立体停车库商机与盈利模式
王方剑
一、国内主要城市立体停车库的需求量
根据预测，2005年全国汽车保有量将达到3356万辆，2020年达到1.3亿辆。根据国际惯例，1.3亿辆的汽车保有量意味着需要配套停车位1.82亿个。其中，机械停车形式占总停车形式的3%，即2020年全国机械式停车位总需求量将达546万个。
但是，目前我国城市机动车辆的保有量与停车位之比大约为5：1，满足率只有14.3%。停车问题已经成为城市发展的瓶颈。机械停车库将是未来解决停车难的主要途径。
专家测算，除出租车外，机动车大多数情况下只有不到20％的时间在路上行走，剩下的大多数时间都需要找地方停放。从全国来看，我国城市机动车的保有量与停车位之比仅为5∶1，满足率不到15％。按照国际城市建设经验来看，城市车位与车辆较为合适的比例应该为1.2∶1，即100％的基本停车位和20％的公共停车位。日益稀缺的停车位，成为城市交通拥堵的重要因素。
1． 北京
目前，北京机动车达到240万辆，现在停车位60万个，其中公共泊车位18万个，停车位缺口超过了180万。到2010年，北京的公共停车位数量将达到汽车保有量的15%，而目前的比例仅为8%。以2010年北京机动车总量500万辆计，北京共需56万个公共停车位、375万个基本停车泊位，公共停车位缺口为38万个，基本停车位缺口为297万个。
2． 上海
按规划，2010年上海机动车总量将达到200万辆，按照国际上一车一基本车位（摩托车算0.5个车位），15辆车一公共车位的标准，届时上海需22.5万个公共停车泊位、150万个基本车位。也就是说，到2010年上海要建设9.7万个公共停车位、113.8万个基本车位。
3． 广州
广州市交委提供的数字显示：到2003年年底，拥有近千万常住人口的广州市，机动车总数已达142万辆，其中城区小轿车的保有量在50万辆以上；而市内的停车场所能提供的停车位只有28万个，车辆保有量与停车位的绝对差值达到了22万个。
二、立体停车库的项目特征
1． 立体停车库的项目优势
2． 立体停车库的投资属性
立体停车库不是高回报、快回报的投资项目，而是一项长期但比较稳定的投资项目。在国内，立体停车库的投资回报周期一般在5-8年，甚至更长；而在国外，比如日本，该项目的投资回报周期一般为3-5年。
“现在社会资本进入立体停车库市场还是早了点”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任直言不讳地对本报记者说。这样的项目要想成为一个立即可以进入的商业，还有一段不短的路程要走。
国内各类停车场的收费和价格政策还没有理顺，使得立体停车库的赢利还比较难。在很多城市的一些地段都发生了“立体停车库门庭冷落、路边停车场无处停
车”的现象，一边是马路边无法停下车了，另一边是立体停车库严重的“吃不饱”，人们不愿去立体停车库停车。
造成这种尴尬局面的原因，一方面有人们的停车习惯的因素，另一方面更有两类停车场“收费倒挂”的问题。以北京某些地段为例，路边停车场停车方便、省时间，收费仅为2元/小时，而立体停车库不仅不方便，收费却远远高于路边停车场，有些地方收费高达5元/小时，甚至更高。
不过，立体停车库的投资者和经营者并不都同意这种“收费倒挂”的观点。他们认为，这种“收费倒挂”的观点从停车的方便性方面来说是正确的，但是如果从停车场的建设成本和投资来说，立体停车库的收费就应该高于路边停车场，立体停车库的建设是需要单独投资的，而路边停车场的设置几乎不需要投资，城市的公安交通管理部门在地上直接划白线就可以了。
“在3－5年后，应该是社会资本进入立体停车库市场的好时机了”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任这样预测。
3．立体停车库的发展前景
三、立体停车库的产品选择
1． 国内立体停车库市场的主要产品类型与特点
2． 国内立体停车库市场的主要竞争厂商
目前，全国生产立体停车库的企业不少，大的有十多家，有制造资质的22家，另外还有七八十家没有资质证的，总计生产厂家有百余家。还有一些企业正在开发产品，想进入这一领域。其中主要厂商有莱钢泰达、杭州西子石川岛、深圳怡丰、江苏双良、广州广日等。
3．国内立体停车库市场的停车产业链
四、立体停车库的地址选择
一位有着多年立体停车库行业经历的企业高层人士认为，立体停车库的地址选择是车库经营成败的关键。他认为，政府部门、医院这两类单位是立体停车库的最佳选址地点，也是最佳客户。
1． 政府机关
大多数政府部门都位于城市中心区或者繁华区，是国内政府机关的基本地点特征。土地紧张、车位规划没有腾挪余地，而机关公务人员的停车难问题必须解决，是政府机关在停车问题上遇到的现实困难。
政府部门所处的位置，使得它们的立体停车库容易做到“日场夜场的全时段经营”。由于绝大部分政府部门都位于城区，而且政府部门附近都有若干居住区，在白天时段，政府部门的立体停车库可以主要服务于机关公务人员以及来办事的人员，而到了夜晚时段，政府部门的立体停车库又可以服务于附近住区的居民。
2． 医院
说服医院建设立体停车库，或者在医院附近建设立体停车库，其好处是显而易见的。
首先，医院的医护等工作人员需要停车，其次，来医院护理、探望的人也需要停车，这两类人群加在一起，将是一个很大的数字。而且，后一部分人群对停车收费的价格接受幅度也比较大。
与政府部门一样，大部分医院所处的位置，使得医院的立体停车库同样容易做到“日场夜场的全时段经营”。
不过，医院自己建设立体停车库的内在动力，并不是非常强烈。土地紧张是一个客观原因，而比较效益低则是一个最现实的原因。因为，对于医院来说，建设立
体停车库的收益远远不如建设住院楼，其收益速度也不如多增病房来得快。
3．社区
在这位有着多年立体停车库行业经历的公司高层人士眼里，把立体停车库建在社区里，尤其是建在城郊、郊区的社区里，对于立体停车库本身的运营来说，并不是一个最佳的选择。当然，如果地产开发商购买立体停车库的资金有保障，立体停车库的生产商还是可以去做这笔生意的。
对于城郊、郊区社区里的立体停车库来说，它的使用时间一般是在工作日的晚7点左右到次日的早7点左右，主要使用者是社区的居民，而在工作日的早7点左右到晚7点左右停车率是极其低的。这就是说，城郊、郊区社区里的立体停车库，夜场有生意，日场没有生意，周末两天有零星的外来停车生意。
五、具体运营问题
虽然目前我国已有多个厂家在生产各种机械式立体停车库，但现实中却都未出现预期的红火。目前，停车消费者对立体停车仍未认可，地面泊车仍是停车首选。
1． 经济效益分析
2． 运营成本分析
3． 收费方法选择
只有实行灵活的收费方法，才有可能做到立体停车库的“全时段经营”。
A) VIP年票制
B) 半年票制
C) 三个月票制
D) 月票制
E) 日场收费制度
F) 时租制
G) 其它收费方法
这些收费方法有的已经开始使用，有的还没有使用，但可以尝试。而且，这些收费方法还可以组合使用，比如，“日场收费制度”和其它收费方法组合出“日场半年票收费制”、“日场三个月票收费制”、“日场月票收费制”，等等。
4．户外广告新载体
户外广告新载体也是立体停车库未来的赢利手段之一。有的厂家已经设想将立体停车库的外观设计得美观、时尚一些，待到立体停车库在某一个城市形成规模，成为一道吸引注意力的风景时，可以与户外广告公司合作，通过户外广告的形式来培育立体停车库的赢利能力。
5．运营成败的关键
立体停车库运营成败的关键在于能否做到“日场夜场的全时段经营”。
立体停车库“日场夜场全时段经营”的经营理念，就是借鉴了餐饮业的经营实践。“日场夜场全时段经营”——满负荷运转的目的只有一个，充分利用地租、固定设备、客流等各类市场资源，增加回笼资金，摊薄成本和支出，提升赢利能力和竞争力。
六、政策风险问题
1． 审批属性不清晰
2． 收费价格由政府部门确定
3． 缺乏立法与政策的指导和支持
立体停车库商机与盈利模式
王方剑
一、国内主要城市立体停车库的需求量
根据预测，2005年全国汽车保有量将达到3356万辆，2020年达到1.3亿辆。根据国际惯例，1.3亿辆的汽车保有量意味着需要配套停车位1.82亿个。其中，机械停车形式占总停车形式的3%，即2020年全国机械式停车位总需求量将达546万个。
但是，目前我国城市机动车辆的保有量与停车位之比大约为5：1，满足率只有14.3%。停车问题已经成为城市发展的瓶颈。机械停车库将是未来解决停车难的主要途径。
专家测算，除出租车外，机动车大多数情况下只有不到20％的时间在路上行走，剩下的大多数时间都需要找地方停放。从全国来看，我国城市机动车的保有量与停车位之比仅为5∶1，满足率不到15％。按照国际城市建设经验来看，城市车位与车辆较为合适的比例应该为1.2∶1，即100％的基本停车位和20％的公共停车位。日益稀缺的停车位，成为城市交通拥堵的重要因素。
1． 北京
目前，北京机动车达到240万辆，现在停车位60万个，其中公共泊车位18万个，停车位缺口超过了180万。到2010年，北京的公共停车位数量将达到汽车保有量的15%，而目前的比例仅为8%。以2010年北京机动车总量500万辆计，北京共需56万个公共停车位、375万个基本停车泊位，公共停车位缺口为38万个，基本停车位缺口为297万个。
2． 上海
按规划，2010年上海机动车总量将达到200万辆，按照国际上一车一基本车位（摩托车算0.5个车位），15辆车一公共车位的标准，届时上海需22.5万个公共停车泊位、150万个基本车位。也就是说，到2010年上海要建设9.7万个公共停车位、113.8万个基本车位。
3． 广州
广州市交委提供的数字显示：到2003年年底，拥有近千万常住人口的广州市，机动车总数已达142万辆，其中城区小轿车的保有量在50万辆以上；而市内的停车场所能提供的停车位只有28万个，车辆保有量与停车位的绝对差值达到了22万个。
二、立体停车库的项目特征
1． 立体停车库的项目优势
2． 立体停车库的投资属性
立体停车库不是高回报、快回报的投资项目，而是一项长期但比较稳定的投资项目。在国内，立体停车库的投资回报周期一般在5-8年，甚至更长；而在国外，比如日本，该项目的投资回报周期一般为3-5年。
“现在社会资本进入立体停车库市场还是早了点”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任直言不讳地对本报记者说。这样的项目要想成为一个立即可以进入的商业，还有一段不短的路程要走。
国内各类停车场的收费和价格政策还没有理顺，使得立体停车库的赢利还比较难。在很多城市的一些地段都发生了“立体停车库门庭冷落、路边停车场无处停
车”的现象，一边是马路边无法停下车了，另一边是立体停车库严重的“吃不饱”，人们不愿去立体停车库停车。
造成这种尴尬局面的原因，一方面有人们的停车习惯的因素，另一方面更有两类停车场“收费倒挂”的问题。以北京某些地段为例，路边停车场停车方便、省时间，收费仅为2元/小时，而立体停车库不仅不方便，收费却远远高于路边停车场，有些地方收费高达5元/小时，甚至更高。
不过，立体停车库的投资者和经营者并不都同意这种“收费倒挂”的观点。他们认为，这种“收费倒挂”的观点从停车的方便性方面来说是正确的，但是如果从停车场的建设成本和投资来说，立体停车库的收费就应该高于路边停车场，立体停车库的建设是需要单独投资的，而路边停车场的设置几乎不需要投资，城市的公安交通管理部门在地上直接划白线就可以了。
“在3－5年后，应该是社会资本进入立体停车库市场的好时机了”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任这样预测。
3．立体停车库的发展前景
三、立体停车库的产品选择
1． 国内立体停车库市场的主要产品类型与特点
2． 国内立体停车库市场的主要竞争厂商
目前，全国生产立体停车库的企业不少，大的有十多家，有制造资质的22家，另外还有七八十家没有资质证的，总计生产厂家有百余家。还有一些企业正在开发产品，想进入这一领域。其中主要厂商有莱钢泰达、杭州西子石川岛、深圳怡丰、江苏双良、广州广日等。
3．国内立体停车库市场的停车产业链
四、立体停车库的地址选择
一位有着多年立体停车库行业经历的企业高层人士认为，立体停车库的地址选择是车库经营成败的关键。他认为，政府部门、医院这两类单位是立体停车库的最佳选址地点，也是最佳客户。
1． 政府机关
大多数政府部门都位于城市中心区或者繁华区，是国内政府机关的基本地点特征。土地紧张、车位规划没有腾挪余地，而机关公务人员的停车难问题必须解决，是政府机关在停车问题上遇到的现实困难。
政府部门所处的位置，使得它们的立体停车库容易做到“日场夜场的全时段经营”。由于绝大部分政府部门都位于城区，而且政府部门附近都有若干居住区，在白天时段，政府部门的立体停车库可以主要服务于机关公务人员以及来办事的人员，而到了夜晚时段，政府部门的立体停车库又可以服务于附近住区的居民。
2． 医院
说服医院建设立体停车库，或者在医院附近建设立体停车库，其好处是显而易见的。
首先，医院的医护等工作人员需要停车，其次，来医院护理、探望的人也需要停车，这两类人群加在一起，将是一个很大的数字。而且，后一部分人群对停车收费的价格接受幅度也比较大。
与政府部门一样，大部分医院所处的位置，使得医院的立体停车库同样容易做到“日场夜场的全时段经营”。
不过，医院自己建设立体停车库的内在动力，并不是非常强烈。土地紧张是一个客观原因，而比较效益低则是一个最现实的原因。因为，对于医院来说，建设立
体停车库的收益远远不如建设住院楼，其收益速度也不如多增病房来得快。
3．社区
在这位有着多年立体停车库行业经历的公司高层人士眼里，把立体停车库建在社区里，尤其是建在城郊、郊区的社区里，对于立体停车库本身的运营来说，并不是一个最佳的选择。当然，如果地产开发商购买立体停车库的资金有保障，立体停车库的生产商还是可以去做这笔生意的。
对于城郊、郊区社区里的立体停车库来说，它的使用时间一般是在工作日的晚7点左右到次日的早7点左右，主要使用者是社区的居民，而在工作日的早7点左右到晚7点左右停车率是极其低的。这就是说，城郊、郊区社区里的立体停车库，夜场有生意，日场没有生意，周末两天有零星的外来停车生意。
五、具体运营问题
虽然目前我国已有多个厂家在生产各种机械式立体停车库，但现实中却都未出现预期的红火。目前，停车消费者对立体停车仍未认可，地面泊车仍是停车首选。
1． 经济效益分析
2． 运营成本分析
3． 收费方法选择
只有实行灵活的收费方法，才有可能做到立体停车库的“全时段经营”。
A) VIP年票制
B) 半年票制
C) 三个月票制
D) 月票制
E) 日场收费制度
F) 时租制
G) 其它收费方法
这些收费方法有的已经开始使用，有的还没有使用，但可以尝试。而且，这些收费方法还可以组合使用，比如，“日场收费制度”和其它收费方法组合出“日场半年票收费制”、“日场三个月票收费制”、“日场月票收费制”，等等。
4．户外广告新载体
户外广告新载体也是立体停车库未来的赢利手段之一。有的厂家已经设想将立体停车库的外观设计得美观、时尚一些，待到立体停车库在某一个城市形成规模，成为一道吸引注意力的风景时，可以与户外广告公司合作，通过户外广告的形式来培育立体停车库的赢利能力。
5．运营成败的关键
立体停车库运营成败的关键在于能否做到“日场夜场的全时段经营”。
立体停车库“日场夜场全时段经营”的经营理念，就是借鉴了餐饮业的经营实践。“日场夜场全时段经营”——满负荷运转的目的只有一个，充分利用地租、固定设备、客流等各类市场资源，增加回笼资金，摊薄成本和支出，提升赢利能力和竞争力。
六、政策风险问题
1． 审批属性不清晰
2． 收费价格由政府部门确定
3． 缺乏立法与政策的指导和支持