DOI:10.16141/j.cnki.xdwyxjs.2008.06.032
管理研究>>MANAGEMENT RESEARCH
论如何加强物业公司对物业设施设备的管理
周洪峰 范 民
（中央民族大学，北京 100081）
关键词：物业公司；物业设施设备；管理
摘 要：物业设施设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。业主把物业设施设备交给物业公司后，很少参与其日常管理，这种缺乏业主参与和监管的管理，将增加设施设备维护费和降低设施设备使用寿命，并给设施设备运行带来安全隐患。本文对物业公司如何加强物业设施设备的管理进行了深入的探讨，提出了相应的解决方案。
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）06-0100-02
物业管理1981年最早在深圳出现，近十几年才在全国快速发展起来。为了规范物业管理，化解物业管理中存在的矛盾，国家制定了约十六部物业管理相关法律法规，这些法律法规的制定和实施，起到了规范物业管理活动、维护业主和物业企业合法权益的作用。但在物业管理实际工作中，笔者发现有许多问题需要进一步细化和完善，比如业主把物业交给物业公司后，如何加强物业公司对物业设施设备的管理？
物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。目前国家制定的物业管理相关法律，如《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中享有如下权利：“……对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用……”这个规定因不够细化而难以操作，如物业公司对物业设施设备的管理，业主很难检查物业公司的管理情况，完全依靠物业公司的自我管理、自我约束，缺乏业主的有效参与和监管。
物业公司的服务如卫生、绿化，业主不难判断其服务质量的优劣，而物业设施设备的管理，如中央空调、智能
化的中央控制系统、高压水泵供水系统等等，是一项专业性很强的工作，业主往往不具备这些专业知识，在业主看来只要这些设备能运行就可以了。实际上物业设施设备是否得到良好的管理，决定了设施设备能否有良好的工况和较低的能耗，同时也决定了设施设备能否有较长的使用寿命和较低的维修保养费用。
目前由于物业公司之间竞争激烈，物业公司生存时间短，变换频繁，物业公司为节省开支，不按照相关设施与设备管理规定对设施设备进行维修保养，如空调水质长期不化验，水泵轴承从不加润滑油，空调盘管从不清洗等，甚至一些设施设备长期带病运行，直到设施设备无法工作时就花业主的钱大修。很多物业服务合同规定：小修费用由物业公司承担，中修、大修及更换设施设备的费用由业主承担，或者规定维修费用超过多少元由业主承担，低于多少元由物业公司承担。这种规定不可避免地出现物业公司小修不做，累积到大修，从而给业主带来高昂维修费用，也缩短了设施设备的使用寿命，更为严重的是带病运行的设施设备存在安全隐患。这种规定带来的另外一个问题是个别不法物业公司甚至串通维修单位故意提高维修价格，从而达到由业主承担费用的目的。
缺乏维护保养带来的另外的问题就是设施设备运行的能耗增加，从而增加了设施设备的运行费用。如水泵、空
作者简介：周洪峰，中央民族大学后勤管理处，工程师。 范民，中央民族大学后勤管理处事务科科长。
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调风机轴承长期不加润滑油，摩擦功耗增加，耗电增加。又如中央空调经过长时间的运行后将产生污垢、锈蚀、锈渣和微生物不断繁殖所产生的生物污泥，使管道堵塞、制冷量下降、浪费电能。以壳管式换热器中的圆管为例，换热公式为：
Q=KFΔtm
其中Q为换热量、K为总换热系数、Δtm为温差。当换热器没有污垢时，换热系数K计算如下：
保洁、保安、维修人员的学历基本在职高以下，对设施设备的管理仅仅能做一些简单的清洁和开机、停机工作，没有对设施设备进行应有的日常维保的技术能力。因此在考察物业公司的资质时，应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平，对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。
二、业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任，由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查，包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等，并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业
当换热管表面产生污垢后，换热系数计算如下：
公司物业费收取标准的依据之一。
三、业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方（如物业咨询公司、专业设备维护维修公司）对物业公司的物业设备管理工作进行监管，根据发现的问题，
上述公式中：k——无污垢时的总传热系数；k1——有污垢时的总传热系数；
di、dm、d0——管的内径、平均直径、外径；αi、α0——管内工质导热系数、管外工质导热系数；
Rdi、Rdo——管内污垢热阻、管外污垢热阻。而通常水垢的Rd=0.09~0.58K㎡/W，K＝850～1700W/㎡K。根据上述公式可估算，当冷凝器的污垢每增加0.1mm，热交换效率就降低约30％，从而使耗电量增加5%～8％。而很多物业公司对中央空调的管理，只要设施设备能够运行，很少关注能耗情况。当今能源日益紧缺，能源价格节节攀升，节能减排的任务十分艰巨，加强物业设施设备的管理，降低设施设备能耗，具有节能环保和提高经济效益的双重意义。
为加强物业公司对物业设施设备的管理，笔者提出以下管理方案：
一、加强物业公司的招投标管理工作，引进管理规范、技术力量强的物业公司。由于物业管理是随着住房改革而逐步发展起来的朝阳产业，物业公司数量迅速扩展，但各公司的技术力量、管理水平差别很大，目前大多数物业管理企业普遍存在高端人才少、从业人员素质和水平较低的问题。物业管理公司安排的大多是企业富余人员，而
给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督，能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题，有力地强化了物业公司的管理，使设施设备始终处于最佳的工况中，从而降低设施设备的维修保养费用和能耗，延长设施设备使用寿命。
物业设施设备的管理关系到广大业主的切身利益和人身安全，加强物业公司的管理意义重大，引进高质量的物业公司是加强管理的前提，由具有专业知识的业主参与管理和委托第三方进行监管能确保设备处于全程监管之中。通过这些措施，不仅加强了物业设施设备管理，而且也极大地促进了物业公司不断地提高自身的管理能力和技术水平。
参考文献：
[1]李唯楚.设备保养工作要点[J].现代物业,2006,06.
[2]邱春，干雪.小区节约从物业管理做起[J].现代物业,2006,09.
[3]朱成立.浅谈质量控制在物业服务项目管理中的重要性[J].现代物业, 2007,09.
[4]黄安永.现代物业管理手册[M].人民交通出版社.[5]文杰.现代物业规范管理实用全书[M].蓝天出版社.[6]物业纠纷实用法律手册[M].中国法制出版社.[7]萧野.物业管理300问答[M].中国纺织出版社.
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周洪峰 范 民
（中央民族大学，北京 100081）
关键词：物业公司；物业设施设备；管理
摘 要：物业设施设备是整个物业的重要组成部分，是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。业主把物业设施设备交给物业公司后，很少参与其日常管理，这种缺乏业主参与和监管的管理，将增加设施设备维护费和降低设施设备使用寿命，并给设施设备运行带来安全隐患。本文对物业公司如何加强物业设施设备的管理进行了深入的探讨，提出了相应的解决方案。
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）06-0100-02
物业管理1981年最早在深圳出现，近十几年才在全国快速发展起来。为了规范物业管理，化解物业管理中存在的矛盾，国家制定了约十六部物业管理相关法律法规，这些法律法规的制定和实施，起到了规范物业管理活动、维护业主和物业企业合法权益的作用。但在物业管理实际工作中，笔者发现有许多问题需要进一步细化和完善，比如业主把物业交给物业公司后，如何加强物业公司对物业设施设备的管理？
物业设施设备主要包括电梯、消防设施、供暖与锅炉、中央空调、给排水系统以及强电设备等，是整个物业的重要组成部分，也是维持业主正常工作、生活、学习的重要保证。目前国家制定的物业管理相关法律，如《物业管理条例》规定了业主在物业管理活动中享有如下权利：“……对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；……监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用……”这个规定因不够细化而难以操作，如物业公司对物业设施设备的管理，业主很难检查物业公司的管理情况，完全依靠物业公司的自我管理、自我约束，缺乏业主的有效参与和监管。
物业公司的服务如卫生、绿化，业主不难判断其服务质量的优劣，而物业设施设备的管理，如中央空调、智能
化的中央控制系统、高压水泵供水系统等等，是一项专业性很强的工作，业主往往不具备这些专业知识，在业主看来只要这些设备能运行就可以了。实际上物业设施设备是否得到良好的管理，决定了设施设备能否有良好的工况和较低的能耗，同时也决定了设施设备能否有较长的使用寿命和较低的维修保养费用。
目前由于物业公司之间竞争激烈，物业公司生存时间短，变换频繁，物业公司为节省开支，不按照相关设施与设备管理规定对设施设备进行维修保养，如空调水质长期不化验，水泵轴承从不加润滑油，空调盘管从不清洗等，甚至一些设施设备长期带病运行，直到设施设备无法工作时就花业主的钱大修。很多物业服务合同规定：小修费用由物业公司承担，中修、大修及更换设施设备的费用由业主承担，或者规定维修费用超过多少元由业主承担，低于多少元由物业公司承担。这种规定不可避免地出现物业公司小修不做，累积到大修，从而给业主带来高昂维修费用，也缩短了设施设备的使用寿命，更为严重的是带病运行的设施设备存在安全隐患。这种规定带来的另外一个问题是个别不法物业公司甚至串通维修单位故意提高维修价格，从而达到由业主承担费用的目的。
缺乏维护保养带来的另外的问题就是设施设备运行的能耗增加，从而增加了设施设备的运行费用。如水泵、空
作者简介：周洪峰，中央民族大学后勤管理处，工程师。 范民，中央民族大学后勤管理处事务科科长。
100
现代物业・新业主MODERN PROPERTY MANAGEMENT · NEW PROPRIETOR2008.6
MANAGEMENT RESEARCH
调风机轴承长期不加润滑油，摩擦功耗增加，耗电增加。又如中央空调经过长时间的运行后将产生污垢、锈蚀、锈渣和微生物不断繁殖所产生的生物污泥，使管道堵塞、制冷量下降、浪费电能。以壳管式换热器中的圆管为例，换热公式为：
Q=KFΔtm
其中Q为换热量、K为总换热系数、Δtm为温差。当换热器没有污垢时，换热系数K计算如下：
保洁、保安、维修人员的学历基本在职高以下，对设施设备的管理仅仅能做一些简单的清洁和开机、停机工作，没有对设施设备进行应有的日常维保的技术能力。因此在考察物业公司的资质时，应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平，对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。
二、业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任，由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查，包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等，并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业
当换热管表面产生污垢后，换热系数计算如下：
公司物业费收取标准的依据之一。
三、业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方（如物业咨询公司、专业设备维护维修公司）对物业公司的物业设备管理工作进行监管，根据发现的问题，
上述公式中：k——无污垢时的总传热系数；k1——有污垢时的总传热系数；
di、dm、d0——管的内径、平均直径、外径；αi、α0——管内工质导热系数、管外工质导热系数；
Rdi、Rdo——管内污垢热阻、管外污垢热阻。而通常水垢的Rd=0.09~0.58K㎡/W，K＝850～1700W/㎡K。根据上述公式可估算，当冷凝器的污垢每增加0.1mm，热交换效率就降低约30％，从而使耗电量增加5%～8％。而很多物业公司对中央空调的管理，只要设施设备能够运行，很少关注能耗情况。当今能源日益紧缺，能源价格节节攀升，节能减排的任务十分艰巨，加强物业设施设备的管理，降低设施设备能耗，具有节能环保和提高经济效益的双重意义。
为加强物业公司对物业设施设备的管理，笔者提出以下管理方案：
一、加强物业公司的招投标管理工作，引进管理规范、技术力量强的物业公司。由于物业管理是随着住房改革而逐步发展起来的朝阳产业，物业公司数量迅速扩展，但各公司的技术力量、管理水平差别很大，目前大多数物业管理企业普遍存在高端人才少、从业人员素质和水平较低的问题。物业管理公司安排的大多是企业富余人员，而
给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督，能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题，有力地强化了物业公司的管理，使设施设备始终处于最佳的工况中，从而降低设施设备的维修保养费用和能耗，延长设施设备使用寿命。
物业设施设备的管理关系到广大业主的切身利益和人身安全，加强物业公司的管理意义重大，引进高质量的物业公司是加强管理的前提，由具有专业知识的业主参与管理和委托第三方进行监管能确保设备处于全程监管之中。通过这些措施，不仅加强了物业设施设备管理，而且也极大地促进了物业公司不断地提高自身的管理能力和技术水平。
参考文献：
[1]李唯楚.设备保养工作要点[J].现代物业,2006,06.
[2]邱春，干雪.小区节约从物业管理做起[J].现代物业,2006,09.
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[4]黄安永.现代物业管理手册[M].人民交通出版社.[5]文杰.现代物业规范管理实用全书[M].蓝天出版社.[6]物业纠纷实用法律手册[M].中国法制出版社.[7]萧野.物业管理300问答[M].中国纺织出版社.
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