湖玺半岛酒店（暂名）经营可行性分析
总 论
星级旅游饭店历经30多年的发展（1982年起算），从1983年到2003是一个发展的高峰期，自2005年到2013，随着全国房地产热的兴起，酒店也获得了它发展的辉煌时期。也有专家认为酒店发展经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际酒店饭店集团的先进管理，投资主体以国有资本为主（喜来登长城饭店为代表）。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主（政府自己建的酒店，事业单位自己的酒店）。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。
由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。
第一章 项目分析
一、建设地址：
湖玺半岛酒店（暂名）位于余州市南区——宝观区，地处宝观区的园林区，周围以高档别墅和高档住宅区为主。相对安静，交通十分便利。
二、项目SWOT 分析：
（一），项目优势分析（strengths ）：
1、宏观经济大环境分析
（1）市场洗牌，为酒店业的市场洗出了一个良好的竞争平台
自2013年起，国家对过度消费、铺张浪费、腐败腐化等进行严厉打击，随着政策的颁布和落实，随着政府强势打击腐败和规整社会风气，特别是公务员行为规范治理，奢华酒店和高档消费逐渐降温，很多酒店回归平民消费，没有及时转型的酒店开始被市场淘汰，在此大势下，酒店业历经了自2013年到2017年的四年洗牌历练、整合，从战国纷争，到七国分割。经过四年的洗牌，挺过来的酒店开始向着好的方面发展，没有及时转型的酒店被大势打到，改道转向，酒店业也净化了不少，回归了真正意义上的企业经营。之所以说是回归真正意义上的经营，是指经过四年的洗牌，政府的、事业单位的、国营企业的酒店或者类似酒店的或者退出市场或者被市场上强者所收纳或者转向等等，这样的局势下，对酒店业的经营可能是一个合适的竞争环境。
（2）消费主体的消费意识转变了，平民消费高档星级酒店不新鲜了 经过2003年到2013年的十年发展，中国的老百姓富裕程度前所未有，同时，有了2013年到2017年4年的抑制公款消费运动，可以想象的是，未来的几年内，中国酒店的消费主体会逐渐演变。 中国旅游饭店业协会的报告（2015-2016旅游饭店业发展报告）显示，近两年来星级饭店中公款消费的比例明显下降，私人消费的比例则在明显上升；畸形消费的比例在明显下降，
理性消费的比例在明显上升；中老年人消费的比例在明显下降，年轻一代的消费比例在明显则上升。 “这几升几降，构成了中国饭店市场的新常态。”中国旅游饭店业协会会长张润钢表示，在扭曲的、非理性的、畸形的所谓高端消费需求泡沫消失后，有理由期望中国星级酒店结构得以优化，实现弯道超车、成功转型。
在这种宏观大环境下，宝言酒店一旦建成投入使用，正赶上这一转型，从理论上来讲，应该有一个好的发展前景。
2、微观环境
（1）余州市经济发展和社会文明发展势头强进
据余州市统计局公布的2016年余州市国民经济和社会发展统计公报显示，余州市全常住人口871万人，比2015年增加了4.1万人，城镇人口543万人，2016年余州全市实现了地区生产总值5800亿元的好成绩，比上年增长；额8.2%，其中第三产业增长了9.1%，人均GDP 达6.7万元，比2015年增长了7.7%；居民可支配收入28421元，增长了8.7%。
余州市旅游业快速增长，全年全市接待游客4500万人次，比上年增长13%；2016年余州市全市餐饮业营业收入166亿，与2015年相比，增长13.6 %。
更多的人选择在酒店消费，特别是婚宴喜酒之类的要面子的事情都选择在酒店办理。这是酒店业发展的一个良好的契机。
（2）宝观区的国民经济和社会发展趋势良好，宝观区人口不断集聚 2016年，宝观区国民经济平稳较快增长，2016年宝观区全区GDP 达到了974亿元，比上年增加8.0%，第三产业增加值391亿元，增长8.6%。占GDP 的比重比2015年提高了1.2个百分点。
宝观区现在的主体规划是“精心打造余州新城区的后花园”，2016年旅游总收入为21亿元。宝观区目前（2016年底）拥有总人口132万人，人口密度为每平方公里660人，同一时期的人口密度如下：
江苏人口密度724人每平方公里
台湾人口密度为600人每平方公里
山东人口密度579人每平方公里
河南人口密度553人每平方公里
再缩小到宝言所在宝观镇镇区人口，据不完全统计，宝观镇的人口密度达到了1369人/平方公里，宝观镇的辖区面积已经超过了52.6平方公里。新建了两个名牌广场：万达广场（已建好），万科尚都会（在建）。加以在建地铁穿越本镇，这些都是宝言湖玺酒店能够开展经营的基础。
（二），项目劣势分析（Weakness ）：
1、宏观环境劣势分析
（1）酒店转型的过程中，大集团挤压小酒店
正如此前分析所述，酒店在痛苦的转型过程中，这个行业也在洗牌的过程中，转型，洗牌，整合，优胜劣汰，强者生存，当这一轮过来后，大的酒店集团，无论是内资或者是外资，无论是国企（首旅建国，上海锦江）还是民企（杭州开元等）都想在这个过程中变得更强大，大鱼吃小鱼是市场竞争的规律，快鱼吃慢鱼是市场竞争的不二法则，因此，这一轮出现的大集团，开始挤压单体酒店，挤压小酒店的生存空间，如果宝言是一家单体酒店，它的存活的环境、它的上升发展空间从什么地方获得呢？加以大的消费环境并不明朗，百姓持币待购的观望心理依然占据主体消费群体，在这样的状态，
就是宝言酒店面临的宏观环境的劣势。
（2）、人口红利的降低，导致酒店业人才酒店业劳动力越来越难寻觅，导致酒店难以提供顾客满意的服务质量，导致酒店生存危机
经过2013年到现在的酒店业的痛苦转型期，酒店业人才已经越来越难以寻觅，而掌握熟练酒店技能的中层和基层一线管理人员更是大量流失到其他行业，这也是导致酒店业全线溃退的一个关键点。当全社会都在说劳动技能，都在说工匠精神的时候，我们酒店业缺的就是对技能的训练、对技能的重视，很多进入酒店业的人才都愿意当管理人员，愿意指挥别人而并以此为荣向身边的人炫耀，而越来越多的一线人员奇缺，造成酒店业的服务质量下降，达不到顾客的期望值，顾客就降低身价到普通小店寻求特色的产品和服务，这就是星级酒店和高档酒店为什么难以为继的第二个原因。这种慢性病影响了整个行业，导致新开的酒店难以找到合适的人才，更难以训练出合适的人才。
2、微观环境劣势分析
（1）余州市的发展重心在新城区不在南区
从余州市规划来看，特别是城市发展规划来看，余州市政府的重心在东区，在云龙区的余州市城市新区，而宝观区不在这个重点规划范围内。
（2）宝观区的发展后劲不足
宝观区自1992年建新区以来，直到2005年才获得发展，到2016年才有了一个好的开端，工业是强区的关键，与余州市的其他区相比，宝观区特别是宝观镇的工业差强人意，特别是好的项目工业更是少之又少。在国家日益加强用地控制的情况下，宝观镇的发展受到了限制，并且由于靠近安徽，
发规模发展受到了擎肘。
（三）项目机会分析
展望今明两年餐饮及酒店业市场走势，发展的外部环境与基础条件将更趋看好，总体将继续保持高速增长的态势。
1、 宝观镇核心商圈3公里内（余州三环路以南）没有大型的综合型
酒店
宝观镇核心商圈3公里范围内，北到余州市三环南路，南到苏皖交接处，东到潘塘镇两三口，西到望城村（新中国矿业大学），整个区域内没有一家大型的综合酒店。小酒店要么是纯社会性餐饮，要么是商务宾馆式的纯客房，要么是像余州国源宾馆（三星级）这样的老的不能入住的国营酒店，这让很多要办高档婚宴的居民要跑到余州市内，他们要忍受着交通的拥挤，汽车的尾气和市区内酒店停车场的艰难，所有这些都是湖玺半岛酒店发展的机会。
2、 宝观区的民营企业发展正待高峰
离宝言湖玺半岛在3公里范围内企业，如美驰车桥、五洋科技、元意电气、右任磁电公司等等大中型企业。2017年2月中旬，宝观区又进行了23项重大项目正式启动。宝观区宝观镇集中开工的23个重大项目涵盖新能源汽车、机械工程、矿山设备、水泥窑等等，总投资170亿元。这样的投资规模，集中在宝观镇，为宝言酒店的发展带来了良好的客源优势。
3、 宝观镇建镇以来，富裕了一大批人，成为了推动消费的主体
从宝观区统计局公布的数据看，2010年宝观区农民人均纯收入9173元，2016年，农村居民人均可支配收入17970.1元。2010年人均生活消费支出5512元，而到了2016年，人均生活消费支出10000.3元；2010年，城镇居
民人均可支配收入17065.15元，而到了2016年，城镇居民人均可支配收入达到了31960元。这些人都是宝言酒店的潜在消费者，就看我们经营者如何进行引导引导消费了。
（四）威胁（Threats ）分析
湖玺半岛酒店的威胁，主要来自内部和3公里以外酒店同业的威胁（包括纯客房的宾馆，纯餐饮的特色社会餐饮）。值得注意的是，在新矿大附近除了现有的郡岭山庄（颖都新锦江大酒店的业主建设和管理的）是花园和农家乐式的酒店，对目前的湖玺半岛酒店构成威胁，还有未来的余州市新的第一人民医院附近的综合性酒店的影响。
在酒店内部，主要是经营上的定位要准确，围绕定位做产品、抓服务、上客源、增营收；经营上的威胁是是否能够对周边客源市场的正确掌握；管理上的威胁是酒店比较大，范围比较广，能源消耗，用工多，还有就是能否在开业期间起到一个良好的开端。
外部的威胁，主要是近期或者近两年在附近也就是3公里商圈内会不会出现第二家综合型酒店，比如宝观中学附近的全季酒店，比如万科尚都会的综合型酒店，等等。
第二章：经营建议
总 论
如前所述，酒店市场有一个显著的特点，就是公款消费减少，个人消费增加，平均消费水平下降。市场形成了" 大众化为主，高中低兼顾，多方位
开发" 的格局。这也是酒店走向稳定健康发展的一种表现。
同样欣慰的是，近年来余州人的消费水平逐渐提高，消费习惯逐渐改变，从家里的厨房到外面的酒店用餐，从黑乎乎、粘乎乎、辣乎乎、咸乎乎开始向精致菜肴转变；从街边的大排档、把子肉米线馆一统余州餐饮市场，到目前的百花齐放、百菜同市、百味共呈，余州人的口味、外来人口对余州人的影响、外来菜肴的冲击等等，丰富了余州的消费风格和消费品种；近年来，1818美食广场（中端餐饮）、两个万达广场的成功运营（中端餐饮）、苏宁广场的试运营（高端餐饮），里面的来自全国各地、甚至是世界风味和各国料理都给余州人的舌尖带来了无限的欲望和味蕾上的渴求；在这种大环境下，消费习惯改变、口味爱好改变、风俗习惯改变都在逐步非余州化，逐步向无风格、无习惯、无边界、无定式转化。余州人的消费水准也从人均50元/人次餐费逐渐提升70-80元/人次餐。
同时，第二点，余州的旅游资源和青山绿水的建设，也正吸引外来人口定居、吸引外来的旅游客源，如淮塔的重建、如因《人民的名义》原型的潘安湖公园的闻名、如吕梁山水库风景区、如汉文化发掘等等都丰富了余州的旅游资源，吸引了外来人，而这些旅游资源，距离宝言酒店也不超过70分钟的车程，这些有赖于余州三环高架、徐贾快速通道、徐伊的观光快速路的建设投入使用，交通的便利也为酒店的客源带来了无限的丰富性。
第三个是宝言酒店的地理位置的特殊性，位于余州南区，走高架路，到高铁站40分钟内到达，走高速路到余州观音机场也就是60分钟，面临G310国道，更是距离主席提出的一带一路建设的中欧专列车轨的重要一站余州火车站30分钟的车程，这些便捷的条件是宝言酒店经营良好开端的基础和信心
所在。
湖玺半岛酒店要综合分析好周边的环境，3公里甚至是6公里商圈的人口环境、文化环境、企业环境和社会环境等，对自身的资金、技术、管理条件等拿捏得当，选择好自己的客房定位、餐饮定位、会议定位、宴会定位等，正确作出市场定位，然后根据市场定位确定企业的产品结构、服务模式和管理架构。
建议措施如下：
一、开业之初，提高知名度，扩大市场占有率
在建设及开业之初，按照倒排工作计划表，各各个工作组必须紧张有序的工作，其中，特别是营销工作组和招聘培训工作组是重中之重。在很多情况下，酒店一开业成功不成功，关键在于前期的策划及实施是否成功。如果在开业之前的策划方案做得好、策划活动实施的好，就等于成功了一半。许多外资酒店都是在众多消费者的期待中盛装开业的，所以，开业前，能不能做好策划活动，策划活动能否引起和吸引消费者的等待和满满的期待，是我们开业能否成功的关键。
在开业前的6个月内，按照我的个人想法，要有一个逐步递增的并在开业当天达到高潮的一个系列的活动，在此过程中，通过我们的策划将消费者的期待，造成大势，如箭在弦上，引而不发，一发则中，再发再中，百发百中，以期达到这样的效果。
与此配合的是，营销部工作组的扫街和地推实施，实施人海战术，全面铺开品牌推广和品牌认知工作，在开业前，把整个南区，我们的3公里核心商业圈内的目标客户全部让他们知道宝言酒店，了解宝言酒店。
当然，仅有线下是不够的，这是一个网络的时代，也是信息泛滥的时代，更是互联网络通达八方四处的时代，所以要做好线下推广，更要做好线上推广。线上推广以吸粉为主，让更多的人成为宝言的粉丝，让粉丝告诉粉丝，让粉丝吸引粉丝，这样的情况下，实现线上与线下的互动，成功推广宝言品牌。
成功的品牌认知推广，是市场占有率的基础，没有广泛的推广，则市场占有率就没有基础，好比金字塔，出于金字塔最底座的是市场推广，出于上面的市场占有率，越成功的品牌推广，就会带来越多的市场占有。人家连你这个酒店是干什么的，在哪里都不知道？什么价格都不知道，卖什么产品都不知道，何谈去你那里消费，何谈去你那里住、吃，所以，市场占有率提高的基础是成功的开业前的推广。
二、 奠定基础，做好内部管理，提高服务质量
内部管理是保障，当我们把客人通过市场推广引进来后，我们的产品、我们的环境、我们的服务，等等，能否满足客人的期望值，甚至是超越客人的期望值，关键是看我们的内部的管理。很多酒店一开业一个月内牛逼哄哄的，到处人山人海，而两个月后，三个月后，甚至是半年后，就完蛋了，从门前车水马龙变成了无人问津的怨妇了，是怎么回事，实际上是内部管理不善。
内部不善的管理是等于把自己的伤疤、自己身上的斑点揭露给众人看看 ，在众目睽睽下暴露自己的缺点，与其这样，还不如等内部完善了再开业，只要一开业，呈现给客人的肯定是最好的，是客人最最期望的，或者是超越客人期望的，这就是我对内部管理的要求。
内部管理。首先谈到的是品质，特别是菜肴的品质、客房的品质等等，菜肴的品质的把控，我们在开业之前必须制定出菜肴标准，从原材料采购到初加工、切配、上灶，到端到客人桌上的整个流程的管理的，温度、色择、口味、香气等等；客房的品质，主要基于客房的舒适度而言，主要是棉织品和客用品的舒适度，很多小酒店为了省成本都在客用品上为客人提供了特别差的客用品，对客人而言，谈不上舒适度。这也是为什么外资酒店从床垫、床上用品都使用定制品，都从人体力学出发定制床品，这也是内资酒店瞎凑乎的败笔，由此，也拉开了与外资酒店的竞争的距离。建议宝言酒店的客房一定要从舒适度出发，给客人一个良好的品质，才能有忠诚的客人不断地成为我们的收入的来源。
其次，是环境的管理，对环境的要求上，在开业前期，必要的情况下，在硬装不能改变的情况下，要做好软装，软装是对硬装的平衡与补充，是对硬装的调和与对比。因此，软装要做出艺术来做出欣赏和美的角度来。很多酒店在软装上不重视，用假的有瑕疵的东西，降低了酒店的品位和档次，让住在酒店的客人感觉自己的身价也降低了，这些，装饰的公司和酒店的老板都不会看到，只有酒店的职业经理人和热心为酒店工作的总经理才能考虑到。环境的塑造和环境的清洁美丽，是宝言的天然，在城南区，除了郡岭山庄的环境外，就是宝言酒店的环境了，这些好的环境的靠我们的环境维护标准和操作环境维护标准的来维护。要招聘专业的园林人员、专业的大理石、地毯、不锈钢等等的维护人员，才能让好的环境持续下去，才能让我们的设备、设施、环境保持得更长远一些。
第三个是服务质量，服务质量来源好的人才，来源合适的人才，把合适
的人放在合适的位臵上是最好的搭配，没有最好只有更好。而服务质量的前提是两个，一个愿意为客人提供服务的人，一个被执行和落地的适合的服务操作标准（标准作业指导书或者是操作手册等）。基于这两条件，我们能做的就是设计好的薪酬福利政策，招到合适的职员，找到那些愿意为客人提供职员，然后以较好的超过余州同业标准的待遇福利留住这些人、培育好这些人，给他们以上升的空间。二是标准的落地，需要我们有合适的培训人员，需要合适的管理人员，需要合适的激励机制，需要一个良好的发挥人的才能人文环境，所有这些在未开业之前，在开业半年前，都要被设计好，然后，利用这些在开业前的3个月去招聘，去挖人，去选人，去引进人才来。
三、降低成本，提高竞争力，提升利润水平
说得在多，讲得再多，作为一个企业没有利润，任何人都是废物，在商言商，酒店也是要赚钱的，在目前的大环境不是很好的情况下，谈到赚钱，谈到商业盈利模式，对于酒店来讲，也是老一套，在提高收入上，开源两个字够了，在提升利润上，节流，两个字够了。但是，这四个字，不同的时代有不同的内容，不同的酒店或者企业有不同的内容，不同的人做有不同的方法，所以，有胆识，有远见，有成功梦想的老板都找在酒店多年的有着丰富管理经验的职业酒店经理人来做，这是因为，一个专业的经验丰富的人可以一个人顶几百人用，一个人可以创造几百个普通人创造的价值，更可以在专业的维度上，利用自己的专业知识，为 老板节约开支，用合适的小钱办到体面、分光的大事。这就是人的作用。
内部管理上，降低成本，无非是采购节约，使用 节约和多渠道利用，不仅仅是物品，也包括人才，也包括我们企业的现金流。人员，找到合适的人
后，我们采用5.4。3原则，也就是3个人干5个人工作，拿4个人的工资，这样的设计机制，其实是节约了人力成本，提高了人的积极性。
其次，从物品的采购来说，是多渠道比价，网上采购，定点采购，采购分期付款等等都是节约的好方法，但是更多的人可能看眼前，比如一个物品20元钱，能用20次；同样一种物品，25元钱，能用30次，你说哪一个合算，哪一个性价比高。有的老板只看采购价格，而不看物品的质量，导致酒店使用的次品过多，采购频次过高，反倒给老板浪费了很多钱。采购管理上是关键，其次是使用管理，使用管理，依赖于使用的管理机制，如使用人的责任心如何加强，使用人的技能操作如何标准 化，机器如何保养，水电气能源如何控制等等，这些不是一朝一夕的，这些需要良好的习惯的养成。慢功出细活，磨刀不误砍柴工，也是一种节约。
酒店的内部管理，人，物，设备，环境等等，都是花钱的主儿，花钱是要要有回报的，回报的比率高了就是在挣钱，花钱的比率低了，就是在亏钱。所以，在内部管理上，我坚持的原则是，花一分钱，能挣回来，我就花。花了出去，挣不 回来钱。或者挣的钱过低，那我就不花这个钱。这也是多年来，在酒店内部管理的经验。
湖玺半岛酒店（暂名）经营可行性分析
总 论
星级旅游饭店历经30多年的发展（1982年起算），从1983年到2003是一个发展的高峰期，自2005年到2013，随着全国房地产热的兴起，酒店也获得了它发展的辉煌时期。也有专家认为酒店发展经历了三个阶段：第一阶段，80年代，随着国家改革开放的政策，酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际酒店饭店集团的先进管理，投资主体以国有资本为主（喜来登长城饭店为代表）。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主（政府自己建的酒店，事业单位自己的酒店）。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。
由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。
第一章 项目分析
一、建设地址：
湖玺半岛酒店（暂名）位于余州市南区——宝观区，地处宝观区的园林区，周围以高档别墅和高档住宅区为主。相对安静，交通十分便利。
二、项目SWOT 分析：
（一），项目优势分析（strengths ）：
1、宏观经济大环境分析
（1）市场洗牌，为酒店业的市场洗出了一个良好的竞争平台
自2013年起，国家对过度消费、铺张浪费、腐败腐化等进行严厉打击，随着政策的颁布和落实，随着政府强势打击腐败和规整社会风气，特别是公务员行为规范治理，奢华酒店和高档消费逐渐降温，很多酒店回归平民消费，没有及时转型的酒店开始被市场淘汰，在此大势下，酒店业历经了自2013年到2017年的四年洗牌历练、整合，从战国纷争，到七国分割。经过四年的洗牌，挺过来的酒店开始向着好的方面发展，没有及时转型的酒店被大势打到，改道转向，酒店业也净化了不少，回归了真正意义上的企业经营。之所以说是回归真正意义上的经营，是指经过四年的洗牌，政府的、事业单位的、国营企业的酒店或者类似酒店的或者退出市场或者被市场上强者所收纳或者转向等等，这样的局势下，对酒店业的经营可能是一个合适的竞争环境。
（2）消费主体的消费意识转变了，平民消费高档星级酒店不新鲜了 经过2003年到2013年的十年发展，中国的老百姓富裕程度前所未有，同时，有了2013年到2017年4年的抑制公款消费运动，可以想象的是，未来的几年内，中国酒店的消费主体会逐渐演变。 中国旅游饭店业协会的报告（2015-2016旅游饭店业发展报告）显示，近两年来星级饭店中公款消费的比例明显下降，私人消费的比例则在明显上升；畸形消费的比例在明显下降，
理性消费的比例在明显上升；中老年人消费的比例在明显下降，年轻一代的消费比例在明显则上升。 “这几升几降，构成了中国饭店市场的新常态。”中国旅游饭店业协会会长张润钢表示，在扭曲的、非理性的、畸形的所谓高端消费需求泡沫消失后，有理由期望中国星级酒店结构得以优化，实现弯道超车、成功转型。
在这种宏观大环境下，宝言酒店一旦建成投入使用，正赶上这一转型，从理论上来讲，应该有一个好的发展前景。
2、微观环境
（1）余州市经济发展和社会文明发展势头强进
据余州市统计局公布的2016年余州市国民经济和社会发展统计公报显示，余州市全常住人口871万人，比2015年增加了4.1万人，城镇人口543万人，2016年余州全市实现了地区生产总值5800亿元的好成绩，比上年增长；额8.2%，其中第三产业增长了9.1%，人均GDP 达6.7万元，比2015年增长了7.7%；居民可支配收入28421元，增长了8.7%。
余州市旅游业快速增长，全年全市接待游客4500万人次，比上年增长13%；2016年余州市全市餐饮业营业收入166亿，与2015年相比，增长13.6 %。
更多的人选择在酒店消费，特别是婚宴喜酒之类的要面子的事情都选择在酒店办理。这是酒店业发展的一个良好的契机。
（2）宝观区的国民经济和社会发展趋势良好，宝观区人口不断集聚 2016年，宝观区国民经济平稳较快增长，2016年宝观区全区GDP 达到了974亿元，比上年增加8.0%，第三产业增加值391亿元，增长8.6%。占GDP 的比重比2015年提高了1.2个百分点。
宝观区现在的主体规划是“精心打造余州新城区的后花园”，2016年旅游总收入为21亿元。宝观区目前（2016年底）拥有总人口132万人，人口密度为每平方公里660人，同一时期的人口密度如下：
江苏人口密度724人每平方公里
台湾人口密度为600人每平方公里
山东人口密度579人每平方公里
河南人口密度553人每平方公里
再缩小到宝言所在宝观镇镇区人口，据不完全统计，宝观镇的人口密度达到了1369人/平方公里，宝观镇的辖区面积已经超过了52.6平方公里。新建了两个名牌广场：万达广场（已建好），万科尚都会（在建）。加以在建地铁穿越本镇，这些都是宝言湖玺酒店能够开展经营的基础。
（二），项目劣势分析（Weakness ）：
1、宏观环境劣势分析
（1）酒店转型的过程中，大集团挤压小酒店
正如此前分析所述，酒店在痛苦的转型过程中，这个行业也在洗牌的过程中，转型，洗牌，整合，优胜劣汰，强者生存，当这一轮过来后，大的酒店集团，无论是内资或者是外资，无论是国企（首旅建国，上海锦江）还是民企（杭州开元等）都想在这个过程中变得更强大，大鱼吃小鱼是市场竞争的规律，快鱼吃慢鱼是市场竞争的不二法则，因此，这一轮出现的大集团，开始挤压单体酒店，挤压小酒店的生存空间，如果宝言是一家单体酒店，它的存活的环境、它的上升发展空间从什么地方获得呢？加以大的消费环境并不明朗，百姓持币待购的观望心理依然占据主体消费群体，在这样的状态，
就是宝言酒店面临的宏观环境的劣势。
（2）、人口红利的降低，导致酒店业人才酒店业劳动力越来越难寻觅，导致酒店难以提供顾客满意的服务质量，导致酒店生存危机
经过2013年到现在的酒店业的痛苦转型期，酒店业人才已经越来越难以寻觅，而掌握熟练酒店技能的中层和基层一线管理人员更是大量流失到其他行业，这也是导致酒店业全线溃退的一个关键点。当全社会都在说劳动技能，都在说工匠精神的时候，我们酒店业缺的就是对技能的训练、对技能的重视，很多进入酒店业的人才都愿意当管理人员，愿意指挥别人而并以此为荣向身边的人炫耀，而越来越多的一线人员奇缺，造成酒店业的服务质量下降，达不到顾客的期望值，顾客就降低身价到普通小店寻求特色的产品和服务，这就是星级酒店和高档酒店为什么难以为继的第二个原因。这种慢性病影响了整个行业，导致新开的酒店难以找到合适的人才，更难以训练出合适的人才。
2、微观环境劣势分析
（1）余州市的发展重心在新城区不在南区
从余州市规划来看，特别是城市发展规划来看，余州市政府的重心在东区，在云龙区的余州市城市新区，而宝观区不在这个重点规划范围内。
（2）宝观区的发展后劲不足
宝观区自1992年建新区以来，直到2005年才获得发展，到2016年才有了一个好的开端，工业是强区的关键，与余州市的其他区相比，宝观区特别是宝观镇的工业差强人意，特别是好的项目工业更是少之又少。在国家日益加强用地控制的情况下，宝观镇的发展受到了限制，并且由于靠近安徽，
发规模发展受到了擎肘。
（三）项目机会分析
展望今明两年餐饮及酒店业市场走势，发展的外部环境与基础条件将更趋看好，总体将继续保持高速增长的态势。
1、 宝观镇核心商圈3公里内（余州三环路以南）没有大型的综合型
酒店
宝观镇核心商圈3公里范围内，北到余州市三环南路，南到苏皖交接处，东到潘塘镇两三口，西到望城村（新中国矿业大学），整个区域内没有一家大型的综合酒店。小酒店要么是纯社会性餐饮，要么是商务宾馆式的纯客房，要么是像余州国源宾馆（三星级）这样的老的不能入住的国营酒店，这让很多要办高档婚宴的居民要跑到余州市内，他们要忍受着交通的拥挤，汽车的尾气和市区内酒店停车场的艰难，所有这些都是湖玺半岛酒店发展的机会。
2、 宝观区的民营企业发展正待高峰
离宝言湖玺半岛在3公里范围内企业，如美驰车桥、五洋科技、元意电气、右任磁电公司等等大中型企业。2017年2月中旬，宝观区又进行了23项重大项目正式启动。宝观区宝观镇集中开工的23个重大项目涵盖新能源汽车、机械工程、矿山设备、水泥窑等等，总投资170亿元。这样的投资规模，集中在宝观镇，为宝言酒店的发展带来了良好的客源优势。
3、 宝观镇建镇以来，富裕了一大批人，成为了推动消费的主体
从宝观区统计局公布的数据看，2010年宝观区农民人均纯收入9173元，2016年，农村居民人均可支配收入17970.1元。2010年人均生活消费支出5512元，而到了2016年，人均生活消费支出10000.3元；2010年，城镇居
民人均可支配收入17065.15元，而到了2016年，城镇居民人均可支配收入达到了31960元。这些人都是宝言酒店的潜在消费者，就看我们经营者如何进行引导引导消费了。
（四）威胁（Threats ）分析
湖玺半岛酒店的威胁，主要来自内部和3公里以外酒店同业的威胁（包括纯客房的宾馆，纯餐饮的特色社会餐饮）。值得注意的是，在新矿大附近除了现有的郡岭山庄（颖都新锦江大酒店的业主建设和管理的）是花园和农家乐式的酒店，对目前的湖玺半岛酒店构成威胁，还有未来的余州市新的第一人民医院附近的综合性酒店的影响。
在酒店内部，主要是经营上的定位要准确，围绕定位做产品、抓服务、上客源、增营收；经营上的威胁是是否能够对周边客源市场的正确掌握；管理上的威胁是酒店比较大，范围比较广，能源消耗，用工多，还有就是能否在开业期间起到一个良好的开端。
外部的威胁，主要是近期或者近两年在附近也就是3公里商圈内会不会出现第二家综合型酒店，比如宝观中学附近的全季酒店，比如万科尚都会的综合型酒店，等等。
第二章：经营建议
总 论
如前所述，酒店市场有一个显著的特点，就是公款消费减少，个人消费增加，平均消费水平下降。市场形成了" 大众化为主，高中低兼顾，多方位
开发" 的格局。这也是酒店走向稳定健康发展的一种表现。
同样欣慰的是，近年来余州人的消费水平逐渐提高，消费习惯逐渐改变，从家里的厨房到外面的酒店用餐，从黑乎乎、粘乎乎、辣乎乎、咸乎乎开始向精致菜肴转变；从街边的大排档、把子肉米线馆一统余州餐饮市场，到目前的百花齐放、百菜同市、百味共呈，余州人的口味、外来人口对余州人的影响、外来菜肴的冲击等等，丰富了余州的消费风格和消费品种；近年来，1818美食广场（中端餐饮）、两个万达广场的成功运营（中端餐饮）、苏宁广场的试运营（高端餐饮），里面的来自全国各地、甚至是世界风味和各国料理都给余州人的舌尖带来了无限的欲望和味蕾上的渴求；在这种大环境下，消费习惯改变、口味爱好改变、风俗习惯改变都在逐步非余州化，逐步向无风格、无习惯、无边界、无定式转化。余州人的消费水准也从人均50元/人次餐费逐渐提升70-80元/人次餐。
同时，第二点，余州的旅游资源和青山绿水的建设，也正吸引外来人口定居、吸引外来的旅游客源，如淮塔的重建、如因《人民的名义》原型的潘安湖公园的闻名、如吕梁山水库风景区、如汉文化发掘等等都丰富了余州的旅游资源，吸引了外来人，而这些旅游资源，距离宝言酒店也不超过70分钟的车程，这些有赖于余州三环高架、徐贾快速通道、徐伊的观光快速路的建设投入使用，交通的便利也为酒店的客源带来了无限的丰富性。
第三个是宝言酒店的地理位置的特殊性，位于余州南区，走高架路，到高铁站40分钟内到达，走高速路到余州观音机场也就是60分钟，面临G310国道，更是距离主席提出的一带一路建设的中欧专列车轨的重要一站余州火车站30分钟的车程，这些便捷的条件是宝言酒店经营良好开端的基础和信心
所在。
湖玺半岛酒店要综合分析好周边的环境，3公里甚至是6公里商圈的人口环境、文化环境、企业环境和社会环境等，对自身的资金、技术、管理条件等拿捏得当，选择好自己的客房定位、餐饮定位、会议定位、宴会定位等，正确作出市场定位，然后根据市场定位确定企业的产品结构、服务模式和管理架构。
建议措施如下：
一、开业之初，提高知名度，扩大市场占有率
在建设及开业之初，按照倒排工作计划表，各各个工作组必须紧张有序的工作，其中，特别是营销工作组和招聘培训工作组是重中之重。在很多情况下，酒店一开业成功不成功，关键在于前期的策划及实施是否成功。如果在开业之前的策划方案做得好、策划活动实施的好，就等于成功了一半。许多外资酒店都是在众多消费者的期待中盛装开业的，所以，开业前，能不能做好策划活动，策划活动能否引起和吸引消费者的等待和满满的期待，是我们开业能否成功的关键。
在开业前的6个月内，按照我的个人想法，要有一个逐步递增的并在开业当天达到高潮的一个系列的活动，在此过程中，通过我们的策划将消费者的期待，造成大势，如箭在弦上，引而不发，一发则中，再发再中，百发百中，以期达到这样的效果。
与此配合的是，营销部工作组的扫街和地推实施，实施人海战术，全面铺开品牌推广和品牌认知工作，在开业前，把整个南区，我们的3公里核心商业圈内的目标客户全部让他们知道宝言酒店，了解宝言酒店。
当然，仅有线下是不够的，这是一个网络的时代，也是信息泛滥的时代，更是互联网络通达八方四处的时代，所以要做好线下推广，更要做好线上推广。线上推广以吸粉为主，让更多的人成为宝言的粉丝，让粉丝告诉粉丝，让粉丝吸引粉丝，这样的情况下，实现线上与线下的互动，成功推广宝言品牌。
成功的品牌认知推广，是市场占有率的基础，没有广泛的推广，则市场占有率就没有基础，好比金字塔，出于金字塔最底座的是市场推广，出于上面的市场占有率，越成功的品牌推广，就会带来越多的市场占有。人家连你这个酒店是干什么的，在哪里都不知道？什么价格都不知道，卖什么产品都不知道，何谈去你那里消费，何谈去你那里住、吃，所以，市场占有率提高的基础是成功的开业前的推广。
二、 奠定基础，做好内部管理，提高服务质量
内部管理是保障，当我们把客人通过市场推广引进来后，我们的产品、我们的环境、我们的服务，等等，能否满足客人的期望值，甚至是超越客人的期望值，关键是看我们的内部的管理。很多酒店一开业一个月内牛逼哄哄的，到处人山人海，而两个月后，三个月后，甚至是半年后，就完蛋了，从门前车水马龙变成了无人问津的怨妇了，是怎么回事，实际上是内部管理不善。
内部不善的管理是等于把自己的伤疤、自己身上的斑点揭露给众人看看 ，在众目睽睽下暴露自己的缺点，与其这样，还不如等内部完善了再开业，只要一开业，呈现给客人的肯定是最好的，是客人最最期望的，或者是超越客人期望的，这就是我对内部管理的要求。
内部管理。首先谈到的是品质，特别是菜肴的品质、客房的品质等等，菜肴的品质的把控，我们在开业之前必须制定出菜肴标准，从原材料采购到初加工、切配、上灶，到端到客人桌上的整个流程的管理的，温度、色择、口味、香气等等；客房的品质，主要基于客房的舒适度而言，主要是棉织品和客用品的舒适度，很多小酒店为了省成本都在客用品上为客人提供了特别差的客用品，对客人而言，谈不上舒适度。这也是为什么外资酒店从床垫、床上用品都使用定制品，都从人体力学出发定制床品，这也是内资酒店瞎凑乎的败笔，由此，也拉开了与外资酒店的竞争的距离。建议宝言酒店的客房一定要从舒适度出发，给客人一个良好的品质，才能有忠诚的客人不断地成为我们的收入的来源。
其次，是环境的管理，对环境的要求上，在开业前期，必要的情况下，在硬装不能改变的情况下，要做好软装，软装是对硬装的平衡与补充，是对硬装的调和与对比。因此，软装要做出艺术来做出欣赏和美的角度来。很多酒店在软装上不重视，用假的有瑕疵的东西，降低了酒店的品位和档次，让住在酒店的客人感觉自己的身价也降低了，这些，装饰的公司和酒店的老板都不会看到，只有酒店的职业经理人和热心为酒店工作的总经理才能考虑到。环境的塑造和环境的清洁美丽，是宝言的天然，在城南区，除了郡岭山庄的环境外，就是宝言酒店的环境了，这些好的环境的靠我们的环境维护标准和操作环境维护标准的来维护。要招聘专业的园林人员、专业的大理石、地毯、不锈钢等等的维护人员，才能让好的环境持续下去，才能让我们的设备、设施、环境保持得更长远一些。
第三个是服务质量，服务质量来源好的人才，来源合适的人才，把合适
的人放在合适的位臵上是最好的搭配，没有最好只有更好。而服务质量的前提是两个，一个愿意为客人提供服务的人，一个被执行和落地的适合的服务操作标准（标准作业指导书或者是操作手册等）。基于这两条件，我们能做的就是设计好的薪酬福利政策，招到合适的职员，找到那些愿意为客人提供职员，然后以较好的超过余州同业标准的待遇福利留住这些人、培育好这些人，给他们以上升的空间。二是标准的落地，需要我们有合适的培训人员，需要合适的管理人员，需要合适的激励机制，需要一个良好的发挥人的才能人文环境，所有这些在未开业之前，在开业半年前，都要被设计好，然后，利用这些在开业前的3个月去招聘，去挖人，去选人，去引进人才来。
三、降低成本，提高竞争力，提升利润水平
说得在多，讲得再多，作为一个企业没有利润，任何人都是废物，在商言商，酒店也是要赚钱的，在目前的大环境不是很好的情况下，谈到赚钱，谈到商业盈利模式，对于酒店来讲，也是老一套，在提高收入上，开源两个字够了，在提升利润上，节流，两个字够了。但是，这四个字，不同的时代有不同的内容，不同的酒店或者企业有不同的内容，不同的人做有不同的方法，所以，有胆识，有远见，有成功梦想的老板都找在酒店多年的有着丰富管理经验的职业酒店经理人来做，这是因为，一个专业的经验丰富的人可以一个人顶几百人用，一个人可以创造几百个普通人创造的价值，更可以在专业的维度上，利用自己的专业知识，为 老板节约开支，用合适的小钱办到体面、分光的大事。这就是人的作用。
内部管理上，降低成本，无非是采购节约，使用 节约和多渠道利用，不仅仅是物品，也包括人才，也包括我们企业的现金流。人员，找到合适的人
后，我们采用5.4。3原则，也就是3个人干5个人工作，拿4个人的工资，这样的设计机制，其实是节约了人力成本，提高了人的积极性。
其次，从物品的采购来说，是多渠道比价，网上采购，定点采购，采购分期付款等等都是节约的好方法，但是更多的人可能看眼前，比如一个物品20元钱，能用20次；同样一种物品，25元钱，能用30次，你说哪一个合算，哪一个性价比高。有的老板只看采购价格，而不看物品的质量，导致酒店使用的次品过多，采购频次过高，反倒给老板浪费了很多钱。采购管理上是关键，其次是使用管理，使用管理，依赖于使用的管理机制，如使用人的责任心如何加强，使用人的技能操作如何标准 化，机器如何保养，水电气能源如何控制等等，这些不是一朝一夕的，这些需要良好的习惯的养成。慢功出细活，磨刀不误砍柴工，也是一种节约。
酒店的内部管理，人，物，设备，环境等等，都是花钱的主儿，花钱是要要有回报的，回报的比率高了就是在挣钱，花钱的比率低了，就是在亏钱。所以，在内部管理上，我坚持的原则是，花一分钱，能挣回来，我就花。花了出去，挣不 回来钱。或者挣的钱过低，那我就不花这个钱。这也是多年来，在酒店内部管理的经验。