商铺租赁纠纷中证照问题及裁判规则
本文是作者从事相关法律实务及研究大量司法裁判文书的基础上，系统归纳出商铺租赁纠纷中主要的证照问题及相关裁判规则。在租户遇到上述证照问题时，可以及时作出风险防范及应对措施。
一、房屋所有权证纠纷
因商铺房屋所有权证所引发的纠纷是所有商铺租赁纠纷中出现最多，商铺没有房屋所有权证究竟有哪些风险及出现纠纷时如何解决，成为很多人关心的问题。
（一）没有房屋所有权证的风险
没有房屋所有权证首先无法证明该商铺的归属，但是在实践中最常见的是无法办理营业执照，在办理营业执照时，工商管理部门通常会要求提供房屋所有权证，而且房屋所有权证记载的房屋用处与商户从事的经营活动一致，就是所谓的“权属明确，用途一致”。
（二）没有房产所有权证，租赁合同是否会认定为无效
根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》：“经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”司法实践中，当事人仅以当事人未办理房产所有权证为由要求确认租赁合同无效，法院一般不会支持。
但是未取得房产所有权证是有多种原因造成，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定可以得知，因为上述原因未取得房屋所有权证的租赁合同无效。
二、消防安全检查合格证
（一）没有消防安全检查合格证，租赁合同是否会认定为无效
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房
屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
（二）当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同是否可以解除？ 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
三、工商营业执照
（一）从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照。 因商铺在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，可以要求解除租赁合同的，但商户违反合同约定用途使用房屋，或者商户在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据商户是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
（二）出租人未协助商户办理营业执照
商铺在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以要求解除租赁合同的，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。
商铺租赁纠纷中证照问题及裁判规则
本文是作者从事相关法律实务及研究大量司法裁判文书的基础上，系统归纳出商铺租赁纠纷中主要的证照问题及相关裁判规则。在租户遇到上述证照问题时，可以及时作出风险防范及应对措施。
一、房屋所有权证纠纷
因商铺房屋所有权证所引发的纠纷是所有商铺租赁纠纷中出现最多，商铺没有房屋所有权证究竟有哪些风险及出现纠纷时如何解决，成为很多人关心的问题。
（一）没有房屋所有权证的风险
没有房屋所有权证首先无法证明该商铺的归属，但是在实践中最常见的是无法办理营业执照，在办理营业执照时，工商管理部门通常会要求提供房屋所有权证，而且房屋所有权证记载的房屋用处与商户从事的经营活动一致，就是所谓的“权属明确，用途一致”。
（二）没有房产所有权证，租赁合同是否会认定为无效
根据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》：“经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”司法实践中，当事人仅以当事人未办理房产所有权证为由要求确认租赁合同无效，法院一般不会支持。
但是未取得房产所有权证是有多种原因造成，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：“第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定可以得知，因为上述原因未取得房屋所有权证的租赁合同无效。
二、消防安全检查合格证
（一）没有消防安全检查合格证，租赁合同是否会认定为无效
关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：
第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房
屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
（二）当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同是否可以解除？ 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
三、工商营业执照
（一）从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照。 因商铺在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，可以要求解除租赁合同的，但商户违反合同约定用途使用房屋，或者商户在签订合同时知道或应当知道租赁房屋存在上述限制的除外。租赁合同存续期间发生的租金，可以根据商户是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
（二）出租人未协助商户办理营业执照
商铺在使用上不存在不能办理营业执照的行政管理限制，出租人迟延履行协助承租人以该房屋为经营场所办理营业执照的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以要求解除租赁合同的，但合同另有约定或根据出租房屋用途、合同签订目的等可以确定出租人不负有此协助义务的除外。