现金流量表项目明细及使用说明
编制前提：在建设房地产行业财务核算需求的基础上根据经济业务发生的性质编制现金流量。
Ⅰ、主表项目
一、经营活动产生的现金流量
本项目主要反映销售房屋收到的现金，代建管理费、咨询服务费、设计费、租金收入(主要是自有房产出租，如未出售的商业店面出租)。预收或收回应收销售款、代建管理费等要一次性全部计入本项目。
收购房定金、退定金、退购房款在本项目反映。
收到税务局返还的各项税费。
本项目主要反映平常收到的除以上两项目之外其他与经营性活动有关的现金。主要内容有：收保证金、收押金、收罚款、收赔偿款、政府补贴、银行存款利息收入、非主营性租赁收入、收回员工借款(含备用金)、收回各种代垫款、代收款、收到各种手续费(如代交个税手续费)、违约金收入，财政补贴收入(如企业发展扶持金，纳税大厦户奖励金等)，废品收入，补偿款收入，收到除资金拆借与划拨之外的往来款全部在本项目反映，代建工程工程款等收到的现金、市政项目建设收到的财政资金等在本项目反映。
注：由母公司及其他关联公司间代垫的职工工资、奖金、社保、公积金及其他福利性等代垫支付时放在“支付的其他与经营活动有关的现金”，而归还代垫款时直接计入“支付给职工以及为职工支付的现金”，收到还款时计入“收到的其他与经营活动有关的现金”，收回代垫个税在本项目反映。
111、购买商品、接受劳务支付的现金
本项目主要反映：支付或预付各种工程款(含保修款)、材料款(含保修款)、工程设计费、工程咨询费、工程监理费、制图审图费、监测勘察费、样板房装修款，支付的需要除资本化的管理费用与财务费用支出外的其他各项资本化款项支出。
注：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，支付相关的土地款在本项目中反映。
支付给职工工资、奖金、补贴、礼金、慰问金、为职工交纳的社保、公积金、商业保险费、支付的职工培训费及其他与职工相关的各种福利性费用支出(如：过节费、员工餐费、员工制服、住宿费补贴等)。支付的工会费用或转账至工会账户的款项，代垫代交的各项税费在本项目反映，如个人所得税。
注：直接为职工支付的宿舍租赁费、物业管理费及水电费和为职工支付的通讯费等不能本项目反映，应在“支付的其他与经营活动有关的现金”项目内反映。
本项目反映缴纳的各项税费 (含残疾人保障金，不含代垫代交各项税费，如个人所得税)。
对应的科目：应交税费、直接在管理费用或销售费用中列支的税金。
本项目主要反映平时经营性需要所发生的除以上三项之外的各项资金支出。
主要有：归还各种代垫款，支付员工借款，支付各种中价服务费(如：法律顾问费、审计费、评估费，销售代理费等)，售楼处或展销中心模型制作费，押金、保证金的支出或返还，捐赠支出，违约金支出，滞纳金支出，罚款支出，非资本化财务费用支出（主要是银行手续费），支付的除资金拆借、划拨、资本化款项之外的各项往来款，资本化间接费用支出(不含贷款利息支出)及其他各种日常费用支出等。支付市政建设或代建项目的各项工程款、材料款、设计费、咨询费、测量费、监测勘察费、监理费、工地用水电费、报批报建费及支付动迁费等放本项目反映。母公司代垫外派人员或兄弟公司之间代发工资、代交社保等及其他与职工相关的各项福利性费用代垫支出，支付时亦在本项目反映。
对应的科目主要是：销售费用、管理费用、营业外支出、其他应付款、开发成本(项目管理费用部分)等。 二、投资活动产生的现金流量
本项目主要反映企业出售、转让或到期收回现金除现金等价物以外的交易性金融性资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产而收到现金，不包括债权性投资收回的利息、收回的非现金资产，以及处置子公司及其他营业单位收到的现金净额。债权性投资收回的本金在本项目反映，债权性投资收回的利息不在本项目反映，而在“取得投资收益所收到的现金”项目中反映。
本项目主要反映企业因股权性投资，而分得的现金股利，从子公司、联营公司或合营企业分回利润而收到的现金，因债权性投资而取得的现金利息收入，但股票股利不在本项目中反映。
本项目主要反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，减去为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。由于自然灾害等原因所造成的固定资产等长期资产报废、毁损而收到的保险赔偿收入也在本项目中反映。若处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额为负数，则应作为投资活动产生的现金流量，在“支付的其他与投资活动有关的现金”中反映。
对应的科目为“固定资产清理”。
本项目反映企业除上述各项目外，收到的其他与投资活动有关的现金。
205、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额(新准则新增项目
本项目反映企业处置子公司及其他营业单位所取得的现金减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关处置费用后的净额(公式为：处置价款中现金部分-子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关的处置费用)。若处置子公司及其他营业单位收到的现金净额如为负数，则将该金额填列到“支付其他与投资活动有关的现金”。 211、购建固定资产、无形资产及其他长期资产所支付的现金
本项目反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产支付的现金，包括购买机器设备及材料所支付的现金及增值税款、建造工程支付的现金、支付在建工程人员的工资等现金支出，但不包括为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而发生的借款利息资本化部分(此部分在“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”中反映)，以及融资租入固定资产所支付的租赁费用(此部分在“支付的其他与筹资活动有关的现金”中反映)。
注：外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包含的土地及建筑物款在本项目反映。
本项目反映企业进行权益性投资和债权性投资所支付的现金，包括企业取得的除现金等价物以外的交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产而支付的现金，以及支付的佣金、手续费等交易费。企业购买债券的价款中含有债券利息的，以及溢价或折价购入的，均按实际支付金额反映。企业购买股票和债券，实际支付的价款中包含的己宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，则在“支付的其他与投资活动有关的现金”项目中反映，收回购买股票和债券时支付的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应在“收到的其他与投资活动有关的现金”项目中反映。
本项目反映企业除上述各项目外，支付的其他与投资活动有关的现金。
214、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
本项目反映企业取得子公司及其他营业单位购买出价中以现金支付的部分，减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物后的净额。 三、筹资活动产生的现金流量
本项目反映企业以发行股票、债券、权证等方式筹集资金实际收到的款项净额(发行收入减去支付的佣金及由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等发行费用后的净额)；以发行股票等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，不在本项目中反映，而在“支付的其他与筹资活动有关的现金”中反映，由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等费用，从发行股票债券取得的现金收入中扣除，以净额列示；收到投资款等。
本项目反映企业向金融机构或其他单位（非关联公司）举借各种短期、长期借款而收到的现金，以及发行债券实际收到的款项净额(发行收入减去直接支付的佣金等发行费用后的净额)。本项目可以根据“短期借款”、“长期借款”、“交易性金融负债”、“应付债券”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。
本项目反映母公司与子公司之间、其他关联公司之间的资金拆借与划拨及收到集团内部的借款利息及额度占用费等及企业除上述各项目外，收到的其他与筹资活动有关的现金。 本项目反映企业以现金偿还债务的本金，包括：归还金融企业的借款本金(主要是银行贷款)、偿付企业到期债券本金等。企业偿还的借款利息、债券利息，在“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”中反映。
本项目反映企业实际支付的银行贷款利息(含资本化的贷款利息支出，但不含集团内部借款利息及额度占用费，此项目应放在“支付的其他与筹资活动有关的现金支出”)，利润分配、现金股利、支付给其他投资单位的利润或用现金支付的借款利息、债券利息。 313、支付的其他与筹资活动有关的现金
本项目反映企业除上述各项目外，支付的其他与筹资活动有关的现金，主要反映母公司与子公司之间等关联公司之间的资金拆借与划拨，集团内部借款利息及额度占用费等，以发行股票、债券等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，融资租赁所支付的现金、以分期付款的方式构建固定资产以后各期支付的现金等。
901000、现金/银行间转账
本项目反映同一公司银行账户间的资金划转、提现过渡性现金流量。
项目下增设以下两子目：
收到集团内部------有关的现金(合并范围)
本子目专门用于反映集团合并范围的各子公司的经济业务内容。
收到外部其他------有关的现金(非合并范围)
本子目专门用于反映非集团合并范围的各子公司的经济业务内容。
Ⅱ、附表项目
勾稽关系：1、经营活动产生的现金流量净额，主表与附表应相等
2、现金及现金等价物净增加额，主表与附表应相等
3、附表内的净利润与利润表的净利润应相等
4、附表内的现金的期初余额与期末余额与资产负债表的货币资金的期初数与期
末数应相等
目前集团内部代付款情况较多，为规范统一核算，拟将涉及的会计分录和现金流量进行说明，详见以下示例：
例1：上海置业代上海建设支付地价款
建设集团：（涉及三方往来）
1、支付往来款
借：内部往来---上海置业
贷：银行存款—上海置业--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
上海置业:
1、收到集团拨付往来款
借：银行存款 --建设集团--收到集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
贷：内部往来 —建设集团
2、代付地价款
借：内部往来--上海建设
贷：银行存款 --上海建设-支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
上海建设：
借：开发成本—地价
贷:内部往来—上海置业
上海置业合并调整分录：
借：银行存款—上海建设--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 -14亿 贷：银行存款---支付外部购买商品、接受劳务的现金 14亿
建设集团合并抵消分录：
借：银行存款—上海置业-收到集团内其他与筹资活动有关的现金14亿
贷：银行存款—建设集团--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
例2：建设集团代各区域支付明源软件费用（涉及两方往来）
建设集团：
1、 代支付软件费用
借：其他应付款-—明源
贷：银行存款—支付其他与经营活动有关的现金
2、 收到各区域代垫款
借：银行存款—收到集团内其他与经营活动有关的现金 贷：内部往来—
3、收全区域往来款
借：内部往来
贷：其他应付款—明源
借：银行存款—-收到集团内其他与经营活动有关的现金 - 贷：银行存款--支付其他与经营活动有关的现金 -
区域公司：
1、 支付代垫款
借：内部往来—建设集团
贷：银行存款—购建固定无形其他长期资产支付现金 10
借：固定资产
贷：内部往来--建设集团
现金流量表项目明细及使用说明
编制前提：在建设房地产行业财务核算需求的基础上根据经济业务发生的性质编制现金流量。
Ⅰ、主表项目
一、经营活动产生的现金流量
本项目主要反映销售房屋收到的现金，代建管理费、咨询服务费、设计费、租金收入(主要是自有房产出租，如未出售的商业店面出租)。预收或收回应收销售款、代建管理费等要一次性全部计入本项目。
收购房定金、退定金、退购房款在本项目反映。
收到税务局返还的各项税费。
本项目主要反映平常收到的除以上两项目之外其他与经营性活动有关的现金。主要内容有：收保证金、收押金、收罚款、收赔偿款、政府补贴、银行存款利息收入、非主营性租赁收入、收回员工借款(含备用金)、收回各种代垫款、代收款、收到各种手续费(如代交个税手续费)、违约金收入，财政补贴收入(如企业发展扶持金，纳税大厦户奖励金等)，废品收入，补偿款收入，收到除资金拆借与划拨之外的往来款全部在本项目反映，代建工程工程款等收到的现金、市政项目建设收到的财政资金等在本项目反映。
注：由母公司及其他关联公司间代垫的职工工资、奖金、社保、公积金及其他福利性等代垫支付时放在“支付的其他与经营活动有关的现金”，而归还代垫款时直接计入“支付给职工以及为职工支付的现金”，收到还款时计入“收到的其他与经营活动有关的现金”，收回代垫个税在本项目反映。
111、购买商品、接受劳务支付的现金
本项目主要反映：支付或预付各种工程款(含保修款)、材料款(含保修款)、工程设计费、工程咨询费、工程监理费、制图审图费、监测勘察费、样板房装修款，支付的需要除资本化的管理费用与财务费用支出外的其他各项资本化款项支出。
注：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，支付相关的土地款在本项目中反映。
支付给职工工资、奖金、补贴、礼金、慰问金、为职工交纳的社保、公积金、商业保险费、支付的职工培训费及其他与职工相关的各种福利性费用支出(如：过节费、员工餐费、员工制服、住宿费补贴等)。支付的工会费用或转账至工会账户的款项，代垫代交的各项税费在本项目反映，如个人所得税。
注：直接为职工支付的宿舍租赁费、物业管理费及水电费和为职工支付的通讯费等不能本项目反映，应在“支付的其他与经营活动有关的现金”项目内反映。
本项目反映缴纳的各项税费 (含残疾人保障金，不含代垫代交各项税费，如个人所得税)。
对应的科目：应交税费、直接在管理费用或销售费用中列支的税金。
本项目主要反映平时经营性需要所发生的除以上三项之外的各项资金支出。
主要有：归还各种代垫款，支付员工借款，支付各种中价服务费(如：法律顾问费、审计费、评估费，销售代理费等)，售楼处或展销中心模型制作费，押金、保证金的支出或返还，捐赠支出，违约金支出，滞纳金支出，罚款支出，非资本化财务费用支出（主要是银行手续费），支付的除资金拆借、划拨、资本化款项之外的各项往来款，资本化间接费用支出(不含贷款利息支出)及其他各种日常费用支出等。支付市政建设或代建项目的各项工程款、材料款、设计费、咨询费、测量费、监测勘察费、监理费、工地用水电费、报批报建费及支付动迁费等放本项目反映。母公司代垫外派人员或兄弟公司之间代发工资、代交社保等及其他与职工相关的各项福利性费用代垫支出，支付时亦在本项目反映。
对应的科目主要是：销售费用、管理费用、营业外支出、其他应付款、开发成本(项目管理费用部分)等。 二、投资活动产生的现金流量
本项目主要反映企业出售、转让或到期收回现金除现金等价物以外的交易性金融性资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产而收到现金，不包括债权性投资收回的利息、收回的非现金资产，以及处置子公司及其他营业单位收到的现金净额。债权性投资收回的本金在本项目反映，债权性投资收回的利息不在本项目反映，而在“取得投资收益所收到的现金”项目中反映。
本项目主要反映企业因股权性投资，而分得的现金股利，从子公司、联营公司或合营企业分回利润而收到的现金，因债权性投资而取得的现金利息收入，但股票股利不在本项目中反映。
本项目主要反映企业出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，减去为处置这些资产而支付的有关费用后的净额。由于自然灾害等原因所造成的固定资产等长期资产报废、毁损而收到的保险赔偿收入也在本项目中反映。若处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额为负数，则应作为投资活动产生的现金流量，在“支付的其他与投资活动有关的现金”中反映。
对应的科目为“固定资产清理”。
本项目反映企业除上述各项目外，收到的其他与投资活动有关的现金。
205、处置子公司及其他营业单位收到的现金净额(新准则新增项目
本项目反映企业处置子公司及其他营业单位所取得的现金减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关处置费用后的净额(公式为：处置价款中现金部分-子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物以及相关的处置费用)。若处置子公司及其他营业单位收到的现金净额如为负数，则将该金额填列到“支付其他与投资活动有关的现金”。 211、购建固定资产、无形资产及其他长期资产所支付的现金
本项目反映企业购买、建造固定资产，取得无形资产和其他长期资产支付的现金，包括购买机器设备及材料所支付的现金及增值税款、建造工程支付的现金、支付在建工程人员的工资等现金支出，但不包括为购建固定资产、无形资产和其他长期资产而发生的借款利息资本化部分(此部分在“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”中反映)，以及融资租入固定资产所支付的租赁费用(此部分在“支付的其他与筹资活动有关的现金”中反映)。
注：外购的房屋建筑物，实际支付的价款中包含的土地及建筑物款在本项目反映。
本项目反映企业进行权益性投资和债权性投资所支付的现金，包括企业取得的除现金等价物以外的交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产而支付的现金，以及支付的佣金、手续费等交易费。企业购买债券的价款中含有债券利息的，以及溢价或折价购入的，均按实际支付金额反映。企业购买股票和债券，实际支付的价款中包含的己宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，则在“支付的其他与投资活动有关的现金”项目中反映，收回购买股票和债券时支付的已宣告但尚未领取的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应在“收到的其他与投资活动有关的现金”项目中反映。
本项目反映企业除上述各项目外，支付的其他与投资活动有关的现金。
214、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
本项目反映企业取得子公司及其他营业单位购买出价中以现金支付的部分，减去子公司或其他营业单位持有的现金和现金等价物后的净额。 三、筹资活动产生的现金流量
本项目反映企业以发行股票、债券、权证等方式筹集资金实际收到的款项净额(发行收入减去支付的佣金及由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等发行费用后的净额)；以发行股票等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，不在本项目中反映，而在“支付的其他与筹资活动有关的现金”中反映，由金融企业直接支付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等费用，从发行股票债券取得的现金收入中扣除，以净额列示；收到投资款等。
本项目反映企业向金融机构或其他单位（非关联公司）举借各种短期、长期借款而收到的现金，以及发行债券实际收到的款项净额(发行收入减去直接支付的佣金等发行费用后的净额)。本项目可以根据“短期借款”、“长期借款”、“交易性金融负债”、“应付债券”、“库存现金”、“银行存款”等科目的记录分析填列。
本项目反映母公司与子公司之间、其他关联公司之间的资金拆借与划拨及收到集团内部的借款利息及额度占用费等及企业除上述各项目外，收到的其他与筹资活动有关的现金。 本项目反映企业以现金偿还债务的本金，包括：归还金融企业的借款本金(主要是银行贷款)、偿付企业到期债券本金等。企业偿还的借款利息、债券利息，在“分配股利、利润或偿付利息所支付的现金”中反映。
本项目反映企业实际支付的银行贷款利息(含资本化的贷款利息支出，但不含集团内部借款利息及额度占用费，此项目应放在“支付的其他与筹资活动有关的现金支出”)，利润分配、现金股利、支付给其他投资单位的利润或用现金支付的借款利息、债券利息。 313、支付的其他与筹资活动有关的现金
本项目反映企业除上述各项目外，支付的其他与筹资活动有关的现金，主要反映母公司与子公司之间等关联公司之间的资金拆借与划拨，集团内部借款利息及额度占用费等，以发行股票、债券等方式筹集资金而由企业直接支付的审计、咨询等费用，融资租赁所支付的现金、以分期付款的方式构建固定资产以后各期支付的现金等。
901000、现金/银行间转账
本项目反映同一公司银行账户间的资金划转、提现过渡性现金流量。
项目下增设以下两子目：
收到集团内部------有关的现金(合并范围)
本子目专门用于反映集团合并范围的各子公司的经济业务内容。
收到外部其他------有关的现金(非合并范围)
本子目专门用于反映非集团合并范围的各子公司的经济业务内容。
Ⅱ、附表项目
勾稽关系：1、经营活动产生的现金流量净额，主表与附表应相等
2、现金及现金等价物净增加额，主表与附表应相等
3、附表内的净利润与利润表的净利润应相等
4、附表内的现金的期初余额与期末余额与资产负债表的货币资金的期初数与期
末数应相等
目前集团内部代付款情况较多，为规范统一核算，拟将涉及的会计分录和现金流量进行说明，详见以下示例：
例1：上海置业代上海建设支付地价款
建设集团：（涉及三方往来）
1、支付往来款
借：内部往来---上海置业
贷：银行存款—上海置业--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
上海置业:
1、收到集团拨付往来款
借：银行存款 --建设集团--收到集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
贷：内部往来 —建设集团
2、代付地价款
借：内部往来--上海建设
贷：银行存款 --上海建设-支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
上海建设：
借：开发成本—地价
贷:内部往来—上海置业
上海置业合并调整分录：
借：银行存款—上海建设--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 -14亿 贷：银行存款---支付外部购买商品、接受劳务的现金 14亿
建设集团合并抵消分录：
借：银行存款—上海置业-收到集团内其他与筹资活动有关的现金14亿
贷：银行存款—建设集团--支付集团内其他与筹资活动有关的现金 14亿
例2：建设集团代各区域支付明源软件费用（涉及两方往来）
建设集团：
1、 代支付软件费用
借：其他应付款-—明源
贷：银行存款—支付其他与经营活动有关的现金
2、 收到各区域代垫款
借：银行存款—收到集团内其他与经营活动有关的现金 贷：内部往来—
3、收全区域往来款
借：内部往来
贷：其他应付款—明源
借：银行存款—-收到集团内其他与经营活动有关的现金 - 贷：银行存款--支付其他与经营活动有关的现金 -
区域公司：
1、 支付代垫款
借：内部往来—建设集团
贷：银行存款—购建固定无形其他长期资产支付现金 10
借：固定资产
贷：内部往来--建设集团