万科投资分析报告
作者：陈龙 余鉴霖 2013年8月24日
（第一部分 陈龙）
一、宏观经济分析
2012年，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。
主要经济指标中，CPI涨幅回落，全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。城乡居民收入稳定增长，全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。
固定投资增长较快， 全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资 223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。
货币供应量平稳增长，12月末，广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快0.2个百分点；狭义货币（M1）余额30.87万亿元，增长6.5%，回落1.4个百分点；流通中现金（M0）余额5.47万亿元，增长7.7%，回落6.1个百分点。12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。全年新增人民币贷款8.20万亿元，比上年多增7320亿元；新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。
结论：中国已经结束每年GDP增长10%的高速增长时代，经济发展的重点是经济转型和经济结构的调整，房地产行业面临重大的挑战，一方面房地产是政府调控的重点，另一方面房地产市场也面临寒冬。提高管理水平，控制财务风险，是房地产企业发展的关键。
二、行业分析
从房地产行情上看，房地产开发投资增速依然强劲，调控政策方向难改：1）投资首现下降，但依然保持在高位；2）土地购置仍然快速增长；3）短期内放松现有调控政策的基础
并不存在。
在房地产销售上，销售额与销售面积增速整体上平稳回落，显示供求关系正在逆转：1）销售额与销售面积同比增速之差已从年初高点不断缩小23个百分点，显示价格回调的压力不断增大；2）与住宅销售相比，办公楼与商用营用房销售情况更为乐观；3）与东部相比，中、西部地区的销售增速下调趋势更为平缓。以上三点意味着，房地产市场的供求关系正在发生着总量性与结构性的变化。
从房地产国家政策上看：1）房地产调控政策进入效果观察期，短期内放松现有调控政策的基础并不存在，同时中央和地方政府进一步出台更严厉政策的可能性则取决于房价的走势；2）本轮房地产调控的根本目标在于将房地产市场的投资性需求主导转变为消费需求主导，在实现这一目标之前，调控政策难以退出3）下一步调控政策落实的重点将集中在扩大土地供给和土地有效利用，一方面通过扩大计划供给量降低地价上涨的预期，另一方面通过打击土地囤积和土地增值税的清理挤出土地存量。
房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧张：1）国内贷款占比已由年初的24%下降到目前的19%；自筹资金占比为37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为24%，较年初提高1个百分点。2）国内贷款占比的持续下降、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧张。
结论：2012年，房地产投资依然延续了以往高增长的状况，由于近期经济增速放缓，预计房地产发展在未来一段时间内，会得到地方政府的支持。房地产投资会稳定在高位，但房地产行业面临大的调整。供应相对过剩，政府又在大力调控。房地产企业应紧跟形势，着力多样化发展，考虑开发商业地产和中西部这些有更大潜力的方向。同时，注意控制财务风险，实现谨慎的财务政策。
三、企业总体状况分析
概况：万科，全名为万科企业股份有限公司。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
业绩：2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。 万科营业收入达到1031.1亿元人民币，利润总额达到210亿元人民币。报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。 2012 年公司营业收入首次突
破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增 长 30.4%。
战略： 万科的长期发展战略是住宅产业化，包括装修房，工厂化和绿色建筑。 国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，万科在行业内率先推行装修房战略，2012 年 公司装修房交付量超过 8 万套，是业内前所未有的规模。推广装修交付既顺 应了行业发展的趋势，也有助于提升净资产回报水平。
相对于传统的施工方式，工厂化在几个方面有突出的优势：首先，它有利于实现大规模开发下的房屋品 质控制；其次，工厂化的建造速度高于传统方式，有利于实现更快的周转；此外，工厂化施工远比传统 方式更环保。
低碳经济背景下，绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012 年，公司共 计完成 20 个绿色三星项目，总建筑面积为 166.6 万平方米；其中住宅项目的面积为 122 万平方米，占全 国绿色三星住宅面积的 44%。
经营策略：“一是，面向真实自住的需求，而不是面向投 资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周 转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与 自然、社会和谐共处的可持续发展。” 简单地说就是，“不囤地，不捂盘，不当地王，盖有人住的好房子”
管理：作为行业龙头，万科的管理是比较好的。 万科管理最大的特点就是：一切以实现工作目标为出发，实施标准化管理。万科比较成熟的管理模式有：1.流程管理。所有员工都有工作流程指导，工作起来得心应手。2.内部网系统，建成扁平化信息反馈体系，信息反馈迅速。3.SAP系统，SAP管理系统源自德国，其全称为“系统、应用与数据处理产品”。该系统集成了人事档案、薪金管理、培训管理、绩效考核等众多模块。 通过SAP系统，万科总部可对各地区任何人的人事档案进行即时查询，对人力资源进行即时管理，随时掌握各地动态，给万科总部对人力资源系统的集权式管理提供了支持，既保证了集权又保证了效率。4.网络化审批系统，万科的网络化审批系统其实就是将传统的审批程序以网络形式进行，但是较之于传统的方法，效率更快，反馈更及时。内部审批系统是通过管理软件将审批流程进行标准格式化，依托万科的内部网进行签呈和报告的传递，审批效率大幅度提高。
结论： 万科集团成为中国唯一连续15年实现赢利的地产企业（算至2008年），与万科极有远见的战略和良好的管理是分不开的。万科立足于刚性需求，使万科顺利渡过08年金融危机，并且较少受国家房地产调控的负面影响。万科在行业里以快速周转闻名，同时投资风格谨慎，这使万科的财务风险得到了很好的控制。而良好的管理是万科发展的基础。可以预见，万科的总体上会平稳较快发展。
四，企业财务状况分析
主要会计数据：2012年，营业收入达到103,116,245,136.42元，比上年增长43.65%， 营业利润达到21,013,040,794.06元,比上年增长33.30%，
利润总额为 21,070,185,138.11 元，比上年增长33.31，
归属于上市公司股东的净利润为12,551,182,392.23元，比上年增长30.40% 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润为12,511,303,092.59元，比上年增长30.7%.
经营活动产生的现金流量净额为3,725,958,472.52元，比上年增长9.93%资产总额为378,801,615,075.37元，比上年增长27.88%，负债总额为296,663,420,087.27元，比上年增长29.90%，
归属于上市公司股东的股东权益为63,825,553,925.30元， 比上年增长20.50%，股本为10,995,553,118.00股，比上年增长0.0031%.
注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划进入行权期，期内共有 342,900 份期权行权，公司股份数因此增加 342,900股
基本每股收益1.14元，比上年增长29.55% 稀释每股收益1.14元，比上年增长29.55% 扣除非经常性损益后的基本每股收益1.14元，31.03% 全面摊薄净资产收益率19.66%，增加 1.49 个百分点 加权平均净资产收益率21.45%，增加 1.62 个百分点
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率19.60%，增加 1.54 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率21.38%，增加 1.67 个百分点 每股经营活动产生的现金流量净额0.339 ，10.06%
20.33%
2012 年末，归属于上市公司股东的每股净资产5.80元，比上年增长 资产负债率78.32%，增加 1.22 个百分点
非经常性损益项目：
非流动资产处置损益，2012年为 -4,670,558.15，2011年为2,900,631.43 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供 出售金融资产取得的投资收益，2012年为-24,920,299.96，2011年为-1,987,290.76 出售、处理部门或投资单位收益，2012年为33,179,668.85，2011年为35,395,144.49
除上述各项之外的其他营业外收入和支出，2012年为61,814,902.20，2011年为39,765,091.70 所得税影响，2012年为-17,850,642.97，2011年为-10,007,991.17 少数股东损益影响，2012年为 -7,673,770.33，2011年为-8,121,863.94 合计，2012年为39,879,299.64，2011年为57,943,721.75
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。
盈利能力分析：
公司主营业务为房地产和物业管理。2012年，主营业务收入为10,243,903.98，比上年增长43.84%，营业成本为6,529,313.80，比上年增长51.58%，营业利润率为25.66%，减少3.02个百分点。公司主营业务增长较快，主要原因是去年是房地产行业的低谷，2012年的市场行情出现明显回暖。营业成本大幅上升，主要原因是房地产行业竞争激烈，今年加大了营销投入。同时公司近年来全面推进装修房战略 ，产品的成本有所增加。但装修房收益率高于毛坯房。总体上，营业利润率略有下降，但考虑到2012年的净利润大幅增长，且公司没有出现特殊情况。和行业平均水平相比，万科的销售毛利率为39.78%，高于平均水平4.12个百分点，净利率为16.16%，高于平均水平2.1个百分点，销售增长率为43.65%，高于平均水平多达25.21个百分点。可见万科的盈利能力较强，并且具备可持续性。
偿债能力分析： 万科公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，（行业平均资产负债率为103.21%）较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
万科的流动比率为1.40，低于四大房地产公司中的其他三家，招商地产为1.86，保利地产为1.90，金地集团为1.97。万科的速动比率从2011年的0.37上升到2012年的0.41 ，但仅高于保利地产的0.36，低于招商地产的0.561和金地集团的0.56。需要说明的是，房地产的存货占了资产的较大比例，所以流动比率和速动比率都不会太高，万科流动比率和速动比率的低水平，反映了万科的扩张能力，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,947 万平方米，较年初3,277 万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。可以在一定程度上降低可能的紧缩房地产资金的政策风险。
总体上，万科的财务风险在可控范围内，偿债能力有较好的保障。
营运能力分析：
2012年，万科的应收账款周转率为60.23，比2011年的45.81有明显增长。2012年存货周转率为0.28,略高于2011年的0.25。总资产周转率为0.303，高于2011年的0.278。固定资产周转率为60.34，高于2011年的50.99。万科的营运能力有显著的提升。
结论：万科的财务结构合理，风险控制到位，对可能的行业萧条期有较强的应对能力。
五．总评
万科作为房地产行业的龙头企业，凭借其良好的管理营运能力，清晰的战略定位，在中国房地产行业取得了巨大的成功。
（第二部分 余鉴霖）
一、资产负债表分析
根据万科2008年至2012年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下：
表1-1 2008年-2012年万科资产负债表
表1-2 2008年-2012年万科资产负债变动率
表1-3 2008年-2012年万科资产负债占比
（1）资产总规模及其变动趋势分析
表1-1 2008年-2012年万科资产规模变动
表1-2 2008年-2012年万科资产项目结构变动
从表中可以看到，自2008年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2008年和2009年分别上升了19.13%和15.41%，2010年上升了56.70%，是近几年的上升最快的。2012年达
到资产最高总额。由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。
从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2008年的95.15%下降到09年的94.71%，2012年则又上升到占资产总额的95.77%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。其次是长期股权投资，其所占比重近三年呈降-升-降的趋势，2008年有所下降，2009年又上升到2.59%，但2012年下降至1.86%。
（2）流动资产结构变动情况分析
由于流动资产占资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。
表1-3 2008年-2012年万科流动资产结构
从万科流动资产构成表可以看到，存货所占比重最大，其比例达流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰，为72.04%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，达到70.33%，但2012又出现下滑到67.36%。其次是货币资金，其比例于2008年-2010年较稳定，分别是16.76、16.72%、17.54%，在2011年下降至11.56%。预付账款在2008年下降，并达到最低，为2.65%，近几年则回升并保持稳定，应收账款的比例在2008-2012年一直维持在1%以下，关注意义较小，其他应收款由2008年的2.93%上升至2012年的5.30%，有小幅增长。
表1-4 2008年-2012年万科流动资产项目规模变动率
从万科流动资产项目规模变动率可以看到，预付账款2008年大幅降低，为-61.85%，2009年回升至176.42%，在2010-2011年连年降低，一定程度上反映了企业正常的流动资产变化周期。应收账款的变动率也呈大起大落形势，在2008-2009年连续降低至-22.71%，2010年迅速增长至123.51%，又于2011年降至-4.97%，货币资金与存货的规模变动率相对而言波动较小。
二、利润表分析
表2-1 2008年-2012年万科利润表
表2-2 2008年-2012年万科利润变动率
表2-3 2008年-2012年万科利润占比
（1）对主营业务收入进行分析
表2-1 2008年-2012
年万科主营业务收入及变动率
从表中可以看出，万科近五年来的主营业务收入一直呈上升趋势，到2012年达到最大值10,311,625.00万元。但增长速度有一定变化，2012年增长率达到最高值，为43.65%，2008-2009年增长率分别降为15.38%与19.25%，在2010年时增长率降到最低值，收入变动率仅为3.75%，2011年则增长加速，变动率达41.54%。这说明公司的市场份额在扩大，但扩张的速度在2008-2010年有所减缓，一定程度上受2008年金融危机的影响，2011年开始增长率则逐渐恢复。
（2）对利润总额情况进行分析
表2-2 2008年-2012
年万科营业利润及变动率
由表可分析得，营业利润近五年来呈先降后升的趋势，于2008年达到最低，仅为636,479.00万元，2009-2012年稳步增长，增长率分别为36.46%、36.96%、32.52%与33.30%，在2012年营业利润达到最高值，为2,101,304.00万元。利润率在2010年达到最高，为36.96%，2008年最低下降至-16.83%，与利润总额相对应，于2009-2012年回升并保持稳定。
表2-3 2008年-2012年万科利润总额结构变动
由上表可看出，近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以
上，于2010年开始有小幅下滑，2010-2012占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2012年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%。
小结：总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了公司的总体盈利能力质量，可持续性较好。
三、现金流量表分析
表3-1 2008年-2012年万科现金流量表
（1）对现金流量表的一般分析
表3-1 2008年-202年万科现金流量项目结构变化
了解企业近年来现金流量的基本态势。从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。投资活动现金流量净额由2008年的-284,414.00万元小幅变动达2012年的-245,345.00万元，说明企业连年的投资活动都出现入不敷出的情况，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况，并对投资有所贡献。
（2）现金流量表的结构分析
1.现金流入结构分析
表3-2 2008年-2012年万科现金流入占比
从表中可以看到，该公司的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，各年占比均在一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2012年降至0.68%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2008年的最高值31.03%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了较好的发展态势。但2012年又呈现增长趋势，增至29.13%。
2.现金流出结构分析
表3-3 2008年-2012年万科现金流出占比
从表中可以看到，经营活动现金流出比例在2008-2009年有所下降下降，并于2010迅速增长达最高值80.95%，2011-2012年小幅下降，投资活动现金流出比例近年来连续小幅降低，筹资活动现金流出比例在2008-2009年分别达到23.23%与30.67%，并于2009年达到最高值，2010年该比例迅速下降，2011-2012年小幅增长，说明公司近年来经营活动所付现金有一定提升，减少了投资力度，公司经营基本正常。 3.现金流入流出比分析
表3-4 2008年-2012年万科现金流入流出比
经营活动现金流入流出比在2009年达到顶峰1.1842,2010年小幅下降为1.0252,2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.81，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机，2012年则增加至1.4764.
四、财务比率分析
（1）获利能力分析（收益性分析）
表4-1 208年-2012年万科企业盈利能力分析表
从图表中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2012年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。
（2）偿债能力分析（安全性分析）
表4-2 2008年到2012年万科偿债能力指标
经营偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力， 它是反映企业财务状况和 经营能力的重要标志， 也是企业能否健康生存和发展的关键。 反映上市公司偿债能力的指标 主要有流动比率、速动比率、负债比率、产权比率和已获利息倍数。
从短期偿债能力来看，万科的流动比率以2009年为转折点，2010-2012年逐年下降至1.59、1.41与1.40，这说明2012年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为0.37，这是因为公司货币资金逐年下降所致，2012年有小幅上升。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。
从长期偿债能力来看，公司2009年产权比率为203.05,在2010-2012年大幅上升，分别为295.04、336.68与361.18，说明企业自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。公司资产负债率近年来保持平稳，2012年小幅上升至78.32。总的来说，公司的长期偿债能力近年来有所下降。
（3）效率分析（营运能力/周转性分析）
表4-3 208年-2012年万科经营效率
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。
万科的应收账款周转率近年来波动较大，2010年下降至43.96，在2012年迅速上升并达到最高值，为60.63，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。
小结：由上面的分析可知，万科的资产运营能力在逐年降低，可见，公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。
（4）增长能力分析
表4-4 万科2008年—2012年增长能力指标
成长能力分析是对企业扩展经营能力的分析｡用于考察企业通过逐年收益增加或通过其 他融资方式获取资金扩大经营的能力｡主要包括主营业务增长率、主主营利润增长率、净 利润增长率等。
万科公司 2009-2011 年净利润增长率和资产增长率均处于先升后降的状态。上述两个指标在 2010 年均达到极大值，而 2011-2012 年则出现下降，一方面由于基数变大， 另一
方面受房地产市场调控和土地价格上涨的影响。 股东权益增长率基本保持不变。营业收入增长率在 2010 年仅为 3.75%，而 2012年增长率达到 43.65%。相对于行业均值而言，万科的成长能力表现良好。
经受了 2008 金融危机和地产调控的影响，万科 2012 财务成长能力指标位于行业中上 水平，较上期有了明显的增长，但增长并不均衡，主要表现在主营业务收入增长和利润增长 不一致，且总资产增长率呈逐年下降趋势。
（5）投资收益分析
表4-5 2008年-2012年万科投资收益趋势
由表4-5可知，万科从2008年的每股净资产逐年上涨，2012年达到最高点5.80，说明公司发展潜力较大，股票投资价值有所上升。
万科投资分析报告
作者：陈龙 余鉴霖 2013年8月24日
（第一部分 陈龙）
一、宏观经济分析
2012年，全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。
主要经济指标中，CPI涨幅回落，全年居民消费价格比上年上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。城乡居民收入稳定增长，全年城镇居民人均总收入26959元。其中，城镇居民人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%；扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。在城镇居民人均总收入中，工资性收入比上年名义增长12.5%，经营净收入增长15.3%，财产性收入增长8.9%，转移性收入增长11.6%。全年城镇居民人均可支配收入中位数21986元，同比名义增长15.0%。
固定投资增长较快， 全年固定资产投资（不含农户）364835亿元，比上年名义增长20.6%（扣除价格因素实际增长19.3%），增速比上年回落3.4个百分点。其中，国有及国有控股投资123694亿元，增长14.7%；民间投资 223982亿元，增长24.8%，占全部投资的比重为61.4%。分地区看，东部地区投资比上年增长17.8%，中部地区增长25.8%，西部地区增长24.2%。
货币供应量平稳增长，12月末，广义货币（M2）余额97.42万亿元，比上年末增长13.8%，增速比上年末加快0.2个百分点；狭义货币（M1）余额30.87万亿元，增长6.5%，回落1.4个百分点；流通中现金（M0）余额5.47万亿元，增长7.7%，回落6.1个百分点。12月末，人民币贷款余额62.99万亿元，人民币存款余额91.74万亿元。全年新增人民币贷款8.20万亿元，比上年多增7320亿元；新增人民币存款10.81万亿元，比上年多增1.17万亿元。
结论：中国已经结束每年GDP增长10%的高速增长时代，经济发展的重点是经济转型和经济结构的调整，房地产行业面临重大的挑战，一方面房地产是政府调控的重点，另一方面房地产市场也面临寒冬。提高管理水平，控制财务风险，是房地产企业发展的关键。
二、行业分析
从房地产行情上看，房地产开发投资增速依然强劲，调控政策方向难改：1）投资首现下降，但依然保持在高位；2）土地购置仍然快速增长；3）短期内放松现有调控政策的基础
并不存在。
在房地产销售上，销售额与销售面积增速整体上平稳回落，显示供求关系正在逆转：1）销售额与销售面积同比增速之差已从年初高点不断缩小23个百分点，显示价格回调的压力不断增大；2）与住宅销售相比，办公楼与商用营用房销售情况更为乐观；3）与东部相比，中、西部地区的销售增速下调趋势更为平缓。以上三点意味着，房地产市场的供求关系正在发生着总量性与结构性的变化。
从房地产国家政策上看：1）房地产调控政策进入效果观察期，短期内放松现有调控政策的基础并不存在，同时中央和地方政府进一步出台更严厉政策的可能性则取决于房价的走势；2）本轮房地产调控的根本目标在于将房地产市场的投资性需求主导转变为消费需求主导，在实现这一目标之前，调控政策难以退出3）下一步调控政策落实的重点将集中在扩大土地供给和土地有效利用，一方面通过扩大计划供给量降低地价上涨的预期，另一方面通过打击土地囤积和土地增值税的清理挤出土地存量。
房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧张：1）国内贷款占比已由年初的24%下降到目前的19%；自筹资金占比为37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为24%，较年初提高1个百分点。2）国内贷款占比的持续下降、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧张。
结论：2012年，房地产投资依然延续了以往高增长的状况，由于近期经济增速放缓，预计房地产发展在未来一段时间内，会得到地方政府的支持。房地产投资会稳定在高位，但房地产行业面临大的调整。供应相对过剩，政府又在大力调控。房地产企业应紧跟形势，着力多样化发展，考虑开发商业地产和中西部这些有更大潜力的方向。同时，注意控制财务风险，实现谨慎的财务政策。
三、企业总体状况分析
概况：万科，全名为万科企业股份有限公司。万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
业绩：2012 年，公司共实现销售面积 1295.6 万平方米，销售金额 1412.3 亿元，同比分别增长 20.5%和 16.2%， 销售金额再度刷新行业纪录。 万科营业收入达到1031.1亿元人民币，利润总额达到210亿元人民币。报告期内，公司实现结算面积 899.3 万平方米，结算收入 1015.8 亿元，同比分别增长 60.0%和 43.8%。 2012 年公司营业收入首次突
破千亿，达 1031.2 亿元，同比增长 43.7%，实现净利润 125.5 亿元，同比增 长 30.4%。
战略： 万科的长期发展战略是住宅产业化，包括装修房，工厂化和绿色建筑。 国内住宅行业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段，万科在行业内率先推行装修房战略，2012 年 公司装修房交付量超过 8 万套，是业内前所未有的规模。推广装修交付既顺 应了行业发展的趋势，也有助于提升净资产回报水平。
相对于传统的施工方式，工厂化在几个方面有突出的优势：首先，它有利于实现大规模开发下的房屋品 质控制；其次，工厂化的建造速度高于传统方式，有利于实现更快的周转；此外，工厂化施工远比传统 方式更环保。
低碳经济背景下，绿色地产符合行业未来发展方向。万科在行业内率先推广绿色建筑。2012 年，公司共 计完成 20 个绿色三星项目，总建筑面积为 166.6 万平方米；其中住宅项目的面积为 122 万平方米，占全 国绿色三星住宅面积的 44%。
经营策略：“一是，面向真实自住的需求，而不是面向投 资预期；二是，依靠专业能力赚钱，而不是依靠投资的胆量或者获取资源的“门路”；三是，快速周 转，以及谨慎的投资风格；四是，始终严守经营底线，包括产品质量、财务安全和守法诚信，并谋求与 自然、社会和谐共处的可持续发展。” 简单地说就是，“不囤地，不捂盘，不当地王，盖有人住的好房子”
管理：作为行业龙头，万科的管理是比较好的。 万科管理最大的特点就是：一切以实现工作目标为出发，实施标准化管理。万科比较成熟的管理模式有：1.流程管理。所有员工都有工作流程指导，工作起来得心应手。2.内部网系统，建成扁平化信息反馈体系，信息反馈迅速。3.SAP系统，SAP管理系统源自德国，其全称为“系统、应用与数据处理产品”。该系统集成了人事档案、薪金管理、培训管理、绩效考核等众多模块。 通过SAP系统，万科总部可对各地区任何人的人事档案进行即时查询，对人力资源进行即时管理，随时掌握各地动态，给万科总部对人力资源系统的集权式管理提供了支持，既保证了集权又保证了效率。4.网络化审批系统，万科的网络化审批系统其实就是将传统的审批程序以网络形式进行，但是较之于传统的方法，效率更快，反馈更及时。内部审批系统是通过管理软件将审批流程进行标准格式化，依托万科的内部网进行签呈和报告的传递，审批效率大幅度提高。
结论： 万科集团成为中国唯一连续15年实现赢利的地产企业（算至2008年），与万科极有远见的战略和良好的管理是分不开的。万科立足于刚性需求，使万科顺利渡过08年金融危机，并且较少受国家房地产调控的负面影响。万科在行业里以快速周转闻名，同时投资风格谨慎，这使万科的财务风险得到了很好的控制。而良好的管理是万科发展的基础。可以预见，万科的总体上会平稳较快发展。
四，企业财务状况分析
主要会计数据：2012年，营业收入达到103,116,245,136.42元，比上年增长43.65%， 营业利润达到21,013,040,794.06元,比上年增长33.30%，
利润总额为 21,070,185,138.11 元，比上年增长33.31，
归属于上市公司股东的净利润为12,551,182,392.23元，比上年增长30.40% 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润为12,511,303,092.59元，比上年增长30.7%.
经营活动产生的现金流量净额为3,725,958,472.52元，比上年增长9.93%资产总额为378,801,615,075.37元，比上年增长27.88%，负债总额为296,663,420,087.27元，比上年增长29.90%，
归属于上市公司股东的股东权益为63,825,553,925.30元， 比上年增长20.50%，股本为10,995,553,118.00股，比上年增长0.0031%.
注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划进入行权期，期内共有 342,900 份期权行权，公司股份数因此增加 342,900股
基本每股收益1.14元，比上年增长29.55% 稀释每股收益1.14元，比上年增长29.55% 扣除非经常性损益后的基本每股收益1.14元，31.03% 全面摊薄净资产收益率19.66%，增加 1.49 个百分点 加权平均净资产收益率21.45%，增加 1.62 个百分点
扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率19.60%，增加 1.54 个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率21.38%，增加 1.67 个百分点 每股经营活动产生的现金流量净额0.339 ，10.06%
20.33%
2012 年末，归属于上市公司股东的每股净资产5.80元，比上年增长 资产负债率78.32%，增加 1.22 个百分点
非经常性损益项目：
非流动资产处置损益，2012年为 -4,670,558.15，2011年为2,900,631.43 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融负债和可供 出售金融资产取得的投资收益，2012年为-24,920,299.96，2011年为-1,987,290.76 出售、处理部门或投资单位收益，2012年为33,179,668.85，2011年为35,395,144.49
除上述各项之外的其他营业外收入和支出，2012年为61,814,902.20，2011年为39,765,091.70 所得税影响，2012年为-17,850,642.97，2011年为-10,007,991.17 少数股东损益影响，2012年为 -7,673,770.33，2011年为-8,121,863.94 合计，2012年为39,879,299.64，2011年为57,943,721.75
注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括捐赠支出、赔偿及补偿等。
盈利能力分析：
公司主营业务为房地产和物业管理。2012年，主营业务收入为10,243,903.98，比上年增长43.84%，营业成本为6,529,313.80，比上年增长51.58%，营业利润率为25.66%，减少3.02个百分点。公司主营业务增长较快，主要原因是去年是房地产行业的低谷，2012年的市场行情出现明显回暖。营业成本大幅上升，主要原因是房地产行业竞争激烈，今年加大了营销投入。同时公司近年来全面推进装修房战略 ，产品的成本有所增加。但装修房收益率高于毛坯房。总体上，营业利润率略有下降，但考虑到2012年的净利润大幅增长，且公司没有出现特殊情况。和行业平均水平相比，万科的销售毛利率为39.78%，高于平均水平4.12个百分点，净利率为16.16%，高于平均水平2.1个百分点，销售增长率为43.65%，高于平均水平多达25.21个百分点。可见万科的盈利能力较强，并且具备可持续性。
偿债能力分析： 万科公司保持着安全稳健的财务结构。虽然由于预收账款由 2011 年底的1111.0 亿元增长至1310.2 亿元，公司的资产负债率达到78.3%，（行业平均资产负债率为103.21%）较2011 年的77.1%增加1.2 个百分点，但预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。除预收帐款外，公司其他负债占总资产的比例为43.7%。截至报告期末，公司的净负债率为23.5%，仍然保持在行业较低的水平。公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金 522.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6 亿元。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保持平衡。相对充裕的资金状况将使公司能够更加灵活的应对市场变化。
万科的流动比率为1.40，低于四大房地产公司中的其他三家，招商地产为1.86，保利地产为1.90，金地集团为1.97。万科的速动比率从2011年的0.37上升到2012年的0.41 ，但仅高于保利地产的0.36，低于招商地产的0.561和金地集团的0.56。需要说明的是，房地产的存货占了资产的较大比例，所以流动比率和速动比率都不会太高，万科流动比率和速动比率的低水平，反映了万科的扩张能力，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计 3,947 万平方米，较年初3,277 万平方米有所增长，可满足未来两到三年的开发需求。可以在一定程度上降低可能的紧缩房地产资金的政策风险。
总体上，万科的财务风险在可控范围内，偿债能力有较好的保障。
营运能力分析：
2012年，万科的应收账款周转率为60.23，比2011年的45.81有明显增长。2012年存货周转率为0.28,略高于2011年的0.25。总资产周转率为0.303，高于2011年的0.278。固定资产周转率为60.34，高于2011年的50.99。万科的营运能力有显著的提升。
结论：万科的财务结构合理，风险控制到位，对可能的行业萧条期有较强的应对能力。
五．总评
万科作为房地产行业的龙头企业，凭借其良好的管理营运能力，清晰的战略定位，在中国房地产行业取得了巨大的成功。
（第二部分 余鉴霖）
一、资产负债表分析
根据万科2008年至2012年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下：
表1-1 2008年-2012年万科资产负债表
表1-2 2008年-2012年万科资产负债变动率
表1-3 2008年-2012年万科资产负债占比
（1）资产总规模及其变动趋势分析
表1-1 2008年-2012年万科资产规模变动
表1-2 2008年-2012年万科资产项目结构变动
从表中可以看到，自2008年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2008年和2009年分别上升了19.13%和15.41%，2010年上升了56.70%，是近几年的上升最快的。2012年达
到资产最高总额。由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。
从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2008年的95.15%下降到09年的94.71%，2012年则又上升到占资产总额的95.77%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。其次是长期股权投资，其所占比重近三年呈降-升-降的趋势，2008年有所下降，2009年又上升到2.59%，但2012年下降至1.86%。
（2）流动资产结构变动情况分析
由于流动资产占资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。
表1-3 2008年-2012年万科流动资产结构
从万科流动资产构成表可以看到，存货所占比重最大，其比例达流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰，为72.04%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，达到70.33%，但2012又出现下滑到67.36%。其次是货币资金，其比例于2008年-2010年较稳定，分别是16.76、16.72%、17.54%，在2011年下降至11.56%。预付账款在2008年下降，并达到最低，为2.65%，近几年则回升并保持稳定，应收账款的比例在2008-2012年一直维持在1%以下，关注意义较小，其他应收款由2008年的2.93%上升至2012年的5.30%，有小幅增长。
表1-4 2008年-2012年万科流动资产项目规模变动率
从万科流动资产项目规模变动率可以看到，预付账款2008年大幅降低，为-61.85%，2009年回升至176.42%，在2010-2011年连年降低，一定程度上反映了企业正常的流动资产变化周期。应收账款的变动率也呈大起大落形势，在2008-2009年连续降低至-22.71%，2010年迅速增长至123.51%，又于2011年降至-4.97%，货币资金与存货的规模变动率相对而言波动较小。
二、利润表分析
表2-1 2008年-2012年万科利润表
表2-2 2008年-2012年万科利润变动率
表2-3 2008年-2012年万科利润占比
（1）对主营业务收入进行分析
表2-1 2008年-2012
年万科主营业务收入及变动率
从表中可以看出，万科近五年来的主营业务收入一直呈上升趋势，到2012年达到最大值10,311,625.00万元。但增长速度有一定变化，2012年增长率达到最高值，为43.65%，2008-2009年增长率分别降为15.38%与19.25%，在2010年时增长率降到最低值，收入变动率仅为3.75%，2011年则增长加速，变动率达41.54%。这说明公司的市场份额在扩大，但扩张的速度在2008-2010年有所减缓，一定程度上受2008年金融危机的影响，2011年开始增长率则逐渐恢复。
（2）对利润总额情况进行分析
表2-2 2008年-2012
年万科营业利润及变动率
由表可分析得，营业利润近五年来呈先降后升的趋势，于2008年达到最低，仅为636,479.00万元，2009-2012年稳步增长，增长率分别为36.46%、36.96%、32.52%与33.30%，在2012年营业利润达到最高值，为2,101,304.00万元。利润率在2010年达到最高，为36.96%，2008年最低下降至-16.83%，与利润总额相对应，于2009-2012年回升并保持稳定。
表2-3 2008年-2012年万科利润总额结构变动
由上表可看出，近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以
上，于2010年开始有小幅下滑，2010-2012占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2012年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%。
小结：总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了公司的总体盈利能力质量，可持续性较好。
三、现金流量表分析
表3-1 2008年-2012年万科现金流量表
（1）对现金流量表的一般分析
表3-1 2008年-202年万科现金流量项目结构变化
了解企业近年来现金流量的基本态势。从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。投资活动现金流量净额由2008年的-284,414.00万元小幅变动达2012年的-245,345.00万元，说明企业连年的投资活动都出现入不敷出的情况，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况，并对投资有所贡献。
（2）现金流量表的结构分析
1.现金流入结构分析
表3-2 2008年-2012年万科现金流入占比
从表中可以看到，该公司的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，各年占比均在一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2012年降至0.68%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2008年的最高值31.03%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了较好的发展态势。但2012年又呈现增长趋势，增至29.13%。
2.现金流出结构分析
表3-3 2008年-2012年万科现金流出占比
从表中可以看到，经营活动现金流出比例在2008-2009年有所下降下降，并于2010迅速增长达最高值80.95%，2011-2012年小幅下降，投资活动现金流出比例近年来连续小幅降低，筹资活动现金流出比例在2008-2009年分别达到23.23%与30.67%，并于2009年达到最高值，2010年该比例迅速下降，2011-2012年小幅增长，说明公司近年来经营活动所付现金有一定提升，减少了投资力度，公司经营基本正常。 3.现金流入流出比分析
表3-4 2008年-2012年万科现金流入流出比
经营活动现金流入流出比在2009年达到顶峰1.1842,2010年小幅下降为1.0252,2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.81，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机，2012年则增加至1.4764.
四、财务比率分析
（1）获利能力分析（收益性分析）
表4-1 208年-2012年万科企业盈利能力分析表
从图表中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2012年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。
（2）偿债能力分析（安全性分析）
表4-2 2008年到2012年万科偿债能力指标
经营偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力， 它是反映企业财务状况和 经营能力的重要标志， 也是企业能否健康生存和发展的关键。 反映上市公司偿债能力的指标 主要有流动比率、速动比率、负债比率、产权比率和已获利息倍数。
从短期偿债能力来看，万科的流动比率以2009年为转折点，2010-2012年逐年下降至1.59、1.41与1.40，这说明2012年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为0.37，这是因为公司货币资金逐年下降所致，2012年有小幅上升。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。
从长期偿债能力来看，公司2009年产权比率为203.05,在2010-2012年大幅上升，分别为295.04、336.68与361.18，说明企业自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。公司资产负债率近年来保持平稳，2012年小幅上升至78.32。总的来说，公司的长期偿债能力近年来有所下降。
（3）效率分析（营运能力/周转性分析）
表4-3 208年-2012年万科经营效率
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。
万科的应收账款周转率近年来波动较大，2010年下降至43.96，在2012年迅速上升并达到最高值，为60.63，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。
小结：由上面的分析可知，万科的资产运营能力在逐年降低，可见，公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。
（4）增长能力分析
表4-4 万科2008年—2012年增长能力指标
成长能力分析是对企业扩展经营能力的分析｡用于考察企业通过逐年收益增加或通过其 他融资方式获取资金扩大经营的能力｡主要包括主营业务增长率、主主营利润增长率、净 利润增长率等。
万科公司 2009-2011 年净利润增长率和资产增长率均处于先升后降的状态。上述两个指标在 2010 年均达到极大值，而 2011-2012 年则出现下降，一方面由于基数变大， 另一
方面受房地产市场调控和土地价格上涨的影响。 股东权益增长率基本保持不变。营业收入增长率在 2010 年仅为 3.75%，而 2012年增长率达到 43.65%。相对于行业均值而言，万科的成长能力表现良好。
经受了 2008 金融危机和地产调控的影响，万科 2012 财务成长能力指标位于行业中上 水平，较上期有了明显的增长，但增长并不均衡，主要表现在主营业务收入增长和利润增长 不一致，且总资产增长率呈逐年下降趋势。
（5）投资收益分析
表4-5 2008年-2012年万科投资收益趋势
由表4-5可知，万科从2008年的每股净资产逐年上涨，2012年达到最高点5.80，说明公司发展潜力较大，股票投资价值有所上升。