一级开发成本的主要构成
1．土地征收、收回的补偿费用；
2．拆迁的货币补偿费用；
3．产权调换方式的安置费用；
4．搬迁过渡费；
5．按照规划实施的市政功能配套项目建安费用；
6．相关税费；
7．规划设计、土地调查及测绘、房屋地籍调查、地价评估、审计等中介费用；
8．项目财务成本；
9．项目涉及企业正常的经营管理成本；
10．不可预见费。
城中村土地一级开发成本的确定，以各区政府（管委会）为主体，委托有资质的中介机构进行审计，区（管委会）审计局对审计结果确认，区政府（管委会）对成本进行认定。在上报城中村项目供地方案时，须同时提供成本组成、核算标准、数量等各—2 —
项明细，并提供上述认定过程形成的有效文件。
（二）土地交易底价
各区政府（管委会）应当根据城中村土地一级开发成本、土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定土地交易底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。
城中村土地交易底价应符合房地产市场“54321”政策（以下简称“54321”）最低价标准。经区政府（管委会）确认的土地一级开发成本达不到“54321”最低价标准的，土地交易底价按“54321”最低价标准执行。商业用地出让最低价标准按照房地产开发用地最低价的60%确定。混合商业和住宅出让最低价标准按照商业和住宅分别占宗地面积比例参照上述房地产和商业用地出让最低价标准测算。
四、本暂行规定自2010年1月1日起施行。
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关于规范城中村改造项目土地处置
有关问题的暂行规定
昆明市国土资源局
2009年12月31日
为进一步规范我市城中村改造项目土地处置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《中共昆明市委、昆明市人民政府关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》、《城中村改造土地公开交易办法》等法律法规和相关文件精神，结合我市城中村改造实际，特制定如下规定：
一、城中村改造项目土地处置模式
我市城中村改造项目土地处置，采用“净地”和“熟地”公开供应的模式。由区政府（管委会）作为主体，办理城中村改造项目范围内集体土地征收手续和国有土地使用权收回手续，对城中村改造范围内的土地先行组织拆迁，拆迁完成后由区政府（管委会）按净用地宗地申请规划设计条件，根据现行供地政策，适时委托市土地和矿业权交易中心以公开招标拍卖挂牌的方式组织土地供应。
二、城中村改造用地范围
城中村现有建筑物（含整合旧城改造范围建筑物）占地投影 —1—
面与拟配比空地面积投影面的比例关系原则上不得超过1：0.5。根据上述比例确定范围后，如果项目周边还剩余零星空地，今后难以单独进行开发建设的，也可并入城中村改造项目用地，但需按程序报批。各区政府（管委会）应对拟改造城中村土地利用现状进行调查勘测，绘制城中村实际建筑物投影面四至范围图。
三、城中村改造土地交易定价模式
（一）土地一级开发成本的主要构成
1．土地征收、收回的补偿费用；
2．拆迁的货币补偿费用；
3．产权调换方式的安置费用；
4．搬迁过渡费；
5．按照规划实施的市政功能配套项目建安费用；
6．相关税费；
7．规划设计、土地调查及测绘、房屋地籍调查、地价评估、审计等中介费用；
8．项目财务成本；
9．项目涉及企业正常的经营管理成本；
10．不可预见费。
城中村土地一级开发成本的确定，以各区政府（管委会）为主体，委托有资质的中介机构进行审计，区（管委会）审计局对审计结果确认，区政府（管委会）对成本进行认定。在上报城中村项目供地方案时，须同时提供成本组成、核算标准、数量等各—2 —
项明细，并提供上述认定过程形成的有效文件。
（二）土地交易底价
各区政府（管委会）应当根据城中村土地一级开发成本、土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定土地交易底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。
城中村土地交易底价应符合房地产市场“54321”政策（以下简称“54321”）最低价标准。经区政府（管委会）确认的土地一级开发成本达不到“54321”最低价标准的，土地交易底价按“54321”最低价标准执行。商业用地出让最低价标准按照房地产开发用地最低价的60%确定。混合商业和住宅出让最低价标准按照商业和住宅分别占宗地面积比例参照上述房地产和商业用地出让最低价标准测算。
四、本暂行规定自2010年1月1日起施行。
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