一)罗平县社会经济状况 ·地理环境 1 ·人口 2 ·经济发展 2 ·交通状况
·2010年后主要楼盘开发情况 二)市场定位 5 ·目标消费群定位 5 ·功能定位 6 ·家居建材市场的商业定位 7 三)卖场动线及楼层布局 8
·卖场动线建议 8 ·楼层分布及商户组合建议 9
·卖场设计建议 10
四) 招商策略 10 ·招商策略 10 五)租金及招商条件初步建议 18 ·招商条件 18 ·商铺租金分配 20 六) 招商进度安排 20 ·招商费用预算 23 ·招商准备工作及时间安排、达成目标及实施 内容 24
地理位置：罗平位于省东部，滇、桂、黔三省（区）结合部，本地属曲靖市。东沿黄泥河与贵州省接壤，南与广西隔相望，西南邻，西至北界分别与陆良、麒麟、富源3县（区）接界，有“鸡鸣三省”之称。县境东西宽75公里，南北长99公里，总面积3018平方千米，山区面积占78%，坝区面积占22%，千亩以上的坝子40个。罗平县辖罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗6个镇，老厂、钟山、大水井、 鲁布革、旧屋基、长底6个乡，下设7个居民委员会，147个村民委员会，1244个自然村，1771个村民小组。
人口：2006年末总户数15.5万户，总人口56.97万人，其中非农业人口4.76万人，占8.36%；少数民族人口7.31万人，占12.82%；人口密度每平方千米188.76人.
经济发展：罗平县2008年全县县内生产总值（GDP）完成60.6亿元，按可比价计算，增长12.5%；固定资产投资完成23.5亿元，增长17.5%；地方财政一般预算收入完成2.6亿元，增长22.6%；社会消费品零售总额完成13.9亿元，增长26.1%：农民人均纯收入增长20%；城镇居民人均可支配收入增长7%；城镇登记失业率2.35%；人口自然增长率控制在7.4‰以内；万元GDP能耗比2007年降低5.28%。人均GDP达10460元。
交通状况：罗平，位于云南省东部，滇、桂、黔三省（区）结合处，离昆明约3小时的车程（国道324县昆明与罗平相距217公里，该国道大车限速60公里/小时，小车限速80公里/小时）。汽车票价60元，菜花节期间每天都有从昆明开往罗平的旅游专列，行程约4小时，火车票价20-40元，如果包车前往的话，价格在300-400元/天。离曲靖市约3小时的车程。汽车票价45元。离兴义市约1.5小时车程（80公里），汽车票价25元。国道324线江召公路段途径罗平，距离县城最近点仅1公里。
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2010年后主要楼盘开发情况：万发园、中科丽都、红星广场、罗平布依风情园、安兴润城财富中心、美仑旭城、金港湾、西苑花园。共计9个楼盘正在开发。这些业主都可以做为尚都•国际建材城未来的潜在消费者。
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就尚品•国际建材城的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下： ·目标消费群定位 ·功能定位 ·市场定位
目标消费群定位
·首辐射区（Primary Catchment Area）
是指就尚品•国际建材城主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。开发商在罗平县进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过10分钟约占40%。按此就可以确定尚品•国际建材城的首辐射区包括罗平县城即将竣工的商业楼盘，生活区、政府家属区以及经济适用房小区等。
·次辐射区（Secondary Catchment Area）
在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以尚品•国际建材城为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延至罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗等地区，由于师宗、陆良、兴义本身就有自己的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。 目标客群分析
从尚品•国际建材城的首、次辐射区人口分析，目标客群乃罗平县的西部及南部的即将建成的住宅区，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群。
按相关资料调查所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。
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就尚品•国际建材城的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下：
·目标消费群定位
·功能定位
·市场定位
目标消费群定位
·首辐射区（Primary Catchment Area）
是指就尚品•国际建材城主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。开发商在罗平县进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过10分钟约占40%。按此就可以确定尚品•国际建材城的首辐射区包括罗平县城即将竣工的商业楼盘，生活区、政府家属区以及经济适用房小区等。
·次辐射区（Secondary Catchment Area）
在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以尚品•国际建材城为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延至罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗等地区，由于师宗、陆良、兴义本身就有自己的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。
目标客群分析
从尚品•国际建材城的首、次辐射区人口分析，目标客群乃罗平县的西部及南部的即将建成的住宅区，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群。
按相关资料调查所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。
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如科勒、箭牌、马可波罗这些一线品牌将是尚品•国际建材城最大的主力店将会对尚品•国际建材城的目标人流有绝对性的影响， 目标客层将是中
年以上及品牌敏感的客群，因此，我方将与相关的建材一线品牌商家接触，无论在目标客群定位上、主要货品种类上、购物环境等向上调整，能导致全面优化尚品•国际建材城的消费客群。
功能定位
以位置及规模考虑，尚品•国际建材城是“区域性高端家居建材购物中心”，尚品•国际建材城的功能定位上有以下几项作重心：
·洁具、瓷砖、五金
以中高档次国内、外的品牌为主，因应目标客群的主流品味来选择商户作基本，并引入个别国外的洁具品牌来加强尚品•国际建材城的形象。商品的价格水平应定在高端为主。
·灯具饰品
将会是吸引目标客层主要的商户，该品类商户在罗平县城并未形成规模化经营，所以专业、集中的灯饰卖场可以填补罗平县城的这一空白，通过准确的定位、集约化、多选择，配合尚品•国际建材城完善的交通设施，为消费者提供全面多样的灯饰选择：
·整体家具卖场
引进大型的家具卖场，经营面积在800平米以上，1─2家省内知名品牌，以北欧、现代简约和仿古实木家具为主。这样可以强化尚品•国际建材城一站式购物理念，强化消费者品牌认知度。
·家居饰品
以小型特色饰品店为主，偏向低价高特色型商家。
·知名装饰公司
由于目标客群为集中在县城，可以引进昆明知名的装饰公司，如紫苹果、佳园装饰、弘佳装饰等。
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卖场动线建议 本部分就卖场的人流、车流及货流动线，就以下几方面作出建议：
·人流、车流明显分开
简单来说，创造完全步行街的购物环境，人流、车流必须分开。因此，建议行车道只围绕尚品•国际建材城周边。
·设上、落客点
在考虑到人车分流的同时，也同时在合适地点安排上落客点。恰当的设点不但是为驾车者提供最方便的安排，同时也是控制人流出入点，在内广场上落点是以私家车及的士上落客，把消费群直接带到项目中央。而在“尚品•国际建材城”的右上角点则只是上客点，主要是购物完后在该处上车离开。为确保到在尚品•国际建材城 周边的行车畅顺，除以上的上落点外，沿尚品•国际建材城内外行车道不准停车。
·设定主要人流进出点，提高整体步行区各点的人流量
尚品•国际建材城步行街部分，要带动人流提高每商铺的人流量，可从以下几方面着手，设定主要人流进出口，如前节所述设指定上落客点，其他的可透过安排私车停泊位，主力店的位置等等。以增加该段较近沿街的商铺人流。
·善用路标、路灯标志性装饰等带动人流动线
善用路标、主力店、商户广告牌、喷泉、雕塑等以引导人流，本司建议在尚品•国际建材城中央设询问处或项目平面位置图，各主道的交叉点设路标。各区安装不同的灯饰使消费者更清楚所在位置，商户的霓虹招牌（必要得管理处批准才可安装）及路灯设计或色彩都能有效带动人流，营造购物气氛。
·垂直动线
虽然尚品•国际建材城商业部分只有二层，但如何提高及带动垂直人流对提高高层的商户的人流量十分重要。其中如何增加不同层数的商户暴光率是最重要的环。因此本司建议，所有外墙装饰，必需要管理处批准，以不阻挡高层商铺视线为原则，主力商户的招牌则个别因应实际情况处理。 ·主力商户以多层占用
在招商时可建议个别家具、洁具类主力店租用多层单位以及内部楼梯相连，从而带动垂直人流动线。
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楼层分布及商户组合建议（见后期平面业种规划图）
位置 租赁方法 区域位置
1─21号商铺A:1、2、7、8号商铺联租共计380m2 家居精品区 （1、2楼） B:6、67、9号商铺联租共计120m2
C:13、14、19、20号商铺联租共计320m2
D:16、17、18号商铺联租共计100m2
22─35号商A:22、23、24号商铺联租共计240m2 陶瓷卫浴区 铺（1楼） B:25、26、27、28号商铺联租共计290m2
C:29、30、31号商铺联租共计170m2
22─35号商A:22、23、24号商铺联租共计240m2 灯具饰品区 铺（2楼） B:25、26、27、28号商铺联租共计290m2
C:29、30、31号商铺联租共计170m2
36─54号商前后联租，平均70m2 五金配件区 铺（1楼）
36─54号商4间联租，平均280m2 窗帘、壁纸、饰品区 铺（2楼）
60─70号商平均租赁面积>80m2 家居精品区 铺（1、2
楼）
· 设计建议
☆应考虑引入壁纸、家居饰品，地毯等并未在罗平形成规模的品类，使尚都•国际建材城达致一站式购物娱乐休闲的购物点。
☆扩宽正门行车道，使私家车可从龙门路直接进入尚都•国际建材城，避免增加现时繁忙的龙门路，减低尚都•国际建材城开业后对该路段可能造成的压力。
☆把现在内广场与二层相连大型楼梯改用电动手扶梯，不但为消费者提供方便，使后面的商店更开阔，提高该店铺的商业价值。
☆在48和51号商铺、50和58号商铺二楼加装走廊，加强三栋商铺的联系，为二楼的灯具、窗帘区提供垂直人流动线支持。
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招商策略 ● 优化目标消费客层，先从洁具、灯具经营者入手
目前“尚品•国际建材城”已意向引入主力餐饮，为“本项目”的引进客流带来保证，但如前段所述，主力餐饮的主要客层一般是对质量敏感的一群，因此能成功吸引周边消费力较高的居民，提升尚品•国际建材城的消费群的质量，将是尚品•国际建材城招商的成败关键。要达致这个目标可从商户组合去迎合消费者的需要，而又以餐饮类为首先招商目标，其主要理由及重点如下：
·由于尚品•国际建材城是位于县城，定位在中高档次消费的市场是一个新的地点，一般来说特别是建材类的商户，都会采取较保守的态度，对于新市场能否吸引消费群，还未有很大的信心，特别是在地州县上失败的个案比成功的个案多，使到中高档次的建材品牌经营者都着重一二线城市的传统商业区。
·如能成功引进在昆明市知名的建材品牌在尚品•国际建材城设点，创造一个全新尚品•国际建材城风格的家居建材专区，同时是尚品•国际建材城未来带来优质消费群最切实的保证。现阶段全力把目标品牌引入尚品•国际建材城，争取在二个月内引入五家的目标品牌，为招商第二阶段做准备。 ·在选择目标商户方面，建议应以下几个条件为原则：
☆有本身特色，如马可波罗、法恩莎、科勒等
☆市场定位、形象、价格以及目标客群达中高档次
☆国际知名品牌、国内品牌、本土品牌等，使尚品•国际建材城有更多不同的选择
☆罗平有一定的知名度，借此加强尚品•国际建材城的形象定位。
·把商场的铺位占满，现阶段所针对的经营建材类厂家，主要分三类。第一类：不会考虑在尚品•国际建材城设点，以新进入罗平的品牌经营为主；第二类：采取观望态度，在各种客观条件满足下才会决定进场（这一类有意在市中心区以外扩展其销售网的商户为主，一般是国内较进取的建材连锁店，只要成功引入个别品牌，则可把该类商户引入）；第三类是已决定进场开店，一般来说，该类经营较前两者经验较少，会较受广告及招商人员的推介所影响。因此，先阶段应采取主动，向部分商户招商，尽快签租及收取订金。但在选点及选客方面，则要以以下几点为原则：
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租客有能力及意向投资，把商铺装修到一定水平。如在商铺装修的投资不
少于某金额（金额水平视其经营种类及店铺面积）
☆品牌类别在经营品牌方面可选择多个品牌经营者，如在商业街小店型式的个体户。
☆这一类商户一般水平较参差，因此租期应在6年或以下。可为将来完善商户组合时间。
● 国内品牌招商建议
据经营访问得知，那些在昆明德胜、大商汇、中林等建材市场都已设点的商户，也想发展新的销售点，而这正是尚品•国际建材城招揽的对象，对于他们来说，项目的位置、商户组合、管理、目标客层等都是他们设点最关心的事项，因此要成功吸引这技术档案商户，必需在找“龙头”商户入手。
● 吸引“龙头店”的招商手法建议
除上述所提的要点外，应着重以下几个重点：
☆标榜引入知名商场管理公司，增强厂商进场信心。
☆提供完善的推广及广告计划，以保证首二年广告费开支，加强商户对商场未来人流。
☆提供免费广告牌或在广场安装电视幕墙，让经营者推广其品牌及品质。 目标策略
● 已售商铺规避风险
·明确法律责任，以中介服务的身份促进达成业主和商家的租赁合同关系，以管理服务的身份形成与业主的物业管理合同关系，并形成与商家经营管理合同关系。
·协调好三方责权关系，争取今后成立的业主委员会的积极配合和支持。 ·法律关系上弱式介入，在营销、造势方面强势介入。
● 加强委托，积累资源
·引导和利用业主筹委会和以后的业主委员会，配合管理公司招商工作。
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·加强已交房业主的委托工作，同时利用交房机会，进一步提高业主委托率，为按卖场规划、项目定位创造条件。
·宣传和落实管理公司经营与服务核心理念，使服务信誉口碑成为做好业主工作的重要手段。
·深度拓展商家资源，按2：1之比例准备商源，保证本项目商源质量。 ● 外引内联，借势发展
·充分利用“尚品•国际建材城”罗平县第一建材市场的品牌效应，制造题材，扩大影响，并积极与其相互配合，协调卖场规划，协同招商，创造双方卖场商户组合和业种配比差异的最大化，体现互补的优势，从而使本项目商品和业种种类更为齐全，形象更加丰满，实现双赢。
·落实自营业主，引导先期入场，利用其在行业中的关系和对自身利益的关心，自觉传递招商信息，配合招商工作的开展。
● 兼顾当前，立足长远
第一年以旺场为目的适当放宽招商准入标准，在旺场的基础上逐步调整和引导商源使达到市场定位要求。
技术策略
● 立足罗平、面向三省边界
以罗平为重点，在确保罗平地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出50％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证罗平地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。
● 商家策略
A、组合招商，定向实施
·定向招商
☆昆明地区目标客户——安排具体人员对德胜、大商汇、中林建材城一带及传统商圈内各大主力商场逐一落实适合本项目定位的客户源。
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合本项目定位的客户源。 ☆异地目标客户——安排人员对罗平周围地区符合本广场定位目标客户进
行信息收集和落实，通过邮寄资料、电话、传真联系或委托招商等形式展开异地定向招商。
☆针对性目标招商——利用各种行业内会展机会进行广泛的接触和宣传，特别针对国内的一些新品牌，实施目标对象针对性招商。
·以商引商
通过重点引入在各类品牌/行业中具有引领作用和较高品牌知名度的目标客户，利用其行业号召力在业界产生跟风效应，以吸引更多品牌的加盟，达到“一鸟引百凤”的效果。
·广告招商
通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大影响，吸引客户的注意力，扩大招商。
B、先引后招，突出重点在核心主力店已先期引入的前提下，重点抓好5-10家不同品类的次主力、主题店的引进工作。
·优化目标客户层，从餐饮、娱乐入手，先易后难，严格控制和把握特色性和准入制，争取在九月中旬至少有家能够进场开业，聚集人气，为后期招商奠定基础。
·优、新品牌及有开拓罗平市场意向的二类品牌，重点引进。
·掌握时机，利用引进的各类厂商在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作，以商引商。
C、把握节奏，分清主次
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招商渠道多元化、立体化，时间上和空间上以内为主；品牌上则以外和新为主，在引进消费者熟知的品牌的同时亦要花大力气引进新品牌，并形
成一定规模，以吸引和争取传统商圈内目标顾客。
·在掌握店铺资源的前提下，首先以旺场为目的优先考虑能引进厂商为重点，进而在能引进商家的前提下力求达成业主的共识，争取业主的配合。 ·抓大不放小，在注重重点商家引进的同时，在严格要求准入制原则的基础上，对前期已登记商源进行逐一落实，提高签约率。
D、灵活处置，促进成功
·一手抓商源，一手抓业主，分别衔接，相互促进，同步实施。
·引导厂商按规划选择2-3个目标商位，并填写商位确认书，先期落实商家进场意向。
·同时衔接商家意向要求的商铺业主，形成供需矛盾，促进商家和业主尽快达成共识，提高衔接效率和成功率
·根据行业实际，提供委托招商，连锁加盟，自主经营，委托出租等多种招商方式，提高招商的成功率。
● 业主策略
A、结合实际，制定标准
·根据本项目业权分散和不易形成系统的租金标准的特点，结合对业主的投资回报要求、行业市场情况的测算标准建议，制定本项目最高租金参考标准，并具体到每一间商铺的实际租价，加以公开化。
·对部分顶级口岸在管理公司测算租金参考标准之基础上再做较大幅度的增长，以促进次一级商铺的出租率，同时亦有利于拟引入目标客户的优惠政策
B、策略引导，合理实施
·根据制定的参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能接受的具体租金标准。
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·以商家结合卖场规划选择的2-3个选址方案，迫使业主接受商家认定的租金标准，进而促使提出不合理租金要求的业主调整其租金标准。
·对个别有特别租金要求的业主，严格按其租金要求执行，并加以公布，实在无法与商家就其要求租金达成一致时，再与业主协商处理。
·确定业主自营数量和经营品类，并及时在招商图表上公开，借势引商。 ·对部分持观望态度之业主，在未签署委托协议前，将其视为自营，并加以公布，既宣传了已进场商家的数量，又能迫使其尽快明确委托出租或自营对业主在自有利于招商顺利进行。
C、特殊矛盾，寻求配合
对业主在自营或委托过程中所产生的特殊矛盾，并可能对整体招商工作造成影响的情况下，力求通过业主委员会（筹委会）协助解决。
● 引导策略
·重点衔接政府方面的配合，合理调整规划“尚品•国际建材城”消费人流。
·合理规划设计商铺、店招、标牌POP等信息能见度，形 成对人流动线的引导。
·合理规划项目、出租车上下客点，私家车停放点，设计引导公交线路合理设点，使项目人流均匀分布。
·合理规划各品类/业种配比比例，按照平面渗透，主体交叉，业种互补的原则，设立四大建材区，既吸引顾客，又指示区位方向。
a“五金配件区”——木地板、木门、吊顶、涂料为主
b“洁具、陶瓷区”——洁具、地砖、橱柜、装饰公司为主
c“ 灯具饰品区”——居家用品、流行装饰、灯饰为主
d“窗帘、壁纸、饰品区”——窗帘、布艺、壁纸、家居饰品等为主 e“家居精品区”──国内及国际一线品牌
·提前在12月份开始实施广场环境的商业化包装。
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● 管理策略 ·通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，提倡分工不分家，相
互协作，以完成预定的目标为最高目的。
·充分激励和调动招商人员的积极性和能动性，充分发挥好个人在专业中的特长，合理的调配和安排人力资源，调动每位招商人员的最大积极性。 ·制定合理的激励机制，通过合理的激励措施，营造良性竞争机制，促进和调动招商人员的工作积极性。
·定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时组织交流，强化提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。 ·组织提供相关道具和资料，加强招商人员谈判技巧，增加招商的成功率。
推广策略
● 营造招商现场气氛促进招商
·提前实施商业环境营造策略：提前导入尚品•国际建材城指示系统与展示系统，营造开业前的浓烈商业氛围。
·营造招商现场气氛促进招商策略：制作精美的立面效果，业种配比图，商户组合规划图和定位和前景介绍，户外大型看板、招商指南等现场布置进行招商环境的氛围营造。
● 策划各类活动烘托购物中心气氛
·立足于以高档欧式装修题材为主的活动组织、营造人气；
·以文化和休闲娱乐为主线贯穿于整个活动；
·以“高品味型”的概念作延伸，营造尚品•国际建材城的高端定位； ·以活动为宣传主线，广告为辅线实施推广宣传。宣传导入阶段：时
间： ；主题：经典怀旧电影月；辅助活动：消夏晚会、街头文化、快乐大本营等小型游乐活动作穿插，交叉组织举行。文化氛围营造阶段：时间： ；主题：欧洲风情月（9 月）中国风月（ 10 月）；辅助活动：进口汽车展、露天舞会等活动。商业文化提升阶段：时间： ；主题：模特选拔赛；辅助活动：表演活动，广场音乐会，靓女名车展等。购物中心形
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● 广告策略 ·目的：广泛宣传尚品•国际建材城，配合招商进度，保障招商项目目标顺
利完成，并有效提高项目的知名度。
·战术：分阶段轻重缓急的实施，媒体组合灵活多变；宣传上突出以广告谋势，强势烘托，为后期造势；广告以软性为主，硬性为辅的组合宣传方式。
·题材：项目规模大、品位高、多业态、多品种、经营潜力大、发展前景可观、假日型、休闲型、娱乐型等；突出“尚品•国际建材城”对人群的强力吸引进行广泛宣传；其他外部资源的有效利用，突出尚品•国际建材城专业管理；已签约的品牌商家或意向商家的宣传，促使观望商家尽快入场；以罗平县购物中心的发展为题材，充分塑造尚品•国际建材城形象；以各种活动为题材造热尚品•国际建材城现场氛围。
·媒体：春城晚报夹报、户外广告等。
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招商条件 由于尚品•国际建材城周边并没有同类规模及档次的商场，所以在租金定价
方面将会以市中心较成功的案例及传统商圈商铺作比较。
·起租时间
☆龙门街周边商铺按开业时间做为起租时间，开业前期不计租。
☆后街周边商铺按公路开通时间为起租时间，开业前期不计租。
·租赁期
☆最短一年（注：主要指临内广场的铺位，以短期租约出租）
☆以二年期或三年期为主
☆个别主力店则以四年或以上
·装修期
☆一个月
·定金、保证金
☆商家签订《商铺租赁意向协议书》时，首先支付一个月定金
☆在签订正式《租赁合同》时，预缴一个月租金和租金保证金。另加两个月的综合管理
·其他费用标准
☆综合管理费
0.5元/平方米（最终定价以政府有关部门核定和市场运作推广的实际情况而定）。注：按建筑面积计算。
☆水、电费、垃圾及清运费等
--商铺水、电费按每户实际用量计算
--公共区域，按铺面公摊面积分摊缴纳
--垃圾清运费按有关部门规定收取
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付款方式 ● 租金交纳及优惠政策有以下三种方式：
·一次性交纳1年的租金。可获得12个月实际使用权的优惠政策，从第三年起租金递增5％；第三年租金递增6％；第四年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
·首期交纳2年租金的30％，正式开业前再交齐2年租金全款。可获得18个月无偿使用权的优惠政策，从第三年起租金递增5％；第四年递增6％；第五年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为10年。 ·首期就一次性交纳3年租金。可获得22个月无偿使用权的优惠政策。从第五年起租金递增6％；第六年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
·首期交纳5年租金的30％，入驻前交齐5年租金全款。可获得24无偿使用权的优惠政策。可签定租约合同期为10年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
商铺租金分配
单位：元/平米⋅月 1层租金价格 2层租金价格 1—21号商铺 22—35号商铺 36—54号商铺 35 15
55—59、69号商铺 60—68号商铺
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招商进度安排 招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体
购买、管理费用等项，总费用预计3万左右，其中媒体费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。
项目 费用（万元） 内容 广告制作 0.8 印务、展具、户外、流动 媒体购买 1.5 平面、户外、流动 差旅 1 交通、住宿、招待 DM费用 0.5 邮寄、夹报、散发 总计 3.8
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招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 ● 招商准备工作（只针对配合招商部分）：
·完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
·确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
·完成设计制作尚品•国际建材城招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及 内部结构图。
·完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。
·完成设计制作尚品•国际建材城的主体、各分体剖面模型沙盘。
·完成招商队伍的组建，进行培训及人员甄选分配。
·制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
·确定公司组织机构和部门设置。
·招商处的选址。
·招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 ·制定商户准入标准、条件、和招商规则。
·制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
·根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。招商时间安排及达成目标详见招商工作总控计划图，广告宣传策略 广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章（具体策划工作视领导决定由本公司进行策划，广告公司配合制作和发布，还是全权委托广告公司进行策划和实施）。
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● 宣传准备工作： ·2011/7/15——2011/8/25 由广告公司完成广告推广策划方案及创意(创意
与预算由广告公司做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。 ·2011/7/15——2011/8/25 完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括《招商文告》、《招商楼书》、名片设计制作、POP广告立牌、户外广告牌、流动广告、礼品等。
·2011/8/25——2011/8/28 DM。
·2011/8/20——2011/9/5 完成广告创意方案，并制作出平面创意稿，分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种，同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出。
● 招商实施部分：
·2011/7/15——2011/8/30 昆明各建材市场品牌商户接触洽谈，了解需求。
·2011/8/30——2011/9/10 完成户外、dm单广告的发布。
·2011/9/10 开始进行本地加盟商蓄水。
·2011/9/15 正式招商开始，同时配合相关的公关活动。
·2011/9/15——2011/10/25 召开加盟商与总代理见面会（包括终端支持）。
·2011/10/25——2011/11/25 间歇叙述性广告投放，与形象广告穿插进行。根据招商情况调整广告发布力度，总体遵循递减投放的原则。 ·2011/11/25——2011/12/20 间歇性广告投放。配合公关活动。
·2011/11/25——2011/12/30 根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度（成本控制），保留平面媒体的投放计划。 ·2011/12/25 招商工作进入尾声，完成预定计划任务。
·策划开业庆典准备工作。
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开业庆典 开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持，
同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定区政府要员、市政府有关官员；各行业协会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；商务代表；外商商户代表；中心商户代表等等。期间组织大型活动，例如明亮一条街、彩旗飘扬尚品•国际建材城 、‘揭起你的盖头来’活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等。旨在得到媒体的广泛报道，达到开业渲染并广告全市的目的。
（具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进行）。
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一)罗平县社会经济状况 ·地理环境 1 ·人口 2 ·经济发展 2 ·交通状况
·2010年后主要楼盘开发情况 二)市场定位 5 ·目标消费群定位 5 ·功能定位 6 ·家居建材市场的商业定位 7 三)卖场动线及楼层布局 8
·卖场动线建议 8 ·楼层分布及商户组合建议 9
·卖场设计建议 10
四) 招商策略 10 ·招商策略 10 五)租金及招商条件初步建议 18 ·招商条件 18 ·商铺租金分配 20 六) 招商进度安排 20 ·招商费用预算 23 ·招商准备工作及时间安排、达成目标及实施 内容 24
地理位置：罗平位于省东部，滇、桂、黔三省（区）结合部，本地属曲靖市。东沿黄泥河与贵州省接壤，南与广西隔相望，西南邻，西至北界分别与陆良、麒麟、富源3县（区）接界，有“鸡鸣三省”之称。县境东西宽75公里，南北长99公里，总面积3018平方千米，山区面积占78%，坝区面积占22%，千亩以上的坝子40个。罗平县辖罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗6个镇，老厂、钟山、大水井、 鲁布革、旧屋基、长底6个乡，下设7个居民委员会，147个村民委员会，1244个自然村，1771个村民小组。
人口：2006年末总户数15.5万户，总人口56.97万人，其中非农业人口4.76万人，占8.36%；少数民族人口7.31万人，占12.82%；人口密度每平方千米188.76人.
经济发展：罗平县2008年全县县内生产总值（GDP）完成60.6亿元，按可比价计算，增长12.5%；固定资产投资完成23.5亿元，增长17.5%；地方财政一般预算收入完成2.6亿元，增长22.6%；社会消费品零售总额完成13.9亿元，增长26.1%：农民人均纯收入增长20%；城镇居民人均可支配收入增长7%；城镇登记失业率2.35%；人口自然增长率控制在7.4‰以内；万元GDP能耗比2007年降低5.28%。人均GDP达10460元。
交通状况：罗平，位于云南省东部，滇、桂、黔三省（区）结合处，离昆明约3小时的车程（国道324县昆明与罗平相距217公里，该国道大车限速60公里/小时，小车限速80公里/小时）。汽车票价60元，菜花节期间每天都有从昆明开往罗平的旅游专列，行程约4小时，火车票价20-40元，如果包车前往的话，价格在300-400元/天。离曲靖市约3小时的车程。汽车票价45元。离兴义市约1.5小时车程（80公里），汽车票价25元。国道324线江召公路段途径罗平，距离县城最近点仅1公里。
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2010年后主要楼盘开发情况：万发园、中科丽都、红星广场、罗平布依风情园、安兴润城财富中心、美仑旭城、金港湾、西苑花园。共计9个楼盘正在开发。这些业主都可以做为尚都•国际建材城未来的潜在消费者。
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就尚品•国际建材城的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下： ·目标消费群定位 ·功能定位 ·市场定位
目标消费群定位
·首辐射区（Primary Catchment Area）
是指就尚品•国际建材城主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。开发商在罗平县进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过10分钟约占40%。按此就可以确定尚品•国际建材城的首辐射区包括罗平县城即将竣工的商业楼盘，生活区、政府家属区以及经济适用房小区等。
·次辐射区（Secondary Catchment Area）
在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以尚品•国际建材城为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延至罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗等地区，由于师宗、陆良、兴义本身就有自己的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。 目标客群分析
从尚品•国际建材城的首、次辐射区人口分析，目标客群乃罗平县的西部及南部的即将建成的住宅区，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群。
按相关资料调查所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。
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就尚品•国际建材城的定位，本部份就以下几个层面作出分析及建议，现分述如下：
·目标消费群定位
·功能定位
·市场定位
目标消费群定位
·首辐射区（Primary Catchment Area）
是指就尚品•国际建材城主要的消费客群，一般来说是以项目二平方公里内的范围来订定，但是据过去的经验较准确的方法则是以当地消费者用在购物的交通时间及习惯来订定。开发商在罗平县进行的调查结果，消费者到各消费场所，用在交通上的时间不超过10分钟约占40%。按此就可以确定尚品•国际建材城的首辐射区包括罗平县城即将竣工的商业楼盘，生活区、政府家属区以及经济适用房小区等。
·次辐射区（Secondary Catchment Area）
在15—30分钟内占40%，可见大部分消费者较接受不超过30分钟用在交通上，在选用交通工具方面主要是以公共汽车占60%、出租车占19.6%、轿车占10.1%、但步行的只占6.8%。因此以尚品•国际建材城为圆心，在30分钟内的公车里程来计算次辐射区，次辐射区包括地区则伸延至罗雄、板桥、富乐、马街、九龙、阿岗等地区，由于师宗、陆良、兴义本身就有自己的商业中心，吸引该区内的消费群到本案并不切实，因此该区并不包括在本专案的次辐射区内。
目标客群分析
从尚品•国际建材城的首、次辐射区人口分析，目标客群乃罗平县的西部及南部的即将建成的住宅区，调查结果显示大部分的区内居民是中高收入，也是较具消费能力的消费群。
按相关资料调查所示，在首、次辐射区内的人均收入800元至3000元的约占70%，而家庭每月总收入1500元至5000元约占65%，可见这一群体消费能力并不弱。
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如科勒、箭牌、马可波罗这些一线品牌将是尚品•国际建材城最大的主力店将会对尚品•国际建材城的目标人流有绝对性的影响， 目标客层将是中
年以上及品牌敏感的客群，因此，我方将与相关的建材一线品牌商家接触，无论在目标客群定位上、主要货品种类上、购物环境等向上调整，能导致全面优化尚品•国际建材城的消费客群。
功能定位
以位置及规模考虑，尚品•国际建材城是“区域性高端家居建材购物中心”，尚品•国际建材城的功能定位上有以下几项作重心：
·洁具、瓷砖、五金
以中高档次国内、外的品牌为主，因应目标客群的主流品味来选择商户作基本，并引入个别国外的洁具品牌来加强尚品•国际建材城的形象。商品的价格水平应定在高端为主。
·灯具饰品
将会是吸引目标客层主要的商户，该品类商户在罗平县城并未形成规模化经营，所以专业、集中的灯饰卖场可以填补罗平县城的这一空白，通过准确的定位、集约化、多选择，配合尚品•国际建材城完善的交通设施，为消费者提供全面多样的灯饰选择：
·整体家具卖场
引进大型的家具卖场，经营面积在800平米以上，1─2家省内知名品牌，以北欧、现代简约和仿古实木家具为主。这样可以强化尚品•国际建材城一站式购物理念，强化消费者品牌认知度。
·家居饰品
以小型特色饰品店为主，偏向低价高特色型商家。
·知名装饰公司
由于目标客群为集中在县城，可以引进昆明知名的装饰公司，如紫苹果、佳园装饰、弘佳装饰等。
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卖场动线建议 本部分就卖场的人流、车流及货流动线，就以下几方面作出建议：
·人流、车流明显分开
简单来说，创造完全步行街的购物环境，人流、车流必须分开。因此，建议行车道只围绕尚品•国际建材城周边。
·设上、落客点
在考虑到人车分流的同时，也同时在合适地点安排上落客点。恰当的设点不但是为驾车者提供最方便的安排，同时也是控制人流出入点，在内广场上落点是以私家车及的士上落客，把消费群直接带到项目中央。而在“尚品•国际建材城”的右上角点则只是上客点，主要是购物完后在该处上车离开。为确保到在尚品•国际建材城 周边的行车畅顺，除以上的上落点外，沿尚品•国际建材城内外行车道不准停车。
·设定主要人流进出点，提高整体步行区各点的人流量
尚品•国际建材城步行街部分，要带动人流提高每商铺的人流量，可从以下几方面着手，设定主要人流进出口，如前节所述设指定上落客点，其他的可透过安排私车停泊位，主力店的位置等等。以增加该段较近沿街的商铺人流。
·善用路标、路灯标志性装饰等带动人流动线
善用路标、主力店、商户广告牌、喷泉、雕塑等以引导人流，本司建议在尚品•国际建材城中央设询问处或项目平面位置图，各主道的交叉点设路标。各区安装不同的灯饰使消费者更清楚所在位置，商户的霓虹招牌（必要得管理处批准才可安装）及路灯设计或色彩都能有效带动人流，营造购物气氛。
·垂直动线
虽然尚品•国际建材城商业部分只有二层，但如何提高及带动垂直人流对提高高层的商户的人流量十分重要。其中如何增加不同层数的商户暴光率是最重要的环。因此本司建议，所有外墙装饰，必需要管理处批准，以不阻挡高层商铺视线为原则，主力商户的招牌则个别因应实际情况处理。 ·主力商户以多层占用
在招商时可建议个别家具、洁具类主力店租用多层单位以及内部楼梯相连，从而带动垂直人流动线。
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楼层分布及商户组合建议（见后期平面业种规划图）
位置 租赁方法 区域位置
1─21号商铺A:1、2、7、8号商铺联租共计380m2 家居精品区 （1、2楼） B:6、67、9号商铺联租共计120m2
C:13、14、19、20号商铺联租共计320m2
D:16、17、18号商铺联租共计100m2
22─35号商A:22、23、24号商铺联租共计240m2 陶瓷卫浴区 铺（1楼） B:25、26、27、28号商铺联租共计290m2
C:29、30、31号商铺联租共计170m2
22─35号商A:22、23、24号商铺联租共计240m2 灯具饰品区 铺（2楼） B:25、26、27、28号商铺联租共计290m2
C:29、30、31号商铺联租共计170m2
36─54号商前后联租，平均70m2 五金配件区 铺（1楼）
36─54号商4间联租，平均280m2 窗帘、壁纸、饰品区 铺（2楼）
60─70号商平均租赁面积>80m2 家居精品区 铺（1、2
楼）
· 设计建议
☆应考虑引入壁纸、家居饰品，地毯等并未在罗平形成规模的品类，使尚都•国际建材城达致一站式购物娱乐休闲的购物点。
☆扩宽正门行车道，使私家车可从龙门路直接进入尚都•国际建材城，避免增加现时繁忙的龙门路，减低尚都•国际建材城开业后对该路段可能造成的压力。
☆把现在内广场与二层相连大型楼梯改用电动手扶梯，不但为消费者提供方便，使后面的商店更开阔，提高该店铺的商业价值。
☆在48和51号商铺、50和58号商铺二楼加装走廊，加强三栋商铺的联系，为二楼的灯具、窗帘区提供垂直人流动线支持。
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招商策略 ● 优化目标消费客层，先从洁具、灯具经营者入手
目前“尚品•国际建材城”已意向引入主力餐饮，为“本项目”的引进客流带来保证，但如前段所述，主力餐饮的主要客层一般是对质量敏感的一群，因此能成功吸引周边消费力较高的居民，提升尚品•国际建材城的消费群的质量，将是尚品•国际建材城招商的成败关键。要达致这个目标可从商户组合去迎合消费者的需要，而又以餐饮类为首先招商目标，其主要理由及重点如下：
·由于尚品•国际建材城是位于县城，定位在中高档次消费的市场是一个新的地点，一般来说特别是建材类的商户，都会采取较保守的态度，对于新市场能否吸引消费群，还未有很大的信心，特别是在地州县上失败的个案比成功的个案多，使到中高档次的建材品牌经营者都着重一二线城市的传统商业区。
·如能成功引进在昆明市知名的建材品牌在尚品•国际建材城设点，创造一个全新尚品•国际建材城风格的家居建材专区，同时是尚品•国际建材城未来带来优质消费群最切实的保证。现阶段全力把目标品牌引入尚品•国际建材城，争取在二个月内引入五家的目标品牌，为招商第二阶段做准备。 ·在选择目标商户方面，建议应以下几个条件为原则：
☆有本身特色，如马可波罗、法恩莎、科勒等
☆市场定位、形象、价格以及目标客群达中高档次
☆国际知名品牌、国内品牌、本土品牌等，使尚品•国际建材城有更多不同的选择
☆罗平有一定的知名度，借此加强尚品•国际建材城的形象定位。
·把商场的铺位占满，现阶段所针对的经营建材类厂家，主要分三类。第一类：不会考虑在尚品•国际建材城设点，以新进入罗平的品牌经营为主；第二类：采取观望态度，在各种客观条件满足下才会决定进场（这一类有意在市中心区以外扩展其销售网的商户为主，一般是国内较进取的建材连锁店，只要成功引入个别品牌，则可把该类商户引入）；第三类是已决定进场开店，一般来说，该类经营较前两者经验较少，会较受广告及招商人员的推介所影响。因此，先阶段应采取主动，向部分商户招商，尽快签租及收取订金。但在选点及选客方面，则要以以下几点为原则：
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租客有能力及意向投资，把商铺装修到一定水平。如在商铺装修的投资不
少于某金额（金额水平视其经营种类及店铺面积）
☆品牌类别在经营品牌方面可选择多个品牌经营者，如在商业街小店型式的个体户。
☆这一类商户一般水平较参差，因此租期应在6年或以下。可为将来完善商户组合时间。
● 国内品牌招商建议
据经营访问得知，那些在昆明德胜、大商汇、中林等建材市场都已设点的商户，也想发展新的销售点，而这正是尚品•国际建材城招揽的对象，对于他们来说，项目的位置、商户组合、管理、目标客层等都是他们设点最关心的事项，因此要成功吸引这技术档案商户，必需在找“龙头”商户入手。
● 吸引“龙头店”的招商手法建议
除上述所提的要点外，应着重以下几个重点：
☆标榜引入知名商场管理公司，增强厂商进场信心。
☆提供完善的推广及广告计划，以保证首二年广告费开支，加强商户对商场未来人流。
☆提供免费广告牌或在广场安装电视幕墙，让经营者推广其品牌及品质。 目标策略
● 已售商铺规避风险
·明确法律责任，以中介服务的身份促进达成业主和商家的租赁合同关系，以管理服务的身份形成与业主的物业管理合同关系，并形成与商家经营管理合同关系。
·协调好三方责权关系，争取今后成立的业主委员会的积极配合和支持。 ·法律关系上弱式介入，在营销、造势方面强势介入。
● 加强委托，积累资源
·引导和利用业主筹委会和以后的业主委员会，配合管理公司招商工作。
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·加强已交房业主的委托工作，同时利用交房机会，进一步提高业主委托率，为按卖场规划、项目定位创造条件。
·宣传和落实管理公司经营与服务核心理念，使服务信誉口碑成为做好业主工作的重要手段。
·深度拓展商家资源，按2：1之比例准备商源，保证本项目商源质量。 ● 外引内联，借势发展
·充分利用“尚品•国际建材城”罗平县第一建材市场的品牌效应，制造题材，扩大影响，并积极与其相互配合，协调卖场规划，协同招商，创造双方卖场商户组合和业种配比差异的最大化，体现互补的优势，从而使本项目商品和业种种类更为齐全，形象更加丰满，实现双赢。
·落实自营业主，引导先期入场，利用其在行业中的关系和对自身利益的关心，自觉传递招商信息，配合招商工作的开展。
● 兼顾当前，立足长远
第一年以旺场为目的适当放宽招商准入标准，在旺场的基础上逐步调整和引导商源使达到市场定位要求。
技术策略
● 立足罗平、面向三省边界
以罗平为重点，在确保罗平地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出50％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证罗平地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。
● 商家策略
A、组合招商，定向实施
·定向招商
☆昆明地区目标客户——安排具体人员对德胜、大商汇、中林建材城一带及传统商圈内各大主力商场逐一落实适合本项目定位的客户源。
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合本项目定位的客户源。 ☆异地目标客户——安排人员对罗平周围地区符合本广场定位目标客户进
行信息收集和落实，通过邮寄资料、电话、传真联系或委托招商等形式展开异地定向招商。
☆针对性目标招商——利用各种行业内会展机会进行广泛的接触和宣传，特别针对国内的一些新品牌，实施目标对象针对性招商。
·以商引商
通过重点引入在各类品牌/行业中具有引领作用和较高品牌知名度的目标客户，利用其行业号召力在业界产生跟风效应，以吸引更多品牌的加盟，达到“一鸟引百凤”的效果。
·广告招商
通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大影响，吸引客户的注意力，扩大招商。
B、先引后招，突出重点在核心主力店已先期引入的前提下，重点抓好5-10家不同品类的次主力、主题店的引进工作。
·优化目标客户层，从餐饮、娱乐入手，先易后难，严格控制和把握特色性和准入制，争取在九月中旬至少有家能够进场开业，聚集人气，为后期招商奠定基础。
·优、新品牌及有开拓罗平市场意向的二类品牌，重点引进。
·掌握时机，利用引进的各类厂商在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作，以商引商。
C、把握节奏，分清主次
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招商渠道多元化、立体化，时间上和空间上以内为主；品牌上则以外和新为主，在引进消费者熟知的品牌的同时亦要花大力气引进新品牌，并形
成一定规模，以吸引和争取传统商圈内目标顾客。
·在掌握店铺资源的前提下，首先以旺场为目的优先考虑能引进厂商为重点，进而在能引进商家的前提下力求达成业主的共识，争取业主的配合。 ·抓大不放小，在注重重点商家引进的同时，在严格要求准入制原则的基础上，对前期已登记商源进行逐一落实，提高签约率。
D、灵活处置，促进成功
·一手抓商源，一手抓业主，分别衔接，相互促进，同步实施。
·引导厂商按规划选择2-3个目标商位，并填写商位确认书，先期落实商家进场意向。
·同时衔接商家意向要求的商铺业主，形成供需矛盾，促进商家和业主尽快达成共识，提高衔接效率和成功率
·根据行业实际，提供委托招商，连锁加盟，自主经营，委托出租等多种招商方式，提高招商的成功率。
● 业主策略
A、结合实际，制定标准
·根据本项目业权分散和不易形成系统的租金标准的特点，结合对业主的投资回报要求、行业市场情况的测算标准建议，制定本项目最高租金参考标准，并具体到每一间商铺的实际租价，加以公开化。
·对部分顶级口岸在管理公司测算租金参考标准之基础上再做较大幅度的增长，以促进次一级商铺的出租率，同时亦有利于拟引入目标客户的优惠政策
B、策略引导，合理实施
·根据制定的参考价格体系及不同商铺等级标准与商家洽谈所能接受的具体租金标准。
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·以商家结合卖场规划选择的2-3个选址方案，迫使业主接受商家认定的租金标准，进而促使提出不合理租金要求的业主调整其租金标准。
·对个别有特别租金要求的业主，严格按其租金要求执行，并加以公布，实在无法与商家就其要求租金达成一致时，再与业主协商处理。
·确定业主自营数量和经营品类，并及时在招商图表上公开，借势引商。 ·对部分持观望态度之业主，在未签署委托协议前，将其视为自营，并加以公布，既宣传了已进场商家的数量，又能迫使其尽快明确委托出租或自营对业主在自有利于招商顺利进行。
C、特殊矛盾，寻求配合
对业主在自营或委托过程中所产生的特殊矛盾，并可能对整体招商工作造成影响的情况下，力求通过业主委员会（筹委会）协助解决。
● 引导策略
·重点衔接政府方面的配合，合理调整规划“尚品•国际建材城”消费人流。
·合理规划设计商铺、店招、标牌POP等信息能见度，形 成对人流动线的引导。
·合理规划项目、出租车上下客点，私家车停放点，设计引导公交线路合理设点，使项目人流均匀分布。
·合理规划各品类/业种配比比例，按照平面渗透，主体交叉，业种互补的原则，设立四大建材区，既吸引顾客，又指示区位方向。
a“五金配件区”——木地板、木门、吊顶、涂料为主
b“洁具、陶瓷区”——洁具、地砖、橱柜、装饰公司为主
c“ 灯具饰品区”——居家用品、流行装饰、灯饰为主
d“窗帘、壁纸、饰品区”——窗帘、布艺、壁纸、家居饰品等为主 e“家居精品区”──国内及国际一线品牌
·提前在12月份开始实施广场环境的商业化包装。
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● 管理策略 ·通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，提倡分工不分家，相
互协作，以完成预定的目标为最高目的。
·充分激励和调动招商人员的积极性和能动性，充分发挥好个人在专业中的特长，合理的调配和安排人力资源，调动每位招商人员的最大积极性。 ·制定合理的激励机制，通过合理的激励措施，营造良性竞争机制，促进和调动招商人员的工作积极性。
·定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时组织交流，强化提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。 ·组织提供相关道具和资料，加强招商人员谈判技巧，增加招商的成功率。
推广策略
● 营造招商现场气氛促进招商
·提前实施商业环境营造策略：提前导入尚品•国际建材城指示系统与展示系统，营造开业前的浓烈商业氛围。
·营造招商现场气氛促进招商策略：制作精美的立面效果，业种配比图，商户组合规划图和定位和前景介绍，户外大型看板、招商指南等现场布置进行招商环境的氛围营造。
● 策划各类活动烘托购物中心气氛
·立足于以高档欧式装修题材为主的活动组织、营造人气；
·以文化和休闲娱乐为主线贯穿于整个活动；
·以“高品味型”的概念作延伸，营造尚品•国际建材城的高端定位； ·以活动为宣传主线，广告为辅线实施推广宣传。宣传导入阶段：时
间： ；主题：经典怀旧电影月；辅助活动：消夏晚会、街头文化、快乐大本营等小型游乐活动作穿插，交叉组织举行。文化氛围营造阶段：时间： ；主题：欧洲风情月（9 月）中国风月（ 10 月）；辅助活动：进口汽车展、露天舞会等活动。商业文化提升阶段：时间： ；主题：模特选拔赛；辅助活动：表演活动，广场音乐会，靓女名车展等。购物中心形
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● 广告策略 ·目的：广泛宣传尚品•国际建材城，配合招商进度，保障招商项目目标顺
利完成，并有效提高项目的知名度。
·战术：分阶段轻重缓急的实施，媒体组合灵活多变；宣传上突出以广告谋势，强势烘托，为后期造势；广告以软性为主，硬性为辅的组合宣传方式。
·题材：项目规模大、品位高、多业态、多品种、经营潜力大、发展前景可观、假日型、休闲型、娱乐型等；突出“尚品•国际建材城”对人群的强力吸引进行广泛宣传；其他外部资源的有效利用，突出尚品•国际建材城专业管理；已签约的品牌商家或意向商家的宣传，促使观望商家尽快入场；以罗平县购物中心的发展为题材，充分塑造尚品•国际建材城形象；以各种活动为题材造热尚品•国际建材城现场氛围。
·媒体：春城晚报夹报、户外广告等。
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招商条件 由于尚品•国际建材城周边并没有同类规模及档次的商场，所以在租金定价
方面将会以市中心较成功的案例及传统商圈商铺作比较。
·起租时间
☆龙门街周边商铺按开业时间做为起租时间，开业前期不计租。
☆后街周边商铺按公路开通时间为起租时间，开业前期不计租。
·租赁期
☆最短一年（注：主要指临内广场的铺位，以短期租约出租）
☆以二年期或三年期为主
☆个别主力店则以四年或以上
·装修期
☆一个月
·定金、保证金
☆商家签订《商铺租赁意向协议书》时，首先支付一个月定金
☆在签订正式《租赁合同》时，预缴一个月租金和租金保证金。另加两个月的综合管理
·其他费用标准
☆综合管理费
0.5元/平方米（最终定价以政府有关部门核定和市场运作推广的实际情况而定）。注：按建筑面积计算。
☆水、电费、垃圾及清运费等
--商铺水、电费按每户实际用量计算
--公共区域，按铺面公摊面积分摊缴纳
--垃圾清运费按有关部门规定收取
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付款方式 ● 租金交纳及优惠政策有以下三种方式：
·一次性交纳1年的租金。可获得12个月实际使用权的优惠政策，从第三年起租金递增5％；第三年租金递增6％；第四年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
·首期交纳2年租金的30％，正式开业前再交齐2年租金全款。可获得18个月无偿使用权的优惠政策，从第三年起租金递增5％；第四年递增6％；第五年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为10年。 ·首期就一次性交纳3年租金。可获得22个月无偿使用权的优惠政策。从第五年起租金递增6％；第六年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。
·首期交纳5年租金的30％，入驻前交齐5年租金全款。可获得24无偿使用权的优惠政策。可签定租约合同期为10年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。
商铺租金分配
单位：元/平米⋅月 1层租金价格 2层租金价格 1—21号商铺 22—35号商铺 36—54号商铺 35 15
55—59、69号商铺 60—68号商铺
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招商进度安排 招商费用预算 招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体
购买、管理费用等项，总费用预计3万左右，其中媒体费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。
项目 费用（万元） 内容 广告制作 0.8 印务、展具、户外、流动 媒体购买 1.5 平面、户外、流动 差旅 1 交通、住宿、招待 DM费用 0.5 邮寄、夹报、散发 总计 3.8
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招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 ● 招商准备工作（只针对配合招商部分）：
·完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
·确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
·完成设计制作尚品•国际建材城招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及 内部结构图。
·完成设计制作项目效果图的POP，3D资料光盘。
·完成设计制作尚品•国际建材城的主体、各分体剖面模型沙盘。
·完成招商队伍的组建，进行培训及人员甄选分配。
·制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
·确定公司组织机构和部门设置。
·招商处的选址。
·招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 ·制定商户准入标准、条件、和招商规则。
·制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。
·根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等）。招商时间安排及达成目标详见招商工作总控计划图，广告宣传策略 广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分。广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章（具体策划工作视领导决定由本公司进行策划，广告公司配合制作和发布，还是全权委托广告公司进行策划和实施）。
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● 宣传准备工作： ·2011/7/15——2011/8/25 由广告公司完成广告推广策划方案及创意(创意
与预算由广告公司做出)。由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见。 ·2011/7/15——2011/8/25 完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷。包括《招商文告》、《招商楼书》、名片设计制作、POP广告立牌、户外广告牌、流动广告、礼品等。
·2011/8/25——2011/8/28 DM。
·2011/8/20——2011/9/5 完成广告创意方案，并制作出平面创意稿，分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种，同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算。此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出。
● 招商实施部分：
·2011/7/15——2011/8/30 昆明各建材市场品牌商户接触洽谈，了解需求。
·2011/8/30——2011/9/10 完成户外、dm单广告的发布。
·2011/9/10 开始进行本地加盟商蓄水。
·2011/9/15 正式招商开始，同时配合相关的公关活动。
·2011/9/15——2011/10/25 召开加盟商与总代理见面会（包括终端支持）。
·2011/10/25——2011/11/25 间歇叙述性广告投放，与形象广告穿插进行。根据招商情况调整广告发布力度，总体遵循递减投放的原则。 ·2011/11/25——2011/12/20 间歇性广告投放。配合公关活动。
·2011/11/25——2011/12/30 根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度（成本控制），保留平面媒体的投放计划。 ·2011/12/25 招商工作进入尾声，完成预定计划任务。
·策划开业庆典准备工作。
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开业庆典 开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大。除了必要的广告宣传方面的支持，
同时还要将公关放在极重要的位置。调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定区政府要员、市政府有关官员；各行业协会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；商务代表；外商商户代表；中心商户代表等等。期间组织大型活动，例如明亮一条街、彩旗飘扬尚品•国际建材城 、‘揭起你的盖头来’活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等。旨在得到媒体的广泛报道，达到开业渲染并广告全市的目的。
（具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后，集中一切精力进行）。
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