2005年期国务院对房地产行业的一系列调控政策陆续出台，尤为重要的就是2013年3月份公布的实施的进一步做好房地产市场调控的通知中提到的征收转让所得的20%个人所得税，这个规定使房地产市场一时间成了最大的热点话题，尤其是对于卖方而言，增加了卖方的出售成本，极大减少了卖方出售房屋的预期利润，为了减少支出，很多卖方在交税时虚报成交价格的现象就出现了，一般表现就是签订两份不同的买卖合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阴”合同是指买卖双方签订的真正用于履行双方权利义务的房屋买卖合同，该合同的成交价格是真实的交易价格，较“阳”合同的成交价格高。“阳”合同是指给买卖双方签订的用于房产管理部门办理过户和纳税申报的房屋买卖合同，该合同的成交价格低于实际成交的价格，在实践中，“阴阳合同”一般由房产中介公司进行操作。
那么这种“阴阳合同”的方式一定安全吗?其实这样交易存在很大的法律风险。下面以一案例解析：
2008年12月10日，张某通过某中介公司与卖方王某签订了《房屋买卖合同》，约定王某以60万的价格将属于自己的某某处房产转让给张某，并约定了相应款项的交付方式以及交付时间等，合同签订后，张某按照约定交了2万元定金，并将首付款交给中介托管。根据行业特点，在中介公司的帮助下，双方于2008年12月25日又签订了一份《商品房买卖合同》，但将价格写成了45万元，不久张某就拿到了房产证，但很快该房的价格就涨到了70万以上，尽管张某交清了全款，但王某迟迟不交钥匙，也不交房，无奈之下，张某更换了新锁，才得以进入。之后不久，张某收到了法院的传票，得知王某起诉了他，要求撤销双方签订的阴阳合同，法院受理后，依法追加了中介公司参加诉讼。
经过审理后，法院认为买卖双方签订以及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，是有效合同。而后面签订的《商品房买卖合同》的交易价格不是双方真实意思表示，而且该合同的签订是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害国家利益，损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、法规、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，因此，王某要求撤销合同的要求被法院驳回。
在这个案例中，对于二手房转让阴阳合同的效力，法院是确认“阳”合同损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、法规的强制性规定，因为无效;“阴”合同是买卖双方之间的真实意思表示，因而有效。
但笔者认为，合同的无效应当分为两部分，一是整个合同都无效，另一个是合同中的部分条款无效。法院在认定合同无效的时候应当对合同无效还是部分条款无效作出区分。在上述案例中，其实真正损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的仅仅是《商品房买卖合同》中的价格条款，其他的条款应当是有效的，而不能一概的认定合同无效。
鉴于二手房转让“阴阳合同”对于买卖双方(尤其是买方)存在较大的风险，买卖双方应尽量不要采用二手房转让阴阳合同方式进行交易，避免引来不必要的麻烦。
2005年期国务院对房地产行业的一系列调控政策陆续出台，尤为重要的就是2013年3月份公布的实施的进一步做好房地产市场调控的通知中提到的征收转让所得的20%个人所得税，这个规定使房地产市场一时间成了最大的热点话题，尤其是对于卖方而言，增加了卖方的出售成本，极大减少了卖方出售房屋的预期利润，为了减少支出，很多卖方在交税时虚报成交价格的现象就出现了，一般表现就是签订两份不同的买卖合同，这就是所谓的“阴阳合同”。“阴”合同是指买卖双方签订的真正用于履行双方权利义务的房屋买卖合同，该合同的成交价格是真实的交易价格，较“阳”合同的成交价格高。“阳”合同是指给买卖双方签订的用于房产管理部门办理过户和纳税申报的房屋买卖合同，该合同的成交价格低于实际成交的价格，在实践中，“阴阳合同”一般由房产中介公司进行操作。
那么这种“阴阳合同”的方式一定安全吗?其实这样交易存在很大的法律风险。下面以一案例解析：
2008年12月10日，张某通过某中介公司与卖方王某签订了《房屋买卖合同》，约定王某以60万的价格将属于自己的某某处房产转让给张某，并约定了相应款项的交付方式以及交付时间等，合同签订后，张某按照约定交了2万元定金，并将首付款交给中介托管。根据行业特点，在中介公司的帮助下，双方于2008年12月25日又签订了一份《商品房买卖合同》，但将价格写成了45万元，不久张某就拿到了房产证，但很快该房的价格就涨到了70万以上，尽管张某交清了全款，但王某迟迟不交钥匙，也不交房，无奈之下，张某更换了新锁，才得以进入。之后不久，张某收到了法院的传票，得知王某起诉了他，要求撤销双方签订的阴阳合同，法院受理后，依法追加了中介公司参加诉讼。
经过审理后，法院认为买卖双方签订以及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，是有效合同。而后面签订的《商品房买卖合同》的交易价格不是双方真实意思表示，而且该合同的签订是为了少交国家收取的相关税费，该合同损害国家利益，损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、法规、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，因此，王某要求撤销合同的要求被法院驳回。
在这个案例中，对于二手房转让阴阳合同的效力，法院是确认“阳”合同损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、法规的强制性规定，因为无效;“阴”合同是买卖双方之间的真实意思表示，因而有效。
但笔者认为，合同的无效应当分为两部分，一是整个合同都无效，另一个是合同中的部分条款无效。法院在认定合同无效的时候应当对合同无效还是部分条款无效作出区分。在上述案例中，其实真正损害社会公共利益，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的仅仅是《商品房买卖合同》中的价格条款，其他的条款应当是有效的，而不能一概的认定合同无效。
鉴于二手房转让“阴阳合同”对于买卖双方(尤其是买方)存在较大的风险，买卖双方应尽量不要采用二手房转让阴阳合同方式进行交易，避免引来不必要的麻烦。