2014-03-26 14:30:59 来源： 中国国土资源报 作者：朱元波
随着大中城市建设步伐不断加快，核心城区及中心市区可开发利用的土地日益减少，加强国有划拨土地使用权出租和擅自改变土地用途的跟踪管理，已成为城区国土资源管理部门的主要工作。为此，很多地方国土资源管理部门出台了加强划拨土地使用权管理的规范性文件，规定了划拨土地使用者临时将临街等部分房地产改变为商业、旅游、娱乐等经营性用途的，应当报经市、县规划和国土资源部门批准，并按照一定比例分年缴纳土地收益。
但是，当前划拨土地使用权出租管理仍存在征收对象范围不明确、征收程序不规范、征收比例有所下降等问题。比如，一些地方只考虑国有企事业单位的划拨土地管理，但把政府直管下属单位的国有公房占地排除在外，造成部分国有土地收益流失。再如，目前一些大中城市的划拨土地使用权出租管理主要由城区各县分局负责，由于地区情况各异，除了城区大力开展此项业务外，其他区县开展此项工作较少，征收工作自由裁量权及弹性较大。
另外，按照规定，国有划拨土地出租土地收益与该宗地的面积、土地级别、土地用途和对应的基准地价有关。而在实际工作中，还与该宗地所处的商业环境和划拨土地实际使用人的具体情况有很大关系，由此也导致了一些问题。如，按照2013年基准地价施行后，虽然征收标准提高了，但土地使用人的经济效益并没有提升，土地收益也不能提高，征收比例反而随之下降。
对国有划拨土地使用权出租收取年租金，是土地出让金的一种补充形式，也是土地收益的一部分。因此，笔者认为应从以下几方面加强年租金收取工作：
开展对划拨土地使用权出租管理的调查研究。出台《国土划拨土地使用权出租管理办法》和配套的实施细则，对划拨土地出租行为的范围及对象、权利和义务、出租登记、管理及审批程序、年租金缴纳标准、计算方式、征收办法、管理权限等，进行具体细化和明确，并以政府令的形式颁布实施。同时，大力推进土地有偿使用制度改革，对交通、人防、水利等城市基础设施及各类社会公益性用地有经营性行为的，探索实行土地有偿使用制度，征收年租金，确保土地收益不流失。
开展国有土地擅自出租改变用途的专项治理。按照“先调查治理、后规范运行”的思路，逐步开展市区内国有土地租赁专项调查治理工作，摸清底数，健全档案。重点搞清在行政划拨土地上从事商业服务业、娱乐业、金融保险业、餐饮旅馆业、交通运输业等经营性用地及所涉建筑物、构筑物；擅自改变用途为经营性用地的出让土地及所涉建筑物、构筑物；在批准的有效时限内临时使用的经营性用地及所涉建筑物、构筑物；以划拨方式取得国有土地使用权，已不再符合《划拨用地目录》的土地及所涉建筑物、构筑物等情况。
建立联动机制加强国有划拨土地批后监管。利用目前各地搭建的土地动态巡查平台，重点对划拨土地进行监督，对改变用途或增加建筑面积的，核收出让金或征收年租金。国土资源部门与房管、工商、税务部门建立信息网络，实行联动追缴机制，对欠缴土地年租金的单位，停止办理审批、登记、退出登录等行政审批工作。另外，建议推行划拨土地出租年收益金征收工作绩效奖惩制度和措施，将土地出租年收益金征收管理工作纳入部门和个人年度工作目标，与年底考核评比挂钩。
（作者单位：陕西省西安市国土资源局）
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2014-03-26 14:30:59 来源： 中国国土资源报 作者：朱元波
随着大中城市建设步伐不断加快，核心城区及中心市区可开发利用的土地日益减少，加强国有划拨土地使用权出租和擅自改变土地用途的跟踪管理，已成为城区国土资源管理部门的主要工作。为此，很多地方国土资源管理部门出台了加强划拨土地使用权管理的规范性文件，规定了划拨土地使用者临时将临街等部分房地产改变为商业、旅游、娱乐等经营性用途的，应当报经市、县规划和国土资源部门批准，并按照一定比例分年缴纳土地收益。
但是，当前划拨土地使用权出租管理仍存在征收对象范围不明确、征收程序不规范、征收比例有所下降等问题。比如，一些地方只考虑国有企事业单位的划拨土地管理，但把政府直管下属单位的国有公房占地排除在外，造成部分国有土地收益流失。再如，目前一些大中城市的划拨土地使用权出租管理主要由城区各县分局负责，由于地区情况各异，除了城区大力开展此项业务外，其他区县开展此项工作较少，征收工作自由裁量权及弹性较大。
另外，按照规定，国有划拨土地出租土地收益与该宗地的面积、土地级别、土地用途和对应的基准地价有关。而在实际工作中，还与该宗地所处的商业环境和划拨土地实际使用人的具体情况有很大关系，由此也导致了一些问题。如，按照2013年基准地价施行后，虽然征收标准提高了，但土地使用人的经济效益并没有提升，土地收益也不能提高，征收比例反而随之下降。
对国有划拨土地使用权出租收取年租金，是土地出让金的一种补充形式，也是土地收益的一部分。因此，笔者认为应从以下几方面加强年租金收取工作：
开展对划拨土地使用权出租管理的调查研究。出台《国土划拨土地使用权出租管理办法》和配套的实施细则，对划拨土地出租行为的范围及对象、权利和义务、出租登记、管理及审批程序、年租金缴纳标准、计算方式、征收办法、管理权限等，进行具体细化和明确，并以政府令的形式颁布实施。同时，大力推进土地有偿使用制度改革，对交通、人防、水利等城市基础设施及各类社会公益性用地有经营性行为的，探索实行土地有偿使用制度，征收年租金，确保土地收益不流失。
开展国有土地擅自出租改变用途的专项治理。按照“先调查治理、后规范运行”的思路，逐步开展市区内国有土地租赁专项调查治理工作，摸清底数，健全档案。重点搞清在行政划拨土地上从事商业服务业、娱乐业、金融保险业、餐饮旅馆业、交通运输业等经营性用地及所涉建筑物、构筑物；擅自改变用途为经营性用地的出让土地及所涉建筑物、构筑物；在批准的有效时限内临时使用的经营性用地及所涉建筑物、构筑物；以划拨方式取得国有土地使用权，已不再符合《划拨用地目录》的土地及所涉建筑物、构筑物等情况。
建立联动机制加强国有划拨土地批后监管。利用目前各地搭建的土地动态巡查平台，重点对划拨土地进行监督，对改变用途或增加建筑面积的，核收出让金或征收年租金。国土资源部门与房管、工商、税务部门建立信息网络，实行联动追缴机制，对欠缴土地年租金的单位，停止办理审批、登记、退出登录等行政审批工作。另外，建议推行划拨土地出租年收益金征收工作绩效奖惩制度和措施，将土地出租年收益金征收管理工作纳入部门和个人年度工作目标，与年底考核评比挂钩。
（作者单位：陕西省西安市国土资源局）
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