全国重点城市住房市场 2010 年总结&2011 年预测伟业我爱我家集团市场研究院第一篇 2010 年住房市场六大视点 ........................................... - 2 第一部分 政策梳理 .................................................... - 2 视点 1：三限并举控制购房需求，目标直指房价过快上涨 ............... - 2 视点 2：多管齐下促进市场供应，旨在缓解现有供需矛盾 ............... - 4 第二部分 市场特征 .................................................... - 6 视点 3：年末土地市场集中放量，全年整体交易量价齐升 ............... - 6 视点 4：一手限购城市量跌价涨，未限购城市则量平价升 ............... - 8 视点 5：二手量价变动势同一手，整体变化幅度相对温和 .............. - 10 视点 6：标杆房企集体跑赢大市，行业发展渐步入洗牌期 .............. - 12 第二篇 2011 年住房市场八大观点 .......................................... - 14 第一部分 宏观环境 ................................................... - 14 观点 1：通货膨胀压力继续增大，经济进入新一轮紧缩期 .............. - 14 观点 2：经济旧引擎已日渐衰退，保障房建设投资将接力 .............. - 15 第二部分 政策导向 ................................................... - 16 观点 3：短期内压制需求不松绑，措施还将持续甚至加强 .............. - 16 观点 4：中长期促供应落实保障，构建合理住房双轨体系 .............. - 17 第三部分 交易走势 ................................................... - 18 观点 5：土地市场维持供需两旺，成交量增加或处于高位 .............. - 18 观点 6：一手市场供需矛盾缓和，整体成交量价小幅上扬 .............. - 19 观点 7：二手房成交量稳中有降，价格涨幅将与一手看齐 .............. - 20 观点 8：房屋租赁成交量价齐升，全年将延续季节性变化 .............. - 21 -‐ 1 ‐ 第一篇 2010 年住房市场六大视点第一部分 政策梳理视点 1：三限并举控制购房需求，目标直指房价过快上涨 1 月 10 日，“国十一条” 从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面， 正式确定了 2010 年楼市调控基调。4 月 17 日，新“国十条”面世，调控措施具 体化，突出“限购”与“限贷”等措施。9 月 29 日，为巩固已有成果，再次加强调 控力度， “限购”、 “限贷”措施从严。 月 15 日， 11 为防止境外热钱流入房地产 ， “限外”政策重新收紧。 纵观全年， 为控制房价过快上涨， 以抑制需求为导向的“限 购”、“限贷”、“限外”政策相继出台，标志着中国房地产进入“三限”时代。 （1）抑制或引导投资需求，19 城市已限购且尺度不一表1 各城市“限购”细则 非本市户籍家庭（新购房套数） 无纳税、 社 保证明 禁购 禁购 禁购 — 1套 1套 1套 有 1 年纳税、社保证明 无房户 1套 1套 1套 2套 1套 1套 1套 有1套 禁购 禁购 1套 1套 1套 1套 1套 有 2 套及以上 禁购 禁购 1套 禁购本市户籍家庭（新购房套数） 城市 无房 户 深圳 福州 广州、宁波、温州 南京 北京、 厦门、 上海、 杭州、 三亚、 海口、 大连、苏州 兰州 天津（六城区） 2套 1套 2套 1套 2套 1套 1套 1套 1套 2套 1套 1套 2套 1套 1套 1套 1套 1套 有房 2 套及以上 禁购 禁购 1套 禁购1套 1套 1套注：2011 年 1 月，郑州、太原、武汉相继出台“限购令”，截止目前已有 19 个城市限购“限购”政策规定，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时 间内限定居民家庭购房套数。截止目前，19 个城市陆续出台“限购”细则，但“限 购”尺度不一，其中，深圳、福州最为严厉，对购买第三套房的本市户籍家庭及 无纳税、社保证明的非本市户籍家庭实行禁止购买；相比之下，天津、太原、武 汉、郑州版的限购令则显得温和许多，只对城市核心区域进行限购，其他区域不 受限制； 而其余多数城市则以北京版为标准， 对所有客群均实行限购一套的措施。‐ 2 ‐ （2）限制多次置业需求，全国落实最严厉住房信贷政策 “限贷”政策出台，首先，重申差别化住房信贷管理，首套房首付比例由 20%调整至 30%； 二套房首付款不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍； 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。其次，对不能提供一 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 全国 实行最严厉住房信贷政策，很大程度上限制了多次置业、异地置业的需求。表2 时间 颁布单位 2010 年严厉的差别化信贷政策 主要内容 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的 家庭贷款首付款比例不得低于 40% 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家 2010.4.17 国务院 庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 1.1 倍。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的 地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上 住房贷款 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对 不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 央行、银 2010.9.29 监会 地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例 调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执 行首付款比例不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的 规定。 更加严厉的抑 制投资投机需 求 严厉抑制投资 投机需求 备注 新一轮调控开 始，抑制投资 投机需求2010.1.10国务院（3）控制境外购房需求，出台新版 “限外”政策 新版“限外”政策要求境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境 外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 早在 2006 年 7 月， “限外” 政策已经诞生，只是当时未严格限定境外居民及机构的置业套数。目前国内流动 性过剩，美国已启动第二轮量化宽松政策，再颁“限外”一定程度上抑制了国外 购房需求，并有效防止热钱涌入。‐ 3 ‐ 视点 2：多管齐下促进市场供应，旨在缓解现有供需矛盾 在抑制需求的同时，相关促供应的措施也已启动，包括从源头上加大商品 房和保障房的土地供应，节点上加强商品房开发过程的监管，资金方面收紧开 发贷款、暂停批准违规企业的上市、加强预售资金监管等。从“供土地”、“监开 发”、“控资金”三方面全面促进市场供应，缓解现有的供需矛盾。 （1）供地环节：加大土地出让力度，增加源头上的供应量 2010 年，全国土地出让力度加大，总体土地交易量明显上涨（详见土地市 场） ，其中保障房用地也是供应重点之一，据国土部公开的数据显示，全年保障 性住房用地供应 1.34 万公顷，同比增加 43.5%。 （2）开发环节：加强开发过程监管，促进有效供应的形成 9 月的“二次调控”首次明确对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和 性质、拖延开竣工时间等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述 违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。上述处罚措施直击要害， 大部分企业不敢铤而走险，该类监管将有益于市场有效供应量的形成。 （3）融资环节：融资渠道收紧、预售资金监管，间接促使项目入市 首先，对违反调控政策企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产 重组，以及中融信托、平安信托等多家信托公司暂停房地产信托业务，收紧企业 的融资渠道。其次，通过预售资金监管制度，限制企业预售资金自由支配权。上 述措施在规范现有市场秩序的同时，也增加了企业的融资难度和资金压力，进而 间接促使项目入市。表3 时间 2010.1.10 颁布单位 国务院办 公厅 2010 年加强房地产市场管理相关政策 主要内容 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理 和商品房销售管理；加强市场监测。 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制 2010.3.10 国土部 度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查 处房地产用地中的违法违规行为。 ‐ 4 ‐ 备注 土地供应和商品 房销售环节管理 建立健全信息公 开制度，严查违 规企业 时间颁布单位主要内容 国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业，备注 要求不以房地产 为主业的央企退 出房地产业务 限制企业预售资 金的自由支配 加强企业的购 地、融资监管2010.3.18国资委要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发 和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业 务。2010.4.12住建部尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商 品住房预售资金监管办法。 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大2010.4.17国务院交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制 度。 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或2010.8.3国土部中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分 离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌 制度。 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客 户签订“阴阳合同”等行为； 对房地产开发企业土地 闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、 捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处 罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企 业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款 展期。 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性 风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务防止房地产市场 的腐败行为住建部、 国 2010.9.29 土部、 监察 部严查土地开发、 商品房交易违规 企业2010.11.12银监会时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控， 严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关 联风险，积极防范房地产市场调整风险。加强房地产信托 管理‐ 5 ‐ 第二部分 市场特征视点 3：年末土地市场集中放量，全年整体交易量价齐升 受宏观调控影响， 虽然 2010 年第二、三季度土地市场曾陷入低潮，但第 四季度以来，尤其是 2010 年岁末，在“促供应”的调控方针影响下，各地土地市 场集中放量。而房企受 2010 年销售业绩鼓舞，对后市预期并不悲观，纷纷加快 圈地步伐。年末土地市场的供需两旺，促使年内土地成交面积走高、楼面地价 上涨。 据伟业我爱我家市场研究院数据显示（见表 4） ，2010 年主要城市土地总体 成交面积同比上涨 22%，平均楼面地价同比上涨 11%。从各主要城市土地交易 数据中看出，除广州、沈阳、杭州、海口四城市外，其他城市土地成交量均比去 年上涨， 其中大连、 贵阳涨幅超过 200%；除上海、深圳、重庆、苏州四城市外， 其他城市平均楼面地价均比去年明显上涨。另外，北京、上海、天津、沈阳、大 连、 武汉、 成都、 重庆、 贵阳九大城市， 2010 年住宅用地规划建筑面积超过 1000 万平方米，这预示着以上城市未来一手住宅潜在供应量可能超过 10 万套。表4 2010 年主要城市住宅用地成交情况统计表城市 合计 北京市 上海市 广州市 深圳市 天津市 沈阳市 大连市 青岛市 武汉市 长沙市 成都市 重庆市 贵阳市 苏州市 南京市 成交宗数 (宗) 1064 81 126 30 7 198 118 199 65 173 45 138 183 45 61 44成交土地面积 (万平米) 13317 764 977 203 61 2372 837 2271 474 1438 249 742 1062 691 403 352‐ 6 ‐ 平均楼面地价 (元/平米) 2794 7338 6632 5533 2920 1885 1134 2054 2706 1733 1654 1787 1630 615 3903 5454 同比(%) 11% 28% -17% 32% -50% 51% 44% 18% 61% 48% 88% 16% -2% 314% -22% 63%同比(%) 22% 22% 60% -61% 7% 9% -39% 212% 35% 17% 12% 8% 36% 280% 16% 19% 城市 杭州市 海口市成交宗数 (宗) 80 11成交土地面积 (万平米) 375 46 同比(%) -38% -67%平均楼面地价 (元/平米) 6597 2118 同比(%) 4% 36%注 1：“同比”指 2010 年与 2009 年成交数据比较 注 2：“溢价”指城市地块的交易价与底价比较增长的幅度 注 3：地块的统计范围为均为公开出让的、以住宅为主的土地 注 4：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团‐ 7 ‐ 视点 4：一手限购城市量跌价涨，未限购城市则量平价升 经历 2010 年最严厉的调控政策之后，一手市场效果显著，绝大多数城市成 交量下降，其中限购城市下降尤为明显。究其原因，“限购令”重点限制了本地 改善及投资需求，同时促使本地的投资需求向非限购城市分流，导致限购城市 一手房成交量几近腰斩，而非限购城市成交量下降并不明显。 虽然市场需求收到部分抑制，但无法改变一手市场供不应求的现实，在通 胀的大环境之下， 政策对房价的平抑作用依然有限， 限购城市成交价逆市上扬， 非限购城市平稳上升。 据我爱我家市场研究院数据显示，限购城市总体成交量同比下降达 43%， 成交价逆市上涨幅度达 30%。 非限购城市成交量有涨有跌， 整体来看基本持平， 成交价同比上涨 25%。 （具体成交数据详见表 5、6）表5 2010 年限购主要城市一手住宅成交情况统计表限购城市 合计 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州 南京 苏州 宁波 福州成交套数 （万套） 68 11 15 9 4 10 4 5 5 4 2 6838 1231 1582 638 320 1025 404 536 517 376 209成交面积 (万平米) 同比(%) -43% -40% -40% -35% -50% -23% -44% -51% -45% -47% -63%成交均价 (元/平米) 13830 17969 13316 12323 20106 9297 21307 11551 9923 13658 11942 同比(%) 30% 37% 13% 32% 34% 25% 47% 47% 33% 35% 46%表62010 年非限购主要城市一手住宅成交情况统计表非限购城市 合计 武汉 长沙 成都 成交套数 （套） 85 14 15 9 8596 1449 1583 1122成交面积 (万平米) 同比(%) -3% 1% 45% -28%‐ 8 ‐ 成交均价 (元/平米) 6163 6572 5249 6332 同比(%) 25% 20% 28% 22% 非限购城市 重庆 青岛 贵阳 昆明成交套数 （套） 24 10 5 7 2237 987 614 604成交面积 (万平米) 同比(%) -8% 14% -15% -20% 5943 8209 4530 6390成交均价 (元/平米) 同比(%) 38% 20% 20% 22%注 1：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团 注 2：一线城市指的是北京、上海、广州、深圳；二线城市一般指省会城市、计划单列市等 注 3：成交量“同比”是指成交面积相对上年的变化幅度‐ 9 ‐ 视点 5：二手量价变动势同一手，整体变化幅度相对温和 二手市场同样受到政策调控的影响，总体成交量价走势与一手相同。而对 比一手市场供需特征来看，二手供应主体更为灵活，即小业主比开发商的策略 灵活；二手的需求结构相对简单，即刚需和改善比重较大。因此，直接导致了 二手市场对政策的适应性明显强于一手，即二手市场成交量价走势变化幅度较 一手市场市场相对温和。 据我爱我家市场研究院数据显示， 全国主要城市年度整体成交量下降幅度在 15%-47%之间，年度整体成交价上涨在 25%左右（具体成交数据详见表 7） 。表7 二手房总体成交量下降约 35%，成交价格上涨 25%2010 年成交情况 城市 北京 上海 天津 杭州 南京 苏州 成交套数 （套） 175282 154469 70446 25627 57031 30865 成交均价 (元/平米) 21179 16333 6753 19813 12452 94002009 年成交情况 成交套数 （套） 202910 298061 104816 40040 105525 45928 成交均价 (元/平米) 13781 12771 5792 14694 8635 7700二手变化幅度 同比 (%) -14% -48% -33% -36% -46% -33% 同比 (%) 54% 28% 17% 35% 44% 22%一手变化幅度 同比 (%) -40% -40% -23% -44% -51% -45% 同比 (%) 37% 13% 25% 47% 51% 33%注：数据来源：伟业我爱我家集团4.17 和 9.29 调控是二手市场成交量的分水岭，但两次调控后回弹节奏要快 于一手，回弹幅度也大于一手。 （具体城市案例详见图 1、2）35000 30000 25000 20000 15000 15000 10000 5000 0 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 北京一手成交套数 北京二手成交套数 10000 5000 0 30000 25000 20000图1北京二手房总体成交量年中量价波动较小，年底回弹幅度大于一手 ‐ 10 ‐ 注：数据来源：伟业我爱我家集团35000 30000 25000 2000030000 25000 20000 1500015000 10000 5000 0 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 上海一手成交套数图210000 5000 0 上海二手成交套数上海二手房总体成交量年中量价波动较小，年底回弹幅度大于一手‐ 11 ‐ 视点 6：标杆房企集体跑赢大市，行业发展渐步入洗牌期 2010 年，停贷、限贷、严控信托融资等调控措施叠加作用显著，十家标杆 房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市；部分中小型企业迫于资金压 力不得不选择转型，更有甚者被淘汰或被兼并。由此看来，房地产行业分化日 趋明显，房企已现强者恒强之势，行业逐步进入“洗牌”期。 （1）大型房企：跑赢全国大市的同时积极储备土地 宏观调控下，标杆房企在相对低迷的市场中却提前完成年度销售目标，跑赢 全国大市。大型房企在销售业绩良好的鼓舞下，更加关注未来的发展机会与市场 份额，即使在各项融资渠道均收紧的情况下，依然积极储备土地，2010 年销售 面积排名前十的企业，有七家新增土地储备也排进前十。 （数据详见表 8） 其中，销售业绩最好的两大房企万科、恒大拿地也最为活跃，万科新增土地 储备排名第一；恒大新增土地储备排名由 2009 年第四十一名跃升至第二名。据 伟业我爱我家数据显示， 2010 年万科拿地共计 102 幅， 拿地总金额为 668 亿元。 2010 年恒大拿地共计 67 幅，拿地总金额为 134 亿元。表8 销售排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 万科 恒大 绿地 保利 碧桂园 中海 万达 雅居乐 龙湖 绿城 2010 年企业销售排名及拿地情况 (按规划建筑面积) 销售面积 (万平米) 898 831 743 723 600 530 278 264 245 255 销售金额 (亿元) 1082 527 650 660 330 578 369 295 333 522 拿地面积 (万平米) 2944 2003 1353 1748 293 718 1201 534 916 472 同比(%) 125% 1766% 82% 27% -50% -34% 193% -37% 28% -5% 拿地排名 1 2 4 3 22 8 5 10 6 11注：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团（2）中小型房企：资金压力使其成为大型企业的并购对象 流动性日益收紧、资本市场融资渠道受阻，中小型房企融资环境持续恶化，‐ 12 ‐ 资金情况陷入困境。无奈之下，中小型房企或资金链断裂被市场淘汰或成为大型 企业的并购对象。 首先，很多房企资金状况并不乐观。2010 年前三季度，136 家房地产上市 公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21 亿元， 而上年同期该数额为 522.19 亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。 其次，企业并购愈演愈烈。2010 年上半年，中国市场完成了 238 起并购案 例， 其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃， 各完成 30 起并购案例， 占比均为 12.6%；到了 2010 年第三季度，市场在第三季度内完成的 118 起并购 案中房地产依然雄踞第一，达 20 起，涉及金额 5.8 亿美元。在一半时间内完成 了上半年 66%以上的并购案例数量，房地产行业洗牌愈演愈烈。‐ 13 ‐ 第二篇 2011 年住房市场八大观点第一部分 宏观环境观点 1：通货膨胀压力继续增大，经济进入新一轮紧缩期 2011 年通货膨胀压力整体偏大，在稳健的货币政策基调下，货币总量控制 将会更加严格，提高存款准备金率也将成为常用工具，同时，央行势必再次祭 出加息利器，中国经济即将进入新一轮紧缩周期。 2010 年下半年以来，四种因素助推着通胀压力的加大。其一是货币超发的 滞后效应；其二是全球热钱对新兴市场经济体的冲击；其三是部分大宗商品价格 进入自身上涨周期；其四是中国正在上升的劳动力成本带来的物价上涨压力。目 前以上四种因素的影响还在持续，2011 年通货膨胀压力整体偏大，在稳健的货 币政策基调下，货币总量控制将会更加严格，提高存款准备金率也将成为常用工 具，同时，央行势必再次祭出加息利器，2011 年中国经济将进入新一轮紧缩周 期。 由于银行信贷 （包括开发贷款和购房按揭贷款） 占企业资金来源的近 40%， 若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况 带来显著影响。由此看来，对房地产行业而言，央行的数量化工具（信贷总额） 将比价格型工具（利率）作用力更大。‐ 14 ‐ 观点 2：经济旧引擎已日渐衰退，保障房建设投资将接力 随着时间推移，“四万亿”带动作用逐步衰减，中国经济亟需新的经济驱动 力。从最近国务院及各级政府的表态中看出，投资保障房建设即将成为经济增 长的新引擎之一。 2008 年以来，“四万亿”投资是经济逐步回落的一大关键因素，而随着时间 推移实际作用逐步衰减，亟需新的经济增长驱动力。 2010 年 12 月 3 日，住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通 知》 ，明确提出 2011 年保障房建设的套数将达 1000 万套，粗略估计需要 1.35 万亿的投资，这一数值高达今年房地产开发投资额（4.82 万亿）的 28%。而另 据估算，若 2011 年保障房之外的房地产投资增长下滑至 15%左右，房地产投资 则仍能保持在 20%以上的增长，进而保证 2011 全部固定资产投资保持 20%以 上增长。换言之，即使 2011 年房地产市场低迷，仅靠保障房投资也能维持经济 正常运行。由此看来，保障房建设投资即将成为经济增长的新引擎之一。‐ 15 ‐ 第二部分 政策导向观点 3：短期内压制需求不松绑，措施还将持续甚至加强 房价过快上涨，不利于房地产行业的可持续发展，也有碍于宏观经济健康 运行，短期内压制购房需求的手段还将持续甚至加强，在保障性住房形成有效 供应、市场供求得到根本改善之前，调控基调难有放松。 通货膨胀的大背景之下， 对不动产的需求还将继续释放， 房价上涨预期增高； 同时，该预期会加快国外热钱涌入，由此产生的过剩流动性，无疑使转型中的中 国经济雪上加霜。因此，短期内即便是启用行政命令式的、类计划经济的手段， 也要抑制房地产市场的需求、逼出供应，进而稳定房价，为后期长期调控政策的 落实争取时间。 可能的措施包括： （1） 通过更严格的差别化信贷、 持有环节税费等市场化手段抑制购房需求。 具体包括取消首套房贷 8.5 折利率优惠、执行基准利率，二套利率上浮 30%； 已有二套房后禁止继续购买房屋；房地产税在部分城市针对特定物业试点征收。 （2）通过收缩企业融资渠道、落实开发流程监管等方式加速商品房有效供 应量的形成。具体包括对有不良记录的企业进行曝光，停止向该企业放贷并禁止 新购置土地。 （3） 通过行政手段直接干预商品房定价。 例如通过控制预售许可证的方式， 延缓高价项目、限制涨价项目进入市场。 （4） 通过舆论引导公众正确的住房消费观。 主要是通过发布 “开征物业税” 、 “70 年后住房产权归属”等论题，引导合理的住房消费观念，影响购房人的投 资预期。‐ 16 ‐ 观点 4：中长期促供应落实保障，构建合理住房双轨体系 短期内政策难于彻底解决行业内的供需矛盾，调控将成为常态，中长期调 控会持续加大土地的供应，同时继续加强保障房建设力度，其中公租房将成新 的着力点，通过一段时间、一定量的积累之后，真正构建起“商品房+保障房”的 双轨体系，进而从根本上改善供应结构，解决供需矛盾。 随着中国城市化进程逐步加快，整体市场供应不足成为不争的事实，尤其是 中低端产品更为明显。为更好地解决这一供需矛盾，首先，在指导原则上，政策 调控将成为常态；其次，在方法上，政府主导的分层“保障房”+市场化“商品 住宅”的供应模式正在形成；此外，为配合以上模式的实施，全国各省、直辖市 和计划单列市，分别和住建部签订了《2011 年住房保障工作目标责任书》 ，地方 政府首长问责机制已逐步构建成型。 可能的措施包括：监督各城市制定 2011 年年度土地供应计划，设定合理的 税收、金融制度加速推进商品住房与保障性住房的投资建设，用“问责制”约束 地方政府落实各项建设指标。‐ 17 ‐ 第三部分 交易走势观点 5：土地市场维持供需两旺，成交量增加或处于高位 各地政府土地储备充足，典型企业过去销售业绩较好、资金较为充裕，未 来土地市场的竞争仍将激烈， 土地交易量也将延续 2010 年的趋势， 成交量继续 增加或处于高位。 2008 年 《土地储备管理办法》 的颁布标志着土地供应正式进入 “储备管理” 时代，而随后几年在“4 万亿”投资的带动下，各城市土地储备工作开始步入正 轨并产生一系列成果，而中长期内“促供应”政策基调不变，预计 2011 年各城 市土地出让计划量仍将居高不下。 2010 年大部分企业销售业绩创新高，企业资金相对充裕，同时房地产市场 上涨预期较高，使得企业具备拿地的实力与动力，土地市场的竞争仍将激烈，土 地交易量也将延续 2010 年的趋势，继续增加或处于高位。‐ 18 ‐ 观点 6：一手市场供需矛盾缓和，整体成交量价小幅上扬 政府土地放量及企业销售走量，共同推动一手商品住宅供应量攀升，供不 应求矛盾或将略微得到缓和，这将助推一手成交量上涨。由于各大开发企业加 速二三线城市发展或选择优先发展未限购城市，投资类需求将继续转移至非限 购城市，供需双重作用下，非限购城市成交量涨幅可能高达 30%，而限购类城 市涨幅可能在 15%～20%之间；城际高铁、市内地铁的开通便于房价从高到低 传导，带动成交价格继续上涨，而涨幅过快则可能诱导出新的调控政策，最终 上涨幅度可能在 15%～20%之间。 成交量整体上来看，政府加大供地力度已成定势，这将激发企业筹资拿地的 积极性； 基于各类监管政策限制和自身发展的需要， 明年开发企业还需加快开发、 销售环节的进度；政府土地放量及企业销售走量，共同推动一手商品住宅供应量 攀升。而控制需求的“三限”政策很难放松或退出，购房需求短期内不会发生根 本性变化，这样，市场供不应求矛盾或将略微得到缓和，在供给的推动下，明年 的市场成交量将明显增加。区域上来看，各大开发企业加速二三线城市发展或选 择优先发展未限购城市， 投资类需求会继续转移至非限购城市， 供需双重作用下， 未限购的二线城市涨幅较大；结合过去市场交易特征，限购类城市未来成交量涨 幅在 15%～20%，非限购类城市可达 30%。 随着城市化进程的加快、城际高铁与市内地铁等配套的日渐完善，房价上涨 从一线城市蔓延至二三线城市、从城市内的高价区域传导至低价区域。基于近三 年房价年均上涨幅度约在 25%以上，结合未来供需状况以及通胀形势，明年房 价上涨的趋势依旧明显，涨幅将继续维持在 15%～20%之间。当然，不排除政 策相对缓和的二三线城市涨幅可能会在 10%～15%之间。‐ 19 ‐ 观点 7：二手房成交量稳中有降，价格涨幅将与一手看齐 二手购房需求大多以首次置业为主，受调控影响有限；部分业主在通胀的 背景下会选择持房观望，房源缩减会导致成交量下降，降幅在 10%～15%，因 为市场成熟度低，非限购的城市波动更小，降幅将在 10%以内。由于二手房交 易过程中大都参照周边一手成交价格，因此，二手房成交价格涨幅将在 10%～ 20%之间。 通胀的大环境之下，持有房产至少能保值，部分二手房业主会选择观望或转 售为租，导致二手住宅供应量略有减少，房源的缩减将使明年二手房成交量略有 下降，降幅在 10%左右。近些年来限购类城市的二手市场发展迅速，市场交易 以供应为主导，房源缩减会导致成交量下降，预计降幅在 10%~15%；非限购城 市二手市场成熟度低，市场交易以需求为主导，刚性需求受外部环境影响有限， 致使成交量整体平稳，降幅将在 10%以内。 在房地产市场相对稳健的前提下， 二手房交易过程中更多参照周边一手成交 价格，因此，二手房成交价格涨幅将在 10%~20%之间。‐ 20 ‐ 观点 8：房屋租赁成交量价齐升，全年将延续季节性变化 受通胀、市场上升预期影响，部分二手业主考虑转售为租，一方面降低二 手市场成交量，另一方面或将拉高租赁总量。另外，在一、二手房价格上涨影 响之下，租赁总体价格将出现相关性上涨。春节后的返城潮、年中的毕业潮依 然存在，使得全年依然延续季节性变化规律。从区域上来看，受经济、人口等 客观环境的影响，一线城市租赁市场活跃程度强于二、三线城市，预计未来一 线城市租赁量价将上涨 15%左右，其他二、三线城市涨幅在 5%～15%之间。【部门】 伟业我爱我家市场研究院 【撰写】 程浩业 马巧巧 李琛 【电话】 010-64890120-4522 010-64890120-4525 010-64890120-4519 【邮箱】 [email protected] [email protected] [email protected] 【申明】 本报告仅供伟业我爱我家及下属各公司（以下简称“伟业我爱我家”）内部使用。报告中的数据均来自官 方统计数据，或是基于伟业我爱我家认为可靠的已公开信息，伟业我爱我家对这些数据和信息的准确性及完整性 不作任何保证。版权仅为伟业我爱我家所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、 发表或引用。 【备注】 如需其它数据或详细报告，请与撰写人联系。 【博客】 http://blog.sina.com.cn/b5research 【微博】 http://t.sina.com.cn/b5research‐ 21 ‐
全国重点城市住房市场 2010 年总结&2011 年预测伟业我爱我家集团市场研究院第一篇 2010 年住房市场六大视点 ........................................... - 2 第一部分 政策梳理 .................................................... - 2 视点 1：三限并举控制购房需求，目标直指房价过快上涨 ............... - 2 视点 2：多管齐下促进市场供应，旨在缓解现有供需矛盾 ............... - 4 第二部分 市场特征 .................................................... - 6 视点 3：年末土地市场集中放量，全年整体交易量价齐升 ............... - 6 视点 4：一手限购城市量跌价涨，未限购城市则量平价升 ............... - 8 视点 5：二手量价变动势同一手，整体变化幅度相对温和 .............. - 10 视点 6：标杆房企集体跑赢大市，行业发展渐步入洗牌期 .............. - 12 第二篇 2011 年住房市场八大观点 .......................................... - 14 第一部分 宏观环境 ................................................... - 14 观点 1：通货膨胀压力继续增大，经济进入新一轮紧缩期 .............. - 14 观点 2：经济旧引擎已日渐衰退，保障房建设投资将接力 .............. - 15 第二部分 政策导向 ................................................... - 16 观点 3：短期内压制需求不松绑，措施还将持续甚至加强 .............. - 16 观点 4：中长期促供应落实保障，构建合理住房双轨体系 .............. - 17 第三部分 交易走势 ................................................... - 18 观点 5：土地市场维持供需两旺，成交量增加或处于高位 .............. - 18 观点 6：一手市场供需矛盾缓和，整体成交量价小幅上扬 .............. - 19 观点 7：二手房成交量稳中有降，价格涨幅将与一手看齐 .............. - 20 观点 8：房屋租赁成交量价齐升，全年将延续季节性变化 .............. - 21 -‐ 1 ‐ 第一篇 2010 年住房市场六大视点第一部分 政策梳理视点 1：三限并举控制购房需求，目标直指房价过快上涨 1 月 10 日，“国十一条” 从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面， 正式确定了 2010 年楼市调控基调。4 月 17 日，新“国十条”面世，调控措施具 体化，突出“限购”与“限贷”等措施。9 月 29 日，为巩固已有成果，再次加强调 控力度， “限购”、 “限贷”措施从严。 月 15 日， 11 为防止境外热钱流入房地产 ， “限外”政策重新收紧。 纵观全年， 为控制房价过快上涨， 以抑制需求为导向的“限 购”、“限贷”、“限外”政策相继出台，标志着中国房地产进入“三限”时代。 （1）抑制或引导投资需求，19 城市已限购且尺度不一表1 各城市“限购”细则 非本市户籍家庭（新购房套数） 无纳税、 社 保证明 禁购 禁购 禁购 — 1套 1套 1套 有 1 年纳税、社保证明 无房户 1套 1套 1套 2套 1套 1套 1套 有1套 禁购 禁购 1套 1套 1套 1套 1套 有 2 套及以上 禁购 禁购 1套 禁购本市户籍家庭（新购房套数） 城市 无房 户 深圳 福州 广州、宁波、温州 南京 北京、 厦门、 上海、 杭州、 三亚、 海口、 大连、苏州 兰州 天津（六城区） 2套 1套 2套 1套 2套 1套 1套 1套 1套 2套 1套 1套 2套 1套 1套 1套 1套 1套 有房 2 套及以上 禁购 禁购 1套 禁购1套 1套 1套注：2011 年 1 月，郑州、太原、武汉相继出台“限购令”，截止目前已有 19 个城市限购“限购”政策规定，对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要在一定时 间内限定居民家庭购房套数。截止目前，19 个城市陆续出台“限购”细则，但“限 购”尺度不一，其中，深圳、福州最为严厉，对购买第三套房的本市户籍家庭及 无纳税、社保证明的非本市户籍家庭实行禁止购买；相比之下，天津、太原、武 汉、郑州版的限购令则显得温和许多，只对城市核心区域进行限购，其他区域不 受限制； 而其余多数城市则以北京版为标准， 对所有客群均实行限购一套的措施。‐ 2 ‐ （2）限制多次置业需求，全国落实最严厉住房信贷政策 “限贷”政策出台，首先，重申差别化住房信贷管理，首套房首付比例由 20%调整至 30%； 二套房首付款不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍； 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。其次，对不能提供一 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 全国 实行最严厉住房信贷政策，很大程度上限制了多次置业、异地置业的需求。表2 时间 颁布单位 2010 年严厉的差别化信贷政策 主要内容 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的 家庭贷款首付款比例不得低于 40% 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭， 贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家 2010.4.17 国务院 庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准 利率的 1.1 倍。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的 地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上 住房贷款 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对 不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本 央行、银 2010.9.29 监会 地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例 调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执 行首付款比例不低于 50%、 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的 规定。 更加严厉的抑 制投资投机需 求 严厉抑制投资 投机需求 备注 新一轮调控开 始，抑制投资 投机需求2010.1.10国务院（3）控制境外购房需求，出台新版 “限外”政策 新版“限外”政策要求境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境 外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 早在 2006 年 7 月， “限外” 政策已经诞生，只是当时未严格限定境外居民及机构的置业套数。目前国内流动 性过剩，美国已启动第二轮量化宽松政策，再颁“限外”一定程度上抑制了国外 购房需求，并有效防止热钱涌入。‐ 3 ‐ 视点 2：多管齐下促进市场供应，旨在缓解现有供需矛盾 在抑制需求的同时，相关促供应的措施也已启动，包括从源头上加大商品 房和保障房的土地供应，节点上加强商品房开发过程的监管，资金方面收紧开 发贷款、暂停批准违规企业的上市、加强预售资金监管等。从“供土地”、“监开 发”、“控资金”三方面全面促进市场供应，缓解现有的供需矛盾。 （1）供地环节：加大土地出让力度，增加源头上的供应量 2010 年，全国土地出让力度加大，总体土地交易量明显上涨（详见土地市 场） ，其中保障房用地也是供应重点之一，据国土部公开的数据显示，全年保障 性住房用地供应 1.34 万公顷，同比增加 43.5%。 （2）开发环节：加强开发过程监管，促进有效供应的形成 9 月的“二次调控”首次明确对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和 性质、拖延开竣工时间等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述 违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。上述处罚措施直击要害， 大部分企业不敢铤而走险，该类监管将有益于市场有效供应量的形成。 （3）融资环节：融资渠道收紧、预售资金监管，间接促使项目入市 首先，对违反调控政策企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产 重组，以及中融信托、平安信托等多家信托公司暂停房地产信托业务，收紧企业 的融资渠道。其次，通过预售资金监管制度，限制企业预售资金自由支配权。上 述措施在规范现有市场秩序的同时，也增加了企业的融资难度和资金压力，进而 间接促使项目入市。表3 时间 2010.1.10 颁布单位 国务院办 公厅 2010 年加强房地产市场管理相关政策 主要内容 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理 和商品房销售管理；加强市场监测。 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制 2010.3.10 国土部 度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查 处房地产用地中的违法违规行为。 ‐ 4 ‐ 备注 土地供应和商品 房销售环节管理 建立健全信息公 开制度，严查违 规企业 时间颁布单位主要内容 国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业，备注 要求不以房地产 为主业的央企退 出房地产业务 限制企业预售资 金的自由支配 加强企业的购 地、融资监管2010.3.18国资委要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发 和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业 务。2010.4.12住建部尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商 品住房预售资金监管办法。 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大2010.4.17国务院交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制 度。 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或2010.8.3国土部中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分 离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌 制度。 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客 户签订“阴阳合同”等行为； 对房地产开发企业土地 闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、 捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处 罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企 业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地， 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款 展期。 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性 风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务防止房地产市场 的腐败行为住建部、 国 2010.9.29 土部、 监察 部严查土地开发、 商品房交易违规 企业2010.11.12银监会时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控， 严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关 联风险，积极防范房地产市场调整风险。加强房地产信托 管理‐ 5 ‐ 第二部分 市场特征视点 3：年末土地市场集中放量，全年整体交易量价齐升 受宏观调控影响， 虽然 2010 年第二、三季度土地市场曾陷入低潮，但第 四季度以来，尤其是 2010 年岁末，在“促供应”的调控方针影响下，各地土地市 场集中放量。而房企受 2010 年销售业绩鼓舞，对后市预期并不悲观，纷纷加快 圈地步伐。年末土地市场的供需两旺，促使年内土地成交面积走高、楼面地价 上涨。 据伟业我爱我家市场研究院数据显示（见表 4） ，2010 年主要城市土地总体 成交面积同比上涨 22%，平均楼面地价同比上涨 11%。从各主要城市土地交易 数据中看出，除广州、沈阳、杭州、海口四城市外，其他城市土地成交量均比去 年上涨， 其中大连、 贵阳涨幅超过 200%；除上海、深圳、重庆、苏州四城市外， 其他城市平均楼面地价均比去年明显上涨。另外，北京、上海、天津、沈阳、大 连、 武汉、 成都、 重庆、 贵阳九大城市， 2010 年住宅用地规划建筑面积超过 1000 万平方米，这预示着以上城市未来一手住宅潜在供应量可能超过 10 万套。表4 2010 年主要城市住宅用地成交情况统计表城市 合计 北京市 上海市 广州市 深圳市 天津市 沈阳市 大连市 青岛市 武汉市 长沙市 成都市 重庆市 贵阳市 苏州市 南京市 成交宗数 (宗) 1064 81 126 30 7 198 118 199 65 173 45 138 183 45 61 44成交土地面积 (万平米) 13317 764 977 203 61 2372 837 2271 474 1438 249 742 1062 691 403 352‐ 6 ‐ 平均楼面地价 (元/平米) 2794 7338 6632 5533 2920 1885 1134 2054 2706 1733 1654 1787 1630 615 3903 5454 同比(%) 11% 28% -17% 32% -50% 51% 44% 18% 61% 48% 88% 16% -2% 314% -22% 63%同比(%) 22% 22% 60% -61% 7% 9% -39% 212% 35% 17% 12% 8% 36% 280% 16% 19% 城市 杭州市 海口市成交宗数 (宗) 80 11成交土地面积 (万平米) 375 46 同比(%) -38% -67%平均楼面地价 (元/平米) 6597 2118 同比(%) 4% 36%注 1：“同比”指 2010 年与 2009 年成交数据比较 注 2：“溢价”指城市地块的交易价与底价比较增长的幅度 注 3：地块的统计范围为均为公开出让的、以住宅为主的土地 注 4：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团‐ 7 ‐ 视点 4：一手限购城市量跌价涨，未限购城市则量平价升 经历 2010 年最严厉的调控政策之后，一手市场效果显著，绝大多数城市成 交量下降，其中限购城市下降尤为明显。究其原因，“限购令”重点限制了本地 改善及投资需求，同时促使本地的投资需求向非限购城市分流，导致限购城市 一手房成交量几近腰斩，而非限购城市成交量下降并不明显。 虽然市场需求收到部分抑制，但无法改变一手市场供不应求的现实，在通 胀的大环境之下， 政策对房价的平抑作用依然有限， 限购城市成交价逆市上扬， 非限购城市平稳上升。 据我爱我家市场研究院数据显示，限购城市总体成交量同比下降达 43%， 成交价逆市上涨幅度达 30%。 非限购城市成交量有涨有跌， 整体来看基本持平， 成交价同比上涨 25%。 （具体成交数据详见表 5、6）表5 2010 年限购主要城市一手住宅成交情况统计表限购城市 合计 北京 上海 广州 深圳 天津 杭州 南京 苏州 宁波 福州成交套数 （万套） 68 11 15 9 4 10 4 5 5 4 2 6838 1231 1582 638 320 1025 404 536 517 376 209成交面积 (万平米) 同比(%) -43% -40% -40% -35% -50% -23% -44% -51% -45% -47% -63%成交均价 (元/平米) 13830 17969 13316 12323 20106 9297 21307 11551 9923 13658 11942 同比(%) 30% 37% 13% 32% 34% 25% 47% 47% 33% 35% 46%表62010 年非限购主要城市一手住宅成交情况统计表非限购城市 合计 武汉 长沙 成都 成交套数 （套） 85 14 15 9 8596 1449 1583 1122成交面积 (万平米) 同比(%) -3% 1% 45% -28%‐ 8 ‐ 成交均价 (元/平米) 6163 6572 5249 6332 同比(%) 25% 20% 28% 22% 非限购城市 重庆 青岛 贵阳 昆明成交套数 （套） 24 10 5 7 2237 987 614 604成交面积 (万平米) 同比(%) -8% 14% -15% -20% 5943 8209 4530 6390成交均价 (元/平米) 同比(%) 38% 20% 20% 22%注 1：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团 注 2：一线城市指的是北京、上海、广州、深圳；二线城市一般指省会城市、计划单列市等 注 3：成交量“同比”是指成交面积相对上年的变化幅度‐ 9 ‐ 视点 5：二手量价变动势同一手，整体变化幅度相对温和 二手市场同样受到政策调控的影响，总体成交量价走势与一手相同。而对 比一手市场供需特征来看，二手供应主体更为灵活，即小业主比开发商的策略 灵活；二手的需求结构相对简单，即刚需和改善比重较大。因此，直接导致了 二手市场对政策的适应性明显强于一手，即二手市场成交量价走势变化幅度较 一手市场市场相对温和。 据我爱我家市场研究院数据显示， 全国主要城市年度整体成交量下降幅度在 15%-47%之间，年度整体成交价上涨在 25%左右（具体成交数据详见表 7） 。表7 二手房总体成交量下降约 35%，成交价格上涨 25%2010 年成交情况 城市 北京 上海 天津 杭州 南京 苏州 成交套数 （套） 175282 154469 70446 25627 57031 30865 成交均价 (元/平米) 21179 16333 6753 19813 12452 94002009 年成交情况 成交套数 （套） 202910 298061 104816 40040 105525 45928 成交均价 (元/平米) 13781 12771 5792 14694 8635 7700二手变化幅度 同比 (%) -14% -48% -33% -36% -46% -33% 同比 (%) 54% 28% 17% 35% 44% 22%一手变化幅度 同比 (%) -40% -40% -23% -44% -51% -45% 同比 (%) 37% 13% 25% 47% 51% 33%注：数据来源：伟业我爱我家集团4.17 和 9.29 调控是二手市场成交量的分水岭，但两次调控后回弹节奏要快 于一手，回弹幅度也大于一手。 （具体城市案例详见图 1、2）35000 30000 25000 20000 15000 15000 10000 5000 0 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 北京一手成交套数 北京二手成交套数 10000 5000 0 30000 25000 20000图1北京二手房总体成交量年中量价波动较小，年底回弹幅度大于一手 ‐ 10 ‐ 注：数据来源：伟业我爱我家集团35000 30000 25000 2000030000 25000 20000 1500015000 10000 5000 0 09/01 09/03 09/05 09/07 09/09 09/11 10/01 10/03 10/05 10/07 10/09 10/11 上海一手成交套数图210000 5000 0 上海二手成交套数上海二手房总体成交量年中量价波动较小，年底回弹幅度大于一手‐ 11 ‐ 视点 6：标杆房企集体跑赢大市，行业发展渐步入洗牌期 2010 年，停贷、限贷、严控信托融资等调控措施叠加作用显著，十家标杆 房企依然取得了不俗的销售业绩，跑赢全国大市；部分中小型企业迫于资金压 力不得不选择转型，更有甚者被淘汰或被兼并。由此看来，房地产行业分化日 趋明显，房企已现强者恒强之势，行业逐步进入“洗牌”期。 （1）大型房企：跑赢全国大市的同时积极储备土地 宏观调控下，标杆房企在相对低迷的市场中却提前完成年度销售目标，跑赢 全国大市。大型房企在销售业绩良好的鼓舞下，更加关注未来的发展机会与市场 份额，即使在各项融资渠道均收紧的情况下，依然积极储备土地，2010 年销售 面积排名前十的企业，有七家新增土地储备也排进前十。 （数据详见表 8） 其中，销售业绩最好的两大房企万科、恒大拿地也最为活跃，万科新增土地 储备排名第一；恒大新增土地储备排名由 2009 年第四十一名跃升至第二名。据 伟业我爱我家数据显示， 2010 年万科拿地共计 102 幅， 拿地总金额为 668 亿元。 2010 年恒大拿地共计 67 幅，拿地总金额为 134 亿元。表8 销售排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 万科 恒大 绿地 保利 碧桂园 中海 万达 雅居乐 龙湖 绿城 2010 年企业销售排名及拿地情况 (按规划建筑面积) 销售面积 (万平米) 898 831 743 723 600 530 278 264 245 255 销售金额 (亿元) 1082 527 650 660 330 578 369 295 333 522 拿地面积 (万平米) 2944 2003 1353 1748 293 718 1201 534 916 472 同比(%) 125% 1766% 82% 27% -50% -34% 193% -37% 28% -5% 拿地排名 1 2 4 3 22 8 5 10 6 11注：数据来源：中国指数研究院，伟业我爱我家集团（2）中小型房企：资金压力使其成为大型企业的并购对象 流动性日益收紧、资本市场融资渠道受阻，中小型房企融资环境持续恶化，‐ 12 ‐ 资金情况陷入困境。无奈之下，中小型房企或资金链断裂被市场淘汰或成为大型 企业的并购对象。 首先，很多房企资金状况并不乐观。2010 年前三季度，136 家房地产上市 公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21 亿元， 而上年同期该数额为 522.19 亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。 其次，企业并购愈演愈烈。2010 年上半年，中国市场完成了 238 起并购案 例， 其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃， 各完成 30 起并购案例， 占比均为 12.6%；到了 2010 年第三季度，市场在第三季度内完成的 118 起并购 案中房地产依然雄踞第一，达 20 起，涉及金额 5.8 亿美元。在一半时间内完成 了上半年 66%以上的并购案例数量，房地产行业洗牌愈演愈烈。‐ 13 ‐ 第二篇 2011 年住房市场八大观点第一部分 宏观环境观点 1：通货膨胀压力继续增大，经济进入新一轮紧缩期 2011 年通货膨胀压力整体偏大，在稳健的货币政策基调下，货币总量控制 将会更加严格，提高存款准备金率也将成为常用工具，同时，央行势必再次祭 出加息利器，中国经济即将进入新一轮紧缩周期。 2010 年下半年以来，四种因素助推着通胀压力的加大。其一是货币超发的 滞后效应；其二是全球热钱对新兴市场经济体的冲击；其三是部分大宗商品价格 进入自身上涨周期；其四是中国正在上升的劳动力成本带来的物价上涨压力。目 前以上四种因素的影响还在持续，2011 年通货膨胀压力整体偏大，在稳健的货 币政策基调下，货币总量控制将会更加严格，提高存款准备金率也将成为常用工 具，同时，央行势必再次祭出加息利器，2011 年中国经济将进入新一轮紧缩周 期。 由于银行信贷 （包括开发贷款和购房按揭贷款） 占企业资金来源的近 40%， 若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况 带来显著影响。由此看来，对房地产行业而言，央行的数量化工具（信贷总额） 将比价格型工具（利率）作用力更大。‐ 14 ‐ 观点 2：经济旧引擎已日渐衰退，保障房建设投资将接力 随着时间推移，“四万亿”带动作用逐步衰减，中国经济亟需新的经济驱动 力。从最近国务院及各级政府的表态中看出，投资保障房建设即将成为经济增 长的新引擎之一。 2008 年以来，“四万亿”投资是经济逐步回落的一大关键因素，而随着时间 推移实际作用逐步衰减，亟需新的经济增长驱动力。 2010 年 12 月 3 日，住建部发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通 知》 ，明确提出 2011 年保障房建设的套数将达 1000 万套，粗略估计需要 1.35 万亿的投资，这一数值高达今年房地产开发投资额（4.82 万亿）的 28%。而另 据估算，若 2011 年保障房之外的房地产投资增长下滑至 15%左右，房地产投资 则仍能保持在 20%以上的增长，进而保证 2011 全部固定资产投资保持 20%以 上增长。换言之，即使 2011 年房地产市场低迷，仅靠保障房投资也能维持经济 正常运行。由此看来，保障房建设投资即将成为经济增长的新引擎之一。‐ 15 ‐ 第二部分 政策导向观点 3：短期内压制需求不松绑，措施还将持续甚至加强 房价过快上涨，不利于房地产行业的可持续发展，也有碍于宏观经济健康 运行，短期内压制购房需求的手段还将持续甚至加强，在保障性住房形成有效 供应、市场供求得到根本改善之前，调控基调难有放松。 通货膨胀的大背景之下， 对不动产的需求还将继续释放， 房价上涨预期增高； 同时，该预期会加快国外热钱涌入，由此产生的过剩流动性，无疑使转型中的中 国经济雪上加霜。因此，短期内即便是启用行政命令式的、类计划经济的手段， 也要抑制房地产市场的需求、逼出供应，进而稳定房价，为后期长期调控政策的 落实争取时间。 可能的措施包括： （1） 通过更严格的差别化信贷、 持有环节税费等市场化手段抑制购房需求。 具体包括取消首套房贷 8.5 折利率优惠、执行基准利率，二套利率上浮 30%； 已有二套房后禁止继续购买房屋；房地产税在部分城市针对特定物业试点征收。 （2）通过收缩企业融资渠道、落实开发流程监管等方式加速商品房有效供 应量的形成。具体包括对有不良记录的企业进行曝光，停止向该企业放贷并禁止 新购置土地。 （3） 通过行政手段直接干预商品房定价。 例如通过控制预售许可证的方式， 延缓高价项目、限制涨价项目进入市场。 （4） 通过舆论引导公众正确的住房消费观。 主要是通过发布 “开征物业税” 、 “70 年后住房产权归属”等论题，引导合理的住房消费观念，影响购房人的投 资预期。‐ 16 ‐ 观点 4：中长期促供应落实保障，构建合理住房双轨体系 短期内政策难于彻底解决行业内的供需矛盾，调控将成为常态，中长期调 控会持续加大土地的供应，同时继续加强保障房建设力度，其中公租房将成新 的着力点，通过一段时间、一定量的积累之后，真正构建起“商品房+保障房”的 双轨体系，进而从根本上改善供应结构，解决供需矛盾。 随着中国城市化进程逐步加快，整体市场供应不足成为不争的事实，尤其是 中低端产品更为明显。为更好地解决这一供需矛盾，首先，在指导原则上，政策 调控将成为常态；其次，在方法上，政府主导的分层“保障房”+市场化“商品 住宅”的供应模式正在形成；此外，为配合以上模式的实施，全国各省、直辖市 和计划单列市，分别和住建部签订了《2011 年住房保障工作目标责任书》 ，地方 政府首长问责机制已逐步构建成型。 可能的措施包括：监督各城市制定 2011 年年度土地供应计划，设定合理的 税收、金融制度加速推进商品住房与保障性住房的投资建设，用“问责制”约束 地方政府落实各项建设指标。‐ 17 ‐ 第三部分 交易走势观点 5：土地市场维持供需两旺，成交量增加或处于高位 各地政府土地储备充足，典型企业过去销售业绩较好、资金较为充裕，未 来土地市场的竞争仍将激烈， 土地交易量也将延续 2010 年的趋势， 成交量继续 增加或处于高位。 2008 年 《土地储备管理办法》 的颁布标志着土地供应正式进入 “储备管理” 时代，而随后几年在“4 万亿”投资的带动下，各城市土地储备工作开始步入正 轨并产生一系列成果，而中长期内“促供应”政策基调不变，预计 2011 年各城 市土地出让计划量仍将居高不下。 2010 年大部分企业销售业绩创新高，企业资金相对充裕，同时房地产市场 上涨预期较高，使得企业具备拿地的实力与动力，土地市场的竞争仍将激烈，土 地交易量也将延续 2010 年的趋势，继续增加或处于高位。‐ 18 ‐ 观点 6：一手市场供需矛盾缓和，整体成交量价小幅上扬 政府土地放量及企业销售走量，共同推动一手商品住宅供应量攀升，供不 应求矛盾或将略微得到缓和，这将助推一手成交量上涨。由于各大开发企业加 速二三线城市发展或选择优先发展未限购城市，投资类需求将继续转移至非限 购城市，供需双重作用下，非限购城市成交量涨幅可能高达 30%，而限购类城 市涨幅可能在 15%～20%之间；城际高铁、市内地铁的开通便于房价从高到低 传导，带动成交价格继续上涨，而涨幅过快则可能诱导出新的调控政策，最终 上涨幅度可能在 15%～20%之间。 成交量整体上来看，政府加大供地力度已成定势，这将激发企业筹资拿地的 积极性； 基于各类监管政策限制和自身发展的需要， 明年开发企业还需加快开发、 销售环节的进度；政府土地放量及企业销售走量，共同推动一手商品住宅供应量 攀升。而控制需求的“三限”政策很难放松或退出，购房需求短期内不会发生根 本性变化，这样，市场供不应求矛盾或将略微得到缓和，在供给的推动下，明年 的市场成交量将明显增加。区域上来看，各大开发企业加速二三线城市发展或选 择优先发展未限购城市， 投资类需求会继续转移至非限购城市， 供需双重作用下， 未限购的二线城市涨幅较大；结合过去市场交易特征，限购类城市未来成交量涨 幅在 15%～20%，非限购类城市可达 30%。 随着城市化进程的加快、城际高铁与市内地铁等配套的日渐完善，房价上涨 从一线城市蔓延至二三线城市、从城市内的高价区域传导至低价区域。基于近三 年房价年均上涨幅度约在 25%以上，结合未来供需状况以及通胀形势，明年房 价上涨的趋势依旧明显，涨幅将继续维持在 15%～20%之间。当然，不排除政 策相对缓和的二三线城市涨幅可能会在 10%～15%之间。‐ 19 ‐ 观点 7：二手房成交量稳中有降，价格涨幅将与一手看齐 二手购房需求大多以首次置业为主，受调控影响有限；部分业主在通胀的 背景下会选择持房观望，房源缩减会导致成交量下降，降幅在 10%～15%，因 为市场成熟度低，非限购的城市波动更小，降幅将在 10%以内。由于二手房交 易过程中大都参照周边一手成交价格，因此，二手房成交价格涨幅将在 10%～ 20%之间。 通胀的大环境之下，持有房产至少能保值，部分二手房业主会选择观望或转 售为租，导致二手住宅供应量略有减少，房源的缩减将使明年二手房成交量略有 下降，降幅在 10%左右。近些年来限购类城市的二手市场发展迅速，市场交易 以供应为主导，房源缩减会导致成交量下降，预计降幅在 10%~15%；非限购城 市二手市场成熟度低，市场交易以需求为主导，刚性需求受外部环境影响有限， 致使成交量整体平稳，降幅将在 10%以内。 在房地产市场相对稳健的前提下， 二手房交易过程中更多参照周边一手成交 价格，因此，二手房成交价格涨幅将在 10%~20%之间。‐ 20 ‐ 观点 8：房屋租赁成交量价齐升，全年将延续季节性变化 受通胀、市场上升预期影响，部分二手业主考虑转售为租，一方面降低二 手市场成交量，另一方面或将拉高租赁总量。另外，在一、二手房价格上涨影 响之下，租赁总体价格将出现相关性上涨。春节后的返城潮、年中的毕业潮依 然存在，使得全年依然延续季节性变化规律。从区域上来看，受经济、人口等 客观环境的影响，一线城市租赁市场活跃程度强于二、三线城市，预计未来一 线城市租赁量价将上涨 15%左右，其他二、三线城市涨幅在 5%～15%之间。【部门】 伟业我爱我家市场研究院 【撰写】 程浩业 马巧巧 李琛 【电话】 010-64890120-4522 010-64890120-4525 010-64890120-4519 【邮箱】 [email protected] [email protected] [email protected] 【申明】 本报告仅供伟业我爱我家及下属各公司（以下简称“伟业我爱我家”）内部使用。报告中的数据均来自官 方统计数据，或是基于伟业我爱我家认为可靠的已公开信息，伟业我爱我家对这些数据和信息的准确性及完整性 不作任何保证。版权仅为伟业我爱我家所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、 发表或引用。 【备注】 如需其它数据或详细报告，请与撰写人联系。 【博客】 http://blog.sina.com.cn/b5research 【微博】 http://t.sina.com.cn/b5research‐ 21 ‐