附件 6：专业贷款风险加权资产计量规则 专业贷款风险加权资产计量规则 风险加权资产计量一、总体要求 （一）商业银行采用内部评级法的，专业贷款内部评级体系 应满足本办法关于内部评级法的要求。 在估计违约风险暴露时，还应充分考虑债务人违约后，为促 使贷款所形成的资产投入运营而继续发放贷款的影响，以确保风 险估计的审慎性。 在估计违约概率时，还应注意项目不同阶段违约概率的变化， 并谨慎处理违约概率与风险暴露相关性对风险加权资产计算的影 响。 （二）商业银行对专业贷款采用监管映射法的，应按照本办 法规定的风险权重和预期损失比例计算专业贷款的风险加权资产 和预期损失。 （三）商业银行采用监管映射法的，应达到以下要求： 1．对专业贷款采用一维评级，评级应同时考虑债务人的特征 和债项特征以及两者之间的相关性，直接反映预期损失。 2．按照本办法的要求设置非违约级别和违约级别。 （四）商业银行可以对专业贷款中的一个或多个子类采用监 管映射法，对其他子类采用内部评级法，但不得同时对同一子类 的风险暴露采用不同的方法。 （五）商业银行采用监管映射法的，若专业贷款的内部评级 标准与监管评级标准不一致，应记录两者之间的差异，并向银监 会解释差异存在的原因和合理性，证明内部评级与监管评级的映射关系，确保两者的主要特征相一致。商业银行应保证其内部评 级推翻，不会使映射过程失效。 二、采用监管映射法的主要考虑因素 商业银行采用监管映射法的，专业贷款评级应考虑以下因素： （一）项目融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交 易特点、项目发起人或债务人实力和担保安排等 5 方面因素。项 目融资监管评级标准详见表 1。 （二）物品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交 易特点、操作风险、资产特征、项目发起人实力和担保安排等 7 方面因素。物品融资的监管评级标准详见表 2。 （三）商品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、资 产特征、项目发起人实力和担保安排等 5 方面因素。商品融资监 管评级标准详见表 3。 （四）产生收入的房地产评级应考虑财务状况、资产特征、 项目发起人或开发商实力和担保安排等 4 方面因素。产生收入的 房地产监管评级标准详见表 4。 三、监管评级与外部评级的映射关系 商业银行采用监管映射法的，应将专业贷款的内部评级结果 映射到“优”“良”“中”“差”和“违约”5 个监管评级。商业 、 、 、 银行应参照内部评级与外部评级的映射关系、监管评级与外部评 级的映射关系，确保内部评级与监管评级映射关系的一致性和稳 定性。 （一）监管评级“优” ，对应外部评级 BBB-（含）以上。指贷 款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发起人实力强，并落实了全面担保安排，即使在经济和行业面 临持续、严重问题时，承贷主体仍能偿还债务。 （二）监管评级“良” ，对应外部评级 BB+ 或 BB。指贷款所 形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发 起人实力良好，并落实了全面担保安排，但在经济和行业面临持 续、严重问题时，承贷主体可能无法全额偿还债务。 （三）监管评级“中” ，对应外部评级 BB- 或 B+。指贷款所 形成的资产未来所产生的现金流充足，但市场竞争能力和发起人 实力一般，担保安排存在缺陷，导致现金流不够稳定，承贷主体 抵御经济衰退和行业波动的能力很弱。 （四）监管评级“差” ，对应外部评级 B 到 C-。指贷款所形 成的资产未来所产生的现金流不确定性很大，市场竞争能力和发 起人实力差，承贷主体偿债能力很大程度上依赖于经济状况和市 场需求出现好转，否则承贷主体可能违约。 （五）监管评级“违约” ，不适用于与外部评级映射。按照本 办法附件 5 规定的违约定义，承贷主体已经违约。 四、监管评级对应的风险权重 （一）专业贷款的 5 个监管评级分别对应特定的风险权重， 具体如下： 1．监管评级“优” ，风险权重为 70%； 2．监管评级“良” ，风险权重为 90%； 3．监管评级“中” ，风险权重为 115%； 4．监管评级“差” ，风险权重为 250%； 5．监管评级“违约” ，风险权重为 0%。 （二）如果商业银行或银监会认为，产生收入的房地产贷款的未来房地产出租收入、销售收入或土地出让收入的波动性较大， 可提高其风险权重： 1．监管评级“优” ，风险权重为 95%。 2．监管评级“良” ，风险权重为 120%。 3．监管评级“中” ，风险权重为 140%。 （三）符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的 风险权重为 50%；监管评级为“良”的风险权重为 70%： 1．贷款剩余期限不足 2.5 年。 2．银监会认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更 为审慎。 五、监管评级对应的预期损失比例 （一）专业贷款的 5 个监管评级分别对应特定的预期损失比 例，具体如下： 1．监管评级“优” ，预期损失比例为 0.4%； 2．监管评级“良” ，预期损失比例为 0.8%； 3．监管评级“中” ，预期损失比例为 2.8%； 4．监管评级“差” ，预期损失比例为 8%； 5．监管评级“违约” ，预期损失比例为 50%。 （二）符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的 预期损失比例为 0%，监管评级为“良”的预期损失率比例 0.4%： 1．贷款剩余期限不足 2.5 年。 2．银监会认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更 为审慎。 六、其他规定表 1、表 2、表 3、表 4 为本附件的组成部分。其中： 表 1：项目融资的监管评级标准 表 2：物品融资的监管评级标准 表 3：商品融资的监管评级标准 表 4：产生收入的房地产的监管评级标准表 1：项目融资的监管评级标准优 财务状况 市场形势以及竞争地位 市 场上 仅有 少数 直接 或 间 接竞 争者 或项 目在 位 置、成本或技术上具有实 质性和持久性优势 市 场上 仅有 少数 直接 或 间 接竞 争者 或项 目在 位 置、成本或技术上具有稍 强的优势，但该状况不会 持久 市 场中 定位 为顶 级竞 争 市 场中 定位 为一 流竞 争 者 者 市 场需 求较 强并 继续 上 市场需求较强并稳定 升 项目在位置、 成本或技术上 项目在位置、成本或技术 不具有优势 上比平均水平弱 良 中 差市场中定位为一般竞争者 市场需求充分并稳定无明显的市场定位 市 场需 求较 差并 持续 下 降财务比率（例如：偿债保障比率 相对于项目风险程度来 相对于项目风险程度来 相对于项目风险程度来说， 相对于项目风险程度来 （DSCR），贷款期保障比率（LLCR）， 说，财务比率优，经济前 说，财务比率介于健康和 财务比率符合标准 说，财务比率弱 项目期保障比率（PLCR）和债务/资本 景非常看好 一般之间，经济前景看好 比率） 压力分析 当经济和行业面临持续、 当经济和行业面临一般 项目易受经济周期中常见 如果情况不好转，项目可 严重的问题时，项目仍能 问题时，项目能偿还债 的负面影响， 可能在正常的 能违约 偿还债务 务。只有当经济发生严重 低谷期违约 问题时，项目才可能违约优良中差融资结构贷款持续期与项目持续期的对比 贷款分期偿还计划 项目的有效使用寿命大 大超过贷款期限 债务本息分期均衡偿还 项目的有效使用寿命超 过贷款期限 债务本息分期均衡偿还 项目的有效使用寿命超过 贷款期限 项目的有效使用寿命可 能低于贷款期限债务本息分期均衡偿还， 到期一次性偿还，或债务 但 有少部分到期一次性偿还 本息定期等额偿还，但有 很大部分到期一次性偿 还政治、 政治、法律环境 考虑项目类型和风险缓释之后的政治 风险，包括风险转移 政府的支持和项目在长期对国家的重 要程度 风险很低，可供使用的风 风险低，可供使用的风险 风险不高， 可供使用的风险 风险很高，缺乏可供使用 险缓释工具功能优异 缓释工具功能良好 缓释工具功能一般 的风险缓释工具或其功 能较差 项目（主要是出口导向型 项目对国家重要，政府支 项目不具有战略意义， 但毫 项目对国家不重要，政府 的）对国家具有重大战略 持程度较高 无疑问对政府有利， 政府可 不支持或支持较弱 性意义，政府强有力的支 能未明确表示支持 持 长期稳定有利的监管环 境 高 中期稳定有利的监管环 境 较高 能比较确定地预测监管环 境的变化 一般 项目可能受当前和未来 的监管问题影响 低法律和监管环境的稳定性（法律变革 的风险） 遵照当地有关法律，获得所有必要支 持和许可的程度优 有关合同和抵质押品的强制执行力 合同和抵质押品能强制 执行良 合同和抵质押品能强制 执行中差即使存在若干非要害问题， 合同和抵质押品强制执 合同和抵质押品仍能强制 行方面存在要害问题尚 执行 未解决交易特点设计和技术风险技术和设计完全可靠技术和设计完全可靠技术和设计可靠——用强 大的一揽子完工方案可缓 解萌芽阶段的问题技术和设计不可靠/存在 技术问题和/或设计复杂建设风险审批和选址 已获全部批件 一些事项尚待批准但获 批可能性很大 一些事项尚待批准但审批 尚未获得关键批件，审批 程序明确， 审批只是例行公 并非例行公事，可能还要 事 满足其他一些重要条件建设合同类型价格和日期都固定的总 价格和日期都固定的总 价格和日期都固定的总承 缺乏价格固定的总承包 承包工程、采购及建设合 承包工程、采购及建设合 包建设合同， 有一家或一家 合同或合同不完整和/或 同（EPC） 同 以上的承包商 存在与各承包商多方联 络的问题 约定的损害赔偿金充足 且由金融实物资产支持 以及/或财务实力雄厚的 项目发起人提供项目完 成担保 约定的损害赔偿金较多 且由金融实物资产支持 以及/或财务实力较强的 项目发起人提供项目完 成担保 约定的损害赔偿金适当且 由金融实物资产支持以及/ 或财务实力较强的项目发 起人提供项目完成担保 约定的损害赔偿金不足 或缺乏金融实物资产的 支持或项目完成担保较 弱项目完成担保优 承包商承建类似项目的业绩和财务实 力 强 较强良 中中 弱差操作风险营运与维护（O & M）的范围和性质 完备的长期营运和维护 长期的营运和维护合同， 不完备的营运和维护合同， 缺乏营运和维护合同：缓 合同，最好附带业绩激励 和/或营运和维护储备金 或附带营运和维护储备金 释操作无法抵御高营业 条款，和/或营运和维护 账户 账户 成本的风险 储备金账户 很强，或者项目发起人承 较强 诺提供技术支持 中 不强/弱，或者当地运营 商受当局控制运营商的专业能力，业绩和财务实力承购风险（Off-take risk）(a)存在照付不议（take-or-pay）合 同或固定价格承购（fixed-price off-take）合同的情况下 (b)不存在照付不议合同或固定价格 承购合同的情况下 承购方信誉卓著；合同终 承购方信誉良好；合同终 承购方信誉一般； 合同对终 承购方信誉较差；合同终 止条款完备；项目合同期 止条款完备；项目合同期 止条款做一般规定； 项目合 止条款规定不全；项目合 限略微长于债务期限 限长于债务期限 同期限一般等于债务期限 同期限不长于债务期限 项目产品即所产生的主 要服务或商品在世界范 围销售顺畅；即使市场价 格增长率低于过去，产品 也能按预定价格出售 项目产品即所产生的主 商品销售范围有限且只能 要服务或商品在地区市 按比预定价格低的价格出 场销售顺畅，即使市场价 售 格增长率低于过去，产品 也能按预定价格出售 项目产品只有一两个买 家或者在有组织市场一 般无法售出优良中差供货商风险原材料（feed-stocks）价格、数量和 与财务实力很强的供货 运输风险；供货商的业绩和财务实力 商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货 商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货商 签订长期供货合同， 但仍可 能存在一定程度的价格风 险 与财务实力弱的供货商 签订短期或长期供货合 同，肯定存在一定程度的 价格风险 项目在某种程度上依赖 潜藏或尚未开发的储备储备风险（如自然资源开发）储备探明且已开发，并经 储备探明且已开发，并经 探明储备可在债务存续期 独立方审计，在项目使用 独立方审计，在项目使用 满足项目需要 寿命期内超额满足需要 寿命期内超额满足需要一般防 存在明显风险，不能完全 不可抗力风险（战争、内乱、 自然灾害 风 险缓 释工 具有 效 , 风 风险缓释工具有效,风险 风险缓释工具有效， 险暴露的水平较低 暴露的水平较适中 护 缓释 等） 项目发起人/ 项目发起人/债务人的实力 发起人/债务人的业绩、 财务实力和国 发 起 人 / 债 务 人 业 绩 优 发 起 人 / 债 务 人 业 绩 良 发起人/债务人业绩一般， 发起人/债务人缺乏业绩 别/行业经历 秀，财务实力雄厚 好，财务实力良好 财务实力良好 或业绩值得怀疑以及/或 财务实力微弱 发起人/债务人对项目的支持力度， 支持力度大 例 支持力度较大 支持力度一般 支持有限 如有股权、所有权条款保障，有在必 项 目对 发起 人具 有高 度 项 目对 发起 人具 有战 略 项目对发起人重要 （核心业 项 目对 发起 人的 长期 战 要时向项目补充注资的激励机制，以 战略意义（核心业务—长 意义（核心业务—长期战 务） 略或核心业务无关紧要 及其他相关交易 期战略） 略） 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或相 相 关交 易的 承诺 极有 可 相 关交 易的 承诺 效力 较 相 关交 易有 相对 效力 较 关交易具有一些相对重要 能影响当前项目 低或无承诺 高的承诺 的承诺优 担保安排 合同和账户权利分配 抵押物的质量、价值和流动性 非常全面 全面良中差一般差合 对起动项目的全部资产、 对起动项目的全部资产、 对起动项目的全部资产、 对贷款人几乎未提供担 批文和账户拥有一般性 保，或抵押条款对银行不 合同、批文和账户拥有手 合同、批文和账户拥有手 同、 的担保权益 利 续完备的优先担保权益 续完备的优先担保权益 能够进 抵质押物价值充足，或不 抵质押物价值充足，交易 抵质押物价值充足，具有 抵质押物价值充足， 交易先例 行交易 能进行交易 活跃贷款人对现金流的控制（例如现金转 好 账(cash sweep) 和独立第三方账户托 管） 合同条款的约束力（关于强制提前付 款、递延付款、分期付款和红利限制 等方面的强制规定） 合同条款对此类项目约 束力强 项目不再举借其他债务 储备基金覆盖期超过平 均项目期较好一般差合同条款对此类项目约 束力较强 项目举借的其他债务非 常有限 储备基金覆盖期等于平 均项目期合同条款对此类项目约束 力一般 项目举借的其他债务有限 储备基金覆盖期等于平均 项目期 所有储备基金来源都落实合同条款对此类项目约 束力弱 项目可能无限举借其他 债务 储备基金覆盖期低于平 均项目期 储备基金来源于经营现 金流储备基金（偿债、营运与维护、更新 和重置、不可预见事件）储备基金来源落实，全部 所有储备基金来源都落 都由现金或高评级银行 实 出具的信用证组成表 2：物品融资的监管评级标准优 财务状况 市场状况 需求旺盛且处升势 进入障碍大 需求旺盛且稳定 存在进入障碍 需求一般且稳定 进入障碍有限 需求疲弱且不断下降 无进入障碍 易受技术和经济前景变化的 负面影响，环境高度不确定 良 中 差对技术和经济前景变化不敏 对技术和经济前景变化有些 对技术和经济前景变化非常 敏感 感 敏感财务比率（偿债保障比率和 相对资产类型而言，财务比 相对资产类型而言，财务比 相对资产类型而言，财务比率 相对资产类型而言，财务比 贷款/价值比率） 率健康。经济情况预测非常 率健康/尚可。 经济情况预测 一般 率过于冒险 好 好 压力测试 长期收入稳定 短期收入较好 短期收入不确定 收入非常不确定能够抵御经济周期中出现的 能够抵御一些负面问题。只 现金流易受经济周期中常见 即使在经济正常的情况下， 严重压力情形 有出现严重压力情形才可能 的压力情形的不利影响。贷款 贷款也可能违约，除非情况 违约 可能在正常的经济低迷期违 发生好转 约 市场流动性 市场具有全球性 资产流动性高 政治和法律环境 政治风险，包括风险的转移 非常低，采用的风险缓释工 低，采用的风险缓释工具功 中等，风险缓释工具功能一般 高，缺乏风险缓释工具或功 具功能强大 能较强 能差 市场具有全球性或区域性 资产流动性比较高 区域性市场且短期前景不利 流动性低 只有本地市场或前景不佳 流动性低或没有流动性优 法律和监管风险良中差 法律和监管环境差或不稳 定。司法制度使物品收回或 合同的执行过程过长或不可 能司法环境有利于物品的收回 司法环境有利于物品的收回 司法环境总体来说有利于物 和合同的强制执行 和合同的强制执行 品的收回和合同的强制执行， 即使恢复过程可能较长和/或 较难交易特点 与资产经济寿命相应的融 资条款 操作风险 批文/许可 已获得全部批文，资产符合 全部批文已获得或正待批 大多数批文已获得或正待批 在获得所有必要审批事项上 当前和可预见的稳健监管法 复，资产符合当前和可预见 复，资产符合当前和可预见的 存在问题。 部分配置计划和/ 规的规定 的稳健监管法规的规定 稳健监管法规的规定 或营运计划可能需要修改 完备的长期营运与维护合 长期营运与维护合同和/或 不完备的营运与维护合同或 缺乏营运与维护合同：营运 同，最好配合合同履约激励 营运与维护储备金账户（如 营运与维护储备金账户（如有 成本风险过高，风险缓释作 措施和/或营运与维护储备 有需要） 需要） 用有限 金账户（如有需要） 业绩和再营销能力良好 业绩短、差，再营销能力不确 业绩无或不为人知，缺乏资 定 产再营销能力 完整的支付方案/最后一笔 最后一笔分期付款比较重 最后一笔分期付款重要，有潜 偿还不利被罚款或最后一笔 分期付款金额很小。无宽限 要，但仍保持在适度的水平 在的宽限期 分期付款非常高 期营运与维护合同的范围和 性质营运商的财务实力、同类资 业绩和再营销能力出众 产的管理业绩和对租赁期 满资产的再次营销能力优 资产特征良中差与同一市场资产相比，配 在设计和维修上拥有很强的 设计和维修中等偏上，配置 设计和维修一般，配置有些特 设计和维修差，资产接近经 置、型号、设计和维修（如 优势，配置标准，物品符合 标准，但可能存在非常有限 殊，可能使物品在市场上流通 济使用寿命。 配置非常特殊， 物品的市场流动性差 飞机的使用年限和型号）方 上市流通要求 的一些例外情况，物品符合 受限 面的情况 上市流通需要 转售价值 资产价值及流动性相对于 经济周期的敏感程度 发起人实力 营运商的财务实力、同类资 业绩和再营销能力出众 产的管理业绩和对租赁期 满资产的再次营销能力 发起人的业绩和财务实力 业绩和再营销能力良好 业绩短、差，再营销能力不确 业绩无或不为人知，缺乏资 定 产再营销能力 发起人业绩一般，财力优良 发起人业绩无或值得怀疑及 /或财力微弱 当前的转售价值大大高于债 转售价值适度高于债务价值 转售价值略高于债务价值 务价值 资产价值及流动性相对经济 资产价值及流动性相对经济 资产价值及流动性相对经济 周期较不敏感 周期敏感 周期相当敏感 转售价值低于债务价值 资产价值及流动性相对经济 周期的敏感度非常高发起人业绩出众，财力强盛 发起人业绩和财力优良优 担保安排 资产控制 法律文件保障贷款人对资产 或拥有此资产的公司实施有 效控制（例如拥有材料完备 的优先担保权益，或租赁框 架中包含此担保品）良中差法律文件保障贷款人对资产 或拥有此资产的公司实施有 效控制（例如拥有材料完备 的担保权益，或租赁框架中 包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产 合同几乎未规定向贷款人提 或拥有此资产的公司实施有 供担保，造成对资产丧失控 效控制（例如拥有材料完备的 制的风险 担保权益，或租赁框架中包含 此担保品） 贷款人能够有限监控资产的 场所和状况 向差的保险公司投保 保险额低 不包括担保品损害保险贷款人拥有的监控资产场 所和状况的权利和手段 损害保险贷款人能够在任何时间任何 贷款人几乎能够在任何时间 贷款人能够在任何时间任何 地点监控资产的场所和状况 任何地点监控资产的场所和 地点监控资产的场所和状况 （定期报告、 检查的可能性） 状况 向顶级保险公司投保 保险额高 包括担保品损害保险 向优质保险公司投保 保险额较高 不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保 保险额一般 不包括担保品损害保险表 3 ：商品融资的监管评级标准优 财务状况 交易的超额担保程度 政治和法律环境 国家风险 没有国家风险 有限的国家风险（特别是新 有国家风险（特别是新兴市场 国家风险高（特别是新兴市 兴市场国家的储备在境外离 国家的储备在境外离岸存放） 场国家的储备在境外离岸存 岸存放） 放） 有力的缓释措施： 有离岸机制 战略性商品 购买商实力强 缓释措施一般： 有离岸机制 商品战略性较低 购买商实力一般 只有部分缓释措施： 缺乏离岸机制 非战略商品 购买商实力弱 优 良 中 差 良 中 差国家风险的缓释措施非常有力的缓释措施： 强有力的离岸机制 战略性商品 购买商实力一流资产特征 流动性和易损程度 商品公开报价 商品公开报价 商品非公开报价但有市场流 动性 商品非公开报价，相对市场 的广度和深度而言，流动性 受限 缺乏合适的套做保值工具 商品易损坏可利用期货或场外市场工具 可利用场外市场工具套做保 套做保值 值 套做保值与否不确定 商品不易损坏 商品不易损坏 商品不易损坏优 发起人实力 交易商财务实力 相对于交易策略和风险而言 强 非常强良中差一般弱 总体业绩有限或不确定 成本和利润波动大业绩，包括辅助流程的管理 在有问题交易上经验丰富 在有问题交易上经验够用 在有问题交易上经验有限 能力 操作成功和成本节约的业绩 操作成功和成本节约的业绩 操作成功和成本节约的业绩 优 良 一般 交易控制和保值政策 财务披露质量 担保安排 资产控制交易对手方选择、套做保值 交易对手方选择、套做保值 有交易经验，问题没有或很小 交易员有巨额损失交易记录 和监控标准严格 和监控标准适当 优 良 中 财务披露存在一些不确定性 或不充分贷款人拥有完备的优先担保 贷款人拥有完备的优先担保 在某一环节贷款人对资产的 合同存在丧失资产控制权的 权益，在任何时间可视需要 权益，在任何时间可视需要 控制发生中断，凭借对交易流 风险。恢复可能有危险 在法律上对资产行使控制权 在法律上对资产行使控制权 程的了解或第三方承担可缓 释此中断问题 向顶级保险公司投保 保险额高 包括担保品损害保险 向优质保险公司投保 保险额较高 不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保 保险额一般 不包括担保品损害保险 向差的保险公司投保 保险额低 不包括担保品损害保险损害保险表 4：产生收入的房地产的监管评级标准优 财务状况 市场状况 目前项目类型和场所供需均 目前项目类型和场所供需均 市场供需基本均衡 衡 衡 竞争性房地产项目即将面市， 即将面市的竞争性房地产项 即将面市的竞争性房地产项 其他房地产处于计划中，项目 目少于或等于需求预测 目大体等于需求预测 设计和生产能力没有新项目 先进 偿债保障比率（DSCR）和贷 房地产的偿债保障比率 款/价值比率（LTV）良好。 （DSCR）恶化，价值下跌，导 如果存在二级市场，按市场 致贷款/价值比率（LTV）上升 价认购 市场需求弱，何时改善达到 均衡并不确定 项目租期届满后不易找到承 租人。新的租赁条件不如现 在的优越 房地产的偿债保障比率 （DSCR）恶化严重，其贷款/ 价值比率（LTV）大大高于新 贷款的最低标准 良 中 差财务比率和垫款比例相对房地产项目类型，偿债 保障比率（DSCR）很高，贷 （DSCR 适用于以出租为目的的 款/价值比率（LTV）低。如 房地产并且在建设阶段不适 果存在二级市场，按市场价 用，LTV 适用于以出售为目的 认购 的房地产） 压力分析 房地产的资金来源、或有事 项和负债配置可使其在面临 严重的财务压力（如利率、 经济增长）情况下履行偿债 义务房地产在面临持续的财务压 在经济下滑时，房地产收入将 房地产的财务状况趋紧，除 力（如利率、经济增长）情 减少，降低其资本开支能力并 非近期改善否则可能违约 况下能履行偿债义务。该房 增加了违约风险 地产仅在面临严重经济问题 时才可能违约优 现金流预测 (a)已完工、 稳定的房地产项目 合同租期长且到期日分散 房地产租与信誉好的客户良中差房地产大部分合同租期长 承租户信誉各异房地产大部分出租合同为中期 房地产出租合同期限不一 承租户信誉各异 合同到期续租情况一般 空置率一般 费用相对可预测但随收入变 动 承租户信誉各异 合同到期原承租户很少续租 空置率高 吸引新租户的场地费用开支 很高房地产承租记录显示客户均 合同到期续租情况正常 到期续租 空置率低 空置率低 费用可预测 费用（维修、保险、保安和 财产税）可预测 (b)已完工但不稳定的房地产 项目 (c)在建项目租赁活动按计划开展或超出 租赁活动按计划开展或超出 多数租赁活动按计划开展，但 出租情况不如预期。尽管达 计划。项目近期将稳定 计划。项目近期将稳定 是一段时期内项目不稳定 到目标入住率，但收入不理 想，导致现金流紧张 房地产在贷款存续期间已全 房地产已全部预租或预售给 租赁活动按计划进行，但房地 房地产因成本过高、市价下 部预租或预售给信用等级为 信誉好的承租人或买家 产可能没有预租 跌、承租人撤租或其他原因 投资级的承租人或买家 而恶化资产特征 场所 设计和条件 房地产位于非常优越的地 段，方便租户 房地产位于优越的地段，方 房地产位置缺乏比较优势 便租户 房地产位置、配置、设计和 维修存在问题房地产因设计、配置和维修 房地产的设计、配置和维修 房地产的配置、设计和维修尚 房地产的配置、设计或维修 较好而受欢迎，远比新项目 得当，设计和性能比新项目 可 薄弱 有竞争力 有竞争力优 在建房地产良中差建设预算保守，技术风险较 建设预算保守，技术风险较 建设预算够用，承包商水平一 建设开支超出预算或项目 低，承包商水平很高 低，承包商水平很高 般 技术风险过高而不切实际。 承包商可能不合格发起人/ 发起人/开发商实力 开发房地产项目的财力和意愿 发起人/开发商提供大量现 金用于建设或收购房地产 发起人/开发商提供较多现 金用于建设或收购房地产 发起人/开发商提供资金不多 或非现金 发起人/开发商支持房地产 项目的能力不足，意愿不强发起人/开发商资金充裕， 发起人/开发商的财务状况 发起人/开发商财务实力中等 直 接负债及或有负债低 良好，能在出现现金流短缺 或偏下 的情况下支持房地产建设 发起人/开发商的房地产位 置分散，种类多样 发起人/开发商的房地产位 置分散 类似房地产项目的声誉和业绩 管理层富有经验，发起人资 管理层经验和发起人资质良 管理层经验和发起人资质一 质出色 好 般 在类似项目上声誉佳、长期 发起人或管理层在类似项目 管理层或发起人在类似项目 业绩好 上业绩好 上未发生过严重问题 与房地产业参与方的关系 与一流房地产租赁代理商等 与一流房地产租赁代理商等 与租赁代理商和其他提供重 保持密切关系 关系可靠 要房地产服务各方之间保持 适当关系 已全部到位 预计优于贷款到位 预计与贷款同比例到位 管理层经验不足，发起人资 质不合规格 管理层和发起人的问题曾 导致房地产管理困难 与租赁代理商和其他提供重 要房地产服务各方之间关系 不好 迟于贷款到位或无法到位自筹资金到位情况优 担保安排 留置权性质良中差拥有手续完备的第一顺位留 拥有手续完备的第一顺位留 拥有手续完备的第一顺位留 置权 置权 置权 银行已经获得租金分配，并 掌握现租户的信息，如出租 表单、项目租约的副本，以 通知租户直接向贷款人缴纳 租金 适当贷款人的执行抵质权的能力 受到限制租金分配 （长期出租 的房地产 银行已经获得租金分配，并 项目） 掌握现租户的信息，如出租 表单、项目租约的副本，以 通知租户直接向贷款人缴纳 租金 保险覆盖面情况 适当银行已经获得租金分配，并掌 银行尚未获得租金分配，或 握现租户的信息，如出租表 未掌握用于向租户发通知的 单、项目租约的副本，以通知 必要信息 租户直接向贷款人缴纳租金 适当 不合格
附件 6：专业贷款风险加权资产计量规则 专业贷款风险加权资产计量规则 风险加权资产计量一、总体要求 （一）商业银行采用内部评级法的，专业贷款内部评级体系 应满足本办法关于内部评级法的要求。 在估计违约风险暴露时，还应充分考虑债务人违约后，为促 使贷款所形成的资产投入运营而继续发放贷款的影响，以确保风 险估计的审慎性。 在估计违约概率时，还应注意项目不同阶段违约概率的变化， 并谨慎处理违约概率与风险暴露相关性对风险加权资产计算的影 响。 （二）商业银行对专业贷款采用监管映射法的，应按照本办 法规定的风险权重和预期损失比例计算专业贷款的风险加权资产 和预期损失。 （三）商业银行采用监管映射法的，应达到以下要求： 1．对专业贷款采用一维评级，评级应同时考虑债务人的特征 和债项特征以及两者之间的相关性，直接反映预期损失。 2．按照本办法的要求设置非违约级别和违约级别。 （四）商业银行可以对专业贷款中的一个或多个子类采用监 管映射法，对其他子类采用内部评级法，但不得同时对同一子类 的风险暴露采用不同的方法。 （五）商业银行采用监管映射法的，若专业贷款的内部评级 标准与监管评级标准不一致，应记录两者之间的差异，并向银监 会解释差异存在的原因和合理性，证明内部评级与监管评级的映射关系，确保两者的主要特征相一致。商业银行应保证其内部评 级推翻，不会使映射过程失效。 二、采用监管映射法的主要考虑因素 商业银行采用监管映射法的，专业贷款评级应考虑以下因素： （一）项目融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交 易特点、项目发起人或债务人实力和担保安排等 5 方面因素。项 目融资监管评级标准详见表 1。 （二）物品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交 易特点、操作风险、资产特征、项目发起人实力和担保安排等 7 方面因素。物品融资的监管评级标准详见表 2。 （三）商品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、资 产特征、项目发起人实力和担保安排等 5 方面因素。商品融资监 管评级标准详见表 3。 （四）产生收入的房地产评级应考虑财务状况、资产特征、 项目发起人或开发商实力和担保安排等 4 方面因素。产生收入的 房地产监管评级标准详见表 4。 三、监管评级与外部评级的映射关系 商业银行采用监管映射法的，应将专业贷款的内部评级结果 映射到“优”“良”“中”“差”和“违约”5 个监管评级。商业 、 、 、 银行应参照内部评级与外部评级的映射关系、监管评级与外部评 级的映射关系，确保内部评级与监管评级映射关系的一致性和稳 定性。 （一）监管评级“优” ，对应外部评级 BBB-（含）以上。指贷 款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发起人实力强，并落实了全面担保安排，即使在经济和行业面 临持续、严重问题时，承贷主体仍能偿还债务。 （二）监管评级“良” ，对应外部评级 BB+ 或 BB。指贷款所 形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定，市场竞争能力和发 起人实力良好，并落实了全面担保安排，但在经济和行业面临持 续、严重问题时，承贷主体可能无法全额偿还债务。 （三）监管评级“中” ，对应外部评级 BB- 或 B+。指贷款所 形成的资产未来所产生的现金流充足，但市场竞争能力和发起人 实力一般，担保安排存在缺陷，导致现金流不够稳定，承贷主体 抵御经济衰退和行业波动的能力很弱。 （四）监管评级“差” ，对应外部评级 B 到 C-。指贷款所形 成的资产未来所产生的现金流不确定性很大，市场竞争能力和发 起人实力差，承贷主体偿债能力很大程度上依赖于经济状况和市 场需求出现好转，否则承贷主体可能违约。 （五）监管评级“违约” ，不适用于与外部评级映射。按照本 办法附件 5 规定的违约定义，承贷主体已经违约。 四、监管评级对应的风险权重 （一）专业贷款的 5 个监管评级分别对应特定的风险权重， 具体如下： 1．监管评级“优” ，风险权重为 70%； 2．监管评级“良” ，风险权重为 90%； 3．监管评级“中” ，风险权重为 115%； 4．监管评级“差” ，风险权重为 250%； 5．监管评级“违约” ，风险权重为 0%。 （二）如果商业银行或银监会认为，产生收入的房地产贷款的未来房地产出租收入、销售收入或土地出让收入的波动性较大， 可提高其风险权重： 1．监管评级“优” ，风险权重为 95%。 2．监管评级“良” ，风险权重为 120%。 3．监管评级“中” ，风险权重为 140%。 （三）符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的 风险权重为 50%；监管评级为“良”的风险权重为 70%： 1．贷款剩余期限不足 2.5 年。 2．银监会认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更 为审慎。 五、监管评级对应的预期损失比例 （一）专业贷款的 5 个监管评级分别对应特定的预期损失比 例，具体如下： 1．监管评级“优” ，预期损失比例为 0.4%； 2．监管评级“良” ，预期损失比例为 0.8%； 3．监管评级“中” ，预期损失比例为 2.8%； 4．监管评级“差” ，预期损失比例为 8%； 5．监管评级“违约” ，预期损失比例为 50%。 （二）符合下列条件之一的专业贷款，监管评级为“优”的 预期损失比例为 0%，监管评级为“良”的预期损失率比例 0.4%： 1．贷款剩余期限不足 2.5 年。 2．银监会认定，商业银行授信和评级标准比监管评级标准更 为审慎。 六、其他规定表 1、表 2、表 3、表 4 为本附件的组成部分。其中： 表 1：项目融资的监管评级标准 表 2：物品融资的监管评级标准 表 3：商品融资的监管评级标准 表 4：产生收入的房地产的监管评级标准表 1：项目融资的监管评级标准优 财务状况 市场形势以及竞争地位 市 场上 仅有 少数 直接 或 间 接竞 争者 或项 目在 位 置、成本或技术上具有实 质性和持久性优势 市 场上 仅有 少数 直接 或 间 接竞 争者 或项 目在 位 置、成本或技术上具有稍 强的优势，但该状况不会 持久 市 场中 定位 为顶 级竞 争 市 场中 定位 为一 流竞 争 者 者 市 场需 求较 强并 继续 上 市场需求较强并稳定 升 项目在位置、 成本或技术上 项目在位置、成本或技术 不具有优势 上比平均水平弱 良 中 差市场中定位为一般竞争者 市场需求充分并稳定无明显的市场定位 市 场需 求较 差并 持续 下 降财务比率（例如：偿债保障比率 相对于项目风险程度来 相对于项目风险程度来 相对于项目风险程度来说， 相对于项目风险程度来 （DSCR），贷款期保障比率（LLCR）， 说，财务比率优，经济前 说，财务比率介于健康和 财务比率符合标准 说，财务比率弱 项目期保障比率（PLCR）和债务/资本 景非常看好 一般之间，经济前景看好 比率） 压力分析 当经济和行业面临持续、 当经济和行业面临一般 项目易受经济周期中常见 如果情况不好转，项目可 严重的问题时，项目仍能 问题时，项目能偿还债 的负面影响， 可能在正常的 能违约 偿还债务 务。只有当经济发生严重 低谷期违约 问题时，项目才可能违约优良中差融资结构贷款持续期与项目持续期的对比 贷款分期偿还计划 项目的有效使用寿命大 大超过贷款期限 债务本息分期均衡偿还 项目的有效使用寿命超 过贷款期限 债务本息分期均衡偿还 项目的有效使用寿命超过 贷款期限 项目的有效使用寿命可 能低于贷款期限债务本息分期均衡偿还， 到期一次性偿还，或债务 但 有少部分到期一次性偿还 本息定期等额偿还，但有 很大部分到期一次性偿 还政治、 政治、法律环境 考虑项目类型和风险缓释之后的政治 风险，包括风险转移 政府的支持和项目在长期对国家的重 要程度 风险很低，可供使用的风 风险低，可供使用的风险 风险不高， 可供使用的风险 风险很高，缺乏可供使用 险缓释工具功能优异 缓释工具功能良好 缓释工具功能一般 的风险缓释工具或其功 能较差 项目（主要是出口导向型 项目对国家重要，政府支 项目不具有战略意义， 但毫 项目对国家不重要，政府 的）对国家具有重大战略 持程度较高 无疑问对政府有利， 政府可 不支持或支持较弱 性意义，政府强有力的支 能未明确表示支持 持 长期稳定有利的监管环 境 高 中期稳定有利的监管环 境 较高 能比较确定地预测监管环 境的变化 一般 项目可能受当前和未来 的监管问题影响 低法律和监管环境的稳定性（法律变革 的风险） 遵照当地有关法律，获得所有必要支 持和许可的程度优 有关合同和抵质押品的强制执行力 合同和抵质押品能强制 执行良 合同和抵质押品能强制 执行中差即使存在若干非要害问题， 合同和抵质押品强制执 合同和抵质押品仍能强制 行方面存在要害问题尚 执行 未解决交易特点设计和技术风险技术和设计完全可靠技术和设计完全可靠技术和设计可靠——用强 大的一揽子完工方案可缓 解萌芽阶段的问题技术和设计不可靠/存在 技术问题和/或设计复杂建设风险审批和选址 已获全部批件 一些事项尚待批准但获 批可能性很大 一些事项尚待批准但审批 尚未获得关键批件，审批 程序明确， 审批只是例行公 并非例行公事，可能还要 事 满足其他一些重要条件建设合同类型价格和日期都固定的总 价格和日期都固定的总 价格和日期都固定的总承 缺乏价格固定的总承包 承包工程、采购及建设合 承包工程、采购及建设合 包建设合同， 有一家或一家 合同或合同不完整和/或 同（EPC） 同 以上的承包商 存在与各承包商多方联 络的问题 约定的损害赔偿金充足 且由金融实物资产支持 以及/或财务实力雄厚的 项目发起人提供项目完 成担保 约定的损害赔偿金较多 且由金融实物资产支持 以及/或财务实力较强的 项目发起人提供项目完 成担保 约定的损害赔偿金适当且 由金融实物资产支持以及/ 或财务实力较强的项目发 起人提供项目完成担保 约定的损害赔偿金不足 或缺乏金融实物资产的 支持或项目完成担保较 弱项目完成担保优 承包商承建类似项目的业绩和财务实 力 强 较强良 中中 弱差操作风险营运与维护（O & M）的范围和性质 完备的长期营运和维护 长期的营运和维护合同， 不完备的营运和维护合同， 缺乏营运和维护合同：缓 合同，最好附带业绩激励 和/或营运和维护储备金 或附带营运和维护储备金 释操作无法抵御高营业 条款，和/或营运和维护 账户 账户 成本的风险 储备金账户 很强，或者项目发起人承 较强 诺提供技术支持 中 不强/弱，或者当地运营 商受当局控制运营商的专业能力，业绩和财务实力承购风险（Off-take risk）(a)存在照付不议（take-or-pay）合 同或固定价格承购（fixed-price off-take）合同的情况下 (b)不存在照付不议合同或固定价格 承购合同的情况下 承购方信誉卓著；合同终 承购方信誉良好；合同终 承购方信誉一般； 合同对终 承购方信誉较差；合同终 止条款完备；项目合同期 止条款完备；项目合同期 止条款做一般规定； 项目合 止条款规定不全；项目合 限略微长于债务期限 限长于债务期限 同期限一般等于债务期限 同期限不长于债务期限 项目产品即所产生的主 要服务或商品在世界范 围销售顺畅；即使市场价 格增长率低于过去，产品 也能按预定价格出售 项目产品即所产生的主 商品销售范围有限且只能 要服务或商品在地区市 按比预定价格低的价格出 场销售顺畅，即使市场价 售 格增长率低于过去，产品 也能按预定价格出售 项目产品只有一两个买 家或者在有组织市场一 般无法售出优良中差供货商风险原材料（feed-stocks）价格、数量和 与财务实力很强的供货 运输风险；供货商的业绩和财务实力 商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货 商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货商 签订长期供货合同， 但仍可 能存在一定程度的价格风 险 与财务实力弱的供货商 签订短期或长期供货合 同，肯定存在一定程度的 价格风险 项目在某种程度上依赖 潜藏或尚未开发的储备储备风险（如自然资源开发）储备探明且已开发，并经 储备探明且已开发，并经 探明储备可在债务存续期 独立方审计，在项目使用 独立方审计，在项目使用 满足项目需要 寿命期内超额满足需要 寿命期内超额满足需要一般防 存在明显风险，不能完全 不可抗力风险（战争、内乱、 自然灾害 风 险缓 释工 具有 效 , 风 风险缓释工具有效,风险 风险缓释工具有效， 险暴露的水平较低 暴露的水平较适中 护 缓释 等） 项目发起人/ 项目发起人/债务人的实力 发起人/债务人的业绩、 财务实力和国 发 起 人 / 债 务 人 业 绩 优 发 起 人 / 债 务 人 业 绩 良 发起人/债务人业绩一般， 发起人/债务人缺乏业绩 别/行业经历 秀，财务实力雄厚 好，财务实力良好 财务实力良好 或业绩值得怀疑以及/或 财务实力微弱 发起人/债务人对项目的支持力度， 支持力度大 例 支持力度较大 支持力度一般 支持有限 如有股权、所有权条款保障，有在必 项 目对 发起 人具 有高 度 项 目对 发起 人具 有战 略 项目对发起人重要 （核心业 项 目对 发起 人的 长期 战 要时向项目补充注资的激励机制，以 战略意义（核心业务—长 意义（核心业务—长期战 务） 略或核心业务无关紧要 及其他相关交易 期战略） 略） 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或 发起人/债务人对他人或相 相 关交 易的 承诺 极有 可 相 关交 易的 承诺 效力 较 相 关交 易有 相对 效力 较 关交易具有一些相对重要 能影响当前项目 低或无承诺 高的承诺 的承诺优 担保安排 合同和账户权利分配 抵押物的质量、价值和流动性 非常全面 全面良中差一般差合 对起动项目的全部资产、 对起动项目的全部资产、 对起动项目的全部资产、 对贷款人几乎未提供担 批文和账户拥有一般性 保，或抵押条款对银行不 合同、批文和账户拥有手 合同、批文和账户拥有手 同、 的担保权益 利 续完备的优先担保权益 续完备的优先担保权益 能够进 抵质押物价值充足，或不 抵质押物价值充足，交易 抵质押物价值充足，具有 抵质押物价值充足， 交易先例 行交易 能进行交易 活跃贷款人对现金流的控制（例如现金转 好 账(cash sweep) 和独立第三方账户托 管） 合同条款的约束力（关于强制提前付 款、递延付款、分期付款和红利限制 等方面的强制规定） 合同条款对此类项目约 束力强 项目不再举借其他债务 储备基金覆盖期超过平 均项目期较好一般差合同条款对此类项目约 束力较强 项目举借的其他债务非 常有限 储备基金覆盖期等于平 均项目期合同条款对此类项目约束 力一般 项目举借的其他债务有限 储备基金覆盖期等于平均 项目期 所有储备基金来源都落实合同条款对此类项目约 束力弱 项目可能无限举借其他 债务 储备基金覆盖期低于平 均项目期 储备基金来源于经营现 金流储备基金（偿债、营运与维护、更新 和重置、不可预见事件）储备基金来源落实，全部 所有储备基金来源都落 都由现金或高评级银行 实 出具的信用证组成表 2：物品融资的监管评级标准优 财务状况 市场状况 需求旺盛且处升势 进入障碍大 需求旺盛且稳定 存在进入障碍 需求一般且稳定 进入障碍有限 需求疲弱且不断下降 无进入障碍 易受技术和经济前景变化的 负面影响，环境高度不确定 良 中 差对技术和经济前景变化不敏 对技术和经济前景变化有些 对技术和经济前景变化非常 敏感 感 敏感财务比率（偿债保障比率和 相对资产类型而言，财务比 相对资产类型而言，财务比 相对资产类型而言，财务比率 相对资产类型而言，财务比 贷款/价值比率） 率健康。经济情况预测非常 率健康/尚可。 经济情况预测 一般 率过于冒险 好 好 压力测试 长期收入稳定 短期收入较好 短期收入不确定 收入非常不确定能够抵御经济周期中出现的 能够抵御一些负面问题。只 现金流易受经济周期中常见 即使在经济正常的情况下， 严重压力情形 有出现严重压力情形才可能 的压力情形的不利影响。贷款 贷款也可能违约，除非情况 违约 可能在正常的经济低迷期违 发生好转 约 市场流动性 市场具有全球性 资产流动性高 政治和法律环境 政治风险，包括风险的转移 非常低，采用的风险缓释工 低，采用的风险缓释工具功 中等，风险缓释工具功能一般 高，缺乏风险缓释工具或功 具功能强大 能较强 能差 市场具有全球性或区域性 资产流动性比较高 区域性市场且短期前景不利 流动性低 只有本地市场或前景不佳 流动性低或没有流动性优 法律和监管风险良中差 法律和监管环境差或不稳 定。司法制度使物品收回或 合同的执行过程过长或不可 能司法环境有利于物品的收回 司法环境有利于物品的收回 司法环境总体来说有利于物 和合同的强制执行 和合同的强制执行 品的收回和合同的强制执行， 即使恢复过程可能较长和/或 较难交易特点 与资产经济寿命相应的融 资条款 操作风险 批文/许可 已获得全部批文，资产符合 全部批文已获得或正待批 大多数批文已获得或正待批 在获得所有必要审批事项上 当前和可预见的稳健监管法 复，资产符合当前和可预见 复，资产符合当前和可预见的 存在问题。 部分配置计划和/ 规的规定 的稳健监管法规的规定 稳健监管法规的规定 或营运计划可能需要修改 完备的长期营运与维护合 长期营运与维护合同和/或 不完备的营运与维护合同或 缺乏营运与维护合同：营运 同，最好配合合同履约激励 营运与维护储备金账户（如 营运与维护储备金账户（如有 成本风险过高，风险缓释作 措施和/或营运与维护储备 有需要） 需要） 用有限 金账户（如有需要） 业绩和再营销能力良好 业绩短、差，再营销能力不确 业绩无或不为人知，缺乏资 定 产再营销能力 完整的支付方案/最后一笔 最后一笔分期付款比较重 最后一笔分期付款重要，有潜 偿还不利被罚款或最后一笔 分期付款金额很小。无宽限 要，但仍保持在适度的水平 在的宽限期 分期付款非常高 期营运与维护合同的范围和 性质营运商的财务实力、同类资 业绩和再营销能力出众 产的管理业绩和对租赁期 满资产的再次营销能力优 资产特征良中差与同一市场资产相比，配 在设计和维修上拥有很强的 设计和维修中等偏上，配置 设计和维修一般，配置有些特 设计和维修差，资产接近经 置、型号、设计和维修（如 优势，配置标准，物品符合 标准，但可能存在非常有限 殊，可能使物品在市场上流通 济使用寿命。 配置非常特殊， 物品的市场流动性差 飞机的使用年限和型号）方 上市流通要求 的一些例外情况，物品符合 受限 面的情况 上市流通需要 转售价值 资产价值及流动性相对于 经济周期的敏感程度 发起人实力 营运商的财务实力、同类资 业绩和再营销能力出众 产的管理业绩和对租赁期 满资产的再次营销能力 发起人的业绩和财务实力 业绩和再营销能力良好 业绩短、差，再营销能力不确 业绩无或不为人知，缺乏资 定 产再营销能力 发起人业绩一般，财力优良 发起人业绩无或值得怀疑及 /或财力微弱 当前的转售价值大大高于债 转售价值适度高于债务价值 转售价值略高于债务价值 务价值 资产价值及流动性相对经济 资产价值及流动性相对经济 资产价值及流动性相对经济 周期较不敏感 周期敏感 周期相当敏感 转售价值低于债务价值 资产价值及流动性相对经济 周期的敏感度非常高发起人业绩出众，财力强盛 发起人业绩和财力优良优 担保安排 资产控制 法律文件保障贷款人对资产 或拥有此资产的公司实施有 效控制（例如拥有材料完备 的优先担保权益，或租赁框 架中包含此担保品）良中差法律文件保障贷款人对资产 或拥有此资产的公司实施有 效控制（例如拥有材料完备 的担保权益，或租赁框架中 包含此担保品）法律文件保障贷款人对资产 合同几乎未规定向贷款人提 或拥有此资产的公司实施有 供担保，造成对资产丧失控 效控制（例如拥有材料完备的 制的风险 担保权益，或租赁框架中包含 此担保品） 贷款人能够有限监控资产的 场所和状况 向差的保险公司投保 保险额低 不包括担保品损害保险贷款人拥有的监控资产场 所和状况的权利和手段 损害保险贷款人能够在任何时间任何 贷款人几乎能够在任何时间 贷款人能够在任何时间任何 地点监控资产的场所和状况 任何地点监控资产的场所和 地点监控资产的场所和状况 （定期报告、 检查的可能性） 状况 向顶级保险公司投保 保险额高 包括担保品损害保险 向优质保险公司投保 保险额较高 不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保 保险额一般 不包括担保品损害保险表 3 ：商品融资的监管评级标准优 财务状况 交易的超额担保程度 政治和法律环境 国家风险 没有国家风险 有限的国家风险（特别是新 有国家风险（特别是新兴市场 国家风险高（特别是新兴市 兴市场国家的储备在境外离 国家的储备在境外离岸存放） 场国家的储备在境外离岸存 岸存放） 放） 有力的缓释措施： 有离岸机制 战略性商品 购买商实力强 缓释措施一般： 有离岸机制 商品战略性较低 购买商实力一般 只有部分缓释措施： 缺乏离岸机制 非战略商品 购买商实力弱 优 良 中 差 良 中 差国家风险的缓释措施非常有力的缓释措施： 强有力的离岸机制 战略性商品 购买商实力一流资产特征 流动性和易损程度 商品公开报价 商品公开报价 商品非公开报价但有市场流 动性 商品非公开报价，相对市场 的广度和深度而言，流动性 受限 缺乏合适的套做保值工具 商品易损坏可利用期货或场外市场工具 可利用场外市场工具套做保 套做保值 值 套做保值与否不确定 商品不易损坏 商品不易损坏 商品不易损坏优 发起人实力 交易商财务实力 相对于交易策略和风险而言 强 非常强良中差一般弱 总体业绩有限或不确定 成本和利润波动大业绩，包括辅助流程的管理 在有问题交易上经验丰富 在有问题交易上经验够用 在有问题交易上经验有限 能力 操作成功和成本节约的业绩 操作成功和成本节约的业绩 操作成功和成本节约的业绩 优 良 一般 交易控制和保值政策 财务披露质量 担保安排 资产控制交易对手方选择、套做保值 交易对手方选择、套做保值 有交易经验，问题没有或很小 交易员有巨额损失交易记录 和监控标准严格 和监控标准适当 优 良 中 财务披露存在一些不确定性 或不充分贷款人拥有完备的优先担保 贷款人拥有完备的优先担保 在某一环节贷款人对资产的 合同存在丧失资产控制权的 权益，在任何时间可视需要 权益，在任何时间可视需要 控制发生中断，凭借对交易流 风险。恢复可能有危险 在法律上对资产行使控制权 在法律上对资产行使控制权 程的了解或第三方承担可缓 释此中断问题 向顶级保险公司投保 保险额高 包括担保品损害保险 向优质保险公司投保 保险额较高 不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保 保险额一般 不包括担保品损害保险 向差的保险公司投保 保险额低 不包括担保品损害保险损害保险表 4：产生收入的房地产的监管评级标准优 财务状况 市场状况 目前项目类型和场所供需均 目前项目类型和场所供需均 市场供需基本均衡 衡 衡 竞争性房地产项目即将面市， 即将面市的竞争性房地产项 即将面市的竞争性房地产项 其他房地产处于计划中，项目 目少于或等于需求预测 目大体等于需求预测 设计和生产能力没有新项目 先进 偿债保障比率（DSCR）和贷 房地产的偿债保障比率 款/价值比率（LTV）良好。 （DSCR）恶化，价值下跌，导 如果存在二级市场，按市场 致贷款/价值比率（LTV）上升 价认购 市场需求弱，何时改善达到 均衡并不确定 项目租期届满后不易找到承 租人。新的租赁条件不如现 在的优越 房地产的偿债保障比率 （DSCR）恶化严重，其贷款/ 价值比率（LTV）大大高于新 贷款的最低标准 良 中 差财务比率和垫款比例相对房地产项目类型，偿债 保障比率（DSCR）很高，贷 （DSCR 适用于以出租为目的的 款/价值比率（LTV）低。如 房地产并且在建设阶段不适 果存在二级市场，按市场价 用，LTV 适用于以出售为目的 认购 的房地产） 压力分析 房地产的资金来源、或有事 项和负债配置可使其在面临 严重的财务压力（如利率、 经济增长）情况下履行偿债 义务房地产在面临持续的财务压 在经济下滑时，房地产收入将 房地产的财务状况趋紧，除 力（如利率、经济增长）情 减少，降低其资本开支能力并 非近期改善否则可能违约 况下能履行偿债义务。该房 增加了违约风险 地产仅在面临严重经济问题 时才可能违约优 现金流预测 (a)已完工、 稳定的房地产项目 合同租期长且到期日分散 房地产租与信誉好的客户良中差房地产大部分合同租期长 承租户信誉各异房地产大部分出租合同为中期 房地产出租合同期限不一 承租户信誉各异 合同到期续租情况一般 空置率一般 费用相对可预测但随收入变 动 承租户信誉各异 合同到期原承租户很少续租 空置率高 吸引新租户的场地费用开支 很高房地产承租记录显示客户均 合同到期续租情况正常 到期续租 空置率低 空置率低 费用可预测 费用（维修、保险、保安和 财产税）可预测 (b)已完工但不稳定的房地产 项目 (c)在建项目租赁活动按计划开展或超出 租赁活动按计划开展或超出 多数租赁活动按计划开展，但 出租情况不如预期。尽管达 计划。项目近期将稳定 计划。项目近期将稳定 是一段时期内项目不稳定 到目标入住率，但收入不理 想，导致现金流紧张 房地产在贷款存续期间已全 房地产已全部预租或预售给 租赁活动按计划进行，但房地 房地产因成本过高、市价下 部预租或预售给信用等级为 信誉好的承租人或买家 产可能没有预租 跌、承租人撤租或其他原因 投资级的承租人或买家 而恶化资产特征 场所 设计和条件 房地产位于非常优越的地 段，方便租户 房地产位于优越的地段，方 房地产位置缺乏比较优势 便租户 房地产位置、配置、设计和 维修存在问题房地产因设计、配置和维修 房地产的设计、配置和维修 房地产的配置、设计和维修尚 房地产的配置、设计或维修 较好而受欢迎，远比新项目 得当，设计和性能比新项目 可 薄弱 有竞争力 有竞争力优 在建房地产良中差建设预算保守，技术风险较 建设预算保守，技术风险较 建设预算够用，承包商水平一 建设开支超出预算或项目 低，承包商水平很高 低，承包商水平很高 般 技术风险过高而不切实际。 承包商可能不合格发起人/ 发起人/开发商实力 开发房地产项目的财力和意愿 发起人/开发商提供大量现 金用于建设或收购房地产 发起人/开发商提供较多现 金用于建设或收购房地产 发起人/开发商提供资金不多 或非现金 发起人/开发商支持房地产 项目的能力不足，意愿不强发起人/开发商资金充裕， 发起人/开发商的财务状况 发起人/开发商财务实力中等 直 接负债及或有负债低 良好，能在出现现金流短缺 或偏下 的情况下支持房地产建设 发起人/开发商的房地产位 置分散，种类多样 发起人/开发商的房地产位 置分散 类似房地产项目的声誉和业绩 管理层富有经验，发起人资 管理层经验和发起人资质良 管理层经验和发起人资质一 质出色 好 般 在类似项目上声誉佳、长期 发起人或管理层在类似项目 管理层或发起人在类似项目 业绩好 上业绩好 上未发生过严重问题 与房地产业参与方的关系 与一流房地产租赁代理商等 与一流房地产租赁代理商等 与租赁代理商和其他提供重 保持密切关系 关系可靠 要房地产服务各方之间保持 适当关系 已全部到位 预计优于贷款到位 预计与贷款同比例到位 管理层经验不足，发起人资 质不合规格 管理层和发起人的问题曾 导致房地产管理困难 与租赁代理商和其他提供重 要房地产服务各方之间关系 不好 迟于贷款到位或无法到位自筹资金到位情况优 担保安排 留置权性质良中差拥有手续完备的第一顺位留 拥有手续完备的第一顺位留 拥有手续完备的第一顺位留 置权 置权 置权 银行已经获得租金分配，并 掌握现租户的信息，如出租 表单、项目租约的副本，以 通知租户直接向贷款人缴纳 租金 适当贷款人的执行抵质权的能力 受到限制租金分配 （长期出租 的房地产 银行已经获得租金分配，并 项目） 掌握现租户的信息，如出租 表单、项目租约的副本，以 通知租户直接向贷款人缴纳 租金 保险覆盖面情况 适当银行已经获得租金分配，并掌 银行尚未获得租金分配，或 握现租户的信息，如出租表 未掌握用于向租户发通知的 单、项目租约的副本，以通知 必要信息 租户直接向贷款人缴纳租金 适当 不合格