『东安建材家居广场』商业招商方案
一、 东安县简介
东安县地处湖南省西南部，素有“湘南门户”之称。汉属洮阳县，西晋置应阳县，北宋改为东安县，沿用至今。
东安县辖13镇3乡2个国营林场，总面积2219平方公里，是华中、华南两大经济区的结合部。湘桂铁路、洛湛铁路、207国道、1812省道穿境而过。形成了以铁路为经、公路水运为脉的纵横交错、四通八达的交通运输网络。总人口61万，县城人口约8万多人。 2006年，全县完成地方生产总值43.76亿元，比上年增长11.8%，其中第一产业14.23亿元，增长5.8%，第二产业10.77 亿元，增长16.7%，第三产业18.76亿元，增长13.9%。三次产业比重由34.3：23.5：42.2调整为32.5：24.6：42.9。
全县金融机构各项存款余额30.84亿元，增长22%，其中城乡居民储蓄余额25.24亿元，增长18.9%，各项贷款余额11.86
亿元，增
长2.3%。城乡居民收入增加。城镇居民人均可支配收入达到8901元，增长13.9%，农民人均纯收入3491元，增长8.4%。（2007年预计城市居民纯收入10000元，农村人均纯收入4000元）
第三产业日趋兴旺。全县社会消费品零售总额完成10.95亿元，增长14.3%，城乡住房建设与房地产综合开发完成投资3.23亿元，建筑面积71.5万平方米。
东安县城区面积约11个平方公里，分新区和老区两个部分，目前商业中心主要集中在建设路的西段（西至龙溪路，东至铁路口）主要商业分布分为：沿龙溪河和东安大市场为主的商业带，生智广场、新世纪广场，而待招商的项目临临新世纪广场，具有较大的商业价值。
东安县城的消费能力比较强，消费水平也比较高，同时消费攀比心理也较强，列表如下：
二、项目地理位置及商业业态
项目在老城区的位置
项目在县城中的位置
『东安建材家居广场』前临繁华的建设路，建设路贯穿城市东西交通，是东安最繁华路段。项目占地3.6万平米，规划为10万平米的大型商住社区，该地块由发展商撤资3800万保证金夺得，是至今为止东安最贵的一块地！可见其商业价值是无可限量的。同时县政府将本项目作为东安重点支持项目，在工商税务方面都给予最大的优惠（具体政策没有最终确定下来，至少免税一至两年）。
项目拥有23318.04 平方米的商业面积，71194.64 平方米的住宅建面，商铺规划共有400多个独立铺面、500多套住宅，户型有2~5房，面积由89~160平米，以3房、4房为主力户型，周边学校、超市、银行、医院等应有尽有，购物、教育、休闲、娱乐一应俱全，同时本项目引进国家一级资质物业管理公司（山东明德物业管理公司）为小区提供24小时封闭式物业管理服务。
建设路是东安县城的最主要的生活性主干道，也是东安县城的商业中心区。项目周片商业城林立，毗邻生智广场、新世纪广场、东安大市场等，形成了良好的商业氛围，目前项目所在路段建材一条街已经初具规模，使得该项目目前已处于一个良好商圈位置。火车站和汽车客运站更为项目引入更多的外来商机！
另外『东安建材家居广场』自身规划设计方面已经充分考虑到周边集中式建材商业城的需求，故在规划方面不论是面积、体量、商业划分都非常合理。商业规划集大型购物、建材、家具、家电为一体，
打造东安唯一一站式建材家居采购中心！除了满足建材采购外，大型生活超市的需求亦有较大空间。
项目商铺规划共有400多个独立铺面，并设置有商场独立物流配送中心打造为东安首席一站式建材购物中心。随着中国商业的不断发展，零售散铺经营早已被大型购物中心、购物公园所取缔，中国老百姓更喜欢集中购物，商业成行成市、良性竞争方能更加稳健发展。
为了『东安建材家居广场』项目商业部分今后能够长期稳定的受益，我们对东安的建材、购物等业态，特别是建设中路及生智广场这一路段的商业进行分析。
目前在营业的建材一条街主要集中在建设中路。大都以临街小商铺为主，沿街铺面已基本上被使用，且没有发展空间。建设路的商业发展相对较早，腾飞期为近两年，主要依赖于近几年东安房地产的快速发展，随着房地产的高速发展，建材市场的空间很大，使得该路段的商业氛围更加浓厚，因此我们针对这一路段的建材购物业进行了重点调查和分析：
评析：建设路从三岔路口金易酒店向西开始，除部分服装、娱乐、餐饮之外，沿街铺面经营以家电、家居、建材为主要经营方向，经过多年的商业沉淀，在东安人民的心理已形成家居建材购买必来的地方。但沿街的商店档次不高，品牌店较小，在产业升级方面存在巨大商机。
建材市场品牌较少，多是小私营业主，家电、家具的品牌店有： 家电：徐福电器 海尔电器 双龙电器城
家具：全友家私 皇朝家私 大姐大家私（掌上明珠） 一小楼上家私城 新世纪东安家私城 二、业态分布方案
为做好东安第一家现代化大型专业市场的建设和经营，开发商东安县新和房地产开发有限公司整合各种社会资源，引入湖南大学建筑设计院、深圳市海纳地产顾问有限公司、山东明德物业管理有限公司等多家专业公司，通过考察永州、长沙、深圳等多家建材家居专业市场后，按照《招商制建材家居市场建设及管理技术规范》进行开发建设，并计划在后期成立专业的商业运营公司，负责市场的培育、规范、经营。
1、『东安建材家居广场』商业业态分布计划表：
2、项目总体规划平面图：
项目总体平面规划图
项目沿街效果图
A 栋1层、2层：大型生活超市用于生活百货购物中心 A 栋位于沿建设路地段，距离商业中心最近，昭示面最强，是『东安建材家居广场』商业部分价值最大的黄金位置，首层的合理划分与招商对整个项目招商起着至关重要的作用。
因此在考虑实际情况之后，对首层的划分将采用围合设计的原则，使人流形成圆形围合迂回集中的方式，这样会大大提高其的商业价值，形成商业购物和生活超市相宜的格局，故这两种业态都适宜进驻A 栋。
与其它百货超市相比，除正常吸引县城及周边的消费群体之外，本项目引入的超市经营的优势所在是：
1、城市西移，新区的发展有很强的生命力，但生活配套不完善，本项目地处老城区，能够承接新城区的消费客户。
2、本项目的本身有500多套住宅，500多套商铺，按每单元有3人计算，就有三千人在此进行日常消费。
3、专业市场形象好、档次高，具有很强的辐射力，每日建材市场的人流量预计达到5000人，来建材家居市场采购货物的消费者会顺便消费日用品。
B 栋：
B 栋临建设路，商业体量最大，建筑体呈围合状分布，自成一体，B 区一层由多家沿街黄金商铺组合成商业街。二层由联廊与A 区和C 区紧密地连接在一起，实现人流交通的无障碍流动。
B 区二层面积较大，适合做家具、家电、床上用品等相关经营。 E 栋：
位于整个小区正中央位置，门口有一约上千平方米的商业广场，与周边商铺的人流形成强大的人流聚集中心。适合品牌建材店的经营。
三、租金价格分析
1、本市具有代表性的商家租金情况：
2、租金分析
因此我们对『东安建材家居广场』商业部分租金价格优劣势分析： 优势：
⑴该小区为新建高档物业，地理位置优越； ⑵面积可满足大型商家的需要，设施设备配套齐全； ⑶小区设计开扬，可满足进货出货需求； ⑷经营业态集中且不矛盾； ⑸有独立仓库、车库。
劣势：
1、没有足够的停车位； 2、两侧商业没有形成大规模；
因此根据我们对租金状况分析认为『东安建材家居广场』各方面条件有一定的优势，但考虑到是大面积招商，其次是大商家会压底租金价格，建议一层的租价暂定为：20-25元/㎡月（A 区），二层的租价暂定为：10—12元/㎡月（B 区），E 区均价暂定为15---18元/㎡月。
同时在各层的店面划分中合理地安排主力店、次主力店和其他搭配店，使租金有区别。主力店要给予一定的租金优惠，次主力店的租金要比主力店高，其他搭配店的租金要比次主力店高。目的是稳定主力店和次主力店，促进租金收益长期稳定。 四、项目招商方案
1、招商原则
－ 以项目片区建材经营相对集中的现状针对大型建材市场进行招商；
－ 针对本项目商住体量大，且片区没有大型生活超市的特
点，针对品牌生活超市进行招商。
－ 要在本行业内具有影响力、有实力、有品牌。 － 若有商业经营大户进入，业态可以进行调整。 2、商铺交房时间及交房标准的确定
交房时间：预计2009年4月至5月
交房标准：墙面、地面水泥沙浆抹平，给排水通，电通，消防设施安装到位，电梯安装完毕，门窗安装完毕。 注：是商家进行装修还是开发商进行装修可以协商而定，以上租金水平是毛坯房出租市价。
3、租期安排
根据不同位置和具体情况具体对待，一般租期在二至六年。 4、出租管理
做为全县的重点工程，开发商为便于市场的培育和规范管理，打造东安县首席专业市场，预计在后期成立商业经营管理公司，负责对市场进行统一管理。
5、利益保障
（1）、购房者在买房时就会和开发商签订租凭合同（内铺），由开发商统一返租两年，返租期间开发商有绝对的主动权。
（2）、前两年的经营管理权归开发商委托管理，小业主在无论是自营还是出租都必须和前期业种定位相吻合，对经营业态分布进行管理（可分为兼容业种和禁止经营业态两种），从而保证专业市场的经营有序性，有利于搞活专业市场。
（3）两年以后的经营管理权归新成立的商业经营管理公司所有，经营管理公司会根据每年市场的变动来协调租金的变化，均衡经营者与小业主的利益关系，用2-3年时间真正将东安建材家具广场打造成影响周边县城的品牌专业市场。 五、招商优惠政策（跟发展商落实）
本项目在招商过程中向客户承诺的优惠条件： 1、免五个月房租（装修期3个月，试营业2个月）。 2、商户开业后，免三个月物业管理费。 3、水电气费按市场价收取，决不乱加价。
5、特别是前两年，工商税务方面开发商尽最大程度帮助经营租户减免。 ……
『东安建材家居广场』商业招商方案
一、 东安县简介
东安县地处湖南省西南部，素有“湘南门户”之称。汉属洮阳县，西晋置应阳县，北宋改为东安县，沿用至今。
东安县辖13镇3乡2个国营林场，总面积2219平方公里，是华中、华南两大经济区的结合部。湘桂铁路、洛湛铁路、207国道、1812省道穿境而过。形成了以铁路为经、公路水运为脉的纵横交错、四通八达的交通运输网络。总人口61万，县城人口约8万多人。 2006年，全县完成地方生产总值43.76亿元，比上年增长11.8%，其中第一产业14.23亿元，增长5.8%，第二产业10.77 亿元，增长16.7%，第三产业18.76亿元，增长13.9%。三次产业比重由34.3：23.5：42.2调整为32.5：24.6：42.9。
全县金融机构各项存款余额30.84亿元，增长22%，其中城乡居民储蓄余额25.24亿元，增长18.9%，各项贷款余额11.86
亿元，增
长2.3%。城乡居民收入增加。城镇居民人均可支配收入达到8901元，增长13.9%，农民人均纯收入3491元，增长8.4%。（2007年预计城市居民纯收入10000元，农村人均纯收入4000元）
第三产业日趋兴旺。全县社会消费品零售总额完成10.95亿元，增长14.3%，城乡住房建设与房地产综合开发完成投资3.23亿元，建筑面积71.5万平方米。
东安县城区面积约11个平方公里，分新区和老区两个部分，目前商业中心主要集中在建设路的西段（西至龙溪路，东至铁路口）主要商业分布分为：沿龙溪河和东安大市场为主的商业带，生智广场、新世纪广场，而待招商的项目临临新世纪广场，具有较大的商业价值。
东安县城的消费能力比较强，消费水平也比较高，同时消费攀比心理也较强，列表如下：
二、项目地理位置及商业业态
项目在老城区的位置
项目在县城中的位置
『东安建材家居广场』前临繁华的建设路，建设路贯穿城市东西交通，是东安最繁华路段。项目占地3.6万平米，规划为10万平米的大型商住社区，该地块由发展商撤资3800万保证金夺得，是至今为止东安最贵的一块地！可见其商业价值是无可限量的。同时县政府将本项目作为东安重点支持项目，在工商税务方面都给予最大的优惠（具体政策没有最终确定下来，至少免税一至两年）。
项目拥有23318.04 平方米的商业面积，71194.64 平方米的住宅建面，商铺规划共有400多个独立铺面、500多套住宅，户型有2~5房，面积由89~160平米，以3房、4房为主力户型，周边学校、超市、银行、医院等应有尽有，购物、教育、休闲、娱乐一应俱全，同时本项目引进国家一级资质物业管理公司（山东明德物业管理公司）为小区提供24小时封闭式物业管理服务。
建设路是东安县城的最主要的生活性主干道，也是东安县城的商业中心区。项目周片商业城林立，毗邻生智广场、新世纪广场、东安大市场等，形成了良好的商业氛围，目前项目所在路段建材一条街已经初具规模，使得该项目目前已处于一个良好商圈位置。火车站和汽车客运站更为项目引入更多的外来商机！
另外『东安建材家居广场』自身规划设计方面已经充分考虑到周边集中式建材商业城的需求，故在规划方面不论是面积、体量、商业划分都非常合理。商业规划集大型购物、建材、家具、家电为一体，
打造东安唯一一站式建材家居采购中心！除了满足建材采购外，大型生活超市的需求亦有较大空间。
项目商铺规划共有400多个独立铺面，并设置有商场独立物流配送中心打造为东安首席一站式建材购物中心。随着中国商业的不断发展，零售散铺经营早已被大型购物中心、购物公园所取缔，中国老百姓更喜欢集中购物，商业成行成市、良性竞争方能更加稳健发展。
为了『东安建材家居广场』项目商业部分今后能够长期稳定的受益，我们对东安的建材、购物等业态，特别是建设中路及生智广场这一路段的商业进行分析。
目前在营业的建材一条街主要集中在建设中路。大都以临街小商铺为主，沿街铺面已基本上被使用，且没有发展空间。建设路的商业发展相对较早，腾飞期为近两年，主要依赖于近几年东安房地产的快速发展，随着房地产的高速发展，建材市场的空间很大，使得该路段的商业氛围更加浓厚，因此我们针对这一路段的建材购物业进行了重点调查和分析：
评析：建设路从三岔路口金易酒店向西开始，除部分服装、娱乐、餐饮之外，沿街铺面经营以家电、家居、建材为主要经营方向，经过多年的商业沉淀，在东安人民的心理已形成家居建材购买必来的地方。但沿街的商店档次不高，品牌店较小，在产业升级方面存在巨大商机。
建材市场品牌较少，多是小私营业主，家电、家具的品牌店有： 家电：徐福电器 海尔电器 双龙电器城
家具：全友家私 皇朝家私 大姐大家私（掌上明珠） 一小楼上家私城 新世纪东安家私城 二、业态分布方案
为做好东安第一家现代化大型专业市场的建设和经营，开发商东安县新和房地产开发有限公司整合各种社会资源，引入湖南大学建筑设计院、深圳市海纳地产顾问有限公司、山东明德物业管理有限公司等多家专业公司，通过考察永州、长沙、深圳等多家建材家居专业市场后，按照《招商制建材家居市场建设及管理技术规范》进行开发建设，并计划在后期成立专业的商业运营公司，负责市场的培育、规范、经营。
1、『东安建材家居广场』商业业态分布计划表：
2、项目总体规划平面图：
项目总体平面规划图
项目沿街效果图
A 栋1层、2层：大型生活超市用于生活百货购物中心 A 栋位于沿建设路地段，距离商业中心最近，昭示面最强，是『东安建材家居广场』商业部分价值最大的黄金位置，首层的合理划分与招商对整个项目招商起着至关重要的作用。
因此在考虑实际情况之后，对首层的划分将采用围合设计的原则，使人流形成圆形围合迂回集中的方式，这样会大大提高其的商业价值，形成商业购物和生活超市相宜的格局，故这两种业态都适宜进驻A 栋。
与其它百货超市相比，除正常吸引县城及周边的消费群体之外，本项目引入的超市经营的优势所在是：
1、城市西移，新区的发展有很强的生命力，但生活配套不完善，本项目地处老城区，能够承接新城区的消费客户。
2、本项目的本身有500多套住宅，500多套商铺，按每单元有3人计算，就有三千人在此进行日常消费。
3、专业市场形象好、档次高，具有很强的辐射力，每日建材市场的人流量预计达到5000人，来建材家居市场采购货物的消费者会顺便消费日用品。
B 栋：
B 栋临建设路，商业体量最大，建筑体呈围合状分布，自成一体，B 区一层由多家沿街黄金商铺组合成商业街。二层由联廊与A 区和C 区紧密地连接在一起，实现人流交通的无障碍流动。
B 区二层面积较大，适合做家具、家电、床上用品等相关经营。 E 栋：
位于整个小区正中央位置，门口有一约上千平方米的商业广场，与周边商铺的人流形成强大的人流聚集中心。适合品牌建材店的经营。
三、租金价格分析
1、本市具有代表性的商家租金情况：
2、租金分析
因此我们对『东安建材家居广场』商业部分租金价格优劣势分析： 优势：
⑴该小区为新建高档物业，地理位置优越； ⑵面积可满足大型商家的需要，设施设备配套齐全； ⑶小区设计开扬，可满足进货出货需求； ⑷经营业态集中且不矛盾； ⑸有独立仓库、车库。
劣势：
1、没有足够的停车位； 2、两侧商业没有形成大规模；
因此根据我们对租金状况分析认为『东安建材家居广场』各方面条件有一定的优势，但考虑到是大面积招商，其次是大商家会压底租金价格，建议一层的租价暂定为：20-25元/㎡月（A 区），二层的租价暂定为：10—12元/㎡月（B 区），E 区均价暂定为15---18元/㎡月。
同时在各层的店面划分中合理地安排主力店、次主力店和其他搭配店，使租金有区别。主力店要给予一定的租金优惠，次主力店的租金要比主力店高，其他搭配店的租金要比次主力店高。目的是稳定主力店和次主力店，促进租金收益长期稳定。 四、项目招商方案
1、招商原则
－ 以项目片区建材经营相对集中的现状针对大型建材市场进行招商；
－ 针对本项目商住体量大，且片区没有大型生活超市的特
点，针对品牌生活超市进行招商。
－ 要在本行业内具有影响力、有实力、有品牌。 － 若有商业经营大户进入，业态可以进行调整。 2、商铺交房时间及交房标准的确定
交房时间：预计2009年4月至5月
交房标准：墙面、地面水泥沙浆抹平，给排水通，电通，消防设施安装到位，电梯安装完毕，门窗安装完毕。 注：是商家进行装修还是开发商进行装修可以协商而定，以上租金水平是毛坯房出租市价。
3、租期安排
根据不同位置和具体情况具体对待，一般租期在二至六年。 4、出租管理
做为全县的重点工程，开发商为便于市场的培育和规范管理，打造东安县首席专业市场，预计在后期成立商业经营管理公司，负责对市场进行统一管理。
5、利益保障
（1）、购房者在买房时就会和开发商签订租凭合同（内铺），由开发商统一返租两年，返租期间开发商有绝对的主动权。
（2）、前两年的经营管理权归开发商委托管理，小业主在无论是自营还是出租都必须和前期业种定位相吻合，对经营业态分布进行管理（可分为兼容业种和禁止经营业态两种），从而保证专业市场的经营有序性，有利于搞活专业市场。
（3）两年以后的经营管理权归新成立的商业经营管理公司所有，经营管理公司会根据每年市场的变动来协调租金的变化，均衡经营者与小业主的利益关系，用2-3年时间真正将东安建材家具广场打造成影响周边县城的品牌专业市场。 五、招商优惠政策（跟发展商落实）
本项目在招商过程中向客户承诺的优惠条件： 1、免五个月房租（装修期3个月，试营业2个月）。 2、商户开业后，免三个月物业管理费。 3、水电气费按市场价收取，决不乱加价。
5、特别是前两年，工商税务方面开发商尽最大程度帮助经营租户减免。 ……