东胜御熙台项目可行性分析报告
姓名：杨松
学号：1005031219
班级：房产2班
指导教师：李伟华
日期：2012年5月26日
目 录
一、项目简介
二、区位分析
1、石家庄住宅市场分析
2、政策分析
3、自然位置分析
三、项目规划设计方案
四、工程建设进度
五、总成本及费用估算
六、收入与税金估算
七、经济分析
八、风险分析
九、总结
一、 项目简介
物业类别：住宅
项目特色：生长在自然中的有机社区
建筑类别：板楼 多层 高层
装修状况：精装
环线位置：二至三环
所属商圈：老动物园
容 积 率：1.78
绿 化 率：35%
开 发 商：东胜集团/ 河北东丽房地产开发有限公司
售楼地址：裕西公园旁
物业地址：苑东街与工农路交口
交通状况：南北纵跨城市主干道裕华路、中山路，辅助干道工农路；公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路；
均价：15000元/m2
项目配套
全程名校：
小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；
中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；
大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；
医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院
休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物：
北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；
二、 区位分析
1、石家庄住址市场分析（资源共享）
2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告
前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？
一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告
2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万㎡，其中住宅供应预售面积为25.69万㎡，商业营业用房供应预售面积为1.43万㎡。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。
2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。 2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万㎡，而2012年1-2月则只有37.33万㎡。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。
2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。
2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。 2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万㎡，同比下降66%，占2012年1~2月总批准预售面积37.33万㎡的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万㎡，同比下降64%；商业营业用房类项目批准预售0.39
万㎡，同比下降98%。
2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。
图一：2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图
图二：2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图
由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。
但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。
二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告
2012年1~2月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万㎡。据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡。环比2011年同期，成交套数下跌66%，总成交面积下跌61%，成交均价上涨约32%，与2011年平均成交均价相比，上涨约13%。
2012年2月，石家庄商品房市场成交1084套，成交面积14.228895万㎡；成交套数环比下降22%，成交面积环比下降14%；
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，环比上月微降1%，与2011年平均成交均价相比，上涨13%。
图三：2011年3月~2012年2月石家庄商品房成交套数走势图
2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交105套；住宅类项目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。
2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交1.555405万㎡；住宅类项目成交11.620126万㎡，其中非普通住宅6.172595万㎡，普通住宅5.447531
万㎡。
图四：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图
图五：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图
图六：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图
由图三~图六综合分析可知，2012年2月，石家庄全市商品房成交量继续走低，这也是自2011年11月以来持续四个月出现下滑；从产品成交来看，住宅市场的成交仍旧占据了商品房市场的大半江山，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的一半，这也意味着春节过后，楼市上的刚性需求消费者开始在观望中有所出手，或许能为三月的“小阳春”起到好的引领作用；而受金融信贷政策影响，商业地产整体成交也继续走低，商业营业用房的成交成为商业地产成交的主体部分。 2012年1~2月，石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡，其中，商业营业
用房成交均价为15841元/㎡，住宅成交均价为5446元/㎡。
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，其中，商业营业用
房成交均价为17031元/㎡，住宅成交均价为5466元/㎡。
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价同比上涨36%，环比下降1%，与2011年同类成交均价相比上涨13%；商业营业用房成交均价同比上涨92%，环比上涨17%，与2011年同类成交均价相比上涨32%；住宅成交均价同比上涨11%，环比
上涨1%，与2011年同类成交均价相比上涨6%。
图七：2011年3月~2012年2月石家庄商品房市场成交价格走势图
从图七中可以看出，经过限购令“周年”的调控，住宅成交均价在这一年中走势平稳，在进入2012年以后有小幅上升并在2月基本保持持平；而商业营业用房则从2011年10月以来持续呈攀升状态，这从双方面证明了投资渠道开始转向到正常的商业地产上来，投机、投资性需求已经从住宅市场中被挤压出一部分，去年全年住宅价格涨幅控制在10%以内，2012年初受刚需释放影响有所回暖。楼市调控已经取得了初步成效。
三、2012年2月石家庄房地产市场二手房交易报告
2012年1~2月，石家庄二手房市场成交套数为1003套，成交面积为8.4419万㎡，据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄二手房市场成交均价为5128.46元/㎡。
环比2011年同期，石家庄二手房市场成交套数下降49%，成交面积下降59%，成交均价上涨7%。 2012年2月，石家庄二手房市场成交461套，成交面积3.5126万㎡；成交套数环比下降15%；成交面积环比下降29%；
2012年2月，石家庄二手房市场成交均价为5257.06元/㎡，环比上涨4%，与2011年石家庄二手房市场成交均价相比上涨14%；
其中，二手房商业营业用房项目成交均价为9013.91元/㎡，环比上涨110%，与2011年二手房商业营业用房成交均价相比上涨93%；住宅类项目成交均价为5202.08元/㎡，环比下降0.4%，与2011年二手房住宅成交均价相比上涨11%。
图八：2011年3月~2012年2月石家庄二手房市场成交价格走势图
从上图中可以看出，一年来石家庄二手房市场整体成交价格走势平稳，在2011年11月开始出现上扬势头；商业营业用房项目成交价格波动较大，2月较上月攀升幅度明显，但二手房市场整体成交均价仍然以二手房住宅成交均价为主导，2012年1~2月均在在5000元上游浮动。
2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交8套，其中办公楼5套，商业营业用房3套；二手房市场住宅类产品成交453套，其中普通住宅189套，高层住宅54套，已购公产210套，其他类254套。
2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交面积0.1017万㎡，其中办公楼0.0402万㎡，商业营业用房0.0615万㎡；二手房市场住宅类产品成交面积
3.4109万㎡，其中普通住宅1.5083万㎡，高层住宅0.4559万㎡，已购公产1.4468万㎡，其他类1.8949万㎡。
图九：2012年2月石家庄二手房市场成交套数比例图
图十：2012年2月石家庄二手房市场成交面积比例图
图十一：2012年2月石家庄二手房市场成交金额比例图
（注：图九、十、十一中有部分选项因量极少故而显示比例为0%）
2、政策分析
2012年房地产行业形势分析
2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，
降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。
2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。
一、房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、 土地供应量走势
土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
四、保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，
参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建； 二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
五、政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住
房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
六、商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
七、商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，
二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。
四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。
八、房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；
2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
九、2012年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。
2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
结束语
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
3、自然位置分析
东胜御熙台位于石家庄桥西区苑东街与工农路交口，
三、项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
东胜御熙台致力于建造一个喧闹城市中的宁静乡村，以西贵之上的百万平米天地宏构，开启当代盛世家族荣耀生活。
2、设计理念
打造一个生长在自然中的有机社区
3、设计特点
东胜·御溪台，在规划中充分挖掘稀缺自然资源的居住价值，倚园而建，与裕西公园无缝共存；以新古典主义建筑思想运用到整个社区规划中，尊重自然与人的关系，强调建筑与自然的合谐共生，让建筑看起来似乎从大环境里自然生长，同周围的环境完全融洽，有效的将社区环境与自然环境统一于一体。
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、绿化系统规划
微地形缓坡风景，350米绵长中央景观带，多重水景密林
以自然为主，充分利用微地形模拟自然景观特点，打造出层次丰富、视野开阔的坡地景观，观湖看水，起伏连绵。以自由式的设计手法打造纯英伦风情景观，通过密植与水景的结合，创造出幽静与精致并存的景观开放空间，让使用者与景观之间的关系更为融洽，同时考虑北方冬天景观，使其更具观赏性。
3、公建配套规划
全程名校：
小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；
中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；
大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；
医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院
休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物：
北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；
三、建筑设计
1、建筑风格：ARTDECO建筑
2、住宅类型：：高档住宅
3、户型设计：三室两厅两卫、四室两厅两卫
4、小区停车处理：地下停车库、地上停车位
四、结构设计：剪力墙结构
五、专项设计（资源共享）
(一)、给水系统设计
1、生活给水方式：地下室利用市政压力直接供水；
多层住宅采用变频水泵供水；
高层采用市政压力直接供水、屋顶水箱供水联合的供水方式。
2、热水：本工程住宅热水采用燃气热水器，分户制备供应。
(二)、消防系统设计
室外消防用水量为30L/s，室内消火栓用水量40L/S，自动喷淋用水量30L/S。
1、室外消防
本工程室外设室外消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。
2、室内消火栓灭火系统
室内采用临时高压消防给水系统。在地下室设备用房设置消火栓给水泵2台，一用一备，互为备用，消防泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。
3、自动喷水灭火系统
本工程自动喷淋系统采用湿式自动喷水灭火系统。地下室设置2台喷淋泵，一用一备，喷淋泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。
4、灭火器配置：本工程按中危险级设磷酸铵盐干粉灭火器。
(三)、排水系统设计
1、 排水体制：室内污、废水分流，室外雨、污水分流。
2、污水系统设计：
a 生活污水量按生活用水量的90%计，最高日生活污水量为882.6m3/d，最大时生活污水量为94.87m3/h。
b 室内生活污废水经收集后排入室外污水管网，餐饮业含油废水经隔油池处理后排入室外污水管，上述污水经室外污水管网收集后排入市政污水管网。
3、 雨水系统设计：
a 雨水量：按上海市暴雨强度公式，q=
重现期按3年考虑。径流系数0.65。设计汇水面积3.68公顷，雨水总流量670L/S，拟分别设DN600和DN500排水管排入就近市政雨水管。
b 单体屋面雨水汇合后排入雨水井；室外设若干雨水口，汇集地表水，最后接入雨水井。
（四）、空调冷、暖负荷及采暖负荷估算数据
本工程住宅裙房的商业部分可设计小型中央空调系统，采用变冷媒流量商用空调机组，结合全热交换新风换气机组。该空调形式系统组合灵活，管理方便，运行节能。
（五）、空调系统形式、控制方式及节能措施
1、空调系统形式
采用变冷媒流量商用空调机组的商业用房区域，室外主机可置于裙房屋面，室内设计吊顶嵌入式室内机组。由全热交换新风换气机组负责集中送入新风，排除浊气。室内为上送上回的气流组织形式。
2、控制方式
变冷媒流量直接蒸发商用空调机组有较为成熟的控制系统，空调主机可根据负荷变化自动控制各压缩机的启闭或出力,室内机组为线控方式，每间房间各设一个或多个线控器。
3、节能措施
空调系统由BA控制或自带完善的控制系统，可根据负荷变化适时自动调节冷、热量的供给，以节约能量。
（六）、人防通风系统
本项目二期地下层设计战时人员掩蔽所。
人员掩蔽所防护等级为六级，为一个防护单元。设有完整的人防通风系统，由悬板防爆活门，扩散室，油网滤尘器，过滤吸收器，人防电动脚踏两用风机以及密闭阀门，换气堵头，插板阀，消声器，送风口等组成人防送风系统，排风系统由自动排气活门，密闭阀门，排风口及风管，扩散室，悬板防爆活门等组成，防护单元的人防通风系统能实现清洁通风、滤毒通风和密闭通风的功能。人防部分送风管道利用平时风管。
（七）、机械通风系统
宾馆和商业区域的餐厅厨房的烹饪操作区域、蒸饭间、面点间等均设有独立的排油烟通风系统，油烟经净化处理达标后高空排放。
一期及二期的地下机动车库均设有机械排风系统，车道自然补风，排风引至室内地坪2.5米以上排放。
另机电设备用房设置机械通风系统，会议室、卫生间等产生污浊空气的场所，均设置小型的机械排风设施，如采用矩形低噪声排风机或吊顶式换气扇等。
（八）、防排烟系统及消防措施
本工程为一类高层建筑，防烟楼梯间和其合用前室分别设计正压送风系统。防烟楼梯间采用常开百叶风口，其风机出口设置止回阀；合用前室采用常闭多叶
送风口，火灾时同时打开着火层和其上下两层的送风口，所有正压送风机均置于塔楼屋面。
商业区域的超长内走道设置有机械排烟系统，采用高温排烟风机，多叶排烟口，排烟用防火阀，风管等组成。
地下机动车库设有机械排烟系统，该系统和平时通风系统合用。 另考虑自然防排烟的各室内的外窗设置均具有满足规范要求的足够有效可开启面积。
所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板并考虑用耐热材料敷设，空调风管采用离心玻璃棉作为保温材料等。在通风系统和空调系统中风管穿越防火墙、防火隔断处均设有防火调节阀，这些消防用阀门均可手动或自动复位，并与电气专业的消防报警系统联锁。
（九）、环保措施及卫生防疫措施
所有空调和通风设备均采用低噪声环保产品，所有设备均配置消声、隔声、减振、隔振的设施，如为空调室外机配置减振基座，较大的通风设备设有专用机房，并在机房四壁和顶面采取内贴消声材料的措施，循环水泵采用弹性减振浮筑基座，座装空调及通风机组设置弹性减振基座，吊装的空调和通风机组均设置弹性减振吊架，在风机进、出口设置非燃性的软接头等；空调送风管、回风管、新风管均设置消声静压箱、消声器。综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关室内外噪声控制的要求。
另地下机动车库的排风保证在室外地坪2.5m以上排放，以避开人员活动区。厨房油烟经净化达标后高空排放。
设置中央空调的区域均在满足相关节能规范的前提下保证最大的新风量。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。末端空调机组均设置有可供清洗的空气过滤网，必要时可设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。
（十）、燃气气源
本工程初步考虑从附近规划的市政道路低压天然气管道引来低压天然气，直接供应给各住宅用户和餐厅厨房使用。
商业区域餐厅厨房预留低压用气300 Nm3/h。 （十一）、防安全措施
整个供燃气系统均采用符合消防要求的材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好的自然或机械通风系统。 （十二）信系统
住宅部分：在一期设一处面积为60平方米的电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线一根。公建部分：相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。
同时采用当前先进的带大容量服务器的微电脑，实行信息处理传输管理智能化。本系统将采用智能化大厦综合布线系统（PDS），该综合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。 （十三）、CATV系统
住宅部分：电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。 （十四）、CCTV安保监控系统
住宅部分：小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。在电梯轿箱内、车库出入口等地设有CCD 摄像机监控上述地区，部分位置设置可变焦距带云台的摄像机。
小区入口处设有小区管理室，住宅入口分别设有门口机，每一住 户设有对讲机及紧急呼叫求助装置，各门口机与小区管理室联网。
住宅的底层、二层和顶层设置防盗报警控制器，并在阳台、窗等部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室(是否设置由甲方确定)。 （十五）、动报警及消防联动控制系统
根据消防规范要求，本工程的地下车库、沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房；酒店按一级保护对象设防，消防控制中心设在一层。
在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房、健身房、餐厅、邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。
（十六）住宅每户设置信息配线箱一只，电视、通信、安全防范等管线均通过信
息配线箱引出。 八、经济技术指标
表1：项目经济技术指标表
四、工程建设进度
五、总成本及费用估算
总成本及费用估算
基础设施费估算表
销售费用估算表
六、收入与税金估算
销售收入预收款计划表
开发其稅费估算表
销售税金及附加估算表（万元）
土地增值税估算表
七、经济分析
（一）房地产投资静态分析
全部投资现金流量表(万元）
由上表可得净现值为197159.49
内部收益率为：101%+
10.56
*（102%-101%）≈101%
10.56493.4
动态投资回收期：（2-1）+︱-164759.40︱/223174.04=1.74
损益表
由表可看出本项目盈利195394.97万元 投资利润率为65.13%
静态投资回收期为:（2-1）+︱-164759.40︱/223174.04=1.74 由以上分析可知此项目可盈利，项目可行。
八、风险分析
1、线性盈亏平衡分析
（1） 当处于盈亏平衡点，即项目既不亏损又不盈利时，或利润为零时，即有： ① 当R=0时，盈亏平衡点销售量Qo为：
单位变动成本假设为1000元 Qo=
Cf
P(1a)Cv
376575.54
=445602平方米
10001(15.5%)1000
Qo=
单位变动成本假设为1000元 ② P=
RCvQCf
(1a)Q
如想盈利197159.49万，最低售价为： P=
19715949001000*6349213765755400
= 17907元
(15.5%)*376575.54
由以上计算可知当利润为0时最低开发规模为445602平方米，如想盈利197159.49万最低销售价格为17907元。
九、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从东胜玉溪台规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格350万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
东胜御熙台项目可行性分析报告
姓名：杨松
学号：1005031219
班级：房产2班
指导教师：李伟华
日期：2012年5月26日
目 录
一、项目简介
二、区位分析
1、石家庄住宅市场分析
2、政策分析
3、自然位置分析
三、项目规划设计方案
四、工程建设进度
五、总成本及费用估算
六、收入与税金估算
七、经济分析
八、风险分析
九、总结
一、 项目简介
物业类别：住宅
项目特色：生长在自然中的有机社区
建筑类别：板楼 多层 高层
装修状况：精装
环线位置：二至三环
所属商圈：老动物园
容 积 率：1.78
绿 化 率：35%
开 发 商：东胜集团/ 河北东丽房地产开发有限公司
售楼地址：裕西公园旁
物业地址：苑东街与工农路交口
交通状况：南北纵跨城市主干道裕华路、中山路，辅助干道工农路；公交配套四通发达，10路19路24路39路357路25路；
均价：15000元/m2
项目配套
全程名校：
小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；
中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；
大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；
医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院
休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物：
北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；
二、 区位分析
1、石家庄住址市场分析（资源共享）
2012年1-2月石家庄房地产市场分析报告
前言：龙年伊始，两会召开，温家宝总理明确提出“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”，楼市调控再度陷入收紧预期之中。2012年第一季度的石家庄楼市商业地产活跃、住宅地产冷清的局面也显示出调控持续对市场的影响，但是刚需楼盘的不断发力则使得产品定位逐步趋向于明朗。2012年伊始，楼市将在“调控不放松”的总理论调中如何前行？
一、2012年1-2月石家庄房地产市场商品房上市量报告
2012年1-2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计20个，供应预售面积为37.33万㎡，其中住宅供应预售面积为25.69万㎡，商业营业用房供应预售面积为1.43万㎡。环比2011年同期，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨11%，供应预售面积下跌63%。
2012年1-2月，石家庄住宅批准预售套数共计2362套，环比同期下跌64%。 2011年1-2月，石家庄市商品房批准预售面积达到100.24万㎡，而2012年1-2月则只有37.33万㎡。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。
2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计11个，其中住宅类5个，非住宅类6个；其中住宅类含商品用房类项目5个，非住宅类含商业营业用房类2个、办公楼1个、其他类3个。
2012年2月，石家庄市区商品房市场批准预售证共计11个，同比下降8.4%。其中，住宅类5个，同比下降45%；商业营业用房类2个，同比下降33.4%。 2012年2月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售面积为22.68万㎡，同比下降66%，占2012年1~2月总批准预售面积37.33万㎡的61%；其中住宅类项目批准预售14.56万㎡，同比下降64%；商业营业用房类项目批准预售0.39
万㎡，同比下降98%。
2012年2月，石家庄市住宅批准预售共计1367套，同比下跌61%。
图一：2011年2月~2012年2月石家庄商品房上市面积折线图
图二：2011年2月~2012年2月石家庄住宅上市套数折线图
由图一、图二可以看出，随着壬辰龙年到来，调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，在调控与新春的双重影响下，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，更多的购房者只是在性价比合适的楼盘中进行观望考察，而出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。
但随着传统三月“小阳春”的即将到来，市场供需回暖，2月份供应量虽然仍处于低点，但已有回暖迹象，并已经渐渐逼近2011年3月开始反弹的低点，因而今年的三、四月是否能迎来楼市第一轮回暖，刚需是否能够拯救楼市，蛰伏月余便可待证。
二、2012年2月石家庄房地产市场商品房交易报告
2012年1~2月，石家庄商品房市场累计成交套数为2473套，总成交面积为30.857676万㎡。据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡。环比2011年同期，成交套数下跌66%，总成交面积下跌61%，成交均价上涨约32%，与2011年平均成交均价相比，上涨约13%。
2012年2月，石家庄商品房市场成交1084套，成交面积14.228895万㎡；成交套数环比下降22%，成交面积环比下降14%；
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，环比上月微降1%，与2011年平均成交均价相比，上涨13%。
图三：2011年3月~2012年2月石家庄商品房成交套数走势图
2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交105套；住宅类项目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。
2012年2月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交1.555405万㎡；住宅类项目成交11.620126万㎡，其中非普通住宅6.172595万㎡，普通住宅5.447531
万㎡。
图四：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图
图五：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图
图六：2012年2月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图
由图三~图六综合分析可知，2012年2月，石家庄全市商品房成交量继续走低，这也是自2011年11月以来持续四个月出现下滑；从产品成交来看，住宅市场的成交仍旧占据了商品房市场的大半江山，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的一半，这也意味着春节过后，楼市上的刚性需求消费者开始在观望中有所出手，或许能为三月的“小阳春”起到好的引领作用；而受金融信贷政策影响，商业地产整体成交也继续走低，商业营业用房的成交成为商业地产成交的主体部分。 2012年1~2月，石家庄商品房市场成交均价为6756元/㎡，其中，商业营业
用房成交均价为15841元/㎡，住宅成交均价为5446元/㎡。
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价为6750元/㎡，其中，商业营业用
房成交均价为17031元/㎡，住宅成交均价为5466元/㎡。
2012年2月，石家庄商品房市场成交均价同比上涨36%，环比下降1%，与2011年同类成交均价相比上涨13%；商业营业用房成交均价同比上涨92%，环比上涨17%，与2011年同类成交均价相比上涨32%；住宅成交均价同比上涨11%，环比
上涨1%，与2011年同类成交均价相比上涨6%。
图七：2011年3月~2012年2月石家庄商品房市场成交价格走势图
从图七中可以看出，经过限购令“周年”的调控，住宅成交均价在这一年中走势平稳，在进入2012年以后有小幅上升并在2月基本保持持平；而商业营业用房则从2011年10月以来持续呈攀升状态，这从双方面证明了投资渠道开始转向到正常的商业地产上来，投机、投资性需求已经从住宅市场中被挤压出一部分，去年全年住宅价格涨幅控制在10%以内，2012年初受刚需释放影响有所回暖。楼市调控已经取得了初步成效。
三、2012年2月石家庄房地产市场二手房交易报告
2012年1~2月，石家庄二手房市场成交套数为1003套，成交面积为8.4419万㎡，据银河房产网抽样调查，2012年1~2月石家庄二手房市场成交均价为5128.46元/㎡。
环比2011年同期，石家庄二手房市场成交套数下降49%，成交面积下降59%，成交均价上涨7%。 2012年2月，石家庄二手房市场成交461套，成交面积3.5126万㎡；成交套数环比下降15%；成交面积环比下降29%；
2012年2月，石家庄二手房市场成交均价为5257.06元/㎡，环比上涨4%，与2011年石家庄二手房市场成交均价相比上涨14%；
其中，二手房商业营业用房项目成交均价为9013.91元/㎡，环比上涨110%，与2011年二手房商业营业用房成交均价相比上涨93%；住宅类项目成交均价为5202.08元/㎡，环比下降0.4%，与2011年二手房住宅成交均价相比上涨11%。
图八：2011年3月~2012年2月石家庄二手房市场成交价格走势图
从上图中可以看出，一年来石家庄二手房市场整体成交价格走势平稳，在2011年11月开始出现上扬势头；商业营业用房项目成交价格波动较大，2月较上月攀升幅度明显，但二手房市场整体成交均价仍然以二手房住宅成交均价为主导，2012年1~2月均在在5000元上游浮动。
2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交8套，其中办公楼5套，商业营业用房3套；二手房市场住宅类产品成交453套，其中普通住宅189套，高层住宅54套，已购公产210套，其他类254套。
2012年2月，石家庄二手房市场非住宅类产品成交面积0.1017万㎡，其中办公楼0.0402万㎡，商业营业用房0.0615万㎡；二手房市场住宅类产品成交面积
3.4109万㎡，其中普通住宅1.5083万㎡，高层住宅0.4559万㎡，已购公产1.4468万㎡，其他类1.8949万㎡。
图九：2012年2月石家庄二手房市场成交套数比例图
图十：2012年2月石家庄二手房市场成交面积比例图
图十一：2012年2月石家庄二手房市场成交金额比例图
（注：图九、十、十一中有部分选项因量极少故而显示比例为0%）
2、政策分析
2012年房地产行业形势分析
2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。
由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，
降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。
2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。
一、房地产政策调整
2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。
1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；
2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；
3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；
4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；
6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。
二、 土地供应量走势
土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。
对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。
2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。
3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。
这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
三、房地产资金走势
对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：
1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；
2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；
3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙；
4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；
5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。
四、保障性住房走势
国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，
参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。
一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建； 二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。
三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。
四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。
五、政策性商品住房——限价房走势
限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住
房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。
六、商品房走势
无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。
一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。
三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。
七、商品房价格走势
一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。
一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，
二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。
三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。
四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。
八、房地产业产业质量标准化走势
在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。
2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；
2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。
现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。
九、2012年房地产业的警示
1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。
2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。
3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。
结束语
2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。
3、自然位置分析
东胜御熙台位于石家庄桥西区苑东街与工农路交口，
三、项目规划设计方案
一、设计思想、设计理念及设计特点
1、设计指导思想
东胜御熙台致力于建造一个喧闹城市中的宁静乡村，以西贵之上的百万平米天地宏构，开启当代盛世家族荣耀生活。
2、设计理念
打造一个生长在自然中的有机社区
3、设计特点
东胜·御溪台，在规划中充分挖掘稀缺自然资源的居住价值，倚园而建，与裕西公园无缝共存；以新古典主义建筑思想运用到整个社区规划中，尊重自然与人的关系，强调建筑与自然的合谐共生，让建筑看起来似乎从大环境里自然生长，同周围的环境完全融洽，有效的将社区环境与自然环境统一于一体。
二、总体规划
1、总平面布局与交通流线规划
2、绿化系统规划
微地形缓坡风景，350米绵长中央景观带，多重水景密林
以自然为主，充分利用微地形模拟自然景观特点，打造出层次丰富、视野开阔的坡地景观，观湖看水，起伏连绵。以自由式的设计手法打造纯英伦风情景观，通过密植与水景的结合，创造出幽静与精致并存的景观开放空间，让使用者与景观之间的关系更为融洽，同时考虑北方冬天景观，使其更具观赏性。
3、公建配套规划
全程名校：
小学：中山西路小学、维明街小学、草场街小学、实验小学等；
中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等；
大学：河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等；
医疗卫生：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院
休闲娱乐：石家庄中影联电影城、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物：
北国超市（西兴店）、国大超市（省直店）；益友百货、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等；
三、建筑设计
1、建筑风格：ARTDECO建筑
2、住宅类型：：高档住宅
3、户型设计：三室两厅两卫、四室两厅两卫
4、小区停车处理：地下停车库、地上停车位
四、结构设计：剪力墙结构
五、专项设计（资源共享）
(一)、给水系统设计
1、生活给水方式：地下室利用市政压力直接供水；
多层住宅采用变频水泵供水；
高层采用市政压力直接供水、屋顶水箱供水联合的供水方式。
2、热水：本工程住宅热水采用燃气热水器，分户制备供应。
(二)、消防系统设计
室外消防用水量为30L/s，室内消火栓用水量40L/S，自动喷淋用水量30L/S。
1、室外消防
本工程室外设室外消火栓，其间距不超过120m，距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。
2、室内消火栓灭火系统
室内采用临时高压消防给水系统。在地下室设备用房设置消火栓给水泵2台，一用一备，互为备用，消防泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。
3、自动喷水灭火系统
本工程自动喷淋系统采用湿式自动喷水灭火系统。地下室设置2台喷淋泵，一用一备，喷淋泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。
4、灭火器配置：本工程按中危险级设磷酸铵盐干粉灭火器。
(三)、排水系统设计
1、 排水体制：室内污、废水分流，室外雨、污水分流。
2、污水系统设计：
a 生活污水量按生活用水量的90%计，最高日生活污水量为882.6m3/d，最大时生活污水量为94.87m3/h。
b 室内生活污废水经收集后排入室外污水管网，餐饮业含油废水经隔油池处理后排入室外污水管，上述污水经室外污水管网收集后排入市政污水管网。
3、 雨水系统设计：
a 雨水量：按上海市暴雨强度公式，q=
重现期按3年考虑。径流系数0.65。设计汇水面积3.68公顷，雨水总流量670L/S，拟分别设DN600和DN500排水管排入就近市政雨水管。
b 单体屋面雨水汇合后排入雨水井；室外设若干雨水口，汇集地表水，最后接入雨水井。
（四）、空调冷、暖负荷及采暖负荷估算数据
本工程住宅裙房的商业部分可设计小型中央空调系统，采用变冷媒流量商用空调机组，结合全热交换新风换气机组。该空调形式系统组合灵活，管理方便，运行节能。
（五）、空调系统形式、控制方式及节能措施
1、空调系统形式
采用变冷媒流量商用空调机组的商业用房区域，室外主机可置于裙房屋面，室内设计吊顶嵌入式室内机组。由全热交换新风换气机组负责集中送入新风，排除浊气。室内为上送上回的气流组织形式。
2、控制方式
变冷媒流量直接蒸发商用空调机组有较为成熟的控制系统，空调主机可根据负荷变化自动控制各压缩机的启闭或出力,室内机组为线控方式，每间房间各设一个或多个线控器。
3、节能措施
空调系统由BA控制或自带完善的控制系统，可根据负荷变化适时自动调节冷、热量的供给，以节约能量。
（六）、人防通风系统
本项目二期地下层设计战时人员掩蔽所。
人员掩蔽所防护等级为六级，为一个防护单元。设有完整的人防通风系统，由悬板防爆活门，扩散室，油网滤尘器，过滤吸收器，人防电动脚踏两用风机以及密闭阀门，换气堵头，插板阀，消声器，送风口等组成人防送风系统，排风系统由自动排气活门，密闭阀门，排风口及风管，扩散室，悬板防爆活门等组成，防护单元的人防通风系统能实现清洁通风、滤毒通风和密闭通风的功能。人防部分送风管道利用平时风管。
（七）、机械通风系统
宾馆和商业区域的餐厅厨房的烹饪操作区域、蒸饭间、面点间等均设有独立的排油烟通风系统，油烟经净化处理达标后高空排放。
一期及二期的地下机动车库均设有机械排风系统，车道自然补风，排风引至室内地坪2.5米以上排放。
另机电设备用房设置机械通风系统，会议室、卫生间等产生污浊空气的场所，均设置小型的机械排风设施，如采用矩形低噪声排风机或吊顶式换气扇等。
（八）、防排烟系统及消防措施
本工程为一类高层建筑，防烟楼梯间和其合用前室分别设计正压送风系统。防烟楼梯间采用常开百叶风口，其风机出口设置止回阀；合用前室采用常闭多叶
送风口，火灾时同时打开着火层和其上下两层的送风口，所有正压送风机均置于塔楼屋面。
商业区域的超长内走道设置有机械排烟系统，采用高温排烟风机，多叶排烟口，排烟用防火阀，风管等组成。
地下机动车库设有机械排烟系统，该系统和平时通风系统合用。 另考虑自然防排烟的各室内的外窗设置均具有满足规范要求的足够有效可开启面积。
所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板并考虑用耐热材料敷设，空调风管采用离心玻璃棉作为保温材料等。在通风系统和空调系统中风管穿越防火墙、防火隔断处均设有防火调节阀，这些消防用阀门均可手动或自动复位，并与电气专业的消防报警系统联锁。
（九）、环保措施及卫生防疫措施
所有空调和通风设备均采用低噪声环保产品，所有设备均配置消声、隔声、减振、隔振的设施，如为空调室外机配置减振基座，较大的通风设备设有专用机房，并在机房四壁和顶面采取内贴消声材料的措施，循环水泵采用弹性减振浮筑基座，座装空调及通风机组设置弹性减振基座，吊装的空调和通风机组均设置弹性减振吊架，在风机进、出口设置非燃性的软接头等；空调送风管、回风管、新风管均设置消声静压箱、消声器。综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关室内外噪声控制的要求。
另地下机动车库的排风保证在室外地坪2.5m以上排放，以避开人员活动区。厨房油烟经净化达标后高空排放。
设置中央空调的区域均在满足相关节能规范的前提下保证最大的新风量。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。末端空调机组均设置有可供清洗的空气过滤网，必要时可设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。
（十）、燃气气源
本工程初步考虑从附近规划的市政道路低压天然气管道引来低压天然气，直接供应给各住宅用户和餐厅厨房使用。
商业区域餐厅厨房预留低压用气300 Nm3/h。 （十一）、防安全措施
整个供燃气系统均采用符合消防要求的材料和设备，在各用气点处及管道经过处均设有燃气泄漏报警及切断装置，并设有良好的自然或机械通风系统。 （十二）信系统
住宅部分：在一期设一处面积为60平方米的电信机房，每户设两对电话线和超五类八芯双绞线一根。公建部分：相应设电话终端若干电信局电缆由小区外电信局人井埋地引至。
同时采用当前先进的带大容量服务器的微电脑，实行信息处理传输管理智能化。本系统将采用智能化大厦综合布线系统（PDS），该综合布线系统采用综合配置型，用光缆和铜芯对绞电缆混合组网。 （十三）、CATV系统
住宅部分：电视电缆直接由市有线电视网引来，本工程电视网络系统采用宽带双向信号传输技术。 （十四）、CCTV安保监控系统
住宅部分：小区入口及周边设有摄像机和红外光束报警器。在电梯轿箱内、车库出入口等地设有CCD 摄像机监控上述地区，部分位置设置可变焦距带云台的摄像机。
小区入口处设有小区管理室，住宅入口分别设有门口机，每一住 户设有对讲机及紧急呼叫求助装置，各门口机与小区管理室联网。
住宅的底层、二层和顶层设置防盗报警控制器，并在阳台、窗等部位预留入侵探测器接口，报警信号接至小区管理室(是否设置由甲方确定)。 （十五）、动报警及消防联动控制系统
根据消防规范要求，本工程的地下车库、沿街商场均按二级保护对象设防，消防控制中心设在物业管理用房；酒店按一级保护对象设防，消防控制中心设在一层。
在地下车库和厨房考虑设置温感探测器，在客房、健身房、餐厅、邮局和银行等地设感烟探测器，另外在楼梯口及交通要道口设置手动报警按钮及火灾警铃。
（十六）住宅每户设置信息配线箱一只，电视、通信、安全防范等管线均通过信
息配线箱引出。 八、经济技术指标
表1：项目经济技术指标表
四、工程建设进度
五、总成本及费用估算
总成本及费用估算
基础设施费估算表
销售费用估算表
六、收入与税金估算
销售收入预收款计划表
开发其稅费估算表
销售税金及附加估算表（万元）
土地增值税估算表
七、经济分析
（一）房地产投资静态分析
全部投资现金流量表(万元）
由上表可得净现值为197159.49
内部收益率为：101%+
10.56
*（102%-101%）≈101%
10.56493.4
动态投资回收期：（2-1）+︱-164759.40︱/223174.04=1.74
损益表
由表可看出本项目盈利195394.97万元 投资利润率为65.13%
静态投资回收期为:（2-1）+︱-164759.40︱/223174.04=1.74 由以上分析可知此项目可盈利，项目可行。
八、风险分析
1、线性盈亏平衡分析
（1） 当处于盈亏平衡点，即项目既不亏损又不盈利时，或利润为零时，即有： ① 当R=0时，盈亏平衡点销售量Qo为：
单位变动成本假设为1000元 Qo=
Cf
P(1a)Cv
376575.54
=445602平方米
10001(15.5%)1000
Qo=
单位变动成本假设为1000元 ② P=
RCvQCf
(1a)Q
如想盈利197159.49万，最低售价为： P=
19715949001000*6349213765755400
= 17907元
(15.5%)*376575.54
由以上计算可知当利润为0时最低开发规模为445602平方米，如想盈利197159.49万最低销售价格为17907元。
九、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从东胜玉溪台规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格350万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。